Tapahtumatiedot

K/E Oy (vakuutuksenottaja) on toiminut kiinteistönvälittäjänä liikehuoneiston kaupassa. Vakuutuksenottaja on laatinut kauppakirjan, josta ilmenee, että ostaja maksaa yhtiövastikkeen ja muut yhtiölle maksettavat maksut 1.7.2022 alkaen sekä siihen mennessä kertyneet vastikerästit. Myöhemmin on käynyt ilmi, että liikehuoneiston ostaja ei ole maksanut kauppakirjassa sovittuja maksuja, ja kiinteistöosakeyhtiö on vaatinut kyseisiä maksuja liikehuoneiston entiseltä omistajalta. Vakuutusyhtiö on katsonut korvauspäätöksessään, että vakuutuksenottaja ei ole korvausvastuussa vahingosta, koska välitysliike ei ole toiminut asiassa tuottamuksellisesti.

Asiakkaan valitus

Asiakas pyytää, että Vakuutuslautakunta arvioi välittäjä K/E Oy:n vahingonkorvausvastuuta asiakasta kohtaan sekä sitä, pitäisikö vakuutusyhtiön maksaa korvaus K/E Oy:n vastuuvakuutuksesta.

Asiakkaalla oli vaikeuksia saada uutta vuokralaista omistamaansa asuntoon, minkä vuoksi hänellä oli vaikeuksia maksaa asunnon yhtiövastikkeita. Tämän takia hän halusi myydä asunnon. Asiakkaalle oli tärkeintä päästä eroon vastikerästeistä.

K toimi asiassa välittäjänä ja laati kauppakirjan. Myyntihinnan piti olla yksi euro sekä kauppaan mennessä kertyneet vastikerästit. Kauppakirjassa on kuitenkin todettu, että kauppahinta on yksi euro, joka kuitataan vastaanotetuksi kauppakirjan allekirjoituksin. Omistus- ja hallintaoikeus kaupan kohteeseen on siirtynyt ostajalle heti. Vastikerästit on sopimuksessa mainittu vasta myöhemmin. Kauppakirjassa lukee, että ostaja maksaa yhtiövastikkeen ja muut yhtiölle maksettavat maksut 1.7.2022 alkaen sekä siihen mennessä kertyneet vastikerästit. Kauppakirjassa ei ole mainittu, milloin vastikerästit pitää olla maksettuina.

Vastikerästien summa on ollut kauppakirjan allekirjoitushetkellä yhteensä 4 424,80 euroa. K ei ole kertonut asiakkaalle, että sopimus on vain hänen ja ostajan välinen, eikä se sido asunto-osakeyhtiötä. Ostajan luottotietoja ei ole tarkistettu ennen kaupantekoa.

Ostaja ei ole maksanut vastikerästejä ja tämän takia asunto-osakeyhtiö on vaatinut ne käräjäoikeudessa asiakkaalta. Näin ollen asiakkaalle on aiheutunut vahinkoa K:n laatiman kauppakirjan johdosta.

Hyvään välitystapaan kuuluu, että kiinteistönvälittäjä palvelee asiakkaitaan huolellisesti, ammattitaitoisesti ja asiakkaan etua ajatellen. Hyvään välitystapaan kuuluu myös toiminnan luotettavuus ja avoimuus. Asiakas katsoo, ettei K ole noudattanut asiassa hyvää välitystapaa. Hän on toiminut asiassa tuottamuksellisesti. Kauppakirja olisi pitänyt laatia siten, että ostaja maksaa vastikerästit ennen kuin asunnon omistus- ja hallintaoikeus siirtyy ostajalle. Jos kauppakirjaa ei jostain syystä olisi voitu tehdä tällä tavalla, olisi K:n pitänyt kertoa asiakkaalle, että asunto-osakeyhtiö voi vaatia vastikerästit asiakkaalta, jos ostaja ei niitä maksa. K:n laiminlyönnin ja aiheutetun vahingon välillä on syy-yhteys.

Kauppakirjan laatijan vastuulle kuuluu se, että hän pystyy selittämään kaikki sopimusehdot ja niiden sisällön osapuolille. Välittäjä olisi myös voinut vaikuttaa erääntyneiden vastikkeiden maksuun ja niiden maksuaikatauluun, hänhän on laatinut sopimuksen ja sen ehdot. Kauppakirja olisi pitänyt laatia sillä tavalla, että ostajan olisi pitänyt maksaa vastikerästit ennen kuin asunnon omistus- ja hallintaoikeus siirtyi hänelle.

Vakuutusyhtiö on todennut, että asiakkaalla on mahdollisuus esittää maksuvaatimus ostajaa kohtaan tai periä velka haastehakemuksen kautta. Asiakas on saanut yksipuolisen tuomion ostajaa vastaan, mutta ostaja on maksukyvytön. Välittäjä ei ollut myöskään tarkistanut ostajan luottotietoja ennen kaupantekoa. Näin ollen välittäjä on aiheuttanut asiakkaalle vahinkoa, ja tämä vahinko tulee korvata välittäjän vastuuvakuutuksesta.

Sopimusoikeudellisen epäselvyyssäännön periaatteen mukaisesti epäselvää sopimusehtoa tulkitaan laatijansa vahingoksi.

K on laatinut kauppakirjan ja on siten vastuussa sen puutteista ja sen seurauksena syntyneestä vahingosta. Asiakas katsoo, että K/E Oy on aiheuttanut hänelle vahingon, ja vahinko tulisi korvata yhtiön vastuuvakuutuksesta. Asiakas on joutunut maksamaan oikeudenkäyntikuluja sekä korkoa yhteensä 5 084,50 euroa.

Vakuutusyhtiön vastine

Osapuolet ovat kohteen kauppakirjassa sopineet, että ostaja ottaa vastattavakseen yhtiövastikkeen ja muut yhtiölle maksettavat maksut 1.7.2022 alkaen, sekä siihen mennessä kertyneet vastikerästit.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Saman lain 8 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on annettava toimeksiantajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.

Sekä asiakas että kohteen ostaja ovat olleet tietoisia erääntyneistä vastikkeista, ja kauppakirjassa olevan ehdon mukaan ostaja ottaa vastattavakseen yhtiövastikkeen ja muut yhtiölle maksettavat maksut 1.7.2022 alkaen, sekä siihen mennessä kertyneet vastikerästit. Vakuutuksenottajan on katsottava antaneen osapuolille kaikki tiedossaan olevat tiedot kohteesta.

Välittäjällä ei ole mahdollisuutta vaikuttaa erääntyneiden vastikkeiden maksuun tai niiden maksuaikatauluun.

Vakuutusyhtiö katsoo lisäksi, että kiinteistönvälittäjän huolellisuusvelvoitteen ei voida katsoa ulottuvan niin pitkälle, että vakuutuksenottajan olisi tullut eritellä asiakkaalle, että kiinteistöosakeyhtiö voi ostajan jättäessä vastikerästit maksamatta periä vastikkeiden maksun asiakkaalta. Todettakoon lisäksi, että asiakkaalla on mahdollisuus esittää maksuvaatimus ostajaa kohtaan, tai periä velka haastehakemuksen kautta, ja saattaa asia käsittelyn vireille tuomioistuimessa.

Vakuutusyhtiö katsoo, että sen tekemä ratkaisu on oikea ja vakuutusehtojen ja -sopimuksen mukainen, eikä vahinko ei ole korvattava vastuuvakuutuksen perusteella edellä mainituilla perusteilla.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, onko välitysliike toiminut liikehuoneiston kauppaa koskevaa välitystoimeksiantoa hoitaessaan huolimattomasti.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000)

7 §:n 1 momentti
Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

8 §:n 1 momentti
Välitysliikkeen on annettava toimeksiantajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Asian arviointi

Välitysliike on sopimusperusteisessa vastuussa toimeksiantajaansa kohtaan. Todistustaakkaan sovelletaan siten sopimusperusteista vastuuta koskevia periaatteita. Vahingon kärsijän velvollisuutena on näyttää toteen aiheutunut vahinko, joka on johtunut välitysliikkeen menettelystä. Välitysliikkeen tulee vastuusta vapautuakseen osoittaa toimineensa huolellisesti.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Saman lain 8 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on annettava toimeksiantajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.

Lain 8 §:ää koskevissa esitöissä todetaan, että toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana toimeksiantajalle on kerrottava esimerkiksi, jos välitysliikkeellä on toimeksiantoa hoitaessaan saamiensa tietojen nojalla perusteltua aihetta epäillä, että toimeksiantajan vastapuoli ei kykene täyttämään sopimusvelvoitteitaan. Välitysliikkeeltä ei toisaalta edellytetä vastapuolen luottotietojen tarkistamista tai muita aktiivisia toimenpiteitä maksukyvyn selvittämiseksi. (HE 58/2000 vp, s. 16).

Arvioitavana olevassa asiassa asiakas katsoo, että välitysliike on toiminut huolimattomasti kauppakirjan laatimisessa. Kauppakirja olisi tullut laatia siten, että ostajalta olisi edellytetty vastikerästien maksamista ennen kohteen hallinnan ja omistusoikeuden siirtymistä. Jos kauppakirjaa ei olisi voitu tehdä tällä tavalla, olisi välitysliikkeen pitänyt kertoa asiakkaalle, että asunto-osakeyhtiö voi vaatia vastikerästit asiakkaalta, jos ostaja ei niitä maksa.

Kauppakirjaan on kirjattu, että ostaja ottaa vastattavakseen yhtiövastikkeen ja muut yhtiölle maksettavat maksut 1.7.2022 alkaen, sekä siihen mennessä kertyneet vastikerästit. Tämän kirjauksen johdosta voidaan ostajan katsoa olleen tietoinen siitä, että erääntyneet vastikkeet kuuluvat hänen maksettavakseen ja että ne sopimuksella siirretään ostajan vastattavaksi. Vakuutuslautakunta katsoo, että kauppakirja on laadittu asianmukaisesti.

Asiassa ei ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella voitaisiin arvioida välitysliikkeen olleen tietoinen tai että sen olisi tullut olla tietoinen ostajan maksuvaikeuksista. Välitysliikkeen velvollisuutena ei ole myyjän puolesta varautua sellaisiin mahdollisiin ostajan maksuvaikeuksiin, joita ei ole tiedossa.

Lautakunta katsoo lisäksi, ettei välitysliikkeen huolellisuusvelvoitteen voida katsoa ulottuvan niin pitkälle, että välitysliikkeen olisi tullut kertoa erikseen asiakkaalle, että kiinteistöosakeyhtiö voi ostajan jättäessä vastikerästit maksamatta periä vastikkeiden maksun asiakkaalta. Lautakunta katsoo, että tämän tulisi olla asiakkaan tiedossa jo muutoinkin.

Vakuutuslautakunta katsoo edellä mainituin perustein, ettei välitysliike ole toiminut huolimattomasti.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön päätöstä asianmukaisena eikä suosita siihen muutosta.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros                                               
Sihteeri Luukkonen Yli-Rahnasto

Jäsenet

Riitta Haapasaari
Milja Karhu
Päivi Korpiola
Pyry Koskinen