Tapahtumatiedot

Asunto-osakeyhtiön huoneistossa 21 oli havaittu illalla 8.2.2019, että työhuoneen katosta tippui vettä. Vesi oli peräisin huoneiston yläpuoliselta kattoterassilta, jonka vedenpoistoputki oli jäätynyt. Huoltoyhtiö S Oy:n päivystäjä oli käynyt levittämässä putken läheisyyteen jäänsulatusainetta ja varmistanut, että vesi oli alkanut valua putkeen. Asunto-osakeyhtiön edustajien käydessä paikalla seuraavana aamuna poistoputki oli ollut edelleen jäässä. Putki oli sulatettu kuumalla vedellä. Vahinkotarkastusraportin 14.2.2019 mukaan jäätynyt poistoputki oli padottanut vettä. Vesi oli päässyt rakenteen sisään kattoterassin vedeneristeessä olleesta epätiiveyskohdasta, jonka sijainti ei ollut selvinnyt. Julkisivussa oli todettu kosteusjälkiä lähes koko rakennuksen korkeudelta.

Asunto-osakeyhtiö vaati K Oy:tä, johon S Oy oli sulautunut 31.3.2019, korvaamaan vahingon. Asunto-osakeyhtiön mukaan vedenpoistoputken lämmityskaapelista oli tehty S Oy:lle huoltopyyntö jo 29.8.2018. S Oy:tä oli uudelleen pyydetty varmistamaan lämmityksen toiminta 31.1.2019, koska syöksytorvi oli ollut jäässä. S Oy:n tehtäviin oli huoltosopimuksen mukaan kuulunut myös lumenpoisto kattoterassilta. Asunto-osakeyhtiön edustaja oli ilmoittanut 7.2.2019 puhelimitse S Oy:n päivystäjälle syöksytorven olleen edelleen tukossa, ja että vesi oli valunut pitkin rakennuksen julkisivua. Asunto-osakeyhtiö katsoi vesivahingon aiheutuneen siitä, ettei S Oy ollut huolehtinut vedenpoistoputkeen asennetun lämmityskaapelin kunnossa pidosta, terassin lumitilanteen seurannasta ja lumen poistosta huoltovelvoitteensa mukaisesti.

K Oy haki vaatimuksen johdosta korvausta toiminnan vastuuvakuutuksestaan.

Vakuutusyhtiö kieltäytyi korvaamasta vahinkoa päätöksellään 27.12.2019 vedoten siihen, ettei S Oy ollut ollut vakuutettuna K Oy:n vastuuvakuutuksessa. Päätöksessään 14.4.2020 vakuutusyhtiö lausui, että vahingon tuli olla seurausta vakuutuksenottajan moitittavasta menettelystä. Yhtiö vetosi vahinkotarkastusraporttiin sekä huoltosopimukseen, jossa kattoterassin lumenpoiston tarvetta ei ollut tarkemmin määritelty. Veden valuminen rakennuksen seinälle oli johtunut poistoputken toteutustavasta eikä kiinteistönhuollon toiminnasta. Huoneiston vesivahinko oli johtunut terassin vedeneristyksen puutteellisuudesta. S Oy:n moitittavaa menettelyä ei ollut osoitettu. Päätöksessä 7.9.2020 vakuutusyhtiö vetosi siihen, että tarkastusraportin valokuvien perusteella lumen ja jään määrä kattoterassilla oli ollut vähäinen. Irtovettä tai huoltosopimuksen mukaisia toimia edellyttänyttä vaaraa aiheuttanutta lumimassaa ei ollut havaittavissa. Päivystystyö 8.2.2019 oli tehty asianmukaisesti. S Oy ei ollut voinut ennakoida kattoterassin vesieristeen vuotokohtaa eikä veden pääsyä poistoputkesta rakennuksen seinälle. Siten vahinko ei ollut syy-yhteydessä huoltoyhtiön toimintaan.

Asiakkaan valitus

Asunto-osakeyhtiö on pyytänyt lautakunnan ratkaisusuositusta siitä, oliko vakuutusyhtiön tulkinta S Oy:n tuottamuksesta ja vastuuvahingon korvattavuudesta vakuutusehtojen ja vahingonkorvausoikeuden mukainen.

Lisäkirjelmässään 24.8.2022 asunto-osakeyhtiö on vedonnut edustajansa syksyllä 2018 huoltoyhtiölle tekemiin kahteen huoltopyyntöön. Niistä ensimmäinen 29.8.2018 oli koskenut kattoterassin syöksytorven saattolämmityksen toimimattomuutta ja toinen 17.9.2018 edustajan asunnon kylpyhuoneen toimimatonta lattalämmitystä. Sähköliike V Oy oli 18.9.2018 korjannut kylpyhuoneen lattialämmityksen, mutta kattoterassin syöksytorven saattolämmityksen tarkastus ja korjaus oli jäänyt tekemättä ja aiheuttanut myöhemmän vahingon.

Huoltoyhtiö oli antanut toistuvasti ymmärtää, että syöksytorven saattolämmityksen vika korjattaisiin tai oli jo korjattu, joten muita vahinkoa estäviä korjaustoimia ei ollut käynnistetty. Sittemmin toisen sähköliikkeen selvityksessä oli ilmennyt, että lämmityskaapelissa oli ollut oikosulku. Jos 29.8.2018 tehty huoltopyyntö olisi hoidettu asianmukaisesti, vika olisi havaittu ja korjattu eikä vahinkoa olisi tapahtunut.

Umpeen jäätynyttä syöksytorvea ei myöskään ollut sulatettu asianmukaisesti, vaikka siitä oli tehty useita huoltopyyntöjä. Syöksytorvi oli ollut jäässä useiden metrien matkalta myös alapäästään. Huoltomiehen piti tietää, ettei pelkkä jäänsulatusaineen levittäminen kattoterassille sadevesien poistoputken läheisyyteen voinut sulattaa koko syöksytorvea. Loskainen sulamisvesi oli tihkunut vähitellen kattoterassilta alaspäin. Umpeen jäätynyt putki oli estänyt veden valumisen ja kun tilanne oli pitkittynyt ja vettä kertynyt terassille enemmän, vesi oli alkanut tihkua syöksytorven saumoista ja valunut rakenteisiin.

Huoltoyhtiö oli tiennyt tai sen olisi pitänyt tietää, että ellei saattolämmitys toiminut ja syöksytorvi jäätyi umpeen, sulamisvedet eivät päässeet valumaan normaalisti alas. Putken tukkeutuessa riski siitä, että sulamisvesi tihkui myös talon rakenteisiin oli ollut ennalta-arvattava ja ilmeinen. Terassille kertynyt lumikuorma oli ollut merkittävä. Hätätyönä tehtävä lumenpoisto oli ollut vahingon jo tapahduttua tarpeen. Esittämillään perusteilla asunto-osakeyhtiö on katsonut K Oy:n olevan korvausvastuussa 8.2.2019 syntyneestä vesivahingosta, joka oli ollut huoltoyhtiön useiden laiminlyöntien ennalta-arvattava seuraus.

Asunto-osakeyhtiö on lisäkirjelmässään 2.2.2023 vedonnut siihen, että se oli tilannut vahingon jälkeen P Oy:n tarkastamaan syöksytorven kunnon ja asentamaan siihen toimivan saattolämmityksen. P Oy:n 3.12.2019 antaman selvityksen mukaan lämmityskaapeli oli ollut oikosulussa ja toimimaton. Lisäksi kaapeli oli kytketty irti pinta-jakorasialta. P Oy:n lausunto osoitti, että saattolämmitys oli vesivahingon tapahtuessa 8.2.2019 ollut vastoin K Oy:n väittämää korjaamatta ja toimimaton.

Sähköliike V Oy:n 24.10.2018 päivätyn laskun mukaan oli korjattu asuinhuoneiston lattialämmitys. Laskussa oli listattu yksityiskohtaisesti asunnossa tehdyt toimenpiteet ja varaosat, mutta siinä ei mainittu saattolämmityskaapelin mittausta. Väite kattoterassin saattolämmityksen korjauksesta samalla käynnillä ei siten ollut totta, eikä K Oy ollut esittänyt asiasta todistetta tai selvitystä. Asunto-osakeyhtiölle ei ollut tullut V Oy:ltä laskua kattoterassin saattolämmityksen tarkastamisesta. Viimeisin huomautus kattoterassin syöksytorven jäätymisestä oli esitetty huoltoyhtiön työnjohtajalle viikkoa ennen vesivahinkoa sähköpostiviestissä 31.1.2019. Tiedusteluun ei ollut saatu vastausta eikä saattolämmitystä ollut vieläkään korjattu.

Lisäkirjelmässä 7.9.2023 asunto-osakeyhtiö on vedonnut huoltomiehen ennen vahingon ilmenemistä 8.2.2019 lähettämään tekstiviestiin, jonka mukaan V Oy olisi ollut tutkimassa lämmityskaapelin toimintaa. Viestistä sai sen käsityksen, että saattolämmityksen turvakytkimen ja termostaatin toimintaa oli tuolloin tutkittu ensimmäistä kertaa, vaikka asia oli pyydetty selvittämään jo 29.8.2018. V Oy:n sähkömiehen myöhempää ilmoitusta huoltotyön suorittamisesta ei voinut pitää luotettavana selvityksenä asiasta.

Lisäkirjelmissään 2.10.2023, 30.10.2023 ja 12.12.2023 asunto-osakeyhtiö on kiistänyt vakuutusyhtiön väitteen kattoterassin poistoputken virheellisestä toteutustavasta. Vastaava toteutus oli alueen rakennuksissa yleinen. Kattoterassi oli alkuperäinen. Rakennus kattoterasseineen ja sadevedenpoistojärjestelmineen oli valmistunut vuonna 1937. Rakennusvirheestä aiheutunut vahinko olisi ilmennyt jo vuosikymmeniä aiemmin. Asunto-osakeyhtiö on toistanut asiassa lausumansa seikat. Oli selvää, että huoltoyhtiön olisi pitänyt varmistaa saattolämmityskaapelin toiminta viimeistään tammikuussa 2019 asunto-osakeyhtiön tiedusteltua asiaa erikseen huoltoyhtiön työnjohtajalta.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö on kiistänyt asunto-osakeyhtiön vaatimuksen vedoten siihen, ettei korvausta vastuuvakuutuksesta tullut suorittaa korvausperusteiden eli vakuutuksenottajan tuottamuksen ja vakuutuksenottajan menettelyn ja vahingon välisen syy-yhteyden puuttuessa. Näyttötaakka syy-yhteydestä kuului voimassaolevan oikeuden mukaan vahinkoa kärsineelle.

Perusteluinaan vakuutusyhtiö on toistanut korvauspäätöksissään lausumansa seikat. K Oy (aiemmin S Oy) ei ollut huoltosopimuksessa sitoutunut sopimusvelvoitteita laajempiin vastuisiin. Huoltosopimuksen mukaan kattojen lumi- ja jäätilannetta tuli tarkkailla ja valvoa työaikana ja muutoin kiinteistökäyntien yhteydessä, ja ilmoittaa, jos katolle kertynyt lumi ja jää saattoi aiheuttaa vaaratilanteita. Sopimuksen liitteen mukaan tehtävänä oli lumenpoisto taloyhtiön yläterassilta ja tuuletusparvekkeilta tarvittaessa. K Oy ei ollut sitoutunut huolehtimaan siitä, ettei kattoterassille kertynyt lainkaan lunta tai jäätä.

K Oy oli päivystystyönä 8.2.2019 levittänyt jäänsulatusainetta ja varmistanut, että sulamisvedet valuivat putkeen. Tarkastusraportin valokuvasta ilmeni, että lumen ja jään määrä kattoterassilla oli ollut vähäinen eikä irtovettä tai vaaraa aiheuttanutta jää- tai lumimassaa näkynyt. Kattoterassin sadevesien poistojärjestelmän toteutus sulanapitojärjestelmä mukaan lukien ja puutteet vesierityksessä eivät perustaneet huoltoyhtiölle korvausvastuuta. Vakuutusyhtiön mielestä K Oy oli näyttänyt toimineensa huolellisesti täyttäessään sopimuksen mukaisia velvoitteitaan, eikä virheitä tai laiminlyöntejä ollut tapahtunut.

Syy-yhteyden arviointiin vaikutti se, oliko vahingon aiheutuminen objektiivisesti arvioituna tietyn toiminnan tai laiminlyönnin ennalta-arvattava seuraus. Tuli ottaa huomioon, mitä sopimuskumppani tiesi ja hänen olisi pitänyt tietää. Vakuutusyhtiön mielestä K Oy ei ollut voinut ennakoida kattoterassin vesieristeen vuotokohtaa ja sitä, ettei katto ollut vedenpitävä. K Oy ei myöskään ollut voinut ennakoida, että vesi valui poistoputkesta seinälle. Terassi tuli toteuttaa niin, että se kesti lumi- ja vesisateen sekä seisovan veden siltä osin kuin se oli vesieristetty, ja sadevesien poistojärjestelmä niin, ettei vesi valunut rakennuksen ulkoseinään. Vahingon syynä on siten ollut rakenteiden puutteellisuus eikä K Oy:n toiminta. Vahinko ei ollut riittävän läheisessä ja kiinteässä syy-yhteydessä K Oy:n toimintaan.

Vakuutusyhtiö on lausunut lisävastineessaan 21.9.2023, ettei K Oy ollut tuottamuksensa perusteella vastuussa muiden yritysten mahdollisista asennus- tai työvirheistä. K Oy oli saanut V Oy:n edustajalta sähköpostitse kuittauksen, että V Oy oli käynyt kohteessa tarkistamassa säätölämmityskaapelin toimivuuden. K Oy:llä ei ollut aihetta kyseenalaistaa sitä. K Oy oli toiminut huolellisesti tilaamalla V Oy:n paikalle saatuaan ilmoituksen saattolämmityskaapelista. Vakuutusyhtiön mielestä ei ollut syytä kyseenalaistaa V Oy:n sähköpostikuittausta.

Lisävastineissaan 18.10.2023 ja 20.11.2023 vakuutusyhtiö on toistanut asiassa lausumansa todeten olennaiseksi sen, että vahinko oli yhtiön aiemmin lausumin tavoin johtunut rakennusvirheestä. Siten sähkömiehen tilaamisella paikalle ei ollut merkitystä asian ratkaisemisen kannalta.

Välitoimi

Vakuutuslautakunta on vakuutussopimuslain 68 §:n 2 momentin mukaisesti varannut K Oy:lle tilaisuuden esittää oma kantansa asiasta. K Oy on kirjelmissään 28.12.2022 ja 12.5.2023 kiistänyt korvausvelvollisuutensa ja lausunut vahingon olleen seurausta rakennuksen rakenteiden puutteellisuuksista. Kyse ei ollut sen tuottamuksellisesta menettelystä tai huoltosopimuksen mukaisten velvollisuuksien laiminlyönnistä. Väite siitä, ettei taloyhtiön ilmoitukseen kattoterassin saattolämmityksen toimimattomuudesta olisi asianmukaisesti reagoitu, oli virheellinen. V Oy oli 8.10.2019 vahvistanut K Oy:lle käyneensä mittaamassa kattoterassin syöksytorven saattolämmityskaapelin ja asuinhuoneiston kylpyhuoneen lattialämmityksen toimivuuden samalla käynnillä. Käynnin perusteella V Oy oli todennut K Oy:lle saattolämmityskaapelin toimineen normaalisti.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kyse siitä, onko vakuutusyhtiö velvollinen korvaamaan kiinteistönhuoltotoimintaa harjoittavalle K Oy:lle myöntämästään toiminnan vastuuvakuutuksesta asunto-osakeyhtiön rakennukselle aiheutuneen vesivahingon korjauskustannuksia sen perusteella, että vesivahinko olisi johtunut K Oy:n laiminlyönnistä rakennuksen kattoterassin vedenpoistoputken huollossa ja toiminnan varmistamisessa.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Kysymyksessä olevaan toiminnan vastuuvakuutukseen sovellettavien 1.1.2019 alkaen voimassa olleiden vakuutusehtojen kohdan 1.1 mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutuskirjassa mainitussa toiminnassa toiselle aiheutetut henkilö- ja esinevahingot, jotka todetaan vakuutuskauden aikana vakuutuksen voimassaoloalueella ja joista vakuutuksenottaja on voimassaolevan oikeuden mukaan korvausvastuussa.

Asian arviointi

Toiminnan vastuuvakuutuksesta korvataan vakuutusehtojen mukaan sellaisia vahinkoja, joista vakuutuksenottaja on voimassa olevan oikeuden mukaan vahingonkorvausvastuussa. Pääsääntöisesti vahingonkorvausvelvollisuuden aiheuttaa vain tuottamuksellisesti tai tahallisesti aiheutettu vahinko. Tuottamuksella tarkoitetaan kulloinkin kysymyksessä olevassa tilanteessa tai tehtävässä vaadittavan huolellisuuden laiminlyömistä.

Tässä tapauksessa vahinko on aiheutunut kiinteistönhuoltoyhtiön ja vahinkoa kärsineen asunto-osakeyhtiön välisessä sopimussuhteessa, jonka sisältönä ovat olleet kiinteistönhuoltoyhtiön asunto-osakeyhtiölle tarjoamat huoltosopimuksessa tarkemmin määritellyt kiinteistönhoitotoimet. Lautakunnan käsityksen mukaan asiassa on riidatonta, että tarvittava lumenpoisto asunto-osakeyhtiön rakennuksen kattoterassilta sekä kattoterassin vedenpoistoputken puhtaanapito olivat sopimuksen mukaan kuuluneet huoltoyhtiön tehtäviin. Käytettävissään olevan asiakirjaselvityksen perusteella lautakunta katsoo myös selvitetyksi, että asunto-osakeyhtiön rakennuksessa 8.2.2019 havaitun vesivahingon aiheuttajana on ollut kattoterassille padottunut sulamisvesi. Näissä olosuhteissa kiinteistönhuoltoyhtiön on sopimusosapuolena osoitettava menetelleensä huolellisesti täyttäessään kiinteistönhuollon sopimusvelvoitettaan ja sen on vapautuakseen korvausvastuusta lähtökohtaisesti myös näytettävä vahingon aiheutuneen toimintamahdollisuuksiensa ulkopuolella olleesta syystä.

Lautakunta toteaa, että asunto-osakeyhtiön ja K Oy:n toimittamien selvitysten perusteella on jäänyt epäselväksi, oliko V Oy käynyt asunto-osakeyhtiön edustajan 29.8.2018 kiinteistönhuoltoyhtiölle tekemän huoltopyynnön perusteella tarkastamassa kattoterassin vedenpoistoputken lämmityskaapelin toimintaa vai ei. V Oy:n vesivahingon sattumisen jälkeen K Oy:lle lähettämän tiedon mukaan myös kyseisen lämmityskaapelin toimivuus olisi tarkastettu 18.9.2018.  Asia ei kuitenkaan ilmene V Oy:n asunto-osakeyhtiölle lähettämästä kyseisenä päivänä tehtyjä korjaustoimenpiteitä koskeneesta laskusta.

Lautakunta katsoo, että K Oy:n mahdollisen vahingonkorvausvastuun arvioimisen kannalta on kuitenkin olennaisempaa, että asiakirjojen mukaan asunto-osakeyhtiön edustaja oli ennen vesivahingon ilmenemistä 31.1.2019 ilmoittanut sähköpostilla huoltoyhtiön työnjohtajalle kattoterassin vedenpoistoputken umpeen jäätymisestä ja pyytänyt varmistamaan saattolämmityksen toiminnan. Asunto-osakeyhtiön edustaja oli samassa lumenpoistotyöhön liittyneessä sähköpostissa ilmoittanut myös kattoterasilla olleesta runsaasta lumesta ja sulamisvedestä, joka ei poistoputken jäätymisen vuoksi ollut päässyt terassilta pois. Lautakunnalle toimitetuista asiakirjoista ei ilmene, eikä K Oy ole edes väittänyt, että mainitun pyynnön ja ilmoituksen johdosta olisi ryhdytty toimiin jäätyneen poistoputken avaamiseksi ja lumen poistamiseksi kattoterassilta ennen vesivahingon ilmenemistä 8.2.2019.

Lausumillaan perusteilla Vakuutuslautakunta katsoo huoltoyhtiön laiminlyöneen huoltosopimuksen mukaisia velvoitteitaan hoitaessaan sille sopimusosapuolena kuuluneen ja tilanteen edellyttämän normaalin huolellisuus- ja toimimisvelvollisuutensa, kun se ei ollut ilmoituksen 31.1.2019 saatuaan ryhtynyt toimiin jäätyneen vedenpoistoputken avaamiseksi ja saattolämmityksen toiminnan varmistamiseksi. Lautakunta katsoo, että huoltoyhtiön olisi pitänyt ymmärtää, että vedenpoiston toimimattomuudesta voi aiheutua suunnittelemattomasta veden kerääntymisestä terassille johtuva rakennuksen vesivahingon vaara.

Lautakunta toteaa, että asunto-osakeyhtiö on kuitenkin kiinteistön omistajana aina ensisijaisessa vastuussa rakennuksen rakenteiden asianmukaisesta kunnosta ja kunnossapidosta. Lautakunta on kiinnittänyt huomiota siihen, ettei se, mitä reittiä vettä oli päässyt valumaan terassilta pitkin rakennuksen julkisivua ja myös terassin alapuoliseen huoneistoon, ilmene käytettävissä olevista asiakirjoista. Myöskään terassin vedenpoistoputken ja sen liitäntöjen kunto ei ilmene ei asiakirjosta. Kysymyksessä olevan kaltaisen kattoterassin rakenteelta voidaan lautakunnan näkemyksen mukaan lähtökohtaisesti edellyttää, että rakenne kestää vahinkoa aiheuttamatta myös veden tilapäistä kertymistä terassille. Käytettävissä olevista valokuvista ei ilmene, että terassille kertyneen lumen ja sulamisveden määrä olisi ollut niin huomattava, että vesi olisi voinut valua esimerkiksi terassin reunojen yli.

Viimeksi mainitsemillaan perusteilla lautakunta pitää todennäköisenä, että kiinteistönhuoltoyhtiön laiminlyönnin ohella myös asunto-osakeyhtiön vastuulla olevat syyt ovat vaikuttaneet vahingon syntymiseen. Tämän vuoksi Vakuutuslautakunta katsoo, että K Oy:n vahingonkorvausvastuu ja siten vakuutusyhtiön vastuuvakuutukseen perustuva korvausvastuu rajoittuu puoleen vahingon määrästä.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö käsittelee asian uudelleen ja maksaa K Oy:n vastuuvakuutuksesta vakuutussopimuksen asettamissa rajoissa korvauksena puolet (1/2) asunto-osakeyhtiölle aiheutuneen vesivahingon korjauskustannuksista.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Raulo
Sihteeri Isokoski
Jäsenet:
Jaakkola
Makkula
Rajamäki
Sarpakunnas
Sjögren