Tapahtumatiedot
X Oy:n edustaja on toiminut kiinteistönvälittäjänä 28.10.2021 tehdyssä kiinteistönkaupassa, jossa A ja B ovat ostaneet J-nimisen tilan C:ltä ja D:ltä 379.000 euron kauppahinnalla. Ostajat ovat sittemmin esittäneet, että kiinteistönvälittäjä oli kohdetta välittäessään antanut sen ominaisuuksista olennaisesti virheellisiä tietoja. Virheellistä tietoa on annettu ensinnäkin siitä arviosta, kuinka usein kiinteistön jätevesisäiliö tulee tyhjentää. Kun kaupanteon jälkeen ilmeni, että säiliön tyhjennysväli on huomattavasti tiheämpi, kuin mitä kiinteistönvälittäjä oli arviossaan kertonut, joutuivat ostajat uudistamaan jätevesijärjestelmän, josta ostajille on aiheutunut kokonaisuudessaan yli 14.000 euron kulut. Välittäjä on arvioinut myyjiltä saamansa tiedon perusteella, että 5000 litran säiliön tyhjennysväli olisi noin kolmen kuukauden välein, kun ostajien perheen osalta tyhjennysväliksi tuli noin kaksi viikkoa. Lisäksi ostajat ovat esittäneet, että kiinteistönvälittäjä on antanut harhaanjohtavaa tietoa kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen huoneistoalasta. Ostajien vaatimus on perustunut siihen, että kohteen myyntiesitteessä ja markkinointimateriaalissa oli kohteen pinta-alaksi ilmoitettu 146,6 neliömetriä, mutta tällä ei tarkoitettukaan päärakennuksen pinta-alaa, vaan päärakennuksen huoneistoala oli tosiasiassa 82 neliömetriä ja kerrosala 97 neliömetriä. Virheen johdosta ostajat ovat esittäneet X Oy:lle 49.270 euron korvausvaatimuksen.
Korvauksia ostajien vaatimusten johdosta haettiin X Oy:n toiminnan vastuuvakuutuksesta.
Vakuutusyhtiö antoi asiassa korvauspäätöksen, jossa se toteaa umpisäiliöön liittyvien vaatimusten osalta, että X Oy:n kiinteistönvälittäjä on toiminut kiinteistönkaupan aikaan Y Oy:n franchising -yrittäjänä ja vakuutusyhtiölle toimitettujen tietojen mukaan tiedot umpisäiliön arvioidusta tyhjennysvälistä oli toimitettu Y Oy:n toimesta. Selvityksen mukaan Y Oy:n välittäjän arvio neljästä tyhjennyskerrasta perustui laskukaavan virheeseen, jossa oli huomioitu vain vessavesien määrä, eikä lainkaan muiden vesien. Yhtiö huomauttaa, että ostajat ovat jo saaneet korvausta tiedon virheellisyydestä johtuen Y Oy:ltä. Myyjiltä saatu tieto säiliön tyhjennyksestä (1–2 krt /v) on ollut vähäisemmällä käytöllä paikkaansa pitävä. Näin ollen päätöksessä todetaan, että asiassa saatujen tietojen perusteella X Oy:n toiminnassa ei ole voitu todeta mitään sellaista virhettä tai laiminlyöntiä, joka perustaisi korvausvastuun. Näin ollen korvausta umpisäiliön virheen osalta ei voida maksaa X Oy:n vastuuvakuutuksesta.
Pinta-alaa koskevan virheellisen tiedon osalta yhtiö toteaa ensinnäkin, että X Oy:ltä saadun tiedon mukaan ostajat ovat esittäneet asiasta ensimmäisen kerran korvausvaatimuksen 7.2.2023. Yhtiö toteaa, että yleisten sopimus- ja vahingonkorvausoikeudellisten oikeusperiaatteiden mukaisesti sopimusrikkomuksesta tai virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun rikkomus tai virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Kohtuullisena aikana välitysliikkeen virheestä reklamoimiseen voidaan pitää ratkaisukäytännön mukaan muutamien kuukausien pituista aikaa. Ostajilla on myös itsenäinen reklamaatio-oikeus kiinteistönvälittäjää kohtaan kaupassa havaituista virheistä. Jos ostaja ei reklamoi välittäjälle kohtuullisessa ajassa väitetystä virheestä, menettää hän oikeutensa virheeseen vetoamiseen. Vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan tässä tapauksessa ostajien olisi tullut havaita pinta-alaa koskeva virhe viimeistään kohteen kauppakirjasta lokakuussa 2021, johon ostajat ovat tutustuneet ja jonka he ovat allekirjoittaneet. Näin ollen vakuutusyhtiö katsoo, että käsillä olevassa tapauksessa ostajat eivät ole reklamoineet virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai kun se olisi pitänyt havaita, kun reklamaatio on tehty vasta huhtikuussa 2023.
Lopuksi yhtiö toteaa ostajien vaatiman korvauksen määrän osalta, että asiassa saatujen tietojen perusteella, ei kohteen hintaa ole määritetty asuinkiinteistön pinta-alan perusteella ja että pinta-alaa ei ole tarkastusmitattu. Kauppakirjassa myyjä ja ostaja ovat todenneet yhteisesti, ettei kohteen kauppahinta ole osaksikaan pinta-alaperusteinen, vaan kauppahinta perustuu kokonaisuuteen. Näin ollen yhtiö katsoo, ettei vahingon määrää ole joka tapauksessa näytetty toteen.
Asiakkaan valitus
Ostajat olivat tyytymättömiä vakuutusyhtiön päätökseen ja pyysivät asiassaan ratkaisusuositusta Vakuutuslautakunnalta.
Valituksessaan ja sen lisäkirjelmissä ostajat toteavat ensinnäkin umpisäiliön tyhjennyksestä annettujen virheellisten tietojen osalta ostajat, että kiinteistön välitystoimeksiannosta vastasi juuri X Oy ja näin ollen X Oy:n edustajan on katsottava olevan vastuussa virheellisestä tiedosta. Virheellisten pinta-alatietojen osalta ostajat viittaavat ensinnäkin aluehallintoviraston virkailijan viestiin, jossa hän toteaa, että asumiskäyttöön myytävän rakennuksen markkinointi-ilmoituksesta on käytävä ilmi muun muassa asuintilojen pinta-ala. Myös asuntomarkkinointiasetuksen 7§:n mukaan kiinteistön myyntiesitteessä on mainittava pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Ostajat käyvät läpi myös kaikki ne selvitykset, jotka välittäjän tulee hankkia selonottovelvollisuutensa perusteella. Totuudenvastaisten ja harhaanjohtavien tietojen antaminen kohteesta on niin ikään hyvän välitystavan vastaista ja erityisesti asuintilojen pinta-alan ilmoittaminen todellista suurempana katsotaan totuudenvastaiseksi ja näin myös lain ja hyvän välitystavan vastaiseksi.
Vakuutusyhtiön vastineen jälkeen toimittamassaan lisäkirjelmässään ostajat toteavat ensinnäkin, että yhtiön väite siitä, ettei heille olisi aiheutunut jätevesijärjestelmän uusimisen johdosta vahinkoa yli sen, mitä Y Oy on heille jo korvannut, on virheellinen. Ostajat painottavat, että välittäjän ammattimainen arvio oli heittänyt noin 1000 % todellisuudesta. Ostajat ovat myös itse pyrkineet toimimaan huolellisesti, ja he ovat jopa olleet yhteydessä jätehuoltoon ja ovat sen jälkeen lähestyneet välittäjää tarkemmalla tiedustelulla.
Niin ikään ostajat käyvät kertaalleen läpi, miksi juuri X Oy:n välittäjän on katsottava olevan vastuussa virheellisen tiedon antamisesta koskien umpisäiliön tyhjennysväliä. Ostajat toteavat myös, että siitä huolimatta, että kyseessä oli arvio, oli se niin merkittävästi todellisuudesta poikkeava, että sitä on pidettävä sillä tavoin virheellisenä, että siitä seuraa välittäjälle korvausvastuu. Tämä perustuu siihen, että arviotkin on tehtävä ammattitaitoisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen. Nyt kiinteistönvälittäjän esittämän arvion mukaan tyhjennyksestä aiheutuvat kustannukset vuodessa olisivat olleet noin 400 euroa, kun todellisuudessa olivat yli 4.000 euroa. Ilmeistä on, että välittäjän laskelmassa ei ole huomioitu vessavesien lisäksi muita käyttövesiä lainkaan. Ostajat toteavat, että jos he olisivat saaneet oikean arvion, niin he olisivat tarjonneet kiinteistöstä 20.000–24.000 euroa vähemmän. Lisäksi ostajat toteavat, että he joutuivat lopulta muuttamaan pois kotoaan, kun umpisäiliön tyhjentäminen ei ollut mahdollista routavaurioiden vuoksi.
Koko jäteveden käsittelyyn liittyvä urakka välittömine kuluineen on ollut yli 14.000 euroa, josta X Oy:n ja siten vakuutusyhtiön osuus on nyt vaadittu 6.892,4 euroa viivästyskorkoineen. Summa koostuu rakennusluvan ja työnvalvojan määrittämisestä (340 euroa), jätevesisuunnittelusta (650 euroa) ja panospuhdistamosta (5.902 euroa). Aiemmin Y Oy:n puolesta korvattu noin 7.500 euroa koostuu muista suoraan jätevesiremonttiin liittyvistä kustannuksista. Y Oy:n kanssa on sovittu, että X Oy vastaa lopuista kuluista toimeksiantosopimuksen tekijänä.
Ostajille ei ole myöskään maksettu lainkaan korvausta siitä ansionmenetyksestä, minkä asian hoitaminen on heille aiheuttanut. Osa tulonmenetyksestä on aiheutunut siitä, että X Oy:n edustaja ei ole ollut suostuvainen yhteistyöhön asiassa ja ostajat ovat itse joutuneet tekemään asiassa vahinkoilmoituksen vakuutusyhtiöön vakuutussopimuslain 67 §:n nojalla. Näin ollen ostajat hakevat korvauksia ansion- ja tulonmenetyksistä yhteensä 70 tunnin osalta eli 7700 euroa. Näin heitä oli myös neuvottu vakuutusyhtiön korvauspalvelusta. Summa koostuu A:n digimarkkinointiyrittäjän tuntiveloituksesta 70 e/h ja B:n saman alan tuntiveloituksesta 150 e/h. Näiden keskiarvo on 110 euroa tunnilta, jota A on käyttänyt laskelman pohjana. Tuntimäärä johtuu projektin haasteellisuudesta sekä ajankäytön vaikeuksista, koska remontin aikana ostajilla oli alle vuoden ikäinen vauva ja uudessa kodissa ei pystynyt asumaan.
Pinta-alan ilmoittamiseen liittyvän virheen osalta ostajat toteavat lisäkirjelmässään, että korvausta on vaadittu nimenomaan välittäjän harjoittamasta harhaanjohtavasta markkinoinnista, sillä kohdetta on markkinoitu kaikissa mahdollisissa kanavissa 146 neliöisenä 82 neliöisen sijaan. Näin ollen harhaanjohtava markkinointi on aiheuttanut myös sen, ettei kohdetta ole voinut tosiasiallisesti vertailla muiden samankaltaisten kohteiden kanssa ja tämä on vaikuttanut ostajien päätöksentekoon. Myös aluehallintoviranomaisen kannanoton mukaan olisi myyntiesitteessä tullut ilmaista selkeästi, että asuintilan pinta-ala on 82 neliömetriä. Esittämänsä tueksi ostajat viittaavat myös asian arvioimisen kannalta olennaiseen lainsäädäntöön.
Ostajat selvittävät myös, että reklamaatio pinta-alasta on tehty heti, kun virheen massiivinen laajuus on huomattu jätevesiasian selvittämisen yhteydessä, kun ostajia avustanut lakimies huomasi myyntiesitteen tietojen olleen virheellisiä. Reklamaatio tehtiin helmikuussa 2023 X Oy:n kiinteistönvälittäjälle. Ostajat huomauttavat myös, että voimassa olevan oikeuden mukaan reklamaatioajan arvioimiseen vaikuttaa myös se, kuinka merkittävästä virheestä on ollut kysymys. Käsillä olevassa tapauksessa virhe on ollut erittäin merkittävä, sillä asuinpinta-ala on heittänyt yli 80 % ja virheellistä tietoa on näin ollen annettu myös pankille, mikä saattaa vaikuttaa ostajien luotonsaantimahdollisuuksiin tulevaisuudessa. Ostajien mukaan nämä seikat tulee ottaa huomioon reklamaatioajan kohtuullisuutta arvioitaessa. Valituksessa viitataan myös esimerkiksi kulutusluotoissa noudatettuun jopa vuosien reklamaatioaikaan.
Ostajat toteavat niin ikään, että 13 %:n mukaista vahingonkorvausvaatimusta on myös pidettävä hyvin maltillisena, kun otetaan huomioon virheen laajuus. Ostajat olisivat tehneet kiinteistöstä noin 329.000 euron tarjouksen, jos tiedossa olisivat olleet sekä jätevesiasia sekä asuintilan oikea pinta-ala. Tältä osin ostajat viittaavat myös maakaaren 2:22:ään sekä kiinteistönvälitysliikkeistä annetun lain 6 §:ään.
Toisessa lisävastineessaan ostajat vielä tarkentavat vaatimuksensa perusteita siltä osin, kun kyse on virheellisestä tiedosta, joka on annettu jätevesisäiliön tyhjentämisen tarpeesta. Ostajat toteavat, että esitetty vaatimus perustuu todellisiin kuluihin, joista ostajat voivat myös toimittaa kuitit tarpeen mukaan. Ostajat huomauttavat, ettei vakuutusyhtiö ole missään vaiheessa pyytänyt tältä osin mitään lisäselvitystä. Kaikki tehdyt toimenpiteen voidaan myös vahvistaa työmaan valvojana toimineen henkilön toimesta. Ostajat painottavat edelleen, ettei heiltä ole edes voitu edellyttää enemmälti selvittämistä liittyen säiliön tyhjentämisen tarpeeseen, vaan heillä on ollut perusteltu oikeus luottaa LKV-ammattilaisen antamaan selvitykseen asiassa. Myynti-ilmoituksessa olisi myös tullut tuoda selkeästi esiin, että kiinteistöä on käytetty loma-asuntona ja ettei sen jätevesijärjestelmä ei välttämättä sovellu ympärivuotiseen asumiseen ainakaan perheen käytössä. Ilman teetettyä remonttia ostajat eivät olisi voineet asua kiinteistöllä ympäri vuoden.
Vakuutusyhtiön vastine
Vastineessaan vakuutusyhtiö toistaa asian tapahtumatiedot sekä asian käsittelyn kulun vakuutusyhtiössä ja viittaa tapauksessa sovellettaviin vakuutusehtoihin ja tapauksen kannalta olennaiseen lainsäädäntöön.
Vakuutusyhtiö toteaa ensinnä, että ostajien esittämä kiinteistön jätevesijärjestelmään liittyvä korvausvaatimus perustuu Y Oy:n edustajan 19.10.2021 päivättyyn sähköpostiin, jossa hän on arvioinut, että säiliön tyhjennys olisi noin neljä kertaa vuodessa A:n perheen käytöllä. Yhtiön näkemyksen mukaan mainitusta viestistä ilmenee selkeästi, että kyse on nimenomaan arviosta, joka myös ostajien olisi tullut ymmärtää. Näin ollen vakuutusyhtiö katsoo, ettei kyse ole ylipäätään mistään sellaisesta virheestä, jonka perusteella ylipäänsä syntyisi korvausvastuuta välitysliikkeelle.
Toissijaisesti yhtiö toteaa kuitenkin, että mikäli välittäjän toiminnassa katsottaisiin olevan virhe tältä osin, niin ostajille on jo suoritettu Y Oy:n toimesta 7.500 euron korvaus ja vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan jo tämä kattaa jäteveden käsittelyjärjestelmän uusimisesta aiheutuneet kustannukset. Vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan tätä on joka tapauksessa pidettävä täytenä korvauksena väitetystä vahingosta. Lisäksi yhtiö toteaa, että jätevesien käsittelyjärjestelmän uusimisessa on ollut kysymys sellaisesta kiinteistön tasonparannuksesta, joka saattaa nostaa kohteen arvoa.
Siltä osin, kun ostajat ovat vaatineet korvausta ansionmenetyksestään joutuessaan hoitamaan jätevesiremonttia ja korvausasiaa vakuutusyhtiön kanssa, yhtiö toteaa, ettei mainittua vaatimusta ole miltään osin eritelty ja näin ollen tuntien määrää ilman luotettavaa selvitystä on pidettävä toteen näyttämättömänä. Lisäksi yhtiö huomauttaa, että vakiintuneen korvauskäytännön mukaan kohtuullisena korvauksena vahingonkärsijän omasta työstä on pidettävä 10 euroa tunnilta.
Pinta-alaa koskevan tiedonantovirheen osalta vakuutusyhtiö toteaa, että ennen kuin asiassa on tarpeen edes ottaa kantaa virheen olemassaoloon, on asiassa arvioitava, ovatko ostajat reklamoineet väitetystä virheestä kohtuullisessa ajassa.
Vakuutusyhtiö viittaa Vakuutuslautakunnan laajennetun jaoston antamaan ratkaisusuositukseen FINE-006702 (2018), jossa on osaltaan vahvistettu, että ostajien on reklamoitava kiinteistönvälittäjän virheestä kohtuullisessa ajassa. Tapauksessa lautakunta ei suosittanut muutosta vakuutusyhtiön päätökseen, jossa oli katsottu, ettei reklamaatiota, joka oli esitetty kiinteistönvälittäjälle yhdeksän kuukautta välitystoiminnassa havaitun virheen jälkeen, ollut tehty kohtuullisessa ajassa. Yhtiö toteaa, että käsillä olevassa tapauksessa kiinteistön kauppa on tehty lokakuussa 2021 ja että kiinteistön kauppakirjassa on ollut nimenomainen merkintä, että asuinrakennuksen huoneistoala on 82 neliömetriä. Ostajat ovat myös tutustuneet kohteeseen paikan päällä ennen kaupoista päättämistä. Tästä huolimatta pinta-alaa koskevasta tiedonantovirheestä on reklamoitu vasta 7.2.2023, eli yli 15 kuukautta sen jälkeen, kun tavanomaista huolellisuutta noudattavan olisi tullut havaita pinta-alaa koskeva tieto. Näin ollen vakuutusyhtiö katsoo, että ostajat eivät ole reklamoineet väitetystä virheestä kohtuullisessa ajassa ja oikeus vedota virheeseen on siten menetetty.
Mikäli lautakunta päätyisi toteamaan, että reklamaatio olisi kaikesta edellä selostetusta huolimatta esitetty oikea-aikaisesti, toteaa yhtiö, että sinänsä on riidatonta, että kohteen myyntiesitteessä on kohteen pinta-alaksi ilmoitettu 146,4 neliömetriä. Ostajat kuitenkin ovat esittäneet, että he ovat vasta marraskuussa 2022 huomanneet, ettei tällä tarkoitetakaan päärakennuksen huoneistoalaa, vaan kaikkien kiinteistöllä sijaitsevien rakennusten kokonaispinta-alaa. Vakuutusyhtiö huomauttaa kuitenkin, että muun muassa verkkosivun markkinointitiedoissa on kohdassa ”lisätietoja pinta-alasta” ilmoitettu rantasaunan kerrosalaksi 24,5 neliömetriä, autotallin kerrosalaksi 25 neliömetriä ja päärakennuksen kerrosalaksi 97 neliömetriä, josta huoneistoalaksi on ilmoitettu 82 neliömetriä. Yhteenlasketuksi kerrosalaksi on ilmoitettu 146,4 neliömetriä. Tältä osin yhtiö viittaa hyvää välitystapaa koskevaan ohjeeseen, jonka kohdassa 5.5.2.20 on todettu, että välitysliikkeen on markkinoinnissaan ilmoitettava asunnon pinta-ala eriteltynä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Lisäksi kohteen kauppakirjassa on maininta, että esitteestä poiketen asuinrakennuksen huoneistoala on 82 neliömetriä. Kauppakirjan kohdassa 2.3 on myös todettu, ettei kohteen hinta määräydy pinta-alan perusteella ja ettei pinta-alaa ole tarkastusmitattu ja että kauppahinta perustuu kokonaisuuteen. Kauppakirjan kohdassa 3.7 on myös todettu, että ostaja on suorittanut kaupan kohteella katselmuksen 16.10.2021 ja todennut kaupan kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja ja annettuja tietoja.
Edellä mainitut seikat huomioon ottaen yhtiö katsoo, ettei ostajille ole edes voinut jäädä virheellistä käsitystä kohteen asuinpinta-alasta ja näin ollen syy-yhteys väitetyn tiedonantovirheen ja esitetyn vahingon välillä olisi joka tapauksessa katkennut.
Vaaditun euromäärän osalta yhtiö toteaa vielä lopuksi, etteivät ostajat ole esittäneet mitään luotettavaa selvitystä siitä, että väitetyllä virheellä olisi ollut vaaditun korvauksen kaltaista vaikutusta kiinteistön kauppahintaan. Näin ollen näyttämättä jää myös se, että väitetystä tiedonantovirheestä olisi ylipäätään aiheutunut vahinkoa ostajille.
Ostajien antaman lisäkirjelmän jälkeen antamassaan lisävastineessaan vakuutusyhtiö selventää ymmärtäneensä väärin, mihin ostajien 14.000 euron korvausvaatimus on perustunut jäteveden käyttöjärjestelmän uusimisen osalta. Yhtiö viittaa kuitenkin aiemmin toteamaansa ja katsoo edelleen, ettei jätevesisäiliön tyhjentämisväliä koskevassa arvioissa ole kyse sellaisesta virheestä, jonka perusteella vakuutuksenottajalle syntyisi asiassa ylipäätään korvausvastuuta. Joka tapauksessa voisi mahdollinen vastuu kohdistua virheellisen arvion antaneeseen franchise-antajaan, eli Y Oy:öön. Yhtiö toteaa, ettei asiassa ole edes väitetty, että ostajat olisivat edes tiedustelleet X Oy:n edustajalta jätesäiliön tyhjennysväliä. Yhtiö huomauttaa myös, että ostajat ovat kertoneet saaneensa tyhjennysvälistä poikkeavan tiedon tiedustellessaan asiasta jätehuollosta ja vasta tämän jälkeen he ovat kysyneet asiasta välittäjältä. Yhtiölle on jäänyt kuitenkin epäselväksi, mikä on ollut jätehuollosta saadun vastauksen sisältö ja mistä syystä ostajat ovat sen sisällöstä huolimatta päätyneet luottamaan nimenomaan välittäjän arvioon tyhjennysvälistä. Korvauksen määrän osalta vakuutusyhtiö pitää joka tapauksessa ostajien jo saamaa 7.500 euron korvausta riittävänä. Tapauksessa on ollut riidatonta, että ostajat ovat olleet tietoisia siitä millainen jätevesijärjestelmä rakennuksessa on ollut ja että puheena oleva järjestelmä on sinänsä ollut aivan toimiva. Näin ollen ei voida pitää perusteltuna, että ostajat olisivat oikeutettuja kaikista uuden järjestelmän aiheuttamista kustannuksista. Yhtiö huomauttaa myös, etteivät ostajat edelleenkään ole esittäneet mitään järjestelmän uusimiseen liittyviä laskuja, joten kulujen kohtuullisuuteen ei tältäkään osin olisi edes mahdollista ottaa kantaa.
Kaikilla edellä esittämillään perusteilla vakuutusyhtiö katsoo edelleen, että asiassa annettu korvauspäätös on sekä vakuutusehtojen että voimassaolevan oikeuden mukainen.
Vakuutetun kuuleminen
Vakuutuslautakunta on varannut X Oy:lle tilaisuuden lausua oma kantansa asiasta. X Oy ei ole antanut asiassa lausumaa.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Käsillä olevassa asiassa on riitaa ensinnäkin siitä, onko kiinteistönvälittäjänä toiminut X Oy vastuussa ostajille annetusta jäteveden umpisäiliön tyhjennysväliä koskevan virheellisen tiedon aiheuttamasta vahingosta ja ostajille vahingon selvittelyn johdosta aiheutuneen tulonmenetyksen määrästä.
Lisäksi tapauksessa on kysymys siitä, ovatko ostajat tehneet reklamaation kohtuullisessa ajassa myyntiesitteessä mahdollisesti olleesta virheestä asuinkiinteistön pinta-alan suhteen ja jos näin on, niin onko X Oy:n katsottava toimineen hyvän välitystavan vastaisesti ja kuinka suuri vahinko tästä toiminnasta on ostajille mahdollisesti aiheutunut.
Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä
Lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.
Lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.
Lain 11 §:n mukaan, jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.
Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Vastaavan hoitajan korvausvastuusta säädetään kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain 6 §:ssä.
Sovellettavat vakuutusehdot
Tapaukseen sovellettavien vakuutusehtojen kohdan 1.1 mukaan vakuutuksesta korvataan toiselle aiheutettu sellainen taloudellinen vahinko, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon. Edellytyksenä on lisäksi, että vakuutuksenottaja on vakuutuskauden aikana tapahtuneen teon tai laiminlyönnin seurauksena voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta
- joko toimeksiantajalleen tämän kanssa tekemänsä sopimuksen perusteella
tai
- muulle henkilölle vakuutettua toimintaa koskevan lainsäädännön nimenomaisen määräyksen perusteella.
Asian arviointi
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Viimeksi mainitun lain esitöiden mukaan toimeksiantajan vastapuolen oikeus korvaukseen välittäjältä määräytyy sopimusoikeudessa noudatettavien periaatteiden mukaisesti (HE 58/2000 vp, s. 10).
Koska välitysliikkeen ja toimeksiantajan vastapuolen väliseen suhteeseen sovelletaan sopimusoikeudellisia periaatteita, tämä merkitsee muun muassa sitä, että välitystoimeksiannon suorittajan on osoitettava toimineensa huolellisesti. Vahingonkorvauksen tarkoituksena on asettaa ostaja siihen asemaan, jossa hän olisi ollut, jos välittäjä olisi toiminut velvollisuuksiensa mukaisesti. Vahingonkorvauksen edellytyksenä on se, että teon ja syntyneen vahingon välillä on syy-yhteys. Syy-yhteyttä voidaan arvioida tarkastelemalla, mitä olisi tapahtunut, jos vahinkoa aiheuttanutta tekoa tai laiminlyöntiä ei olisi tapahtunut.
Tapauksessa ostajat ovat ostaneet kiinteistön 28.10.2021 päivätyllä kauppakirjalla. Vakuutuslautakunnan käsityksen mukaan riidan kohteena olevan kiinteistön välitystoimeksianto oli annettu X Oy:n edustajalle, joka on toimeksiannon aikaan toiminut Y Oy:n franchise-ottajana. Ostajat ovat sittemmin tiedustelleet nimenomaan Y Oy:n kiinteistönvälittäjältä säiliön tilavuudesta, joka on vastauksessaan todennut umpisäiliön olevan tilavuudeltaan 5.000 litraa. Sama Y Oy:n edustaja on antanut ostajille arvion umpisäiliön tyhjennysvälin osalta, joka sittemmin osoittautui virheelliseksi. Y Oy:n edustajan arvion mukaan ostajien perheelle riittäisi säiliön tyhjennys neljästi vuodessa, kun todellisuudessa säiliö täyttyi noin kahdessa viikossa. Ostajat ovat luottaneet Y Oy:n edustajan arvioon, vaikka ilmeisesti he olivat saaneet poikkeavan tiedon jätehuollosta asiaa kysyttäessä.
Lautakunnalla käytettävissä olevan selvityksen mukaan ostajat ovat tutkittuaan talotekniikan papereita tiedustelleet umpisäiliön koosta ja tyhjennysvälistä nimenomaan Y Oy:n edustajalta eikä lautakunnan näkemyksen mukaan käytettävissä olevasta selvityksestä suoranaisesti ilmene, ovatko ostajat olleet suoraan X Oy:n edustajaan yhteydessä säiliön tyhjennysvälistä. Käytettävissä olevan selvityksen mukaan X Oy:n edustaja on kuitenkin itse sähköpostissaan ostajille todennut, että jätevesiasiassa hän on yhdessä toisen välittäjän kanssa antanut myyjiltä saadut tiedot eteenpäin ostajille. X Oy:n edustajan mukaan tästä tulisi reklamaatio osoittaa näin ollen nimenomaan myyjille. X Oy:n edustaja on ilmoittanut toimineensa Y Oy:n franchise-ottajana, mutta toimeksiantosopimus ja kauppa on tehty X Oy:n kautta.
Vakuutuslautakunta viittaa tältä osin kauppalain 18.2 §:ään, jossa todetaan, että tavarassa on myös virhe, jos se ei vastaa niitä tietoja, joita joku muu kuin myyjä, aikaisemmassa myyntiportaassa tai myyjän lukuun, on ennen kaupantekoa tavaraa markkinoitaessa antanut sen ominaisuuksista tai käytöstä tai joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Tavara ei kuitenkaan katsota olevan virheellinen, jos myyjä ei ollut eikä hänen olisi pitänytkään olla selvillä näistä tiedoista. Lautakunnalla käytettävissä olevan selvityksen mukaan X Oy:n edustaja on ollut tietoinen Y Oy:n edustajan antamasta tiedosta koskien umpisäiliön tyhjennysväliä. Ottaen huomioon edellä todettu kauppalain 18.2 §:stä ilmenevä periaate, X Oy:n edustajan tietoisuus Y Oy:n antamasta tyhjennysvälin arviosta sekä ostajan erityinen asema suhteessa kiinteistönvälittäjään, Vakuutuslautakunta katsoo, että ostajilla on franchise-järjestelyn estämättä oikeus vaatia hänelle franchise-yhteistyössä olleiden välittäjien tiedonantovirheen johdosta aiheutunutta vahinkoa myös franchise-ottajalta, eli tässä tapauksessa X Oy:ltä.
Vakuutuslautakunta pitää tapauksessa osoitettuna, että ostajat ovat saaneet virheellisen tiedon välittäjiltä siitä, kuinka usein jätevesien umpisäiliö tulee tyhjentää ja että ostajille on aiheutunut tämän virheellisen tiedon seurauksena vahinkoa, kun he ovat joutuneet uusimaan kiinteistön jätevesijärjestelmän. Lautakunnan näkemyksen mukaan ostajat ovat esittäneet luotettavan selvityksen siitä, että järjestelmä on tullut uusia, jotta ostajat ovat voineen asua kiinteistöllä ympärivuotisesti. Näin ollen lautakunta pitää järjestelmän uusimista perusteltuna ratkaisuna. Ostajat ovat vaatineet korvausta jätevesijärjestelmän uusimisen kuluista yhteensä 14.392,40 euroa. Y Oy on suorittanut vaaditusta summasta 7.500 euroa. Vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan Y Oy:n suorittamaa korvausta on joka tapauksessa pidettävä riittävänä korvauksena, kun huomioidaan ostajille järjestelmän uusimisesta hyödyksi tuleva kiinteistön olennainen tasonparannus.
Vakuutuslautakunta toteaa, että vahingonkorvausoikeuden yleisten periaatteiden mukaan vahingonkorvauksen tulee olla täysi korvaus niin, että vahingon aiheuttajan on korvattava vahinkoa kärsineelle vahingosta aiheutunut menetys kokonaisuudessaan. Vahinko on korvattava siltä osin kuin se on tarpeen vahinkoa kärsineen saattamiseksi samaan asemaan, jossa tämä olisi ollut ilman vahinkotapahtumaa.
Selvyyden vuoksi lautakunta toteaa, ettei kiinteistönvälittäjä ole vastuussa kaupan täyttymisestä taikka varsinaisen kauppaa mahdollisesti rasittaneen virheen korjauskustannusten korvaamisesta. Sen sijaan kiinteistönvälittäjä vastaa antamansa virheellisen tiedon aiheuttamasta mahdollisesta vahingosta, eli tässä tapauksessa siitä, miten virheellisen tiedon on katsottava vaikuttaneen ostajien toimintaan. Näin ollen ostajien on mahdollista saada korvausta siltä osin, miten he olisivat toimineet, jos he olisivat saaneet umpisäiliön tyhjennysvälistä oikean tiedon ennen kauppaa. Käytännössä lautakunnan arvioitavaksi jää näin ollen se seikka, olisivatko ostajat tarjonneet kaupan kohteena olleesta kiinteistöstä vähemmän oikeat tiedot saatuaan tai olisivatko ostajat edellyttäneet ennen kaupan toteutumista, että jätevesijärjestelmä uusitaan myyjän lukuun. Vakuutuslautakunnan näkemyksen mukaan asiassa on ilmeistä, että ostajat olisivat joko tarjonneet kiinteistöstä vähemmän tai että asiaan olisi puututtu jollakin muulla mahdollisella tavalla etenkin, kun otetaan huomioon, että jo pelkästään umpion tyhjentämisestä aiheutuneet kustannukset osoittautuivat olevan vuodessa yli 3.000 euroa enemmän kuin niiden annetun tiedon perusteella olisi tullut olla. Nyt käsillä olevassa tapauksessa ostajat ovat päätyneet järjestelmän uusimiseen, josta on käytettävissä olevan selvityksen mukaan aiheutunut 14.392,40 euron kustannus. Vaikka kiinteistönvälittäjän vastuulla ei ole esineen varsinainen korjauskustannus, Vakuutuslautakunta katsoo, että korjauskustannuksen määrä on tapauksen olosuhteissa merkinnyt virheen arvon ylärajaa. Näin ollen, koska ostajat ovat jo saaneet 7.500 euron korvauksen Y Oy:ltä jää X Oy:n vastuuvakuutuksesta maksettavaksi tältä osin 6.892,40 euroa.
Ostajat ovat valituksessaan vaatineet vahingon aiheuttamasta omasta työstä ja ansionmenetyksestä yhteensä 7.700 euroa, koska asian hoitaminen on vaatinut paljon aikaa, mikä on ollut suoraan pois ostajien yritysten konsultointipalkkioista. Oman työn korvaamisen osalta lautakunta toteaa, että vahingonkärsineiden on kyettävä osoittamaan aiheutuneen vahingon määrä. Nyt käsillä olevassa tapauksessa ostajat ovat vaatineet yhteensä 100 tunnilta korvausta siten, että per tunti korvauksen katsotaan olevan 110 euroa, joka on ostajien tuntiveloitusten keskiarvo.
Vakuutuslautakunta toteaa, ettei omana työnä tehdyn vahingonselvittely- tai vahingontorjuntatyön korvausta laskettaessa korvausmäärää voida perustaa esimerkiksi korvausta vaativan ammatinharjoittamisen tuntipalkkaa, ellei korvauksen hakija esitä tosiasiallista selvitystä siitä, mikä hänen syntynyt tulonmenetyksensä on ollut mainitulta ajalta. Vakuutuslautakunta aiemmassa ratkaisukäytännössä pitänyt asiamukaisena korvauksena vahingonkärsijän omasta työstä 12 euroa tunnilta. Vaadittujen tuntien määrän ostajat ovat perustaneet siihen, että heidän on tullut suunnitella ja valvoa haastava jätevesiremontti, hakea remonttiin liittyviä lupia sekä hoitaa muita asioita. Lisäksi ostajille on tullut kuluja, kun he joutuivat tilapäisesti muuttamaan pois kiinteistöltä.
Vakuutuslauta toteaa, että tapauksessa ei ole eritelty sen tarkemmin, mistä vaadittu tuntimäärä koostuu. Vaaditussa tuntimäärässä on osaltaan myös päällekkäisyyksiä sen kanssa, mitä kuluja ostajat ovat vaatineet remontin kulujen yhteydessä, kuten esimerkiksi korvausvaatimus remontin valvomisesta aiheutuvista kuluista. Toimitetun selvityksen mukaan remontin ja työn valvojana on toiminut ulkopuolinen taho. Myöskään ostajien vaatimista, tilapäiseen muuttoon liittyvistä kustannuksista, ei ole esitetty tarkempaa selvitystä. Kaiken kaikkiaan Vakuutuslautakunta pitää kuitenkin uskottavana, että ostajille on aiheutunut asian hoidon ja selvittämisen johdosta sellaisia lisätöitä, joiden korvaamista X Oy:n vastuuvakuutuksesta on pidettävä vakuutusehtojen mukaisena. Tarkemman selvityksen puuttuessa ja asiaa kokonaisuutena tarkastellen lautakunta arvioi kohtuulliseksi tuntimääräksi 30 tuntia. Näin ollen lautakunta pitää asianmukaisena korvauksena ostajien omasta työstä kokonaisuudessaan 420 euroa.
Asuinkiinteistön pinta-alan ilmoittamista koskeva virhe ja ostajien velvollisuus ilmoittaa virheestä kohtuullisessa ajassa
Käsillä olevassa tapauksessa ostajat ovat esittäneet myös 49.270 euron vahingonkorvausvaatimuksen X Oy:lle. Ostajien mukaan X Oy on myyntiesitteessään antanut virheellisiä ja harhaanjohtavia tietoja asuinkiinteistön todellisesta pinta-alasta, kun esitteessä ja muissa markkinointikanavissa on pinta-alaksi ilmoitettu 146,6 neliömetriä sen sijaan, että ostajille olisi selkeästi ilmaistu, että asuinkiinteistön todellinen asuintilojen pinta-ala on ollut 82 neliömetriä. Ostajat kertovat havainneensa virheen marraskuussa 2022, kun heitä jätevesiasiassa avustanut asiamies huomautti heille asiasta. Reklamaatio on näin ollen ostajien mukaan tehty viivytyksettä.
Reklamaatiovelvollisuuden osalta Vakuutuslautakunta on laajennutun jaostonsa antamassa ratkaisusuosituksessaan FINE-006702 (2018) lausunut reklamaatiovelvollisuudesta nyt käsillä olevan tapauksen olosuhteita vastaavassa tilanteessa, että ostajilla on reklamaatiovelvollisuus välitysliikkeen suorituksessa olleesta virheestä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä kun hänen olisi se pitänyt havaita. Näin ollen lautakunta katsoo myös nyt käsiteltävässä asiassa, että ostajilla on ollut velvollisuus reklamoida X Oy:lle väittämästään sen välitystoiminnassa havaitsemastaan virheestä.
Asiassa on siten arvioitava, olivatko ostajat reklamoineet X Oy:n kauppaa varten antamien tietojen virheellisyydestä kohtuullisena pidettävässä ajassa. Se, mitä voidaan pitää kohtuullisena reklamaatioaikana, on harkinnanvaraista ja reklamaation oikea-aikaisuutta on arvioitava käytännössä tapauskohtaisesti. Kuluttajariitalautakunnan käytännössä kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty 4–6 kuukautta virheen havaitsemisesta. Reklamaation laiminlyönnistä seuraa oikeuden menettäminen.
Vakuutuslautakunnalla käytettävissä olevan selvityksen mukaan tapauksessa on sinänsä ilmeistä, että kiinteistön markkinointiesitteistä ei täysin asianmukaisesti ilmene asuintilojen pinta-ala suhteessa ilmoitettuun pinta-alaan, joka tosiasiassa ilmoitti kaikkien kiinteistöllä olevien rakennusten yhteenlasketun pinta-alan. Ostajat ovat valituksessaan todenneet, että he olivat olleet siinä käsityksessä, että kiinteistöllä sijainneen asuinrakennuksen pinta-ala olisi ollut myynti-ilmoituksessa ilmoitettu 146,6 neliömetriä, kun se todellisuudessa oli vain 82 neliömetriä. Ostajat ovat katsoneet tulleensa tietoisiksi tästä siinä yhteydessä, kun he olivat selvitelleet jätevesiasiaan liittyvää remonttia ja asia oli huomattu jätevesiasiaa selvittäneen lakimiehen kanssa marraskuussa 2022. Ostajat ovat ilmoittaneet virheestä helmikuussa 2023 ja näin ollen ilmoitus virheestä on heidän mukaansa annettu kohtuullisessa ajassa.
Vakuutuslautakunta toteaa, että käsillä olevassa tapauksessa 28.11.2021 allekirjoitettu kiinteistön kauppakirja on kuitenkin sisältänyt oikeat ja asianmukaisesti selvitetyt tiedot kiinteistöllä sijaitsevien rakennusten pinta-alasta mukaan lukien asuinhuoneiston huoneistoala, joka on kauppakirjaan merkitty olevan 82 neliömetriä myyntiesitteessä annetusta tiedosta poiketen. Lautakunta toteaa myös, että ostajien ja myyjien välisen kiinteistönkaupan sisällön on katsottava muodostuneen sellaiseksi, että asuinhuoneiston ala on edellä todettu ja kauppakirjassa erikseen mainittu 82 neliömetriä. Tätä sopimustulkintaa tukee myös se, ettei ostajilla ole missään vaiheessa ollut myyjää kohtaan vaatimuksia. Kauppakirjassa on myös erikseen tarkennettu, että myyntiesitteellä asuintilojen pinta-alana on ilmoitettu asuinrakennuksen, autotallin sekä rantasaunan käytetty kerrosala. Näin ollen lautakunta katsoo, että ostajien olisi viimeistään tässä vaiheessa tullut havaita mahdolliset virheet ja puutteellisuudet kiinteistön pinta-alojen ilmoittamisessa siihen nähden, kuinka ne oli ilmaistu myyntiesitteissä. Niin ikään lautakunnalle on jäänyt epäselväksi, mistä asiakirjasta tai seikasta ostajille ilmeni juuri marraskuussa 2022, että asuintilojen pinta-ala olikin 146,6 neliömetrin sijaan 82 neliömetriä. Osoittamatta jää kuitenkin, että kyse olisi sellaisesta asiakirjasta, jota ostajilla ei ole ollut aiemmin käytettävissään.
Lautakunta katsoo, että kauppakirjaan huolella perehtymällä ovat ostajat tulleet tai heidän olisi pitänyt tulla tietoisiksi kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen todellisesta huoneistoalasta viimeistään kauppakirjan allekirjoittamisen hetkellä, eli 28.10.2021. Näin reklamaatio on tehty yli vuoden kuluttua väitetyn tiedonantovirheen havaitsemisesta. Edellä todetuin perustein lautakunta katsoo, ettei reklamaatiota ole tehty kohtuullisessa ajassa ja ostajat ovat siten menettäneet oikeutensa vedota virheeseen.
Asian ratketessa edellä selostetuilla perusteilla Vakuutuslautakunta ei pidä tarpeellisena ottaa kantaa siihen, onko X Oy laiminlyönnillään aiheuttanut ostajille varallisuusvastuuvakuutuksen perusteella korvattavaa vahinkoa mahdollisesti puutteellisesti ilmoitettujen asuintilojen pinta-alan osalta.
Lopputulos
Edellä todetuin perustein ja käytettävissään olevan selvityksen perusteella Vakuutuslautakunta suosittaa vakuutusyhtiötä korvaamaan ostajille X Oy:n toiminnan varallisuusvastuuvakuutuksen perusteella yhteensä 7.312,4 euroa. Muilta osin Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön kielteistä korvauspäätöstä lopputulokseltaan asianmukaisena.
Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Hanén
Jäsenet:
Haapasaari
Karimäki
Korpiola
Koskinen