Tapahtumatiedot

Suuri määrä jätevettä oli tulvinut asunto-osakeyhtiö T:n pienkerrostalon pihaan ja kellarikerrokseen 16.6.2022 kunnan vesilaitoksen paineviemärin tukkeuduttua, kun siihen liitettyä toisen kiinteistön viemäriä oli huuhdeltu. Neljä vuokrahuoneistoa käsittänyt vuonna 1961 rakennettu kokonaisalaltaan noin 234 neliömetrin rakennus jouduttiin tyhjentämään. Sittemmin todettiin, ettei rakennuksen korjaaminen ollut kannattavaa. Korvausta vahingosta haettiin kunnan vastuuvakuutuksesta. Asunto-osakeyhtiön osakkeet omistanut O.K. vaati korvausta muun muassa vahinkosaneerauksen, rakennuksen purkamisen ja asunto-osakeyhtiön purkamisen kustannuksista, menetetystä vuokratulosta ja vastaavan vuokratulon tuottavan rakennuksen rakentamiskustannuksista.

Vakuutusyhtiö ilmoitti päätöksellään 1.11.2022 korvaavansa vahingon kunnan vastuuvakuutuksesta. Koska vahinkoa kärsinyt ei vahingon vuoksi voinut päästä vahinkoa edeltänyttä parempaan asemaan, vakuutusyhtiö ilmoitti maksavansa korvauksen rakennuksesta sen vahinkoa edeltäneen käyvän arvon perusteella. Yhtiö vetosi sittemmin hankkimiinsa arvioihin rakennuksen 80 000 – 100 000 euron korjauskustannuksista ja noin 50 000 euron käyvästä arvosta korvaten selvittely-, raivaus- ja purkukustannuksia sekä maksaen päätöksillään 17.1.2023 ja 22.2.2023 hankkimiensa kiinteistöarvioijan lausuntojen perusteella rakennuksesta riidattomana osuutena 75 000 euron korvauksen. Vuokratulon menetetystä yhtiö korvasi eri päätöksillä vuoden 2023 loppuun saakka.

Asiakkaan valitus

O.K. on pyytänyt lautakunnan ratkaisusuositusta ja vaatinut laskelmansa mukaisen 238 276,32 euron vahingon korvaamista täysimääräisenä. Vuokratulon menetys tuli korvata, kunnes se saatiin palautettua vahinkoa edeltäneelle tasolle. Tuhoutunut rakennus tuli korvata vastaavan vuokratulon tuottavalla rakennuksella. Kokonaisvuokratulot olivat alentuneet vahingon takia 27,8 prosenttia verrattuna vahinkoa edeltäneen vuoden 2021 verotettuun nettovuokratuloon. Viivästyskorkoa korvaussummalle tuli suorittaa alkaen 30 päivän kuluttua 29.6.2022 tehdystä korvauspäätöksestä.

Vuokraustoiminta oli O.K:n päätulonlähde. Hän oli toiminut 10 vuotta kiinteistösijoittajana ja vuokranantajana ja tunsi alueen kiinteistömarkkinat hyvin. Väite siitä, että vastaavan vuokratun kohteen samalla vuokratuotolla olisi voinut ostaa 75 000 eurolla, ei pitänyt paikkaansa. O.K. menetti asunto-osakeyhtiön purkamisen takia lisäksi maanvuokratuloa 500 eroa vuodessa. Kiinteistövero nousisi 700 prosenttia, jos ja kun verottaja katsoi kiinteistön jatkossa rakentamattomaksi rakennuspaikaksi.

O.K. on lausunut lisäkirjelmässään 22.5.2023, että vakuutusyhtiön tuli näyttää toteen väitteensä siitä, että korvaussummalla oli mahdollista hankkia paikkakunnan asuntomarkkinoilta aiemman vuokratuoton mahdollistanut kohde. Maksettua korvausta vastannut 320 euron neliöhinta alitti kiinteistöarvioijan valmiiksi väljän hinta-arvion. O.K:n mielestä korvauksen maksajan teettämää kiinteistöarviota ei voitu pitää luotettavana. Kiinteistöarvioijan käyttämällä kaavalla ei myöskään voitu laskea todellisten vuokratulojen vaikutusta rakennuksen arvoon, vaan tuli käyttää keskiarvoneliövuokraa. Käytetty arviointitapa soveltui paremmin kiinteistökauppaan kuin vahingon määrän selvittämiseen.

O.K:n mielestä vakuutusyhtiö oli yrittänyt luoda kuvaa siitä, ettei hän olisi ryhtynyt tarvittaviin toimiin vahingon rajoittamiseksi. O.K. on kertonut kilpailuttaneensa ja tinkineensä muun muassa puhdistus- ja purkukustannuksia. Vahingonkärsijältä ei voitu edellyttää omaisuutensa myymistä. Tuhoutunut rakennus oli sijainnut kulttuurihistoriallisesti arvokkaassa suojellussa pihapiirissä ja se oli ollut osa isompaa rakennuskokonaisuutta. Siksi tontin myynti ei ollut vaihtoehto, vaan oli rakennettava uusi rakennus. Vakuutusyhtiöllä oli väärä käsitys rakennuksen ja asunto-osakeyhtiön purkamisen ja uuden rakennuksen toteuttamisen vaatimasta ajasta. Vastaavat hankkeet veivät vuosia, ei kuukausia. Kyse oli ollut hyvän vuokratuoton vuoksi hankitusta sijoituskiinteistöstä, ja vahingon määrä tuli arvioida tulonmenetyksen mukaan.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö on kiistänyt O.K:n vaatimukset. Yhtiö on vedonnut vahingonkorvauslain 5 luvun 5 §:ään ja lausunut, että vahingonkorvausoikeuden yleisten periaatteiden mukaan vahingonkorvauksen tuli olla täysi korvaus niin, että vahingonkärsijälle korvattiin vahingosta aiheutunut menetys kokonaisuudessaan. Tarkoitus oli saattaa vahingonkärsijä samaan asemaan, jossa hän oli ollut ennen vahinkotapahtumaa. Korvauksen ei tullut johtaa siihen, että vahingonkärsijä päätyi parempaan asemaan kuin ilman vahinkoa. Täyden korvauksen periaate ei suoraan osoittanut korvauksen määrää.

Vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan O.K:n vaatima uuden rakennuksen rakentamiskustannusten korvaaminen oli vastoin rikastumiskieltoa. Uuden rakennuksen myötä varallisuus lisääntyisi. Korvausmäärän perusteeksi oli otettu kiinteän omaisuuden arvo. Korvauksena oli maksettu auktorisoidun kiinteistöarvioijan 21.1.2023 päivätyn lausunnon mukainen rakennuksen 75 000 euron käypä arvo, purkukustannukset ja vuokratulon menetys vuoden 2023 loppuun saakka. Vahingonkärsijä oli saatettu vahinkoa edeltäneeseen tilaan korvaamalla luotettavalla tavalla selvitetty rakennuksen vahinkohetken käypä arvo.

Vahingonkärsijällä oli vahingonkorvausoikeuden yleisten periaatteiden mukainen vahingon rajoittamisvelvollisuus, jolloin myös vahingonaiheuttajan intressi tuli ottaa asianmukaisesti huomioon. O.K:n tuli pyrkiä aktiivisesti rajoittamaan vahinkoa niin, että vuokratulon menetys jäi mahdollisimman vähäiseksi. Vakuutuksenottaja ei ollut korvausvastuussa, ellei O.K kohtuullisen ajan kuluessa hankkinut uutta sijoituskiinteistöä ja sinne vuokralaisia. O.K:lla oli halutessaan täysi mahdollisuus hankkia käyvän arvon korvauksella vastaava sijoituskiinteistö tai rakennuttaa rakennuspaikalle uusi rakennus. Käyvän arvon korvauksen ylittävät kustannukset jäivät hänen itsensä vastattaviksi. Vuokratulon menetys oli korvattu vuoden 2023 loppuun saakka, jotta O.K:lla oli ollut aikaa etsiä uusi sijoituskiinteistö ja vuokralaiset.

Kiinteistöarvioijan lausunnon mukaan paikkakunnalla oli toteutunut vuonna 2020 lähes vastaavan pienkerrostalon kauppa vuokraoikeudesta rakennuksineen 50 001 euron kauppahinnasta. Kiinteistövälitysalan Keskusliiton hintaseurantapalvelun mukaan vastaavien tai lähes vastaavien kerrostaloasuntojen neliöhinnat vaihtelivat 330 – 1 000 euroon neliömetriltä. Mitään perustetta maksaa rakennuksen käyvän arvon ylittänyttä korvausta ja vuokratulonmenetystä vuoden 2023 jälkeen ei ollut. Vakuutusyhtiö on huomauttanut, ettei maksetuissa korvauksissa ollut huomioitu muun muassa kiinteistön ylläpitokuluja.

Viivästyskoron osalta vakuutusyhtiö on vedonnut vakuutussopimuslain 70 §:ään ja katsonut maksaneensa korot lain mukaisesti. Korvausperustetta ja vahingon määrää oli selvitetty eri asiantuntijoiden ja huuhtelutyön suorittaneen urakoitsijan vastuuvakuutusyhtiön kanssa. Viivästyskorkoa oli maksettu rakennuksen korvausten osalta 30 päivän kuluttua siitä, kun ensimmäisen arviolausunto oli saatu. Lausunto oli ollut välttämätön, jotta oikean suuruinen korvaus oli voitu maksaa. Menetetyn vuokratulon osalta viivästyskorkoa oli maksettu siitä alkaen, kun 30 päivää oli ylittynyt kunkin vuokranmaksukuukauden eräpäivästä eli kuukauden ensimmäisestä päivästä. Vuoden 2022 vuokranmenetykset oli yksinkertaisuuden vuoksi maksettu kerralla 27.12.2022, ja viivästyskorkoa koko summalle 27.10.2022 lukien. Vaatimus vuokratulon menetyksestä oli saapunut 26.9.2022.

O.K:n maanvuokratuloa ja kiinteistöveroa koskevien vaatimusten osalta vakuutusyhtiö on toistanut vahingonkärsijän vahingon rajoittamisvelvollisuudesta lausumansa. O.K:lla oli ollut mahdollisuus esimerkiksi rakennuttaa uusi rakennus tai myydä tyhjillään ollut tontti. Vahingonkorvausvastuu saattoi lähtökohtaisesti syntyä vain vahingon johdosta aiheutuneista todellisista kuluista. Mitään kuluja ei ollut esitetty aiheutuneen, ja mahdollisten tulevien kulujen osalta vahingonkorvausvaatimus oli ennenaikainen.

Vakuutusyhtiö on lausunut lisävastineessaan 5.7.2023, että sen näkemyksen mukaan vahingon määrä oli luotettavasti selvitetty ja korvaukset asianmukaisesti maksettu. O.K:n 30.6.2023 toimittama vuoden 2023 maanvuokralasku oli maksettu 5.7.2023. Vakuutusyhtiö on toistanut kantansa siitä, että O.K:lla oli ollut runsaasti aikaa ennallistaa tilanne. Vahinko oli sattunut 16.6.2022. Auktorisoidun kiinteistöarvioijan lausunnon mukainen rakennuksen velaton markkina-arvo oli korvattu 22.2.2023 ja vuokratulon menetys 31.12.2023 saakka.

Vahingonkärsijän tuli ryhtyä vahingon rajoittamistoimenpiteisiin vakuutusyhtiön korvauspäätöksestä riippumatta. Huomattavasti pienemmästäkin kiinteistöstä oli saatavissa vastaava vuokratuotto kuin puheena olevasta huono- tai tyydyttäväkuntoisesta asuinalaltaan noin 159-neliöisestä pienkerrostalosta, johon oli tehty vain välttämättömät huoltokorjaukset. Kaikki O.K:n vahingon aiheuttajalle esittämät vahingonkorvausvaatimukset oli käsitelty.

Välitoimi

Vakuutuslautakunta on vakuutussopimuslain 68 §:n 2 momentin mukaisesti varannut vakuutuksenottajana olevalle kunnalle tilaisuuden esittää oma kantansa asiasta. Kunta ei ole antanut asiassa lausumaa.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kyse vahingonkärsijän purkukuntoon vaurioituneesta rakennuksesta ja rakennuksen tuottaman vuokratulon menetyksestä vahingonaiheuttajan vastuuvakuutuksen perusteella suoritettavan korvauksen määrästä.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Vesihuoltolaki 28 §, Vahingonkorvaus

Vesihuoltolaitos on velvollinen korvaamaan vesihuollossa tai huleveden viemäröinnissä olevasta virheestä henkilölle taikka yksityiseen käyttöön tai kulutukseen tarkoitetulle ja vahinkoa kärsineen pääasiassa sellaiseen tarkoitukseen käyttämälle omaisuudelle aiheutuneen vahingon. Ennen vahingon ilmenemistä tehdyn sopimuksen ehto, joka rajoittaa vahinkoa kärsineen oikeutta korvaukseen tämän momentin nojalla, on mitätön. (22.8.2014/681)

Vesihuoltolaitos on velvollinen korvaamaan vesihuollossa tai huleveden viemäröinnissä olevasta virheestä asiakkaalle aiheutuvan taloudellisen vahingon. Välillisen vahingon vesihuoltolaitos on velvollinen korvaamaan vain, jos virhe tai vahinko aiheutuu huolimattomuudesta laitoksen puolella. (22.8.2014/681)

Välillisenä vahinkona pidetään:
1) ansionmenetystä, joka aiheutuu vesihuollossa olevasta virheestä tai siitä johtuvista toimenpiteistä;
2) vahinkoa, joka aiheutuu muuhun sopimukseen perustuvasta velvoitteesta;
3) vesihuollon palvelujen käyttöön perustuvan hyödyn olennaista menetystä, josta ei aiheudu suoranaista taloudellista vahinkoa, sekä muuta siihen rinnastettavaa olennaista haittaa;
4) muuta samankaltaista vaikeasti ennakoitavaa vahinkoa.

Jos 3 momentissa tarkoitettu vahinko aiheutuu muunlaisen vahingon rajoittamisesta, vahinkoa ei tältä osin pidetä välillisenä.

Vakuutusehdot

Asiaan sovellettavien 1.1.2019 alkaen voimassa olleiden julkisyhteisön vastuuvakuutuksen ehtojen kohdan 1.1.1 mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutuskirjassa mainitussa toiminnassa toiselle aiheutetut henkilö-, esine- ja varallisuusvahingot, jotka todetaan vakuutuskauden aikana vakuutuksen voimassaoloalueella ja joista vakuutuksenottaja on voimassaolevan oikeuden mukaan korvausvastuussa. Varallisuusvahinkoina korvataan vain vahinkoja, jotka on aiheutettu julkisen vallan käytössä.

Asian arviointi

Vakuutusyhtiön ja O.K:n erimielisyys koskee rakennuksesta ja rakennuksen tuottaman vuokratulon menetyksestä vahingonaiheuttajan vastuuvakuutuksen perusteella suoritettavan korvauksen määrää.

Asiassa on riidatonta, että kysymyksessä oleva asunto-osakeyhtiön asuinrakennus on vaurioitunut korjauskelvottomaksi, kun vakuutuksenottajana olevan kunnan vesilaitoksen ylläpitämästä jätevesiviemäristä on 16.6.2022 tulvinut viemärivettä talon pohjakerrokseen. Lautakunnalle toimitettujen asiakirjojen mukaan kyseinen vuokratontilla sijainnut vuonna 1961 rakennettu pienkerrostalo on ollut kokonaispinta-alaltaan 234 neliömetriä ja asuinalaltaan 159 neliömetriä. Rakennuksessa on ollut neljä vuokrauskäytössä ollutta asuinhuoneistoa. Asunto-osakeyhtiön koko osakekannan ja kiinteistön maapohjan on omistanut asiassa korvauksen vaatijana oleva O.K.

Vakuutusyhtiö on perustanut rakennukselle arvioimansa 75 000 euron korvaussumman hankkimaansa Keskuskauppakamarin hyväksymän auktorisoidun kiinteistöarvioijan 9.11.2022 päivättyyn ja 21.1.2023 korjattuun lausuntoon rakennuksen käyvästä arvosta.

Lautakunta toteaa, että mainitun kiinteistöarvioijan lausunnon mukaan rakennukseen oli saatujen tietojen mukaan tehty ainoastaan välttämättömät huoltokorjaukset eli rakennus on ollut rakentamisvuotensa 1961 mukaisessa peruskunnossa. Rakennukseen ei siten ollut saadun selvityksen perusteella tehty perusparannuksia, joiden voitaisiin arvioida korottaneen rakennuksen arvoa tai muutoin parantaneen sen käyttökelpoisuutta. Rakennuksen on arvioitu olleen osin huono ja osin tyydyttäväkuntoinen. Arviolausunnon mukaan paikkakunnalla oli vuonna 2020 myyty lähes vastaava pienkerrostalo 50 001 euron kauppahinnasta, ja kauppoja koskevien seurantatietojen mukaan vastaavien kerrostaloasuntojen neliöhinnat olivat vuosina 2020 – 2022 olleet 330 – 1000 euroa neliömetriltä. Arviolausunnon mukaan siinä esitetty näkemys rakennuksen 75 000 euron arvosta on perustunut rakennuksen markkina-arvon lisäksi tuottoarvioon, jossa on huomioitu rakennuksen arvioitua tulevaa nettovuokratuottoa. O.K. on omiin laskelmiinsa perustuen pitänyt rakennuksen osalta arvioitua korvaussummaa alhaisena esittämättä kuitenkaan tarkempia perusteita näkemyksensä tueksi.

Korkein oikeus on vahingonkorvauksen määräämistä koskevassa julkaistussa ratkaisussaan KKO:2022:18 lausunut vahingon määrän arvioimisen lähtökohdista muun muassa, että korvausta vaativan tulee näyttää toteen korvauksen edellytykset, kuten vahingon aiheutuminen. Vahingonkorvausoikeuden yleisten periaatteiden mukaan vahingonkorvauksen tulee olla täysi korvaus niin, että vahingon aiheuttajan on korvattava vahinkoa kärsineelle vahingosta aiheutunut menetys kokonaisuudessaan. Vahingon aiheuttaja on velvollinen korvaamaan vahingon siltä osin kuin se on tarpeen vahinkoa kärsineen saattamiseksi samaan asemaan, jossa tämä oli ennen vahinkotapahtumaa. Korkeimman oikeuden mukaan korvauksen ei tule johtaa siihen, että vahinkoa kärsinyt saa etua ja päätyy parempaan asemaan kuin ilman aiheutunutta vahinkoa. Vahinkoa kärsineelle mahdollisesti tullut varallisuuden lisäys tai aiheutunut säästö on otettava huomioon vähennyksenä täyden korvauksen määrää laskettaessa.

Mainitussa korkeimman oikeuden ratkaisussa todetut seikat huomioon ottaen lautakunta katsoo, etteivät O.K:n esittämät uuden vastaavan kaltaisen rakennuksen rakentamiskustannukset voi tulla korvattavaksi tai olla vertailukohtana arvioitaessa välittömästi rakennukselle aiheutuneen esinevahingon määrää, sillä vanhan rakennuksen korvaaminen uudella johtaisi korkeimman oikeuden ratkaisun vastaiseen lopputulokseen, jossa O.K. päätyisi taloudellisesti vahinkoa edeltänyttä parempaan asemaan. Tämän vuoksi ja ottaen huomioon etenkin rakennuksen vahinkoa edeltäneestä kunnosta saatu selvitys, lautakunta katsoo, ettei sillä ole perusteita päätyä vakuutusyhtiön jo maksamaa korvausta korkeampaan arvioon rakennuksella välittömästi ennen vahinkoa olleesta arvosta.

Vuokratulon menetyksen osalta lautakunta yhtyy vakuutusyhtiön näkemykseen siitä, että vahingosta aiheutunut vuokratulonmenetys on tullut kohtuuden mukaan korvatuksi vakuutusyhtiön ajalta 16.6.2022 - 31.12.2023 maksamalla korvauksella. Lautakunnan näkemyksen mukaan O.K. ei ole esittänyt todennäköisiä syitä sille, että hän ei olisi voinut mainitun ajan kuluessa hankkia vahingoittuneen rakennuksen tilalle korvaavia vastaavan vuokratulon tuottavia asuinhuoneistoja. Lautakunta huomauttaa tältä osin, ettei täyden korvauksen saaminen aiheutuneesta vahingosta merkitse sitä, että O.K:n tulisi voida hankkia korvaussummalla itselleen tuhoutunutta täysin vastaava pienkerrostalo, kun menetetty vuokratulo on mahdollista palauttaa myös hankkimalla menetettyjen tilalle muunlaisia asuinhuoneistoja vuokrauskäyttöön.

Lautakunta pitää vakuutusyhtiön vahingosta muilta osin suorittamia korvauksia ja korvauserille maksamaa viivästyskorkoa niin ikään asianmukaisina. 

Lopputulos

Vakuutuslautakunta ei suosita vakuutusyhtiön korvausratkaisun muuttamista.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Raulos
Sihteeri Isokoski

Jäsenet:
Kajala
Käenmäki
Makkula
Rajamäki
Sarpakunnas
Sjögren