Tapahtumatiedot

Vuonna 1965 valmistuneen kerrostalon kerhohuoneessa oli 25.11.2020 havaittu vuotovahinko. Kerhohuoneen katon akustiikkalevyt olivat roikkuneet ja kolmesta kohdasta oli tippunut vettä. Vuotokohta oli paikannettu kerhotilan ja sen yläpuolella olevan asunnon E46 välipohjarakenteessa olevaan valurautaviemäriin.

Yritys A Oy:n 30.11.2020 tekemän vahinkotarkastuksen mukaan huoneiston E46 keittiön lattia oli kastunut noin yhdeksän neliömetrin alueelta ja kylpyhuoneen välipohjarakenne noin kolmen neliömetrin alueelta. Kerhotilan kattopinta oli kastunut yhteensä noin seitsemän neliömetrin alueelta, ja tilan seinärakenteiden yläosat olivat kastuneet. Raportin mukaan vettä oli ollut lattiarakenteessa keittiön laminaattilattian alla. Keittiössä ei ollut muutoin havaittu kosteuden aiheuttamia vaurioita.

Vahinkoilmoitus on toimitettu vakuutusyhtiölle 3.12.2020. Samana päivänä tekemässään korvattavuuspäätöksessä vakuutusyhtiö on ilmoittanut, että omaisuusvakuutus korvaa vuotovahingon ”kartoitusraportin osoittamassa laajuudessa vahinkoa edeltävään tasoon”. Asiakirjassa vakuutusyhtiö on myös todennut seuraavaa: ”Jos haluatte tilata korjaustyöt [vakuutusyhtiön] sopimuskumppanilta, pyydämme ilmoittamaan siitä vahingon käsittelijälle. Jos ette halua käyttää sopimuskumppaniamme, pyydämme toimittamaan jälleenrakennuksen kustannusarvion purkutöiden jälkeen.”

Yritys D Oy on tehnyt taloyhtiölle 10.12.2020 päivätyn tarjouksen vesivahinkoremontista. Taloyhtiö on 14.12.2020 kysynyt vakuutusyhtiöltä tietoa sen kuivausliike- ja korjauskumppaneista. Vakuutusyhtiö on 16.12.2020 sähköpostiviestissä kertonut neljästä kartoituskumppanista ja viitannut lisäksi siihen, että vastausviestin linkkinä olevasta listauksesta löytyy osa kumppaneista.

Tämän jälkeen vakuutusmeklaritoimisto on helmikuun 2022 alussa lähettänyt vakuutusyhtiölle sähköpostiviestin, jonka oheen on liitetty muun muassa rakenteiden purkutarjous, D Oy:n jälleenrakennustarjous ja urakasta syntyneitä laskuja.

Vakuutusyhtiö on 10.8.2022 päivätyn korvauspäätöksen mukaan maksanut vuotovahingosta korvauksen, jossa vahingon määrästä 13 212,11 eurosta on tehty 60 prosentin ikävähennys ja vähennetty omavastuu. Viivästyskorkoineen vakuutusyhtiö on maksanut 4 418,15 euroa. Vahingon määrä on perustunut vakuutusyhtiön tekemään korjauskustannuslaskelmaan.

Taloyhtiön puolesta on esitetty huomautuksia vakuutusyhtiön laskelmasta, minkä jälkeen vakuutusyhtiö on lisännyt laskelmaan huomautuksissa tarkoitettujen korjausten kustannuksia. Vakuutusyhtiön joulukuussa 2022 laatiman uuden laskelman mukaan vahingon määräksi on muodostunut 14 845,44 euroa.

Asiakkaan valitus

Taloyhtiö pyytää Vakuutuslautakunnalta ratkaisusuositusta siitä, pitäisikö vuotovahingosta aiheutuneen vahingon määräksi katsoa korjauslaskujen mukaisesti 50 170,91 euroa ja tulisiko vakuutusyhtiön korvata tuo summa täysimääräisesti. Taloyhtiö katsoo, että vahinko on korvattava toteutuneiden korjauskustannusten mukaan. Vaatimus perustuu pelkästään esinevahingon suoranaisiin korjauskuluihin.

Yritys D Oy:n 10.12.2020 päivätty urakkatarjous on annettu nimenomaan vesivahinkoremontista, ei linjasaneerauksesta. Korjauslaskuissa ei ole muuta kuin vuotovahingon korjaukseen liittyviä kustannuksia. Ainoa tulevaan LVIS-saneeraukseen liittyvä kustannustekijä on ollut pystyelementin asennus 6 431 euroa.

Todelliset korjauskustannukset muodostuvat Yritys D Oy:n antamasta tarjouksesta, jonka mukaiset kustannukset ovat 41 821 euroa. Lisäksi kustannuksia on tullut vaurioituneiden tilojen purkamisesta. Yhteensä nämä laskut tekevät 50 710,91 euroa. Taloyhtiö on saanut hyvitystä linjasaneeraukseen liittyen 15 251 euroa, koska kylpyhuonetta ei ole tarvinnut laatoittaa uudelleen, mikä olisi ollut putkiremontista johtuva työvaihe. Laatoituksen osuuden ei voi katsoa olevan parannusta, koska laatoitustyö olisi kuitenkin tarvinnut tehdä itse vuotovahingon johdosta.

Taloyhtiö katsoo, ettei vakuutusyhtiön laskelma ollut siinä olleiden puutteellisuuksien vuoksi sopiva määrittämään vahingon todellista määrää. Vakuutusyhtiö ei ole myöskään esittänyt, mikä sen mielestä on ollut parannusta ja mikä tehdystä työstä ei kuuluisi vuotovahingon korjaukseen ja siten korvauksen piiriin. Laskelman ero todellisiin kustannuksiin on niin suuri, että tällainen peruste pitäisi olla selittämässä sen, miksi toteutuneita kustannuksia ei hyväksytä korvauksen piiriin.

Taloyhtiö toteaa, ettei se ole hyötynyt vahinkotapahtumasta ja että vahingon takia kylpyhuone olisi jouduttu joka tapauksessa uusimaan. Olisi erikoista, jos kylpyhuoneeseen kohdistuva vahinko evättäisiin sillä perustella, että vahinkotapahtuman jälkeen tehdään päätös koko kiinteistöä koskevasta laajemmasta remontista. Taloyhtiön ei ollut pakko teettää linjasaneerausta, ja korjaustyö olisi voitu rajata vain vahingon korjaukseen. Linjasaneeraus ei ole ollut vahinkohetkellä itsestäänselvyys, eikä siitä ole vahinkohetkellä ollut suunnitelmia tai edes ajatusta.

Korjaustyö on toteutettu siten, ettei korjattuja rakenteita tarvitse enää myöhemmin toteutettavan linjasaneerauksen yhteydessä purkaa pois. Taloyhtiö ei hae vakuutuksesta korvausta isännöinnin valvontakuluista. Suoranaiseen esinevahinkoon kuuluvana olisi vedeneristystarkastus, jonka kustannukseksi oletetaan 300 euroa.

Vakuutusyhtiön vastineen jälkeen taloyhtiö toistaa sen, että ajatus linjasaneerauksesta oli tullut juuri tämän vahingon johdosta. Vahinko oli saanut taloyhtiön kiinnittämään huomiota siihen, mikä on kiinteistön LVIS-järjestelmän kunto. Vesivahingon korjaus oli pakko suunnitella tulevan linjasaneerauksen ehdoilla, jotta saneerauksessa paikkoja ei pureta turhaan. Vuotovahingon korjauksen ohjeistus ja dokumentointi on ollut normaalia vuotovahinkoa parempaa tulevan linjasaneerauksen huomioon ottamiseksi, ja sen vuoksi suunnitelmat ovat sisältäneet muun muassa 3D-mallinnosta.

Taloyhtiö on lähettänyt valvojan kuluista laskut vakuutusyhtiölle saadakseen niistä korvauspäätöksen. Nämä kulut eivät kuitenkaan ole vaatimuksen varsinainen kohde. Myös isännöinnistä esitetyt kustannukset on poistettu korvausvaatimuslistasta. Linjasaneerauksen hyvityshinnassa huomioon otetut huoneistoa E46 koskeneet työt muodostuvat muun muassa sähkötöistä, kylpyhuoneen alakatosta, LVI-työstä sekä lattialämmityksen ja kalusteiden asentamisesta. Kyseiset kustannukset johtuvat vuotovahingosta, minkä vuoksi ne pitää korvata vuotovahingon korjauskuluina.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö pitää korvauspäätöstään vakuutusehtojen mukaisena ja pyytää lautakuntaa hylkäämään lausunnonpyytäjän vaatimuksen perusteettomana. Korvaus on maksettu vahingon laskennallisen määrän mukaan.

Vakuutusyhtiö pyytää lautakunnan ratkaisua siitä, onko tilanne se, että asunnon E46 kylpyhuone ei hyötymisen vuoksi kuuluisi lainkaan vakuutuksesta korvattavaksi. Koska kylpyhuone olisi ilman sattunutta vuotovahinkoa uusittu linjasaneerauksessa, taloyhtiö oli saanut    15 251 euron suuruisen hyödyn vuotovahingon jälkeen tehtyjen korjauskustannusten muodossa. Tätä summaa taloyhtiö on kuitenkin vaatinut vakuutuksesta korvattavaksi. Vakuutusyhtiö huomauttaa, että taloyhtiön kokonaisvaltaisen LVIS-linjasaneerauksen tarjouspyyntö ei enää koskenut huoneiston E46 kylpyhuonetta, sillä se oli vesivahingon vuoksi saneerattu taloyhtiön suunnitelmien mukaiseksi korjaustöiden yhteydessä.

Vakuutusyhtiö toteaa, että korvauksen hakijalla on näyttövelvollisuus korvattavan vahingon määrästä. Taloyhtiön tulee tässä tapauksessa osoittaa vesivahingon korjaamiseksi tarvittavat toimenpiteet ja niistä aiheutuneet kustannukset. Taloyhtiön korvattaviksi hakemat korjauskustannukset sisältävät kuitenkin suurelta osin töitä, jotka eivät liity vuotovahingon korjaamiseen, vaan koskevat kylpyhuoneessa tehtyjä muutos- ja parannustöitä.

Vahingon kartoitusraportin perusteella vakuutusyhtiö katsoo, ettei vahingon laajuus ole ollut poikkeuksellinen eikä vahingossa muutenkaan ole ollut mitään tavanomaisesta vuotovahingosta poikkeavaa, mikä perustelisi esitettyjä suuria korjauskustannuksia. Taloyhtiö ei ollut kilpailuttanut urakkaa ja urakoitsijan hinnoittelu on ollut kohtuutonta toimenpiteisiin nähden.

Vakuutusyhtiö on sisällyttänyt 2.12.2022 päivättyyn laskelmaan taloyhtiön tekemän huomautuksen tarkoittamat toimet eli kylpyhuoneen vedeneristyksen, keittiön alakaappien asennuksen, olohuoneen lattian suojauksen sekä keittiön ja kylpyhuoneen lattian pintabetonilaatan purkamisen ja kylpyhuoneen laatoituksen purkamisen. Uuden laskelman mukaiseksi vuotovahingon korjausten kokonaishinnaksi on muodostunut 14 845,44 euroa.

Vakuutusyhtiö on laatinut kustannuslaskelman samoin hinnoin ja periaattein, joilla sen sopimuskumppani olisi urakan suorittanut. Vakuutusyhtiön laskelman mukainen korvaus on kohtuullinen tässä vahinkotapauksessa, eikä perusteita ole lisäkorvaukselle ainakaan laskelman ylittävältä osalta.

Vuotovahingon korjaukseen liittymättömänä vakuutusyhtiö pitää huoneiston E46 eteisen ryhmäkeskuksen uusimista ja sähkötöitä eteisessä. Koska kylpyhuoneen vesikalusteet eivät olleet rikkoutuneet vuotovahingossa, niiden uusimiskustannukset eivät kuulu vuotovahinkokustannuksiin.

Urakan suunnittelukulujen osalta vakuutusyhtiö katsoo, ettei tavallinen vesivahinko vaadi erillisiä suunnitelmia ja ulkopuolista valvontaa tai muuta vastaavaa. Tarvetta ei myöskään ole LVI- ja sähkösuunnittelulle, arkkitehtisuunnittelulle eikä muun muassa 3D-mallintamiselle. Koska korjaus tehdään samaan tasoon ja korjauksen jälkeen rakenne on sama kuin ennen vahinkoa, myöskään rakennesuunnittelulle ei ole tarvetta. Valvonta- ja isännöitsijän kustannusten perusteella korjaustyössä on vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan keskitytty linjasaneerauksen toteuttamiseen, minkä yhteydessä kylpyhuone olisi joka tapauksessa saneerattu.

Koska vakuutusehtojen mukaan valvontakustannukset korvataan vain, jos valvonnasta on sovittu etukäteen, valvonnasta syntyneitä kustannuksia ei korvata. Koska vahingon selvittämisestä ja hoitamisesta aiheutuneet kustannukset eivät vakuutusehtojen mukaan sisälly vahingon määrään, isännöitsijän toimenpiteistä vaaditut kustannukset eivät ole korvattavia.

Vakuutusyhtiö viittaa taloyhtiön isännöitsijän 18.3.2022 päivättyyn viestiin, jossa todetaan, että LVIS-linjasaneeraushanketta on vesivahingon jälkeen pakko alkaa edistämään. Tästä on vakuutusyhtiön käsityksen mukaan ymmärrettävä, että saneeraushanketta on vähintäänkin harkittu taloyhtiössä jo ennen vahinkotapahtumaa. Vaikka lopullinen päätös linjasaneeraushankkeen edistämisestä olisikin tehty vesivahingon johdosta, taloyhtiön päätös toteuttaa suuri hanke ei ole aiheutunut vahinkotapahtumasta. Linjasaneerauksen tarve oli tunnistettu ennen vahinkotapahtumaa. Marraskuussa 2020 tehdyn vahinkokartoituksen raportissa on jo todettu, että korjaustyössä ja putkikorjauksissa tulee ottaa huomioon tuleva linjasaneeraus.

Taloyhtiön lisäkirjelmän jälkeen vakuutusyhtiö kiinnittää huomiota siihen, että kastunut kylpyhuone olisi saneerattu kokonaisvaltaisen linjasaneerauksen yhteydessä, ja että taloyhtiö on sen vuoksi hyötynyt vahingosta kylpyhuoneen osalta. Jos taloyhtiö olisi toimittanut jälleenrakennustarjouksen ennen töihin ryhtymistä, vakuutusyhtiö olisi pyytänyt kumppaniltaan kustannuslaskelman ja saanut näin tiedon vahingon enimmäiskorvausmäärästä. Kumppani olisi tehnyt laskelman samalla ohjelmalla, jolla vakuutusyhtiö on jälkikäteen laskenut vahingon määrän. Vakuutusyhtiö korostaa sitä, ettei sillä ole ollut mahdollisuutta lainkaan vaikuttaa kustannuksiin, koska taloyhtiö oli teettänyt työn linjasaneeraus mielessään.

Selvitykset

Vakuutuslautakunnan käytettävissä on ollut osapuolten sähköpostikirjeenvaihdon lisäksi

• Yritys A Oy:n raportti 30.11.2020 tehdystä vahinkokartoituksesta.
• Yritys B Oy:n 7.12.2020 päivätty tarjous rakenteiden purkutöistä ja niitä koskeva 22.1.2021 päivätty lasku (4 650 euroa, alv 24 %).
• Yritys C Oy:n 11.12.2020 päivätty lasku (316,08 euroa) pesukonehanan väliaikaisesta asentamisesta asunnon E46 kylpyhuoneessa.
• Yritys D Oy:n 10.12.2020 päivätty tarjous vesivahinkoremontista ja kymmenen laskua 18.3.–30.4.2021 väliseltä ajalta  (yhteensä 45 806,01 euroa).
• Yritys E Oy:n viisi laskua työmaan valvontatöistä 31.1.–31.8.2021 väliseltä ajalta (yhteensä 2 212,98 euroa).
• Taloyhtiön isännöintiä hoitavan Yritys F Oy:n kolme yhteensä 220 euron laskua urakoiden tiedonannosta ja urakkatietojen hoidosta. Lisäksi asiakirjoihin sisältyy F Oy:n 31.12.2021 päivätty 7 326,40 euron lasku isännöintipalkkioista ja yhteenveto isännöitsijän toimenpiteistä 19.11.2020–9.12.2021 välisenä aikana.

Lautakunnan käytettävissä oleviin asiakirjoihin sisältyy myös vakuutuksenottajan 17.6.2021 tekemä tarjouspyyntö D Oy:lle LVIS-saneerauksen suunnittelusta ja toteutuksesta, taloyhtiön kokouspöytäkirja 17.11.2021 pidetystä talotekniikan peruskorjaushanketta/KVR-urakkaa koskevasta sopimusneuvottelusta sekä 30.11.2021 allekirjoitettu KVR-urakkasopimus.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, mikä on viemärivuodosta aiheutuneen vahingon määrä. Tarkemmin tarkasteltuna kiista koskee sitä, onko vakuutuksenottaja osoittanut sen vaatimien kustannusten olevan seurausta sattuneen viemärivuodon korjaamisesta.

Vakuutusyhtiö on pyytänyt lautakunnan lausuntoa siitä, onko vakuutuksenottajalle lainkaan aiheutunut vakuutuksesta korvattavaa vahinkoa, kun rakennuksessa suunnitellun LVIS-saneerauksen urakkasummassa on otettu huomioon vahingoittuneen asunnon kylpyhuoneen korjauskustannuksia 15 251 euroa.

Sovellettavat vakuutusehdot

Asiassa sovelletaan vuonna 2020 voimassa olleita kiinteistövakuutusehtoja.

Yleiset sopimusehdot

2 Vakuutustapahtumaa koskevia määräyksiä.
2.5 Toimenpiteet vahingon tapahduttua
2.5.2 Vakuutusyhtiön toimenpiteet

Vakuutusyhtiöllä on oikeus korvauksen rahana maksamisen asemasta uudelleen rakennuttaa, hankkia tai korjauttaa hävinnyt tai vahingoittunut omaisuus.

Vakuutusyhtiöllä on oikeus määrätä rakentaja tai korjaamo, joka uudelleen rakentaa tai korjaa vahingot, tai määrätä hankintapaikka, josta vastaavanlainen omaisuus hankitaan.

Vakuutusyhtiö ei vastaa ennen korvauspäätöksen tekemistä aiheutuneista kustannuksista ja selvittelykuluista.

2.6 Korvauksen hakeminen
2.6.2 Muut tiedot

Lisäksi hakija on velvollinen antamaan muita tarpeellisia tietoja ja asiakirjoja vahingon korvattavuuden, sen määrän, korvaukseen oikeutetun ja vahingon aiheuttajan osoittamiseksi.

Asuinrakennusten ehdot

7 Ikävähennykset ja omavastuut
7.1 Ikävähennykset
[…]
Putkistojen ja vesikaton vuotamista koskevat ikävähennykset

Vahingoissa, jotka aiheutuvat rakennuksen LVI-tekniikan tai sprinkleriputken vuotamisesta, vesikaton rikkoutumisesta tai viemärin tukkeutumisesta, tehdään vahingonkorvausta laskettaessa tukkeutuneen viemärin tai vuotaneen laitteen, putkiston tai vesikaton ikään perustuva 3 prosentin vuosittainen ikävähennys. Ikävähennystä ei tehdä käyttöönottovuotta seuraavien kahdenkymmenen kalenterivuoden aikana. Vähennys lasketaan kertomalla vähennysprosentti tämän jälkeen alkaneiden kalenterivuosien määrällä. Ikävähennys on kuitenkin korkeintaan 60 %. Vuotovahingossa ikävähennyksen enimmäismäärä on enintään 20 000 euroa.
[…]

9 Velvollisuudet vahingon tapahduttua
[…]
Vakuutuksenottajan ja muun korvaukseen oikeutetun on annettava vakuutusyhtiön pyytämät lisätiedot ja selvitykset vakuutusyhtiölle yhden vuoden kuluessa niiden pyytämisestä.

Jos vahinkoilmoitusta ei tehdä, korvausvaatimusta ei esitetä tai pyydettyjä tietoja tai selvityksiä ei toimiteta edellä mainittujen aikojen kuluessa, ei vakuutusyhtiö korvaa vahinkoa.
[…]
Omaisuusvahingon kartoitus

Vahinkokartoitus voidaan hoitaa kahdella eri tavalla, kun kyseessä on korvattava omaisuusvahinko.

Vakuutuksenottaja voi valita kartoittajaksi [vakuutusyhtiön] sopimuskumppanin, jolloin kumppani tilataan […]-sovelluksen kautta [vakuutusyhtiön] toimesta. Tilauksen yhteydessä lähetämme sähköpostitse linkin, jonka kautta on mahdollista seurata kartoituksen etenemistä; kartoituksessa otettuja kuvia, kommentteja sekä mahdollisten jatkotöiden vaiheita, aikatauluja ja vastuuhenkilöitä. Kartoituslaskua ei veloiteta vahinkomenona.

Jos vakuutuksenottaja valitsee kartoittajaksi muun kuin [vakuutusyhtiön] sopimuskumppanin, korvataan kartoituslasku vahinkomenona.

Mikäli vahinko ei ole korvattava jo vahinkoilmoituksesta ilmenevien tietojen perusteella, ei myöskään kartoitusta korvata.

10 Vahingon arviointia ja korvaamista koskevat säännöt
[…]
Vahingon määrän laskeminen

Vahingon sattuessa vahingon määrä lasketaan ja omaisuuden arvo määritetään vahinkohetkellä vallinneen hintatason mukaan.

Jos vahingoittunut omaisuus voidaan korjata, vahingon määrä on korjauskustannukset.

Jos omaisuuden korjaaminen ei ole mahdollista, ei ole taloudellisesti tarkoituksenmukaisesta tai omaisuutta ei muusta syystä korjata, vahingon määrä on laskennallisia korjauskustannuksia vastaava rahamäärä, kuitenkin enintään nykyarvo vähennettynä jäännösarvolla.
[…]
Vahingon määrään eivät sisälly vahingon selvittämisestä ja hoitamisesta aiheutuvat kustannukset, kuten puhelin- ja matkakustannukset, ansiomenetykset kuten menetetty työaika ja muut vastaavat kustannukset, ellei niitä ole erikseen vakuutettu. Rakennuttamis- ja valvontakustannukset korvataan vain jos niistä on etukäteen sovittu. Vahingon määrään eivät sisälly myöskään huolto- ja kunnossapitotöistä, tilapäiskorjauksista sekä muutos- tai perusparannustöistä aiheutuneet kulut.
[…]
Rakennuksen vahingon määrää laskettaessa korjaustyö arvioidaan toteutettavaksi nykyaikaisilla rakennusosilla, Suomessa yleisesti kaupan olevilla rakennusmateriaaleilla ja teollisilla työmenetelmillä.
[…]

Asian arviointi

Keskeinen asiassa ratkaistava kysymys liittyy siihen, mikä on viemärivuodosta aiheutuneen vahingon määrä. Osapuolet ovat lisäksi eri mieltä sitä, miten LVIS-kokonaissaneerausta ja sitä koskevan urakkatarjouksen hintaa alentanutta 15 251 euron hyvitystä tulee arvioida.

Vakuutusyhtiön esittämän lausuntopyynnön osalta lautakunta toteaa, että vakuutussopimuksen perusteella vakuutusyhtiölle on syntynyt velvollisuus korvata vakuutuksen korvauspiiriin kuuluvasta vuotovahingosta aiheutuneet korjauskustannukset. Korvaussäännöksiin sisältyvällä ikävähennyksellä (60 prosenttia) ja myös euromääräisellä rajauksella (20 000 euroa) vakuutusyhtiö on määritellyt vuotovahingosta maksettavan korvauksen enimmäisrajat. Vakuutusehtoihin ei sisälly rajausta, jonka mukaan korvauksen voisi jättää maksamatta siinä tapauksessa, että rakenteita olisi tulossa olevan LVIS-saneerauksen tai muun syyn vuoksi kuitenkin purettu ja uusittu. Vakuutussopimuksen mukaan vuotovahinkojen ikävähennys ei nouse 100 prosenttiin samalla tavalla kuin mikä on tilanne rikkoutuneen viemäriputken korjauskustannusten osalta.

Vakuutuslautakunta katsoo, että vakuutusyhtiö on tässä tapauksessa velvollinen korvaamaan vuotovahingosta 40 prosenttia huomioon ottaen vakuutuksen omavastuuosuus 1 000 euroa. Vakuutusyhtiön velvollisuuteen maksaa vakuutussopimuksen ehtojen mukainen korvaus ei vaikuta se, tuleeko taloyhtiö mahdollisesti saamaan LVIS-urakan hinnasta hyvityksen tai ei. Vakuutuslautakunta toteaa lisäksi, että vakuutusehtojen mukainen 20 000 euron enimmäiskorvausraja vaikuttaa korvauksen suuruuteen siinä tapauksessa, että korvattavan vahingon määrä on 50 000 euroa tai enemmän.

Voimassa olevan oikeuden mukaan taloyhtiöllä on näyttövelvollisuus viemärivuodon sille aiheuttaman vahingon määrästä. Taloyhtiö on esittänyt, että Yritys D Oy:n urakkatarjouksen mukaiset työt ovat sisältäneet vain viemärivuodon korjauskustannuksia. Vakuutusyhtiö on katsonut, että taloyhtiön korvattaviksi hakemat korjauskustannukset ovat sisältäneet suurelta osin vuotovahingon korjaamiseen liittymättömiä töitä.  

Vakuutusehtojen mukaan korvauksen hakijan on annettava vakuutusyhtiölle tarpeelliset tiedot ja asiakirjat muun muassa vahingon määrän selvittämiseksi. Vakuutuslautakunta katsoo vakuutusyhtiön korvattavuusratkaisussa esittämän pyynnön toimittaa jälleenrakennuksen kustannusarvio purkutöiden jälkeen liittyneen vahingon määrän selvittämiseen tilanteessa, jossa taloyhtiö ei tilaa vuotovahingon korjaustöitä vakuutusyhtiön sopimuskumppanilta.  

Kiistatonta asiassa on se, että taloyhtiö ei ole tilannut viemärivuodon korjaustöitä vakuutusyhtiön sopimuskumppanilta, toimittanut vakuutusyhtiön pyytämää jälleenrakennuksen kustannusarviota purkutöiden jälkeen eikä myöskään kilpailuttanut urakkatarjouksia tekemällä tarjouspyyntöjä muille rakennusurakoitsijoille kuin Yritys D Oy:lle.

Vakuutuslautakunnan käytettävissä oleviin asiakirjoihin sisältyy muun muassa Yritys D Oy:n 10.12.2020 päivätty urakkatarjous ja Yritys B Oy:n 17.12.2020 päivätty rakenteiden purkutarjous sekä maalis-huhtikuussa 2021 päivättyjä Yritys D Oy:n laskuja. Vakuutuslautakunnan käytettävissä ei ole ollut Yritys D Oy:lle 1.12.2020 ja 2.12.2020 tehtyjä tarjouspyyntöjä. Isännöitsijän toimien erittelystä ilmenee, että 19.11.2020 taloyhtiössä oli pidetty palaveri, jonka aiheeksi on merkitty ”lvis-remontin tarjouspyyntömat.” Asiakirjoista ilmenee myös, että rakennuksessa oli 17.12.2020 havaittu kosteusvaurioita huoneistossa E55 ja että valvojan tehtäviin oli maaliskuussa 2021 sisältynyt asunnon B14 vesivaurioon liittyviä töitä.

Lautakunta ei pidä uskottavana taloyhtiön puolesta esitettyä näkemystä siitä, että LVIS-saneeraustoimiin oli ryhdytty nimenomaan 25.11.2020 havaitun viemärivuodon vuoksi ja että LVIS-saneerauksesta ei ollut vahinkohetkellä ”edes ajatusta”, kuten valituksessa on ilmoitettu. Näitä taloyhtiön näkemyksiä eivät myöskään tue asiakirjoista ilmenevät tiedot yli 50-vuotiaassa peruskorjaamattomassa kerrostalossa vuodenvaihteen 2020–2021 aikana todetuista ainakin kolmesta vuoto- tai rakenteiden kastumisvahingosta (asunnot E46, E55 ja B14). Asian arvioinnissa lautakunta on erityisesti ottanut huomioon sen, että nyt kiistanalaisen viemärivuodon havaitsemista edeltäneellä viikolla taloyhtiössä oli pidetty palaveri, jonka aiheena olivat olleet LVIS-remontin tarjouspyyntöaineistot. Tässä tarkoitetut seikat lautakunta on ottanut huomioon arvioidessaan taloyhtiön esittämää näyttöä viemärivuodon korjaamiseksi tehdyistä töistä ja niistä aiheutuneista kustannuksista.  

Yritys D Oy:n urakkatarjoukseen sisältyvien töiden osalta Vakuutuslautakunta on kiinnittänyt huomiota siihen, että taloyhtiö oli päättänyt uusia kaikkien asuntojen sulaketaulut ja että urakkatarjous sisältää asunnon E46 eteisen uuden ryhmäkeskuksen asennuksen ja sähkötöitä eteisessä. Vahingon tarkastusraportista ei käy ilmi, että vuotovahingon vuoksi asunnon ryhmäkeskus olisi pitänyt uusia tai tehdä eteisessä muita sähkötöitä. Urakkaan kuuluviin suunnitelmiin on myös sisältynyt muun muassa vesijohtojen ja viemäreiden uusien johtonousujen sijaintien (reittien) suunnittelu, sähköasennusten tasopiirustus ja yleiskaapelointijärjestelmän suunnittelu sekä pääpiirustusten arkkitehtisuunnittelu ja 3D-mallintaminen kylpyhuoneen kalusteilla ja mallilaatoilla sekä rakennuksen pohjapiirrosten digitointi ja tulostaminen pdf- ja dwg-muotoon.  

Koska 18.3.2021 päivätystä Yritys D Oy:n 26 577,01 euron suuruisesta laskusta puuttuu erittely siitä, mistä kustannuksista veloitus on syntynyt, lautakunta ei ole voinut varmistua siitä, että kyseiset kustannukset koskevat pelkästään vuotovahingon korjaamiseksi tehtyjä töitä. Laskun mukaan ”suunn. tehty, korjaustyöt aloitet”, mutta korvausvaatimuksessa olevan taulukon mukaan kyse on ollut jälleenrakennustöistä.

Edellä esitetyt seikat huomioon ottaen Vakuutuslautakunta katsoo, että urakkatarjoukseen ja taloyhtiön korvausvaatimukseen sisältyy myös muita kuin nyt käsiteltävänä olevan viemärivuodon korjaamiseksi tehtäviä töitä. Tällaisia muita kuin vuotovahingon korjauskustannuksia ei korvata vakuutuksesta, eikä niitä sen vuoksi voi sisällyttää vahingon määrään.

Vakuutusyhtiö on katsonut, etteivät isännöintityöstä ja urakan valvonnasta syntyneet kustannukset ole vakuutuksesta korvattavia. Taloyhtiön puolesta on luovuttu vaatimasta korvausta näistä kustannuksista lukuun ottamatta vuotovahingon valvontatyöstä aiheutuneeksi oletettua 300 euron kustannusta.  

Vakuutusehtojen mukaan vakuutuksesta korvataan rakennuttamis- ja valvontakustannukset vain, jos niistä on etukäteen sovittu vakuutusyhtiön kanssa. Koska taloyhtiö ei ole etukäteen sopinut vakuutusyhtiön kanssa valvojan kustannusten korvaamisesta, ne eivät ole vakuutuksesta korvattavia. Lisäksi valvojan laskuista ilmenee, että osa taloyhtiön aikaisemmin vaatimista valvontakustannuksista on koskenut muita kuin viemärivuodon korjaamiseen liittyviä töitä.

Koska Vakuutuslautakunnan käytettävissä olevat selvitykset osoittavat, että taloyhtiön korvausvaatimukset sisältävät myös muita kuin 25.11.2020 havaitun viemärivuodon korjaamiseksi tehdyistä töistä aiheutuneita kustannuksia, asiassa on jäänyt näyttämättä, että vakuutuksesta korvattavan vahingon määrä on ylittänyt vakuutusyhtiön joulukuussa 2022 tekemän täydennetyn laskelman osoittamat 14 845,44 euron kustannukset. Vakuutusyhtiöllä ei ole vakuutussopimukseen perustuvaa velvollisuutta maksaa suurempaa korvausta.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta ei suosita lisäkorvausta.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Bygglin
Sihteeri Pellikka
Jäsenet:
Kankkunen
Vuori
Vyyryläinen
Yrttiaho