Tapahtumatiedot
Vakuutuksenottajan asunto-osakeyhtiö A:n R-kadulla omistamassa kerrostalossa olevassa huoneistossa A20 sattui vuotovahinko 8.11.2020. Vakuutusyhtiö korvasi vuotovahinkojen korjauskustannukset A:n kiinteistövakuutukseen sisältyvästä vuotovahinkovakuutuksesta.
Vahingon korjaustöiden vuoksi asunto A20 ei ollut asumiskelpoinen kahden kuukauden ajan (joulukuu 2020 ja tammikuu 2021). Asunnon A20 asukas asui tilapäisesti 30.11.2020 – 29.1.2021 välisen ajan K-kadulla olevassa asunnossa A8. K-kadulla sijaitseva rakennus ei ole vakuutuksen kohteena vakuutuksenottaja A:n kiinteistövakuutuksessa. Asukas maksoi vakuutuksenottajalle joulu- ja tammikuulta normaalin kuukausivuokran 552,21 euroa asunnosta A20, ja vakuutuksenottaja hyvitti hänelle sen ja asunnon A8 alemman vuokran, 351,70 euroa, erotuksen lisättynä asunnon A20 vesimaksulla, yhteensä 436,20 euroa kahdelta kuukaudelta. Vakuutusyhtiö korvasi vakuutuksenottajalle R-kadun asunnon A20 vuokratulon menetyksenä kahden kuukauden ajalta yhteensä 400,51 euroa. Asukkaan vesimaksua vakuutusyhtiö ei korvannut eikä myöskään A:n vaatimaa vuokratappiota asunnosta A8 (K-kadulla).
Osapuolten kesken ei ole kiistaa vuotovahingosta maksetusta korvauksesta, vakuutusyhtiön maksamasta 400,51 euron keskeytysvakuutuskorvauksesta eikä asukkaan vesimaksua koskevasta vakuutusyhtiön ratkaisusta. Osapuolet ovat eri mieltä siitä, kuuluuko 703,40 euron suuruinen sijaisasuntoa (A8) koskeva vuokratappio korvata vakuutuksenottaja A:n vakuutuksesta. Vakuutuksenottajan vakuutusyhtiölle ilmoittaman mukaan 703,40 euron vuokratappiota haetaan korvattavaksi vuokraustoiminnan keskeytysvahinkoa pienentävänä kuluna, ei varsinaisena vuokratulonkeskeytyksenä.
Asiakkaan valitus
Vakuutuksenottaja A vaatii, että vakuutusyhtiö korvaa sijaisasunnosta (A8) saamatta jääneen vuokratulon 703,40 euroa keskeytysvahingon pienentämiskuluna A:n vakuutuksesta ja pyytää Vakuutuslautakunnalta lausuntoa asiasta. Tässä tapauksessa keskeytysvahinkoa on pienennetty sillä, että asukas oli majoitettu asuntoon, jonka vuokra oli pienempi kuin vahingoittuneen asunnon vuokra.
Valituksessaan A vetoaa siihen, että vuokratulon keskeytysvakuutuksen ehtojen mukaan vakuutuksesta korvataan keskeytysvahingon pienentämiseksi maksetut kulut, kun keskeytys on ollut seurausta rakennukselle aiheutuneesta vahingosta, joka on esinevakuutuksesta korvattava vakuutustapahtuma.
Normaalitilanteessa A:lle olisi aiheutunut vuokratulon keskeytystä yhteensä 1 104,42 euroa. Jos taloyhtiö ei olisi tehnyt mitään, asukas olisi hankkinut itselleen väliaikaismajoituksen, ja edellä mainittu määrä olisi tullut korvattavaksi keskeytysvakuutuksesta. Kun asukas oli ohjattu asumaan toiseen huoneistoon, keskeytysvahingon määrää oli pystytty pienentämään.
Vakuutusyhtiön vastine
Vakuutusyhtiö toteaa, että vakuutuksen kohteena on vuokratulo asunnon A20 osalta (R-kadulla). Vakuutuksenottaja A:lle aiheutuvaa keskeytysvahinkoa on tästä asunnosta saamatta jäänyt vuokratulo. Asukas oli jatkanut vuokranmaksua vahinkoasuntoon. Vakuutusyhtiö on kuitenkin korvannut A:lle aiheutuneena vuokratulon keskeytysvahinkona asukkaalle hyvitetyn asuntojen A20 (R-kadulla) ja A8 (K-kadulla) välisten vuokrien eron.
Asiassa on riitaa siitä, tulisiko A:n ottamasta vuokratulon keskeytysvakuutuksesta korvata vain vahinkoasunnon osalta A:lle aiheutunut vuokratulon pienentyminen vai myös A:n asukkaalle järjestämän sijaisasunnon koko vuokra kahdelta kuukaudelta sen vuoksi, ettei sijaisasuntoa voitu vuokrata eteenpäin jollekin toiselle.
Vakuutuksenottaja A on saanut vakuutusyhtiön maksamalla vakuutuskorvauksella katetuksi koko sen vahingon, joka vakuutuksenottajalle on aiheutunut vuokratulon menetyksenä vakuutuksen kohteena olevan asunnon osalta. Vakuutuksenottaja ei ole esittänyt näyttöä siitä, että sille olisi aiheutunut jotain ylimääräisiä kustannuksia tai että siltä olisi jäänyt saamatta jotain muuten varmuudella saamiansa kustannuksia sen järjestelyn vuoksi, että se on majoittanut asukkaan toiseen, halvempaan asuntoon vahingon korjauksen ajaksi. Asiassa ei siten ole esitetty näyttöä sellaisista kustannuksista, joita pelastamiskustannuksina voitaisiin korvata.
Selvitykset
Korvauspäätösten lisäksi Vakuutuslautakunnan käytettävissä on ollut vakuutuksenottaja A:ta edustavan vakuutusmeklariyrityksen ja vakuutusyhtiön välistä sähköpostikirjeenvaihtoa.
Lisäksi asiakirjoihin sisältyy Yritys B Oy:n 2.2.2021 päivätty selvitys vuokratappiosta asunnosta A8 (K-kadulla) ajalla 30.11.2020 – 29.1.2021. Yritys B Oy selostaa asukkaan asumista kyseisessä asunnossa asunnon A20 (R-kadulla) remontin aikana ja toteaa muun ohessa näin: ”Pyydämme tältä ajalta maksamaan vuokratappion evakkoasunnosta, koska emme ole voineet sitä vuokrata eteenpäin.”
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Keskeinen ratkaistava erimielisyys koskee sitä, onko Yritys B Oy:n ilmoittama vuokratulon menetys (703,40 euroa) sellainen A:lle aiheutunut keskeytysvahingon pienentämisestä syntynyt kulu, joka tulee korvata A:n hyväksi voimassa olevasta vuokratulon keskeytysvakuutuksesta.
Sovellettavat vakuutusehdot
Vakuutusehdot
Vuokratulon keskeytysvakuutuksen vakuutusehtojen (voimassa 1.9.2019 alkaen) mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutetun vuokraustoiminnan keskeytysvahinko ja sen pienentämiseksi maksetut kulut, kun keskeytys on seurausta rakennukselle aiheutuneesta vahingosta, joka on esinevakuutuksesta korvattava vakuutustapahtuma.
Vakuutusehtojen kohdan 1 (Vakuutuksen kohde) mukaan vakuutuksen kohteena on vakuutuskirjaan merkityn rakennuksen vuokratulo.
Vakuutusehtojen kohdan 2 (Keskeytysvahinko ja vastuuaika) mukaan keskeytysvahingolla tarkoitetaan voimassa olevan vuokrasopimuksen mukaisen vuokratulon pienentymistä tai keskeytymistä esinevahingon takia. Vastuuaika on pisin yhtenäinen ajanjakso, jolta vakuutusyhtiö korvaa keskeytysvahingon. Vastuuaika alkaa vuokraustoiminnan keskeytymisen aiheuttaneen esinevahingon tapahtumapäivästä. Vastuuaika on yksi vuosi.
Vakuutusehtojen kohdan 3 (Korvattavat vakuutustapahtumat) mukaan vakuutuksesta korvataan keskeytysvahinko, kun vakuutuskirjaan merkityssä rakennuksessa olevaa, vakuutuksenottajan omistamaa huoneistoa ei voida käyttää sille tai rakennuksen muulle osalle sattuneen esinevahingosta korvattavan vakuutustapahtuman takia.
Kolmannen kohdan toisen kappaleen mukaan vakuutuksesta korvataan keskeytysvahinko myös silloin, kun esinevahingon takia huoneiston normaali käyttö häiriintyy eikä huoneistosta voida periä täyttä vuokraa.
Vakuutusehtojen kohdan 4.1 (Korvaussäännökset, vahingon määrän laskenta) mukaan keskeytysvahingon määrään lasketaan saamatta jäänyt vuokratulo ajalta, joka alkaa esinevahingon sattumisesta siihen saakka, kunnes keskeytyksen aiheuttanut esinevahinko on korjattu. Jos korjaustyö tai sen aloitus viivästyy, korvataan keskeytysvahinko vain siltä ajalta, joka olisi kestänyt esinevahingon korjaamiseen tehokkaita korjaustapoja käyttäen.
Kohdan 4.1.1 (Tilapäisjärjestelyistä aiheutuneet kustannukset) mukaan vahingon määrään lasketaan myös tilapäisjärjestelyjen kustannukset, joilla mahdollistetaan huoneiston käyttö esinevahingon korjaustyön aikana. Kustannuksia korvataan enintään määrä, jolla tilapäisjärjestelyt ovat pienentäneet keskeytysvahingon määrää.
Asian arviointi
Valituksessaan A on vaatinut, että sen ottamasta vuokratulon keskeytysvakuutuksesta tulee korvata 703,40 euroa, koska kyse on ollut A:n ottaman vakuutuksen ehdoissa mainitusta keskeytysvahingon pienentämiseksi maksetusta kulusta.
Yritys B Oy:n antamasta selvityksestä ilmenee, että 703,40 euroa perustuu asunnon A8 vuokratappioon ajalta 30.11.2020 – 29.1.2021, ja asiakirjan mukaan tappio on johtunut siitä, että ”emme ole voineet sitä vuokrata eteenpäin”.
Tässä tapauksessa vuokratulon keskeytysvahingosta on kyse, kun vakuutuskirjaan merkityssä rakennuksessa olevaa, vakuutuksenottajan omistamaa huoneistoa ei voida käyttää sille esinevahingosta korvattavan vakuutustapahtuman takia. Keskeytysvahingon määrään lasketaan saamatta jäänyt vuokratulo ajalta, joka alkaa esinevahingon sattumisesta siihen saakka, kunnes keskeytyksen aiheuttanut esinevahinko on korjattu.
Esitetyn vakuutuskirjan mukaan vakuutuksenottajana olevan asunto-osakeyhtiö A:n kiinteistövakuutuksessa on muun ohessa vakuutettuna R-kadulla oleva vuonna 2016 rakennettu asuinkerrostalo. Vakuutuskirjan mukaan vuokratulon keskeytysvakuutuksessa vakuutettuna on R-kadulla olevan asuinkerrostalon vuokratulo.
Vakuutusehtojen mukaan keskeytysvahinko tarkoittaa voimassa olevan vuokrasopimuksen mukaisen vuokratulon pienentymistä tai keskeytymistä esinevahingon takia. Esitetyn selvityksen mukaan vesivahingon vuoksi korjattavana olleen huoneiston A20 vuokralainen on maksanut vuokran A:lle marraskuulta 2020, jolloin vahinko on sattunut, ja myös sen jälkeisiltä kahdelta kuukaudelta, eli joulukuulta 2020 ja tammikuulta 2021. Koska vuokralainen on vuotovahingosta ja sen korjaustoimista huolimatta maksanut asunnon A20 vuokrat, vakuutuksenottaja A:lle ei lähtökohtaisesti ole aiheutunut vakuutuksesta korvattavaa vuokratulon pienentymistä tai keskeytymistä.
Vakuutuksenottaja on kuitenkin hyvittänyt vuokralaiselleen asuntojen A20 (R-kadulla) ja A8 (K-kadulla) vuokrien erotuksesta 436,02 euroa, jolloin A:n saama vuokratulo on pienentynyt. Koska A:n hyvittämässä määrässä on ollut asukkaan käyttämästä vedestä aiheutuneita kustannuksia, vakuutusyhtiö on korvannut A:lle vuokratulon keskeytyksestä 400,51 euroa.
A:n vakuutussopimukseen sisältyvästä vuokratulon keskeytysvakuutuksesta korvataan myös vuokraustoiminnan keskeytymisvahingon pienentämiseksi maksetut kulut. Vakuutusehtojen (kohta 4.1.1) mukaan vahingon määrään lasketaan myös tilapäisjärjestelyjen kustannukset, joilla mahdollistetaan huoneiston käyttö esinevahingon korjaustyön aikana. Kustannuksia korvataan enintään määrä, jolla tilapäisjärjestelyt ovat pienentäneet keskeytysvahingon määrää.
Käytettävissään olevien asiakirjojen perusteella lautakunta ei ole voinut todeta, että vakuutuksenottaja A on maksanut tilapäisjärjestelyistä sellaisia kustannuksia, jotka olisivat mahdollistaneet huoneiston A20 käytön vuotovahingon korjaustyön aikana.
Vakuutuksenottaja A on katsonut B Oy:n selostaman vuokratappion olevan A:n hyväksi voimassa olevan vuokratulon keskeytysvakuutuksen tarkoittama vuokraustoiminnan keskeytysvahingon pienentämiseksi maksettu kulu. A ei kuitenkaan ole esittänyt selvitystä siitä, että se on maksanut kyseisen vuokratappion tai että se olisi velvollinen tappiota kattamaan. Selvitystä ei ole myöskään siitä, olisiko B Oy:n ilmoittamaa vuokratappiota edes syntynyt siinä tapauksessa, että asunnon A20 (R-kadulla) vuokralainen ei olisi asunut kyseisessä asunnossa.
Asian arvioinnissa lautakunta on erityisesti kiinnittänyt huomiota siihen, että asunnon A20 vuokralainen on maksanut A:lle huoneiston vuokrat täysimääräisinä vuotovahingon ja sen korjaustöiden ajalta ja että A:n saama vuokratulo on esitetyn selvityksen mukaan pienentynyt sillä määrällä, jonka A on hyvittänyt asukkaalle ja jonka vakuutusyhtiö on A:lle korvannut vesimaksun osuutta lukuun ottamatta.
Asiassa esitettyjen selvitysten perusteella Vakuutuslautakunta yhtyy vakuutusyhtiön näkemykseen siitä, että A:n vaatima 703,40 euron vuokratappio asunnosta A8 (K-kadulla) ei koske A:n vakuutuksella vakuutettua vuokratuloa ja sen menetystä. Kyse ei ole A:n ottamaan vakuutukseen sisältyvään, vakuutettuun vuokratuloon kohdistunut menetys. Vakuutusyhtiöllä ei ole velvollisuutta korvata sijaisasunnosta syntyneeksi väitettyä vuokratulon menetystä.
Lopputulos
Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön korvauspäätöstä vakuutusehtojen mukaisena eikä suosita korvauksen maksamista.
Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Bygglin
Sihteeri Pellikka
Jäsenet
Kankkunen
Vaitomaa
Vyyryläinen
Yrttiaho