Tapahtumatiedot

Vakuutettu A:n 28.12.2021 päivätyn vahinkoilmoituksen mukaan A:n hallitsemassa asunto-osakkeen osoitteessa oli 21.5.2021 havaittu asunnon ulkoterassilla olevan poistoputken tukkeutuminen useamman vuorokauden kestäneen voimakkaan sateen jälkeen. Tukkeutuminen aiheutti vesivahingon A:n asunnon alapuolella sijaitsevan asunnon olohuoneeseen. As Oy:n hallitus päätti, että korjauksesta aiheutunut lasku tulee A:n korvattavaksi. A vaati korjauskuluja korvattavaksi kotivakuutukseen kuuvasta vastuuvakuutuksestaan.

Vakuutusyhtiö antoi asiassa korvauspäätöksen, jossa se katsoi, ettei vahinkoa voida korvata vastuuvakuutuksen perusteella, koska asiassa saatujen selvitysten perusteella A:n terassin sadeveden poistoputkea oli puhdistettu 1–3 kuukauden välein. Näin ollen yhtiön näkemyksen mukaan A ei ollut laiminlyönyt poistoputken puhtaanapitoa. Yhtiö toteaa, että aiheutunut vahinko oli seurausta terassin rakenteiden puutteellisesta sadevedenohjauksesta sekä rakenteiden puutteellisesta vedeneristyksestä. Tapauksessa ei ole siten osoitettu mitään sellaista perustetta, jonka nojalla vakuutuksenottaja olisi korvausvastuussa aiheutuneesta vahingosta eikä sitä näin ollen voida myöskään korvata A:n vastuuvakuutuksesta.

A:n asiaa on selvitelty tämän jälkeen FINEssä neuvonta-asiana, mutta asiassa ei päästy A:ta tyydyttävään lopputulokseen.

Asiakkaan valitus

A oli edelleen tyytymätön vakuutusyhtiön päätökseen ja pyysi asiassaan ratkaisusuositusta Vakuutuslautakunnalta.

Valituksessaan ja muissa FINElle toimittamissaan kirjelmissä A toteaa, että vahinko on johtunut sadevesiputken tukkeutumisesta ja siitä, etteivät A ja hänen puolisonsa ole kyseisenä ajanjaksona putsanneet riittävän huolellisesti ulkoterassin komposiittilaudoituksen alustaa. Näin ollen tukos on päässyt syntymään ja vesi on valunut heidän parvekkeeltaan talon rakenteisiin ja edelleen alakerran asuntoon parvekerakenteen saumasta. A huomauttaa myös, että taloyhtiön vakuutusyhtiö on katsonut, että vahinko johtuu nimenomaan asukkaiden laiminlyönnistä. Näin ollen A on jäänyt kahden korvausjärjestelmän väliin.

A viittaa myös taloyhtiön teettämään vahinkoraporttiin, jossa todetaan selkeästi, että sadevesikaivo oli tukkeutunut ja että tukkeuman avaamisen jälkeen mitään kosteusongelmaa ei ole esiintynyt. A on katsonut olevansa vastuussa vahingosta ja kertoo suorittaneensa itse taloyhtiön vaatiman 8.600 euron korjauskustannuksen.

A kokee, että vakuutusyhtiöt ovat jättäneet osakkaan vaikeaan tilanteeseen ja näin ollen A pyytää FINEltä ratkaisua siihen, kenen vastuulle vahingon korvaaminen kuuluu.

A selventää vielä kirjelmässään, että hän on perheensä kanssa asunut kyseisessä osoitteessa vuodesta 2011 ja että heillä on ollut tapana puhdistaa terassin viemäriputki noin 3–4 kuukauden välein sulaan vuodenaikaan ja talvella he ovat tarkastaneet tarkastusaukon kautta noin 2–3 kuukauden välein, että vesi menee putkesta läpi. Vahinkokeväänä asuintalon läheisyydessä on kuitenkin ollut työmaa, jolta on päässyt kulkeutumaan rakennuspölyä A:n terassille. Näin ollen A:n olisi oman näkemyksensä mukaan tullut ymmärtää, että puhdistuksesta tulee tällöin huolehtia useammin. A:n näkemyksen mukaan vahinko ei näin ollen ole aiheutunut kiinteistön rakenteellisista ongelmista, koska vastaavia ongelmia ei ole tapahtunut aiemminkaan. Terassien kunnossapito on myös kuulunut asukkaille ja tästä taloyhtiö on myös heitä ohjeistanut. Nyttemmin A kertoo huolehtivansa puhdistuksesta useammin eikä vahinkoja ole enää tapahtunut. A pitää myös erikoisena, että sekä taloyhtiön kiinteistövakuutusyhtiö että heidän oma vastuuvakuutusyhtiönsä ovat molemmat katsoneet, että vahinko olisi aiheutunut kiinteistön rakenteellisesta viasta, vaikkei kummankaan edustaja ole missään vaiheessa käynyt paikan päällä tarkastamassa rakenteita. Edellä todetuin perustein A pitää osoitettuna, että vahinko on aiheutunut hänen huolimattomuudestaan poistoputkea puhdistettaessa.

Vakuutusyhtiön vastine

Vastineessaan vakuutusyhtiö toistaa asian tapahtumatiedot sekä aiemmissa päätöksissään lausutun ja viittaa tapauksessa sovellettaviin vakuutusehtoihin.

Vastineessa yhtiö katsoo edelleen, ettei asiassa ole esitetty mitään sellaista selvitystä, jonka perusteella vakuutuksenottajan voitaisiin katsoa menetelleen huolimattomasti vahingonkorvausvelvollisuuden perustavalla tavalla eikä korvausta voida siten myöskään maksaa vastuuvakuutuksesta.

Yhtiö toteaa, että käytettävissä olevan selvityksen perusteella vahinko on aiheutunut, kun vesi on päässyt valumaan parvekkeelta parvekerakenteen saumasta talon rakenteisiin ja edelleen alakerran asuntoon. Sadevesi ei ole päässyt poistumaan sille tarkoitettuja reittejä pitkin parvekkeelta, koska poistoputki oli ilmeisesti päässyt tukkeutumaan. Sadevesi oli päässyt tunkeutumaan rakennuksen ulkoseinän sisään epätiivistä saumakohdista. Vastineessa yhtiö toteaa, että käsillä olevassa tapauksessa parvekkeen terassin rakenteiden, vedeneristeiden sekä vedenpoistojärjestelmien toiminta ja huolto kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle ja terassin sisäpinnan ja terassin puhtaanapito kuuluvat osakkaalle.

Asiassa annetun selvityksen mukaan vakuutuksenottaja on puhdistanut poistoputkea säännöllisesti noin 1–3 kuukauden välein. Puhdistus on tapahtunut tarkastusaukon kautta, jolloin terassilaudoituksen irrottaminen ei ollut tarpeellista puhdistuksen suorittamiseksi. Myöskään sillä seikalla, että ennen vahingon aiheutumista oli satanut runsaasti ja että lähistöllä sijaitsi työmaa, ei voida katsoa olevan merkitystä, kun arvioidaan A:n huolimattomuutta. Yhtiön näkemyksen mukaan osakkaiden toimia on joka tapauksessa pidettävä riittävinä. Sen sijaan yhtiö arvioi, että vesi on päässyt pakkautumaan terassiparvekkeelle, koska vedenpoisto oli järjestetty riittämättömällä tavalla, kun sadeveden poistoa varten oli vain yksi poistoaukko. Kun vesi ei ollut tästä syystä päässyt poistumaan normaalia reittiä, oli vesi päässyt taloyhtiön rakenteisiin ja alakerran asuntoon kiinteistön parvekkeen saumoissa olleiden tiiviyspuutteiden vuoksi.

Edellä selvitetyillä perusteilla vakuutusyhtiö toteaa, ettei A:n voida katsoa laiminlyöneen parveketerassin puhdistamisvelvoitettaan, vaan vahinko on aiheutunut viimekädessä siitä syystä, että parvekerakenne ei ole pitänyt padottavaa vettä ja koska saumarakenne oli päästänyt veden rakenteisiin. Näin ollen yhtiön korvausratkaisua on pidettävä vakuutusehtojen mukaisena.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kyse siitä, onko vakuutettu A laiminlyönyt parvekkeensa sadevedenpoistojärjestelmän puhtaanapidon seurauksin, että sadevesi oli päässyt kastelemaan kiinteistön rakenteita ja parvekkeen alapuolella sijaitsevaa asuntoa sekä siitä, onko mainitut kosteusvauriot korvattava vakuutetun vastuuvakuutuksesta.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n (Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu) 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.

Lainkohdan 2 momentin mukaan osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistostansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n (Osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuus) 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Lainkohdan 2 momentin mukaan, jos vahinko on aiheutettu rikkomalla 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti.

Lainkohdan 3 momentin mukaan, jos osakkeenomistaja on 1 momentissa tarkoitetulla tavalla aiheuttanut yhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen tai laitteen vioittumisen siten, että toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston sisäosat vahingoittuvat, yhtiön on korjattava tämän huoneiston sisäosat siten kuin yhtiön kunnossapitovastuusta säädetään 4 luvun 2 §:ssä. Vahingon aiheuttaneen osakkeenomistajan on korvattava yhtiölle kustannukset, jotka aiheutuvat toisen huoneiston korjaamisesta.

Tapauksessa sovellettavien vakuutusehtojen kohdan 3.1 mukaan vakuutuksesta korvataan yksityishenkilönä toiselle aiheutettu henkilö- ja esinevahinko, josta vakuutettu on voimassaolevan oikeuden mukaan korvausvastuussa, kun korvausvastuu perustuu vakuutuksen voimassa ollessa sattuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin.

Asian arviointi

Vahingon korvattavuus vastuuvakuutuksesta edellyttää, että vakuutettu on menetellyt vahingonkorvausvelvollisuuden perustavalla tavalla ja on siten voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta. Pelkästään se, että vakuutetun toiminta on johtanut vahinkoon, ei vielä tarkoita sitä, että vakuutettu olisi vahingosta korvausvastuussa. Korvausvastuun syntyminen edellyttää vakuutetun tuottamusta eli virhettä, huolimattomuutta tai laiminlyöntiä. Lisäksi vahingon tulee olla syy-yhteydessä huolimattomaan toimintaan. Tämä tarkoittaa, että vahingon tulee olla toiminnan ennakoitavissa oleva seuraus.

Asunto-osakeyhtiön ja osakkaan vastuista ja vastuusuhteista säädetään asunto-osakeyhtiölaissa, jonka 4 luvun 3 §:ssä on säädetty osakkaan velvollisuudesta hoitaa huoneistoa siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät vaurioidu muuten kuin tavanomaisesta käytöstä aiheutuvan kulumisen vuoksi. Lakia koskevan hallituksen esityksen 24/2009 vp mukaan huolenpitovelvollisuuteen kuuluu yhtiön vastuulle kuuluvien osien vaurioittamisen välttäminen. Osakkeenomistajan huolenpitovelvollisuus sisältää myös sen, että huoneistossa mahdollisesti olevia yhtiön asennuksia ja laitteita käytetään normaalilla tavalla. Esimerkkinä osakkaan huolenpitovelvollisuuden laiminlyönnistä on mainittu lämmittämättä jättämisestä, ilmanvaihdon jatkuvasta pitämisestä pois päältä tai muusta vastaavasta syystä aiheutuneet vahingot.

Osakkeenomistajan vastuu voi siten perustua normaalin käytön, ilmoitusvelvollisuuden tai kunnossapitovelvollisuuden laiminlyöntiin.

Vakuutuslautakunnan käytössä olevan selvityksen mukaan A:n hallinnoiman asunnon terassiparvekkeen sadeveden poisto oli ilmeisesti ollut tukossa, ja vettä oli päässyt patoutumaan alapuolella sijaitsevan asunnon parvekkeen kattolaatan päälle. Vahinko oli havaittu 21.5.2021. Selvityksen mukaan A on kertonut vakuutusyhtiön korvausneuvojalle 31.1.2022, että hänellä on tapana puhdistaa ritilän kautta poistoputkea arviolta 1–3 kuukauden välein. Tässä vaiheessa epäilynä on ollut, että poistoputki olisi ollut liian kapea ja se on vaikuttanut veden poistumiseen. A ei ole myöskään huomannut mitään pahaa tulvimista lattialaudoituksen alla. 27.5.2021 päivätyn tarkastusraportin mukaan A:n hallitseman asunnon kattoterassin sadeveden poisto oli ollut ilmeisemmin tukossa, ja vettä oli päässyt patoutumaan alakerran asunnon parvekekattolaatan päälle. Kattoterassilla oli komposiittilaudasta tehty kenttä ja osittain terassi oli laatoitettu. Vedenpoistoaukko sijaitsi komposiittilaudoituksen alla.  Talon rakenteen saumasta patoutunutta vettä oli kulkeutunut myös rakenteen sisään. Yleisenä havaintona raportissa on todettu, että parvekkeissa on ollut veden ohjaukseen liittyviä ongelmia ja asunnon A21 lasitetulla parvekkeella on ulkoseinän paneelissa vuotojälkiä. Yhtenä korjaustoimenpiteenä oli suositeltu asunnon A 21 komposiittilaudoituksen avaamista, vedenohjauksen toiminnan tarkastamista ja pintojen pesua siten, että vesi pääsee juoksemaan sadevesiviemäröintiinsä. 16.9.2022 päivätyssä tarkastusraportissa on todettu samat havainnot kuin aiemmassa raportissa. Raportissa todetaan, että vedenpoiston tukkeutumisen varalta oli laattarakenteen alapuolisen kaukalon seinässä lisäksi noin 90 mm korkeudessa padottavan veden poistoaukko. Raportin mukaan vesi ei kuitenkaan ollut noussut poistoaukon korkeudelle, koska parvekekaukalon epätiivis rakenne päästi padottavan veden sisäänsä. Suositeltavina toimenpiteinä on raportissa mainittu sadevesiputken nielun puhtaanapito, viemäröinnin koon kasvattaminen sekä reikien poraaminen seinään terassilaudoituksen alle, jotta vesi pääsee poistuman myös siinä tilanteessa, että viemäri on päässyt tukkeutumaan.

Käsillä olevassa tapauksessa lautakunnan arvioitavaksi tulee, onko A laiminlyönyt huolellisuusvelvollisuutensa, kun sadeveden poistokaivo on päässyt tukkeutumaan säännöllisestä puhdistuksesta huolimatta ja tämän vuoksi parvekkeelle patoutunut vesi oli päässyt taloyhtiön rakenteisiin parvekerakenteiden saumojen kautta.

Vakuutuslautakunta toteaa, että taloyhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluu parvekkeiden vedeneristys ja vedenpoistojärjestelmä, kun taas osakkaan vastuulla on puolestaan se, että hän huolehtii muun muassa roskien poistamisesta parvekkeelta. Riidatonta on, että A:n hallitseman asunnon parvekkeen nurkan pellitysten ja nostojen saumaukset olivat haurastuneet ja halkeilleet, mistä syystä sadevesi oli päässyt rakenteisiin. Näin ollen vesivahinko on päässyt tapahtumaan, kun parvekkeen epätiivis rakenne on päästänyt veden rakenteisiin ennen kuin parvekkeelle kerääntynyt vesi on päässyt poistumaan parvekkeen seinän padotusaukon kautta. Mikäli parvekkeen rakenteiden ei ole ollut tarkoituskaan pitää vettä, niin tällöin olisi padotusaukon tullut sijaita alempana kuin 90 mm tasolla. Tätä näkemystä tukee myös 16.9.2022 raportissa ehdotetut toimenpiteet lisäreikien poraamisesta ja sadeveden poistoaukon suurentamisesta veden poistumisen varmistamiseksi.

Selvyyden vuoksi lautakunta toteaa myös, että mikäli komposiittilaudat ovat parveketerassin kiinteä rakenne, niin osakkaan tavanomaiseen huolellisuusvelvollisuuteen ei voida katsoa kuuluvan laudoituksen poistamista parvekkeen pohjan puhdistamiseksi. Lautakunta katsoo, että sadeveden poistoaukon puhdistamista säännöllisesti 1–3 kuukauden välein on pidettävä riittävänä toimintana osakkaiden huolellisuusvelvoitteen täyttämiseksi. Edellä todetuin perustein ja koska on myös riidatonta, että vesi on päässyt taloyhtiön rakenteisiin epätiiviin saumauksen kautta, lautakunta katsoo, ettei A ole syntyneestä vahingosta korvausvastuussa. Tästä syystä myöskään korvausta A:n yksityishenkilön vastuuvakuutuksensa perusteella ei tule maksettavaksi.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön kielteistä päätöstä vakuutusehtojen mukaisena.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Hanén
Jäsenet:
Haapasaari
Karhu
Karimäki
Korpiola