Tapahtumatiedot
Asiakas haki pankista asuntolainaa kymmenen vuoden 2 %:n korkokatolla. Asiakkaan ja pankin toimihenkilön välisessä puhelinkeskustelussa 28.9.2021 toimihenkilö kertoi 500.000 euron lainalle korkokaton hinnan olevan 10.000 euroa, mutta totesi korkosuojausten hintojen elävän. Asiakkaan 5.10.2021 saaman korkokattotarjouksen mukaan 456.500 euron lainalle korkokaton hinta oli 12.168 euroa. Asiakas ja pankki solmivat 25.10.2021 456.500 euron asuntolainasopimuksen, jonka perusteella asiakas maksoi korkokatosta 15.749,25 euroa.
Asiakkaan valitus
Asiakas on valituksessaan kertonut, että hän oli saanut pankista ensimmäisen lainatarjouksen 28.9.2021, jossa korkokaton hinta oli 10.000 euroa. Seuraavalla viikolla 5.10. korkokaton hinta oli noussut 12.168 euroon. Korkokaton hinta nousi 21.10. jälleen ja sen hinta oli 15.600 euroa.
Asiakas on valituksessaan katsonut, että korkokaton hinnan nousu näin lyhyellä ajalla on kohtuuton ja rikkoo hyvää neuvottelu- ja kauppatapaa. Käytännössä pankki käyttää hallitsevaa keskusteluasemaa epäreilusti omaksi edukseen. Asiakas on hankalassa asemassa, kun joutuu tekemään rajallisessa aikataulussa asuntokauppoja. Asiakas ei voi käytännössä odottaa tai neuvotella uutta sopimusta kilpailijan kanssa, vaan joutuu hyväksymään pankin yksipuolisen toiminnan.
Lainamateriaaleissa mainittiin, että lopullinen korkokaton hinta määräytyy nostopäivän mukaan, mutta missään vaiheessa ei eritelty millaisesta suhteellisesta noususta voidaan puhua. Asiakkaalla on ollut oikeus olettaa, että hinnan mahdollinen nousu on kohtuullinen eikä siten vaikuta merkittävästi lopullisen hintaan (esim. alle 10 %). Asiakkaalla ei ollut tietoa näin suuren hinnankorotuksen riskistä.
Asiakas vaatii korkokaton hinnan palauttamista ensimmäisen hinnannoston tasolle ja pankkia palauttamaan siten (15.600 euron ja 12.168 euron erotuksena) 3.432 euroa.
Pankin vastine
Pankki on vastineessaan katsonut, ettei korkokattomaksun osittaiselle palauttamiselle ole aihetta.
Korkokattojen asiakashinnan nousu on ollut markkinakysynnän ja tarjonnan ajamaa. Muutos palkkiossa toimii siis molempiin suuntiin ja voi markkinatilanteesta johtuen olla asiakkaalle edullisempi. Näin pankin ei tarvitse erikseen hinnoitella riskiä hintoihinsa.
Pankin hinnoitteluperiaatteet ja katetavoite ovat olleet muuttumattomia ajanjaksolla, jota reklamaatio koskee. Asiakashintojen muutos on koskenut kaikkia pankin asiakkaita samalla tavalla. Hintojen nousu ei ole ollut esim. myyntimarginaalin kasvattamisesta johtuvaa, vaan pankin myyntimarginaali on pudonnut samalla ajanjaksolla.
Pankki on viitannut Bloomberg L.P.:n julkiseen dataan, jonka perusteella korkokattojen hinnat ovat nousseet merkittävästi syksyllä 2021. Kolmen kuukauden ajanjaksolla Interbank-markkinoilla korkokatoissa on ollut lähes pelkästään ostokysyntää eikä juurikaan myyjiä kysynnän tasapainottamiseen.
Pankki on toimittanut kolme Bloombergin kuvaajaa. Ensimmäisestä ilmenee ns. implisiittisen volatiliteetin kehitys (10 v. ’at-the-money’ -korkokatto vs. 12kk Euribor), joka kuvaa tilanteen kehittymistä 2020 joulukuusta 2021 marraskuulle. Toisesta kuvaajasta ilmenee samalla ajanjaksolla ‘at-the-money’ -korkokattojen ja 2 %:n korkokattojen ero, joka osoittaa, että lokakuun puolivälistä 2 %:n korkokattojen kysynnän kasvaessa niiden hinta on noussut suhteessa vielä ‘at-the-money’ -korkokattojen hintoja enemmän.
Kolmas kuvaaja näyttää markkinoiden ’mid-hinnan’ 10 vuoden korkokatolle suojatasolla 2 % (12 kk Euriboria vastaan) heinäkuusta 2021 tammikuuhun 2022. Mid-hinta on 13.9.2022 ollut 115 bps (basis points). Mid-hinta on 29.9.2022 ollut 277 bps. Näin ollen 6–7 viikon aikana markkinoiden mid-hinta korkokatolle on noussut 141 %. Samalla aikavälillä Nordean asiakashinta on noussut 68 %.
Markkinahintojen merkittävä nousu lyhyellä aikavälillä on vaikuttanut vastaavasti asiakashinnan nousuun. Pankki on lokakuussa 2021 nostanut korkokattojen asiakashintoja kahdesti, 4.10. ja 25.10.2021. Jotta korkokatto on mainittuna aikana ollut asiakkaiden käytettävissä suojakeinona, suojan hinnoittelua on tullut tarkastaa kahteen kertaan lyhyen aikavälin sisällä.
Yksityiskohtaiset palvelun hinnanmuodostusta koskevat tiedot ovat luottolaitoksen liikesalaisuuksia. Liikesalaisia tietoja ei voida käsitellä vaihtoehtoisessa riidanratkaisumenettelyssä, joka perustuu asiakkaan antamaan valtuutukseen. Pankki voi viitata vain vastineen liitteenä oleviin julkisiin tietoihin, joista asiakkaalla on tiedonsaantioikeus.
Pankki on ilmoittanut asiakkaalle kulloinkin voimassa olevan korkokaton hinnan, sekä mahdollisesti tiedossa olevan uuden voimaanastuvan korkokaton hinnan. Pankki ei ole antanut sitovaa lupausta korkokaton hinnasta, vaan asiakkaalle on ilmoitettu asianmukaisesti, että hinta määräytyy aina lainan nostopäivän mukaan.
Pankki on keskustellut asiakkaan kanssa lainasta puhelimitse 28.9.2021. Kaikkia tarvittavia tietoja esim. vakuuden arvosta ei vielä tässä vaiheessa ollut tiedossa, joten varsinaista lainatarjousta tai korkokattotarjousta ei tässä vaiheessa voitu antaa. Pankki on kirjallisessa tarjouksessaan kirjoittanut, että tarjous on alustava ja että lopullinen hinta määräytyy lainan nostohetkellä. Vastaavasti asia käytiin läpi puhelussa 4.10.2021, jolloin pankki kertoi, että korkokaton hinta määräytyy sinä päivänä, kun laina nostetaan. Samoin asiasta keskusteltiin puhelussa 21.10.2021, jolloin asiakkaalle kerrottiin, että korkokaton lopullinen hinta määräytyy lainan nostohetkellä.
Selvitykset
Korkokattotarjoukset
Asiakas on saanut pankilta alustavia tarjouksia korkokatosta. 4.10.2021 päivätyn tarjouksen mukaan lainan pääoma oli 515.500 euroa, lainan marginaali 0,6 %, korkokatto 3 % ja suojauksen hinta 10.723 euroa. Toisessa samana päivänä annetussa tarjouksessa korkokatto oli 2 % ja hinta 13.816 euroa.
5.10.2021 päivätyssä tarjouksessa suojattavan lainapääoman määrä oli laskenut 454.000 euroon, kun laina jaettiin kahteen osaan. Lainan marginaali oli 0,45 %, korkokatto 2 % ja hinta 12.168 euroa.
Alustavissa tarjouksissa on todettu, että tarjousten hinnat ovat indikatiivisia, lopulliset korkoputken katto- ja lattiatasot määräytyvät lainannostohetkellä.
Velkakirja
Asiakas on puolisonsa kanssa sähköisesti allekirjoittanut 25.10.2021 velkakirjan 456.500 euron lainasta, jossa marginaali on ollut 0,39 % yli 12 kk euriborin. Velkaan on sovittu 10 vuoden 2 %:n korkokatto.
Velkakirjaan kuuluvat velan yleiset ehdot ja eurooppalainen standardoitu tietosivu.
Muut lainaan liittyvät asiakirjat
Asiassa on lisäksi toimitettu pankin ja asiakkaan välisiä verkkoviestejä, velan yleiset ehdot ja eurooppalainen standardoitu tietosivu eli ESIS-lomake.
Markkinadata
Pankki on toimittanut kolme Bloomberg L.P.:n julkiseen dataan perustuvaa kuvaajaa. Ensimmäisessä kuvataan 10 vuoden ’at-the-money’ -korkokattoa vs. 12kk Euribor, joulukuusta 2020 marraskuuhun 2021. Kuvaaja nousee jyrkästi lähes koko lokakuun ajan.
Toisesta kuvaajasta ilmenee samalla ajanjaksolla kymmenen vuoden ‘at-the-money’ -korkokattojen ja 2 %:n korkokattojen ero. 2 %:n korkokatot ovat nousseet 28.9.–25.10.2021 noin 74 pisteestä noin 90 pisteeseen. Samalla ajalla ATM-korkokatot ovat nousseet noin 53 pisteestä noin 66 pisteeseen.
Kolmas kuvaaja näyttää markkinoiden ’mid-hinnan’ 10 vuoden korkokatolle suojatasolla 2 % (12 kk Euriboria vastaan) heinäkuusta 2021 tammikuuhun 2022. Mid-hinta on 28.9.2021 ollut noin 150 pistettä ja 25.10.2021 se on ollut noin 225 pistettä.
Puhelinkeskustelut
Asiassa on toimitettu litteroinnit 28.9., 4.10., 5.10. ja 21.10.2021 asiakkaan ja pankin toimihenkilön välisistä puhelinkeskusteluista. Asiakkaan puoliso on osallistunut osaan keskusteluista.
28.9.2021 käydyssä puhelinkeskustelussa pankin toimihenkilö on todennut, että 500.000 euron lainaan korkokaton kustannus on 10.000 euroa. Toimihenkilö on todennut myöhemmin keskustelun aikana, että suojan tarkempiin tietoihin palataan myöhemmin ja, että ”suojien hinnat elää, ei nyt mitään sillälailla et se nyt pomppais tosta tonnilla kuukauden kuluttua mutta se seuraa tota euriborin kehitystä ja se hinta tulee sieltä niinku suoraan jollakin kaavalla, niin tuota, mutta suuntaa antavasti tuota luokkaa jos ei mitään ihmeitä tapahdu. Ja lainanmää, pääoman määrä vaikuttaa tietysti tohon suojan hintaan, että mikä se…”
21.10.2021 käydyssä puhelinkeskustelussa pankin toimihenkilö ilmoitti korkokaton nousseen 12.200 eurosta noin 3.600 eurolla.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Osapuolten välisen erimielisyyden ratkaisemiseksi Pankkilautakunnan on arvioitava, onko pankki antanut lainaneuvottelujen aikana virheellistä tietoa korkokaton hinnan kehityksestä. Jos asiakkaalle on annettu virheellistä tietoa, lautakunnan on arvioitava, onko pankki oikaissut virheellisen tiedon riittävällä tavalla.
Sovellettavat sopimusehdot
Asiakkaalle annetuissa alustavissa tarjouksissa on todettu, että tarjousten hinnat ovat indikatiivisia, lopulliset korkoputken [SH1] katto- ja lattiatasot määräytyvät lainannostohetkellä.
Velkakirjan Viitekoron korkokatto -kohdan mukaan korkokatosta veloitettava palkkio määräytyy lainan nostohetken mukaan ja näkyy lainan nostotositteella.
Asian arviointi
Asiakkaan mukaan hänen hakemaansa lainaan otetun 2 %:n korkokaton hinnan korotus lainaneuvottelujen aikana oli kohtuuton. Pankin mukaan korkokaton hinnanmuodostus on ollut markkinakysynnän ja tarjonnan ajamaa. Pankki ei ole antanut sitovaa lupausta korkokaton hinnasta, vaan asiakkaalle on ilmoitettu asianmukaisesti, että hinta määräytyy aina lainan nostopäivän mukaan.
Tapahtumien kulku
Asiakkaalle on kerrottu puhelimessa 28.9.2021 korkokaton alustavan hinnan olevan 10.000 euroa 500.000 euron lainalle. Asiakkaalle on kerrottu, että korkokaton lopullinen hinta määräytyy myöhemmin. Asiakkaalle on lisäksi kerrottu, että suojien hinnat elävät, mutta ne eivät nousisi tuhannella eurolla kuukauden kuluttua. Toisaalta asiakkaalle kerrottiin, että suuntaa antavasti hinta olisi ilmoitetun 10.000 euron luokkaa, jos mitään ihmeitä ei tapahdu.
Asiakkaan 5.10.2021 saaman alustavan lainatarjouksen mukaan korkokaton hinta oli 12.168 euroa 454.000 euron lainalle. Alustavassa tarjouksessa on todettu, että tarjouksen hinnat ovat indikatiivisia. Asiakas ja pankki solmivat 25.10.2021 456.500 euron asuntolainasopimuksen, jonka perusteella asiakas maksoi korkokatosta 15.749,25 euroa. Korkokaton lopullinen hinta on siten noussut vajaassa kuukaudessa lähes 6.000 eurolla 28.9.2021 annetusta 10.000 euron hinta-arviosta.
Korkokaton hinnan nousu
Lautakunta toteaa, että korkokaton hinta perustuu arvioon tulevasta koron kehityksestä. Koska arvio tulevasta kehityksestä muuttuu koko ajan, pankilla on peruste sopia lopullisesta korkokaton hinnasta vasta silloin, kun asiakas sitoutuu lainan ottamiseen. Tämän vuoksi lainaneuvotteluissa voidaan yleensä antaa vain korkokaton sen hetkinen hinta, ja sen lopullinen hinta määräytyy lainasta sopimisen hetkellä. Lähtökohtaisesti korkokaton hinta määräytyy markkinatilanteen mukaan.
Asiakkaan kannalta korkokaton hinnan muutos lainaneuvotteluiden aikana on haastavaa sen vuoksi, että lainatarjouksen pankilta saatuaan asiakas usein sitoutuu lainatarpeeseen antaessaan sitovan ostotarjouksen asunnon hankinnasta. Tällöin korkokaton hinnan merkittävä nousu voi aiheuttaa ennakoimatonta lisäkustannusta. Toisaalta on huomattava, että asiakkaalla ei ole velvollisuutta ottaa korkokattoa lainasopimukseen, joten asiakkaalla on mahdollisuus välttää tämä kustannus. Tällöin toki korkosuojaus jää puuttumaan.
Pankin kannalta on huomattavaa, että kustannustehokkaan hinnanmuodostuksen kannalta on merkittävää, että pankki voi suojautua itse koronmuutoksia vastaan. Jos pankin pitäisi sitoutua johonkin tiettyyn korkokaton hintaan tai rajaan, jonka sisällä hinta voi liikkua, ilman että asiakas olisi sitoutunut lainan ottamiseen, pankki voisi joutua nostamaan korkokaton riskilisää, mikä johtaisi korkeampiin korkokaton hintoihin. Tämän vuoksi pankin on tärkeää pystyä siirtämään markkinahinnat oman korkokattonsa hintaan täysimääräisesti tai ainakin suurilta osin.
Johtuen lautakuntamenettelyn avoimuudesta, pankki ei ole voinut tarkemmin avata korkokaton hinnoittelun perusteita, jotka ovat liikesalaisuuksia. Lautakunta katsoo kuitenkin, että pankin toimittaman julkisen aineiston perusteella voidaan havaita, että korkokattojen hinnat ovat nousseet huomattavasti lainaneuvottelujen aikana. Edelleen lautakunta katsoo, että asiassa ei ole osoitettu, että pankin tarjoaman korkokaton hinta olisi noussut selvästi enemmän kuin korkokattojen hinta markkinoilla tai että pankki olisi muuten nostanut korkokaton hintaa perusteetta.
Virheellisen tiedon antaminen
Pankkilautakunta katsoo, että asiakkaalle on tuotu sekä puhelinkeskustelussa että asiakkaan saamissa alustavissa lainatarjouksissa selvästi esiin, että korkokaton lopullinen hinta määräytyy vasta lainaa nostettaessa. Lähtökohtaisesti pankki ei siten ole ollut sidottu antamaansa hinta-arvioon ja hinta on voinut muuttua lainaneuvottelujen aikana. Lautakunta katsoo, että asiakkaan on tullut ymmärtää, että korkokaton hinta voi muuttua.
Asiakkaalle on kuitenkin 28.9.2021 käydyssä puhelinkeskustelussa kerrottu, että korkokaton hinta ei nousisi tuhannella eurolla kuukauden kuluttua ja että korkokaton hinta olisi 10.000 euron luokkaa, jos mitään ihmeitä ei tapahdu. Tästä huolimatta korkokaton hinta nousi noin viikossa yli 2.000 eurolla ja noin kuukaudessa lähes 6.000 eurolla.
Asiakkaalle ei esitetty tarkemmin, millä perusteella korkokaton hinta voi muuttua. Korkokaton hinta on noussut huomattavasti enemmän kuin pankista ilmoitettiin. Pankkilautakunta katsoo siten, että asiakkaalle on puhelinkeskustelussa 28.9.2021 annettu virheellistä tietoa korkokaton hinnan tulevasta kehityksestä. Asiakas on siten perustellusti voinut olla virheellisessä käsityksessä hänen maksettavakseen tulevan korkokaton suuruudesta.
Pankki on ilmoittanut asiakkaalle 5.10.2021 kirjallisesti annetussa alustavassa lainatarjouksessa korkokaton hinnan olevan 12.168 euroa. Tällöin korkokaton hinta oli noussut yli 2.000 eurolla noin viikossa. Pankkilautakunta katsoo, että pankin ilmoitettua näin suuresta hinnannoususta lyhyessä ajassa asiakkaan on tullut ymmärtää, että korkokaton hinta voi nousta selvästi enemmän kuin hänelle puhelimitse 28.9.2021 kerrottiin. Lautakunta katsoo, että asiakkaalle annettu virheellinen tieto on tullut oikaistuksi viimeistään asiakkaan saatua 5.10.2021 annetun alustavan lainatarjouksen.
Pankkilautakunta katsoo, että asiakkaalla on ollut oikeat ja riittävät tiedot korkokaton hinnoittelusta, kun hän on hyväksynyt korkokaton sisältävää asuntolainaa koskevan sopimuksen 25.10.2021.
Lopputulos
Pankkilautakunta ei suosita korvausta.
Pankkilautakunta oli yksimielinen.
PANKKILAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Sillanpää
Sihteeri Heino
Jäsenet
Ahlroth
Atrila
Piilo
Tervonen