Haku

FINE-049012

Tulosta

Asianumero: FINE-049012 (2023)

Vakuutuslaji: Vastuuvakuutus

Ratkaisu annettu: 13.03.2023

Kiinteistönvälittäjän aiheuttama vahinko toimeksiantajan vastapuolelle. Korvattavan vahingon määrä.

Tapahtumatiedot

Asiakas L ja hänen puolisonsa M ovat ostaneet 8.10.2020 päivätyllä kauppakirjalla tilan. Kaupan välittäjänä toimi myyjän toimeksiannosta O Oy. Kaupanteon jälkeen ilmeni, että L:n ja M:n ostamalla alueella on voimassa oleva asemakaava sekä tekeillä oleva sitova tonttijako. Sitovan tonttijaon prosessi oli ostetun kiinteistön osalta kesken, eikä kiinteistölle voinut saada rakennuslupaa ennen kuin kiinteistönmuodostusprosessi oli valmis. Välittäjä oli jättänyt kertomatta ostajille kiinteistön kaavatilanteen, mistä on aiheutunut L:lle ja M:lle taloudellista vahinkoa. L ja M ovat vaatineet välittäjän vastuuvakuutuksesta korvattavaksi ranta-alueen pakollisesta lunastuksesta aiheutuneita kustannuksia, lohkomiskustannuksia, kauppakirjan laatimisesta aiheutuneita kustannuksia, kaupanvahvistajan palkkiota, lainhuutohakemuksesta aiheutuneita kustannuksia, arkkitehdin konsulttikuluja sekä suunnittelun ja rakennuskustannusten noususta aiheutuneita kustannuksia (yhteensä 71 844,00 euroa). Vakuutusyhtiö on korvannut vaaditut kustannukset lukuun ottamatta rakennuskustannusten nousun aiheuttamaa vahinkoa (59 769,00 euroa), josta vakuutusyhtiö on korvannut 10 000 euroa. L ja M katsovat, että välittäjän vastuuvakuutuksesta on korvattava rakennuskustannusten noususta johtuvat kustannukset kokonaisuudessaan.

Asiakkaan valitus

Asiakas L ja hänen puolisonsa M ovat 8.10.2020 päivätyllä kauppakirjalla ostaneet P:ltä (myyjä) kiinteistön. Kiinteistön on välittänyt O Oy. Kiinteistö on markkinoitu ja myyty asemakaava-alueella sijaitsevana vapaa-ajan kiinteistönä, johon on kuulunut 23,5 m2 suuruinen vuonna 1963 rakennettu tyydyttävässä kunnossa oleva asuinrakennus.

Myyntiesitteen mukaan kiinteistöllä on ollut rakennusoikeutta jäljellä 270 m2 omakotitalotyyppiselle rakennukselle ja 100 m2 talousrakennuksille. Kaupanteon jälkeen L ja M ovat ryhtyneet suunnittelemaan kiinteistölle vapaa-ajan asuntoa, ja he ovat tehneet arkkitehtitoimiston kanssa toimeksiannon päärakennuksen, saunarakennuksen ja yhden talousrakennuksen suunnittelemisesta. Lisäksi he ovat hankkineet urakoitsijan toteuttamaan arkkitehdin suunnittelemat rakennukset.

Rakentaminen oli sovittu aloitettavaksi syyskuussa 2021 ja rakentamisen kestoksi oli arvioitu yhdeksän kuukautta. Rakennusluvan hakemisen jälkeen on kuitenkin selvinnyt, että kiinteistö ei olekaan asemakaavan mukainen ja että sen osalta tulee suoritettavaksi tonttijako sekä lohkominen. Kiinteistön saattaminen asemakaavan mukaiseksi edellyttää lisäksi rantakaistaleen lunastamista toisesta kiinteistöstä.

Tonttijako on hyväksytty 22.9.2021, ja hyväksymispäätös on astunut voimaan välittömästi. Tonttijaon jälkeinen lainhuudatusprosessi kestää pääsääntöisesti noin 4–6 kuukautta ja vasta tämän jälkeen tontti voidaan lohkoa. Kiinteistön katselmus on suoritettu tammikuun 2022 lopulla, ja tontti on rekisteröity 8.3.2022.

Koska rakennusprojektin aloitus on viivästynyt sovitusta aikataulusta, urakoitsija on ilmoittanut, ettei se pysty 100 %:n varmuudella sitoutumaan tämän projektin suunniteltuun kevään 2022 aloitukseen, koska hänellä on muitakin projekteja käynnissä. Urakoitsija on vaatinut myös ensin rakennusluvan ja lopulliset kuvat ennen kuin suunnitelmat, laskelmat ja aikataulut rakennusprojektin osalta voidaan saattaa lopulliseen muotoonsa.

L ja M ovat joutuneet odottamaan rakennusprojektin käynnistymistä, koska kiinteistö ei ole ollut asemakaavan mukainen eikä siten sovitun mukainen. Heille on ennen kauppaa annettu tieto siitä, että kiinteistöllä on jäljellä rakennusoikeutta edellä kerrotun mukaisesti. Mikäli L ja M olisivat tienneet, ettei kiinteistö ole asemakaavan mukainen, he eivät olisi ostaneet kiinteistöä lainkaan. M:lle ja L:lle on ollut tärkeää aloittaa rakentaminen mahdollisimman pian arkkitehtisuunnitelmien valmistuttua ja rakennusluvan saamisen jälkeen.

Vaatimukset
L ja M ovat vaatineet korvauksia seuraavasti:
• ranta-alueen pakollinen lunastus 341 m2 x 12 € = 4.092,00 euroa;
• lohkomiskustannukset 850,00 euroa;
• kauppakirjan laatiminen ja kaupanvahvistajan palkkio 250,00 euroa (kyseessä kiinteistön saattaminen asemakaavan mukaiseksi);
• lainhuutohakemus tonttijaon myötä 132,00 euroa (kyseessä kiinteistön saattaminen asemakaavan mukaiseksi);
• arkkitehdin konsulttikulut 1.475,00 euroa;
• suunnittelun kustannusten nousu 5.276,00 euroa;
• rakennuskustannusten nousun aiheuttama vahinko 59.769,00 euroa.

Yhteensä 71.844,00 euroa.

Vakuutusyhtiö on 14.12.2021 antamallaan päätöksellä korvannut 11.075,00 euroa. Korvauspäätöksen saamisen jälkeen asiasta on laadittu oikaisupyyntö asiakasasiamiehelle 2.3.2022. Asiakasasiamies on antanut oman vastauksensa asiaan 5.4.2022. Sen jälkeen vakuutusyhtiö on korvannut vielä 10.000,00 euroa 21.4.2022 eli yhteensä vakuutusyhtiö on korvannut asiassa 21.075,00 euroa.

Vaatimuksen perusteet
L ja M eivät ole täysin tyytyväisiä vakuutusyhtiön ja asiakasasiamiehen päätöksiin asiassa. He katsovat, että heille tulee korvata asiassa kaikki virheen johdosta syntyvät ja syntyneet kulut yllä esitetyllä tavalla.

Vakuutusyhtiö ja asiakasasiamies katsovat, että rakennuskustannusten noususta ei voida korvata vaadittua summaa. Rakennuskustannusten noususta on aiheutunut vahinkoa vähintään 59.769,00 euroa. Rakennusurakan alustava kustannusarvio on ollut 687.000 euroa ja tälle summalle L ja M ovat hakeneet ja myöskin saaneet pankilta rahoituksen. Rakennuskustannusten nousun myötä rahoitusta täytyy hakea uudelleen.

Rakentamisen kustannuksista on annettu arvio vuoden 2021 hinnaston mukaan. Rakentamisen oli määrä alkaa syyskuussa 2021. Tilastokeskuksen mukaan rakennuskustannukset ovat nousseet vuoden 2021 elokuussa 8,7 % verrattuna edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan. Esitetyssä rakennuskustannusten nousussa on käytetty laskelmana nousua vuodesta 2020, koska ei ole ollut saatavilla muuta tilastoa. Rakennuskustannusten nousu on jatkunut vähintään samalla tasolla, mikä tarkoittaa sitä, että kyseessä olevan kokoluokan rakennusprojektissa kustannusten nousun aiheuttama kulujen määrä on huomattavan suuri. Kevään 2022 osalta näytti siltä, että rakentaminen on mahdollista aloittaa aikaisintaan alkukesästä 2022. Alkuperäisen rakennusaikataulun mukaan rakentamisen olisi pitänyt olla jo päättynyt tuolloin. Urakoitsija on arvioinut, että alkuperäisellä aloitusajalla alkukeväästä 2022 olisi saatu jo noin 65 % kokonaisuudesta valmiiksi, ja tästä kokonaisuudesta 30 % olisi ollut työtä ja 70 % materiaaleja ja tarvikkeita (perustukset, maalämpö, viemäröinnit ym. ovat suurimpia investointeja). Rakentamisen työkustannukset ovat tällä nimenomaisella urakoitsijalla ja alihankkijoilla nousseet touko-kesäkuussa 2022 jo 10 %. Myös tavarantoimittaja on ilmoittanut, että vähintään 10 %:n kustannusten nousuun on varauduttava. Vakuutusyhtiö ei ole asiaa ratkaistessaan ollut yhteydessä urakoitsijaan tai haastatellut tätä.

L ja M ovat joutuneet neuvottelemaan urakkahinnat uudelleen vuoden 2022 hinnaston mukaisilla hinnoilla, mikä tulee näkymään suoraan rakennuskustannusten ja urakkahintojen nousuna. Vaatimuksen määrä on laskettu siten, että vuoden 2022 hintatason perusteella annettuun kustannusarvioon on siirretty kustannusten nousu 8,7 %, mikä tarkoittaa määrällisesti 59.769,00 euroa. Tämä summa on siis todennäköisesti alakanttiin laskettu. Suurin osa tarvikkeista oltaisiin saatu ostettua ennen suuria hintapiikkejä.

Vakuutusyhtiö on vedonnut toistuvasti siihen, että ostaja ei ole tehnyt sitovaa urakkasopimusta urakoitsijan kanssa. Tämän osalta on kuitenkin olennaista kiinnittää huomiota ensinnäkin siihen, että miten eri tilanne on saada urakoitsija saaristoon. Toisekseen urakoitsijat antavat kaksi vaihtoehtoa: urakkasopimus tai tuntiperusteinen laskutus. Urakkasopimuksessa urakoitsija rajaa omaa riskiään lisäämällä sopimukseen ns. riskilisän. Tuntilaskutus on järkevämpi vaihtoehto, jos kohde on selkeä ja halutaan joustoa mahdollisessa ylitetilanteessa. Tässä tapauksessa urakoitsija on ehdottomasti halunnut käyttää tuntilaskutusperiaatetta, koska urakoitsija on katsonut, että se on tässä urakassa asiakasystävällisempi. Lisäksi tuntilaskutusperiaatteen kanssa harvemmin joutuu vastakkaisasetteluun ja laatuseikoista on myös helpompaa pitää kiinni, kun ei ole urakka-aikataulut vastassa.

Toimitetuista lupakuvista näkee kohteen mittakaavan. Arvioitu kustannus ei ole lainkaan tuulesta temmattu, vaan erittäin optimistinen. Tällä hetkellä henkilöt, jotka rakentavat tai ovat kosketuksissa rakennusprojekteihin, tietävät miten rakentamisen kustannusten kanssa on viime aikoina käynyt. Esimerkiksi puun hinta on noussut huomattavasti puhumattakaan rakennusmateriaaleista ja niiden toimitusvaikeuksista.. Nämä seikat huomioon ottaen esitetyt vaatimukset ovat kohtuullisia. Vakuutusyhtiö ei ole arvioinnissaan ottanut kantaa siihen, että pelkästään jo urakoitsijan tuntihinta on noussut vuoden 2021 syksystä 10 euroa / tunti. Rakentamista ei ole voitu vielä kesäkuussa 2022 aloittaa. Viivästymistä on siis jo syyskuu 2021 – kesäkuu 2022.

Vakuutusyhtiö vetoaa vastauksissaan myös siihen, että asiassa olisi voinut tehdä purku- ja pohjatyöt joka tapauksessa aiemmin. Tämä on kuitenkin ollut sidoksissa siihen, että mitään rakennustöitä ei ole voinut aloittaa tekemään, ennen kuin L ja M ovat olleet varmoja tontin rekisteröimisen onnistumisesta, koska kyseessä on ollut kuitenkin faktinen kauppatilanne. Mitä jos kauppa ei olisi syystä tai toisesta onnistunutkaan ja tontilla olisi ehditty jo tehdä purku- ja pohjatöitä? Tontin lohkomisen tarpeellisuus on tullut esiin täysin yllättäen, kun tontilla on oltu tekemässä viimeisiä toimenpiteitä eli naapureiden kuulemisia. Sitä ennen L ja M eivät ole voineet tehdä mitään rekisteröimisen edistämiseksi. Myöskään rakennusvalvontalautakunta ei ole osannut auttaa asian edistämisessä (arkkitehti on tästä käynyt aktiivista keskustelua rakennusvalvontalautakunnan kanssa). L on vasta elokuussa 2021 saanut tietää, että tontti vaatii lohkomisen ja rekisteröimisen. Tämä tieto tuli esiin naapureiden kuulemisessa. L ei ollut tietoinen siitä, mitä lohkominen tarkoittaa ja mitä se tarkoittaa koko rakennusprojektille. Sen lisäksi urakoitsija on ilmoittanut ottavansa luonnollisesti muita kohteita itselleen, koska alkuperäinen suunnitelma on edellä mainitun tapahtumaketjun vuoksi viivästynyt huomattavasti alkuperäisestä suunnitelmasta. Lisäksi on huomioitava, että L on nimenomaan halunnut urakoitsijaksi tämän tietyn urakoitsijan, koska hänen ansioluettelonsa on erinomainen.

Kaupungin rakennusvalvonta on erittäin tiukka, ja vaikka rakennusvalvonnalta tuli suositus, että voidaan jatkaa lohkomisen jälkeen, mutta tämänkin jälkeen odotettiin lupaa useisiin asioihin. On vaikea suunnitella suurilla kustannuksilla projektia maa-alueelle, jossa ei ole virallista lupaa. On käsittämätöntä, miten vakuutusyhtiö katsoo, että L:n ja M:n olisi pitänyt alkaa tehdä purku- ja pohjatöitä kohteessa, vaikka koko tontin tulevaisuus, puhumattakaan rakennusprojektin tulevaisuudesta, on ollut täysin epätietoisuuden varassa. Laituri oli jo tilattu, joten se on jo rakennettu.

Vakuutuslautakunnan ratkaisusuositus ja syy-yhteys
Vakuutuslautakunnan ratkaisusuosituksessa VKL 624/12 (2013) on ollut käsillä vastaavanlainen tapaus. Tapauksessa tonttikauppa on jouduttu purkamaan, koska kaupungin rakennustarkastaja oli perunut saunamökin rakennusluvan. Rakennusluvan purkamisesta valitettiin hallinto-oikeuteen, joka palautti rakennusluvan voimaan. Vahingonkärsijä vaati kaupunkia korvaamaan vahingot, jotka aiheutuivat saunamökin rakentamisen hinnannoususta, kiinteistönvälittäjän palkkiosta, kaupanvahvistajan palkkiosta sekä asiamiehen käytöstä. Vakuutusyhtiö ei suostunut korvaamaan saunamökin hinnannoususta aiheutuneita kustannuksia.

Vakuutuslautakunta on ratkaisusuosituksessaan pohtinut syy-yhteyden olemassaoloa teon ja syntyneen vahingon välillä. Syy-yhteyttä arvioitaessa tulee huomiota kiinnittää siihen, mitä olisi tapahtunut, jos vahinkoa aiheuttanutta tekoa tai laiminlyöntiä ei olisi tapahtunut. Tässä ratkaisusuosituksen tapauksessa rakennusluvan peruuttaminen tarkoitti sitä, että suunniteltu tonttikauppa peruuntui. Lisäksi tontille rakennettavaksi suunnitellun saunamökin rakentamisesta annettu tarjous umpeentui ja vahingonkärsijä joutui sittemmin maksamaan rakentamastaan mökistä alkuperäistä tarjousta suuremman hinnan. Hinnannousu johtui siitä, ettei rakentamista päästy aloittamaan ajoissa, koska rakennuslupa peruttiin. Jos lupaa ei olisi peruttu, olisi mökki voitu rakentaa halvemmalla tarjoushinnalla. Lautakunta katsoi, että hinnannousu on syy-yhteydessä rakennustarkastajan toimintaan, minkä vuoksi kyseessä on korvattava vahinkoerä ja lautakunta on katsonut, että vakuutusyhtiön tulee korvata myös saunamökin hinnannoususta aiheutunut vahinko.

Nyt käsillä olevassa tapauksessa rakentamista ei ole voitu aloittaa sovitulla aikataululla syyskuussa 2021 ja annetulla alkuperäisellä tarjouksella, koska kiinteistö ei ole ollut asemakaavan mukainen. M ja L ovat olleet siinä käsityksessä kauppoja tehtäessä, että kiinteistö on asemakaavan mukainen ja kiinteistöllä on heille kerrotun mukaisesti rakennusoikeutta jäljellä. Kun L on loppukesästä 2021 ollut hakemassa rakennuslupaa, on käynyt ilmi, että tontti pitää ensin lohkoa. Sillä ei ole asian kannalta mitään merkitystä olisiko tontinmuodostumisprosessi voitu aloittaa heti kaupanteon jälkeen, koska sellaista ei ole ollut tiedossa kaupantekohetkellä. Mikäli kiinteistö olisi ollut asemakaavan mukainen, olisi rakentaminen aloitettu sovitusti.

Rakennuslupaa ei ole vielä kesäkuussa 2022 saatu, ja M ja L ovat joutuneet neuvottelemaan urakkahinnat uudelleen 2022 hinnaston mukaisilla hinnoilla. Näin ollen rakennuskustannusten nousu on selkeässä syy-yhteydessä kiinteistönvälittäjän tekemään virheeseen, minkä vuoksi rakennuskustannusten noususta aiheutuvat kustannukset tulee korvata täysimääräisesti.

Sekä vakuutusyhtiön että asiakasasiamiehen päätöksissä ei ole riittävästi huomioitu sitä seikkaa, että kiinteistönvälittäjä (sekä myyjä) ovat tehneet asiassa mittavan virheen, jonka vuoksi L ja M ovat joutuneet kärsimään sekä rakennusprojektin viivästymisestä että ylimääräisistä kustannuksista, puhumattakaan kustannusten noususta.

Kaupan purusta
Kun L on saanut tietää lohkomisen tarpeesta, on hän jo siinä vaiheessa maksanut arkkitehdille noin 20.000,00 euroa. Samalla L on jo orientoitunut mökkiin sekä kertonut suunnitelmista lapsille, vanhemmille ja muille sukulaisilleen. Olisi siis ollut todella suuri kynnys purkaa koko kauppa syksyllä 2021, vaikka sekin on toki ollut mielessä, koska koko rakennusurakka on mennyt jäihin ja aikataulusta ei ole ollut mitään takeita. Jos myyntiesite olisi ollut totuudenmukainen, niin L ei olisi edes tehnyt kohteesta tarjousta, koska se olisi ollut totuudenmukaisena liian epämääräinen sijoitus.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö viittaa sen antamaan korvauspäätökseen ja asiakasasiamiehen antamaan päätökseen. Vakuutusyhtiö toteaa edelleen seuraavaa.

Asiaan sovellettavien vakuutusehtojen kohdan 3.1 mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutuksenottajan toiselle aiheuttama sellainen taloudellinen vahinko, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon. Edellytyksenä on lisäksi, että vakuutuksenottaja on vakuutuskauden aikana tapahtuneen teon tai laiminlyönnin seurauksena voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta joko toimeksiantajalleen tämän kanssa tekemänsä sopimuksen perusteella tai muulle kuin toimeksiantajalleen voimassa olevan oikeuden mukaan.

L:n ja M:n ostama kiinteistö myytiin esitteen ja kauppakirjan mukaan tilana. Välittäjältä jäi kuitenkin kertomatta se, että kiinteistö sijaitsee sitovan tonttijaon alueella, mikä merkitsee, että tilasta on muodostettava tontti ennen kuin sille voidaan rakentaa. Hyvän välitystavan mukaan välittäjän on kerrottava ostajalle kiinteistönmuodostuksen tilanne ja sen vaikutukset ostajalle. Tämän kertomatta jättäminen on katsottu välittäjän virheeksi, ja vakuutusyhtiö on korvannut vakuutuksesta vahingot, jotka ovat syy-yhteydessä virheeseen. Asiassa on edelleen riitaista, miltä osin rakennuskustannusten nousua koskeva vaatimus on syy-yhteydessä siihen, ettei välittäjä kertonut tilan sijaitsevan sitovan tonttijaon alueella.

Vahingon ja virheen syy-yhteys selviää vertaamalla sitä tapahtumankulkua, jossa välittäjä olisi kertonut asiasta, siihen tapahtumankulkuun, joka nyt on tapahtunut. Jos virhettä ei olisi tapahtunut, vaihtoehtoinen tapahtumankulku olisi ollut se, että tontinmuodostusprosessi olisi voitu aloittaa heti kaupan teon jälkeen eikä vasta rakennuslupaa haettaessa, kuten nyt on tapahtunut. Tontinmuodostusprosessiin olisi mennyt kunnalta saadun tiedon mukaan 8–12 kuukautta eli se olisi ollut valmis kesäkuussa 2021 tai viimeistään lokakuussa 2021. Tämä on siis aikaisin ajankohta, jolloin rakentaminen olisi voitu aloittaa, vaikka välittäjä olisi toiminut asiassa virheettömästi. Tontti on rekisteröity 8.3.2022 eli noin puoli vuotta myöhemmin kuin siinä tilanteessa, jossa välittäjän virhettä ei olisi tapahtunut.

Lausuntopyynnössä todetaan, että rakennusurakan alustava kustannusarvio on ollut 687 000 euroa, ja tälle summalle L ja M ovat hakeneet ja saaneet pankilta rahoituksen. Lausuntopyynnön mukaan L ja M joutuvat neuvottelemaan uuden tarjouksen. On kuitenkin huomattava, että projektille ei ollut sovittu sitovaa hintaa tai muuta sellaista tasoa, joka olisi välittäjän virheen johdosta suoraan menetetty. Kustannuslaskelma oli sen sijaan tehty rakentajille esitettyjen alustavien tuntihintoja koskevien arvioiden perusteella. Se seikka, onko rakentaminen sovittu tehtäväksi tuntityönä vai urakkalaskutuksena, vaikuttaa asian arviointiin, koska urakkalaskutuksessa urakoitsija ei voi samalla tavoin sisällyttää kustannusnousua hintoihin kuin tuntilaskutuksessa. Olennainen seikka on toisaalta myös se, ettei työlle myöskään ollut sovittu sitovaa tuntihintaa, vaan urakoitsijalle tehdyt tiedustelut olivat olleet alustavia.

Korvauksenvaatijat ovat laskeneet aiheutuneen vahingon vertaamalla elokuun rakennuskustannuksia vuoden 2021 elokuun hintoihin. Tässä välissä kustannukset ovat tilastokeskuksen mukaan nousseet 8,7 %. Rakentaminen olisi virheettömässäkin tilanteessa voitu aloittaa vasta kesä-lokakuussa 2021, joten vahinkoa laskettaessa ei voida huomioida ennen 2021 syksyä tapahtunutta hintojen nousua. Kustannukset olisivat ennen syksyä eli jo ennen rakentamisen suunniteltuakin aloittamista nousseet 2,83 % verrattuna ennen rakentamista laadittuun kustannusarvioon. Tämä kesän aikana tapahtunut yleinen kustannustason nousu ei ole vahingosta johtuvaa hinnan nousua, vaan olisi muodostunut virheestä riippumatta. Suurin kustannustason nousu on käytettävissä olevien tietojen mukaan tapahtunut rakennusmateriaalien hinnoissa. Se on alkanut keväällä 2021. Välittäjän virhe ei näin ollen ole johtanut siihen, että L ja M olisivat menettäneet jo sovitun edullisemman urakkahinnan.

Vahingosta aiheutunutta kustannusnousua laskettaessa on huomioitava syksyn 2021 ja maaliskuun 2022 välinen aika eli se aika, jonka rakentaminen on välittäjän virheestä johtuen viivästynyt. Syyskuusta 2021 helmikuuhun 2022 hinnan nousu on ollut 0,56 %, mikä on kustannusarvioon suhteutettuna 4 000 euroa. Korvauksenhakijoille on maksettu sovinnollisena korvauksena rakennuskustannusten nousuun liittyen 10 000 euroa eli enemmän kuin kustannukset ovat välittäjän virheestä johtuen tosiasiassa nousseet.

L:n ja M:n kesäkuussa 2022 antaman lausuman mukaan he eivät vielä tuolloinkaan ole voineet aloittaa rakentamista. Kaupungilta saadun tiedon mukaan tontti on kuitenkin rekisteröity jo 8.3.2022. Näin ollen edellä mainitun ajankohdan jälkeen aiheutunut rakentamisen viivästyminen ei ole enää syy-yhteydessä välittäjän virheeseen. Lausumassa todetaan edelleen, ettei mitään rakennustöitä voitu aloittaa ennen kuin oltiin varmoja tontin rekisteröimisen onnistumisesta. Vakuutusyhtiö huomauttaa, että kaupungin maanmittaussihteeri lähetti sähköpostiviestin heti sen jälkeen, kun tilan lohkomis- ja rekisteröintitarve tuli ilmi. Viestissä todetaan muun ohessa, että tontin rekisteröiminen pyritään suorittamaan mahdollisimman sujuvasti. Viestin mukaan ”rakentamisen suunnittelua voi jatkaa ja rakennusvalvontaan olla yhteydessä kuten ennenkin. Rakennusvalvonnassa ollaan yleensä hyvin ymmärtäväisiä, kun odotetaan tontin lohkomista. [Paikannimi] on viimeisen kahden vuoden aikana suoritettu tarkalleen vastaavanlaiset kaupat ja lohkomiset, joissa molemmissa oli rakennuslupa odottamassa. Kaikki sujui oikein hyvin ja mukavasti, joten maanmittaussihteeri on varma siitä, että näin onnistuu myös tässä tapauksessa. Prosessin kaikki eri vaiheet voidaan valmistella hyvissä ajoin, jotta tontin rekisteröinti tapahtuisi mahdollisimman nopealla aikataululla. Prosessin eniten aikaa vievää vaihetta, eli lainhuudon saaminen määräalasta, pyritään myös nopeuttamaan.” Edellä mainitun sähköpostiviestin perusteella rakennustöiden edistämiseen jo kiinteistönmuodostusprosessin aikana ei ole ollut estettä.

Ratkaisusuosituksen pyytäjän lisäkirjelmässä todetaan, että kaupungin rakennusvalvonta on erittäin tiukka, mutta silti heiltä tuli suositus jatkaa projektia. Jos erittäin tiukaksi tunnettu rakennusvalvonta suosittaa jatkamaan projektia, indikoi se vahvasti sitä, ettei tontin lohkomisen ja rekisteröimisen osalta ole odotettavissa ongelmia. Se, että lupien osalta on edelleen haasteita, ei ole syy-yhteydessä välittäjän virheeseen jättää kertomatta tilan rekisteröimättömyydestä.

Yksin se seikka, että odotettu kustannusarvio ei ole toteutunut, ei osoita sitä, että odotusarvoa vastaamaton kustannus on välittäjän virheeseen syy-yhteydessä olevaa vahinkoa. Syy-yhteyttä arvioitaessa on olennaista se, mikä kustannusnousu johtuu välittäjän virheestä ja missä toisaalta taas on kyse odotuksia vastaamattomasta noususta. Välittäjän virhe oli tässä se, ettei hän kertonut ostajille, että myyty tila tuli lohkoa tontiksi/rekisteröidä ennen kuin sille voidaan rakentaa. Tähän virheeseen syy-yhteydessä olevaa vahinkoa on kustannusnousu, joka johtuu siitä, että kiinteistönmuodostusprosessi on kertomatta jättämisen vuoksi viivästynyt. Välittäjä ei olisi voinut toisin toimimallakaan saada tilannetta sellaiseksi, että myyty tila olisi lohkottu ja rekisteröity. Välittäjä ei siten ole vastuussa kaikesta siitä, mikä johtuu tilan rekisteröintitoimista. Tämä prosessi olisi ollut edessä, vaikka välittäjä olisi toiminut täysin moitteettomasti. Prosessia itsessään ei siis voi pitää välittäjästä johtuvana vahinkona.

Välittäjän vastuulla voi olla L:lle ja M:lle aiheutunut vahinko vain siltä osin kuin se aiheutuu siitä, ettei välittäjä kertonut näille tilan lohkomis- ja rekisteröintitoimien tarpeesta. Tila on myyty lokakuussa 2020. Jos välittäjä olisi asiasta kertonut, olisi rekisteröintitoimet voitu aloittaa heti lokakuussa. Tontin rekisteröimättömyys tuli esille elokuussa 2021 ja rekisteröinti valmistui 8.3.2022. Prosessiin meni siis lopulta noin 7 kuukautta. Tontinmuodostamisprosessi olisi virheettömässäkin tilanteessa (eli välittäjästä riippumatta) kestänyt kaupanteosta noin 7 kuukautta eli touko-kesäkuuhun 2021 asti. Välittäjän virheeseen syy-yhteydessä olevaa vahinkoa on siten se kustannusnousu, joka on aiheutunut kesäkuun 2021 ja maaliskuun 2022 välillä.

Kuten todettu, tontin rekisteröinti on saatu päätökseen 8.3.2022. Rakentamisen viivästyminen tämän jälkeen ei voi johtua välittäjän toiminnasta. Rakentamisen kustannustason nousu on luonnollisesti ikävä asia ja se on aiheuttanut L:lle ja M:lle kustannusta, jota he eivät olleet osanneet odottaa. Odotettua korkeampi kustannustaso ei kuitenkaan johdu välittäjästä muutoin kuin em. kappaleessa esitetyllä tavalla.

Vahingosta on korvattu kiinteistönmuodostamisesta johtuvat lunastuskustannukset ja muut ns. suorat kulut, yhteensä 11 245 euroa. Vakuutuksenottaja on lisäksi maksanut tähän liittyen omavastuuosuuden 1 000 euroa. Korvattu kiinteistön lunastus on myös kasvattanut korvauksenvaatijoiden omistaman kiinteistön kokoa. Nämä vakuutuksesta maksetut kustannukset eivät ole myöskään sellaisia, jotka johtuvat välittäjän virheestä, vaan olisivat tulleet korvauksen vaatijoiden suoritettavaksi välittäjän virheestä huolimatta. Asiassa olisi siis voinut päätyä näiden kustannusten osalta myös sellaiseen tulkintaan, etteivät ne ole syy-yhteydessä välittäjän virheeseen eivätkä siten korvattavaa vahinkoa. Aiheutuneen vahingon määrää arvioitaessa on huomioon otettava lisäksi se, että myyjät ovat korvanneet samaan virheeseen ja vahinkoon liittyen korvauksen vaatijoille 20 000 euroa. L ja M ovat saaneet välittäjän virheen perusteella korvauksia yhteensä 22 245,00 euroa (mukaan lukien välittäjän omavastuu 1 000 euroa). Korvaukset sisältävät muun muassa lunastuskustannuksen, jolla L:n ja M:n kiinteistöön on liitetty oma ranta. Tilassa, jonka L ja M ostivat, ei ollut omaa rantaa, vaan siihen oli käyttöoikeus. Oma ranta nostaa kiinteistön arvoa. Vaikka kiinteistöä ei L:n ja M:n toimesta myytäisi, realisoituu kiinteistön luovutus viimeistään perintöoikeudellisen saannon myötä. Tämän vuoksi ei voida katsoa, ettei oma ranta lisäisi kiinteistön arvoa.

L ja M ovat myös esittäneet, että he eivät olisi lainkaan ostaneet kiinteistöä, jos kertomatta jääneet asiat olisivat olleet heidän tiedossaan. Kaupan purku oli kuitenkin ollut puheena sen jälkeen, kun virhe ja sen mahdolliset vaikutukset tulivat ilmi, mutta siihen ei haluttu lähteä. Toisaalta pelkästään se seikka, että kauppaa ei olisi tehty, ei vielä osoita vahinkoa, ellei vastaavaa kiinteistöä olisi ollut saatavilla halvemmin kustannuksin. Näyttötaakka aiheutuneesta vahingosta ja syy-yhteydestä virheen ja vahingon välillä on korvausta vaativalla.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kyse kiinteistönvälittäjän varallisuusvastuuvakuutuksesta maksettavan vahingon määrästä.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Vakuutusehtojen kohdan 3.1 mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutuksenottajan toiselle aiheuttama sellainen taloudellinen vahinko, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon. Edellytyksenä on lisäksi, että vakuutuksenottaja on vakuutuskauden aikana tapahtuneen teon tai laiminlyönnin seurauksena voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta joko toimeksiantajalleen tämän kanssa tekemänsä sopimuksen perusteella tai muulle kuin toimeksiantajalleen voimassa olevan oikeuden mukaan.

Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000)

14 § Vastuu toimeksiantajan vastapuolelle

Toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. –  –

Asian arviointi

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Viimeksi mainitun lain esitöiden mukaan toimeksiantajan vastapuolen oikeus korvaukseen välittäjältä määräytyy sopimusoikeudessa noudatettavien periaatteiden mukaisesti (HE 58/2000 vp, s. 10).

Koska välitysliikkeen ja toimeksiantajan vastapuolen väliseen suhteeseen sovelletaan sopimusoikeudellisia periaatteita, vahingonkorvausta voidaan arvioida positiivisen sopimusedun mukaisen vahingonkorvauksen tapaan.  Vahingonkorvauksen tarkoituksena on asettaa ostaja siihen asemaan, jossa hän olisi ollut, jos välittäjä olisi toiminut velvollisuuksiensa mukaisesti. Vahingonkorvauksen edellytyksenä on se, että teon ja syntyneen vahingon välillä on syy-yhteys. Syy-yhteyttä voidaan arvioida tarkastelemalla, mitä olisi tapahtunut, jos vahinkoa aiheuttanutta tekoa tai laiminlyöntiä ei olisi tapahtunut.

Tapauksessa L ja M ovat ostaneet kiinteistön 8.10.2020 päivätyllä kauppakirjalla, ja he ovat kaupanteon jälkeen ryhtyneet suunnittelemaan kiinteistölle vapaa- ajan asuntoa. L ja M ovat tehneet arkkitehtitoimiston kanssa toimeksiannon päärakennuksen, saunarakennuksen ja yhden talousrakennuksen suunnittelemisesta. Lisäksi he ovat hankkineet urakoitsijan toteuttamaan arkkitehdin suunnittelemat rakennukset. Rakentaminen oli sovittu aloitettavaksi syyskuussa 2021 ja rakentamisen kestoksi oli arvioitu yhdeksän kuukautta. Rakennusluvan hakemisen jälkeen on kuitenkin selvinnyt, että kiinteistö ei ole asemakaavan mukainen ja että sen osalta tulee suoritettavaksi tonttijako sekä lohkominen. Kiinteistön saattaminen asemakaavan mukaiseksi edellytti lisäksi rantakaistaleen lunastamista toisesta kiinteistöstä. Kiinteistön tonttijako hyväksyttiin 22.9.2021, ja tontti rekisteröitiin 8.3.2022.

L ja M ovat vaatineet korvattavaksi 59 769,00 euroa rakentamisen kustannusten noususta. Vaatimus on laskettu lisäämällä alkuperäiseen kustannusarvioon (687 000 euroa) 8,7 %, mikä prosentti on Tilastokeskuksen arvio rakennuskustannusten noususta vuoden 2021 elokuussa verrattuna edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan. L:n ja M:n rakennusprojektille ei ollut sovittu sitovaa hintaa, vaan kustannuslaskelma on tehty rakentajille esitettyjen alustavien tuntihintoja koskevien arvioiden perusteella. Rakentaminen oli sovittu tehtäväksi tuntityönä. Asiakkaan mukaan suurin osa materiaaleista olisi saatu ostettua ennen suuria hintapiikkejä. Lisäksi Vakuutuslautakunta lähtee siitä, että rakentamisen työtä koskevat sopimukset solmitaan yleensä hankkeen alkuvaiheessa, eikä hankkeen aikana tapahtunut mahdollinen yleisen hintatason nousu siten vaikuta jo alkaneen hankkeen kustannuksiin.

Asiakkaan kirjelmän mukaan rakentamista ei ole päästy aloittamaan vielä kesäkuussa 2022, koska rakennuslupaa ei ole saatu. Lautakunta pitää perusteltuna sitä, ettei rakentamista ole aloitettu ennen kuin lupa on saatu. Lautakunnalle ei ole toimitettu tietoa siitä, milloin rakentaminen on tosiasiassa alkanut. Koska tontti on rekisteröity maaliskuussa 2022 ja rakennuslupaa on voitu hakea välittömästi sen jälkeen, lautakunta katsoo, että rakentaminen on päästy aloittamaan kesällä 2022. Tämä tarkoittaa sitä, että jos rakentaminen kestää yhdeksän kuukautta, rakennusprojekti on edelleen kesken tammikuussa 2023. Siten tietoa siitä, kuinka paljon rakennusprojekti tulee tosiasiassa maksamaan, ei ole saatavilla. Tiedon puuttuessa Vakuutuslautakunta arvioi vahingonkorvauksen määrän oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 2 §:n 3 momentin nojalla.

Vahingosta aiheutunutta kustannusnousua laskettaessa on huomioitava se aika, jonka rakentaminen on välittäjän virheestä johtuen viivästynyt. Asiakas oli hakenut kohteelle rakennuslupaa kesäkuussa 2021, ja rakentamisen oli tarkoitus alkaa syyskuussa 2021.

Vakuutuslautakunta ottaa arviointinsa lähtökohdaksi sen, että rakentaminen olisi ilman välittäjän virhettä voinut suunnitelmien mukaan alkaa syyskuussa 2021, mutta välittäjän virheen vuoksi rakentaminen on voinut alkaa vasta heinäkuussa 2022. Vakuutuslautakunta katsoo, että arvioitaessa rakentamisen viivästymisestä aiheutunutta rakennuskustannusten nousua on arvioitava syyskuun 2021 ja heinäkuun 2022 välistä kustannusten nousua.

Rakennuskustannukset ovat Tilastokeskuksen mukaan nousseet syyskuussa 2021 0,7 % elokuuhun nähden ja lokakuussa 0,4 % syyskuuhun nähden. Kustannukset ovat nousseet marraskuussa 2021 0,3 % lokakuuhun nähden ja joulukuussa 0,3 % marraskuuhun nähden. Rakennuskustannukset ovat tammikuussa 2022 laskeneet 0,1 % joulukuuhun 2021 nähden, minkä jälkeen kustannukset ovat nousseet helmikuussa 0,6 % tammikuuhun nähden, maaliskuussa 0,2 % helmikuuhun nähden, huhtikuussa 2,3 % maaliskuuhun nähden, toukokuussa 0,2 % huhtikuuhun nähden, kesäkuussa 1,2 % toukokuuhun nähden ja heinäkuussa 0,2 % kesäkuuhun nähden. Tilastokeskuksen mukaan rakennuskustannusten nousua on syyskuun 2021 ja heinäkuun 2022 välillä tullut noin 39 600 euroa.

Vakuutusyhtiö on korvannut asiakkaalle 10 000 euroa rakennuskustannusten noususta aiheutunutta vahinkoa. Ostajat ovat lisäksi vaatineet kiinteistön myyjältä hinnanalennusta/vahingonkorvausta kiinteistössä olleen vallintavirheen vuoksi. Myyjä ja ostajat ovat tehneet 12.5.2022 päivätyn sovintosopimuksen, jossa todetaan myyjän maksavan ostajille kertakaikkisena korvauksena 20 000 euroa. Sovintosopimuksessa ei ole otettu kantaa, mihin korvaus kohdistuu. Vakuutusyhtiö on korvannut asiakkaalle kiinteistön muodostamisprosessista aiheutuneet kustannukset, joilla kiinteistö on saatettu siihen tilaan, jolla L ja M luulivat sen ostaneensa. Näin ollen myyjän asiakkaalle maksama 20 000 euron korvaussumman ei voida katsoa kohdistuvan niihin kustannuksiin, joilla kiinteistö on saatettu sopimuksen mukaiseksi. Asiakas L on lisäksi sähköpostiviestissään (13.5.2022) vakuutusyhtiölle todennut, että kyseessä on ”yhteisvastuullinen korvausvastuu rakennuskustannusten noususta”.

Vakuutuslautakunta toteaa, että vahingonkorvausta koskee yleinen vahingonkorvausoikeudellinen rikastumiskiellon periaate. Sen mukaan vahingonkärsijä ei saa korvauksen vuoksi päästä parempaan asemaan kuin missä hän olisi ollut, jos vahinkoa ei olisi lainkaan tapahtunut. Vakuutuslautakunta katsoo, että myyjän maksama 20 000 euron korvaus on otettava huomioon rakennuskustannusten noususta maksettavassa kokonaiskorvausmäärässä. Siten asiakas on saanut 30 000 euroa korvausta rakennuskustannusten noususta.

Tilastokeskuksen rakennuskustannusten nousua kuvaavan indeksin mukaan asiakkaalle mahdollisesti aiheutunut vahinko olisi noin 39 600 euron suuruinen. Vakuutuslautakunnalle ei toimitettu sellaisia asiakirjoja, kuten asiakkaan ja urakoitsijan välisiä sopimuksia, joista kävisi ilmi kyseisessä rakennusprojektissa viivästyksestä aiheutunut todellinen vahinko. Vakuutuslautakunta katsoo kuitenkin Tilastokeskuksen rakennuskustannusindeksin perusteella, että asiakkaalle tulisi korvata vielä 9 600 euroa rakennuskustannusten noususta aiheutunutta vahinkoa. Tätä suuremmasta vahingosta ei ole esitetty lautakunnalle riittävää näyttöä.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö korvaa asiakkaalle rakennuskustannusten noususta aiheutuneesta vahingosta aiemmin korvatun vahingon lisäksi 9 600,00 euroa.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros                                               
Sihteeri  Luukkonen Yli-Rahnasto

Jäsenet

Haapasaari
Karimäki
Korpiola
Koskinen

Tulosta

Pystyäksesi käyttämään chattia on teidän hyväksyttävä markkinointievästeet

Muuta evästeasetuksia