Tapahtumatiedot

Selvityksen mukaan vakuutuksenottaja K Oy:n haltuun annettu taloyhtiön yleisavain katosi työmaalla 22.7.2021 aamupäivän aikana. Yleisavain oli tippunut vakuutuksenottajan työntekijän taskusta työmaalle, eikä avainta laajoista etsinnöistä huolimatta löydetty. Kun avainta ei ollut 23.7.2021 mennessä löydetty, vakuutuksenottaja pyysi isännöitsijää teetättämään lukkojen sarjoituksen. Väliaikainen sarjoitus oli aloitettu C Oy:n toimesta 29.7.2021 ja työ oli saatu päätökseen 3.8.2021. Vakuutuksenottaja K Oy oli vartioinut kohdetta 22.7. - 5.8.2021. K Oy haki korvausta vahingosta toiminnan vastuuvakuutuksestaan.

Vakuutusyhtiö hyväksyi päätöksellään 29.9.2021 vahingon korvattavaksi K Oy:n vastuuvakuutuksesta. Päätöksellään 12.1.2023 vakuutusyhtiö hyväksyi lukkojen väliaikaisen sarjoituksen korvattavaksi ja maksoi korvausta välttämättömiksi ja tarpeellisiksi katsomistaan vartiointikustannuksista vartioinnin ajalta. Vakuutusyhtiön mukaan K Oy:n työntekijöiden suorittamasta vartiointityöstä oli voinut aiheutua korvattavia kustannuksia korkeintaan siihen määrään, joka olisi maksettu vastaavalta ajalta palkkana vartiointialan työntekijöille. Lukkojen lopullisen sarjoituksen kustannusten osalta vakuutusyhtiö katsoi, että välitön vahingon uhka oli poistettu sarjoittamalla lukot väliaikaisesti ja poistamalla yleisavain käytöstä. Lopullisessa sarjoituksessa ei siten ollut enää kyse avaimien väärinkäytön estämiseksi tarpeellisesta toimenpiteestä, joten kyse ei siltä osin ollut vakuutusehtojen kohdan 5.2.17 mukaan korvattavasta kustannuksesta.

Asiakkaan vaatimukset ja palveluntarjoajan kanta

K Oy on pyytänyt ratkaisusuositusta vahingon korvaamisesta vastuuvakuutuksestaan. K Oy on lausunut, että avaimen kadottua taloyhtiön pihapiiriin vartiointi oli tullut järjestää ja K Oy oli pyytänyt tarjouksia vartiointiliikkeiltä. Vain yksi vartiointiliike olisi ehtinyt suorittaa vartioinnin, mutta veloitus olisi ollut huomattavan suuri. Siksi oli päädytty ratkaisuun, jossa K Oy oli suorittanut vartioinnin itse. Lukkoliike oli ehdottanut kokonaiskulujen minimoimiseksi väliaikaista lukkojen muutostyötä, mutta kyse ei ollut lopullisesta korjauksesta, sillä sen jälkeen asuntoihin ei hätätilanteessakaan päästy yleisavaimella. Vartioinnin tarve oli kuitenkin saatu lopetettua eikä sitä ollut tarvinnut jatkaa lopulliseen uudelleensarjoitukseen saakka. K O:n mielestä vahingon kokonaiskustannukset oli näin saatu minimoitua. K Oy vaatii, että vastuuvakuutuksesta suoritetaan korvaus vartioinnista, lukitusmuutoksesta ja isännöitsijän hallinnointikuluista. K Oy on myös toimittanut erillisen selvityksen isännöitsijän vahinkoon liittyneistä töistä.

Vakuutusyhtiö on vastineessaan 23.5.2023 kiistänyt K Oy:n korvausvaatimuksen.  Vakuutusyhtiö on toistanut korvauspäätöksissään lausumansa ja vedonnut vakuutusehtoihin. Vartioinnista 22.7. - 3.8.2021 aiheutuneet välttämättömät ja tarpeelliset kustannukset oli korvattu K Oy:lle vartiointityön omakustannushinnan mukaisesti. K Oy:lle oli voinut aiheutua kustannuksia työntekijöidensä vartiointityöstä korkeintaan siihen määrään, joka vartiointialan työntekijöille olisi maksettu palkkana vastaavalta ajalta. Lukkojen väliaikaisen sarjoituksen kustannukset olivat vastuuvakuutuksesta korvattavia. Välitön avaimen katoamisesta aiheutunut uhka oli, että avainta käytettiin esimerkiksi asuntoon pääsemiseen tavaran varastamiseksi. Välitön uhka oli poistettu poistamalla yleisavain käytöstä väliaikaisella sarjoituksella. Lopullinen uudelleen sarjoitus oli tehty sujuvan tiloihin pääsyn järjestämiseksi jatkossakin siihen oikeutetuille tahoille.  Kyse ei siten enää ollut avaimien väärinkäytön estämiseksi tarpeellisesta toimenpiteestä, joten sen kustannuksia ei korvattu vakuutuksesta.

Vakuutusyhtiö on asian käsittelyn kuluessa antanut vielä 21.9.2023 päätöksen isännöitsijän laskuttamien kustannusten korvattavuudesta. Selvityksen mukaan isännöitsijätoimiston laskuttamat työt olivat olleet isännöitsijätoimiston hinnaston mukaisia lisälaskutettavia töitä. Niitä ei olisi jouduttu tekemään, jos avain ei olisi kadonnut, eikä kukaan muu kuin isännöitsijä olisi voinut niitä asunto-osakeyhtiön puolesta hoitaa. Isännöitsijän kertoman mukaan laskutetut kustannukset olivat koskeneet lukkojen sarjoitusta.

Vakuutusyhtiö on lausunut, että vahingon aiheuttajalle ei syntynyt korvausvastuuta tavanomaisista vahingon selvittelyyn ja vahingon hoitoon liittyvistä kustannuksista ja hallinnollisista kuluista, kuten korjaustöiden järjestämiseen liittyvistä tehtävistä, yleisestä valvonnasta ja töiden seurannasta, tai osakkaiden ja yhtiön hallituksen informoinnista ja yhteydenotoista vakuutusyhtiöön. Mainitut kustannukset eivät olleet vahingonkorvauslaissa tarkoitettuja esinevahingosta korvattavia muita kuluja. Isännöitsijän tehtäviin kuului myös vahinkoasioiden hoito, joten vakuutusyhtiö ei ole pitänyt laskutettuja kuluja vastuuvakuutuksesta korvattavina.

Sopimusehdot ja lainsäädäntö

K Oy:llä voimassa olleeseen toiminnan vastuuvakuutukseen sovellettavien 10.3.2021 päivättyjen vakuutusehtojen kohdan 5.1 mukaan vakuutus korvaa vakuutuskirjassa mainitussa toiminnassa toiselle aiheutuneen henkilö- ja esinevahingon, joka todetaan vakuutuksen voimassaoloaikana vakuutuksen voimassaoloalueella ja josta vakuutuksenottaja on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa. Vakuutus korvaa edellä mainituin perustein henkilölle aiheutuneen EU:n yleisen tietosuoja-asetuksen 82 artiklassa tarkoitetun vahingon.

Kohdan 5.2.1 mukaan Yleisten sopimusehtojen rajoitusten lisäksi toiminnanvastuu ei kata seuraavia vahinkoja (…)

5.2.17, Avainten katoaminen.
Kohdan mukaan vakuutus korvaa vahingontorjuntakuluina toisen käytössä olevien tilojen avaimen tai muun vastaavan välineen katoamisen seurauksena syntyneitä sarjoitus- tai uusimiskuluja, mikäli on ilmeistä että avain on sellaisen hallussa, jolla ei ole siihen oikeutta ja tämän seurauksena tiloissa olevaa toisen omaisuutta uhkaa välitön vaara. Jos vahinko aiheutuu avaimen katoamisesta, omavastuu on 25 prosenttia vahingon määrästä. Omavastuu on kuitenkin vähintään vakuutuskirjassa mainitun omavastuun määrä. Enimmäiskorvausmäärä vahinkotapahtumaa kohti on 100 000 euroa.

Vakuutussopimuslain (28.6.1994/543) 32 §:n 1 momentin mukaan vakuutustapahtuman sattuessa tai välittömästi uhatessa vakuutetun tulee kykyjensä mukaan huolehtia vahingon torjumisesta tai rajoittamisesta. Jos vahinko on ulkopuolisen aiheuttama, vakuutetun tulee ryhtyä tarpeellisiin toimiin vakuutuksenantajan oikeuden säilyttämiseksi vahingon aiheuttajaa kohtaan. Vakuutetun tulee, mikäli mahdollista, noudattaa vakuutuksenantajan sanotussa tarkoituksessa antamia ohjeita.

Vakuutussopimuslain 61 §:n mukaan vakuutuksenantaja on velvollinen korvaamaan 32 §:ssä tarkoitetun pelastamisvelvollisuuden täyttämisestä aiheutuneet kohtuulliset kustannukset, vaikka vakuutusmäärä siten ylitettäisiinkin.

Vahingonkorvauslain (31.5.1074/412) 5 luvun 5 §:n mukaan esinevahinkona on korvattava esineen korjauskustannukset ja vahingosta aiheutuneet muut kulut sekä arvonalennus taikka tuhoutuneen tai hukatun esineen arvo ja lisäksi tulojen tai elatuksen vähentyminen.

Ratkaisusuositus

Asiassa on kyse siitä, onko vakuutusyhtiön korvattava K Oy:n asiakkaana olleen asunto-osakeyhtiön rakennusten lukkojen uudelleen sarjoittamisesta aiheutuneet kustannukset K Oy:lle myöntämästään toiminnan vastuuvakuutuksesta sen johdosta, että K Oy:n työntekijä oli kadottanut kiinteistön yleisavaimen. Lisäksi kyse on vartioinnista aiheutuneiden kulujen korvattavasta määrästä sekä asiassa aiheutuneiden ylimääräisten isännöintikulujen korvattavuudesta.

Asiakirjojen mukaan K Oy:n työntekijä oli 22.7.2021 aamupäivän aikana kadottanut hallussaan olleen yleisavaimen työmaalle. Avainta ei etsinnöistä huolimatta löydetty 23.7.2021 mennessä, joten K Oy oli pyytänyt isännöitsijää teettämään asunto-osakeyhtiön rakennusten lukkojen sarjoituksen. Väliaikainen sarjoitus oli aloitettu 29.7.2021 ja sarjoitustyö oli saatu päätökseen 3.8.2021. K Oy oli hoitanut kohteen vartioinnin 22.7. - 5.8.2021. K Oy on katsonut olevansa korvausvelvollinen kiinteistönomistajalle aiheuttamastaan vahingosta ja on vaatinut sen korvaamista vastuuvakuutuksestaan.

Vakuutusyhtiö on sisällyttänyt vastuuvakuutusehtoihinsa erillisen vakuutuksenottajan vastuulla olevien avainten katoamisen aiheuttamaa vahinkoa koskevan määräyksen. Vakuutusehtojen kohdan 5.2.17 mukaan vakuutuksesta ei lähtökohtaisesti korvata avainten katoamisesta aiheutuvia vahinkoja. Ehdon mukaan lukkojen uudelleen sarjoittamisen tai uusimisen kustannuksia korvataan vakuutuksesta vain, mikäli on ilmeistä, että avain on joutunut sivullisen haltuun, ja sen seurauksena lukkojen suojaamissa tiloissa olevaa toisen omaisuutta uhkaa välitön vaara. FINE toteaa, että sisällöltään vakuutusehdon voidaan katsoa vastaavan sitä, mitä vakuutussopimuslain 32 §:n 1 momentissa ja 61 §:ssä on säädetty niin sanottujen pelastamiskustannusten korvaamisesta.

Tässä tapauksessa vakuutusyhtiö on hyväksynyt yleisavaimen katoamisesta aiheutuneen vahingon vakuutusehtojen kohdan 5.2.17 perusteella korvattavaksi vahingoksi. Näin ollen ratkaistavaksi jää, miltä osin K Oy:n korvattavaksi vaatimien kustannusten voidaan arvioida olleen tarpeellisia yleisavaimen katoamisen vuoksi omaisuutta uhanneen välittömän vaaran torjumiseksi.

Saadun selvityksen mukaan K Oy oli järjestänyt vahingon jälkeen kohteeseen tilapäisen vartioinnin, jonka aikana lukkoihin on tehty väliaikainen sarjoitusmuutos. Väliaikaissarjoitus on saatu valmiiksi 3.8.2021. FINE katsoo, että edellä mainituilla toimilla yleisavain on saatu poistettua käytöstä, jolloin lukituksen suojaamaan omaisuuteen K Oy:n menettelyn johdosta kohdistunut välitön vaara on poistunut. Sen vuoksi myöhemmällä lukkojen uudelleen sarjoittamisella ei ole ollut enää merkitystä välittömän vahingon vaaran torjunnan kannalta, vaikka mainittu sarjoitus on mahdollisesti ollut muusta syystä tarpeellinen toimenpide.  Näin ollen FINE katsoo, että vakuutusyhtiö ei ole ollut vakuutusehtojen mukaan velvollinen korvaamaan lukkojen myöhemmästä uudelleen sarjoittamisesta aiheutuneita kustannuksia K Oy:n vastuuvakuutuksesta.

K Oy:lle vartioinnin järjestämisestä aiheutuneiden kustannusten osalta FINE toteaa, että yleisen vahingonkorvausoikeudellisen periaatteen mukaisesti K Oy on ollut velvollinen mahdollisuuksiensa mukaan rajoittamaan aiheutuvan vahingon määrää mahdollisimman pieneksi. FINE katsoo, ettei sillä ole asiassa toimitetun selvityksen perusteella aihetta poiketa vakuutusyhtiön kohtuullisena pidettäviä vartiointikuluja koskevasta arviosta, vaan vakuutusyhtiön määrittelemää korvausta on pidettävä välttämättömiä vartiointikustannuksia vastaavana.

K Oy on lisäksi vaatinut myös asunto-osakeyhtiölle avainvahingosta aiheutuneiden isännöitsijän erillisveloituksen piiriin kuuluneiden kustannusten korvaamista vastuuvakuutuksesta.

FINE katsoo asiassa olevan ilmeistä, ettei mainittuja kustannuksia olisi syntynyt ilman yleisavaimen katoamista. Mainittuja tarpeellisia vartioinnin ja lukkojen sarjoituksen järjestämiseksi tehtyjä ylimääräisiä toimia on myös pidettävä avainvahingosta välittömästi asunto-osakeyhtiölle johtuneina vakuutusehtojen kohdan 5.2.17 mukaisina sarjoitus- tai uusimiskuluina, joita on myös pidettävä vahingonkorvauslain mukaisina esinevahingosta korvattavina muina kuluina. Vakuutusehtojen mukaan korvattavaksi voi tältä osin tulla vain se osuus isännöitsijän laskuttamasta työstä, joka on kohdistunut nimenomaan vartioinnin järjestämiseen ja lukkojen tilapäiseen sarjoitusmuutokseen. FINE suosittaa, että vakuutusyhtiö käsittelee K Oy:n korvaushakemuksen tältä osin uudelleen mainittujen isännöintikulujen korvaamiseksi vastuuvakuutuksesta.

Lopputulos

FINE suosittaa, että vakuutusyhtiö käsittelee K Oy:n korvaushakemuksen uudelleen ja suorittaa vastuuvakuutuksesta korvauksen myös edellä selostetusta isännöintikulujen osuudesta. Muilta osin FINE pitää vakuutusyhtiön korvauspäätöstä asianmukaisena.

FINE
Vakuutus- ja rahoitusneuvonta

Johtava lakimies Isokoski                                                
Esittelijä Hyytiäinen