Tapahtumatiedot
Vahingonkärsinyt A:n omistamassa asunnossa on tapahtunut vesivahinko 28.6.2020 asunnon ollessa vuokrattuna. A on ilmoittanut heti seuraavana päivänä vahingosta Isännöinti Oy X:lle (jälj. isännöitsijä). Asunnon tyhjennyksestä ja vuokralaisen poismuutosta oli ilmoitettu isännöitsijälle 3.7.2020, jonka jälkeen A oli lähipäivinä tiedustellut toistuvasti korjaustöiden ja kuivauksen aloittamisesta. Kuivaus aloitettiin elokuun lopulla 2020 ja kuivaustyö valmistui 5.10.2020, mutta varsinainen korjaustyö aloitettiin vasta 2.12.2020 ja lopulta työt valmistuivat 16.2.2021. A sai uuden vuokralaisen asuntoon 1.4.2021.
A katsoi isännöitsijän viivytelleen asunnon kuntoon saattamisessa ja vaati korvauksia viivytyksestä aiheutuneesta vuokratulon menetyksestä yhteensä 4.804,00 euroa.
Isännöitsijän vakuutusyhtiö antoi asiassa korvauspäätöksen, jonka mukaan vahinkoa ei voida korvata isännöitsijän vastuuvakuutuksen perusteella. Vakuutusyhtiö viittaa tapauksessa sovellettavien vakuutusehtojen kohtaan 5.1 ja toteaa, ettei isännöitsijä ole aiheuttanut mitään esinevahinkoa A:lle, vaan vesivahingon on aiheuttanut A:n vuokralainen. A:n vaatima korvaus menetetystä vuokratulosta on näin ollen sellaista taloudellista vahinkoa, joka ei liity millään tavalla isännöitsijän A:lle mahdollisesti aiheuttamaan esinevahinkoon. Näin ollen vakuutusyhtiön mukaan kyseessä on vakuutusehtojen kohdan 3.2.16 mukainen varallisuusvahinko, jollaiset ovat rajattu vastuuvakuutuksen korvauspiirin ulkopuolelle.
Asiakkaan valitus
A oli tyytymätön vakuutusyhtiön päätökseen ja pyysi asiassaan ratkaisusuositusta Vakuutuslautakunnalta.
Valituksessaan A toistaa asian tapahtumatiedot ja toteaa, että taloyhtiön kunnossapitovastuulle ja sen ennallistamisvelvollisuuteen kuuluvan vesivahingon havaitsemisen jälkeen taloyhtiöllä on velvollisuus ryhtyä tarvittaviin selvitys- ja korjaustoimenpiteisiin ilman aiheetonta viivästystä. A:n näkemyksen mukaan tätä velvollisuutta taloyhtiö ei ole nyt käsillä olevassa tapauksessa täyttänyt. A toteaa, että asunto-osakeyhtiölain 24:1:n mukaan isännöitsijä on velvollinen korvaamaan huolimattomuudellaan aiheutuneen vahingon osakkeenomistajalle ja tässä tapauksessa on katsottava, että isännöitsijä on laiminlyönyt velvollisuutensa ja on näin ollen korvausvelvollinen A:lle aiheutuneesta vahingosta. Näkemyksensä tueksi A viittaa Vaasan hovioikeuden tuomioon nro 169, S 19/372, jossa oli kyse vastaavasta tilanteesta ja As Oy velvoitettiin suorittamaan osakkeenomistajalle korvausta osakkeen käyttöhyödyn menetyksestä.
A toteaa, että nyt käsillä olevassa tapauksessa on ollut kysymys tavanomaisesta vesivahingosta, jonka ennallistaminen ja kuntoon saattaminen kaikkine töineen asianmukaisesti suoritettuna vie tavanomaisesti noin kaksi kuukautta, kun siihen meni nyt kahdeksan kuukautta. A:lle ei ole esitetty mitään perustetta sille, miksi työ on viivästynyt. Viivästyksen seurauksena A on vaatinut korvattavaksi vuokranmenetyksinä kuuden kuukauden vuokraa (3.936 euroa) sekä uuden vuokralaisen hankkimisesta aiheutuneita kustannuksia (868 euroa).
Valituksessaan A toteaa, että vakuutusyhtiön näkemys siitä, että kyseessä olisi varallisuusvahinko, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon, on vakuutuslautakunnan ratkaisukäytännön vastainen. Vakuutuslautakunta on antanut useita ratkaisuja, joissa on ollut kysymys huoneiston vahingoittumisen seurauksena asunnon omistajalle aiheutuneiden menetettyjen vuokratuottojen korvaamisesta. Näissä tapauksissa on katsottu, että asunto-osakeyhtiön osakkaalla on asunto-osakeyhtiölakiin perustuva rajoitettu esineoikeus hallita huoneistoa ja siten vahingon johdosta menetetyt vuokratulot on katsottu vakuutusehtojen perusteella korvattaviksi, esinevahinkoon liittyviksi taloudellisiksi vahingoiksi. Esimerkkinä A viittaa muun muassa lautakunnan ratkaisusuositukseen FINE-016199 (2019).
A:n mukaan tapauksessa on pidettävä ilmeisenä, että hänen kärsimänsä taloudellinen vahinko on yhteydessä esinevahinkoon, eli huoneistossa sattuneeseen vesivahinkoon ja näin ollen ne tulee korvata isännöitsijän vastuuvakuutuksesta. Lisäksi A vaatii vielä, että lautakunta suosittaa vakuutusyhtiötä korvaamaan A:lle asiamiehen käytöstä Vakuutuslautakunnassa aiheutuvat kustannukset.
Vakuutusyhtiön vastine
Vastineessaan vakuutusyhtiö toistaa asian tapahtumatiedot sekä viittaa tapauksessa sovellettaviin vakuutusehtoihin.
Vakuutusyhtiö toteaa edelleen, ettei kysymyksessä ole isännöitsijän vastuuvakuutuksesta korvattava vahinkotapahtuma, koska isännöitsijä ei ole aiheuttanut mitään esinevahinkoa A:lle, vaan vahingon on aiheuttanut asunnon vuokralainen. A:n vaatimus asianhoidon viivyttelystä aiheutuneesta vuokratuoton menetyksestä on näin ollen sellaista taloudellista vahinkoa, joka ei liity mihinkään isännöitsijän aiheuttamaan esinevahinkoon, eikä sitä voida vakuutusehtojen mukaan korvata isännöitsijän vastuuvakuutuksen perusteella. Näin ollen koska esitetty vahinko ei kuulu vakuutuksen korvauspiiriin, niin ei vakuutusyhtiö ota myöskään kantaa isännöitsijän mahdolliseen korvausvelvollisuuteen.
Lopuksi yhtiö huomauttaa vielä, ettei FINE ohjesääntönsä mukaan käsittele sille osoitetun valituksen tekemisestä aiheutuneiden kustannusten korvaamista, joten niihin ei tule tässäkään tapauksessa ottaa kantaa.
Vakuutuksenottajan kuuleminen
Vakuutuslautakunnalle toimittamassaan kommentissa isännöitsijä toteaa ensinnäkin, ettei se ole A:n esittämin tavoin laiminlyönyt asunto-osakeyhtiölain mukaisia velvoitteitaan ja että A:n väite siitä, että isännöitsijä olisi toiminnallaan viivyttänyt korjaustoimenpiteitä on näin ollen totuudenvastainen. Kommentissaan isännöitsijä käy läpi, miten vesivahingon selvitys- ja korjaustoimenpiteet ovat edenneet. Isännöitsijä kiistää myös sen, että A olisi ilmoittanut vuokralaisensa poismuutosta esittämänään ajankohtana ja että virallinen väestörekisterin mukainen poismuuttopäivä on ollut 31.8.2020. Isännöitsijä toteaa myös, että korjaustöiden aloitus on alkanut välittömästi, kun As Oy on pyytänyt asiassa tarjoukset ja hallitus on kokoontunut valitsemaan urakoitsijan. Työt on aloitettu 2.12.2020 ja As Oy:n vastuulle kuuluvat työt ovat suoritettu loppuun tammikuun alkuun mennessä.
Isännöitsijä toteaa kuitenkin, että koska vakuutusyhtiö on ottanut kantaa ainoastaan siihen, kuuluko kuvattu vahinko vakuutuksen korvauspiiriin, niin lautakunnan ei tule suosituksessaan myöskään ottaa kantaa siihen, onko isännöitsijää pidettävä korvausvelvollisena.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Käsillä olevassa asiassa on riitaa siitä, tuleeko A:lle aiheutunut taloudellinen, vuokratulon menetyksestä aiheutunut vahinko korvata isännöitsijän toiminnan vastuuvakuutuksesta.
Sovellettavat vakuutusehdot
Tapaukseen sovellettavien vakuutusehtojen kohdan 3.1 mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutetussa toiminnassa vakuutuksen voimassaoloalueella toiselle aiheutettu henkilö- ja esinevahinko,
- joka todetaan vakuutuskauden aikana ja
- josta vakuutuksenottaja on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa.
Ehtojen kohdan 3.2.16 mukaan vakuutuksesta ei korvata sellaista varallisuusvahinkoa, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon.
Ehtokohdan 5 mukaan vakuutusyhtiö selvittää, onko vakuutuksenottajalla vahingonkorvausvelvollisuutta ilmoitetusta, vakuutuksen korvauspiiriin kuuluvasta vahingosta, jonka määrä ylittää omavastuun ja neuvottelee korvauksen vaatijan kanssa.
Asian arviointi
Vakuutusehtojen mukaan korvataan henkilö- ja esinevahinko, joista vakuutettu on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa. Vakuutuksen rajoitusehtojen kohdan 3.2.16 mukaan isännöitsijän toiminnan vastuuvakuutuksesta ei korvata sellaisia taloudellisia vahinkoja, jotka eivät ole yhteydessä esine- tai henkilövahinkoon. Rajoitusehdossa on siis rajattu ulkopuolelle ns. puhtaat varallisuusvahingot.
Vakuutuslautakunnalla käytettävissä olevan selvityksen mukaan asunto-osakkeen omistaja A on vaatinut korvausta vuokratulon menetyksestä sekä uuden vuokralaisen hankkimisesta aiheutuneista kustannuksista, kun asunnossa oli tapahtunut vesivahinko ja vesivahingon selvittely ja korjaaminen oli A:n näkemyksen mukaan viivästynyt isännöitsijän toiminnan vuoksi. Varsinaisen vesivahingon oli aiheuttanut A:n vuokralainen B.
Vakuutuslautakunta toteaa, että tapauksessa on selvää, että käsillä oleva taloudellinen vahinko, eli vuokratulon menetys, on esinevahinkoon, eli vesivahinkoon, liittyvää taloudellista vahinkoa, mutta esinevahingon ja taloudellisen vahingon ovat aiheuttaneet eri tahot. Vakuutuslautakunta toteaa, että taloyhtiössä voi sattua vesivahinkoja sinänsä myös ilman, että mikään taho on niistä lähtökohtaisesti vastuussa. Näin ollen sille seikalle, että varsinaisen vesivahingon on aiheuttanut A:n vuokralainen, ei voida antaa merkitystä arvioitaessa sitä, onko vahingon korjaamisessa toimittu asiamukaisesti siltä osin, kuin korjaamisen on asunto-osakeyhtiölain mukaan katsottava kuuluneen asunto-osakeyhtiön vastuulle.
Vakuutuslautakunta on antanut runsaasti ratkaisuja, joissa on ollut kysymys huoneiston vahingoittumisen seurauksena asunnon omistajalle aiheutuneiden menetettyjen vuokratuottojen korvaamisesta. Näissä tapauksissa on katsottu, että asunto-osakeyhtiön osakkaalla on asunto-osakeyhtiölakiin perustuva rajoitettu esineoikeus hallita huoneistoa (nk. rajoitettu esineoikeus) ja siten vahingon johdosta menetetyt vuokratulot on katsottu vakuutusehtojen perusteella korvattaviksi, esinevahinkoon liittyviksi taloudellisiksi vahingoiksi. Lisäksi vahingonkorvauslakia koskevassa hallituksen esityksessä HE 187/1973 (s. 24–25) on katsottu, että esineen käytön estymistä on vakiintuneesti pidetty esinevahinkona.
Edellä esitetyillä perusteilla Vakuutuslautakunta katsoo, että vuokratulon menetyksestä mahdollisesti aiheutunut vahinko on yhteydessä varsinaiseen esinevahinkoon ja näin ollen vuokratulon menetys tulee siten vahingonkorvauslain 5 luvun 1 §:n mukaan katsoa esinevahinkoon liittyväksi taloudelliseksi vahingoksi.
Lopputulos
Edellä todetuin perustein Vakuutuslautakunta toteaa kysymyksessä olevan isännöitsijän vastuuvakuutuksen piiriin kuuluva vahinko. Vakuutuslautakunta palauttaa asian vakuutusyhtiön arvioitavaksi siltä osin, että onko esitetty vahinko aiheutunut isännöitsijän korvausvastuun perustavasta toiminnasta tai laiminlyönnistä.
Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Hanén
Jäsenet
Haapasaari
Karimäki
Koskinen
Korpiola