Tapahtumatiedot
Asiakkaat hakivat ja saivat pankista yhteensä 160.000 euron luotot vuonna 2012 liittyen hankkeeseensa purkaa vanha hirsirakennus ja siirtää se hankkimalleen tontille kunnostaakseen kohteen itselleen kodiksi. Projektiin liittyen haettiin valmiiksi myös 300.000 euron kiinnitykset, mitkä pantattiin luoton vakuudeksi. Pankki keskeytti luoton noston vuonna 2014 vedoten siihen, ettei hanke ollut edennyt asiakkaiden lupaamassa suhteessa nostettuun luottomäärään ja ettei luoton vakuus ollut siten enää riittävä.
Asiakkaan valitus
Asiakkaat toteavat, että kyseinen rakennushanke ei ollut millään määritelmällä tyypillinen ja että siitä keskusteltiin avoimesti pankin edustajan kanssa, joka ei pitänyt sitä ongelmana ja minkä vuoksi lainasta tehtiin myönteinen päätös. Muut palveluntarjoajat eivät lähteneet hanketta rahoittamaan, mutta pankki oli siis tietoinen kulujen etupainotteisuudesta ja alkuperäisen lainasumman riittämättömyydestä koko projektille. Juuri tämän vuoksi tehtiin lainaneuvottelijan ehdotuksesta 300.000 euron erityispanttaussitoumus, joka turvaisi projektin loppuunsaattamisen senkin jälkeen, kun ensimmäiset luotot olisi käytetty loppuun. Hanketta lähdettiin toteuttamaan siinä uskossa, että rahoitus on kunnossa, vaikka alkuun myönnetty laina ei riittäisikään.
Asiakkaiden mukaan alkuperäisen lainan 160.000 eurolla he olisivat päässeet todella pitkälle rakennushankkeessa ja tämän jälkeen olisivat pystyneet saattamaan projektin loppuun valmista erityispanttaussitoumusta (300.000 euroa) käyttäen. Pankki on toiminut asiassa harhaanjohtavasti myöntäessään rahoituksen ja jättänyt vakuusarvottamatta projektin etenemistä. Asiakkaiden näkemyksen mukaan lainaehdoista ei löydy kohtaa, jonka perusteella pankki voisi keskeyttää rahoituksen sen vuoksi, että alkuperäisessä kustannusarviossa ei ole pysytty.
Asiakkaiden mukaan varsinainen rakentaminen olisi voitu aloittaa vasta kun purku- ja siirtotyöt olisi saatettu loppuun - eli täsmälleen siinä vaiheessa, missä pankki päätti keskeyttää rahoituksen. Tästä syystä kohteen vakuusarvo ei ollut vielä kertynyt työpanosta ja kustannuksia vastaavalla tavalla. Edellä todettu huomioiden lainan peruminen vakuuksien riittämättömyyteen vedoten ei ole asianmukaista, koska pankki oli omalta osaltaan hyväksynyt alkuvaiheessa alimitoitetut lainan vakuudet, eikä velka ollut erääntynyt, velkajärjestelyä ei oltu haettu, eikä velallisilla ollut maksuhäiriömerkintöjä kun rahoitus keskeytettiin.
Asiakkaat tuovat myös esiin, että he olivat täysin riippuvaisia pankin edustajasta sekä hänen kanssaan käydyistä henkilökohtaisista keskusteluista ja että tilanne muuttui täysin siinä vaiheessa, kun hän jäi pois tehtävästään lainaneuvottelijana ja yhteyshenkilönä. Sen jälkeen rahoitus hankkeelle katkaistiin vedoten vakuuksien riittämättömyyteen, vaikka vakuuden osalta mikään ei ollut muuttunut, tai oikeastaan vakuutena olevan tontin arvon voitiin osoittaa olevan alkuperäistä vakuudeksi merkittyä summaa suurempi. Asiakkaat toteavat myös, että pankin suuntaan luoton noston osalta käytännöksi muodostui se, että he ilmoittivat sähköpostitse esityksen ostoerästä, jonka perusteella summa siirrettiin heidän käyttöönsä. Asiakkaat tuovat myös esiin, että iso osa kustannuksista hankkeen alkuvaiheessa oli koko rakennusprojektia koskevia kuten työvälineet ja -laitteet, jotka palvelisivat paitsi käynnissä jo olevia purkutöitä myös rakennuksen pystyttämistä uudella paikalla, eikä nostoja tuolloin millään tavoin kyseenalaistettu.
Pankin päätöksestä keskeyttää hankkeen rahoitus on seurannut merkittävää haittaa sekä taloudellisesti että henkisesti. Hankkeen kesken jääminen on aiheuttanut ylimääräisiä kustannuksia, ylimääräistä työtä sekä uupumusta ja stressiä. Pankki ei missään vaiheessa hyväksynyt vakuudeksi siirrettyä rakennusta tai sen osia. Mikäli asiakkaat olisivat tilanneet valmiin hirsitalopaketin, se olisi kelvannut vakuudeksi, mutta kun on kysymys siirretystä talosta ja sen osista, niin se ei pankille kelvannut.
Asiakkaat vaativat, että nostamatta jääneen lainan osalta (63747,71 eur) maksettu vakuutusmaksu tulee palauttaa korkoineen ja että tontin rakentamisvelvoitteeseen liittyvä sopimussakko 8661,80 eur (tontin kauppahinta 4330,90 eur x 200%) korvataan. Lisäksi he vaativat kertaluontoista korvausta, yhteensä 49500 euroa koostuen hankkeen keskeyttämisestä aiheutuneista haitoista ja kustannuksista (mm vuokrakuluja hirsien ym varastoinnista, rakennusluvasta, sekä elämäntilanteen vaikeutumisista ja henkilökohtaisista kriiseistä).
Pankin vastine
Pankin näkemyksen mukaan sillä on ollut luottosopimuksen ehtoihin perustuva syy keskeyttää luoton myöntäminen asiakkaan toiminnan perusteella ja että se ei ole sopimuksen ehtojen mukaan velvollinen korvaamaan asiakkaiden vaatimia välillisiä vahinkoja.
Pankki toteaa asiakkaiden nostaneen vuosien 2012–2014 välisenä aikana lainaa hanketta varten yhteensä 96.252,29 euroa, joka on asiakkaiden kertoman mukaan käytetty asemarakennuksen kauppahinnan maksuun sekä rakennuksen purku- ja siirtokustannuksiin. Rakennushankkeen alussa asiakkaiden toimittaman kustannuslaskelman mukaan nostetulla lainamäärällä olisi pitänyt kuitenkin olla tehtynä seuraavat työvaiheet: hirsikehikko ja sen siirto, rakennusajan työmaa, kunnallistekniikka, pohjatyöt, katto, ulkoseinät ja muut uudet rakenteet. Koska kyseisiä työvaiheita ei oltu saatu toteutettua jo nostetulla lainamäärällä, on pankki katsonut, ettei hanketta saada toteutettua loppuun nostamatta jääneellä lainamäärällä, koska luotto on nostettu noin 60 prosenttisesti, mutta rakentamisen vaihe oli oleellisesti alhaisempi. Kohteen vakuusasema ei ollut siten nostettuun lainamäärään riittävällä tasolla ja se johtui velallisen toimenpiteistä.
Pankin mukaan pankkikäytännössä on yleistä, että kiinnitys haetaan ja panttaus toteutetaan selvästi käyvän arvon yli, jotta kaikki mahdolliset luoton liitännäiskustannukset, lisälainoitukset ym. vastaavat menot saadaan katettua panttauksella. Velan nostamisen edellytyksenä on ollut muun muassa se, että pankki on vastaanottanut velkaa myönnettäessä sovitun vakuuden. Ehtojen mukaan pankilla on oikeus evätä velan tai sen osan nostaminen, jos ehtojen mukainen erääntymisperuste on olemassa. Ehtojen mukaan velan erääntymisperusteita ovat muun muassa jos velalliset ovat antaneet pankille harhaanjohtavia tietoja, jotka ovat voineet vaikuttaa velan myöntämiseen tai sen ehtoihin tai jos velalliset ovat olennaisesti rikkoneet luottosopimusta. Edelleen myös jos pankki osoittaa, että annettua vakuutta ei voida enää katsoa riittäväksi ja vakuuden arvon aleneminen johtuu velallisen tai pantinantajan toimenpiteistä, velallisen on pankin asettamassa vähintään yhden kuukauden määräajassa ja pankin hyväksymällä tavalla lisättävä vakuutta tai lyhennettävä velkaa pankin kirjallisesti ilmoittamalla määrällä. Muutoin pankki voi kirjallisesti eräännyttää velan takaisinmaksettavaksi. Velan ehtojen pankki ei vastaa velalliselle aiheutuneista mahdollisista välillisistä vahingoista, ellei vahinkoa ole aiheutettu tahallisesti tai törkeästä huolimattomuudesta. Kuluttajansuojalain mukaisen välillisen vahingon määritelmän mukaan välillisenä vahinkona pidetään vahinkoa, joka johtuu muuhun sopimukseen perustuvasta velvoitteesta.
Selvitykset
Valitusta koskevan osapuolten kirjelmöinnin lisäksi lautakunnalle on toimitettu seuraavat asiakirjat:
- pankin kuluttajaluottojen yleiset ehdot, käytössä 24.11.2010-29.12.2014
- asiakkaiden laatima kustannusarvio hankkeestaan 5.6.2012
- kohteen rakennuslupa 6.8.2019
- kohteen rakennuspiirustukset
- pankin lainatarjous 12.6.2012
- erityispanttaussitoumus yleisine ehtoineen
- Finanssialan Keskusliiton ”Tietoja pantinantajalle” -esite
- valmiusastetodistuspohja
- pankin asiakkaiden välistä reklamaatio ja muuta sähköpostikirjeenvaihtoa
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Voidakseen ratkaista osapuolten välisen erimielisyyden Pankkilautakunnan tulee arvioida, onko pankilla ollut esittämillään perusteilla oikeus keskeyttää myöntämänsä luoton nosto. Mikäli näin ei katsota olleen, tulee lautakunnan arvioida vielä siitä asiassa mahdollisesti asiakkaille aiheutunut korvattava vahinko.
Sovellettavat lainkohdat ja sopimusehdot
Osapuolten välisen velkasopimuksen mukaan velan nostamisen edellytyksenä on muun muassa se, että pankki on vastaanottanut velkaa myönnettäessä sovitun vakuuden. Edelleen ehtojen mukaan pankilla on oikeus evätä velan tai sen osan nostaminen, jos velan ehtojen mukainen erääntymisperuste on olemassa.
Velan erääntymisperusteiksi on sopimuksessa määritelty muun muassa 1. velallinen tai joku velallisista on antanut pankille harhaanjohtavia tietoja, jotka ovat voineet vaikuttaa velan myöntämiseen tai sen ehtoihin, 2. velallinen tai joku heistä kuolee, 3. velan vakuutena oleva pantti muutetaan rahaksi, 4. velan vakuutena olevan pantin vakuuttaminen on laiminlyöty, tai velallinen tai joku heistä on olennaisesti rikkonut luottosopimusta.
Edelleen ehtojen mukaan myös, jos pankki osoittaa, että annettua vakuutta ei voida enää katsoa riittäväksi ja vakuuden arvon aleneminen johtuu velallisen tai pantinantajan toimenpiteistä, velallisen on pankin asettamassa vähintään yhden kuukauden määräajassa ja pankin hyväksymällä tavalla lisättävä vakuutta tai lyhennettävä velkaa pankin kirjallisesti ilmoittamalla määrällä. Muutoin pankki voi kirjallisesti eräännyttää velan takaisinmaksettavaksi.
Velan ehtojen mukaan pankki ei vastaa velalliselle aiheutuneista mahdollisista välillisistä vahingoista, ellei vahinkoa ole aiheutettu tahallisesti tai törkeästä huolimattomuudesta. Kuluttajansuojalain mukaisen välillisen vahingon määritelmän mukaan välillisenä vahinkona pidetään vahinkoa, joka johtuu muuhun sopimukseen perustuvasta velvoitteesta.
Asian arviointi
Pankki ei ole vedonnut asiassa varsinaiseen luoton erääntymisperusteeseen, vaan on katsonut asiakkaiden antaneen vääriä tietoja sekä heidän toimiensa johtaneen luoton vakuusvajeeseen. Asiakkaiden mukaan he eivät ole antaneet harhaanjohtavia tietoja tai muutoin laiminlyöneet velvoitteitaan. Pankin väittämä vakuuden riittämättömyys ei ole johtunut heidän toimistaan, vaan pankin muuttuneesta tulkinnasta ja päätöksestä.
Selvyyden vuoksi lautakunta toteaa, että erilaisissa rakentamishankkeissa on varsin tavanomaista, että hanke ei etene täysin suunnitellusti tai kustannusarvio ylittyy ja minkä johdosta esimerkiksi hankkeesta etukäteen laaditun aikataulun tai kustannusten ylittymistä ei voida vielä sellaisenaan suoraan pitää mahdollisesti luottosopimuksessa mainittuna luoton erääntymisperusteena. Lautakunta kiinnittää huomiota myös siihen, että pankki ei ole kiistänyt asiakkaiden esittämää luoton lisänostojen osalta syntynyttä toimintatapaa, jonka mukaan he saivat luottoa käyttöönsä pelkän oman ilmoituksensa perusteella.
Asiasta saadun selvityksen perusteella luottosopimuksen mukaan lainan nostoa ei ollut sidottu etukäteen tiettyyn aikatauluun tai valmiusasteeseen. Lainannoston keskeyttämisen hetkellä luotto oli normaalisti hoidossa, minkä lisäksi nostetut varat oli käytetty hankkeeseen liittyneisiin kustannuksiin. Mainittujen seikkojen perusteella asiakkaan ei siten voida katsoa pankin esittämän mukaisesti omilla toimillaan alentaneen vakuuden arvoa. Lautakunnalle toimitetusta aineistosta ei myöskään ilmene, että pankki olisi kirjallisesti irtisanonut lainan tai vaatinut lisää vakuuksia, vaan ainoastaan keskeyttänyt myönnetyn luoton lisänostot.
Edellä todetun perusteella lautakunta katsoo, ettei pankilla ole ollut sopimuksen mukaista oikeutta evätä jo myöntämänsä luoton lisänostoja.
Asiassa aiheutunut vahinko
Asiakkaat ovat vaatineet pankin toimien johdosta korvattavaksi nostamatta jääneen loppulainan osalta (63.747,71 euroa) maksamaansa vakuutusmaksua korkoineen, tontin rakentamisvelvoitteeseen liittynyttä sopimussakkoa (8.661,80 euroa) sekä lisäksi kertaluontoista korvausta, yhteensä 49.500 euroa (hankkeen keskeyttämisestä aiheutuneista haitoista ja kustannuksista sisältäen muun muassa vuokrakuluja hirsien ym varastoinnista, rakennusluvasta, sekä elämäntilanteen vaikeutumisista ja henkilökohtaisista kriiseistä). Pankki on kiistänyt esitetyt vaatimukset välillisinä vahinkoina, joita se ei ole luottosopimuksen mukaisesti velvollinen korvaamaan.
Lautakunta toteaa, että asiakkaat ovat tapauksessa maksaneet vakuutusmaksua koko heille myönnetyn määrän mukaisesta luotosta, mutta ovat saaneet käyttöönsä siitä pankin virheellisenä pidettävien toimien johdosta kuitenkin vain osan. Nostamatta jääneen luoton osalta maksetussa vakuutusmaksussa on kyse vahingosta, joka on sekä syy-yhteydessä pankin toimiin että myös ollut sen ennakoitavissa. Vaikka asiakkaat ovat esittäneet myös muita korvausvaateita asiassa pankin toimista johtuen, eivät ne ole luonteeltaan sellaisia, että ne olisivat pankin korvausvastuun syntymiseksi vaadittavassa syy-yhteydessä ja ennalta-arvattavia.
Lopputulos
Pankkilautakunta suosittaa, että pankki palauttaa asiakkaiden nostamatta jääneen luoton osalta maksaman vakuutusmaksun eli 5.429,81 euroa sekä maksaa kyseiselle summalle viivästyskorkoa korkolain (633/1982) mukaisesti siitä ajankohdasta, jolloin 30 päivää oli kulunut asiakkaiden pankille 13.8.2021 tekemän reklamaation vastaanottamisesta varojen palautukseen asti.
Pankkilautakunta oli yksimielinen.
PANKKILAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Sillanpää
Sihteeri Sainio
Jäsenet:
Ahlroth
Atrila
Laine
Tervonen