Tapahtumatiedot

Asiakkaat ovat 11.9.2020 ostaneet merenrannalla sijaitsevan kiinteistön määräalan. Kiinteistön myyntiä on myyjän puolelta hoitanut välitysliike L Oy:n edustaja M (jäljempänä myös välittäjä). Tutustuessaan kiinteistöön ostajat olivat saaneet sen käsityksen, että kiinteistön raja päättyy etelässä kuivalle maalle. Sittemmin kaupan teon jälkeen ostajille selvisi, että määräalan eteläraja sijaitsee etelämpänä, meren alla. Asiakkaat vaativat välitysliikkeen vastuuvakuutuksesta korvattavaksi kustannuksia, jotka ovat aiheutuneet kiinteistön eteläosan maan vaihdosta ja korottamisesta sekä saunamökin perustamiskustannusten noususta pehmeän maa-aineksen vuoksi. Vakuutusyhtiö on evännyt korvauksen sillä perusteella, ettei M:n toiminta ole ollut huolimatonta eivätkä vaaditut kustannukset ole syy-yhteydessä välitysliikkeen edustajan mahdolliseen huolimattomuuteen.

Asiakkaan valitus

Asiakkaat ovat tyytymättömiä vakuutusyhtiön päätökseen ja katsovat, että heille tulisi korvata välitysliikkeen toiminnasta aiheutunut vahinko.

Asiakkaat kävivät tutustumassa kiinteistöön välitysliikkeen edustaja M:n kanssa 8.3.2020, jolloin hän näytti asiakkaille emäkiinteistön rajat. Välittäjä esitteli etelärajan rajapyykkeinä rajapyykit numero 50 ja 51, jotka ovat kuivalla maalla. Hän esitteli samat rajapyykit myös kiinteistön tuleville naapureille esitellessään tonttia heille eri kerralla. Naapurit ovat myös reklamoineet asiasta. Oikea kiinteistön etelärajan sijainti selvisi asiakkaille vasta maaperätutkimuksen yhteydessä, kun maaperämittauksia tehtiin tulevan talon nurkkien kohdalla, ja suunnitellut nurkkapisteet merkittiin maastoon. Käydessään kiinteistöllä maaperätutkimuksen jälkeen 25.3.2021 asiakkaat huomasivat, että suunnitellun saunamökin eteläreuna ulottuu sinne asti, missä M oli väittänyt kiinteistön etelärajan olevan. Asiakkaille selvisi vasta silloin, että eteläraja onkin vähintään 10 metriä M:n kertomaa etelämpänä eli veden alla (lounaassa rajapyykkien 50 ja 24 välinen ero on 10 metriä ja kaakossa rajapyykkien 51 ja 21 välinen ero on 24 metriä).

Kiinteistönvälittäjän olisi pitänyt tietää olennaiset tiedot välittämästään kohteesta ja antaa ne tiedoksi ostajille. Kiinteistönvälittäjän tehtäviin kuuluu muun muassa kiinteistön rajojen tarkastaminen. Maaliskuussa 2020 käydyissä sähköpostikeskusteluissa on mietitty, täytyykö kiinteistön eteläpuolella oleva vesijättömaa lunastaa omaksi. Näiden sähköpostiviestien ja kiinteistön esittelyn perusteella kiinteistönvälittäjä M on ollut siinä virheellisessä käsityksessä, että vesijättömaa ei kuulu kiinteistöön, vaikka todellisuudessa kiinteistö ulottuu pitkälle veteen asti. Alue, jonka kiinteistönvälittäjä M kiinteistönä esitteli, on kokonaan merenpinnan yläpuolella.

Todellisuudessa kiinteistö jatkuu etelämmäksi, ja huomattava osa kiinteistöstä on veden alla. Kiinteistön eteläosassa maa on hyvin pehmeää ja vetistä. Pehmeä maa on aiheuttanut merkittäviä lisäkustannuksia saunamökin perustusten tekoon. Kiinteistö ei vastaa esiteltyä siltäkään osin, että käyttöön jää huomattavasti pienempi piha-alue kuin M:n esittelyn perusteella asiakkaat luulivat, koska kiinteistön raja ja korkeus eivät vastaa esiteltyä. M teki virheen kiinteistöä esitellessään ja antoi virheellisen kuvan kiinteistön ominaisuuksista ja muodosta.

Koska laillistettu kiinteistönvälittäjäkään ei ole kuvien perusteella tiennyt, missä kiinteistön rajat sijaitsevat, ei voida edellyttää, että ostajat amatööreinä sitä huomaisivat varsinkin, kun luottavat siihen, mitä kiinteistönvälittäjä katselmuksessa kertoo ja näyttää. Asiakkaat eivät valita kiinteistön pinta-alasta vaan siitä, että merkittävä osa pinta-alasta on veden alla toisin kuin välittäjä oli kertonut.

Asiakkaiden aiemmin lähettämästä kirjeenvaihdosta käy ilmi, että asiakkaat ovat tiedustelleet mahdollisuutta lunastaa tontin edessä oleva vesijättömaa omaksi. Kiinteistönvälittäjä on myyntiassistentin välityksellä tiedustellut samaa asiaa Helsingin kaupungilta. Kummallakaan osapuolella ei olisi ollut syytä kysyä asiasta, jos olisi ollut tiedossa, että vesijättöalue sisältyy määräalaan. Viestit todistavat myös M:n olettaneen, että vesijättöalue ei kuulu kiinteistöön. Ruoppaus ei ollut syynä rantasaunan sijainnin ja perustamiskustannusten nousuun, koska ruopattu alue on etelämpänä, kuten pihasuunnitelmasta näkyy. Päinvastoin asiakkaat joutuivat korottamaan maanpintaa rajapyykin 50 kohdalla.

Kauppakirjan liitteenä olleessa kartassa, jossa määräala A on väritetty sinisellä, koko määräala on merenpinnan yläpuolella. Rajapyykkiä 50 ei ole merkitty numerolla 50 fyysiseen rajapyykkiin, joten siitä ei ole voinut päätellä, että kyseessä olisi apumerkki eikä varsinainen nurkkapiste.

Toisin kuin vakuutusyhtiö väittää, asiakkaat eivät olleet tietoisia kiinteistön todellisesta rajasta ennen kuin 25.3.2021, mistä todisteena ovat aiemmin lähetetyt Whatsapp-viestit.  Asiakkaat olivat selvittäneet ennen kaupantekoa, että toisen omistamaa vesialuetta/vesijättöaluetta saa ruopata ja sille saa rakentaa laiturin, minkä vuoksi he eivät enää pitäneet vesijättömaan lunastamista oleellisena kaupanteon kannalta.

Asemakaavassa 12486 lukee:
Rakennusalan ulkopuolelle saa rakentaa:
- jätekatoksen, kuitenkin vähintään 2 m etäisyydelle tontin rajasta.
- talousrakennuksen tai autosuojan virkistys- tai katualueeseen rajoittuvalla tontin osalla, kuitenkin
vähintään 2 m etäisyydelle tontin rajasta.

Rantatonteilla lisäksi:
- saunarakennuksen, kuitenkin vähintään 4 m etäisyydelle tontin rajasta.
- venevajan, kuitenkin vähintään 4 m etäisyydelle tontin rajasta, rannan puoleista tontin rajaa lukuun ottamatta.

Alkuperäisessä suunnitelmassa (210202) saunamökki on selvästi etelämpänä kuin lopullisessa asemakuvassa (210428). Saunamökkiä jouduttiin siirtämään ja maata korottamaan, kun todellinen tilanne tontin rajoista ja sen maaperästä selvisi 25.3.2021. Toisistaan poikkeavien piirustusten päivämääristäkin käy ilmi, että todellisuus selvisi vasta tuolloin. Jos saunamökkiä ei olisi siirretty pohjoisemmaksi, olisivat sen perustamiskustannukset olleet huomattavasti suuremmat, kuin toteutetussa suunnitelmassa. Nämä lisäkustannukset johtuvat siitä, että kiinteistönvälittäjä M näytti asiakkaille todistettavasti väärät rajat, ja asiakkaat luottivat siihen, että laillistettu kiinteistövälittäjä tiesi, mitä esitteli.

Todellisten rajojen selvittyä selvisi, että rajapyykkiä 24 ei ole maastossa olemassakaan, koska se olisi veden alla. Tämän takia apurajapyykki 50 on rannassa luonnollisen maa- ja vesialueen rajalla. Edelleen ongelmana on, että rajapyykki 50 esiteltiin rajapyykki 24:nä. Tämän vuoksi asiakkaat luulivat tontin rajautuvan maavesirajaan, vaikka todellisuudessa eteläraja sijaitsee vesialueella 10 metriä etelämpänä. Ennen tontin ostoa oli tiedossa ruoppauskustannukset, mutta tämän lisäksi tulleet ylimääräiset kustannukset maan muokkauksesta väärin näytettyjen rajojen johdosta eivät olleet tiedossa.

Metsäisessä maastossa on mahdotonta nähdä, onko tontin pitkä sivu 10 metriä pidempi vai lyhyempi. Välittäjän virheellisen esittelyn perusteella asiakkaat ajattelivat rajapyykkien 50 ja 13 välisen pituuden olevan 54,69 metriä eikä 44,69 metriä. Luonnoksia tehtiin siinä uskossa, että saunamökki olisi tontin sillä alueella, joka maastossa katsottuna on selkeästi kuivalla maalla. Asiakkaat eivät suunnitelleet rakentavansa pehmeälle maalle, koska he eivät tienneet tontin ulottuvan sinne asti.

Toisin kuin vakuutusyhtiö väittää, saunamökin perustamiskustannukset eivät olisi olleet sellaiset kuin miksi ne ovat nyt muodostuneet, jos rajapyykki 50 olisi ollut tontin oikea eteläraja. Vaikka rantasaunaa jouduttiin siirtämään pohjoisemmaksi, se on silti maastossa 8 metriä etelämpänä kuin mitä alun perin oli suunniteltu. Lisäksi käyttöön jäänyt piha on huomattavasti pienempi kuin se olisi ollut, jos eteläraja olisi ollut rajapyykin 50 kohdalla ja pyykkien 50 ja 13 väli 54,69 metriä. Jos asiakkailla olisi ollut tieto rajan oikeasta sijainnista, he olisivat joko neuvotelleet hinnasta tai jättäneet tontin kokonaan ostamatta.

Asiakkaat vaativat vahingonkorvausta ylimääräisistä kustannuksista, jotka aiheutuivat kiinteistön eteläosan maan vaihdosta ja korottamisesta sekä saunamökin perustamiskustannusten noususta pehmeän maa-aineksen vuoksi. Asiakkaat vaativat yhteensä 32 000 euroa, josta 20 000 euroa on vahingonkorvausta ylimääräisistä kustannuksista, jotka aiheutuivat kiinteistön eteläosan maan vaihdosta ja korottamisesta sekä saunamökin perustamiskustannusten noususta pehmeän maa-aineksen vuoksi ja 12 000 euroa on vahingonkorvausta ylimääräisistä kustannuksista, jotka tulevat aiheutumaan kiinteistön eteläosan maanpinnan muotoilun jatkuvasta korjaustarpeesta tulevina vuosina ennen kuin maaperä asettuu muotoonsa. Jos tulevia korvauksia ei voida vaatia etukäteen, asiakkaat pidättävät oikeuden vaatia niitä jatkossa toteutuneen mukaan ilman aikarajaa tai euromääräistä ylärajaa.

Vakuutusyhtiön vastine

Valittajat katsovat, että kiinteistövälittäjä on tehnyt virheen kiinteistöä esitellessään, kun hän antoi virheellisen kuvan kiinteistön ominaisuuksista ja muodoista. Tästä syystä valittajille on aiheutunut ylimääräisiä kustannuksia, jotka ovat aiheutuneet kiinteistön eteläosan maan vaihdosta ja korottamisesta sekä saunamökin perustamiskustannusten noususta pehmeän maa-aineksen vuoksi. Lisäksi vaaditaan korvaamaan ylimääräisiä kustannuksia, jotka tulevat tulevaisuudessa aiheutumaan kiinteistön eteläosan maanpinnan muotoilun jatkuvasta korjaustarpeesta ennen kuin maaperä asettuu muotoonsa.

Asiaan sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Asiaan sovelletaan lakia kiinteistöjen ja vuokrahuoneiden välityksestä ja sen 14 §:ää (vastuu toimeksiantajan vastapuolelle). Kyseisen lainkohdan mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Vastaavan hoitajan korvausvastuusta säädetään kiinteistövälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain 6 §:ssä.

Asiaan sovellettavien vakuutusehtojen (voimassa 1.1.2017 alkaen) kohdan 3 mukaan vakuutus korvaa vakuutetussa toiminnassa vakuutuksen voimassaoloalueella toiselle aiheutetun sellaisen taloudellisen vahingon, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon. Edellytyksenä on lisäksi, että vakuutuksenottaja on vakuutuskauden aikana tapahtuneen teon tai laiminlyönnin seurauksena voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta.

Tapahtumatiedot

Välitysliike L Oy:n kiinteistövälittäjä M on toiminut välittäjänä kiinteistön kaupassa, jossa asiakkaat ovat olleet ostajina.

Välittäjän laatiman myyntiesitteen mukaan myytävänä on ollut noin 911 m2 määräala rakennusoikeuden ollen 300 k-m2. Asuinpinta-/kokonaisalasta esitteessä kerrotaan, että ”rantasaunan saa rakentaa, enintään 50 m2. Tämä sisältyy kokonaisrakennusoikeuteen”. Lisätietona ilmoitetaan, että ”myydään määräala noin 911 m2, jossa rakennusoikeus 300 k-m2”. Karttaliitteeseen merkattu myynnissä oleva määräala A. Koko tontti 1922 m2 (tilamuotoinen). Edelleen lisätietoina ilmoitetaan, että tontin lohkomiskustannuksista vastaa ostaja.

Edelleen myyntiesitteessä kerrotaan tontille kuuluvan oma ranta, rantatyyppi meri ja maaston olevan loiva rinne. Kaavoitustilanteesta kerrotaan, että kyseessä on asemakaava ja tiedustelujen yhteystiedot. Tontin omistus oma.

Esitteeseen on liitetty värikuva tontista mereltä päin, josta voidaan havaita, että tontin edustalla on vesijättöä. Välittäjä on 6.3.2020 ilmoittanut sähköpostitse valittajille myytävästä määräosasta. Kirjeenvaihdosta ei selviä, onko kyseessä nyt riidan kohteena oleva määräala. Joka tapauksessa valittajat tiedustelevat 9.3.2020 välittäjältä kyseisessä osoitteessa sijaitsevan alueen vesijättömaasta ja vesijättömaan ruoppausmahdollisuuksista. Välittäjä on 11.3.2020 lähettänyt valittajille Helsingin kaupungin rakennusvalvontapalveluiden rakennusmestarin selvityksen ruoppauksesta ja tiedon vesialuetta koskevasta kaavamääräyksestä.

Valittajat ovat allekirjoittaneet 11.9.2020 kauppakirjan kyseisestä määräalasta. Määräalan alue on merkitty sinisellä värillä sekä kirjaimella A kauppakirjan liitteenä olevaan karttaan. Kauppakirjassa todetaan, että määräalaa lohkottaessa on karttamerkintä ensisijainen tieto. Määräalan pinta-alaksi on kauppakirjassa ilmoitettu noin 911 m2. Edelleen pinta-alasta kerrotaan, että kohteen hintaa ei ole määritelty pinta-alatiedon perusteella ja pinta-alatieto on vain ohjeellinen ja lohkottaessa toissijainen tieto. Kaupan kohteena olevan määräalan rakennusoikeus on 300 km2.

Kauppakirjan kohdassa ”10 Kiinteistöön ja asiakirjoihin tutustuminen” todetaan, että ostaja on suorittanut kiinteistöllä katselmuksen. Ostaja on tällöin tarkastanut kiinteistön rajat ja sen alueen. Ostaja on katselmuksessa todennut kaupan kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja ja annettuja tietoja. Lisäksi ostaja on tutustunut ennen kaupasta päättämistä koskeviin asiakirjoihin, jotka kauppakirjassa on yksilöidysti lueteltu ja samalla ostajat ovat kuitanneet ne vastaanottaneensa.

Johtopäätös

Voimassa olevan oikeuden mukaan vahingon korvattavuus edellyttää tuottamusta eli huolimattomuutta tai laiminlyöntiä sekä syy-yhteyttä väitetyn laiminlyönnin ja aiheutuneen vahingon välillä. Lisäksi vahingonkorvausoikeudellinen vahingon korvattavuus edellyttää, että vahinko on aiheutunut. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneiden välityksestä annetun lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheutunut.

Ostajat väittävät, että heille on vasta kaupanteon jälkeen selvinnyt, että määräalan eteläisemmät rajapyykit sijaitsevatkin vesijättöalueella eivätkä kuivalla maalla. Tämä on tullut heille selväksi maaperätutkimuksen jälkeen 25.3.2021. Lisäksi valittajat katsovat, että kiinteistön eteläosa on hyvin pehmeää ja vetistä ja tästä johtuen saunamökin perustusten tekeminen aiheuttaa lisäkustannuksia.

Kauppakirjan karttaliitteessä on selvästi merkitty määräalan alue A, joka kartan mukaan ulottuu vesijättöalueelle. Sähköpostiviestittelyn perusteella on selvää, että ostajat ovat olleet tietoisia määräalaan sisältyvästä vesijättöalueesta. Selvitysten perusteella ostajat ovat katselmuksessa tarkastaneet kiinteistön ja nähneet minkälainen ranta kiinteistöllä on. Lisäksi välittäjä on toimittanut heille karttapiirrokset, kaavat sekä selvityksen rannan ruoppausmahdollisuuksista. Välittäjä ei ole vastuussa siitä, että vesijätön ruoppauksen vuoksi rantasaunan sijainti muuttuu ja rantasaunan perustamiskustannukset aiheuttavat siten lisäkustannuksia tai että vesijätön maanpinnan ruoppaaminen ja muotoilu aiheuttaa ostajille jatkossa lisäkustannuksia.

Emäkiinteistön katselmuksessa 8.3.2020 on katselmoitu maastosta löytyneet kuivalla maalla olevat rajapyykit 50 ja 51, joissa ei kuitenkaan ostajienkaan ilmoittaman mukaan ole ollut merkittynä rajapyykkien numeroita. Ostajilla on ollut käytössään kiinteistökartat. Joka tapauksessa kiinteistöllä on voitu havaita, että ranta on ollut märkä, matala, luonnontilainen ja ruovikoitunut. Näistä havaituista olosuhteista johtuen ja ostajien nimenomaisen tiedustelun vuoksi kiinteistönvälittäjä on selvittänyt vesijättömaan lunastusta, laiturin rakentamista ja ruoppausmahdollisuutta Helsingin kaupungilta ja välittänyt asiaa koskevan Helsingin kaupungin vastauksen ostajille (sähköpostit 9.–11.3.2020). Määräalan kauppa tehtiin 11.9.2020 ja vakuutusyhtiön käsityksen mukaan ostajat tulivat ennen sitä tietoiseksi siitä, ettei kiinteistön edustalla ollut lunastettavaa vesijättöaluetta ja että kiinteistö rajautui sen eteläisellä puoliskolla luonnon mukaiseen rajaan eli maa- ja vesialueen väliseen rajaan. He olivat paikan päällä voineet todeta, millainen kiinteistö ja sen ranta-alue oli. Heillä oli myös tarvitsemansa tieto ruoppauksista.

Ostajat täsmentävät, että heille aiheutuneet lisäkustannukset syntyivät siitä, että he joutuivat korottamaan maanpintaa rajapyykin 50 kohdalla. Vakuutusyhtiö katsoo, että kiinteistönvälittäjä on toimittanut ostajille kaiken tarvittavan dokumentaation ja selvitykset kiinteistöstä, jotka se on huolellisesti toimien velvollinen toimittamaan. Ostajat ovat kiinteistöllä perehtyneet kiinteistön muotoihin ja ominaisuuksiin. Karttaan on ollut merkittynä rakennusoikeuden kattava alue, josta osakaan ei ole ollut sillä osalla kiinteistöä, jolla oli merivettä. Ostajat ovat voineet rakentaa kyseiselle alueelle rakennusoikeuden mukaisesti. Näin ollen se seikka, ettei kaupasta päätettäessä ollut tiedossa rajapyykkien mukainen määräalan eteläreuna, ei ole syy-yhteydessä ostajien ylimääräisiksi väittämiin rakennuskustannuksiin. Kiinteistönvälittäjä ei ole osaksikaan vastuussa rakennuskustannuksista, jotka ovat aiheutuneet kaupan jälkeen ostajien tekemien suunnitelmien mukaisesta rakentamisesta ja siitä, että he ovat teetättäneet rannan täyttötöitä, vaihtaneet kiinteistön eteläosan maata ja korottaneet sitä. Vaikka kiinteistön rajapyykkien 24 ja 21 sijainnit olisivat olleet tiedossa ja toisaalta vaikka ne eivät olisi olleet veden alla, ei näillä seikoilla olisi vakuutusyhtiön käsityksen mukaan ollut mitään merkitystä ostajien suunnitteleman rakennuksen rakennuskustannuksiin. Vakuutusyhtiön käsityksen mukaan mitä lähemmäs tontin eteläreunaa olisi rakennettu, sitä haastavampaa rakentaminen olisi ollut.

Vakuutusyhtiö on perehtynyt asemakaavaan ja on korvausratkaisun tehdessään ollut tietoinen siitä, että asemakaavamääräysten mukaan rantatontilla saa rakennusalan ulkopuolelle rakentaa saunarakennuksen, kuitenkin vähintään 4 m etäisyydelle tontin rajasta. Lisäkirjelmässään asiakkaat tuovat esille, että alkuperäisessä suunnitelmassa saunamökki on selvästi etelämpänä kuin lopullisessa asemakuvassa. He toteavat, että saunamökkiä jouduttiin siirtämään ja maata korottamaan, kun todellinen tilanne tontin rajoista ja sen maaperästä selvisi 25.3.2023. Asiakkaiden toimittamassa alkuperäisessä suunnitelmassa saunamökki näyttää piirretyn noin kaksi metriä etelämmäksi kuin lopullisessa asemakuvassa. Saunamökki näyttää alun perinkin suunnitellun rakennettavaksi n. 15 metrin etäisyydelle tontin etelärajasta, jossa maanpinta ei korkeudeltaan enää ole niin matala. Näin ollen alkuperäisessäkään suunnitelmassa saunamökkiä ei ollut piirretty aivan tontin rajan läheisyyteen. Tontin rakennusalalle ja sen läheisyyteen korkeammalle/kovemmalle maaperälle rakentaminen onnistuu parhaiten, kun taas tontin eteläinen pehmeä ja matala osa on haasteellisempaa maastoa rakentamisen suhteen.

Maanrakennus- ja perustamiskustannuksia ei pystytä määrittelemään pelkästään kiinteistökartan perusteella eikä maastossa näytettyjen rajapyykkien sijainnin perusteella. Kuitenkin tontin ulkoisista merkeistä, kuten pinnan muodoista ja kasvillisuudesta voi tehdä suuntaa antavia arvioita maaperän laadusta. Tässä tapauksessa on ollut selvää, että tontin ranta on ollut matala ja kostea. Maaperätutkimuksessa saadaan selville maaperän rakenne ja kantavuus. Maaperätutkimuksessa selvitetään, millaiset perustukset rakennukselle tarvitaan. Tämän jälkeen voidaan arvioida maanrakennus- ja perustamiskustannukset.

Kiinteistökauppa tehtiin 11.9.2020. Asiakkaat ovat kertoneet, että maaperätutkimus tehtiin 25.3.2021. Asiakkaiden toimittama alkuperäinen suunnitelmaluonnos on tehty 2.2.2021 ennen maaperätutkimusta. Perustussuunnitelman ja lopullisen rakennuspiirustusten laatimiseksi maaperätutkimus on asianmukaista tehdä. Kiinteistönvälittäjä ei kuitenkaan vastaa rakentamiskustannuksista, jotka ovat täysin riippuvaisia siitä, millaisen rakennuksen tontin ostaja tontin ostettuaan haluaa rakentaa ja millaisia vaatimuksia maaperätutkimuksen perusteella perustusten rakentamiselle selviää. Kustannukset johtuvat tontin maaperän asettamista vaatimuksista rakentamiselle. Kiinteistönvälittäjä ei ole vastuussa maaperätutkimuksen tuloksista eikä siitä, millaisiksi perustamiskustannukset muodostuvat halutunlaisen rakennuksen rakentamiseksi tontille. Riippumatta siitä, mikä rajapyykki on kiinteistökauppaa tehtäessä maastosta löytynyt, ovat saunamökin perustamiskustannukset olleet joka tapauksessa sellaiset, kuin miksi ne ovat nyt muodostuneet, kun asiakkaat ovat rakentaneet suunnitelmiensa mukaisen rakennuksen erillisine saunarakennuksineen.

Rajapyykkien 50 ja 24 välinen ero on 10 metriä. Vakuutusyhtiö on ymmärtänyt, ettei maa- ja vesialueen raja ole rajapyykin 50 kohdalla, vaan etelämpänä. Esimerkiksi asiakkaiden toimittamassa pihasuunnitelmassa 8.11.2021 ei maa- ja vesialueen raja ole rajapyykin 50 kohdalla, vaan noin seitsemän metriä etelämpänä.

Asiakkaat ovat tehneet rakennussuunnitelmaluonnoksia jo ennen kuin maaperätutkimus on tehty. Vakuutusyhtiö katsoo, ettei vahinkona voida pitää sitä, ettei maaperätutkimuksen tekemisen jälkeen ole ollut tarkoituksenmukaista toteuttaa alkuperäisiä suunnitelmia sellaisenaan. Niin luonnossa kuin kartoista on voinut hyvin havaita, että tontin eteläosa pitkältä matkaa matalaa ja märkää maata. Tontti ei ole tasainen, vaan siinä on korkeuseroja. Kiinteistökaupan yhteydessä ostajille annetussa kartassa oli merkitty alue, jolle on oikeus rakentaa. Vastuu rakennushankkeesta ja sen kustannuksista on siihen ryhtyvällä eikä ole perusteita vyöryttää kustannuksia osaksikaan kiinteistönvälittäjälle.

Vahingon määrästä

Valittajat vaativat 20 000 euroa vahingonkorvausta ylimääräisistä kustannuksista, jotka aiheutuvat kiinteistön eteläosan maan vaihdosta ja korottamisesta sekä saunamökin perustamiskustannuksista. Lisäksi valittajat vaativat 12 000 euroa vahingonkorvausta ylimääräisistä kustannuksista, jotka tulevat aiheutumaan kiinteistön eteläosan maanpinnan muotoilun jatkuvasta korjaustarpeesta tulevina vuosina ennen kuin maaperä asettuu muotoonsa. Näyttönä valittajat esittävät 28.12.2021 päivätyn Espoon Maanrakennus Oy:n lausunnon lisäkustannuksista.

Vaaditun määrän osalta vakuutusyhtiö toteaa, että vahingonkorvauksena voidaan vaatia vain jo aiheutuneita kuluja. Asiassa ei ole esitetty näyttöä toteutuneista kuluista ja kustannuksista. Pelkkä asiantuntijan lausunto ei ole näyttö toteutuneista kuluista. Edelleen vaatimus tulevaisuudessa mahdollisesti koituvien kustannusten korvaamisesta on lakiin perustumaton ja ennenaikainen.

Ostajien 20 000 euron vaatimus on yksilöimätön. He eivät ole esittäneet mitään erittelyä siitä, mistä väitetyt ylimääräiset kustannukset koostuvat. Vaatimukseen ei siten määrällisesti voi ottaa kantaa.

Vakuutusyhtiö on katsonut, että tulevien maanpinnan muotoilujen kustannusten vaatimukselle, 12 000 euroa, ei myöskään ole perusteita ja että vaatimukset ovat joka tapauksessa ennenaikaisia. Kiinteistönvälittäjällä ei ole vastuuta merenrantatontin rannan luontaisista muutoksista, kuten esimerkiksi merenpinnan korkeuden muutosten aiheuttamista muutoksista rantaan. Kiinteistönvälittäjällä ei myöskään ole vastuuta siitä, että myöhemmin jouduttaneen parantelemaan ostajien nyt tekemiä maanmuokkauksia. Ostajat ovat kaupan tehdessään tienneet rannan ominaisuudet ja selvittäneet rannan ruoppausmahdollisuuksia. Näin ollen ruoppauksesta tai maanpinnan muotoilusta aiheutuvia myöhemminkään syntyviä kustannuksia ei voida katsoa heille aiheutuneeksi vahingoksi. Kysymys on rannan muokkaamisesta käyttökelpoisuuden ja viihtyvyyden parantamiseksi. Ostajat ovat tutustuneet kohteeseen ja nähneet, millainen ranta on. Ranta oli ennen kauppaa täysin luonnonmukainen ja sittemmin se on muokattu muun muassa pengertämällä, kivityksillä, suodatinkankain ym.

Ostajat ovat esittäneet myös myyjälle vaatimuksen heille aiheutuneista ylimääräisistä maanmuokkaus- ja rakennuskustannuksista. Mikäli Vakuutuslautakunta vastoin vakuutusyhtiön käsitystä katsoisi, että kiinteistönvälittäjällä olisi vahingonkorvausvelvollisuus, voisi välitysliikkeen vastuuvakuutuksesta tulla korvattavaksi vain kiinteistönvälittäjän viaksi katsottava osuus vahingosta. Vakuutusehtojen mukaan jos usea on velvollinen yhteisvastuullisesti korvaamaan saman vahingon, vakuutus korvaa ainoastaan sen osan vahingosta, joka vastaa vakuutuksenottajan viaksi jäävää syyllisyyden määrää ja hänen ehkä vahingon aiheuttaneesta tapahtumasta saamaansa etua. Jos muuta perustetta ei ole, korvaus maksetaan pääluvun mukaisesti.

Välittäjä ei ole selvitysten perusteella menetellyt kyseistä kohdetta välittäessään vahingon korvausvastuun perustavasti virheellisesti eikä ole siten voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kyse siitä, onko kiinteistönvälittäjä täyttänyt kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain mukaisen tiedonantovelvollisuutensa ja onko välitysliike vastuussa kiinteistön ostajille aiheutuneesta vahingosta.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Lainkohdat

Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000)

7 § Välitystehtävän suorittaminen

Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

[ –  – ]

9 § Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajan vastapuolelle

Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

[ –  – ]

14 § Vastuu toimeksiantajan vastapuolelle

Toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Vastaavan hoitajan korvausvastuusta säädetään kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain 6 §:ssä.

Vakuutusehdot

Vakuutusehtojen (voimassa 1.1.2017 alkaen) kohdan 3 mukaan vakuutus korvaa vakuutetussa toiminnassa vakuutuksen voimassaoloalueella toiselle aiheutetun sellaisen taloudellisen vahingon, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon. Edellytyksenä on lisäksi, että vakuutuksenottaja on vakuutuskauden aikana tapahtuneen teon tai laiminlyönnin seurauksena voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta.

Asian arviointi

Asiakkaat ovat ostaneet kiinteistön määräalan, jota on välittänyt välitysliike L Oy:n edustaja M kiinteistön myyjän toimeksiannosta. Lautakunnalle toimitettujen selvitysten mukaan ostajat ovat tutustuneet kiinteistöön M:n johdolla 8.3.2020 ennen kuin kiinteistön kaupat on tehty. Tutustuessaan kiinteistöön ostajat olivat saaneet sen käsityksen, että kiinteistön raja päättyy etelässä kuivalle maalle. Sittemmin kaupan teon jälkeen ostajille selvisi, että määräalan eteläraja sijaitsee etelämpänä, meren alla.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitystehtävä on suoritettava ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja. Lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen. Lain 10 §:ssä on lueteltu ne kiinteistö koskevat asiakirjat, jotka välittäjän on esitettävä ennen kaupan päättämistä. Tällaisia asiakirjoja ovat muun muassa lainhuutotodistus, kiinteistörekisterin ote, rasitustodistus sekä mahdolliset muut asiakirjat, jotka osoittavat myyjän omistus- tai hallintaoikeuden sekä kiinteistöön kohdistuvat rasitukset ja rasitteet sekä kiinteistön käyttöä koskevat rajoitukset, jos tiedot eivät käy ilmi 10 §:n 1 momentissa 1–4 kohdassa mainituista asiakirjoista.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Viimeksi mainitun lain esitöiden mukaan toimeksiantajan vastapuolen oikeus korvaukseen välittäjältä määräytyy sopimusoikeudessa noudatettavien periaatteiden mukaisesti (HE 58/2000 vp, s. 10).

Vakuutuslautakunta toteaa, että kiinteistönvälittäjän korvausvastuu on lähtökohtaisesti tuottamusvastuuta, johon sovelletaan käännettyä todistustaakkaa eli välitystoimeksiannon suorittajan on osoitettava toimineensa asianmukaisesti.

Vakuutuslautakunnalle toimitettujen selvitysten mukaan välitysliikkeen edustaja M on kertonut kiinteistön ostajille, että kiinteistön eteläraja sijaitsee kuivalla maalla, maa- ja vesirajan tuntumassa. Tämä tieto on osoittautunut virheelliseksi. Kiinteistön määräalan rajat ovat olennaista tietoa kiinteistön kaupassa. Välitysliikkeen edustaja M:n olisi tullut selvittää kiinteistön rajat toimeksiantoa hoitaessaan. Lautakunta katsoo siten, että M on laiminlyönyt velvollisuutensa toimia lain edellyttämällä tavalla huolellisesti ja ammattitaitoisesti antaessaan virheellistä tietoa kiinteistön etelärajasta.

Asiassa on edelleen arvioitava, onko M:n toiminnasta aiheutunut ostajille vahinkoa. Vahingonkorvauksen edellytyksenä on se, että teon ja syntyneen vahingon välillä on syy-yhteys. Syy-yhteyttä voidaan arvioida tarkastelemalla, mitä olisi tapahtunut, jos vahinkoa aiheuttanutta tekoa tai laiminlyöntiä ei olisi tapahtunut.

Asiakkaat vaativat välitysliikkeen vastuuvakuutuksesta korvattavaksi kustannuksia, jotka ovat aiheutuneet kiinteistön eteläosan maan vaihdosta ja korottamisesta sekä saunamökin perustamiskustannusten noususta pehmeän maa-aineksen vuoksi. Asiakkaat vaativat yhteensä 32 000 euroa, josta 20 000 euroa on vahingonkorvausta ylimääräisistä kustannuksista, jotka aiheutuivat kiinteistön eteläosan maan vaihdosta ja korottamisesta sekä saunamökin perustamiskustannusten noususta pehmeän maa-aineksen vuoksi ja 12 000 euroa on vahingonkorvausta ylimääräisistä kustannuksista, jotka tulevat aiheutumaan kiinteistön eteläosan maanpinnan muotoilun jatkuvasta korjaustarpeesta tulevina vuosina ennen kuin maaperä asettuu muotoonsa.

Välittäjä M:n virheellinen tiedonanto on edellä mainituin tavoin koskenut sitä, että kiinteistön eteläraja sijaitsee noin 10 metriä etelämpänä, meren pinnan alapuolella. Asiakkaiden mukaan kiinteistölle tulevien rakennusten rakentamissuunnitelmat oli tehty siinä uskossa, että saunamökki olisi tontin sillä alueella, joka maastossa katsottuna on selkeästi kuivalla maalla. Koska tontin raja on ollut etelämpänä, asiakkaiden kertoman mukaan he ovat joutuneet poikkeamaan alkuperäisestä suunnitelmastaan ja rakentamaan saunamökin eri kohtaan. Vakuutuslautakunta toteaa, että sille esitetystä selvityksestä jää epäselväksi, miksi asiakkaille aiheutuneet maanmuokkauskustannukset ovat seurausta väärästä rajatiedosta. Vakuutuslautakunta katsoo, ettei asiassa ole siten osoitettu, että asiakkaiden vaatimat maanmuokkauskustannukset olisivat syy-yhteydessä välittäjän tiedonantovirheeseen. Näin ollen välittäjä ei ole vastuussa kustannuksista, jotka ovat aiheutuneet maansiirtotoimenpiteistä.

Vakuutuslautakunta katsoo kuitenkin, että asiassa on edelleen arvioitava, onko välittäjän huolimattomuus vaikuttanut ostajien toimintaan ennen kaupantekoa. Välittäjän korvausvastuuta on siten arvioitava siltä kannalta, miten asiakkaat olisivat toimineet, jos he olisivat saaneet ennen kaupantekoa oikean tiedon etelärajan sijainnista. Käytännössä arvioitavaksi tulee näin ollen se seikka, olisivatko ostajat tarjonneet alhaisemman kauppasumman kaupan kohteena olleesta kiinteistöstä oikeat tiedot saatuaan.

Asiakkaat ovat kirjelmässään todenneet, että jos heillä olisi ollut tieto rajan oikeasta sijainnista, he olisivat joko neuvotelleet hinnasta tai jättäneet tontin kokonaan ostamatta. Asiakkaat eivät ole kuitenkaan tuoneet esiin, kuinka paljon he olisivat maksaneet kiinteistöstä, jos heillä olisi ollut oikea tietoa etelärajan sijainnista. Vakuutusyhtiö ei ole ottanut vahinkoon tältä osin kantaa.

Vakuutuslautakunnan näkemyksen mukaan asiassa on ilmeistä, että ostajat olisivat tarjonneet kiinteistöstä vähemmän, jos he olisivat tienneet etelärajan oikean sijainnin. Etelärajan sijainti on vaikuttanut esimerkiksi tontin käytettävyyteen, koska maa-ala on ollut kerrottua pienempi ja siten vaikuttanut myös asiakkaiden rakentamissuunnitelmiin. Ostajat ovat maksaneet kiinteistöstä yhteensä 605 000 euroa. Lautakunta arvioi oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 2.3 §:n nojalla vahingon määräksi 20 000 euroa, ja katsoo, että aiheutunut vahinko on syy-yhteydessä välittäjän huolimattomaan toimintaan.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta katsoo, että asiakkaille tulisi korvata välitysliike L Oy:n edustaja M:n huolimattomuuden vuoksi vahingonkorvauksena 20 000 euroa.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Luukkonen Yli-Rahnasto

Jäsenet:
Riitta Haapasaari
Milja Karhu
Matti Karimäki
Päivi Korpiola