Tapahtumatiedot
Perustajaurakoitsija L Oy oli peruskorjannut kaksi vanhaa hirsirunkoista konttorirakennusta asunto-osakeyhtiö S:n asuinrakennuksiksi. Rakennusten loppukatselmus oli pidetty 28.5.2002 ja urakan vuositarkastus 9.6.2003. Asuinhuoneistoissa oli havaittu kylmyysongelmia, joista asunto-osakeyhtiö S oli reklamoinut L Oy:lle jo vuoden 2002 aikana. Kylmyysongelmia oli korjattu myös asunto-osakeyhtiön omaan lukuun vuonna 2007. Korjausten valmistumisen jälkeen rakennuksissa oli ilmennyt sisäilmaongelmia ja hajuhaittoja, joista asunto-osakeyhtiö oli reklamoinut L Oy:lle vuonna 2009. L Oy oli velvoitettu korvaamaan asunto-osakeyhtiö S:lle rakennusten korjauskustannuksia käräjäoikeuden 10.8.2010 antamalla tuomiolla. L Oy asetettiin konkurssiin 18.10.2011.
Asunto-osakeyhtiö S oli sopinut helmikuussa 2012 asianajotoimisto A Oy:n kanssa toimeksiannosta, johon kuului rakennusvirheisiin perustuneen korvausvaatimuksen esittäminen asuntokauppalain mukaisen suorituskyvyttömyysvakuutuksen L Oy:lle myöntäneelle vakuutusyhtiö Y:lle. Korvausvaatimuksen määrä oli 493 517,53 euroa. Vakuutusyhtiö Y hylkäsi korvauspäätöksellään 11.7.2012 sille 20.6.2012 saapuneen vaatimuksen liian myöhään esitettynä. Vakuutusyhtiö Y vetosi siihen, että asuntokauppalain mukaisen vakuudenantajan vastuu päättyi, kun kymmenen vuotta oli kulunut siitä, kun viranomainen oli hyväksynyt rakennuksen käyttöön otettavaksi, mikä oli tapahtunut 28.5.2002. Vakuutusyhtiö Y:n vastuuaika oli siten päättynyt 28.5.2012.
Asunto-osakeyhtiö S oli vaatinut vakuutusyhtiö Y:ltä vakuutuskorvauksen suorittamista käräjäoikeudessa 2.7.2014 vireille tulleella kanteella. Sittemmin hovioikeus hylkäsi asunto-osakeyhtiön kanteen 6.9.2018 antamallaan tuomiolla. Korkein oikeus ei myöntänyt asiaan valituslupaa päätöksellään 28.3.2019, minkä jälkeen asunto-osakeyhtiö S vaati A Oy:tä ja toimeksiantoa hoitanutta asianajajaa yhteisvastuullisesti korvaamaan muun muassa vakuutusyhtiö Y:ltä saamatta jäänyttä korvausmäärää vastanneena vahinkona 493 517,53 euroa. Vaatimus perustui siihen, ettei toimeksiantoa ollut hoidettu riittävän joutuisasti. Vaatimuksen johdosta A Oy:n haki korvausta vakuutusyhtiö X:n myöntämästä varallisuusvastuuvakuutuksestaan.
Vakuutusyhtiö X hyväksyi päätöksellään 30.4.2019 vahingon perusteeltaan korvattavaksi A Oy:n vastuuvakuutuksesta. Vahinkoa oli menetetty korvaus, joka olisi maksettu rakennusvirhevakuutuksesta asunto-osakeyhtiö S:lle. Päätöksessään 9.9.2019 vakuutusyhtiö X lausui, että vaaditusta korvaussummasta 228 913,39 euroa koski jo ennen vuositarkastusta 9.6.2003 havaitun rakennusten kylmyysongelman korjauskustannuksia. Rakennusvirhevakuutuksen ehtojen mukaan vakuutusyhtiö Y:n vastuu oli alkanut asuntokauppalain 4 luvun 18 §:n mukaisesta vuositarkastuksesta. Siten kylmyysongelman korjauskustannuksia ei olisi korvattu vakuutuksesta, vaikka korvausta olisi haettu ajoissa.
Sisäilmaongelmien korjauskustannusten osalta vakuutusyhtiö X lausui päätöksessään 8.12.2020 käsityksenään, ettei vakuutusyhtiö Y olisi todennäköisesti maksanut vakuutuskorvausta rakennusvirhevakuutuksesta tältäkään osin. Vakuutuksen vakuutusmäärä oli ollut noin 303 600 euroa ja omavastuu noin 24 500 euroa. Vakuutusehtojen kohdan 207.8 mukaan vakuutusturva ei korvannut sellaisten virheiden korjauskustannuksia, jotka olisi pitänyt todeta viimeistään vuositarkastuksessa tai, jos vuositarkastusta ei määräajassa toimitettu, sen toimittamiselle säädetyn määräajan päättyessä.
Vuonna 2009 ilmenneiden sisäilmaongelmien juurisyynä olivat olleet asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan ryömintätilan puutteet. Vuositarkastuspöytäkirjaa ei ollut laadittu, vaan asukkaat olivat vain luetelleet havaitsemiaan virheitä. Asunto-osakeyhtiön olisi tullut tarkastaa ryömintätilat vuositarkastusta varten, jolloin niiden tuulettumattomuus, puutteellinen korkeus ja tilaan jätetty orgaaninen rakennusjäte olisi havaittu. Nyt havainnot oli tehty vasta K Oy:n suorittamassa kuntotutkimuksessa 5.2.2010. Vakuutusyhtiö X:n mielestä ryömintätilan tuulettumattomuus oli ollut havaittavissa rakennuksen ulkopuolelta ja ryömintätilaan oli ollut pääsy sen tarkastamiseksi. Teknisesti näytti selvältä, että ryömintätilan kosteus oli päässyt tasaantumaan huonetilaan päin, mutta kylmyysongelmien korjaamisen jälkeen ryömintätilasta oli tullut tiiviimpi, mikä oli johtanut hajuhaittaan. Tutkimuksiin ja korjauksiin oli ryhdytty vasta vuonna 2010, vaikka se olisi tullut tehdä asunto-osakeyhtiön S:n valvoja K.H:n muistiossa 16.9.2020 todetuin tavoin jo peruskorjauksessa.
Vakuutusyhtiö X:n mielestä kustannuksia aiheuttaneet puutteet olisi tullut havaita viimeistään vuositarkastuksessa. Yhtiön vahinkotarkastajan mukaan vakuutuksen piiriin kuuluneena rakennusvirheenä voitiin pitää huoneiston A1 makuuhuoneen ja olohuoneen väliseinän sisälle jätettyjä lahonneita hirsiä, joita ei ollut voinut tavanomaisessa tarkastuksessa havaita. Sen osalta korjauskustannus kuitenkin jäi rakennusvirhevakuutuksen omavastuun piiriin. Vuonna 2007 tehdyistä kylmyysongelman korjauksista ja vuonna 2010 tehdyistä sisäilmaongelman korjauksista oli myös aiheutunut päällekkäisiä kustannuksia.
Vakuutusyhtiö X kieltäytyi muuttamasta korvausratkaisuaan päätöksellään 2.9.2021.
Asiakkaan valitus
Asunto-osakeyhtiö S on pyytänyt lautakunnan ratkaisusuositusta ja vaatinut vakuutusyhtiötä X maksamaan asianajotoimisto A Oy:n varallisuusvastuuvakuutuksesta vahingonkorvauksena 282 124,44 euroa. Asunto-osakeyhtiö S:n mukaan vaatimuksessa on huomioitu rakennusvirhevakuutuksen enimmäiskorvausmäärä ja omavastuuosuus.
Oli riidatonta, että vakuutusyhtiö X oli hyväksynyt vahingon perusteeltaan korvattavaksi A Oy:n varallisuusvastuuvakuutuksesta, ja ettei rakennusvirhevakuutuksesta korvattu korjauskustannuksia sellaisista virheistä, jotka olisi pitänyt todeta viimeistään vuositarkastuksessa 9.6.2003. Riidatonta oli myös, ettei rakennusten kylmyysongelmasta aiheutuneita korjauskustannuksia olisi korvattu rakennusvirhevakuutuksesta. Sen sijaan riitaista oli, olisiko sisäilmaongelmien korjauskustannukset korvattu rakennusvirhevakuutuksesta, mikäli korvaushakemus olisi tehty ajoissa, mikä olisi ollut korvattavien kustannusten määrä, sekä, olisiko sisäilmaongelmien pääsyynä olleet alapohjarakenteen puutteet ja virheet tullut havaita viimeistään vuositarkastuksessa.
Perusteluinaan asunto-osakeyhtiö S on lausunut asianajajan rikkoneen toimeksiantosopimuksen mukaisia velvoitteitaan esittämällä korvausvaatimuksen vakuutusyhtiö Y:lle liian myöhään ja määrältään liian vähäisenä. Aiheutuneen vahingon määrä oli vähintään vakuutusyhtiöltä saamatta jääneen korvauksen suuruinen. Korvausmäärä muodostui rakennuksissa ilmenneiden sisäilmaongelmien korjauskustannuksista, kuitenkin enintään rakennusvirhevakuutuksen enimmäismäärästä vähennettynä sitä koskevalla omavastuuosuudella. Korjauskustannukset olivat olleet yhteensä 332 420,50 euroa ja vakuutusyhtiöltä Y saamatta jäänyt korvaus noin 282 124,44 euroa, jonka A Oy ja asianajaja olivat yhteisvastuullisesti velvolliset korvaamaan. Vakuutusyhtiö X:n tuli korvata mainittu vahinko A Oy:n varallisuusvastuuvakuutuksesta.
Sisäilmaongelmien pääsyynä olivat olleet rakennusten alapohjarakenteen ja ryömintätilojen puutteet ja virheet, joita ei ollut tullut havaita viimeistään vuositarkastuksessa. Vakuutusyhtiö X ei ollut esittänyt sellaisia seikkoja, joiden perusteella sillä olisi vakuutusehtojen perusteella tai muutoinkaan oikeus evätä vahingon korvaaminen.
Asunto-osakeyhtiö S on vedonnut rakennusvirhevakuutuksen ehtoihin ja lausunut, että rakennusten peruskorjauksen jälkeen havaittuja kylmyysongelmia oli korjattu vuosina 2002 – 2005. Vuonna 2010 rakennuksissa oli todettu haju- ja sisäilmaongelmia, joiden johdosta oli tehty tutkimuksia ja rakenteiden korjauksia. Korjaustöiden valvojana toimineen K.H:n 16.9.2020 päivätystä selvityksestä ilmeni, että ongelmien aiheuttajana olivat pääasiassa olleet kohteen alapohjatilassa havaitut puutteet. Oli selvää, että puutteissa oli kyse nimenomaan L Oy:n vastuulle kuuluneista virheistä, joiden korjauskustannukset korvattiin tyypillisesti rakennusvirhevakuutuksesta.
Asunto-osakeyhtiö S:n näkemyksen mukaan vakuutusyhtiö X:n käsitys vuositarkastuksen merkityksestä oli virheellinen. Vuositarkastus suoritettiin silmämääräisesti eikä rakenteiden avaaminen kuulunut tavanomaiseen asianmukaiseen vuositarkastukseen. Rakennusten alapohjarakenteen ja ryömintätilojen virheitä ja vaurioita ei ollut voitu havaita tavanomaisessa vuositarkastuksessa ilman, että rakenteita olisi avattu. Alapohjatilaan ei ollut pääsyä eikä sinne voitu ryömiä ilman, että alapohjaa avattiin ja isoja kiviä siirrettiin. Siten ryömintätilan tuulettumattomuus ei ollut havaittavissa rakennuksen ulkopuolelta tai muutoinkaan ilman tavanomaista vuositarkastusta laajempia tutkimuksia. Tältä osin asunto-osakeyhtiö S on vedonnut diplomi insinööri J.P:n 17.5.2021 ja valvoja K.H:n 29.6.2021 päivättyihin asiantuntijalausuntoihin.
Asuntokauppalakia koskevan hallituksen esityksen (HE 14/1994 s. 102) mukaan arvioitaessa virheiden havaittavuutta vuositarkastuksessa oli pidettävä ratkaisevana ajankohtaa, jona oli selvinnyt tai olisi pitänyt selvitä virheen merkitys. Tavallisesti rakennusvirhe voitiin havaita vasta sen vaikutusten ilmettyä. Siksi arvioinnissa oli kiinnitettävä huomiota siihen, milloin virheen vaikutukset olivat tulleet esille ja millaisia ne olivat olleet. Esimerkiksi virheet lämpö- ja kosteuseristeissä olivat usein sellaisia, ettei niitä voitu havaita ilman erityistoimia ja niiden vaikutukset tulivat esiin jopa useiden vuosien asumiskäytön jälkeen.
Hallituksen esityksessä todettu tuki siten näkemystä, ettei vuositarkastuksessa ollut tarkoitettu suoritettavaksi mitään erityisiä toimia, kuten rakenteiden aukaisemista. Olennaista oli, milloin virheen vaikutukset olivat tulleet esiin. Virheet rakenteissa ilmenivät tyypillisesti vasta vuosien asumiskäytön jälkeen, kuten nyt oli tapahtunut. Rakennusvirhevakuutus tai muutkaan seikat eivät edellyttäneet vuositarkastuksen yhteydessä laajempia tarkastuksia kuin laissa, oikeuskäytännössä ja vakiintuneessa tarkastuskäytännössä edellytettiin. Vakuutusyhtiö X:n tulkinnassa vuositarkastukselle olikin asetettu tavanomaista tiukempia vaatimuksia, mikä ei ollut lain tarkoituksen mukaista. Rakennusvirhevakuutuksen lakiin perustuva tarkoitus oli suojata asunto-osakeyhtiöitä ja niiden osakkaita perustajaurakoitsijan maksukyvyttömyystilanteessa. Epäselvässä tilanteessa korvausvastuuta rajoittavia ehtoja tuli tulkita suppeasti ja sen osapuolen hyväksi, jonka suojaksi vakuutus oli otettu.
Sisäilmaongelmien korjaamisesta oli aiheutunut yhteensä 332 420,50 euron kustannukset ja vahinko. Summa muodostui 305 779,10 euron korjauskustannuksista ja 26 641,40 euron suunnittelu- ja valvontakustannuksista. Urakkasopimuksen mukainen urakkahinta oli ollut 59 221,05 euroa, mutta urakkasopimusta laadittaessa ei ollut tiedetty vaurioiden laajuutta. Korjaustöiden alettua oli selvinnyt, että vauriot olivat olleet paljon arvioitua laajemmat ja urakkahintaan kuulumattomat työt olivat tulleet tehtäväksi lisätyönä, joten korjauskustannukset olivat kasvaneet.
Asianajaja oli vaatinut rakennusvirhevakuutuksen perusteella korvattavina sisäilmaongelmien korjauskustannuksia vain 226 425 euroa sen perusteella, että osa kustannuksista olisi jo kertaalleen vaadittu osana kylmyysongelman korjauskustannuksia ja sisältynyt käräjäoikeuden sitä koskeneeseen tuomioon 10.8.2010 L Oy:tä vastaan ajetusta kanteesta. Kaikki nyt vaaditut korjauskustannukset olivat kuitenkin syntyneet nimenomaan sisäilmaongelmien korjauksesta ja ne olisi tullut vaatia vakuutusyhtiö Y:ltä. Puheena oleva kustannusosuus oli syntynyt uudestaan eri virheiden korjauksista, ja kaikki kustannukset olivat olleet välttämättömiä virheiden korjaamiseksi. Siten vakuutusyhtiö X:n ilmoittama rakennusvirhevakuutuksen enimmäiskorvausmäärä ja omavastuumäärä huomioon ottaen saamatta jääneen korvauksen määräksi muodostui 282 124,44 euroa, joka tuli korvata A Oy:n varallisuusvastuuvakuutuksesta.
Asunto-osakeyhtiö S on lausunut lisäkirjelmässä 30.12.2022, että vakuutusyhtiön mainitsemat rakentamismääräykset koskivat rakentamisaikana voimassa olleen maankäyttö- ja rakennuslain 13 §:n (132/1999) mukaan uuden rakennuksen rakentamista. Määräyksiä sovellettiin korjaus- ja muutostöissä vain siltä osin kuin toimenpiteen laatu ja laajuus sekä rakennuksen tai sen osan mahdollisesti muutettava käyttötapa edellyttivät. Lain 118 §:n (132/1999) mukaan oli huolehdittava siitä, ettei historiallisesti tai rakennustaiteellisesti arvokkaita rakennuksia tai kaupunkikuvaa turmeltu. Siksi rakentamismääräyksiä ei tässä tapauksessa voitu pitää sellaisinaan velvoittavina ja ne tulivat sovellettaviksi vain rajatusti ja sikäli, kuin niiden noudattaminen oli mahdollista. Kyse oli suojelukohteesta ja rakennusten perustukset olivat arviolta 1800-luvulta, joten saneeraus oli tullut tehdä mainitut seikat ja reunaehdot huomioiden.
Kaikkia rakentamismääräysten yksityiskohtia ei sovellettu edes uudisrakentamiseen velvoittavina, vaan niiden tavoitteisiin voitiin päästä myös toisin ratkaisuin. Vakuutusyhtiön mainitsemat alakohdat olivat ohjeita eivätkä suoraan velvoittavia määräyksiä. Kohdan 3.2.1 mukaiseen tavoitteeseen ryömintätilan riittävästä tuulettumisesta voitiin päästä myös toisenlaisin keinoin. Tässä tapauksessa rakennusten alapohjan oli tarkoitettu tuulettuvan luonnonkivisokkelissa olevien rakojen ja välien kautta tasaisesti koko ulkoseinälinjan matkalta. Se täytti määräykset siitä, että ryömintätilan tuli tuulettua riittävästi niin, ettei kosteudesta ollut haittaa rakenteiden toiminnalle ja kestävyydelle. Kivien väleistä tapahtunut tuulettuminen olisikin ollut riittävä, mikäli ryömintätila olisi alun perin puhdistettu ja rakennettu asianmukaisella tavalla.
Kuten kosteustutkijan 20.12.2022 päivätyssä lausunnossa todettiin, ryömintätilan tuuletusaukkojen suhteen ei ollut voitu noudattaa uusilta rakennuksilta edellytettyä rakennustapaa ja laajuutta. Tuuletusaukot olivat näyttäneet asianmukaisilta, kun huomioitiin se, että kyse oli ollut suojellusta saneerauskohteesta. Rakennuksiin, joissa oli luonnonkivistä rakennettu kivijalka, ei ollut mahdollista eikä tarpeen rakentaa uudisrakentamiseen tarkoitettujen määräysten mukaisia kulkuaukkoja tai ryömintätilan korkeutta.
Hyvän rakennustavan mukaisen saneerauksen valvonta ja seuranta kuului muun muassa rakennusvalvonnalle, joka oli hyväksynyt aiotun saneerausmenettelyn. Saneeraussuunnitelmissa, korjaustapaselostuksessa tai rakennusvalvonnan toimesta ei ollut määritelty luonnonkivisokkelille tai ryömintätilan korkeudelle kiistellyn kaltaisia saneeraustoimia. Määräysten ja hyvän rakennustavan noudattaminen tarkastettiin muun muassa rakennuslupa- ja käyttöönottovaiheessa. Kaupungilta saadun tiedon mukaan katselmukset ja niiden havainnot kirjattiin järjestelmään, mikäli jotakin huomautettavaa ilmeni. Asunto-osakeyhtiötä ei ollut rakennusvalvonnan taholta missään vaiheessa huomautettu alapohjan tuulettumisen, tarkastusluukkujen tai ryömintätilan puutteista, eikä sellaisesta ollut tehty merkintää katselmuksissa, tarkastuksissa, rakennuksia käyttöön otettaessa tai loppukatselmuspöytäkirjassa. Rakennusvalvonnan hyväksymä käyttöönotto osoitti, että maankäyttö- ja rakennuslain säännöksiä ja rakentamismääräyksiä oli noudatettu.
Asunto-osakeyhtiö S:llä ei ollut ollut mitään syytä epäillä alapohjassa olleen ongelmia vuositarkastuksen ajankohtana, vaan se oli voinut luottaa siihen, että urakoitsija oli asianmukaisesti tarkastanut ja tarvittavilta osin puhdistanut ja korjannut alapohjassa olleet puutteet saneerauksen yhteydessä rakennustapaselosteessa mainitulla tavalla, kun lattiat olivat olleet purettuina. Oli selvää, että ryömintätilan puutteet ja virheet olisivat tulleet esille vain rakenteita aukaisemalla, mikä ei kuulunut tavanomaiseen vuositarkastukseen.
Vakuutusyhtiön mainitsema rakennustyön tarkkailijan käyttäminen ei tarkoittanut, että urakoitsijan tai myyjän vastuu oli vähäisempi tai vastaavasti ostajalla oli lakiin perustuvaa laajempi vastuu ja tarkastusvelvollisuus kohteesta, ellei tarkkailijaa valittu. Vakuutusyhtiön mainitsemassa oppaassa todettiin nimenomaan, ettei tarkkailijan valinta tai valitsematta jättäminen vaikuttanut myyjän vastuisiin. Se ei siten vaikuttanut urakoitsijan vastuuseen tai asunto-osakeyhtiö S:n oikeuteen saada korvaus rakennusvirhevakuutuksesta.
Asunto-osakeyhtiö S:n mielestä korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2019:16 ei soveltunut asiaan. Ratkaisu koski käytetyn asunnon kauppaa. Nyt asunnot oli myyty uudiskohteena ja muutoinkin olosuhteet poikkesivat huomattavasti ratkaisussa käsitellyistä. Ratkaisussa ostajien käytössä oli ollut ennen kauppaa laaja kuntotarkastusraportti, josta oli ilmennyt useita alapohjaan ongelmiin viitanneita vaurioita ja korjaustarpeita sekä se, että alapohjan vaurioiden laajuus oli jäänyt selvittämättä. Lisäksi ostajat olivat saaneet tiedon siitä, että alapohjan lahovaurioiden laajuus oli ollut syytä selvittää. Ostajilla ei katsottu olleen perusteltua aihetta olettaa, että alapohja ei olisi vaurioitunut laajemmin kuin tarkastuksessa oli ollut rakenteita rikkomatta mahdollista havaita.
Käsiteltävässä asiassa osakkaat tai asunto-osakeyhtiö S eivät olleet tienneet vuositarkastuksen aikaan seikoista, jotka olisivat antaneet aiheen epäillä alapohjarakenteen puutteita ja virheitä. Kuntotarkastusraporttia ei ollut eikä myöskään alapohjan virheellisyyteen viitanneita vauriojälkiä tai muita seikkoja, jotka olisivat perustellusti antaneet aiheen epäillä alapohjan kuntoa. Alapohjan tuulettuminen kivisokkelin raoista oli ollut asianmukaista eikä alapohjaan ollut edellytetty olleen kulkua. Siten korkeimman oikeuden ratkaisusta ei voitu päätellä, että vuositarkastuksessa olisi tullut vaatia rakenteiden aukaisemista.
Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmeni myös, että lähtökohtaisesti ostajan velvollisuuksiin ei kuulunut tarkastuksen ulottaminen seikkoihin, joiden selvittäminen edellytti teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Rakennukset tuli tarkastaa siltä osin kuin tiloihin oli esteetön pääsy, eikä tarkastuksessa edellytetty suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä, mittauksia tai muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Ratkaisun perusteella tarkastusvelvollisuuden laajentaminen edellytti aina varsin laajoja ja selkeitä erityisiä syitä eikä tavanomaiseen vuositarkastusvelvollisuuteen voitu katsoa kuuluneen rakenteiden aukaisua tai muiden erityisten teknisten toimenpiteiden tai mittausten suorittamista. Ratkaisussa oli viitattu myös ratkaisuihin KKO 2004:78 ja KKO 2009:31, joiden osalta todettiin, että vaikka ostajat olivat havainneet kosteusvaurioita tai riskitekijöitä, ei ostajien silti voitu katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan sen perusteella, etteivät he olleet edellyttäneet tavanomaisesta poikenneita kajoavia tarkastustoimia.
Asunto-osakeyhtiö S:n mielestä kylmyysongelman korjauksilla ei ollut vaikutusta urakoitsijan vastuuseen alapohjan virheistä ja puutteista. Toteamukset korjausten vaikutuksista sisäilmaongelmiin tai niiden ilmenemisen ajankohtaan olivat arvailua vailla perusteita. Tosiasia oli, että sekä kylmyysongelman aiheuttaneet virheet että alapohjan ja ryömintätilan virheet olivat olleet olemassa saneerauksesta alkaen ja kuuluivat urakoitsijan vastuulle. Se, että kolmas osapuoli oli korjannut virheet, ei poistanut urakoitsijan vastuuta jäljelle jääneistä virheistä. Kylmyysongelman korjaustoimet eivät olleet aiheuttaneet alapohjan muita alun perin olleita ongelmia eikä sillä, oliko korjaus mahdollisesti vaikuttanut viimeksi mainittujen virheiden esille tulemiseen, ollut asiassa merkitystä.
Asunto-osakeyhtiö S:n mukaan vakuutusyhtiön väite siitä, että K Oy:n 5.2.2010 päivätyn lausunnon valokuvat olisi otettu vuonna 2007 kylmyysongelman korjaustyön yhteydessä ja että alapohjaan liittyvät ongelmat olivat olleet niistä havaittavissa oli virheellinen. Kylmyysongelmaa korjattaessa ei ollut poistettu lattian pohjalaudoitusta tai alimmaisen kerroksen kipsilevyä. Näin ollen alapohjaan ei tuolloin ollut ollut näköyhteyttä. Korjaus oli tehty yläkautta pääasiassa eristeitä lisäämällä ja tiivistämällä avaamatta rakennetta ryömintätilaan. Valokuvista oli ilmennyt huoneiston lattiarakenne tuulensuojalevyyn ja umpilaudoitukseen saakka. Siksi tammikuussa 2010 tehdyn tutkimuksen yhteydessä ei ollut tarvinnut tehdä rakenneavauksia vaan lattiarakenne oli todettu vuonna 2007 otetuista valokuvista.
K Oy:n 5.2.2010 päivätyssä tutkimusselosteessa on viitattu insinööritoimisto R Oy:n vuonna 2007 ottamiin valokuviin, jotka eivät olleet K Oy:n tutkimusselosteen liitteenä. Tutkimusselosteen 5.2.2010 liitteenä olevat valokuvat oli otettu K Oy:n toimesta 5.1.2010 alapohjan ryömintätilan tutkimuksissa. Alapohjan ongelmia ei ollut eikä ollut voitu todeta kylmyysongelman korjauksen yhteydessä vuonna 2007. Virheet olivat tulleet esille vasta rakenteita avattaessa ja tutkittaessa vuonna 2010.
Vakuutusyhtiö X oli lähtenyt olennaisena perusteenaan siitä, ettei vakuutusyhtiö Y todennäköisesti olisi korvannut vahinkoa rakennusvirhevakuutuksesta, vaikka A Oy olisi jättänyt korvausvaatimuksen ajoissa. Kyse oli oletuksesta, koska vakuutusyhtiö Y:n päätöstä asiasta ei ollut. Todistustaakka vastuun poissulkevien ehtojen täyttymisestä ja siitä, olisiko vahinko tullut korvattavaksi rakennusvirhevakuutuksesta oli palveluntarjoajalla. Ellei näistä seikoista saatu täyttä varmuutta, asia tuli todistustaakkasäännön perusteella ratkaista asunto-osakeyhtiö S:n eduksi. Vakuutusyhtiö X ei ollut riittävällä todennäköisyydellä osoittanut, että virheet olisivat tulleet esille viimeistään vuositarkastuksessa.
Asunto-osakeyhtiö S on lausunut lisäkirjelmässään 1.2.2023, ettei se ollut väittänyt, että alapohja olisi saneerattu oikein tai että alapohjaa ei olisi edes voitu rakentaa hyvän rakennustavan mukaisesti. Olettamus oli ollut, että alapohja oli alkuperäisen urakoitsijan toimesta saneerattu ja puhdistettu asianmukaisesti, mitä ei kuitenkaan ollut tehty. Sen vuoksi alapohjan tuulettuvuutta oli jouduttu vuonna 2010 parantamaan. Asunto-osakeyhtiö S ei siten ollut väittänytkään, että alapohja olisi saneerauksen yhteydessä rakennettu oikein, tai että tuulettuminen olisi kaikissa olosuhteissa ollut riittävää.
Olennaista oli, että rakentamista koskeneiden asiakirjojen ja tarkastusten perusteella oli näyttänyt siltä, että kohde oli ollut oikein saneerattu. Vuositarkastuksen ajankohtana ei ollut syytä epäillä alapohjan ongelmia, vaan asunto-osakeyhtiö oli voinut luottaa siihen, että alapohja oli rakennettu ja puhdistettu oikein ja tuulettui kivisokkelin kivien raoista asianmukaisesti. Mitään merkkejä siitä, että niin ei ollut, ei ollut esiintynyt. Vasta rakenteiden avaaminen vuonna 2010 oli osoittanut alapohjan todellisen rakenteen ja kunnon. Asiantuntijat olivat todenneet rakennuksissa asiantuntijalausunnoissa kerrotut virheellisyydet.
Saneeraus olisi tullut suorittaa hyvän rakentamistavan mukaisesti niin, että rakennus soveltui käyttötarkoitukseensa asuinhuoneistoiksi ja oli terveellinen ja turvallinen asua. Näin ei ollut, vaan rakennuksissa oli ollut urakoitsijan vastuulle kuuluneita virheitä, joiden korjaamisesta oli aiheutunut nyt kysymyksessä oleva vahinko. Kaikki alapohjan korjaamiseksi tehdyt toimet olivat olleet tarpeen, joten niistä aiheutuneet kustannukset kuuluivat vakuutuksesta korvattaviksi. Väite, että korvattavaksi tuli ainoastaan rakennusjätteen poistamisesta aiheutuva kustannus, oli perusteeton.
Asunto-osakeyhtiö S on lausunut lisäkirjelmässään 23.2.2023, että vaikka saneerauksessa oli ollut kyse kohteen käyttötarkoituksen muuttamisesta, se ei tarkoittanut tai edellyttänyt rakentamismääräysten ja ohjeiden soveltamista sellaisenaan. Asunto-osakeyhtiö on toistanut maankäyttö- ja rakennuslain osalta lausumansa. Lähtökohtaisesti vuonna 2010 sokkeliin tehdyt poraukset eivät olleet välttämättömiä, vaan alapohjan asianmukaisesta tuuletuksesta voitiin huolehtia myös muulla tavoin. Ilman alapohjan rakenteissa olleita saneerauksen virheitä tuuletuksen parantaminen lisäaukkoja poraamalla ei olisi ollut lainkaan tarpeen. Koska alapohjan kunto ja rakenne oli myöhemmin osoittautunut toisenlaiseksi kuin oli perustellusti oletettu, oli kivijalkaan tehty tuuletuksen asianmukaiseksi varmistamiseksi uusia tuuletusaukkoja.
Vakuutusyhtiön vastine
Vakuutusyhtiö X on toistanut korvauspäätöksissään lausumansa ja kiistänyt asunto-osakeyhtiö S:n vaatimuksen. Sisäilmaongelmien ja hajuhaittojen korjauskulut eivät olleet rakennusvirhevakuutuksesta korvattavia. Vakuutusyhtiö Y:n vakuutusehtojen kohdan 207.8 mukaan vakuutusturva ei korvannut sellaisten virheiden korjauskustannuksia, jotka olisi pitänyt todeta viimeistään vuositarkastuksessa, tai jos vuositarkastusta ei määräajassa toimitettu, sen toimittamiselle säädetyn määräajan päättyessä.
Selvitysten perusteella sisäilmaongelmien syiden oli todettu liittyneen rakennusten alapohjaan. Ryömintätilan tuuletus oli ollut puutteellinen, vapaa korkeus riittämätön ja ryömintätilaan oli jätetty orgaanista rakennusjätettä. Rakennuksissa oli niin sanottu rossipohja eli tuulettuva alapohja, jossa maanpinnan ja rakennuksen alapohjan väliin jäi ilmatila eli ryömintätila. Vakuutusyhtiö on vedonnut rakentamismääräyskokoelman C2 (1998) ryömintätilaista alapohjaa koskevan kohdan 3.2 ohjeisiin ryömintätilan riittävästä tuulettumisesta, korkeudesta, tarkastusmahdollisuuden järjestämisestä ja siitä, ettei ryömintätilassa saanut olla rakennusjätettä eikä lahoavaa orgaanista ainesta.
Rakennusten sokkeleissa ei ole ollut rakentamismääräyskokoelman kohdassa 3.2.1.4 ja 3.2.1.5 kuvattuja ja määriteltyjä tuuletusaukkoja eikä ryömintätilan tuuletusta ollut järjestetty katolle vievien tuuletusputkien kautta. Muun muassa K Oy:n laatiman korjaussuunnitelman työselosteeseen 19.2.2010 on sisältynyt tuuletusaukkojen tekeminen sokkeliin. Myös asunto-osakeyhtiö S oli todennut, ettei rakennusten sokkeleissa ollut määräysten kohdassa 3.2.2 edellytettyä tarkastusmahdollisuutta ja pääsyä ryömintätilaan. Kaikki mainitut puutteet alapohjan rakenteessa olivat olleet vuositarkastuksessa helposti ulkoapäin havaittavissa ja ne olisi pitänyt viimeistään silloin todeta. Asuntokauppalaissa säädetty vuositarkastus ei olisi edellyttänyt rakenteiden avaamista, vaan puutteet olisi havaittu ulkoapäin silmämääräisesti tarkastellen, jos tarkastuksessa olisi menetelty asianmukaisesti. Mikäli ryömintätiloihin olisi ollut kohdassa 3.2.2 edellytetty tarkastusmahdollisuus ja pääsy, ryömintätilojen puutteellinen riittävä vapaa korkeus ja sinne jätetty orgaaninen rakennusjäte olisi vuositarkastuksessa pitänyt havaita.
Käytettävissä olevien tietojen mukaan asuntokauppalain 4 luvun 18 §:n mukaista vuositarkastusta ei ollut järjestetty, vaan osakkaat olivat itse vapaamuotoisesti kirjanneet havaitsemansa puutteet. Tilanteessa, jossa vanha rakennus muutettiin asunnoiksi eikä perustajaurakoitsija pitänyt vuositarkastusta, olisi ollut perusteltua ottaa alan asiantuntija tutkimaan rakentamisen asianmukaisuus ja virheettömyys. Tähän ei kuitenkaan ollut ryhdytty.
Vakuutusyhtiö on vedonnut Rakennusteollisuus RT ry:n oppaaseen ”Uuden asunnon kauppa, ostajan opas”, jossa käsiteltiin asuntokauppalain ostajille tarjoamaa mahdollisuutta valita omaksi edustajakseen rakennustyön tarkkailija, jolla oli oikeus päästä työmaalle ja saada nähtäväkseen suunnitelmat ja piirustukset ynnä muut asiakirjat rakentamisen asianmukaisuuden arvioimiseksi. Oppaan mukaan ”Osakkeenomistajien asia on päättää, antavatko tarkkailijan havainnot tai huomautukset aihetta toimenpiteisiin.” Kuten rakentamisvaiheessa myös vuositarkastusvaiheessa osakkaiden ja asunto-osakeyhtiön edustuksen olisi tullut olla tarkkaavaisempia. Asunto-osakeyhtiö S oli myöhemmin ottanut asiantuntijoita mukaan selvittämään rakennuksissa ilmenneitä ongelmia. Tämä olisi kuitenkin pitänyt tehdä huomattavasti aikaisemmin, vuositarkastukseen mennessä.
Vakuutusyhtiö X on vedonnut korkeimman oikeuden julkaistuun ratkaisuun KKO 2019:16, jossa oli otettu kantaa ostajan erityiseen selonottovelvollisuuteen. Tapauksessa oli kyse yli 50 vuotta vanhasta omakotitalosta, jossa oli kaupan jälkeen todettu laajoja korjausta edellyttäneitä vaurioita erityisesti alapohjassa. Ostajilla katsottiin kyseisissä olosuhteissa olleen erityinen syy selvittää rakennuksen vaurioita myös tavanomaisesta poikennein toimenpitein.
Selvitysten mukaan kylmyysongelman korjaushetkeen vuonna 2007 saakka ryömintätilan kosteus oli päässyt vapaammin tasaantumaan huonetilaan päin. Huoneistokohtainen koneellinen ilmanvaihto säädettiin normaalisti alipaineiseksi, mikä lisäsi ilmavuodon määrää epätiiveyksien kautta. Kun vuonna 2007 rakoja oli laitettu umpeen ja ryömintätilasta oli tullut tiiviimpi, se oli johtanut yhdessä huoneistokohtaisen koneellisen ilmanvaihdon kanssa ryömintätilan riskirakenteen ja tilassa olleen orgaanisen jätteen ilmenemiseen hajuhaittana huoneistoissa, kun ryömintätilan ilmaa oli päässyt alapohjasta epätiiveyksien kautta huonetilaan.
K Oy:n 5.2.2010 päivätyn tutkimusselosteen mukaan A-talon alapohjan rakenteita ei ollut aukaistu raportin teon yhteydessä vaan raportissa käytetyt valokuvat oli otettu vuonna 2007 tehdyn kylmyysongelman korjaustyön yhteydessä. Alapohjaan liittyneet ongelmat, kuten orgaaninen aines sekä tuuletustilan matala rakennekorkeus ja siitä seurannut tuuletuksen puutteellisuus, olivat siten olleet havaittavissa 2007 tehdyn kylmyysongelman korjauksen yhteydessä. Näihin ongelmakohtiin ei tuolloin ollut syystä tai toisesta puututtu. Vakuutusyhtiön mielestä mainitulla laiminlyönnillä oli osaltaan edesautettu sisäilmaongelmien syntymistä ja pahenemista.
Oli mahdollista, että sisäilma- ja hajuongelmia ei olisi syntynyt tai ainakaan havaittu, mikäli alapohjan epätiiviyksiä ei olisi vuonna 2007 korjattu. L Oy ei ollut vastuussa alapohjan toimivuudesta toisen urakoitsijan tehtyä alapohjaan jälkikäteen kylmyysongelman johdosta tiivistystöitä ja näin edesautettua sisäilmaongelman syntymistä. Tästä seuranneet kustannukset eivät siten olleet rakennusvirhevakuutuksesta korvattavia. Mikäli lautakunta vastoin vakuutusyhtiön käsitystä katsoisi, että korjauskustannukset tuli korvata varallisuusvastuuvakuutuksesta, vakuutusyhtiö X on varannut oikeuden lausua niistä erikseen.
Vakuutusyhtiö on lausunut lisävastineessaan 18.1.2023, että 20.12.2022 päivätyssä asunto-osakeyhtiö S:n hankkimassa asiantuntijalausunnossa oli todettu alapohjan korjaamiseksi vuonna 2010 tehdyssä tutkimuksessa havaittujen korjaustarpeiden olleen perusteltuja ja asianmukaisia sekä rakenteen rakennusfysikaalista toimintaa parantaneita. Korjauksilla oli siten pyritty parantamaan ilmanvaihtoa. Vakuutusyhtiö on toistanut kantansa siitä, että ryömintätilan tuulettumattomuus oli ollut havaittavissa rakennuksen ulkopuoleltakin ilman rakenteisiin puuttumista ja se olisi voitu todeta viimeistään vuositarkastuksessa.
Mikäli katsottiin asunto-osakeyhtiö S:n esittämin tavoin, ettei sokkeliin ollut tarvinnut eikä edes saanut tehdä kulkuaukkoja eikä alapohjatilan korkeutta ollut tarvinnut eikä edes olisi voinut toteuttaa uudiskohdetta koskevien vaatimusten mukaisesti, niin rakennus tuli näiltä osin katsoa rakentamismääräysten mukaisesti eli oikein rakennetuksi. Tällöin ainoa rakennusvirheeksi katsottava seikka olisi ollut orgaanisen rakennusjätteen jättäminen alapohjatilaan, jolloin korvattavaksi saattoivat tulla vain jätteen poistamisesta aiheutuneet kustannukset, sikäli kuin niiden määrä ylitti vakuutuksen omavastuuosuuden. Alapohjatilan korkeuden muuttamisesta ja tilan tuulettumisen parantamisesta aiheutuneet kustannukset sen sijaan jäivät tällöinkin taloyhtiön maksettaviksi.
Vakuutusyhtiö on lausunut lisävastineessaan 8.2.2023, että kyse oli ollut hyvin vanhojen konttorirakennusten saneeraamisesta asuinkäyttöön ja työ oli ollut varsin vaativa. Saneerauksen jälkeen rakennuksissa oleskeltiin koko ajan toisin kuin ennen sitä. Rakennustekniset vaatimukset asumisterveellisyyden ja -turvallisuuden suhteen olivat siten erilaiset kuin siinä tapauksessa, että rakennuksia olisi edelleen käytetty yritystoiminnassa. Asuntokauppalain 4 luvun 18 §:ssä asetettiin perustajaurakoitsijalle velvollisuus järjestää vuositarkastus. Vakuutusyhtiön mielestä rakennusten käyttötarkoituksen muuttamisessa oli ollut kyse uudisrakentamiseen verrattavasta toimenpiteestä, joten rakentamismääräyskokoelman C2 määräykset ja ohjeet tulivat sovellettaviksi.
Mikäli asunto-osakeyhtiöllä oli ollut vuositarkastuksen ajankohtana ammatti-isännöitsijä, hänen olisi osaltaan tullut huolehtia siitä, että rakennusmääräyksiä noudatettiin ja alapohjan tuuletus oli järjestetty asianmukaisesti joko tuuletusaukoilla tai -putkilla. Näin ei kuitenkaan ollut tapahtunut, vaan tarkastuksessa oli ainoastaan kiinnitetty huomiota asukkaiden hallitsemien asuntojen sisäosien puutteisiin. Myös asunto-osakeyhtiöllä oli ollut velvollisuus huolehtia kohteen tarkastamisesta ulkoapäin, tarvittaessa asiantuntijaa käyttäen.
Asunto-osakeyhtiö S oli perustellut tuuletusaukkojen ja kulkuaukkojen poisjättämistä muun muassa kohteen historiallisuudella. Sen kanssa ristiriitaisesti vuonna 2010 sokkeliin oli kuitenkin porattu läpimitaltaan 125 mm ja 100 mm aukkoja tuuletuksen parantamiseksi. Tämä ulospäin havaittava toimenpide olisi rakennusmääräysten perusteella pitänyt tehdä jo rakennuksia saneerattaessa. Saneeraus oli tullut suorittaa hyvän rakentamistavan mukaisesti niin, että rakennus soveltui käyttötarkoitukseensa asuinhuoneistoiksi ja oli terveellinen ja turvallinen asua. Tätä koskevat ulospäin näkyneet puutteet olisi kuitenkin pitänyt havaita jo vuositarkastuksen ajankohtana, ei vasta siinä vaiheessa, kun asunnoissa oli ilmennyt kylmyyskorjauksen jälkeen hajuhaittoja.
Välitoimi
Vakuutuslautakunta on varannut asianajotoimisto A Oy:lle tilaisuuden lausua oma kantansa asiasta. A Oy ei ole antanut asiassa lausumaa.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Asiassa on kyse siitä, onko vakuutusyhtiö X velvollinen maksamaan vakuutuskorvausta asianajotoimisto A Oy:lle myöntämästään varallisuusvastuuvakuutuksesta sen perusteella, että A Oy:n palveluksessa työskennellyt asianajaja oli laiminlyönyt hakea siihen varatussa määräajassa korvausta päämiehenään olleen asunto-osakeyhtiö S:n rakennukset saneeranneen rakennusurakoitsijan rakennusvirhevakuutuksesta. Vakuutusyhtiön myönnettyä vahingon kuuluvan perusteeltaan sinänsä vakuutuksen piiriin, asiassa on lähemmin tarkasteltuna arvioitava, onko asunto-osakeyhtiö S:n vaatimissa kustannuksissa ollut kyse sellaisesta vahingosta, joka olisi kuulunut rakennusvirhevakuutuksen piiriin, mikäli korvaushakemus olisi tehty määräajassa.
Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot
Varallisuusvastuuvakuutus, vakuutusyhtiö X
A Oy:n varallisuusvastuuvakuutukseen sovellettavien 1.1.2011 alkaen voimassa olleiden vakuutusehtojen kohdan 3.1 mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutuksenottajan toiselle aiheuttama sellainen taloudellinen vahinko, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon. Edellytyksenä on lisäksi, että vakuutuksenottaja on vakuutuskauden aikana tapahtuneen teon tai laiminlyönnin seurauksena voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta joko
- toimeksiantajalleen tämän kanssa tekemänsä sopimuksen perusteella tai
- muulle henkilölle vakuutettua toimintaa nimenomaisesti koskevan erityislain määräyksen perusteella.
Rakennusvirhevakuutus, vakuutusyhtiö Y
Asiassa sovellettavien 1.9.1998 alkaen voimassa olleiden rakennusvirhevakuutuksen vakuutusehtojen kohdan 207.1 mukaan vakuutusturva korvaa kohdassa Korvattavat vahingot 207.6 mainituista syistä vakuutuksen kohteena olevalle rakennukselle aiheutuneen suoranaisen esinevahingon sekä samassa kohdassa mainitut muut kustannukset, kun korvausvastuussa oleva perustajaosakas on todettu suorituskyvyttömäksi.
Rakennusvirhevakuutuksen vakuutusehtojen kohdan 207.4 mukaan rakennuksessa on virhe, kun
- se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi;
- sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle;
- rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti;
- rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kuin sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua.
Rakennusvirhevakuutuksen vakuutusehtojen kohdan 207.5 mukaan vakuutusyhtiön vastuu kunkin rakennuksen osalta alkaa asuntokauppalain 4 luvun 18 §:n mukaisesta vuositarkastuksesta ja päättyy kunkin rakennuksen osalta 10 vuoden kuluttua siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen loppukatselmuksessa hyväksyi rakennuksen käyttöönotettavaksi.
Rakennusvirhevakuutuksen vakuutusehtojen kohdan 207.8 mukaan vakuutusturva ei korvaa sellaisten virheiden korjauskustannuksia, jotka olisi pitänyt todeta viimeistään vuositarkastuksessa, tai jos vuositarkastusta ei määräajassa toimiteta, sen toimittamiselle säädetyn määräajan päättyessä.
Asuntokauppalaki (sellaisena kuin se on ollut voimassa nyt kysymyksessä olevaan asiaan kuuluvan vuositarkastuksen ajankohtana 9.6.2003)
18 § (941/1997) Vuositarkastus
Myyjän on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnossa ilmenneet virheet. Vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi. Myyjän on ilmoitettava vuositarkastuksen ajankohdasta ostajalle vähintään kuukautta ja 2 luvun 19 §:ssä tarkoitetun vakuuden antajalle vähintään kahta kuukautta ennen sen toimittamista. Vakuuden antajan edustajalla on oikeus olla läsnä vuositarkastuksessa.
Myyjän on laadittava vuositarkastuksesta pöytäkirja, johon merkitään ostajan ilmoittamat sekä tarkastuksessa mahdollisesti havaittavat virheet. Ostajalle ja 2 luvun 19 §:ssä tarkoitetun vakuuden antajalle on varattava tilaisuus tarkastaa pöytäkirja ja esittää sitä koskevat täydennykset ja huomautukset kohtuullisessa vähintään kolmen viikon pituisessa ajassa pöytäkirjan tiedoksisaannista.
Jos vuositarkastusta ei toimiteta 1 momentissa säädetyssä ajassa, vakuuden antajalla on oikeus järjestää vuositarkastus myyjän kustannuksella. Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään vuositarkastukseen liittyvistä myyjän velvollisuuksista, koskee tällöin soveltuvin osin vakuuden antajaa.
19 § Virheilmoitus
Jos ostaja ei ole vuositarkastuksen yhteydessä tai muuten ennen 18 §:n 2 momentissa tarkoitetun määräajan päättymistä ilmoittanut virheestä, vaikka hänen olisi pitänyt havaita virhe viimeistään vuositarkastuksessa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen.
Jos asunnossa ilmenee virhe, jota ostajan ei voida edellyttää havainneen vuositarkastuksessa tai sitä ennen, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen, jollei hän ilmoita virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.
Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.
Virheilmoitus on tehtävä myyjälle tai sille, joka on asunnon rakentamista tai korjausrakentamista koskevan sopimuksen tai muun sitoumuksen nojalla velvollinen vastaamaan virheen korjaamisesta myyjän lukuun.
Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999)
13 § Suomen rakentamismääräyskokoelma
Asianomainen ministeriö antaa tätä lakia täydentäviä rakentamista koskevia teknisiä ja näitä vastaavia yleisiä määräyksiä ja ohjeita, jotka julkaistaan Suomen rakentamismääräyskokoelmassa. Ministeriö myös huolehtii valtion viranomaisten antamien rakentamista koskevien määräysten yhteensovittamisesta. Määräyskokoelmaan voidaan ottaa myös muun lainsäädännön nojalla annettuja rakentamista koskevia määräyksiä.
Rakentamismääräyskokoelman määräykset ovat velvoittavia. Ohjeet sen sijaan eivät ole velvoittavia, vaan muitakin kuin niissä esitettyjä ratkaisuja voidaan käyttää, jos ne täyttävät rakentamiselle asetetut vaatimukset.
Rakentamismääräyskokoelman määräykset koskevat uuden rakennuksen rakentamista. Rakennuksen korjaus- ja muutostyössä määräyksiä sovelletaan, jollei määräyksissä nimenomaisesti määrätä toisin, vain siltä osin kuin toimenpiteen laatu ja laajuus sekä rakennuksen tai sen osan mahdollisesti muutettava käyttötapa edellyttävät.
Asian arviointi
Lautakunta toteaa, että asiassa on keskeisesti kyse siitä, ovatko osapuolina olevien asunto-osakeyhtiö S:n ja asianajotoimisto A Oy:lle varallisuusvastuuvakuutuksen myöntäneen vakuutusyhtiö X:n välillä riidanalaisiksi jääneet asunto-osakeyhtiö S:n rakennuksissa havaittujen sisäilmaongelmien poistamiseksi suoritettujen korjausten kustannukset aiheutuneet vakuutusyhtiö Y:n rakennusvirhevakuutuksen vakuutusehtojen mukaan korvattavasta rakennusvirheestä, vai onko kyse ollut vakuutuksen ulkopuolelle rajatusta sellaisten virheiden korjaamisesta, jotka olisi pitänyt todeta viimeistään vakuutuksen piiriin kuulunutta työtä koskeneessa vuositarkastuksessa. Mikäli kyse on ollut urakoitsijan rakennusvirhevakuutuksen piiriin kuuluneesta rakennusvirheestä, A Oy:n asianajajan laiminlyönnistä jättää asiaa koskenut korvaushakemus määräajassa on aiheutunut asunto-osakeyhtiö S:lle saamatta jäänyttä vakuutuskorvausta vastaava varallisuusvahinko, joka on korvattava vakuutusyhtiö X:n myöntämästä varallisuusvastuuvakuutuksesta.
Lautakunnalle toimitettujen asiakirjojen mukaan rakennuskohteen lopullinen loppukatselmus oli pidetty 28.5.2002 ja käsiteltävänä olevan asian kannalta olennainen rakennusten vuositarkastus 9.6.2003. Asunto-osakeyhtiö S ei ole toimittanut lautakunnalle vuositarkastuksen pöytäkirjaa, josta muun muassa vuositarkastuksen asianmukainen toteuttamistapa, tarkastukseen osallistuneet henkilöt ja tarkastuksessa tehdyt havainnot ilmenisivät. Lautakunnalle on vuositarkastuksen osalta toimitettu ainoastaan asunto-osakeyhtiön osakkaiden tarkastusta varten laatimat ilmoitukset osakkaiden huoneistoissa havaitsemista vioista ja puutteista. Osakkaiden ilmoituksissa ei mainita sisäilmaongelmista.
Ensimmäiset asiakirjamaininnat huoneistoissa todetusta poikkeavasta hajusta ja sisäilman aiheuttamaksi epäillyistä asukkaiden oireista ovat vuodelta 2009. Jo tätä ennen rakennuksissa oli tehty osapuolten kuvaamia rakennusten kylmyysongelmien korjaustöitä, joiden yhteydessä oli muun muassa tiivistetty lattiarakenteita vuonna 2007. Vuonna 2010 sisäilmahaittojen poistamiseksi tehtyjen korjausten osalta asunto-osakeyhtiö S:n toimittamasta korjaustöiden valvoja K.H:n 16.9.2020 päivätystä selvityksestä ilmenee, että sisäilmahaittojen aiheuttajana oli pääasiassa pidetty ryömintätilaan jätettyä orgaanista ainesta ja tilan puutteellista tuulettumista. Korjaustöiden aikana alapohjan rakenteissa oli havaittu eräitä muitakin alkuperäisessä saneerauksessa korjaamatta jääneitä virheitä ja puutteita, kuten poistamatta jätettyjä purueristeitä ja lahonneita hirsiä.
Lautakunta katsoo, että mainitut virheet ja puutteet ovat olleet laadultaan sellaisia, että ne olivat olleet olemassa jo rakennusten saneerauksen valmistuessa vuonna 2002 ja siten lähtökohtaisesti urakoitsija L Oy:n vastuulla. Näin ollen ratkaistavaksi jää, ovatko mainitut sisäilmaongelmia aiheuttaneet virheet ja puutteet olleet laadultaan sellaisia, että ne olisi tullut havaita jo asuntokauppalain 4 luvun 18 §:n mukaisessa vuositarkastuksessa 9.6.2003.
Asiaa arvioidessaan vakuutusyhtiö X on lähtenyt siitä, että viimeistään vuositarkastuksessa rakennusten ryömintätilat olisi pitänyt tarkastaa, jolloin niiden tuulettumattomuus ja tilaan jätetty orgaaninen rakennusjäte olisi havaittu. Vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan ryömintätilan tuulettumattomuus oli ollut ennen muuta tuuletusluukkujen puuttumisen vuoksi havaittavissa rakennuksen ulkopuolelta ja ryömintätilaan oli ollut pääsy sen tarkastamiseksi. Vakuutusyhtiö on arvioinut ongelmien aiheutuneen myös siitä, että ennen kylmyysongelmien vuoksi vuonna 2007 tehtyjä korjaustoimenpiteitä ryömintätilan kosteus olisi päässyt tasaantumaan huonetilaan päin, mutta tiivistyskorjausten jälkeen ryömintätilan tuulettuminen olisi heikentynyt ja aiheuttanut hajuhaitan.
Asunto-osakeyhtiö S on vedonnut siihen, että normaali vuositarkastus suoritettiin silmämääräisesti. Asunto-osakeyhtiön kertoman mukaan alapohjaan ei olisi ollut rakenteita avaamatta pääsyä sen tarkastamiseksi eikä rakenteiden avaaminen kuulunut tavanomaiseen vuositarkastukseen. Asunto-osakeyhtiön mielestä sillä oli ollut oikeus luottaa alapohjan tuuletuksen riittävyyteen sokkelikivien rakojen kautta sekä sen vuoksi, ettei rakennusvalvontaviranomainen ollut rakennustyötä koskeneiden tarkastusten ja katselmusten aikana huomauttanut alapohjan tuulettumisen, tarkastusluukkujen tai ryömintätilan puutteista. Vuoden 2007 korjaukset oli tehty yläkautta avaamatta lattian pohjalevytystä tai laudoitusta, jolloin ryömintätilaan ei ole ollut siinäkään vaiheessa näkymää.
Siltä osin kuin asian osapuolet ovat erimielisiä rakentamismääräyskokoelman C2 (1998) ryömintätilaista alapohjaa koskevien määräysten ja ohjeiden merkityksestä asiassa lautakunta toteaa, että kysymyksessä olevien rakennusten rakentamisaikaan voimassa olleen lain mukaan määräyksiä on sovellettu rakennuksen korjaus- ja muutostyössä, jollei määräyksissä nimenomaisesti määrätty toisin, vain siltä osin kuin toimenpiteen laatu ja laajuus sekä rakennuksen tai sen osan mahdollisesti muutettava käyttötapa edellyttivät. Rakentamismääräyskokoelman ryömintätilaista alapohjaa koskeneen velvoittavan määräyksen 3.2.1 mukaan alapohjan alapuolinen ryömintätila tuli suunnitella ja rakentaa siten, ettei ryömintätilaan kerääntynyt vettä ja ryömintätila tuulettui riittävästi, eikä ilmatilan kosteudesta ollut haittaa rakenteiden toiminnalle ja kestävyydelle. Muut määräyskokoelman ryömintätilaa koskevat kohdat eivät ole olleet velvoittavia, vaan rakentamista koskeneita ohjeita hyväksyttävistä ratkaisuista.
Vuositarkastuksen ja siihen liittyvien asunnon ostajan velvollisuuksien osalta lautakunta toteaa, että asuntokauppalakia koskevassa hallituksen esityksessä (HE14/1994) on todettu lain 4 luvun 19 §:n 3 momentin ja virheen havaittavuuden osalta muun muassa, että arvioinnissa on kiinnitettävä huomiota siihen, ”...millaiset edellytykset ostajalla on havaita jokin sinänsä ulospäin näkyvä ja tarkasteltavissa oleva seikka virheeksi. Arvioinnin lähtökohtana on pidettävä yleisen elämänkokemuksen piiriin kuuluvia asioita ja tavanomaisena pidettävää tietämyksen tasoa, minkä lisäksi on otettava huomioon kustakin yksittäistapauksesta ilmenevät seikat kokonaisuudessaan. Arviointi on kuitenkin pohjimmiltaan objektiivista. Esimerkiksi rakennusvirheestä johtuvan liiallisen kosteuden ulkonaisena oireena saattaa ilmestyä läikkiä tai hilseilyä seinäpinnoitteisiin. Vaikka joitakin pieniä läikkiä tai hilseilyä olisi tullut näkyviin, ei useinkaan voida vaatia, että rakentamiseen perehtymättömän ostajan pitäisi jo tämän perusteella ymmärtää, että läikät tai hilseily saattavat olla merkki rakennusvirheestä. Sama koskee myös esimerkiksi pieniä halkeamia huonetilojen pinnoissa, jotka mahdollisesti voivat olla oire rakennevirheistä. Sen sijaan ostajan voidaan yleensä edellyttää ymmärtävän, että tällaisten oireiden nopea laajeneminen tai paheneminen saattaa johtua rakennusvirheestä.”
Tässä tapauksessa asunto-osakeyhtiö S on vaatinut korvauksen suorittamista asianajotoimisto A Oy:n varallisuusvastuuvakuutuksesta. Näyttövelvollisuus korvausvaatimuksen perusteena olevan vahingon aiheutumisesta ja sen syy-yhteydestä vahingonaiheuttajan menettelyyn kuuluu tällaisessa tilanteessa ensisijaisesti korvauksen vaatijalle. Näin ollen on asunto-osakeyhtiö S:n velvollisuutena osoittaa, että sen vaatimat sisäilmaongelmien korjauskustannukset olisi korvattu vakuutusyhtiö Y:n myöntämästä rakennusvirhevakuutuksesta eli, että kyse on ollut sellaisista rakennusvirheistä, jotka eivät ole olleet asuntokauppalaissa tarkoitetuin tavoin asunto-osakeyhtiön havaittavissa vuositarkastuksessa.
Lautakunnan käsityksen mukaan ryömintätilan huonon tuuletuksen aiheuttamat kosteus- ja sisäilmaongelmat kehittyvät tyypillisesti ajan myötä muun muassa rakenteiden mikrobivaurioiden laajetessa. Sen vuoksi lautakunta pitää todennäköisimpänä, etteivät alapohjan vikojen ja puutteiden aiheuttamat asuinhuoneistojen sisäilmaongelmat ole välttämättä olleet havaittavissa pian rakennusten käyttöönoton jälkeen. Tällaisista varhain havaituista sisäilmaongelmista ei ole myöskään käytettävissä olevassa asiakirjaselvityksessä mainittu. Lautakunta katsoo asiakirjatietojen perusteella jääneen niin ikään osoittamatta, että sisäilmaongelmien syynä olisivat olleet nimenomaan ja vain muiden tahojen kuin L Oy:n rakennuksiin niiden käyttöönoton jälkeen tekemät korjaukset niin, että kyseisten korjausten olisi katsottava vähentäneen L Oy:n korvausvastuuta edellä selostetuista rakennusten alapohjan alkuperäisistä virheistä.
Sen sijaan lautakunta katsoo, että ryömintätilan asianmukaisten tuuletusaukkojen puutuminen rakennusten sokkelista olisi ollut rakenteita avaamatta sinänsä vuositarkastuksessa havaittavissa, mikäli asiaan olisi osattu kiinnittää tarkastuksessa riittävästi huomiota. Kyse on myös ollut seikasta, johon saneerattujen rakennusten iästä ja rakentamistavasta johtunut rakennuskohteen vaativuus ja ryömintätilaiseen alapohjarakenteeseen liittyvät tunnetut riskit huomioon ottaen on ollut syytä kiinnittää vuositarkastuksessa erityistä huomiota. Lautakunnan näkemyksen mukaan asunto-osakeyhtiölle voidaan myös asettaa kuluttajaostajaa ankarampi huolellisuusvaatimus vuositarkastuksessa ilmoitettavien epäkohtien ja virheiden havaitsemisen osalta, kun on kyse asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista rakennuksen osista. Mikäli asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenten tai isännöitsijän oma rakennustekninen osaaminen ei ole tähän riittävää, on heidän vastuulleen lähtökohtaisesti katsottava kuuluvan tarvittavan asiantuntija-avun hankkiminen vuositarkastusta varten.
Siltä osin kuin asunto-osakeyhtiö S on lautakunnassa vedonnut siihen, ettei rakennusten ryömintätilaan ollut pääsyä sen tarkastamiseksi, lautakunta on kiinnittänyt huomiota siihen, että 5.2.2010 päivätyn K Oy:n laatiman kuntotutkimusraportin mukaan molempien rakennusten ryömintätilat oli kuitenkin voitu tutkimusajankohtana 5.1.2010 tarkastaa. Raportin mukaan osaan tilasta ei ollut ollut ahtauden vuoksi riittävää kulkureittiä, mutta ne oli arvioitu ”käyntiluukun reunalta silmämääräisesti”. Ryömintätilan korkeudeksi raportissa on mainittu parhaimmillaan takapihan käyntiluukun kohdalla 0,8 metriä. Lautakunnalle toimitetuista asiakirjoista ei ilmene, milloin mainitut käyntiluukut oli asennettu ja olivatko ne olleet olemassa jo vuositarkastuksen ajankohtana. Asunto-osakeyhtiö S:n toimittamista selvityksistä ei kuitenkaan ilmene, että ennen vuotta 2010 tehdyt korjaukset ja muutokset olisivat ulottuneet rakennusten ryömintätiloihin. Asunto-osakeyhtiö S on päinvastoin väittänyt, ettei kulkuaukkojen rakentaminen olisi ollut mahdollista ja nimenomaan siihen, että rakennusten kylmyysongelman korjaustyöt oli tehty yläkautta ilman näkyvyyttä ryömintätilaan.
Edellä lausumansa seikat huomioon ottaen lautakunta katsoo käytettävissä olevien asiakirjojen perusteella jääneen asunto-osakeyhtiö S:n puolelta näyttämättä, että rakennusten ryömintätilojen tuulettumisen puutteet ja sen myötä muut alapohjassa olleet virheet eivät olisi olleet todettavissa jo asianmukaisesti tehdyssä vuositarkastuksessa 9.6.2003. Mainittujen virheiden korjauskustannukset eivät ole siten vakuutusehtojen mukaan kuuluneet vakuutusyhtiö Y:n myöntämän rakennusvirhevakuutuksen korvauspiiriin. Näin ollen virheiden korjauskustannukset eivät tule myöskään varallisuusvahinkona A Oy:n varallisuusvastuuvakuutuksesta korvattaviksi.
Lopputulos
Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiö X: n korvauspäätöstä lopputulokseltaan asianmukaisena.
Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Raulos
Sihteeri Isokoski
Jäsenet:
Akselinmäki
Jaakkola
Makkula
Rajamäki