Tapahtumatiedot

Asiakas osti 24.2.2022 päivätyllä kauppakirjalla kaupungissa sijaitsevan tontin rakennuksineen 514 000 euron kauppahinnalla. H Oy (välittäjä/välitysliike) toimi kiinteistönvälittäjänä kyseessä olevassa kiinteistön kaupassa. Välitysliike oli antanut ostajalle ennen kauppaa virheellistä tietoa kiinteistön rakennusoikeudesta. Vakuutusyhtiö on katsonut vahingon korvattavaksi vakuutuksenottaja H Oy:n varallisuusvastuuvakuutuksesta. Vakuutusyhtiö on katsonut, että asiakkaalle on aiheutunut tiedonantovirheestä 14 000 euron suuruinen vahinko. Asiakas katsoo kuitenkin, että vahingon suuruus on 31 246 euroa. Summa perustuu 20 m2 kerrosalan neliöhintaan (1562 e/m2), sillä ostajan mukaan hän on joutunut käyttämään kaavanmukaisesta 329 k-m2 asuinrakennusoikeudesta 20 m2 varastotilojen rakentamiseen, jolloin hänelle on jäänyt saman verran vähemmän neliöitä asuintilojen rakentamiseen. Vakuutusyhtiö on katsonut, ettei puuttuneen, varastotilalle osoitetun rakennusoikeuden arvo ole yhtä suuri kuin varsinaisen, asuinkäyttöön tarkoitetun rakennusoikeuden. Vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan varastotilalle osoitetun rakennusoikeuden arvo voi olla enintään puolet asuintilojen rakennusoikeuden arvosta.

Asiakkaan valitus

Asiakas vaatii, että Vakuutuslautakunta antaa ratkaisusuosituksen, jossa se suosittaa vakuutusyhtiötä korvaamaan asiakkaan vaatiman vahingon kokonaisuudessaan 31 246 euron määräisenä (14 000 euron sijaan) H Oy:n ottaman varallisuusvastuuvakuutuksen perusteella.

Välittäjä toimitti asiakkaalle hyvissä ajoin ennen tarjouksen antamista kauppaa koskevan asiakirja-aineiston, johon oli sisältynyt muun ohella esite ja asemakaavakartta. Esitteessä on todettu tontin rakennusoikeudesta: ”Koko kiinteistöllä rak.oik. 329 k-m2”. Esitteen mukaan kiinteistön pinta-ala oli 1 316,00 m². Asemakaavakartan mukaan tontin tehokkuus oli 0,25, jonka mukaan tontin rakennusoikeuden määrä oli 329 m2 (1.316 m2*0,25).

Välittäjä toimitti asiakkaalle lisäksi asemakaavaa koskevat asemakaavamääräykset. Kyseisten asemakaavamääräysten mukaan: ”4 § Asuntojen yhteyteen saa kerrosalan lisäksi rakentaa varastotilaa 10 m2/asunto sekä autosuojan korkeintaan 20 m2/asunto.”

Välittäjän toimittamat asemakaavamääräykset eivät kuitenkaan koskeneet kaupan kohteena olevaa tonttia. Kyseinen välittäjän virhe selvisi asiakkaalle kaupanteon jälkeen arkkitehtisuunnittelijan kertomana. Kaupan kohdetta koskevan asemakaavan asemakaavamääräykset eivät mahdollista kaavanmukaisen rakennusoikeuden lisäksi sitä, että tontille voisi rakentaa sen lisäksi varastotilaa 10 m2/asunto sekä autosuojan korkeintaan 20 m2/asunto.

Välittäjä antoi asiakkaalle kaupan yhteydessä edellä todetusti virheellistä tietoa tonttia koskevasta rakennusoikeudesta. Asiakas katsoo edellä mainitun perusteella, että välittäjä ei ollut toiminut toimeksiantoaan hoitaessa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa (jäljempänä ”välityslaki”) edellytetyin tavoin.

Asiakkaan tarkoituksena oli rakentaa kiinteistölle kaksi asuntoa ja niiden yhteyteen oli luonnollisesti tarkoitus myös rakentaa varastotilaksi laskettavaa tilaa. Asiakas oli välittäjän toimittamien asemakaavamääräysten perusteella kaupantekohetkellä siinä käsityksessä, että tontilla olisi 329 k-m2 rakennusoikeutta ja että tontille saisi sen lisäksi rakentaa yhteensä 20 m2 (10 m2 per asunto) varastotilaa (kahden autosuojan lisäksi). Asiakkaan tarkoituksena oli hyödyntää tämä varastotiloihin osoitettu rakennusoikeus rakennushankkeessaan täysimääräisesti.

Asiakas maksoi tontista 514 000 euron kauppahinnan siinä tarkoituksessa, että hän voisi hyödyntää rakennusoikeudesta 329 neliömetriä varsinaista asuintilaa koskevaksi kerrosalaksi ja, että hän voisi sen lisäksi rakentaa asuntokohtaisesti 10 neliömetriä varastotiloiksi luettavia tiloja.

Edellä mainitun takia asiakas ei voinut rakentaa kaupan yhteydessä toimitettujen asemakaavamääräysten mukaisia asuntokohtaisia 10 neliömetrin suuruisia varastotiloja asuntojen yhteyteen käyttämättä siihen vastaavaa määrää varsinaisesta 329 neliömetrin rakennusoikeudesta. Näin ollen asiakkaalla oli käytettävissään rakennusoikeutta asuintiloja koskevaksi kerrosalaksi vain 309 m2, sillä hän joutui käyttämään kaavanmukaista asuinrakennusoikeutta varastotilojen rakentamiseen 20 m2, jolloin hänelle jäi asuinrakentamiseen 20 m2 vähemmän kuin, mistä hän oli kauppaa tehtäessä luullut sopineensa.

Kiinteistönvälittäjän vastuuta koskeva asia käsiteltiin välittäjän pyynnön perusteella vakuutusyhtiön välittäjälle myöntämän vastuuvakuutuksen perusteella. Vakuutusyhtiö on katsonut 11.4.2023 tekemässään korvauspäätöksessään seuraavaa: ”Edellä mainitun perusteella vakuutusyhtiö katsoo, että vakuutuksenottaja on toiminut asiassa tuottamuksellisesti antaessaan virheellistä tietoa rakennusoikeuden määrästä ostajalle. Korvaamme vakuutuksesta virheestä aiheutuneen vahingon omavastuun 1000 euroa ylittävin osin. Todettakoon kuitenkin, että vakuutuksenottajan korvausvastuun perusteena olevaa tuottamusta on pidettävä varsin lievänä.”

Edellä mainitun perusteella asiakas toteaa, että vastuun peruste on asiassa selvä. Epäselvää asiassa on se, miksi vakuutusyhtiö on viitannut korvauspäätöksessä siihen, että välittäjän tuottamus olisi ollut lievää, sillä kyseisellä seikalla ei ole vaikutusta perusteen olemassaoloon, eikä tuo johtopäätös ole muutoinkaan oikea. Käsillä olevassa tilanteessa välittäjä on toimittanut rakennustontin osalta väärät kaavamääräykset ostajalle. Kyseessä on välittäjän toiminnan osalta täysin olennainen virhe, sillä kaavakartta ja kaavamääräykset osoittavat yhdessä tontilla käytettävissä olevan rakentamisoikeuden määrän, mikä oli ollut ja on asemakaavan mukaisten rakentamispaikkojen kaupassa aina se olennaisin tekijä.

Vahingon määrä
Asiakas katsoo vakuutusyhtiön korvauspäätöksen virheelliseksi siltä osin, kun vahinkoa ei ole korvattua sen suuruisena, mitä asiakas oli vaatinut. Ostaja vaati välittäjän virheen perusteella korvausta 31 246 euroa. Tämä määrä perustui kyseisen kiinteistön kaupassa ostetun rakennusoikeuden neliöhintaan, joka on 1 562 euroa (514 000 euroa / 329 m2 rakennusoikeus) eli 20 m2:lta 31 246 euroa.

Ekroosin ja Majamaan teoksessa Maankäyttö- ja rakennuslaki (2015) todetaan sivulla 360 seuraavaa: ”Asemakaavan esitystapaa koskevan 55.1 §:n 4 kohdan mukaan (ks. 55 § 2 kohta) tulee asemakaavassa osoittaa rakentamisen määrä. Rakentamisen määrä on eri asia kuin lain 115 §:n mukaan laskettava kerrosala. Viime vuosikymmeninä on tullut käyttöön tapa, että kaavakarttaan merkittyä rakennusoikeuden määrää täydennetään kaavamääräyksin. Käytännössä tämä tapahtuu siten, että kaavamääräyksissä säädetään, mitä kaavakartassa ilmaistuun rakennusoikeuteen luetaan tai ei lueta ja mitä mainitun rakennusoikeuden lisäksi saadaan rakentaa. Kaavakartan luku, yhdessä täydentävän kaavamääräyksen kanssa, osoittaa rakentamisen kokonaismäärän.”

Vakuutusyhtiö ei ole ratkaisussaan riitauttanut rakennusoikeuden neliöhintaa, vaan päinvastoin on ottanut asiakkaan esittämän rakennusoikeuden neliöhinnan ratkaisunsa perustaksi. Vakuutusyhtiö on tarkastellut korvauspäätöksessä vahingon määrää koskevan arvioinnin kohdalla virheellisesti vastuuperusteeseen liittyviä kysymyksiä kuten sitä, että ostaja ei ollut nostanut (varastotiloihin liittynyttä) lisärakennusoikeutta koskevaa kysymystä erikseen esille kauppaa tehtäessä ja sitä, että ostajan olisi tullut huomata kaavaehtojen 6 §:ssä oleva määräys huomioon ottaen se, että ostajalla oli kauppaa tehtäessä käytössään rakennuslupa-asiakirjat.

Ensimmäinen esille nostettu seikka on irrelevantti, sillä asiakkaan ei ole tarvinnut korostaa mitenkään erikseen kauppaa tehtäessä sitä, että tontilla oli hänen saamiensa kaavamääräysten mukaan lisärakennusoikeutta [tontin pinta-alan (1 316 neliömetriä) ja tehokkuusluvun (e=0.25) mukaisen tulon ohella). Asiakkaalla oli oikeus luottaa saamiinsa asiakirjoihin ja siihen, että tontille sai rakentaa varastotiloja säännönmukaisen kerrosalan lisäksi. Asiakas perusti näkemyksensä välittäjän toimittamiin vääriin kaavamääräyksiin. Asiakas hankki tontin nimenomaan sitä silmällä pitäen, että hän oli rakentamassa tontille kahta erillistä asuinrakennusta ja hänen tarkoituksenaan oli hyödyntää ostamansa tontin rakennusoikeuden määrä kokonaisuudessaan. Asiakas ei ole kauppaa tehtäessä havainnut kaavaehtojen 6 §:ää, sillä asiakas oli nimenomaan hankkimassa tonttia sitä varten, että hän oli rakentamassa sille kaksi erillistä asuinrakennusta. Asiakas on lukenut kaavamääräystä nimenomaan tästä näkökulmasta, eikä hän ole tätä kautta hahmottanut sitä, että välittäjä oli toimittanut hänelle väärät kaavamääräykset tai sitä, että kyseinen kaavamääräys olisi voinut olla hänen rakentamisensa osalta jotenkin ongelmallinen.

Olennaista edellä mainituilta osin on kuitenkin se, että vakuutusyhtiö on myöntänyt asiassa vastuunsa, eikä se ole myöskään vedonnut miltään osin siihen, että vahingonkärsijä olisi jollakin tavalla myötävaikuttanut vahinkoonsa. Vakuutusyhtiö ei voi myöskään vedota vastuunsa rajoittamiseksi siihen, ette asiakas ollut maallikkona havainnut kaavamääräyksen virheellisyyttä, sillä asiakkaalla ei voida maallikkona olettaa olleen ammattilaisen silmää ja ymmärrystä kaavamääräysten tutkimisen osalta. Olennaista asiassa on se, että välittäjä oli kauppaa tehtäessä antanut asiakkaalle väärät kaavamääräykset, joiden perusteella asiakas oli erehtynyt käytettävissä olleen rakennusoikeuden määrästä. Tämä kysymys on myönnetty vakuutusyhtiön päätöksessä riidattomaksi, minkä takia kyseisillä seikoilla ei ole vaikutusta vahingon määrän osalta. Kauppaa tehtäessä esillä olleilla lupa-asiakirjoilla ei ollut asiakkaan näkökulmasta merkitystä, koska hän oli päättänyt rakentaa tontille omien suunnitelmiensa perusteella (eikä hän ole omassa rakentamisessaan hyödyntänyt miltään osin myyjän teettämiä suunnitelmia).

Vakuutusyhtiö viittaa päätöksessään siihen, että asiakkaalla olisi ollut esisopimusta ja kauppaa tehtäessä käytössään rakennuslupa-asiakirjat. Vakuutusyhtiön mukaan nämä seikat on huomioitava. Asiakas toteaa tältä osin sen, että asiassa jää korvauspäätöksen perusteella täysin epäselväksi se, miksi ja miten nämä asiat tulee huomioida vahingon määrää arvioitaessa. Lupa-asiakirjoja ei ole erikseen mainittu kauppakirja-aineistona, koska ne eivät ole olleet kauppaa tehtäessä käsillä tai sitten niitä ei ole pidetty kaupan kannalta niin merkityksellisinä, että niitä olisi haluttu edes mainita kauppakirjassa. Kauppakirjassa on edellä mainituilta osin mainittu seuraavaa: ”10. Kiinteistöön ja asiakirjoihin tutustuminen. Ostaja on suorittanut kiinteistöllä katselmuksen. Ostaja on tällöin tarkastanut kiinteistön rajat ja sen alueen sekä kiinteistöllä sijaitsevan purettavan rakennuksen. Ostaja on katselmuksessa todennut kaupan kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja ja annettuja tietoja.

Lisäksi ostaja on tutustunut ennen kaupasta päättämistä seuraaviin kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin ja kuittaa ne vastaanottaneensa:
- myyntiesite
- lainhuutotodistus 24.02.2022
- rasitustodistus 24.02.2022
- kiinteistörekisteriote 24.02.2022
- kiinteistöä koskeva kartta
- johtokartta
- asemakaavaote ja kaavamääräykset
- P Oy:n 26.6.2020 laatima pohjatutkimus raportti”

Vakuutusyhtiön viittaamat lupa-asiakirjat eivät ole merkityksellisiä kaupassa täysin olennaisen rakennusoikeuden määrän näkökulmasta, sillä asemakaava-alueilla rakennusoikeuden määrä selviää asemakaavakartasta ja/tai asemakaavamääräyksistä. Tämän takia asiassa jää täysin epäselväksi se, minkä vuoksi sanotut asiakirjat olisivat vahingon määrän osalta jotenkin merkityksellisiä.

Vakuutusyhtiö tulkitsee päätöksessään, että varastotilojen rakennusoikeuden arvo olisi enintään 50 % asuintiloihin käytettävän rakennusoikeuden neliöhinnasta. Tämä johtopäätös on lähtökohdiltaan täysin perusteltu, mutta se johtaa kuitenkin lopulta väärään lopputulokseen, sillä se ei ota huomioon rakennushanketta kokonaisuudessaan. Asiakas ei ole järkevästi toimiessaan voinut käytännössä rakentaa 329 neliömetrin määrästä tontille muita tiloja kuin varastotiloja. Vakuutusyhtiö ei ole huomioinut rakentamista kokonaisuutensa ja sitä, että kaikissa asunnoissa tarvitaan varastotiloiksi luettavaa tilaa. Asiakkaan välittäjältä saamien tietojen perusteella hänellä oli mahdollisuus rakentaa kiinteistölle asemakaavan mukaisen säännönmukaisen rakennusoikeuden lisäksi asemakaavamääräyksen 4 §:n nojalla ”varastotilaa 10 m2/asunto”. Asiakas ei ole voinut hyödyntää asuntokohtaisesti asemakaavan mukaista säännönmukaista kerrosalaa asuintiloihin, koska hän on joutunut tuhlaamaan sitä sellaisiin tiloihin, joita voidaan pitää asemakaavan tarkoittamina varastotiloina. Tästä johtuen asiakas on rakentanut kaksi asuntoa, joiden yhteenlaskettu pinta-ala oli 329 m2. Kyseisestä määrästä on mennyt asemakaavan mukaan varastotiloihin luettavissa oleviin tiloihin yhteensä hieman yli 20 neliömetriä eli yli 10 m2/asunto. Tämän takia asiakas on voinut hyödyntää rakennushankkeessaan varsinaisiin asuintiloihin rakennusoikeutta 10 neliömetriä vähemmän per asunto. Sanotusta johtuen välittäjän virheestä on aiheutunut konkreettisesti se, että kummassakin asunnossa on 10 neliömetriä vähemmän varsinaiseen asumiseen käytettäviä tiloja (muita tiloja kuin varastotiloja).

Asiakkaan saamien virheellisten kaavamääräysten perusteella asiakas oli siinä käsityksessä, että hän olisi pystynyt rakentamaan tontille kaksi asuinrakennusta, joista kumpaankin olisi tullut kerrosalaksi laskettavaa pinta-alaa 164,5 neliömetriä ja sen lisäksi vielä 10 neliömetriä varastotilaksi laskettavaa pinta-alaa. Nyt lopputuloksena on se, että asiakas pystyikin rakentamaan tontille kaksi asuinrakennusta, joissa kummankin kerrosala 164,5 neliömetriä. Tästä määrästä on (asuntokohtaisesti) 10,7 neliömetriä sellaista alaa, joka ei olisi kuluttanut kuin 0,7 neliömetrin osalta asemakaavassa osoitettua varsinaisen rakennusoikeuden määrää, sillä 10 neliömetriä olisi voitu (asuntokohtaisesti) katsoa varastotiloiksi. Siten välittäjän virhe on johtanut siihen, että asiakas on voinut tosiasiallisesti rakentaa asuntokohtaisesti 10 neliömetriä vähemmän varsinaisia asuintiloja. Näin ollen välittäjän virhe on johtanut siihen, että asiakkaalla on asuntokohtaisesti 10 neliömetriä vähemmän varsinaista asuinpinta-alaa (muita tiloja kuin varastotiloiksi katsottavia tiloja). Tämän takia välittäjän virhe ei vähennä vakuutusyhtiön päätöksessä asiallisesti katsotulla tavalla varastotilojen määrää, minkä takia vakuutusyhtiön arvio vahingon määrästä on virheellinen.

Asiakas on kärsinyt välittäjän virheen takia esittämänsä suuruisen vahingon ja siten oikeaksi korvausmääräksi tulee katsoa asiakkaan vaatimat 31 246 euroa. Asiakkaan toteuttaman rakennushankkeen rakennuslupa ja lupapiirustukset osoittavat konkreettisesti sen, että asiakas joutui käyttämään asuinrakennusoikeutta varastotiloihin luettavissa oleviin tiloihin kummankin asunnon osalta yli 10 neliömetriä. Tämä ilmenee siitä, että molemmissa asunnoissa on 5,1 neliömetrin suuruinen tila nimeltään ”VH/ VAR.TILA” ja 5,6 neliömetrin suuruinen tila nimeltä ”TEK T.”. Nämä tilat olisi voitu sijoittaa asiakkaalle toimitetun asemakaavamääräyksen mukaisiin varastotiloihin (kun kyseisten tilojen ikkunoiden valoaukkojen pinta-ala on vähemmin kuin 10 prosenttia lattiapinta-alasta).

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö viittaa asiassa 11.4.2023 annettuun korvauspäätökseen ja toteaa lisäksi seuraavaa.

Ostaja on vaatinut korvattavaksi 20 m2 asuinkäyttöön tarkoitetun rakennusoikeuden mukaista neliöhintaa. Ostajan mukaan vakuutusyhtiön näkemys siitä, että varastotilojen rakennusoikeus voi olla enintään 50 % asuintiloihin käytettävän rakennusoikeuden neliöhinnasta johtaa väärään lopputulokseen, sillä se ei ota huomioon rakennushanketta kokonaisuudessaan, eikä siinä olla huomioitu asuinnoissa varastotiloiksi tarvittavaa tilaa. Virheellisen asiakirjan mukaan ostajalla olisi ollut mahdollisuus rakentaa kiinteistölle 329 m2 rakennusoikeuden lisäksi varastotilaa 10 m2/asunto, kun nyt hän on käyttänyt asemakaavan mukaista kerrosalaa varastotiloihin. 329 m2 rakennusoikeudesta on mennyt varastotiloihin luettaviksi tiloiksi hieman yli 10 m2/asunto, eli hieman yli 20 m2 yhteensä. Näin ollen kummassakin asunnossa on 10 m2 vähemmän varsinaiseen asumiseen käytettäviä tiloja.

Tässä tapauksessa ostajalle on myyty tontti, jossa asemakaavamääräysten mukaan olisi ollut rakennusoikeutta 329 m2, ja tämän lisäksi varastotilan rakennusoikeutta 10 m2/asunto. Ostaja on saanut 329 m2 rakennusoikeutta, puuttumaan on siis jäänyt 20 m2 varastotilan rakennusoikeutta. Kuten korvauspäätöksessä 11.4.2023 on todettu, ostajalta saamatta jäänyt 20 m2 varastotilan rakennusoikeus ei voi vastata arvoltaan asumiseen tarkoitetun rakennusoikeuden hintaa. Sitä vastoin varastotilan arvo voi olla enintään 50 % asumiskäyttöön tarkoitetun rakennusoikeuden arvosta.

Ostaja perustelee vaatimuksiaan sillä, että hän on joutunut käyttämään nyt yhteensä vähän yli 20 m2 pinta-alaa varastotilan rakentamiseen, jonka hän olisi muutoin voinut käyttää varsinaisen asuintilan rakentamiseen. Tältä osin vakuutusyhtiö toteaa, että ostajan päättelytapa on virheellinen vahingon määrän laskemisessa, sillä tällä laskutavalla pinta-ala, joka on käytetty varastotilaksi asuintilan sijaan, olisi arvotonta. Välittäjän kannalta on sattumanvaraista, kuinka paljon asuinrakentamiseen muutoin hyödynnettävää rakennusoikeutta ostaja on päättänyt käyttää varastotilan rakentamiseen. Näin ollen ostajan väite siitä, että hänelle on syntynyt tappiota 20 m2 asumiskäyttöön tarkoitetun rakennusoikeuden verran neliöhinnan mukaan laskettuna, on vakuutusyhtiön mukaan virheellinen. Lisäksi tapa laskea johtaisi siihen, että kiinteistön arvo perustuisi vain ja ainoastaan rakennusoikeuden määrään, eikä lainkaan muihin seikkoihin.

Vakuutusyhtiö huomauttaa edelleen, että näyttötaakka vahingon määrästä on yleisten vahingonkorvausoikeudellisten periaatteiden mukaan korvausta vaativalla. Ostaja ei ole millään objektiivisella selvityksellä pyrkinyt osoittamaan, että vakuutusyhtiö on arvioinut vahingon määrän virheellisesti. Ostaja olisi voinut esimerkiksi pyytää keskuskauppakamarin auktorisoimalta kiinteistöarvioitsijalta arviota siitä, mikä vaikutus kohteen arvoon on ollut sillä, että varastotilalle osoitettua rakennusoikeutta ei olekaan ollut.

Kuten vakuutusyhtiön korvausratkaisussa on todettu, varastotilan rakennusoikeuden vaikutus kauppahintaan on vain yksi tekijä. Tätä merkityksellisempiä ovat mm. tontin sijainti ja suuruus, muoto ja ulkoiset merkit, maaperän soveltuvuus rakentamiselle ja asumiseen tarkoitetun rakennusluvan määrä.

Vakuutusyhtiö toteaa lisäksi, että tapauksissa, joissa ostajalle on annettu kohdetta koskeva virheellinen tieto, tulee välittäjän korvausvastuuta arvioida sen perusteella, voidaanko virheellisellä tiedolla katsoa olleen vaikutusta kauppahintaan. Vahingon määrää ei siis lasketa suoraan esimerkiksi rakennusoikeuden neliöhintojen mukaan, vaan sitä arvioidaan sen mukaan, mikä olisi ollut kauppahinta siinä tapauksessa, jos ostajalla olisi ollut oikeat tiedot kohteesta. Vahingon määrää tulee siis tässä tapauksessa arvioida sen mukaan, mikä olisi ollut todennäköinen kauppahinta siinä tapauksessa, jos ostajan tiedossa olisi ollut, että tontille kuuluu yhteensä 329 m2 rakennusoikeutta. Kauppahinta ei olisi ollut ostajan esittämällä tavalla 31 246 euroa alhaisempi, vaan ero toteutuneeseen kauppahintaan olisi ollut vähäinen. Vakuutusyhtiön maksamaa 14 000 euron korvausta on pidettävä kohtuullisena arviona vahingon todellisesta määrästä.

Vakuutusyhtiön antama korvauspäätös on vakuutusehtojen ja vakuutussopimuksen mukainen, eikä sitä ole syytä muuttaa.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, kuinka suuri vahinko asiakkaalle on aiheutunut välitysliikkeen antaman kiinteistön rakennusoikeutta koskevan tiedonantovirheen vuoksi.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Sovellettavat vakuutusehdot

Varallisuusvastuuvakuutuksen (voimassa 1.1.2021 alkaen) ehtokohdan 1.1 mukaan vakuutuksesta korvataan toiselle aiheutettu sellainen taloudellinen vahinko, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon. Edellytyksenä on lisäksi, että vakuutuksenottaja tai vakuutettu on vakuutuskauden aikana tapahtuneen teon tai laiminlyönnin seurauksena voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta
- joko toimeksiantajalleen tämän kanssa tekemänsä sopimuksen perusteella tai
- muulle henkilölle vakuutettua toimintaa koskevan lainsäädännön nimenomaisen määräyksen perusteella.

Sovellettavat lainkohdat

Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000)

7 § Välitystehtävän suorittaminen

Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

[ – – ]

9 § Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajan vastapuolelle

Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

[ – – ]

14 § Vastuu toimeksiantajan vastapuolelle

Toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Vastaavan hoitajan korvausvastuusta säädetään kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain 6 §:ssä.

Asian arviointi

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Viimeksi mainitun lain esitöiden mukaan toimeksiantajan vastapuolen oikeus korvaukseen välittäjältä määräytyy sopimusoikeudessa noudatettavien periaatteiden mukaisesti (HE 58/2000 vp, s. 10).

Asiassa on riidatonta, että välitysliike on toiminut huolimattomasti ja antanut ostajalle virheellistä tietoa kiinteistön rakennusoikeudesta. Asiassa on riitaa siitä, kuinka suuri on aiheutuneen vahingon määrä.

Asiakkaan kertoman mukaan hänen tarkoituksenansa oli rakentaa kiinteistölle kaksi asuntoa ja niiden yhteyteen oli tarkoitus rakentaa varastotilaksi laskettavaa tilaa. Asiakas oli välittäjän toimittamien asemakaavamääräysten perusteella kaupantekohetkellä siinä käsityksessä, että tontilla olisi 329 k-m2 rakennusoikeutta ja että tontille saisi sen lisäksi rakentaa yhteensä 20 m2 (10 m2 per asunto) varastotilaa. Asiakkaan tarkoituksena oli hyödyntää tämä varastotiloihin osoitettu rakennusoikeus rakennushankkeessaan täysimääräisesti. Tosisiassa kiinteistöllä oli kuitenkin yhteensä 329 k-m2 rakennusoikeutta, minkä vuoksi ostaja on joutunut käyttämään neliömäärästä hieman yli 20 m2 varastotiloihin. Ostaja vaati välittäjän virheen perusteella korvausta 31 246 euroa. Tämä määrä perustuu kiinteistön kaupassa ostetun rakennusoikeuden neliöhintaan, joka on 1 562 euroa (514 000 euroa / 329 m2 rakennusoikeus). Vakuutusyhtiö on korvannut asiakkaalle 14 000 euroa.

Vahingonkorvauksen tarkoituksena on asettaa ostaja siihen asemaan, jossa hän olisi ollut, jos välittäjä olisi toiminut velvollisuuksiensa mukaisesti. Tilanteessa, jossa ostajalle on annettu virheellistä tietoa kiinteistöstä, on välitysliikkeen korvausvastuuta arvioitava siitä lähtökohdasta, onko virheellisellä tiedolla ollut vaikutusta maksettuun kauppahintaan ja jos on, kuinka suuri vaikutus on. Asiaa on arvioitava sen mukaan, minkä kauppahinnan ostaja olisi maksanut kiinteistöstä, jos hänellä olisi ollut oikeat tiedot käytettävissään. Vahingon määrää tulee siis tässä tapauksessa arvioida sen mukaan, mikä olisi ollut todennäköinen kauppahinta siinä tapauksessa, jos ostajan tiedossa olisi ollut, että tontille kuuluu yhteensä 329 k-m2 rakennusoikeutta ilman erillisiä rakennusoikeuksia varastoille.

Vakuutuslautakunta toteaa, että kiinteistön kauppahintaan vaikuttavat muutkin seikat kuin kiinteistön rakennusoikeus, vaikkakin rakennusoikeutta voidaan pitää yhtenä merkittävimpänä kiinteistön hintaan vaikuttavana asiana. Kauppahintaan voi vaikuttaa myös esimerkiksi kiinteistön sijainti, maapohja ja sen pinta-ala sekä maisema. Lautakunta pitää uskottavana, että ostajan ostopäätökseen on vaikuttanut tieto varastorakennusten rakennusoikeudesta. Lautakunta pitää kuitenkin epätodennäköisenä, että ostajan maksama kauppahinta olisi ollut vaadittua 31 246 euroa alhaisempi, jos ostaja olisi saanut oikeat tiedot rakennusoikeudesta, vaan ero toteutuneeseen kauppahintaan olisi ollut vähäisempi. Kiinteistöllä on kuitenkin ollut 329 m2 rakennusoikeutta asuinrakennuksille, ja virheellinen tieto on nimenomaisesti koskenut varastotilojen rakennusoikeutta. Edellä mainituin perustein lautakunta arvioi vahingon määräksi 20 000 euroa.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta suosittaa vakuutusyhtiötä maksamaan asiakkaalle välitysliikkeen huolimattomuudesta aiheutuneesta vahingosta yhteensä 20 000 euroa.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Luukkonen Yli-Rahnasto
Jäsenet:
Haapasaari
Karimäki
Korpiola
Koskinen