Tapahtumatiedot
Osapuolet keskustelivat 1.11.2021 ja 4.11.2021 asiakkaiden rahoitustarpeesta omakotitalon rakentamiseen liittyen. Asiakkaiden kokonaislainatarve oli 355.000 euroa. Luoton pääomaa oli tarkoitus lyhentää vanhasta asunnosta saaduilla varoilla ja maksaa jäljelle jäävä noin 200.000 euron pääoma normaalilla maksuohjelmaisella lainalla. Keskusteluissa asiakkaat toivat esiin olevansa huolissaan korkojen mahdollisesta noususta ja halukkuudestaan saada lainaan korkokatto.
Keskustelujen perusteella pankki tarjosi asiakkaille kahden lainan mallia, johon sisältyi alkuun kaksivuotinen rakentamisajan laina, johon asiakkaidenkaan mukaan ei kuitenkaan ollut tarkoituksenmukaista hankkia korkokattoa. Asiakkaat nostivat kyseisen lainan 9.11.2021. Sittemmin asiakkaat päätyivät laittamaan vanhan asuntonsa vuokralle, joten varsinaisen asuntolainan määräksi tuli koko 355.000 euroa.
Myöhemmin, mutta ennen varsinaisen asuntolainasopimuksen allekirjoittamista, syyskuussa 2022 asiakkaat kuulivat toiselta pankin edustajalta, että korkokatto olisi ollut koko lainalle mahdollinen, mikäli se olisi nostettu heti alussa kokonaan ilman erillistä rakennusajan lainaa. Asiassa käytyjen keskustelujen päätteeksi lopulliseen 355.000 euron lainaan sovittiin kiinteä 4,13 % korko. Asiakkaat reklamoivat tapahtuneesta kirjallisesti pankille 1.2.2023.
Asiakkaan valitus
Asiakkaiden näkemyksen mukaan pankissa ei missään vaiheessa huomioitu heidän pääasiallista toivettaan saada pitkäaikaiselle asuntolainalle korkosuojaus, vaikka he olivat useasti esittäneet toiveensa korkokatosta ja minkä vuoksi pankin olisi tullut kertoa heille myös vaihtoehdoista, jotka olisivat mahdollistaneet sen. Asiakkaat kertovat olettaneensa rakentamisajan lainan olleen joka tapauksessa pankin vaatimus, joten he eivät osanneet muita vaihtoehtoja itse kysyä.
Asiakkaiden mukaan, mikäli heille olisi kerrottu mahdollisuudesta nostaa myös normaali asuntolaina ja saada sille korkokatto, he olisivat nostaneet 9.11.2021 355.000 euron asuntolainan ja ottaneet sille 0,5 %:n korkokaton niin pitkälle ajalle kuin mahdollista. Asiakkaiden käsityksen mukaan tuohon aikaan pankki tarjosi hyvin aktiivisesti asiakkailleen korkokattoja varsin edullisesti ja että heidän maksukykynsä sekä taloudellinen tilanne huomioiden koko lainasumma olisi ollut täysin mahdollinen.
Asiakkaat vaativat ensisijaisesti, että pankki korjaa marraskuussa 2021 tekemänsä virheen ja myöntää heidän asuntolainaansa takautuvasti 0,5 %:n korkokaton 9.11.2021 lukien sellaisilla ehdoilla, joilla korkokatto olisi tuolloin ollut mahdollista saada mainittuna päivänä. Asiakkaiden toissijainen vaatimus on, että pankki korvaa virheestään aiheutuvan vahingon, jonka lopullinen määrä on heidän laskelmiensa mukaan ainakin 106.393 euroa ja enintään arviolta 140.000 euroa. 106 393 euroa ylittävältä osalta vahingon määrä on riippuvainen 10 vuoden laina-ajan päättymisen jälkeen voimassa olevasta korkoprosentista.
Asiakkaat katsovat, että kyseessä ei ole välillinen vahinko, koska tapauksessa on kyse samojen osapuolten välisistä vaihtoehtoisista lainasopimuksista, joita olisi tullut käsitellä samassa neuvottelussa, ei sivullisen kanssa tehdystä sopimuksesta aiheutuneesta vahingosta. Jättämällä kertomatta asiakkaan selkeästi ilmaisevan toiveen ja edun mukaisen vaihtoehdon, pankki on itse hyötynyt virheestään ja menetellyt siten törkeän huolimattomasti, minkä vuoksi pankin vetoamaa yleisten ehtojen vastuurajoitusta välillisten vahinkojen osalta ei voida soveltaa.
Pankin vastine
Pankki ei katso olevansa velvollinen lisäämään asiakkaiden nykyiseen asuntolainaan takautuvasti korkokattoa. Pankki ei myöskään katso, että asiakkaalle olisi syntynyt sellaista vahinkoa, josta pankille olisi syntynyt korvausvelvollisuus. Asiakkaiden esittämä vahinko perustuu korkokuluihin, joita asiakkaille tulee maksettavaksi lopullisen asuntolainan perusteella, joten kyse on välillisestä vahingosta, josta pankki ei ole korvausvelvollinen myöskään velan yleisten ehtojen perusteella.
Pankki ei katso toimineensa tilanteessa virheellisesti, koska sillä on näkemyksensä mukaan ollut perusteltu syy tarjota asiakkaille ensin väliaikaista kerralla poismaksettavaa rakentamisajan lainaa, joka olisi korvattu lopullisella pienemmällä maksuohjelmallisella asuntolainalla sen jälkeen, kun asiakkaat olisivat myyneet vanhan asuntonsa. Kyseinen vaihtoehto on pankin arvion mukaan ollut asiakkaiden rahoitustarpeeseen parhaiten sopiva. Pankki tuo myös esiin, ettei sillä ole ollut luotonmyöntämiseen liittyvän sopimusvapauden johdosta velvollisuutta tarjota asiakkaille muita asuntolainan vaihtoehtoja, minkä lisäksi sillä on velvollisuus arvioida kuluttajan luottokelpoisuutta ja hallita omaa luottoriskiään. Pankki korostaa, että asiakkaille on kuitenkin myös kerrottu, että korkokatto voidaan lisätä lainaan, jos se nostetaan kokonaisuudessaan heti ja siirretään pantattavalle tilille, josta lainaa nostetaan rakennuslaskuja vastaan, mutta tällöin lainakulut peritään koko lainamäärästä, kun taas osissa nostettavan lainan kulut maksetaan vain nostetun lainamäärän osalta. Asiakkaat ovat itsekin tuoneet esiin, ettei heillä ole tarvetta nostaa koko lainamäärää heti, vaan vasta reilun puolen vuoden päästä, kun rakentamisesta aiheutuu suurempia laskuja. Pankki huomauttaa toimittaneensa asiakkaille myös alustavia kustannusarvioita eri korkokattotasojen liittämisestä joko 355.000 euron lainaan tai 200.000 euron lainaan, minkä perusteella se katsoo asiakkailla olleen käytössä tarvittavat tiedot perustellun lainanottopäätöksen tekemiselle.
Asiakkaat ovat lopulta ilmoittaneet pankille, että he haluavat nostaa 355.000 euron asuntolainan, joka on voimassa, kunnes vanha asunto on myyty, mutta kuitenkin korkeintaan 2 vuotta ja että siinä vaiheessa, kun laina vaihdetaan 200.000 euron lopulliseksi asuntolainaksi he miettivät uudestaan korkosuojausta. Kyseistä syystä pankki ei ole missään vaiheessa selvittänyt, olisivatko luotonmyöntämisen edellytykset asiakkaiden osalta täyttyneet 355.000 euron asuntolainan nostamiseksi kokonaisuudessaan yhdellä kertaa ennen rakentamisen aloittamista, joten yksittäinen pankin edustaja ei siten ole voinut jälkikäteen pitävästi ottaa kantaa siihen, olisiko pankki tosiasiallisesti myöntänyt asiakkaille koko asuntolainan kerralla nostettavaksi.
Kun asiakkaat 2022 päättivät jättää vanhan asunnon vuokralle ja nostaa 355.000 euron lopullisen asuntolainan pankki on tehnyt asiassa uuden luottopäätöksen ja antanut asiakkaille uuden lainalupauksen. Pankin on syksyllä 2022 ollut mahdollista myöntää asiakkaille rakentamisajan lainaa suuremman lopullisen asuntolainan, kun vanha asunto on päätetty jättää vuokralle ja lisäksi rakennettava talo on ollut valmis ja se on voitu pantata yhdessä vanhan asunnon kanssa lopullisen asuntolainan vakuudeksi.
Selvitykset
Valitusta koskevan osapuolten kirjelmöinnin lisäksi lautakunnalle on toimitettu seuraavat asiakirjat:
- velan yleiset ehdot
- litterointeja osapuolten lainakeskusteluista
- osapuolten välistä reklamaatiokirjeenvaihtoa
- asiakkaan laskelma aiheutuneen vahingon määrästä
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Asiakkaiden ja pankin välisen erimielisyyden ratkaisemiseksi Pankkilautakunnan on arvioitava, onko pankki kertonut asianmukaisesti asiakkaille heidän käytettävissä olevista vaihtoehdoista korkojen nousulta suojautumiseen. Mikäli niin ei katsota tapahtuneen, tulee lautakunnan lisäksi arvioida, tulisiko pankin myöntää asiakkaan lainaan takautuvasti korkokatto tai korvata asiakkaiden mukaan asiasta heille aiheutuva vahinko.
Sovellettavat lainkohdat ja sopimusehdot
Kuluttajasuojalain 2 luvun 7 § mukaan:
Markkinoinnissa tai asiakassuhteessa ei saa jättää antamatta sellaisia asiayhteys huomioon ottaen olennaisia tietoja, jotka kuluttaja tarvitsee ostopäätöksen tai muun kulutushyödykkeeseen liittyvän päätöksen tekemiseksi ja joiden puuttuminen on omiaan johtamaan siihen, että kuluttaja tekee päätöksen, jota hän ei olisi riittävin tiedoin tehnyt.
Arvioitaessa tietojen riittävyyttä otetaan huomioon tietojen selkeys, ymmärrettävyys ja oikea-aikaisuus, käytettyyn viestimeen liittyvät rajoitteet sekä elinkeinonharjoittajan muut toimenpiteet olennaisten tietojen antamiseksi kuluttajille.
Kuluttajasuojalain 7 luvun 13 §:n mukaan luotonantajan on luotonannossa meneteltävä vastuullisesti. 7 luvun 13 §:n 2 momentin 5 kohdan mukaan erityisesti edellytetään, että luotonantaja antaa kuluttajalle ennen luottosopimuksen tekemistä riittävät ja selkeät selvitykset sen arvioimiseksi, soveltuuko luotto ja mahdollisesti tarjotut lisäpalvelut kuluttajan tarpeisiin ja hänen taloudelliseen tilanteeseensa, sekä tiedon siitä, voiko kuluttaja irtisanoa lisäpalvelua koskevan sopimuksen erikseen ja mitä seuraamuksia irtisanomisesta kuluttajalle aiheutuu;
Kuluttajasuojalain 7a luvun 6 §:n mukaan:
Sen lisäksi, mitä muualla laissa säädetään tiedonantovelvollisuudesta, luotonantajan ja luotonvälittäjän on ilman aiheetonta viivytystä sen jälkeen, kun kuluttaja on antanut tietoja luottoon liittyvistä odotuksistaan ja tarpeistaan sekä taloudellisista olosuhteistaan, ja hyvissä ajoin ennen asuntoluottosopimuksen tekemistä annettava kuluttajalle pysyvällä tavalla ESIS-lomaketta käyttäen tiedot seuraavista seikoista:
1) luotonantaja;
2) luotonvälittäjä;
3) tarjottava luotto, luottokustannukset ja luoton takaisinmaksu;
4) kuluttajan muut velvoitteet;
5) kuluttajalle lain nojalla kuuluvat oikeudet;
6) neuvontapalvelut;
7) sopimusrikkomuksen seuraamukset;
8) oikeussuojakeinot ja valvontaviranomaiset.
Ennakkotiedoista ja lomakkeesta säädetään tarkemmin valtioneuvoston asetuksella.
Asian arviointi
Asiasta saadun selvityksen perusteella käsiteltävässä tapauksessa asiakkaat ovat ilmaisseet vahvan kiinnostuksensa saada haluamalleen luotolle korkosuojaa, mihin liittyen heille on annettu tarkempia tietoja eri vaihtoehdoista ja niiden hinnoista ja jotka saatuaan asiakkaat ovat vielä pyytäneet lisätietoja sekä tehneet omia laskelmiaan. Lautakunta toteaa, että litterointien perusteella asiakkaille kerrottuihin vaihtoehtoihin on myös sisältynyt asiakkaiden nyt valituksessaan jälkikäteen vaatima pitkäaikainen suoja koko hankkeen edellyttämälle määrälle.
Edellä todetun perusteella lautakunta katsoo, että pankki on toiminut tapauksessa luoton myönnön yhteydessä säännösten edellyttämällä tavalla vastuullisesti esitellen asiakkaille eri vaihtoehtoja sekä vastannut asiakkaiden niiden perusteella tekemiin tarkentaviin kysymyksiin asianmukaisesti ja minkä perusteella he ovat voineet tehdä ja ovat myös tehneet kulloisiinkin olosuhteisiinsa parhaaksi katsomansa ratkaisut ja mitä vastaavat sopimukset on osapuolten välillä laadittu ja joiden mukaisesti tilanteessa on toimittu.
Lopputulos
Lautakunta ei suosita pankkia jälkikäteen liittämään asiakkaiden luottoon korkosuojaa tai muutakaan hyvitystä asiassa.
Pankkilautakunta oli yksimielinen.
PANKKILAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Sillanpää
Sihteeri Sainio
Jäsenet
Atrila
Piilo
Punakivi
Tervonen