Tapahtumatiedot
Insinööritoimisto X Oy oli tehnyt 12.4.2021 kuntotarkastuksen myytävänä olleeseen 2013-2015 rakennettuun omakotitaloon. Myyjät ja ostajat olivat tilanneet tarkastuksen yhdessä. Sopimuksen mukaan tarkastus oli määrä tehdä noudattaen asuntokaupan kuntotarkastuksen tilaajan ohjetta KH 90-00393 ja suoritusohjetta KH 90-00394 pääosin ainetta ja materiaaleja rikkomattomin menetelmin. X Oy oli laatinut tarkastuksesta 16.4.2021 päivätyn raportin. Vuokratontilla ollut rakennus vuokraoikeuksineen oli myyty 5.5.2021 päivätyllä kauppakirjalla ostajille 254 000 euron kauppahinnalla.
Ostajat olivat 19.8.2021 päivätyn X Oy:lle tekemänsä reklamaation mukaan havainneet 2.7.2021 tiilikaton aluskatteen vaurioituneen laajalta alueelta ilmeisesti ampiaisten tekemistä rei’istä. Vauriota ei ollut mainittu tarkastusraportissa. P Oy oli tarkastanut vauriot 13.7.2021. Aluskatteen valmistajan mukaan katetta ei voitu luotettavasti paikata. Sen vaihto edellytti tiilikaton purkamista. Arvioidut korjauskustannukset olivat 29 600 - 39 600 euroa. Ostajien vakuutusyhtiö maksoi vahingosta 15 000 euron korvauksen. Myyjien maksukyvyttömyyden vuoksi ostajat vaativat kustannusten loppuosaa X Oy:ltä. X Oy ilmoitti vahingosta konsulttivastuuvakuutuksen myöntäneelle vakuutusyhtiölleen.
Vakuutusyhtiö kieltäytyi maksamasta korvausta päätöksellään 7.1.2022. Yhtiö vetosi kuluttajansuojalain 8 luvun 12 §:n yleiseen virhesäännökseen todeten, ettei X Oy ollut osoittanut, että sen suoritus olisi ollut virheetön, joten siinä oli katsottava olleen lainkohdassa tarkoitettu virhe. Kuntotarkastuksen suoritusohjeen KH 90-00394 mukaan kuntotarkastaja ei kuitenkaan vastannut asunnon vaurioista tai puutteista, vaan niistä vahingoista, joita vaurion tai puutteen havaitsematta jääminen oli aiheuttanut tilaajalle. Aluskatteen vaihtokustannukset eivät olleet kuntotarkastuksen sopimussuhteessa korvattavaa vahinkoa. Ostajat eivät olleet osoittaneet muuta vahinkoa aiheutuneen. Lisäksi yhtiö katsoi ostajien oman vakuutusyhtiön maksaman korvauksen kattaneen vahingon.
Uudessa päätöksessään 14.4.2022 vakuutusyhtiö lausui X Oy:n sittemmin kiistäneen kuntotarkastuksen virheen. Tarkastus oli ollut suoritusohjeen mukaisesti pintapuolinen. Yläpohjaa oli havainnoitu siltä osin kuin se oli ollut mahdollista. Näkyvien jälkien puuttuminen tarkastuksessa otetuissa valokuvissa tuki X Oy:n mielestä reikien syntymistä vasta tarkastuksen jälkeen. Asunnon tai kiinteistön kauppaa varten tehdyistä kuntotarkastuksista ei ollut lainsäädäntöä. Ostajalla oli ollut mahdollisuus käydä itse rakennuksen yläpohjassa ennen kaupantekoa. Kuntotarkastaja ei vastannut aluskatteen korjauskustannuksista eivätkä ostajat olleet näyttäneet muuta vahinkoa. Vakuutusyhtiö piti epätodennäköisenä, että vaurio olisi johtanut kauppahinnan merkittävään alentamiseen. Ostajat olivat myös tienneet myyjien heikosta taloudellisesta asemasta.
Asiakkaan valitus
Ostajat ovat pyytäneet lautakunnan ratkaisusuositusta siitä, oliko vakuutusyhtiön korvauspäätös pakottavan lainsäädännön ja vakuutusehtojen mukainen. Ostajat olivat tienneet myyjien velkaisuudesta, joten kauppaan oli olennaisesti vaikuttanut se, ettei kuntotarkastuksessa ollut ilmennyt kauppaan vaikuttaneita vikoja tai puutteita. X Oy:n tarkastajan tehtävänä oli ollut suorittaa kuntotarkastus myös yläpohjassa. Raportin mukaan ”yläpohjatilassa ei havaittu viitteitä vaurioista tai vesikatteen vuodoista”. Aluskatteessa oli kuitenkin ollut helposti todettavia reikiä silmien korkeudella heti kulkuaukon jälkeen. Ostajat ovat vedonneet P Oy:n 13.7.2021 päivättyyn raporttiin, jonka mukaan vaurioita oli ollut kaikilla alueilla, jotka oli voitu tarkastaa. Aluskatteen valmistajan lausunnon mukaan koko kate tuli vaihtaa.
X Oy:n palvelussa oli ollut kuluttajansuojalain 8 luvun 12 §:n yleisen virhesäännöksen mukainen virhe. Se ei ollut vastannut sovittua eikä X Oy ollut osoittanut suorittaneensa palvelua huolellisesti. Olennaista oli, oliko X Oy aiheuttanut sopimussuhteessa vahinkoa ostajille. Ostajien mielestä kuntotarkastaja oli kuntotarkastuksen tilaajan ohjeen KH 90-00393 kohdan 8.2 perusteella vastuussa vahingosta, joka aiheutui rakennuksen havaitsematta jääneistä vaurioista, joista ei saanut korvausta myyjältä. Kyse ei ollut rikastumiskiellon vastaisesta hyötymisestä. Ulkopuoliset asiantuntijat olivat todenneet korjauskustannukset.
Kuntotarkastuksen tilaajan ohjeen KH 90-00393 kohdan 8.2 mukaan kuntotarkastajan vastuu määräytyi kuluttajansuojalain mukaan. Palvelun ostajan oikeus vahingonkorvaukseen ei voinut olla laissa säädettyä heikompi. Kuluttajansuojalaki ei estänyt sopimasta laajemmasta korvausvastuusta, joten X Oy:n vastuuta tuli arvioida myös yleisten sopimusoikeudellisten oppien mukaisesti. Kuntotarkastajan vahingonkorvausvastuun perusteesta oli esitetty eri tulkintoja. Kuluttajariitalautakunta oli ratkaisukäytännössään soveltanut kuluttajansuojalakia. Oikeuskirjallisuudessa (esimerkiksi Hoffrén, Mia: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, Helsinki 2013, s. 336–337) on katsottu, että kuluttajansuojalain 8 lukua voitiin soveltaa joka tapauksessa analogisesti, jolloin päädyttiin samaan lopputulokseen kuin yleisiä sopimusoikeudellisia periaatteita käyttäen.
Vastuu toimeksiantajaa kohtaan oli joka tapauksessa sopimusvastuuta. Sopimusta rikkoneen osapuolen tuli osoittaa toimineensa huolellisesti välttääkseen vahingonkorvausvastuun. Hänen sopimuskumppaninsa ei siten tarvinnut osoittaa tuottamusta, vaan itse sopimusrikkomus riitti synnyttämään vahingonkorvausvastuun. Myös kuluttajansuojalain mukaan toimeksisaajalla oli todistustaakka siitä, että palvelu oli suoritettu huolellisesti ja ammattitaitoisesti.
Toimeksiantosopimukseen liitetyn tilaajan ohjeen KH 90-00393 kohdan 3.1, kuntotarkastuksen laajuus, mukaan yläpohjan tarkastelu tehtiin aina ongelmakohtien ja vaurioriskien kartoittamiseksi. Suoritusohjeen KH 90-00394 kohdassa 8, rakennetekniikka, todettiin yläpohjan, ullakon ja vesikaton osalta, että näkyvissä olevat yläpohjarakenteet aluskate mukaan lukien tuli tarkastaa.
X Oy:n tarkastaja oli ottanut osasta yläpohjaa valokuvia ja kirjannut raporttiin, ettei viitteitä vaurioista tai vesikatteen vuodoista ollut havaittu. X Oy oli laiminlyönyt velvollisuutensa tarkastaa yläpohja tilaajan ohjeen KH 90-00393 sekä suoritusohjeen KH 90-0034 edellyttämässä laajuudessa. Valokuvat eivät olleet niiltä alueilta, joilta hyönteisten aiheuttamia vaurioita myöhemmin löydettiin. Tämä ilmeni sekä P Oy:n raportista että ostajien omasta selvityksestä. X Oy:n näkemys siitä, että kuntotarkastusraportin valokuvien perusteella olisi voitu todeta reikien syntyneen vasta tarkastuksen jälkeen, oli virheellinen.
Vaikka kuntotarkastus oli pintapuolinen, vauriokohdat olivat olleet silmien tasolla alan asiantuntijan havaittavissa. Niiden löytäminen ei siten ollut edellyttänyt kuntotarkastuksen suoritusohjetta laajempaa tutkimista. X Oy ei ollut kyennyt osoittamaan, etteivät vauriot olisi olleet havaittavissa jo huhtikuussa 2021, jos X Oy olisi tarkastanut yläpohjan noudattaen suoritusohjetta. X Oy ei ollut toimittanut vauriokohdista yhtään tarkastuksen yhteydessä otettua valokuvaa, jonka avulla olisi voitu varmistaa, että aluskate oli ollut tarkastushetkellä niiltä osin ehjä. X Oy:n suoritus oli ollut virheellinen, koska se ei ollut täyttänyt kuntotarkastussopimuksessa asetettuja velvoitteitaan.
Asiassa oli kyse X Oy:n vastuusta sopimusvelvoitteensa laiminlyönnillä kiinteistön ostajille aiheuttamasta vahingosta. Ostajat eivät voineet tosiasiassa saada korvausta myyjiltä myyjien velkaisuuden vuoksi. Ostajat olivat kertoneet ennen palvelun ostamista X Oy:n edustajan kanssa käydyssä tekstiviestikeskusteluissa, että kiinteistön kauppa ja tarkastuksen tarve oli uhannut peruuntua, koska kiinteistöön tuli kohdistumaan ulosottokäsittely. Niin ei ollut lopulta käynyt ja kartoitus oli tilattu. Viestien perusteella X Oy oli tiennyt tai sen olisi pitänyt tietää, että kuntotarkastuksella oli poikkeuksellisen suuri merkitys ostajille myyjien varattomuuden vuoksi.
X Oy oli sopimussuhteen perusteella vastuussa kaikista ylimääräisistä kuluista, joita mahdollinen hinnanalennus ei kattanut. Kuluja olivat esimerkiksi asianajokulut myyjiä vastaan. Kauppahinnan palautuksen saaminen oli epätodennäköistä, sillä ulosottolaitoksen asiakirjojen mukaan myyjillä oli yli 300 000 euroa velkoja ulosotossa. Ostajat olivat kuitenkin täyttäneet reklamaatiovelvollisuutensa myös myyjiä kohtaan.
Ostajat olivat heikommassa asemassa kuin X Oy, jonka sopimusehdot olivat vakioehtoja, joihin ostajilla ei ollut mahdollisuutta vaikuttaa. X Oy ei ollut varoittanut ostajia vahingonkorvausvastuutaan rajoittaneista ehdoista. Ostajat ovat vedonneet myös Itä-Suomen hovioikeuden ratkaisuun I-SHO 29.5.2012 S 11/712, jossa kuntotarkastaja oli laiminlyönyt kiinteistössä olleiden laatuvirheiden raportoimisen. Kuntotarkastaja oli velvoitettu yhteisvastuullisesti myyjän ja kiinteistönvälittäjän kanssa korvaamaan ostajalle kauppahinnan palautus sekä selvityksistä ja oikeudenkäynneistä aiheutuneet kulut. Kuntotarkastajan vastuun oli katsottu ulottuneen myös kauppahinnan palautukseen eikä vastuuta ollut perusteltu myyjien varattomuudella.
Tässä tapauksessa virheen vaikutus vakuutuskorvaus huomioiden oli yli viisi prosenttia kauppahinnasta. Vakuutusyhtiön näkemys siitä, ettei oikeutta kauppahinnan alennukseen ollut, oli siten virheellinen. Ostajat olivat tutustuneet kiinteistöön maakaaressa edellytetyllä tarkkuudella ja täyttäneet selonottovelvollisuutensa. Heiltä ei voitu edellyttää yläpohjan vaurioiden havaitsemista, kun X Oy:n asiantuntijakaan ei ollut niitä huomannut. Kuntotarkastusraportin perusteella erityistä syytä yläpohjan uuteen tarkastamiseen ei ole ollut.
Ostajat ovat vedonneet lisäkirjelmässään 17.11.2022 kuntotarkastusta koskeviin ohjeisiin huomauttaen, ettei kyse ollut sopimusehdoissa manituista piilevistä vaurioista. Asiassa ei ollut selvitetty, että aluskatteen reiät olisivat suurentuneet X Oy:n suorittaman tarkastuksen jälkeen. Vakuutusyhtiö ei ollut myöskään selvittänyt, että valmistajan lausunto aluskatteen vaihtamisesta olisi virheellinen. Valmistaja ei ollut lausunnossa 2.11.2022 muuttanut näkemystään. Sen sijaan X Oy:n 16.10.2022 päivätty laskelma korjauskustannuksista oli virheellinen, sillä se oli perustunut peltikatteelle, vaikka talossa oli tiilikatto.
Laskelma paikkakorjauksesta koski vain 60 neliömetrin korjausalaa, vaikka muualtakin aluskatteesta oli löytynyt reikiä. Siten vakuutusyhtiön näkemys rikastumiskiellon rikkomisesta ja siitä, ettei maakaaren vaatimus merkittävästä salaisesta virheestä olisi täyttynyt, oli virheellinen. Kattotiilien rikkoutumisen mahdollisuus korjauksen yhteydessä tuli ottaa huomioon. Vakuutusyhtiö ei ollut yksilöinyt, mihin 18 prosentin ikävähennys perustui. Katon teknistä käyttöikää oli ollut jäljellä yli 40 vuotta, joten ikävähennys oli liian suuri.
Lisäkirjelmässään 5.2.2023 ostajat ovat lausuneet, ettei ollut perustetta olettaa, että aluskatteen samanlaiset vauriot muualla kuin tarkastetulla alueella olisivat syntyneet tarkastuksen jälkeen. X Oy:llä oli näyttötaakka palvelun huolellisesta suorittamista, joten X Oy:n tuli osoittaa, että vahinkoalue oli laajentunut vahingon havaitsemisen jälkeen. Tällaista näyttöä ei ollut esitetty.
Vakuutusyhtiö ei ollut esittänyt asiantuntijanäkemystä, joka olisi kyseenalaistanut aluskatteen valmistajan lausunnon. Aiempaa vastaavaa kattotiiltä ei enää valmistettu, joten paikkakorjaus ei ollut mahdollinen. Mikäli korjaus tehtiin tiilien rikkoumista varoen, siitä aiheutunut lisätyömäärä tuli huomioida kustannuslaskelmassa. Niin ei ollut tehty.
Rakennus oli käyttöönottotarkastettu 2015 ja lopputarkastettu 2021. Ostajien tiedon mukaan vuonna 2014 oli käyttöönottotarkastettu vain autotalli, josta tieto oli mahdollisesti päätynyt myyjiltä myös X Oy:n raporttiin. Aluskatteen vaurioita oli yritetty paikata ilmasulkuteipillä sekä aluskatteen korjausteipillä lisävahinkojen välttämiseksi. Teipit eivät kuitenkaan soveltuneet vaurioiden pysyvään korjaukseen. Virallinen korjausteippi ei pysynyt kiinni aluskatteessa.
Vakuutusyhtiön vastine
Vakuutusyhtiö on kiistänyt ostajien vaatimukset. Kuntotarkastuksessa oli noudatettu suoritusohjetta KH 90-00394, jonka mukaan tarkastus tehtiin näkyviltä osin aistinvaraisesti ja rakenteita rikkomatta. Kuntotarkastus ei poistanut myyjän tiedonantovelvollisuutta eikä ostajan selonottovelvollisuutta. Se ei myöskään muuttanut vastuita vaurioista, jotka eivät selvinneet kuntotarkastuksessa. Kuntotarkastuksesta huolimatta kohteessa saattoi olla piileviä vaurioita, jotka eivät olleet tarkastuksessa havaittavissa.
Kuluttajasuojalain palveluksia koskevat säännökset eivät suoranaisesti soveltuneet kuntotarkastuksiin, joissa virheestä aiheutuva vahinko oli tyypillisesti taloudellinen. Kuntotarkastuksiin soveltuivat analogisesti toimeksisaajan korvausvastuuta koskevat säännökset ja joka tapauksessa sovellettaviksi tulivat yleiset sopimusoikeudelliset periaatteet. Olennaista oli kuntotarkastusta koskeneen sopimuksen sisältö. Palveluksen oli sisällöltään, suoritustavaltaan ja tulokseltaan vastattava sitä, mitä voitiin katsoa sovitun.
Asia ei tullut ratkaistavaksi kuluttajansuojalain perusteella, joten sillä ei ollut merkitystä, oliko X Oy:n suorituksessa ollut lain 8 luvun 12 §:n 4 momentin mukainen virhe. Virhe ei muutenkaan ollut riidaton. Vaikka sopimussuhteessa noudatettiin käännettyä näyttötaakkaa, korvauksen vaatijan oli näytettävä itse vahinko ja sen syy-yhteys väitettyyn laiminlyöntiin tai rikkomukseen.
Ostajat olivat väittäneet aluskatteessa 2.7.2021 havaitun reikiintymisen osoittavan kuntotarkastuksen virheellisyyden, kun tarkastusraportissa ei ollut mainittu rei´istä. Asiassa ei ollut luotettavasti selvitetty, mistä reiät olivat peräisin. Oli kuitenkin todennäköistä, että ne olivat jonkin hyönteisen, mahdollisesti ampiaisten, aiheuttamia. Ostajien kotivakuutuksen myöntänyt vakuutusyhtiö oli maksanut asiaa enemmälti tutkimatta 15 000 euron korvauksen.
Vakuutusyhtiö ei pitänyt poissuljettuna, että reiät olivat mahdollisesti olleet olemassa jo kuntokartoituksen aikana alkukeväällä. Mikäli reikiä oli tuolloin ollut, ne olivat epäilemättä olleet niin pieniä, ettei niitä ollut voinut silmämääräisesti havaita. X Oy:n tehtävänä ei ollut nimenomaisesti etsiä virheitä tai puutteita toimeksiannon kohteesta, vaan vain havainnoida ja kirjata tehtyjä aistinvaraisia havaintoja. Kun otettiin huomioon käytännön mahdollisuudet koko yläpohjan tarkastamisen, voitiin todeta, että yläpohjaan ei ollut pääsyä koko rakennuksen osalta aluskatteen tutkimiseksi. Tarkastus oli tehty siltä osin, kuin se oli ollut mahdollista, mistä oli suoritusohjeessa erillinen huomautus.
Saman havainnon oli tehnyt myös P Oy 13.7.2021 tekemänsä tarkastuksen perusteella. Tästä P Oy oli lisännyt maininnan yläpohjavaurioita koskevaan raporttiinsa. Näin ollen myös P Oy oli tarkastanut aluskatteen vain siltä osin, kuin yläpohjaan oli ollut pääsy. Mikään asiassa esitetty ei myöskään poissulkenut sitä, etteivätkö reiät olisi voineet ilmaantua huhtikuisen kuntotarkastuksen ja ostajien tekemän havainnon välisenä aikana tai ainakin suurentua ja tulla silmin havaittaviksi. Vakuutusyhtiö on katsonut, ettei X Oy:n suorituksen väitetty virhe ollut mainittujen seikkojen johdosta riidaton.
Sopimusperusteisessa vahingonkorvausvastuussa sopimusosapuoli oli velvollinen korvaamaan sopimusrikkomuksestaan johtuneen vahingon. Korvattavan vahingon määrää arvioitaessa oli otettava huomioon teon ja vahingon syy-yhteys, vahingon ennalta arvattavuus, täyden korvauksen ja rikastumiskiellon periaatteet, sekä vahingon kärsijän velvollisuus minimoida vahinko. Kuntotarkastaja vastasi vain niistä vahingoista, jotka olivat syy-yhteydessä hänen virheelliseen suoritukseensa.
Se, että ostajien ennen kauppaa selkeästi tiedostama riski myyjien varattomuudesta realisoitui kaupanteon jälkeen, ei vaikuttanut X Oy:n suorituksen arviointiin. X Oy:ltä vaadittu suoritusvelvollisuuden taso ei riippunut osapuolten taloudellisesta asemasta. Kyse ei myöskään ollut X Oy:n kuntokartoitussopimuksen ehtojen kohtuuttomuudesta. Ostajat eivät olleet väittäneet, että jokin sopimussuhteen ehto olisi heidän kannaltaan kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen. Sopimuksen sisältämät vakioehdot eivät yksin tehneet sopimuksesta kokonaisuutena arvioiden kohtuutonta. Väitteet osapuolten sopimustasapainon epäsuhdasta olivat vailla merkitystä.
Siltä osin kuin ostajat olivat vedonneet Itä-Suomen hovioikeuden ratkaisuun
I-SHO 29.5.2012, vakuutusyhtiö on lausunut, että korvausvelvollisuuden syntymisen yhtenä edellytyksenä oli syy-yhteyden vaatimus. Kuntotarkastajan tekemä virhe ilmeni pääasiassa virheellisenä tietona kuntotarkastusraportissa, jolloin kuntotarkastaja vastasi tästä virheestä aiheutuneesta vahingosta. Mainitussa oikeustapauksessa hovioikeus oli tuominnut tarkastajan vahingonkorvausvelvolliseksi selvittely- ja oikeudenkäyntikulujen lisäksi myös kauppahintaa vastanneesta määrästä, kun kauppa oli purettu. Kuntotarkastaja vastasi siten suoraan kiinteistössä olleesta virheestä, vaikka ei ollut kaupan osapuoli. Ratkaisu oli tältä osin vallitsevan oikeuskäytännön vastainen.
Vahingon määrän osalta vakuutusyhtiö on lausunut, että aluskatteen vaihtamisen kustannuksista oli esitetty toisistaan poikkeavia arvioita ja kustannuksiksi oli ilmoitettu noin 30 000 – 40 000 euroa. Oli selvää, ettei X Oy vastannut korjauskustannuksista suoraan. Korvausmäärää tuli arvioida suhteessa todetun virheen merkittävyyteen verrattuna kohteen kauppahintaan. Arvioitavaksi tuli, olisiko ostajien hinnanalennusvaatimus menestynyt myyjiä kohtaan asiaan sovellettavien maakaaren säännösten nojalla. Maakaari edellytti merkittävää virhettä. Vakuutusyhtiö on vedonnut maakaaren 2 luvun 17 §:ään, jonka
5-kohdan mukaan kiinteistössä oli laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkesi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voitiin kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajalla oli virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe oli olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla oli lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Tässä tapauksessa kyseeseen tuli ainoastaan salainen virhe. Sen korvattavuuden edellytyksenä oli merkittävä poikkeaminen myydyn kaltaisesta kiinteistöstä ja perustelluista odotuksista. Oikeuskäytännön mukaan arvio oli objektiivinen eikä subjektiivinen. Huomioon otettiin muun muassa korjausten ”haasteellisuus” asumiselle, alueen hintataso, ostajan selonottovelvollisuus ja myyjien tiedonantovelvoite. Arviota ei nykyisessä oikeuskäytännössä perustettu ainoastaan korjauskuluihin ja korjauskulujen prosentuaaliseen osuuteen kauppahinnasta. Tässä tapauksessa korjaus ei kustannuksiltaan ja teknisen toteutuksensa osalta ylittänyt merkittävyyden kynnystä. Korjaukset eivät estäneet asumista korjaustöiden aikana.
Aluskatteen valmistajan asiassa 10.1.2022 esittämä lausunto oli ilmeisesti annettu vain ostajilta saatujen tietojen perusteella käymättä kohteessa. Joka tapauksessa oli selvää, että uuden aluskatteen käyttöikä oli pitempi kuin vanhan päälikatteen käyttöikä, eli ostajat saisivat ylikompensaatiota. Lisäksi osa kattoalan toimijoista piti aluskatteen paikkakorjausta täysin hyväksyttävänä ja oikeana menetelmänä. Tarve koko katon aluskatteen vaihtamiselle ei näin ollen ollut riidaton. Lisäksi oli selvää, että mikäli vain osa aluskatteesta oli vaurioitunut korjausta edellyttävästi, ei vahingon määrää arvioitaessa voitu huomioida koko aluskatteen korjaamisesta aiheutunutta kustannusta.
Vaurioita oli todettu noin 60 neliömetrin alalla. X Oy:n rakennusteknisen asiantuntijan laatiman laskelman mukaan korjauskustannukset olivat noin 6 000 euroa 60 neliömetriltä ja noin 30 000 euroa 370 neliömetriltä. Kustannuksista tuli tehdä 18 prosentin ikävähennys, jolloin määrät olivat 4 320 euroa 60 neliömetriltä ja 21 600 euroa 370 neliömetriltä. Jäljelle jääneestä korjauskustannuksesta vähennettiin 15 000 euron kotivakuutuskorvaus. Laskelma osoitti, että rikastumiskieltoa saatettiin loukata. Siitä oli myös havaittavissa, kuinka pienestä virheestä asiassa oli kyse, mikäli asiaa ajettiin kauppahinnan alennusvaatimuksena. Virheen merkittävyyskynnys ei näillä tiedoin ylittynyt.
Esittämillään perusteilla vakuutusyhtiö on lausunut, että X Oy oli suorittanut kuntotarkastuksen suoritusohjeen edellyttämässä laajuudessa ja vaaditulla tarkkuudella. Vaikka Vakuutuslautakunta päätyisi toiseen lopputulokseen, oli asiassa joka tapauksessa selvää, ettei virheestä ollut aiheutunut sellaista taloudellista tai muutakaan vahinkoa, jonka perusteella korvausta tuli maksaa.
Vakuutusyhtiö on lisävastineessaan 24.1.2023 toistanut asiassa lausumansa todeten, ettei yksin sillä perusteella, että aluskatteen reikiintymistä oli ollut havaittavissa kesän lopulla, voitu päätellä, että samat reiät tai reikiintymistä ylipäätään olisi ollut havaittavissa jo tarkastuksessa keväällä. Korjauskustannusten osalta vakuutusyhtiö on lausunut, että vaikka X Oy:n laskelmassa oli epähuomiossa käytetty peltikatetta tiilikatteen sijasta, laskelma ei ollut käyttökelvoton. Lisäksi tiilikatteen uusiminen oli edullisempaa muun muassa työmenekiltään. Paikkakorjauksen mahdollisuuden osalta näkemykset saattoivat vaihdella asiantuntijoiden kesken. Siitä ei voitu päätellä, ettei paikkakorjaus ollut mahdollinen ja hyväksyttävä korjaustapa. Koska paikkakorjaukselle ei ollut estettä, oli vaurioalueen laajuus myös pienempi.
Korjauksiin ei ostajien lausumien perusteella ollut vielä ryhdytty. Siitä mahdollisesti johtunut vahingon laajentuminen ei ollut X Oy:n vastuulla. Mahdollinen uusimistarve koski vain aluskatetta, ei tiiliä. Sillä, minkä sävyisiä tiiliä markkinoilta oli saatavissa ei ollut merkitystä. Sävyerosta johtuva haitta oli korkeintaan esteettinen ja poistui ajan myötä. Lähtökohtana oli, että korjaus tehtiin tiiliä rikkomatta. Mahdollinen tiilien rikkoutuminen ei ollut X Oy:n vastuulla.
Vakuutusyhtiö on toistanut näkemyksensä, että ostajien jo saama vakuutuskorvaus oli riittävä. X Oy:n asiakkailta saaman tiedon mukaan talo oli rakennettu vuonna 2014, mitä oli käytetty ikävähennyksen laskennan perusteena.
Välitoimi
Vakuutuslautakunta on varannut X Oy:lle tilaisuuden esittää oma kantansa asiasta. X Oy ei ole antanut asiassa lausumaa.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
X Oy on tehnyt myyjien ja ostajien yhteisestä toimeksiannosta 12.4.2021 kuntotarkastuksen vuokratontille rakennettuun omakotitaloon, jonka myyjät ovat sen jälkeen 5.5.2021 tehdyllä kaupalla myyneet ostajille. Asiassa on ensiksi arvioitava, onko X Oy:n suorittamassa kuntotarkastuksessa ollut virhe, kun ostajat olivat kaupanteon jälkeen 2.7.2021 havainneet talon vesikaton aluskatteessa reikiä, joita ei ollut mainittu X Oy:n 16.4.2021 laatimassa tarkastusraportissa. Toiseksi asiassa on kyse siitä, onko X Oy väitetyn kuntotarkastuksen virheen perusteella korvausvastuussa ostajien vaatimista aluskatteen korjauskustannuksista, jolloin ne tulisivat korvattaviksi X Oy:n konsulttivastuuvakuutuksesta, ja mikä on mainittujen korjauskustannusten selvitetty määrä.
Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot
Kysymyksessä olevaan konsultin vastuuvakuutukseen sovellettavien 1.1.2014 alkaen voimassa olleiden vakuutusehtojen kohdan 1, Korvattavat vahingot, mukaan konsultin vastuuvakuutuksesta korvataan vakuutetussa konsulttitoiminnassa toiselle aiheutettu henkilö-, esine ja varallisuusvahinko, kun
- vakuutettu on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta
- vahinko on todettu vakuutuskauden aikana ja siitä on ilmoitettu [vakuutusyhtiölle] viimeistään 12 kuukauden kuluessa vakuutuksen päättymisestä
- vahinko koskee voimassaoloalueella siihen kuuluvissa maissa voimassa olevan oikeuden mukaan käsiteltäviä korvausvaatimuksia.
Vakuutusyhtiön X Oy:n vakuutuksesta antamaan vakuutuskautta 1.1.2021 – 31.12.2021 koskevaan vakuutuskirjaan sisältyvän erityisehdon mukaan poiketen konsultin vastuuvakuutuksen ehtojen kohdasta 2.20 vakuutettuna on myös kuntoarviointi/-kartoitus.
Kuluttajansuojalain 1 luvun 1 §:n mukaan tämä laki koskee kulutushyödykkeiden tarjontaa, myyntiä ja muuta markkinointia elinkeinonharjoittajilta kuluttajille. Lakia sovelletaan myös, kun elinkeinonharjoittaja välittää hyödykkeitä kuluttajille.
Kuluttajansuojalain 1 luvun 3 §:n mukaan kulutushyödykkeellä tarkoitetaan tässä laissa tavaroita, palveluksia sekä muita hyödykkeitä ja etuuksia, joita tarjotaan luonnollisille henkilöille tai joita tällaiset henkilöt olennaisessa määrässä hankkivat yksityistä talouttaan varten.
Kuluttajansuojalain 1 luvun 4 §:n mukaan kuluttajana pidetään tässä laissa luonnollista henkilöä, joka hankkii kulutushyödykkeen pääasiassa muuhun tarkoitukseen kuin harjoittamaansa elinkeinotoimintaa varten.
Kuluttajansuojalain 8 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan tämän luvun säännökset koskevat vastikkeellisia palveluksia, joita elinkeinonharjoittaja (toimeksisaaja) suorittaa kuluttajalle (tilaaja) ja joiden sisältönä on irtaimeen esineeseen, rakennukseen, muuhun rakennelmaan tai kiinteään omaisuuteen kohdistuva työ tai muu suoritus. Tietyistä urakkasopimuksista säädetään kuitenkin jäljempänä 9 luvussa.
Kuluttajansuojalain 8 luvun 12 §:n 1 momentin mukaan palveluksen on sisällöltään, suoritustavaltaan ja tulokseltaan vastattava sitä, mitä voidaan katsoa sovitun.
Saman pykälän 2 momentin mukaan palvelus on suoritettava ammattitaitoisesti ja huolellisesti sekä ottaen huomioon tilaajan edut. Palveluksen tulee kestävyydeltään ja muuten vastata sitä, mitä kuluttajalla yleensä on sellaisen palveluksen yhteydessä aihetta olettaa. Palveluksen tulee myös vastata laissa, asetuksessa tai viranomaisen päätöksessä asetettuja vaatimuksia.
Saman pykälän 4 momentin mukaan, jos palvelus poikkeaa siitä, mitä 1–3 momentissa säädetään, siinä on virhe. Todistustaakka siitä, että palvelus on suoritettu ammattitaitoisesti ja huolellisesti, on toimeksisaajalla.
Kuluttajansuojalain 8 luvun 20 §:n 1 momentin mukaan tilaajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii palveluksessa olevan virheen vuoksi. Korvausvelvollisuus käsittää virheestä tilaajalle aiheutuneen henkilö- ja esinevahingon sikäli kuin 21 §:stä ei johdu muuta. Edellä 10 §:n 3 ja 4 momentissa tarkoitetun välillisen vahingon toimeksisaaja on kuitenkin velvollinen korvaamaan vain, jos virhe tai vahinko johtuu huolimattomuudesta hänen puolellaan.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5-kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Saman pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Asian arviointi
Kuntotarkastusta koskeneen 9.4.2021 päivätyn tilaussopimuksen mukaan myyjät ja ostajat olivat tilanneet kaupan kohteena olleen omakotitalon kuntotarkastuksen yhdessä. Tilaussopimuksen mukaan kuntotarkastus oli tilattu kauppaa varten ja se tuli tehdä noudattaen asuntokaupan kuntotarkastuksen tilaajan ohjetta KH 90-00393 sekä suoritusohjetta KH 90-00394. Tarkastus oli määrä tehdä pääosin ainetta ja materiaaleja rikkomattomin menetelmin.
Lautakunnassa käsiteltävän asian osapuolina olevat omakotitalon ostajat ja X Oy:lle konsulttivastuuvakuutuksen myöntänyt vakuutusyhtiö ovat osin erimieltä X Oy:n mahdollisen korvausvastuun perusteesta asiassa. Lautakunta toteaa, että tilaussopimuksen mukaan kuntotarkastukseen sovellettavien tilaajan ohjeen KH 90-00393 kohdan 8.2 ja suoritusohjeen KH 90-00394 kohdan 12.1 mukaan kuluttajalle suoritettavassa kuntotarkastuksessa kuntotarkastajan vastuu määräytyy kuluttajansuojalain (LVI KTM-00265, KH KTM-10370) mukaan.
Näin ollen lautakunta katsoo, että X Oy:n suorittaman kuntotarkastuksen mahdollista virheellisyyttä on ensisijaisesti arvioitava kuluttajansuojalain 8 luvun 12 §:n perusteella. Lainkohdan mukaan palveluksen on sisällöltään, suoritustavaltaan ja tulokseltaan vastattava sitä, mitä voidaan katsoa sovitun ja palvelus on suoritettava ammattitaitoisesti ja huolellisesti sekä ottaen huomioon tilaajan edut. Jos palvelus poikkeaa mainitusta, siinä on virhe. Todistustaakka siitä, että palvelus on suoritettu ammattitaitoisesti ja huolellisesti, on lainkohdan mukaan toimeksisaajalla.
X Oy:n tilaussopimukseen sovellettavan kuntotarkastuksen sisältöä ja suoritustapaa määrittelevän suoritusohjeen KH-90-00394 kohdan 7 mukaan kohde tarkastetaan suoritusohjeen mukaisesti näkyviltä osiltaan arvioimalla kohdetta pääosin aistienvaraisin ja rakennetta rikkomattomin menetelmin. Kohdan 7.2 mukaan kohde tarkastetaan ensisijaisesti pintapuolisesti. Pintapuolinen tarkastus sisältää aistienvaraisen tarkastuksen lisäksi havainnointeja ohjeessa tarkemmin mainituilla mittalaitteilla. Riskihavaintoon liittyvään rakenteeseen on kiinnitettävä erityistä huomiota ja pyrittävä selvittämään rakenteen kunto tilanteeseen sopivin tarkastusmenetelmin. Riskihavainto on kyseessä muun muassa, jos tarkastuksessa havaitaan viitteitä piilevästä vauriosta. Viitteenä on mainittu muun muassa vesivuodon tai runsaan kosteuden läpäisyn mahdollistava kohta vesikatteessa tai aluskatteessa.
Suoritusohjeen tarkastuslaajuutta koskevan kohdan 8 mukaan yläpohjan, ullakon ja vesikaton osalta tarkastetaan näkyvissä olevat yläpohjarakenteet, ullakko ja vesikatto varusteineen halkeamien, painumien, kosteusvaurioiden ja kantavien rakenteiden vaurioiden havaitsemiseksi. Kirjataan, missä laajuudessa yläpohja ja vesikatto voitiin tarkastaa. Yläpohjatilassa tarkastetaan muun muassa aluskate ja sen ulottuvuus räystäälle ja läpiviennit.
Lautakunta toteaa, että X Oy:n tarkastajan 16.4.2021 päivätyn tarkastusraportin mukaan omakotitalon yläpohjassa ei ollut havaittu viitteitä vaurioista tai vesikatteen vuodoista. Tarkastusraporttiin sisältyy neljä yläpohjasta otettua valokuvaa. Aluskate on näkyvissä vain yhdessä räystään suuntaan otetussa valokuvassa, josta ei ole nähtävissä aluskatteen vaurioita. Lautakunta on kiinnittänyt huomiota siihen, että X Oy:n tarkastusraportissa on mainittu rajauksena yläpohjan osalta, että vinon sisäkaton osuus oli tarkastettu tähystämällä vakaasuoran eristeasennuksen alueelta. Raportissa ei ole mainittu siitä, ettei koko yläpohjan aluetta olisi voitu tarkastaa tai esimerkiksi rakennuspiirustuksiin tehdyin merkinnöin yksilöity sitä aluetta, johon tarkastus oli ulottunut.
Ostajat ovat kertoneet havainneensa aluskatteen vauriot, kun ylläpohjassa oli käyty 2.7.2021 suunniteltua kaapelien asennusta varten. P Oy:n raportin mukaan yläpohjan tarkastuksessa 13.7.2021 oli havaittu, että mahdollisesti ampiaiset olivat nakertaneet aluskatetta useasta kohdasta siten, että katteen kondenssiestopinta oli rispaantunut. Muutamassa kohdassa oli myös läpi olevia reikiä. P Oy:n raporttiin sisältyvistä valokuvista on havaittavissa ilmeisesti hyönteisten tai jonkin eläimen tekemiä jälkiä aluskatteen alapinnassa. Vaurioita oli havaittu tarkastettavissa olleella alueella. Raportin mukaan suurta pohjapiirrokseen merkittyä osaa yläpohjasta ei ollut voitu tarkastaa.
Selostamiensa asiassa käytettävissä olevasta selvityksestä ilmenevien seikkojen perusteella lautakunta katsoo, ettei asiassa voida varmuudella todeta, milloin aluskatteessa olevat jäljet ja vauriot ovat syntyneet ja olivatko ne olleet aluskatteessa jo X Oy:n suorittaman kuntotarkastuksen hetkellä 12.4.2021. Lautakunnan näkemyksen mukaan aluskatteen vauriot ovat joka tapauksessa olleet P Oy:n ottamien valokuvien perusteella selvästi silmin nähtäviä ja sellaisia, että niihin on tullut kiinnittää huomiota myös kuntatarkastuksen suoritusohjeen mukaisessa pelkästään aistinvaraisessa ja pintapuolisessa tarkastelussa.
Kuluttajansuojalain 8 luvun 12 §:n ja muutoinkin sopimusvelvoitteiden täyttämistä koskevien yleisten periaatteiden mukaan X Oy on velvollinen näyttämään, että se on suorittanut kuntotarkastusta koskeneen palvelunsa ammattitaitoisesti ja huolellisesti sopimuksen mukaan eli noudattaen kuntotarkastuksen suoritusohjetta KH 90-00394. Tässä tapauksessa aluskatteen vaurioiden syntymisajankohtaa koskeva epäselvyys johtuu olennaisesti siitä, ettei aluskatteen kuntotarkastuksen aikaista virheettömyyttä voida vahvistaa X Oy:n 16.4.2021 laatimasta tarkastusraportista. Tämän vuoksi ja ottaen huomioon X Oy:lle asiassa kuuluva näyttövelvollisuus, lautakunta katsoo, että X Oy:n 12.4.2021 suorittamaa kuntotarkastusta on pidettävä talon yläpohjan tarkastuksen osalta puutteellisena.
Vakuutusyhtiö on vedonnut asiassa maakaaren 2 luvun 22 §:ssä säädettyyn ostajan tarkastusvelvollisuuteen. Lautakunta katsoo, että ottaen huomioon myyjien ja ostajien tässä tapauksessa kaupan kohteena olleen omakotitalon kunnon selvittämiseksi yhteisesti tilaama kuntotarkastus, aluskatteen vaurioissa ei ole ollut kyse maakaaren mainitun säännöksen tarkoittamasta seikasta, joka ostajien olisi pitänyt muutoin itse havaita tai josta heidän olisi voitu olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Näin ollen X Oy ei voi asiantuntijana vapautua kuntotarkastusta koskeneeseen tilaussopimukseen perustuvasta vahingonkorvausvastuustaan eikä X Oy:n korvausvastuun määrää tule alentaa ostajien omaan tarkastusvelvollisuuteen vedoten.
Kuluttajansuojalain 8 luvun 20 §:n korvausvastuuta koskeva säännös koskee siinä manituin tavoin esine- ja henkilövahinkoa. Kuntotarkastuksen suoritusohjeen KH 90-00394 kohdan 12.1 ja tilaajan ohjeen KH 90-00393 kohdan 8.2 mukaan kuntatarkastuksen osoittautuessa puutteelliseksi kuntotarkastaja ei kuitenkaan vastaa itse asunnon vauriosta tai puutteesta, vaan vain niistä vahingoista, joita vaurion tai puutteen havaitsematta jättäminen tai ilman perusteltua syytä tehty vääräksi osoittautuva toimenpidekehotus on aiheuttanut tilaajalle. Lautakunta toteaa, että kuntotarkastajan suoritusvirheestä aiheutuva vahinko on tyypillisesti luoteeltaan taloudellista vahinkoa. Mainittu toimeksiantosuhteessa tilaajalle aiheutettu taloudellinen vahinko voi tulla korvattavaksi voimassa olevan oikeuden yleisten sopimusvastuuta koskevien periaatteiden mukaisesti.
Lautakunta katsoo, että tässä tapauksessa kaupan kohteena ollut omakotitalo on sen rakentamisajankohta huomioiden poikennut aluskatteen vaurioiden vuoksi laadultaan merkittävässä määrin siitä, mitä ostajat olivat voineet edellyttää. Sen perusteella ostajilla olisi katsottava olevan oikeus korjauskustannuksia vastaavaan hinnanalennukseen myyjiltä. Myyjien vastuu kaupan kohteen virheestä ostajia kohtaan on aina ensisijainen eikä X Oy ole edellä lausutuin tavoin tilaussopimuksen ehtojen mukaan vahingonkorvausvastuussa itse kaupan kohteessa olevasta virheestä ostajia kohtaan.
Ostajat ovat tässä tapauksessa perustaneet X Oy:tä kohtaan esittämänsä vahingonkorvausvaatimuksen olennaisesti siihen, että myyjien velkaisuuden vuoksi heillä ei ole mahdollisuutta saada korvausta aluskatteen korjauskustannuksista myyjiltä. Tältä osin lautakunta katsoo, ettei X Oy:n voida ilman erityistä sitoumusta katsoa olevan vain kuntotarkastuksen suorittajana vastuussa myyjien maksukyvystä.
Lautakunta näkemyksen mukaan X Oy:n oli kuitenkin täytynyt olla selvillä siitä, että kuntotarkastukselle ominaisella tavalla tarkastuksessa tehdyillä havainnoilla olisi olennainen merkitys ostajan päätöksenteolle ja mahdollisesti myös kauppahinnan määräämiselle. Toimeksiantoon sovellettavien kuntotarkastuksen suoritusohjeen KH 90-00394 kohdan 12.1 ja tilaajan ohjeen KH 90-00393 kohdan 8.2 mukaan X Oy on vastuussa niistä vahingoista, joita vaurion tai puutteen havaitsematta jättäminen on aiheuttanut tilaajalle. Lautakunta katsoo, että tällaisena vahinkona voidaan pitää myös ostajien kaupan kohteesta sen käypään arvoon verrattuna maksamaa ylihintaa, jonka suorittaminen on perustunut siihen, ettei kaupan kohteessa ollutta vikaa tai puutetta ollut tiedetty kuntotarkastuksen virheen tai puutteen takia.
Aluskatteen vaurioita ei ole lautakunnan käytettävissä olevista asiakirjoista ilmenevien tietojen perusteella toistaiseksi korjattu, joten aiheutuneiden korjauskustannusten määrää ei tiedetä. X Oy:n edellä todetun korvausvastuun määrää harkittaessa on myös otettava huomioon ostajien jo saama 15 000 euron kotivakuutuskorvaus. Lautakunta katsoo, ettei se voi käytettävissään olevan selvityksen perusteella ottaa kantaa X Oy:n vastuuvakuutuksesta suoritettavan korvauksen määrään. Lautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö käsittelee asian uudelleen sen harkitsemiseksi, onko lisäkorvausta vielä maksettava.
Lopputulos
Vakuutuslautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö käsittelee asian uudelleen ostajille aiheutuneen vahingon määrän arvioimiseksi ja mahdollisen vakuutuskorvauksen maksamiseksi X Oy:n konsulttivastuuvakuutuksesta.
Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Raulos
Sihteeri Isokoski
Jäsenet:
Akselinmäki
Jaakkola
Kiiskinen
Makkula
Rajamäki
Sarpakunnas