Tapahtumatiedot

Taloyhtiö teki 20.12.2021 vakuutusyhtiölle vahinkoilmoituksen paritalohuoneistossa havaitusta vesivahingosta. Vuodon syy ja tarkka vahinkopäivä eivät olleet tiedossa. Vahinkopäiväksi ilmoitettiin 7.10.2021, jolloin taloyhtiö sai asiasta tiedon. Vakuutusyhtiö pyysi 21.12.2021 toimittamaan korvauskäsittelyä varten kosteuskartoitusraportin, josta selviää vahingon aiheuttaja.

Taloyhtiö tilasi ensin A Oy:n tekemään katselmuksen kohteessa ja tämän jälkeen B Oy:n selvittämään vuodon syytä. B Oy teki kartoituksia kohteessa 25.10.–19.11.201 välisenä aikana. C Oy teki tutkimuksia kohteessa 21.12.2021–23.2.2022 ensin kyseisen huoneiston osakkaan, sitten taloyhtiön tilauksesta. Myös toiminimi D ja LVI-liike E Oy osallistuivat vuodon syyn selvittämiseen.

Vuotokohta selvisi C Oy:n tutkimuksissa 3.2.2022. C Oy:n 3.3.2022 päivätyssä raportissa todetaan vuotopaikka paikallistetuksi kylpyhuoneen ja wc:n väliseinään, käytöstä poistettuun ilmanvaihtokoneen paluulinjaan. Ilmanvaihtokoneen vaihdon yhteydessä asennetun kiintokalusteen kiinnitysruuvin todettiin läpäisseen kyseisen putken. Putkilinjat oli irrotettu ja tulpattu ainoastaan ilmanvaihtokoneen päästä, mutta niitä ei ollut irrotettu jako- ja kokoojatukeilta. Tutkimusten yhteydessä todettiin myös kokoojatukin venttiili vuotavaksi, jolloin kokoojatukin venttiilin asennolla ei ole ollut merkitystä vuodon syntymisessä. Venttiilin vikaa ei voitu todeta ulkoisesti. Lämmitysjärjestelmän täyttö manuaalisesti 3.–5.9.2021 ja 6.9.2021 alkaen automaattisesti selittää rakenteisiin päässeen suuren vesimäärän. Ilmanvaihtokoneen uusimiseen liittyviä asennustöitä oli tehty 18.8.–7.9.2021.

B Oy päivitti 3.2.2022 selvinneen vuodon syyn raporttiinsa 7.2.2022, ja vakuutusyhtiö teki asiassa korvattavuuspäätöksen 5.4.2022 todeten, että omaisuusvakuutus korvaa kiinteistölle aiheutuneen vuotovahingon B Oy:n kartoitusraportin osoittamassa laajuudessa vahinkoa edeltävään tasoon. LVI-tekniikan ikävähennyksen todettiin olevan 75 prosenttia, vuotovahingon ikävähennyksen 0 prosenttia ja taloyhtiön omavastuun 600 euroa. Vahingon korjausarvioksi kerrottiin lasketun 59 314 euroa. Edelleen vakuutusyhtiö tiedusteli, onko korjausliike jo selvillä vai haluaako taloyhtiö tilata korjaustyöt vakuutusyhtiön sopimuskumppanilta B Oy:ltä, sekä pyysi ilmoittamaan asiasta vahingon käsittelijälle.

Korvauspäätöksellä 5.5.2022 vakuutusyhtiö maksoi korvauksena vahingon syyn selvittämisestä aiheutuneista kuluista 7 137,42 euroa. Maksetun korvauksen määrässä oli huomioitu vakuutuksen omavastuuosuus sekä rikkovahingon ikävähennys 75 prosenttia muiden kulujen kuin B Oy:n kosteuskartoituksesta laskuttaman 440,20 euron sekä kuivaussähköstä maksetun korvauksen osalta. Ikävähennyksen osuus oli yhteensä 20 157,43 euroa. Isännöitsijän laskun osalta vakuutusyhtiö totesi, että isännöitsijän kustannukset vahingon selvittämisestä ja hoidosta eivät ole vahingon korjauskuluja, vaan oman edun valvontaan liittyviä niin sanottuja välillisiä kuluja. Kyseistä laskua vakuutusyhtiö ei korvannut osaksikaan.

Taloyhtiö teki ikävähennyksen osalta uudelleenkäsittelypyynnön 11.5.2022 todeten, että selvittelykulut aiheutuivat nimenomaan putkistovuodon vuotokohdan etsimisestä ja vuotovahinkojen laajuuden kartoittamisesta. Tekniikkaongelmasta ei ole asiassa ollut lainkaan kyse. Putki, jonka läpi ruuvi porattiin ja josta putkistovuoto aiheutui, on asennettu kohteeseen vuonna 2002, joten se on enintään 20 vuotta vanha eikä vuotovahinkoon liittyvistä kuluista siten tule tehdä ikävähennystä. Vastauksessaan 2.6.2022 vakuutusyhtiö totesi, että ikävähennykset jaotellaan kahteen osaan siten, että rikkoutuneeseen putkeen kohdistuvista kuluista sekä vianetsinnästä tehdään rikkoutumisvahingon ikävähennys ja vuodon ikävähennys liittyy itse vuotovahingon purku-, kuivaus- ja jälleenrakennuskuluihin. Kyseisen jaon perusteella ennen vuotokohdan löytämistä aiheutuneet kulut liittyvät rakennuksen toimintaa palvelevan LVIS ja konetekniikan rikkoutumiseen liittyvään ikävähennyskohtaan.

Taloyhtiö haki muutosta vakuutusyhtiön sisäisessä muutoksenhakumenettelyssä 22.8.2022 tekemällään valituksella, jossa se korosti, että korvauksesta tehty ikävähennys on kohdistunut täysin muihin toimenpiteisiin kuin putken korjaukseen. Puhtaan vuotovahingon kyseessä ollessa ikävähennysten olisi tullut perustua vakuutusehtojen kohtaan ”Putkistojen tai vesikaton vuotamista koskevat ikävähennykset”, jonka mukaan vahingoissa, jotka aiheutuvat rakennuksen LVI-tekniikan vuotamisesta, tehdään vahingonkorvausta laskettaessa vuotaneen putkiston ikään perustuva vähennys. Valituksessa todettiin myös, että vuotanut vesi on peräisin käytöstä poistetusta lämmitysvesiputkesta ja että vuoto johtui kiintokalusteen kiinnityksessä käytetystä liian pitkästä asennusruuvista. Kyse ei siten ole ollut LVIS- tai konetekniikan rikkoutumisesta vaan asunnon sisäpuolisen remonttityön virheellisestä suorittamisesta ja sen yhteydessä aiheutetusta putkirikosta, jota on seurannut vesivahinko. Selvittelykulut ovat aiheutuneet putkistovuodon vuotokohdan etsimisestä ja vuotovahingon laajuuden kartoittamisesta. Alun alkaen on ollut selvää, että havaittu kosteus johtuu vesivuodosta, ja korvattavaksi vaadituista laskuistakin ilmenee, että asiassa on ollut kyse vuotokohdan etsimisestä, ei LVIS- tai koneteknillisen virheen etsinnästä. Asiassa on koko ajan ollut kyse ainoastaan vuotovahingosta, vuotokohdan etsimisestä, vuodon aiheuttamien vahinkojen laajuuden kartoittamisesta ja vuodan aiheuttamisen vahinkojen korjaamisesta. Rikkoutuneen putken osalta kyse ei ole rakennuksen toimintaa palvelevasta putkesta, sillä putki oli jo poistettu käytöstä, eikä putkeen myöskään ole kohdistunut kuluja, sillä sitä ei ole korjattu.

Korvausratkaisussaan 24.11.2022 vakuutusyhtiö katsoi aiemman korvauspäätöksensä olevan vakuutusehtojen mukainen.

Vakuutusyhtiö maksoi vahingosta korvauksia 5.5.2022–4.7.2023 tekemillään korvauspäätöksillä yhteensä 116 194,90 euroa. Riidanalaista asiassa on selvittelykuluista tehdyn ikävähennyksen lisäksi korvauspäätöksillä 24.8.2022 ja 19.9.2022 korvaamatta jätetyt viisi C Oy:n laskua. Korvauspäätöksessä 24.8.2022 vakuutusyhtiö totesi tältä osin, että vakuutuksesta korvataan vain suoranainen omaisuusvahinko eli korjauskulut. C Oy:n laskut liittyvät vahingon selvittelyyn, joten näiltä osin korvausta ei suoriteta. Näytteiden oton osalta vakuutusyhtiö ilmoitti hyväksyvänsä vain korjaustyön yhteydessä tarvittavat asbestinäytteiden otot. Päätöksessä 19.9.2022 vakuutusyhtiö totesi, että vakuutuksesta korvataan vain suoranainen omaisuusvahinko eli korjauskulut. C Oy:n lasku liittyy vahingon selvittelyyn, joten tältä osin korvausta ei suoriteta.

Asiakkaan valitus

Taloyhtiö vaatii korvauspäätöksellä 5.5.2022 korvattujen selvittelykulujen korvaamista rikkovahingon sijaan vuotovahinkona, jolloin putken iän perusteella ja korvauspäätöksessä 5.4.2022 ilmoitetun mukaisesti kuluista ei tule ikävähennystä tehtäväksi. Lisäksi asiakas vaatii korvauspäätöksillä 24.8.2022 ja 19.9.2022 korvaamatta jätettyjen C Oy:n laskujen korvaamista. Kyseisillä päätöksillä vakuutusyhtiö oli aiemmasta poiketen kieltäytynyt korvaamasta selvityskuluja lainkaan. Taloyhtiö katsoo, että vuoto johtuu ulkopuolisesta tekijästä, minkä vuoksi ikävähennys täytyy määrittää LVIS-tekniikkaa koskevien vakuutusehtojen sijaan putkivuotoa koskevien vakuutusehtojen mukaisesti. Lisäksi taloyhtiön mielestä vakuutusehtoja ei voi tulkita siten, että selvityskulut jaotellaan vuodon löytymisajankohdan perusteella putkistovuodon ja LVIS-tekniikan rikkoutumiskuluiksi, vaan ne tulee vahingonaiheuttajan perusteella katsoa putkistovuotokuluiksi. Korvausvaatimuksen määrä on ikävähennyksen osalta 20 157,43 euroa ja C Oy:n laskujen osalta yhteensä 18 940,12 euroa.

Lisäkirjelmässään 1.6.2023 taloyhtiö katsoo vakuutusyhtiön tulkinnan vahingosta olevan virheellinen. Vuotavaa putkea ei ole missään vaiheessa korjattu, vaan putki on ainoastaan poistettu käytöstä tulppaamalla, jotta voidaan torjua vuotovahingot tulevaisuudessa. Vuotovahingon kastelema asunto on sen sijaan ennallistettu. Taloyhtiö myös viittaa ratkaisusuositukseen FINE-029089, jossa Vakuutuslautakunta on todennut vauriokohdan paikallistamiseen ja vaurioituneen putken esiin kaivamiseen liittyvien laskujen olevan esinevahingon korjauskuluja. Vakuutusyhtiö on myös 21.12.2021 lisäselvityspyynnössään pyytänyt vahingon syyn selvittyä toimittamaan päivitetyn kosteuskartoitusraportin, josta selviää vahingon aiheuttaja. Tähän pyyntöön on vastattu toimittamalla vakuutusyhtiölle C Oy:n laatima kastumissyyn selvitystä koskeva, 3.3.2022 päivätty raportti, mutta raportista aiheutunutta laskua ei kuitenkaan ole korvattu ollenkaan perustuen siihen, ettei kyseinen kulu liity suoranaiseen omaisuusvahinkoon.

Vuotokohdan paikallistamisen jälkeen syntyneet kulut liittyvät kaikki korjaustyöselostukseen, jonka perusteella urakoitsija on suorittanut kastuneen asunnon korjauksen. Purettavien mikrobivaurioituneiden rakenteiden laajuus ja säilytettävät terveet rakenteet sekä korjausmenetelmät on kirjattu, jotta ennallistetusta asunnosta ei tule homekotia. Vakuutusyhtiön virheellinen tulkinta selvittelykuluksi johtuu siitä, että korjaustyöselostukseen liittyvissä C Oy:n neljässä laskussa esiintyy otsikossa termi ”Kosteusongelman selvitys”, vaikka laskutuksen kohteena on ollut avattujen rakenteiden tarkistus vahinkojen laajuuden ymmärtämiseksi sekä korjaustyöselostuksen laatiminen. Korjaustyöselostuksella on rajattu korjattavat rakenteet ja määritelty niiden korjaustapa, muun muassa rakennetyypit ja liittymädetaljit. Korjaustyöselostus liittyy suoraan omaisuusvahingon korjaamiseen, sillä se on ohjeistus urakoitsijalle.

Lisävastineessaan 8.8.2023 taloyhtiö korostaa, että vuodon syyn selviämisen jälkeiset selvittelykulut ovat liittyneet nimenomaan osaltaan vuotovahingon laajuuden selvittämiseen ja pääosin korjaustapaselosteen laadintaan, eivät enää vahingon syyn selvittelyyn. Vuotaneen putkin roolista taloyhtiö toteaa, että todellisuudessa kyse on ollut ilmanvaihtokoneen uusimisen yhteydessä syntyneestä vuotovahingosta, ja kyseinen ilmanvaihtokone on ollut rakennusta palveleva laite. Ilmanvaihtokoneen alla olevaa kalustekaappia on pitänyt madaltaa, ja tästä syystä se on uudelleen kiinnitetty seinään. Ruuvilla lävistetty putki liittyi ilmanvaihtojärjestelmän tuloilman esilämmitykseen.

Lisävastineessaan 18.11.2023 taloyhtiö huomauttaa, että vahinkohetken ja vuodon syyn löytymisen välillä on aikaa kulunut viisi kuukautta. Raporteissa esiintyy ilmaisu "käytöstä poistettu", mikä on kirjoitushetkellä vallinnut tilanne. Näin on asian laita myös asiamiehen 22.8.2022 toimittamassa kirjelmässä. Kyse on rakennuksen toimintaa palvelevasta LVIStekniikasta. Vahinko tapahtui ilmanvaihtokoneen uusimisen yhteydessä. Putki on sittemmin poiste􀆩u käytöstä.

Vakuutusyhtiön vastine

Vastineessaan 22.2.2023 vakuutusyhtiö toteaa, että putken korjauksesta ja selvittelystä aiheutuvat kulut eivät missään nimessä voi olla vuotovahinkoa, koska kyse ei ole vesivahingon korjaamisesta vaan putken korjauksesta. Suoranaista omaisuusvahinkoa vakuutusyhtiö katsoo olevan muun muassa rikkoutuneen putken korjaamisen sekä kastuneen alueen purku-, kuivaus- ja jälleenrakennustöiden. Selvittelykulut eivät ole suoranaista omaisuusvahinkoa, toisin sanoen suoranaista korjauskulua. Korvauspäätöksessä 5.5.2022 vakuutusyhtiö toteaa korvatun sekä rikkoutuneen putken etsintää selvittelykuluna että putken korjaamiseen liittyvää kulua. Asiakasmyönteisesti myös vuodon etsintää oli korvattu rikkovahinkona, vaikka kyse ei suoranaisesta korjauskulusta olekaan ollut. Tämän jälkeen esitetyt selvittelykulut ovat muodostuneet rikkoutuneen putken löytymisen ja korjaamisen jälkeen, joten kulut eivät ole voineet muodostua edes kyseisen rikkoutuneen putken etsinnästä ja lisäksi ei ole kyse suoranaisesta korjauskulusta.

Lisävastineessaan 25.7.2023 vakuutusyhtiö toteaa, että vakuutuskorvauksen hakijalla on näyttötaakka siitä, että vahinko kuuluu vakuutukseen sisältyvän turvan piiriin. Korvauksen hakija vastaa niistä kustannuksista, jotka aiheutuvat siitä, että hän näyttää vahingon kuuluvan vakuutuksen piiriin. Vakuutusehtojen kohdan 4 perusteella vahingon selvittämiseksi tarpeelliset vahingonselvittelykulut ovat vakuutuksen kohteena vain silloin, kun vahingonselvittelykulut on erikseen vakuutettu ja niistä on merkintä vakuutuskirjalla. Tässä tapauksessa vahingon selvittelykuluja ei ole erikseen vakuutettu, eikä niistä ole mainintaa vakuutuskirjalla, joten ne eivät vakuutusehtojen mukaan ole vakuutuksesta korvattavia.

Vuotanut putki on ollut käytöstä poistettu. Siten vakuutusyhtiö katsoo, ettei kyseinen putki ole ollut rakennuksen toimintaa palvelevaa LVIS-tekniikkaa ehtokohdan 5 edellyttämällä tavalla eikä perusteita vahingon korvaamiselle vakuutuksesta olisi vakuutusehtojen mukaan siksi ollut. Vakuutusyhtiö on kuitenkin asiakasmyönteisesti katsonut vahingon vakuutuksesta korvattavaksi ja maksanut ehtojen vastaisesti myös vahingon selvittelykuluja.

Putkistovuodon vuotokohdan etsiminen on tapauksessa kestänyt poikkeuksellisen kauan. Ongelmana on ollut se, ettei taloyhtiö ole tiennyt paineellisesta putkesta, joka oli otettu pois käytöstä. Asiassa on siksi tehty asiakasystävällinen ratkaisu ja päädytty korvaamaan myös vahingon selvittelykuluja. Vakuutuksesta on korvattu kaikki selvittelykulut siihen asti, että vuotanut putki on löydetty, sillä tapauksessa on katsottu, että asiakkaalle on aiheutunut poikkeuksellisen paljon kuluja vahingon syyn selvittämisestä. Selvittelykuluista on tehty rakennuksen toimintaa palvelevan LVIS- ja konetekniikan rikkoutumiseen liittyvä ikävähennys. Ehdon soveltaminen on perustunut siihen, että selvittämiskulut ovat kohdistuneet itse rikkoutuneeseen putkeen ja vianetsintään. Kuitenkin vakuutussopimuksen mukaan näitäkään kuluja ei olisi tarvinnut maksaa. Näin ollen asiassa ei ole perusteita suosittaa vakuutusyhtiö korvaamaan enemmän selvittelykuluja kuin mitä nyt on korvattu. Vahingon aiheuttama suoranainen omaisuusvahinko on korvattu vakuutuksesta.

Lisävastineessaan 30.8.2023 vakuutusyhtiö edelleen korostaa, että vuototurvasta korvataan vain suoranaista omaisuusvahinkoa eli korjausta. Vahingon laajuus selviää purkutöiden yhteydessä, ja korjaus suoritetaan vahinkoa edeltäneeseen tasoon. Tässä tapauksessa vahingon laajuus ilmenee B Oy:n kartoitusraportista, jonka kustannukset on korvattu vakuutuksesta. Korjaustapaselosteen osalta vakuutusyhtiö toteaa, että erillistä korjausarviota ei tällaisessa tapauksessa ole tarvetta tehdä ulkopuolisen toimesta, vaan arvion tai tarjouksen antaa urakoitsija. Lisäksi vakuutusyhtiö toteaa, että sen esittämä näkemys käytöstä poistetusta putkesta perustuu lausunnonpyytäjän asiamiehen 22.8.2022 toimittamaan kirjelmään. Kirjelmässä on mainittu, että ”lopulta 3.2.2022 on selvinnyt, että vuotava putki on käytöstä poistettu paineellinen lämmitysvesiputki.” Tämän tiedon perusteella vakuutusyhtiö katsoo, että kyse ei ole rakennuksen toimintaa palvelevasta LVIS-tekniikasta.

Selvitykset

Vakuutuslautakunnalla on ollut käytettävissään seuraavat selvitykset:
- B Oy:n 12.11.2021, 14.12.2021 ja 7.2.2022 laadittu tarkastusraportti
- C Oy:n raportti 3.3.2022 (Asunnon B3 alapohjan kastumissyyn selvitys)
- C Oy:n raportti 18.5.2022 (Asunnon B3 alapohjan kastumisen vauriokartoitus)
- C Oy:n laatima korjaustyöselostus 25.5.2022 asunnon B3 alapohjan kastumisen korjauksiin liittyen
- vakuutusyhtiön korvauspäätökset sekä
- riidanalaiset viisi C Oy:n laskua sekä muita vahingon korjaustöihin liittyviä laskuja.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Riidanalaiset kysymykset asiassa koskevat vahingon syyn selvittämiseen liittyvistä selvityskuluista tehtävää ikävähennystä sekä sitä, missä laajuudessa vahingon laajuuden selvittämisestä aiheutuneissa kuluissa on kysymys vakuutuksesta korvattavasta suoranaisesta esinevahingosta.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Vakuutussopimuslain 69 §:n (Korvauksen hakijan velvollisuus antaa selvityksiä) mukaan korvauksen hakijan on annettava vakuutuksenantajalle sellaiset asiakirjat ja tiedot, jotka ovat tarpeen vakuutuksenantajan vastuun selvittämiseksi ja joita häneltä kohtuudella voidaan vaatia ottaen myös huomioon vakuutuksenantajan mahdollisuudet hankkia selvitys.

Asiassa sovelletaan vakuutuskaudella 1.1.2021–31.12.2021 voimassa olleita kiinteistövakuutusehtoja.

4 Mitä on vakuutettu
4.2 Vakuutuksen kohde
[…]
Vahingonselvittelykulut
Kun vakuutuskirjalla on maininta vahingonselvittelykuluista, noudatetaan niiden osalta seuraavia sääntöjä:

• Vakuutusturva on voimassa vakuutuspaikassa eli vakuutuskirjaan merkityssä paikassa. Mikäli halutaan vakuutusturvan olevan voimassa muualla kuin vakuutuspaikassa, tulee tästä olla merkintä vakuutuskirjassa.
• Vakuutus korvaa vakuutusehtojen mukaan korvattavan omaisuus- tai keskeytysvahingon selvittämiseksi tarpeellisia vahingonselvittelykuluja.
• Selvittelykuluja maksetaan yksi prosentti vahingon määrästä, kun [Vakuutusyhtiön] vakuutuksenottajalle maksaman omaisuus- tai keskeytysvahingon korvausmäärä ylittää 50 000 euroa. Korvauksen enimmäismäärä on 2 000 euroa.

5 Vakuutusturva
[…]
Vakuutusturva korvaa vakuutetulle omaisuudelle äkillisestä ja ennalta arvaamattomasta tapahtumasta aiheutuneen suoranaisen omaisuusvahingon seuraavassa esitetyllä tavalla. […]

5.3 Rakennusta palvelevan LVI-tekniikan rikkoutuminen ja siitä aiheutuva vuoto (Vuoto ja LVI -turva)
Korvattavia vahinkoja ovat:

• vuoto- ja LVI-turvalla vakuutetun rakennuksen toimintaa palvelevan läm­pö-, vesi- ja ilmastointitekniikan rikkoutuminen
• vuotovahinko, jonka syynä on rakennuksen toimintaa palvelevan lämpö-, vesi- tai ilmastointitekniikan rikkoutuminen tai viemärin tukkeutuminen. Vuotovahingolla tarkoitetaan vahinkoa, joka aiheutuu nesteen, kaasun tai höyryn virtaamisesta rakennuksen kiinteästä LVI-putkistosta tai -laitteesta. […]

[…]

5.7 Muu vahinkotapahtuma
Korvattavia vahinkoja ovat

• muut äkilliset ja ennalta-arvaamattomat suoranaiset omaisuusvahingot, joita ei muualla ehtojen 5. luvussa ole rajoitettu korvattavuuden ulkopuolelle.

5.9 Suoranaisen omaisuusvahingon lisäksi korvataan
Rakentamista koskevista pakottavista viranomaismääräyksistä aiheutuvat kohtuulliset lisäkustannukset, kuitenkin enintään 10 prosenttia vahingon määrästä. Lisäkustannuksia korvataan ainoastaan niiden tilojen, rakennusosien ja rakennuksen toimintaa palvelevien LVIS-järjestelmien ja koneiden osalta, joihin vahinko on kohdistunut. Kokonaiskorvauksen ylimpänä rajana on vakuutuskirjaan merkitty rakennuksen vakuutusmäärä.

Vuokratulomenetykset, jotka vakuutuksenottajalle aiheutuvat sen johdosta, että asuinrakennusta ei voida kokonaan tai osittain käyttää korvattavan omaisuusvahingon johdosta. […]

Kohtuulliset kustannukset, jotka vakuutuksenottajalle aiheutuvat sattuneen tai välittömästi uhkaavan tästä vakuutusturvasta korvattavan vahingon rajoittamisesta tai torjumisesta. […]

6.2 Vakuutusmäärän laskennassa huomioon otettavia asioita
Rakennuksen vakuutusmäärää arvioidessa on hyvä huomioida vahingon jälkeiset suunnittelu- ja uudelleenrakentamiskustannukset sekä 5. luvun kohdassa "Suoranaisen omaisuusvahingon lisäksi korvataan" mainitut pakottavista viranomaisvaatimuksista aiheutuvat lisäkustannukset. […]

7 Ikävähennykset ja omavastuut
7.1 Ikävähennykset
Seuraavat ikävähennykset tehdään kaikista jälleenhankinnan tai korjauksen aiheuttamista kustannuksista mukaan lukien vian etsintä, kosteuskartoitus, rakenteiden avaaminen ja ennalleen saattaminen, maankaivuu- ja täyttötyöt.

Rakennuksen toimintaa palvelevan LVIS- ja konetekniikan rikkoutumiseen liittyvät ikävähennykset

Rakennuksen toimintaa palvelevan LVIS- ja konetekniikan rikkoutumisvahingoissa tehdään vahingonkorvausta laskettaessa vakuutetun omaisuuden ikään perustuva 5 prosentin vuosittainen vähennys. Ikävähennystä ei tehdä käyttöönottovuotta seuraavien viiden kalenterivuoden aikana. Vähennys lasketaan kertomalla vähennysprosentti tämän jälkeen alkaneiden kalenterivuosien määrällä.
[…]
Putkistojen tai vesikaton vuotamista koskevat ikävähennykset

Vahingoissa, jotka aiheutuvat rakennuksen LVI-tekniikan tai sprinkleriputken vuotamisesta, vesikaton rikkoutumisesta tai viemärin tukkeutumisesta, tehdään vahingonkorvausta laskettaessa tukkeutuneen viemärin tai vuotaneen laitteen, putkiston tai vesikaton ikään perustuva 3 prosentin vuosittainen vähennys. Ikävähennystä ei tehdä käyttöönottovuotta seuraavien kahdenkymmenen kalenterivuoden aikana. Vähennys lasketaan kertomalla vähennysprosentti tämän jälkeen alkaneiden kalenterivuosien määrällä. Ikävähennys on kuitenkin korkeintaan 60 prosenttia. Vuotovahingossa ikävähennyksen enimmäismäärä on enintään 20 000 euroa.

9 Velvollisuudet vahingon tapahduttua
[…]
Omaisuusvahingon kartoitus

Vahinkokartoitus voidaan hoitaa kahdella eri tavalla, kun kyseessä on korvattava omaisuusvahinko.

Vakuutuksenottaja voi valita kartoittajaksi [Vakuutusyhtiön] sopimuskumppanin, jolloin kumppani tilataan In4mo -sovelluksen kautta [Vakuutusyhtiön] toimesta. Tilauksen yhteydessä lähetämme sähköpostitse linkin, jonka kautta on mahdollista seurata kartoituksen etenemistä; kartoituksessa otettuja kuvia, kommentteja sekä mahdollisten jatkotöiden vaiheita, aikatauluja ja vastuuhenkilöitä. Kartoituslaskua ei veloiteta vahinkomenona.

Jos vakuutuksenottaja valitsee kartoittajaksi muun kuin Ifin sopimuskumppanin, korvataan kartoituslasku vahinkomenona.

Mikäli vahinko ei ole korvattava jo vahinkoilmoituksesta ilmenevien tietojen perusteella, ei myöskään kartoitusta korvata.

10 Vahingon arviointia ja korvaamista koskevat säännöt
[…]
Vahingon määrään eivät sisälly vahingon selvittämisestä ja hoitamisesta aiheutuvat kustannukset, kuten puhelin- ja matkakustannukset, ansiomenetykset kuten menetetty työaika ja muut vastaavat kustannukset, ellei niitä ole erikseen vakuutettu. Rakennuttamis- ja valvontakustannukset korvataan vain jos niistä on etukäteen sovittu.
[…]

Asian arviointi

Vakuutuslautakunta katsoo asian riidattomaksi niiltä osin kuin yhtiö on maksanut korvauksia taloyhtiön kiinteistövakuutuksesta. Tämä koskee sekä vuotovahingon korvattavuutta että korvauspäätöksellä 5.5.2022 korvattuja selvittelykuluja. Lautakunta myös toteaa, ettei asiassa tältä osin ole merkitystä vakuutusyhtiön kirjelmöintivaiheessa esittämillä kannanotoilla korvausten maksamisesta vakuutusehdoista poiketen asiakasmyönteisesti. Vuotaneen putken käytöstä poistamisen osalta esitettyyn liittyen lautakunta kuitenkin toteaa lisäksi selvyyden vuoksi, että ilmanvaihtokoneen vaihdon yhteydes­sä rikkoutunutta putkea, joka vielä vuodon syyn selvitessäkin oli kiinteästi johtoverkostoon asennettuna, on tässä pidettävä sekä vuoto ja LVI -turvaa koskevassa ehtokohdassa 5.3 tarkoitettuna rakennuksen toimintaa palvelevana vesitekniikkana että ikävähennyksiä koskevassa ehtokohdassa 7.1 tarkoitettuna rakennuksen LVI-tekniikkana.

Selvittelykulujen korvattavuuden osalta vakuutusyhtiö on todennut vastineessaan 22.2.2023, että ”suoranainen omaisuusvahinko on mm. rikkoutuneen putken korjaus tai kastuneen alueen purku, kuivaus ja jälleenrakennus.  Selvittelykulut eivät ole suoranaista omaisuusvahinkoa, ts. suoranaista korjauskulua.” Myöhemmässä vastineessaan vakuutusyhtiö on todennut, että ”Vahingon selvittämiseksi tarpeelliset vahingonselvittelykulut ovat vakuutuksen kohteena vain silloin, kun vahingonselvittelykulut on erikseen vakuutettu ja niistä on mer­kintä vakuutuskirjalla (ehtokohta 4). Tässä tapauksessa vahingon selvittelykuluja ei ole erikseen vakuutettu, eikä niistä ole mainintaa vakuutuskirjalla, joten ne eivät vakuutusehtojen mukaan ole vakuutuksesta korvattavia.”

Suoranainen omaisuusvahinko mainitaan vakuutusehdoissa neljässä kohdassa, ehtokohdissa 5, 5.7, 5.9 ja 6.2. Vakuutusehtoihin ei kuitenkaan sisälly suoranaisen omaisuusvahingon nimenomaista määritelmää. Lautakunta toteaa, että termin tulkinnan lähtökohtana on tällöin pidettävä sen yleistä vakiintunutta merkitystä. Suoranaisen ja välittömän vahingon katsotaan yleisesti tarkoittavan samaa, ja lautakunnan havaintojen mukaan myös joissain vakuutusehdoissakin kyseiset termit on rinnastettu. Siitä, että vakuutusehtojen mukaan vakuutuksesta korvataan suoranainen omaisuusvahinko, on tehtävissä johtopäätös, että vakuutuskorvauksen ulkopuolelle rajautuvat omaisuusvahinkoon liittyvät välilliset vahingot. Lautakunta toteaa olevan ilmeistä, että omaisuusvahingon syyn ja laajuuden selvittämisestä aiheutuneissa kuluissa ei ole kysymys välillisestä vahingosta vaan nimenomaan suoranaisesta omaisuusvahingosta.

Arvioitaessa selvittelykulujen korvaamista huomioitavaksi tulee suoranaisesta omaisuusvahingosta todetun lisäksi vakuutusehtojen selvittelykulujen korvaamista koskevat ehtokohdat. Vakuutusyhtiön vetoaman ehtokohdan 4 mukaan vakuutus korvaa vakuutusehtojen mukaan korvattavan omaisuus- tai keskeytysvahingon selvittämiseksi tarpeellisia vahingonselvittelykuluja, jos tästä on maininta vakuutuskirjalla. Selvittelykuluja maksetaan yksi prosentti vahingon määrästä, kun vakuutusyhtiön vakuutuksenottajalle maksaman omaisuus- tai keskeytysvahingon korvausmäärä ylittää 50 000 euroa. Korvauksen enimmäismäärä on 2 000 euroa. Ehtokohdassa 10 puolestaan todetaan, että vahingon määrään eivät sisälly vahingon selvittämisestä ja hoitamisesta aiheutuvat kustannukset, kuten puhelin- ja matkakustannukset, ansiomenetykset kuten menetetty työaika ja muut vastaavat kustannukset, ellei niitä ole erikseen vakuutettu. Ikävähennyksiä koskevan ehtokohdan 7.1 mukaan ikävähennykset puolestaan tehdään kaikista jälleenhankinnan tai korjauksen aiheuttamista kustannuksista mukaan lukien vian etsintä, kosteuskartoitus, rakenteiden avaaminen ja ennalleen saattaminen, maankaivuu- ja täyttötyöt. Lisäksi ehtokohdassa 9 kerrotaan vaihtoehdoista omaisuusvahingon kartoittamiseksi sekä kartoituslaskun korvaamiseksi. Ehtokohdassa ei tarkemmin määritellä, mitä siinä tarkoitetaan omaisuusvahingon kartoituksella.

Ehtokohdan 7.1 perusteella lautakunta katsoo olevan suoraan tulkittavissa, että siinä mainitut vahingon selvittämiseen liittyvät toimenpiteet kuten vian etsintä ja kosteuskartoitus ovat jälleenhankinnan ja korjauksen aiheuttamia kustannuksia, ja siten tälläkin perusteella näistä toimenpiteistä aiheutuvissa kustannuksissa on kyse suoranaisesta omaisuusvahingosta. Samoin ehtokohdassa 9 omaisuusvahinkojen kartoituksesta todetun perusteella kartoituskuluissa on silloin, kun kyseistä selvitystä ei tilata vakuutusyhtiön toimesta, kyse vahinkomenosta, mikä osaltaan viittaa samaan. Kyseisen ehtokohdan perusteella on joka tapauksessa selvää, että vakuutuksesta on tarkoitus kartoituskuluja korvata.

Ehtokohdasta 10 ilmenee, että siinä vahingon määrän ulkopuolelle rajatut vahingon selvittämisestä aiheutuvat kustannukset, kuten puhelin- ja matkakustannukset, on mahdollista erikseen vakuuttaa. Tämä viittaa lautakunnan käsityksen mukaan siihen, että ehtokohdassa 4 mainittuina erikseen vakuutettavilla selvittelykuluilla tarkoitetaan juuri tällaisia kustannuksia. Tällaisten kustannusten osalta kyse ei lautakunnan näkemyksen mukaan ole suoranaisesta omaisuusvahingosta, mutta tässä asiassa riidanalaiset kysymykset eivät koske näitä kustannuksia. Lautakunta myös toteaa vahingon syyn ja laajuuden selvittämiseksi tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneita kustannuksia vakiintuneesti korvattavan omaisuusvakuutuksista. Tämä käytäntö osaltaan korostaa siitä poikkeaville ehtomääräyksille asetettavaa selkeysvaatimusta.

Yhteenvetona tältä osin lautakunta toteaa, että vakuutusyhtiön vetoama ehtokohta 4 ei sovellu tapaukseen, mitä osaltaan osoittaa jo sekin, että korvauskäsittelyvaiheessa vakuutusyhtiö on selvittelykuluja korvannut ikävähennyksen jälkeenkin selvästi yli ehtokohdassa mainitun enimmäiskorvauksen. Samoin vakuutusyhtiön ehtokohdan 4 osalta esittämän ristiriita ehtokohdissa 7.1 ja 9 todettuun on ilmeinen. Aiemmassa ratkaisukäytännössä on selvittelykuluista todettu esimerkiksi ratkaisusuosituksessa FINE-029089, että “Lautakunnalle toimitetun selvityksen perusteella riidanalaiset laskut ovat pääosin liittyneet vauriokohdan paikallistamiseen ja vaurioituneen putken esiin kaivamiseen. Vakuutuslautakunta pitää näitä toimenpiteitä esinevahingon korjauskuluina.” Vakuutuslautakunnan lausunnossa VKL 722/04 on puolestaan todettu, että ”korjaustyöselityksen laatimista, urakkasopimuksen kilpailuttamista ym. tarpeellisia rakennuttamistehtäviä ei lautakunnan mielestä voi taloyhtiön kannalta pitää normaaliin isännöintiin kuuluvina tehtävinä, vaan näiden palveluiden hankkimiskustannukset ovat osa viemärin vuotovesien aiheuttaman vahingon korjauskustannuksia.” Näillä perusteilla lautakunta katsoo, että vahingon syyn ja laajuuden selvittämisestä aiheutuneissa kuluissa on tässäkin tapauksessa kyse vakuutuksesta korvattavista kustannuksista.

Suoranaista omaisuusvahinkoa koskevan kannanoton lisäksi vakuutusyhtiö on rajannut C Oy:n viisi laskua korvauksen ulkopuolelle myös sillä perusteella, että laskutetut toimenpiteet eivät ole olleet tarpeellisia vahingon korjaamiseksi. Vakuutusyhtiö on katsonut vahingon laajuuden selviävän B Oy:n kartoitusraportista sekä purkutöiden yhteydessä ja todennut, että korjaus suoritetaan vahinkoa edeltäneeseen tasoon. Korjaustapaselosteen osalta vakuutusyhtiö on todennut, että erillistä korjausarviota ei tällaisessa tapauksessa ole tarvetta tehdä ulkopuolisen toimesta, vaan arvion tai tarjouksen antaa urakoitsija.

Lautakunta toteaa, että vakuutusyhtiö ei ole muutoin kuin suoranaista omaisuusvahinkoa koskevalla rajauksellaan esittänyt suoraan vakuutusehtoihin tukeutuvia perusteita riidanalaisten laskujen rajaamiselle korvauksen ulkopuolelle. Lautakunta katsoo asiassa siten olevan kyse kyseisten kustannusten tarpeellisuuden arvioimisesta. Selvyyden vuoksi lautakunta toteaa, ettei asiassa ole esitetty väitteitä kustannusten kohtuuttomuuteen, laskutuksen virheellisyyteen tai tehtyjen toimenpiteiden puutteelliseen laatuun liittyen.

Arvioitaessa korjaustyöselosteen laatimisen ja muiden vahingon laajuuden selvittämiseksi tehtyjen toimenpiteiden tarpeellisuutta lautakunta huomioi, että kyseessä on ollut laaja vesivahinko, jossa huomattava määrä vettä on päässyt rakenteisiin ja jonka syyn selvittämiseen on mennyt poikkeuksellisen paljon aikaa. Lautakunnalle toimitetuista asiakirjoista ei ilmene, että vakuutusyhtiö olisi ohjeistanut vahingon korjaustöiden suorittamista muutoin kuin korvattavuuspäätöksessä 5.4.2022, jossa taloyhtiöltä on tiedusteltu, onko korjausliike jo tiedossa sekä pyydetty toimittamaan kopiot korjauslaskuista liitteineen. Huomioiden vahingon laajuus voidaan korjaustöiden kilpailuttamista pitää tässä tavanomaisena menettelynä. Tähän arviointiin ei vaikuta se, että kilpailutukseen ei vastaavan kokoisissa vahingoissa aina päädytä. Kun korjaustyöt on päädytty kilpailuttamaan, on myös korjaustyöselosteen laatiminen osa tavanomaista menettelyä. Lautakunta katsookin, ettei vakuutusyhtiö ole esittänyt asiassa perusteita, jotka osoittaisivat riidanalaiset viisi C Oy:n laskua siten tarpeettomista toimenpiteistä aiheutuneiksi, etteivät ne kuuluisi vakuutuskorvauksen piiriin.

Korvauspäätöksellä 5.5.2022 korvattujen selvittelykulujen osalta ratkaistavana on kysymys, tuleeko kuluista tehtäväksi LVIS-tekniikan rikkoutumiseen liittyvä vai putkistojen vuotamista koskeva ikävähennys. Lautakunta toteaa, että ikävähennyksiä koskevan ehtokohdan 7.1 perusteella ei ole tehtävissä suoraa johtopäätöstä, miten ikävähennykset huomioidaan tilanteessa, jossa tehdyt toimenpiteet ovat olleet tarpeen sekä vuoto- että rikkoutumisvahingon syyn selvittämiseksi sekä vahingon korjaamiseksi.

Aiemman ratkaisukäytännön osalta lautakunta toteaa, että Vakuutuslautakunnan lausunnossa VKL 758/06 on ollut kyse tilanteesta, jossa kosteus johtui hormissa kulkevan pystyviemäriputken halkeamisesta. Riitaa oli siitä, tuliko osa huoneistossa todetusta vahingosta korvata vuotovahinkoja koskevien ikävähennysehtojen mukaan vai oliko vakuutusyhtiö oikeutettu soveltamaan kaikkiin vahingon aiheuttamiin kustannuksiin rikkovahinkoja koskevia ikävähennysehtoja. Taloyhtiö katsoi, että muut kuin putkiliikkeen laskut on korvattava vuotovahinkoja koskevien ikävähennysehtojen mukaisesti. Vakuutuslautakunta katsoi kyseisessä tapauksessa, että asiassa sovellettavat vakuutuksen vakioehdot jättivät epäselväksi, sovelletaanko kaikkiin rikkoutumisvahingon korjaamiseksi tehtyihin toimenpiteisiin rikkoutumisvahinkojen ikävähennysehtoja silloinkin, kun tapauksessa on sattunut myös vuotovahinko, joka tulee korjatuksi samoilla toimenpiteillä, joilla rikkovahinkoa korjataan. Yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan yksipuolisesti laadittuja vakiosopimusehtoja tulee epäselvyystilanteessa tulkita laatijansa vahingoksi. Lautakunta tulkitsi tapaukseen sovellettavia kiinteistövakuutusehtoja ehdot laatineen vakuutusyhtiön vahingoksi siten, että vahinkoon tuli taloyhtiön vaatimuksen mukaisesti soveltaa osin rikkoutumis- ja osin vuotovahinkojen ikävähennysehtoja. Kyseisessä tapauksessa muut kuin putkiliikkeet laskut, eli rakenteisiin kohdistuvat korjauskulut, tuli korvattavaksi vuotovahinkona.

FINEn ratkaisusuosituksessa FINE-000837 oli puolestaan kyse lattiakaivon rikkoutumisesta aiheutuneen vahingon korjauskuluista tehtävästä ikävähennyksestä. FINE totesi, että kylpyhuoneen lattiarakenteen avaus- ja rakennustoimilla on korjattu sekä rikkoutumisvahinkoa että vuotovahinkoa, ja edelleen, että tapaukseen sovellettavat vakuutuksen vakioehdot jättävät epäselväksi, sovelletaanko kaikkiin rikkoutumisvahingon korjaamiseksi tehtyihin toimenpiteisiin rikkoutumisvahinkojen ikävähennysehtoja silloinkin, kun tapauksessa on sattunut myös vuotovahinko, joka tulee korjatuksi samoilla toimenpiteillä, joilla rikkovahinkoa korjataan. Asiassa ei ollut esitetty selvitystä rakenteiden avauskustannuksista ja toisaalta lattiakaivon vaihtamiseen liittyvistä työ- ja materiaalikustannuksista. FINE arvioi, että rakenteiden avaamis- ja sulkemiskustannuksista tulee korvata puolet siten, että näihin kustannuksiin sovelletaan vuotovahinkojen ikävähennystä.

Lisäksi ratkaisusuosituksessa FINE-067697 Vakuutuslautakunta on katsonut ikävähennysten tekemiseen liittyvien ehtokohtien muodostavan epäselvän kokonaisuuden tilanteessa, jossa oli kyse siitä, tuleeko vuotovahingon seurauksena rikkoutuneen hissikoneiston korjauskuluista tehtäväksi vuoto- vai rikkoutumisvahingon ikävähennys tapahtuman täyttäessä kummankin korvaussäännöksen korvattavuusedellytykset.

Lautakunta toteaa tapausten VKL 758/06 ja FINE-000837 poikkeavan nyt käsiteltävästä tapauksesta siltä osin, että vuodon syyn löydyttyä kaikki rakenteisiin kohdistuvat toimenpiteet on tehty vuotovahingon laajuuden selvittämiseksi sekä vuotovahingon korjaamiseksi. Putken korjaamiseen suoranaisesti liittyviä toimenpiteitä on sen tulppaamisen lisäksi ainoastaan seinälevytyksen avaaminen, joka tosin sekin on ollut tarpeen myös vuotovahingon korjaamiseksi.

Edellä todetusti ja samoin kuin kolmessa edellä viitatussa aiemmassa ratkaisusuosituksessa vakuutusehtojen sisältö jättää nyt käsiteltävässä tapauksessa epäselväksi, miltä osin selvittelykuluista tulee tehtäväksi LVIS-tekniikan rikkoutumiseen liittyvä ja miltä osin putkistojen vuotamista koskeva ikävähennys. Asiaa arvioidessaan lautakunta kiinnittää erityistä huomiota siihen, että Vuoto ja LVI -turvan korvaussäännöksessä rakennuksen toimintaa palvelevan vesitekniikan rikkoutuminen on sekä rikkoutumis- että vuotovahingon korvattavuuden edellytyksenä. Tilanteessa, jossa rakennukselle on riidattomasti aiheutunut vuotovahinkoa, ehtoa on jo tällä perusteella pidettävä siten epäselvänä, että elinkeinonharjoittajan yksipuolisesti laatimien vakiosopimusehtojen tulkintasääntöjen mukaisesti sitä on tulkittava taloyhtiön eduksi. Lautakunta kuitenkin huomauttaa, että silloin, kun rakennukselle ei ole vuotovahinkoa aiheutunut, kuten ratkaisusuosituksessa FINE-029089, tilanne poikkeaa tästä tapauksesta. Nyt käsiteltävänä olevan tapauksen osalta lautakunta toteaa lisäksi, että vuodon syyn selvittämiskuluissa on lautakunnalle toimitetun selvityksen perusteella osin kyse sellaisista vuotovahingon laajuuden selvittämiseksi tehdyistä toimenpiteistä, että niissä olisi muutoinkin kyse nimenomaan vuotovahinkona korvattavista kuluista.

Edellä todetuin perustein lautakunta katsoo rikkoutumisvahingon ikävähennyksillä korvattujen selvittelykulujen tulevan korvattavaksi vuotovahingon selvittelykuluina, joista ei vuotaneen putken iän perusteella tule ikävähennystä tehtäväksi. Asiakkaalla on siten oikeus korvauspäätöksen 5.5.2022 osalta vaatimaansa lisäkorvaukseen. Vakuutusyhtiön toimittaman selvityksen osalta lautakunta toteaa lisäksi edellä mainitulla korvauspäätöksellä korvatun muun ohessa huoneiston osakkaan taloyhtiöltä 2.3.2022 laskuttamia selvittelykuluja laskun loppusumman ollessa 6 298,80 euroa. Lautakunnalle toimitettujen laskuista ei kuitenkaan ilmene yksiselitteisesti, mistä kyseinen lasku koostuu. Epäselväksi siten jää, sisältyvätkö toiminimi D:n osakkaalle osoittamat laskut nro 1246, loppusummaltaan 4 110 euroa ja nro 1248, loppusummaltaan 3 850 euroa, osittain kyseiseen osakkaan laskuun. Lautakunta suosittaa vakuutusyhtiötä selvittämään, onko kyseiset toiminimi D:n laskut korvattu ja ellei, korvaamaan ne vuotovahingon selvittelykuluina.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta suosittaa vakuutusyhtiötä maksamaan taloyhtiölle lisäkorvauksena tämän vaatimat 20 157,43 euroa ja 18 940,12 euroa, yhteensä 39 097,55 euroa, laillisine korkoineen. Lisäksi Vakuutuslautakunta suosittaa vakuutusyhtiötä selvittämään kahden toiminimi D:n laskun osalta, onko niiden osalta korvaus maksettu ja ellei ole, maksamaan lisäkorvauksen ikävähennystä tekemättä. 

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

PuheenjohtajaBygglin
Sihteeri Korpelainen

Jäsenet:
Kankkunen
Sario
Vuori
Yrttiaho