Tapahtumatiedot
Pankki tarjosi 12.1.2023 asiakkaalle asuntolainaa 144 000 euroa ja vuoden väliaikaislainaa 190 000 euroa. Pankin väliaikaislainatarjouksessa lainan kuukausieräksi oli merkitty 220 euroa todellisen 604,38 euron sijaan. Asiakas teki 26.1.2023 ostotarjouksen asunnosta. Todellisen kuukausierän tultua esille pankki ehdotti asiakkaalle ratkaisuna luopumista molempien lainojen toimitusmaksuista ja lyhennysvapaata asuntolainan laina-ajan alkuun. Asiakas kuitenkin katsoi, ettei hänen maksukykynsä riittäisi lainojen takaisinmaksuun ja perui asuntokaupan 1.2.2023. Kaupan peruuntumisen vuoksi asiakas joutui maksamaan myyjäosapuolelle sopimussakkoa 10 600 euroa.
Asiakkaan valitus
Asiakas vaatii pankilta ensisijaisesti korvauksena 10 600 euroa, joka vastaa sopimussakon määrää. Asiakas vaatii toissijaisesti 4 683 euroa lainatarjouksen virheestä.
Asiakas perui 1.2.2023 asunto-osakekaupan ostotarjouksen pankin väliaikaislainatarjouksessa olleen virheen vuoksi. Asiakas teki lainatarjouksen tietojen perusteella laskelmat kuukausimenoista ja sen seurauksena asunto-osakkeen ostotarjouksen. Asiakas huomasi virheen havaittuaan eron lainatarjouksen ja Eurooppalainen standardoitu tietosivu -lomakkeen (jäljempänä ESIS-lomake) välillä. Todellinen kuukausikoron määrä 604,38 euroa ei näkynyt lainatarjouksessa eikä ESIS-lomakkeessa, sillä kuukausierä oli ilmoitettu virheellisesti myös ESIS-lomakkeessa (219,62 e/kk). Ainoastaan koko vuoden korkosumma (7 318,48 euroa) näkyi ESIS-lomakkeessa, ja tämä epäloogisuus kuukausierän ja koko vuoden korkosumman välillä herätti asiakkaan huomion, mutta vasta hyväksytyn ostotarjouksen jälkeen. Todelliset korkomenot olisivatkin olleet vuodessa 4 683 euroa suuremmat. Jos laissa edellytetty stressitesti olisi tehty oikeilla luvuilla, olisi huomattu, ettei asiakkaan tulot riitä kyseessä olleiden lainojen ottamiseen.
Kaupan peruuntumisen vuoksi asiakas joutui maksamaan myyjäosapuolelle sopimussakkoa 10 600 euroa (4 prosenttia tarjotusta kauppahinnasta). Kustannusta ei olisi syntynyt ilman pankin virhettä. Pankki tarjosi lyhennysvapaata kuukausittain lyhennettävästä asuntolainasta ensimmäisen vuoden ajan sekä molempien lainojen toimitusmaksun alennusta. Tämä vaihtoehto ei asiakkaan tuloilla olisi kuitenkaan riittänyt. Nykyiset myyntiajat ja markkinatilanne huomioiden lyhennysvapaa olisi siirtänyt ongelman eteenpäin, mutta ei välttämättä ratkaissut sitä.
Pankilla on vastuu lainatarjouksen oikeellisuudesta, ja asiakkaan on voitava luottaa asiantuntijan antamiin tietoihin. Ei voida edellyttää, että tavallinen kuluttaja huomaa virhettä, jos sitä ei huomaa edes pankissa työkseen laina-asioista hoitava henkilö. Asiakas vetoaa myös Pankkilautakunnan tekemiin ratkaisuihin PKL-12415 ja FINE-020103.
Pankin vastine
Pankki kertaa vastineessaan tapahtumatietoja ja myöntää väliaikaislainatarjouksen sisältäneen teknisen virheen: ilmoitettu 220 euron kuukausierä ei ollut todellinen korkojen määrä per kuukausi. Todellinen koron määrä lainatarjouksen korolla ja lainan määrällä olisi ollut 604,83 euroa kuukaudessa. Virhe tuli esille 30.1.2023. Oikea kokonaiskorkotieto vuodeksi eli 7 318 euroa ilmeni kuitenkin ESIS-lomakkeella, joka toimitettiin asiakkaalle tarjouksen osana. Huolellisella tutustumisella lainoista toimitettuihin ESIS-lomakkeisiin ja niissä oleviin taulukoihin asiakas olisi havainnut, että pienemmän lainan korkokulut ovat yli 400 euroa kuukaudessa, jolloin suuremman lainan korkokulujen olisi tullut olla suuremmat eikä puolet pienemmät.
Pankki tarjosi asiakkaalle ratkaisuna luopumista molempien lainojen toimitusmaksuista, yhteensä 800 euroa. Lisäksi pankki olisi myöntänyt lyhennysvapaata laina-ajan alkuun siksi aikaa, että silloinen asunto olisi saatu myytyä ja kyseinen väliaikaisrahoitus olisi saatu maksettua kokonaan pois kuudessa kuukaudessa. Tällöin asiakkaan maksuerät olisivat olleet 1 084 euroa kuukaudessa. Jos asunto olisi saatu myytyä kuuden kuukauden kuluessa, väliaikaislainan korot olisivat olleet noin 2 300 euroa suuremmat kuin mitä ne olisivat olleet virheellisen lainatarjouksen mukaan. Kun tästä summasta vähentää 800 euron toimitusmaksut, pankki tarjosi hyvitykseksi jäljelle jäävää 1 500 euroa, joka vastasi noin kuuden kuukauden korkoeroa.
Kuuden kuukauden myyntiaika on arvio, mutta asiakkaalla olisi väliaikaisrahoitustilanteessakin ollut kannettavanaan riski siitä, ettei asunto tule myydyksi väliaikaislaina-aikana eli 12 kuukaudessa. Väliaikaislaina olisi joka tapauksessa erääntynyt tämän jälkeen maksettavaksi. Koko vuoden korot olisivat olleet tuolloin 7 318,48 euroa.
Asiakas on kertonut pankin toimihenkilölle, että on suunnitellut taloutensa 990 euron kuukausieriin, jolloin pankin tarjoama vaihtoehto olisi ollut vajaat 100 euroa kuukaudessa suurempi. Asiakas kuitenkin koki, ettei hänen maksukykynsä riittäisi ja perui kaupan 1.2.2023.
Pankki ehdotti asiakkaalle ratkaisua, jolla sen mielestä asiakkaan hanke olisi ollut toteuttavissa. Pankki ei ole vetäytynyt hankkeesta. Asiakas kuitenkin itse päätti perua jo sovitun asuntokaupan, minkä takia hänelle tuli maksettavaksi sopimussakkoa. Pankki ei pidä kohtuullisena, että pankki suoraan vastaisi asiakkaan ja kolmannen tahon välisen sopimuksen asiakkaalle aiheuttamista seuraamuksista. Pankki ei katso, että asuntokaupan peruuntuminen olisi johtunut suoraan pankin toiminnasta.
Selvitykset
Valitusta koskevan osapuolten kirjelmöinnin lisäksi lautakunnalle on toimitettu seuraavat asiakirjat:
- lainatarjoukset 12.1.2023 ESIS-lomakkeineen (Eurooppalainen standardoitu tietosivu -lomake)
- ostotarjousta asunnosta, 26.1.2023.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Asiassa on kyse siitä, onko pankin lainatarjous ollut sitova ja onko siinä ollut virhe syy-yhteydessä asiakkaalle aiheutuneeseen vahinkoon.
Sovellettavat lainkohdat ja sopimusehdot
Varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (jäljempänä oikeustoimilaki) 1 luvun 1 §:n mukaan tarjous sopimuksen tekemisestä ja sellaiseen tarjoukseen annettu vastaus sitovat tarjouksen tekijää ja vastauksen antajaa sen mukaan, kuin jäljempänä kyseisessä luvussa säädetään.
Oikeustoimilain 7 §:n mukaan tarjous tai vastaus, joka peruutetaan, ei ole sitova, jos peruutus saapuu sille, jolle tarjous on tehty tai vastaus annettu, ennenkuin hän on ottanut selon tarjouksesta tai vastauksesta tahi samaan aikaan, kuin tämä tapahtuu.
Oikeustoimilain 32 §:n 1 momentin mukaan jos jonkun tahdonilmaisu on erhekirjoituksen tai muun hänen erehdyksensä johdosta saanut toisen sisällyksen, kuin on tarkoitettu, ei tahdonilmaisu sellaisena sido sen antajaa, jos se, johon tahdonilmaisu on kohdistettu, tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää erehdyksestä.
Oikeustoimilain 39 §:n mukaan jos tämän lain mukaan sopimuksen tai muun oikeustoimen pätevyys riippuu siitä, ettei se, johon oikeustoimi on kohdistettu, ole tietänyt, eikä hänen voida katsoa pitäneen tietää jostakin olosuhteesta, tahi että hän muuten on ollut vilpittömässä mielessä, on huomioon otettava se, mitä hän on tietänyt tai hänen olisi pitänyt tietää silloin, kun hän sai tiedon oikeustoimesta. Kuitenkin voidaan, milloin erityiset asianhaarat antavat siihen aihetta, ottaa huomioon myös, mitä hän on tietänyt tai hänen olisi pitänyt tietää sanotun ajan jälkeen, mutta ennenkuin oikeustoimi oli vaikuttanut määräävästi hänen toimintaansa.
Asian arviointi
Oikeustoimilain 7 §:n nojalla pankin tekemä tarjous on lähtökohtaisesti ollut pankkia sitova sen jälkeen, kun asiakas on ottanut siitä selon. Erityisten asianhaarojen vallitessa tarjous voi kuitenkin olla selonoton jälkeenkin peruutettavissa. Oikeustoimilain 39 §:n nojalla tarjouksen peruuttaminen ei ole kuitenkaan mahdollista enää sen jälkeen, kun tarjous on vaikuttanut määräävästi tarjouksen vastaanottajan toimintaan.
Tässä tapauksessa tarjous on vaikuttanut määräävästi asiakkaan toimintaan 26.1.2023, jolloin asiakas on tehnyt pankin antamien lainatarjousten perusteella ostotarjouksen asunnosta. Näin ollen väliaikaislainatarjouksen peruuttaminen ei ole ollut mahdollista enää 30.1.2023 virheen tullessa esille, ja se on ollut lähtökohtaisesti pankkia sitova.
Oikeustoimilain 32 §:n 1 momentin mukaan oikeustoimen pätevyyden edellytyksenä on tahdonilmaisun vastaanottajan vilpitön mieli. Erehdyksessä annettu tahdonilmaisu ei sido sen antajaa, jos tahdonilmaisun vastaanottaja tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää erehdyksestä ja sen johdosta sisällöltään virheellisestä tahdonilmaisusta. Säännöksellä suojataan luottamukseen perustuvaa vastaanottajan vilpitöntä mieltä.
Nyt arvioitavana olevassa tapauksessa on riidatonta, että väliaikaislainatarjouksessa ja sen kanssa samaan aikaan toimitetussa ESIS-lomakkeessa kuukausierä on ilmoitettu virheellisesti. Lainatarjouksen korkoprosentilla laskettu kuukausierä olisi ollut 604,38 euroa ilmoitetun 220 euron sijaan. Väliaikaislainan koron kokonaiseuromäärä vuoden laina-ajalta on näkynyt ESIS-lomakkeessa, mutta ei lainatarjouksessa.
Asiakas on saanut samaan aikaan myös asuntolainatarjouksen, jossa kuukausierä ilman luoton takaisinmaksuturvaa on ollut 766 euroa, jolloin yhteenlaskettuna asiakkaan maksettavaksi tuleva kuukausittain summa olisi 12.1.2023 annettujen tarjousten perusteella ollut 986 euroa. Asiakas on ilmoittanut pankkiin lainan takaisinmaksukykynsä olevan 990 euroa kuukaudessa.
Lähtökohtaisesti tarjouksen tekijänä ollut pankki vastaa tarjouksensa sisällöstä. Ottaen lisäksi huomioon kuluttajansuojalaissa säädetyn luotonantajan laajahkon tiedonantovelvollisuuden sekä annettujen lainatarjousten yhteenlasketun kuukausierän ja asiakkaan pankkiin ilmoittaman takaisinmaksukyvyn vastaavuuden Pankkilautakunta katsoo, että asiakas on voinut perustellusti pitää ilmoitettua kuukausierää paikkansapitävänä. Koska asiakas ei ole tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää tarjoukseen sisältyneestä virheestä, tarjous ei ole pätemätön oikeustoimilain 32 §:n 1 momentin perusteella. Tarjous on siten sitonut pankkia.
Asiassa tulee vielä arvioitavaksi pankin vastuu asiakkaalle aiheutuneesta sopimussakon määrää vastaavasta vahingosta.
Pankkilautakunta on aiemmassa ratkaisukäytännössään arvioinut pankin korvausvastuuta sellaisessa tapauksessa, jossa pankki ei ole myöntänyt tarjoamaansa lainaa. Esimerkiksi tapauksessa FINE-020103 (ratkaistu 24.10.2019) lautakunta arvioi pankin vastuuta asiakkaan asuntokaupan peruuntumisen vuoksi menettämästä käsirahasta, kun pankki ei myöntänytkään lainatarjouksensa mukaista lainaa. Em. tapauksessa Pankkilautakunta katsoi pankin menettelyllään aiheuttaneen asuntokaupan peruuntumisen, ja pankki oli siten vastuussa asiakkaalle käsirahan menettämisen muodossa syntyneestä vahingosta.
Nyt arvioitavana olevassa tapauksessa pankki on kuitenkin vedonnut siihen, ettei se ole kokonaan vetäytynyt lainan myöntämisestä, vaan on tarjonnut asiakkaalle ratkaisuna luopumista lainojen toimitusmaksuista (tarkoittaen 800 euron hyvitystä) ja olisi lisäksi myöntänyt kuluitta lyhennysvapaata asuntolainan laina-ajan alkuun, jolloin asiakkaan kokonaismaksuerä olisi pankin mukaan ollut kuukaudessa noin 100 euroa alkuperäistä suurempi. Pankki on myöhemmässä vaiheessa ehdottanut lisäksi 1 500 euron hyvitystä.
Asiassa tulee tämän johdosta arvioida, olisiko asiakkaan tullut hyväksyä pankin esittämä ratkaisuehdotus vahingon rajoittamiseksi.
Tältä osin lautakunta toteaa, että pankilla on ollut mahdollisuus ennen kuin asiakas on peruuttanut tekemänsä ostotarjouksen myöntää laina antamansa sitovan tarjouksen mukaisesti tai vaihtoehtoisesti sitoutua korvaamaan asiakkaalle tosiasiallisesti aiheutuva korkoerotus täysimääräisesti, jolloin asiakkaalla ei olisi ollut pankin virheestä johtuvaa syytä tekemänsä ostotarjouksen peruuttamiselle. Pankin tarjoamassa ratkaisussa asiakkaan kuukausierien summa olisi pankin omankin kannan mukaan ylittänyt asiakkaan pankille jo aiemmin ilmoittaman takaisinmaksukyvyn noin 100 eurolla. Lisäksi väliaikaislainan korko olisi ollut alkuperäisen 220 euron sijaan 604,38 euroa kuukaudessa, jolloin asiakkaalle tosiasiallisesti aiheutuva vahinko olisi voinut olla pankin tarjoamaa hyvitystä suurempi asunnon myyntiajasta riippuen. Em. seikkojen perusteella lautakunta katsoo, ettei asiakkaalla ole ollut velvollisuutta hyväksyä sitovasta lainatarjouksesta poikkeavaa pankin lainatarjousta ja ratkaisuehdotusta vahingon rajoittamiseksi.
Päätöksessä tarkemmin kerrotuin perustein Pankkilautakunta katsoo, että pankki on menettelyllään aiheuttanut asuntokaupan peruuntumisen ja on siten vastuussa asiakkaalle aiheutuneesta vahingosta.
Lopputulos
Pankkilautakunta suosittaa pankkia korvaamaan asiakkaalle asuntokaupan peruuntumisesta aiheutuneen sopimussakon määrää vastaavan vahingon.
Pankkilautakunta oli yksimielinen.
PANKKILAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Sillanpää
Sihteeri Tykkä
Jäsenet
Atrila
Laine
Punakivi
Tervonen