Tapahtumatiedot

Taloyhtiön antaman selvityksen mukaan Yritys G. Oy:n 18.11.2019 tekemässä ilmanvaihto- ja kosteusteknisessä tutkimuksessa oli löytynyt kosteusvaurio 1920-luvulla rakennetun 4-kerroksisen rakennuksen kellarikerroksessa olevan wc:n vastaiselta korkeuseroseinältä ja laajemminkin liiketilan B22 lattiasta wc:n edustalla.

Yritys A. Oy:n 3.12.2019 tekemässä kuntotutkimuksessa liiketilan lattiaan oli porattu reikä ylemmän lattialaatan läpi. Kahden lattialaatan välissä oli todettu kosteaa hiekkaa, joka ei ollut pohjamaata. Tutkimuksesta laaditun raportin mukaan lattiarakenteeseen on maaperästä kohdistunut kosteusrasitusta. Raportissa on myös todettu, että lattiarakenteen alla on vesi- ja viemärikuvien perusteella viemäriputkien liitos/yhtymäkohtia, ja että ennen korjaustöiden aloittamista on viemärilinjat syytä kuvata ja varmistua, ettei niiden osalta tule rakenteisiin kosteusrasitusta. Toimenpide-ehdotuksissa on lisäksi suositeltu aukon tekemistä liiketilan alapohjarakenteeseen seinän vaurioalueen edustalle täyttömaan kunnon tarkastamiseksi.

Taloyhtiön selvityksen mukaan viemärit oli kuvattu 27.2.2020, ja viemäristä oli löytynyt vierasesine. Osa vaakaviemäristä oli ollut tukossa, ja tukkeuman edessä oli ollut seisovaa vettä reilun metrin matkalla. Samalla kohdalla olleen jatkoliitoksen oli myös epäilty vuotavan. Molempien lattialaattojen läpi oli porattu reiät 18.4.2020, ja tuolloin tehtyjen havaintojen mukaan lattialaattojen välissä ollut hiekka oli ollut kosteampaa kuin alemman lattialaatan alla maapohjassa oleva perusmaa. Tämän oli katsottu kertoneen pitempiaikaisesta kosteusrasituksesta. Rakenteita oli avattu ja vaurioita korjattu 26.5.–3.6.2020 välisenä aikana, jolloin viemärin tukkeuma oli poistettu ja havaittu, ettei viemäri ollut vuotanut.

Taloyhtiö oli ilmoituksensa mukaan etsinyt suunnittelijaa kosteusvauriokorjaukselle kesän ja alkusyksyn 2020 aikana. Mitään ulkoista vuotolähdettä ei ollut löydetty, ja taloyhtiö oli ollut tyytymässä siihen, että kosteus oli tullut maapohjasta. Syyskuussa 2020 valittu korjaussuunnittelija K. (Yritys E. Oy:stä) oli esittänyt korjausurakan jakamista kahteen vaiheeseen. Ensimmäisessä vaiheessa oli tarkoitus purkaa ja poistaa koko kastunut lattia ja purkaa rappaukset kastuneiden seinien alaosilta, jotta märät seinät pääsisivät kuivumaan. Taloyhtiö oli saanut rakennusluvan korjauksille 6.11.2020. Yritys B. Oy oli tehnyt suunnitelman mukaiset rakenteiden purkutyöt 23.11.-3.12.2020. Lattian purkamisen loppuvaiheessa 1.12.2020 oli paljastunut siihen asti piilossa ja tietymättömissä olleet kaksi taloteknistä tarkastuskaivoa. Isommasta kaivosta oli toiminnassa olleiden lämpöjohtojen lisäksi löytynyt kaksi sulkuventtiiliä, joista oli vuotanut vettä.

Edelleen taloyhtiön selvityksen mukaan kosteusvaurion ilmenemisajasta 18.11.2019 ja myöhemmin löytyneistä pahoin ruostuneista venttiileistä päätellen todennäköisin vuodon aiheuttaja on ollut vuonna 2017 tehty lämmönvaihtimen uusinta. Ennen mainittua uusimistyötä patteriverkostoon ei ollut tarvinnut juurikaan lisätä vettä, mutta sen jälkeen huoltoliike oli vuosittain lisännyt vettä järjestelmään useita kertoja vuodessa. Joulukuussa 2020 löydetyt lämpöjohdot venttiileineen oli korvattu uusilla ja uudet johdot oli asennettu liiketilan katon alle. Tarkastuskaivossa olleet vanhat putket ja venttiilit oli jätetty maahan. Heti putkiurakan valmistuttua oli aloitettu kosteusvaurioituneen liiketilan jälleenrakennus. Yritys F. Oy:n selvityksen mukaan rakenteet oli korjattu 23.3.–12.5.2021 välisenä aikana.

Vakuutusmeklariyritys on taloyhtiön puolesta tehnyt vahinkoilmoituksen 19.10.2021. Ilmoituksen mukaan vahinkopäivä on ollut 3.12.2020. Vakuutusyhtiö on 10.12.2021 päivätyssä korvauspäätöksessään todennut, että toimenpiteet vuodon paikallistamiseksi oli aloitettu joulukuussa 2019. Vakuutussopimukseen perustuva korvausvaatimus on esitettävä vuoden kuluessa vahinkotapahtumasta. Tapahtuma ei ole vakuutuksesta korvattava vahinko, koska vahinkotapahtumasta ei ollut ilmoitettu vakuutusehtojen vaatimassa ajassa. Vakuutusyhtiö ei ollut muuttanut epäävää ratkaisuaan taloyhtiön sille tekemän muutospyynnön jälkeen.

Asiakkaan valitus

Taloyhtiö tiedustelee Vakuutuslautakunnalta, onko vakuutusyhtiön tulkinta vuoden aikarajan ylityksestä oikea, vai pitäisikö vakuutusyhtiön ottaa vahinko käsittelyyn ja arvioida vahinkotapahtuma muiden kuin vahinkoilmoituksen vanhentumista koskevien ehtokohtien perusteella.

Asiassa tulee ratkaistavaksi kysymys siitä, mikä katsotaan vahinko/vakuutustapahtumaksi. Iso perustavanlaatuinen kysymys vahinkoilmoituksen vanhentumisen ratkaisemisessa on, pitääkö vakuutusehdoissa mainittu vakuutustapahtuma tulkita tilanteeksi, josta vakuutuksenottaja voi kuvitella saavansa korvausta, vai tilanteeksi, jossa jokainen tapahtuma, joka kiinteistöä kohtaa, olisi ilmoitettava vakuutusyhtiöön.

Taloyhtiö katsoo, että vahinko on ilmoitettu vakuutusyhtiölle vakuutusehtojen määrittelemän ajan sisällä, koska vuotanut sulkuventtiili, eli vuotokohta, oli lattiarakennetta purettaessa löytynyt 1.12.2020 ja vahinkoilmoitus oli tehty 19.10.2021. Epäilyksenalaisena oli ennen vuotavien sulkuventtiilien löytymistä ollut kosteuskartoitusraporttien johtopäätösten vuoksi maakosteus ja vesirännien rakenteisiin tuoma kosteus.

Ehtojen kannalta määräävä tekijä vahinkoilmoituksen teolle on se ajankohta, jolloin vakuutuksenottajalla on epäilys siitä, että kosteusvaurion taustalla on vakuutuksesta korvattava vahinkotapahtuma. Tällainen on esimerkiksi tilanne, jossa kylpyhuoneessa epäillään viemärivuotoa. Viemärivuoto on ehtojen mukaan vakuutuksesta korvattava, ja tällöin vakuutuksenottajan täytyisi tehdä vahinkoilmoitus kosteusvaurion havaitsemisen vuoksi.

Valituskirjelmässä todetaan, että vahinkoilmoituksen teosta ei maalaisjärjellä ajatellen ole hyötyä, jos vaurion syyn takana oleva vahinkomekanismi ei ole vakuutuksesta korvattava. Tällöin vakuutuksesta ei saa korvausta. Näitä ei-korvattavien vahinkojen vahinkoilmoituksia vakuutusmeklarit ovat pyrkineet karsimaan, jotta turhat vahinkoilmoitukset eivät työllistäisi turhaan eivätkä vaikuttaisi myöhemmin vakuutusmaksuun, mitä ne valituskirjelmän laatijan kokemuksen mukaan tekevät.

Nyt kiistanalaisessa tapauksessa epäilyksenalaisia tekijöitä ovat olleet muut kosteusvaurion lähteet kuin LVI-tekniikan rikkoutuminen ja siitä aiheutunut vuoto. Kun vahingon syyksi oli esitetty maakosteutta ja rakennuksen ulkoseinässä vesirännien aiheuttamaa kosteusrasitustekijää, valituksen laatinut meklariyritys kertoo ilmoittaneensa taloyhtiölle, että vahinkoilmoitusta ei kannata tehdä, koska vahinko ei olisi vakuutusehtojen mukaan vakuutuksesta korvattavaa.

Vakuutustapahtuman määritelmä (ehtojen kohdassa 2.1) antaa ymmärtää, että vakuutustapahtumalla tarkoitetaan vahinkotilanteita, joita luetellaan ehtojen Vakuutusturva-kohdassa (kohta 5). Nyt käsiteltävänä olevan vahinkotapahtuman korvattavuutta katsotaan kohdasta 5.3, jossa määritellään rakennusta palvelevan LVI-tekniikan rikkoutuminen ja siitä aiheutuva vuoto.

Tämän jälkeen tarkastellaan ehtokohtia, joissa kerrotaan, mitä tapahtuu, kun Vakuutusturva-kohdassa tarkoitetun kaltainen vahinko on havaittu ja siitä on ilmoitettu vakuutusyhtiöön (ehtojen kohdat 2.5 Toimenpiteet vahingon tapahduttua, 2.6.1 Vahinkoilmoitus ja 2.7.1 Korvauksen maksamisen ajankohta).

Mainitut ehtokohdat viittaavat tilanteeseen, jossa vakuutuksenottaja ilmoittaa vahingosta, joka on vakuutusehtojen mukaan oletettavasti korvattava vahinko, ja josta vakuutusyhtiö lähtee maksamaan korvausta.

Loogisen johtopäätöksen mukaan vakuutustapahtumalla tarkoitetaan vahinkotapahtumaa, joka on vakuutusehtotekstien mukaan ilmoitettu korvattavaksi. Mikään ehtoteksteissä ei viittaa tilanteeseen, jossa vakuutuksenottaja olisi velvoitettu ottamaan yhteyttä vakuutusyhtiöön kaikista tapahtumista. Evättävien vahinkojen suhteen vakuutuksenottajalla on oikeus olla tekemättä vahinkoilmoitusta.

Taloyhtiö kiistää vakuutusyhtiön väitteen siitä, että vuonna 2017 tehdyn lämmitysjärjestelmän uusimisen jälkeen patteriverkostoon oli jouduttu lisäämään vettä noin 7 000 litraa vuosittain. Vuoto ei tietenkään ole ollut näin runsasta koko ajan. Lisätyn veden määrä oli ennen vuotaneiden liitoskohtien löytymistä kasvanut lattiarakenteen purkamisen aiheuttaman tärinän vuoksi. Lisälausumassaan taloyhtiö toteaa, että paineen ylläpitämiseksi lämmitysverkostoon oli lämmönvaihdinjärjestelmän uusimisen jälkeen vuodesta 2017 alkaen lisätty vettä epäsäännöllisesti silloin tällöin kerran tai useammin kuukaudessa. Veden lisääminen lämmitysjärjestelmään oli johtunut normaalista uuden järjestelmän käyttöönotosta. Asiakirjoihin on liitetty huoltoyrityksen selvitys veden lisäyksen tarpeesta patteriverkostoon ja graafinen vesiraportti kiinteistöllä käytetyn veden kulutuksen alenemisesta vuosina 2010–2021.

Taloyhtiön vahingosta ja tapahtumista antamien poikkeuksellisen hyvien tietojen perusteella vakuutusyhtiölle ei pitäisi olla epäselvää, miksi putkivuoto ei ole käynyt taloyhtiöllä epäilyksenalaisena. Taloyhtiö on käyttänyt kaikki käytettävissään olleet keinot selvittääkseen vaurioiden syyt. Tällä laajalla selvitystyöllä taloyhtiö on tehnyt vakuutusehtojen mukaisen vakuutuksenottajan velvollisuuden ja osoittanut, että vahingossa on kyse korvattavasta vahingosta.

Vakuutusyhtiön vastineen jälkeen antamassaan lisälausumassa taloyhtiö toteaa, että vahinkoilmoitus oli tehty heti, kun vakuutusmeklaritoimisto oli saanut ensimmäisen kerran tiedon siitä, että vuodon taustalla voisi olla jokin muu syy kuin maakosteus tai ulkopuolisen veden kosteusrasitus. Näin ollen vahinkoilmoitus on tehty heti, kun se on ollut mahdollista. Myöhemmässä viestissään taloyhtiö toteaa, että kun vuotokohta oli löydetty joulukuussa 2020 ja vahinkoilmoitus oli tehty lokakuussa 2021, näiden välinen aika on kymmenen kuukautta, eli se on vakuutusehtojen vaatiman vuoden ilmoitusajan sisällä.

Vakuutusyhtiön vastine

Vastineessaan ja antamissaan lisävastineissa vakuutusyhtiö toteaa, että osapuolten välinen erimielisyys koskee sitä, onko taloyhtiön vakuutusyhtiölle toimittama vahinkoilmoitus tehty yli vai alle vuoden kuluessa siitä, kun taloyhtiö oli saanut tietää vakuutustapahtumasta ja vahinkoseuraamuksesta. Vakuutusyhtiö katsoo edelleen, että taloyhtiön korvausvaatimus on vanhentunut. Vahinkoilmoitus oli tehty 19.10.2021 ja vahinkopäiväksi on ilmoitettu 3.12.2020. Ilmoitushetkellä vauriot oli jo korjattu ja pinnat ummistettu. Pitkään selvityksen alla ollut vuodon paikantaminen ja siitä seuranneet korjaustoimet oli tehty valmiiksi ilman, että vakuutusyhtiöllä olisi ollut mahdollisuus tutustua vahinkotapahtumaan.

Määräaika vahinkoilmoituksen tekemiselle alkaa kulua siitä, kun korvauksen hakija on saanut tietää vakuutuksen voimassaolosta, vakuutustapahtumasta ja vahinkoseuraamuksesta. Kiistatonta on se, että vakuutuksenottajalla, eli taloyhtiöllä, on ollut tieto vakuutuksen voimassaolosta. Taloyhtiöllä on useiden vuosien ajan ollut tieto kosteusvauriosta ja mahdollisesta vahinkotapahtumasta. Mahdollinen vuotovahinko oli ilmennyt kosteusongelmana rakenteissa. 26.11.2021 päivättyyn raporttiin on merkitty: ”2017 taloyhtiöön on tehty mittava lämmönjakohuoneen remontti. Lämmönvaihdin uusittiin ja siirrettiin eri paikkaan. Siinä yhteydessä lämmitysveden virtausta ja paineita lämmitysverkostossa on keskeytetty ja muutettu. Tämä sopii ajallisesti kosteusvaurion ilmenemisaikaan.”

Vahingosta ei ole laadittu kosteuskartoitusraporttia asianmukaisesti, vaan asian arvioinnin pääasiallisena aineistona toimii korjaustöiden valmistumisen jälkeen laadittu 26.11.2021 päivätty kosteuskartoitusraportti. Raportti ei ole johdonmukainen esitettyyn vahinkotapahtumaan liittyen, koska se herättää ristiriitaisia käsityksiä vahingon syyn paikallistamisen todellisesta kulusta.

Tutkimuksia kosteusvaurion aiheuttajan paikantamiseksi oli tehty vuoden 2019 aikana, ja maakosteuden oli epäilty aiheuttaneen rakenteiden kastumisen. Taloyhtiö on vakuutusyhtiön käsityksen mukaan kuitenkin viimeistään 3.12.2019 päivätyn kartoitusraportin myötä saanut tietoonsa vahinkotapahtuman, eli lämmitysjärjestelmän vaurion, ja siitä aiheutuneen vahinkoseuraamuksen, eli kosteusvaurion.

Taloyhtiö ei ollut itsekään uskonut maakosteuden olevan vaurioiden aiheuttaja, minkä vuoksi taloyhtiöllä oli ollut tahto selvittää vuodon todellinen aiheuttaja. Taloyhtiö oli pohtinut vahinkoilmoituksen tekoa, mutta koska se oli olettanut korvattavuuspäätöksen olevan kielteisen, se oli jättänyt ilmoituksen tekemättä. Vakuutusyhtiö toteaa, että jos vuotokohta oli paikannettu joulukuun 2020 alussa, lokakuussa 2021 tehtyä vahinkoilmoitusta ei ole tehty viipymättä, kuten vakuutusehdot edellyttävät, eikä heti, kuten taloyhtiö oli lisäselvityskirjelmässään ilmoittanut.

Tällaisissa tapauksissa, joissa vahingon tarkka syy on epäselvä, vahinkoilmoitus on aiheellista tehdä juuri vanhentumisajan katkaisemiseksi. Nyt kiistanalaisessa tapauksessa vahinkoilmoitus oli tehty vakuutusyhtiölle yli puolitoista vuotta myöhemmin ja vasta korjaustöiden valmistuttua.

Vakuutusyhtiö tekee korvattavuuspäätöksen, mutta sillä ei ole tässä tapauksessa ollut mahdollisuutta tehdä päätöstä oikea-aikaisesti vakuutusehdoissa edellytettyjen määräaikojen sisällä. Tämän vuoksi asiakkaalle oli annettu päätös jättää mahdollinen vahinkotapahtuma käsittelemättä. Vahinkoilmoituksen vanhentumisen vuoksi korvauksen hakija on menettänyt oikeutensa vakuutuskorvaukseen, eikä taloyhtiö voi enää myöhemmin vedota vuotovahinkoon vakuutusehtojen mukaisesti.

Vahingon paikantaminen lämmitysjärjestelmään on vuodesta 2017 alkaen ollut havaittavissa siitä, että suljettuun lämmitysjärjestelmään oli vuosittain lisätty vettä, ja myös siitä, että lämmönjakohuoneen painemittarit olivat osoittaneet verkoston vuotavan. Taloyhtiön on täytynyt ymmärtää, että veden luontainen haihtuminen suljetusta lämmitysjärjestelmästä ei ole voinut olla noin 7 000 litraa vuodessa. Taloyhtiön antaman lisälausuman osalta vakuutusyhtiö toteaa, että veden kulutukseen vaikuttavat lisättyä vettä enemmän muut asiat, kuten asukkaiden määrä ja energiatoimet. Vähentynyt kokonaiskulutus ei kuitenkaan poista sitä tosiasiaa, että järjestelmään oli jouduttu lisäämään vettä vuosien ajan. Tällöin ainakin huoltomiehen olisi tullut havaita tämä asia, joka indikoi vuotoa jossain kohtaa järjestelmässä.

Vakuutusyhtiö viittaa myös siihen, että luotettavien tietojen ja ylipäätänsäkin tietojen saaminen vahinkotapahtumasta, sen yksityiskohdista ja vahingon syystä vaikeutuu huomattavasti, jos vahingosta on kulunut jo vuosia aikaa selvityksiä tehtäessä. Jos vahinko korjataan ennen vahinkoilmoituksen tekoa, vahingon syyn selvittäminen voi olla käytännössä mahdotonta. Vakuutusehdoissa on todettu, että vahinko kartoitetaan vahingon jälkeen. Tällä varmistetaan, että vahingon syy selvitetään asianmukaisesti. Vahinkoilmoituksen tekoajankohdan vuoksi vakuutusyhtiö ei ole voinut pyytää kosteuskartoitusta.

Vanhentumisen arvioinnissa ei oteta huomioon sitä, mistä syystä ilmoitus on jätetty tekemättä lain mukaisessa ajassa. Kielteisen korvauspäätöksen ennakoiminen ei poista sitä tosiasiaa, että vahinkoilmoitus on tehty liian myöhään. Taloyhtiön lausuntopyynnössä on todettu, että ”Vaurioiden laajuus on vaatinut huolellisen korjaussuunnitelman ja tähän on mennyt aikaa.” Myöskään tämä ei ole pätevä syy jättää vahinkoilmoitusta tekemättä ajoissa. Taloyhtiö olisi vahinkoilmoituksen tekemällä välttänyt korvausvaatimuksen vanhentumisen, koska se olisi voinut reklamoida kielteisestä korvauspäätöksestä, ja toimittaa uutta selvitystä vahingon syystä myöhemmin.

Korvattavat vahinkotapahtumat on määritelty ehtojen kohdassa 5. Ehtokohdan 5.3 mukaan Vuoto- ja LVI-turvasta korvattavia vahinkoja ovat rakennuksen toimintaa palvelevan LVI-tekniikan rikkoutuminen ja vuotovahinko, jonka syynä on rakennuksen toimintaa palvelevan LVI-tekniikan rikkoutuminen tai viemärin tukkeutuminen. Lisäksi turvasta korvataan käyttölaitteesta vuotaneesta vedestä aiheutunut vuotovahinko.

Pääsääntö on siis se, että rakennuksen sisäisten putkistojen rikkoutuminen ja niistä aiheutuvat vuotovahingot korvataan. Sen sijaan rakennuksen ulkopuolisista vesistä (sade- ja sulamisvedet sekä maakosteus) aiheutuvat vahingot jäävät yleensä vakuutuskorvauksen ulkopuolelle, koska rakennuksen tulee kestää ulkopuolinen kosteusrasitus.

Joulukuussa 2019 tehdyssä kuntotutkimuksessa oli keskitytty kosteusongelman aiheuttaneeseen seinään, josta oli poistettu verhouslevyt. Tutkimus oli jäänyt puutteelliseksi muiden seinien ja lattian osalta, eikä lattian alla olleen perusmaan kosteutta myöskään tutkittu. Tässä vaiheessa viemärivuotoa oli pidetty todennäköisimpänä syynä seinän ja lattian kastumiseen, mikä tukee sitä johtopäätöstä, että taloyhtiön olisi tullut tehdä vahinkoilmoitus. Vahinkoilmoitus olisi tullut tehdä myös sen vuoksi, ettei taloyhtiö ollut luottanut arvioon maakosteudesta. Vakuutusyhtiö katsoo, että asian arvioinnissa merkitystä on myös sillä, ettei taloyhtiö ollut kertonut kuntotutkimuksen tekijälle, että lämmitysjärjestelmään oli jatkuvasti lisätty vettä. Tämä tieto olisi voinut vaikuttaa myös kuntotutkimukseen ja ohjata tutkimuksia.

Selvitykset

Vakuutuslautakunnan käytettävissä on vakuutusyhtiölle 19.10.2021 toimitetun vahinkoilmoituksen lisäksi ollut Yritys A. Oy:n 3.12.2019 tekemästä tarkastuksesta laadittu kuntotutkimuspöytäkirja ja siihen sisältyvät valokuvat. Tutkimuksen lähtötiedoista ilmenee, että tilan B22 kellarikerroksessa oli havaittu hajuhaittaa ja näkyvä kosteusvaurio seinän alaosassa. Pöytäkirjan mukaan Yritys G. Oy oli suorittanut ilmanvaihto- ja kosteusteknisiä tutkimuksia. Lautakunnan käytettävissä oleviin asiakirjoihin ei sisälly Yritys G. Oy:n tarkastusraporttia.

Asiakirjoihin sisältyy 26.11.2021 päivätty ’Raportti lämmitysverkoston vuodosta liiketilan B22 kosteusvaurion aiheuttajana’. Raportista ilmenee, että sen on laatinut liiketilan omistajana ja taloyhtiön hallituksen jäsenenä toiminut henkilö J., joka on alusta asti ollut selvittämässä ja etsimässä vaurion syytä. J. on tehnyt raporttiin 27.1.2022 täydennyslisäyksen vakuutusyhtiön vastineen vuoksi.

Taloyhtiön puolesta lautakunnalle on lisäksi toimitettu vakuutusmeklaritoimiston laatima 6.5.2022 päivätyn lausuma. Sen liitteeksi on merkitty muun ohessa ”Taloyhtiön toimittama lisäselvitys”. Kyseisen asiakirjan on laatinut liiketilan omistaja henkilö J, ja asiakirjaan sisältyy muun muassa laskelma vauriokorjauksen todellisista kustannuksista (yhteensä 212 220,04 euroa). Asiakirjassa selostettuihin seikkoihin on liitetty numeroilla 1–9 yksilöidyt asiakirjat:

• Liitteet 1–2: 20.4.2022 päivätty, erikseen allekirjoittamaton ja J:n kyseisen liiketilan (B22) haltijana laatima asiakirja ”Kosteusvaurion havaitsemisesta putkivuodon löytymiseen”. Asiakirjaan sisältyy valokuvasivu, joka on otsikoitu ”Vuotavat venttiilit olivat piilossa ehyen liiketilan lattian alla”.
• Liite 3: Yritys H. Oy:n vuonna 1994 laatima pohjapiirros kellarikerroksesta ja tietoa vuonna 2005 tehdystä Huber-analyysistä sekä osittainen piirros kellarikerroksesta. Piirroksiin on tehty jälkikäteen merkintöjä, joista selviää lattian purkutöiden aikana löytyneiden kahden tarkastuskaivon sijainnit.
• Liite 4: Kiinteistön huoltoyritys C. Oy:n päiväämätön ja erikseen allekirjoittamaton selvitys veden lisäyksen tarpeesta patteriverkostoon, ja selvitykseen liittyvä valokuvasivu, joka sisältää neljä valokuvaa. Selvityksessä todetaan, että tilanteessa seurataan verkoston painetta, ei lisätyn veden määrää.
• Liitteet 5–6: Yritys B. Oy:n päiväämätön ja erikseen allekirjoittamaton selvitys lattian purkutöistä. Selvityksen oheen on liitetty valokuvasivu, jossa on kuva lattian purkutyövaiheesta ja kolme kuvaa sen jälkeen tehdyistä toimista. Yritys B. Oy:n antamasta selvityksestä ei yksiselitteisesti käy ilmi ajankohta, milloin purkutyöt oli tehty ja piilossa ollut tarkastuskaivo sekä vuodon aiheuttaneet kaksi sulkuventtiiliä löydetty.
• Liite 7: Rakennustöiden valvojan, rakennusmestari D:n 19.4.2022 päivätty ja koneellisesti allekirjoitettu muistio liiketilan vesivahinkokorjausten laajuudesta sekä valokuva seinien yläosien rappauksien kunnosta. Asiakirjasta ei ilmene, minä ajankohtina muistion tarkoittamat toimet on tehty.
• Liite 8: Korjaussuunnitelman tehneen Yritys E. Oy:n 20.4.2022 päivätty ja erikseen allekirjoittamaton lausunto liikehuoneiston korjaustöistä sekä leikkauskuva korjaussuunnitelmasta. Asiakirjasta ei ilmene, minä ajankohtina korjaustöitä oli tehty. Lautakunnan käytettävissä ei ole ollut Yritys E. Oy:n tekemää korjaussuunnitelmaa.
• Liite 9: Yritys F. Oy:n 6.5.2022 päivätty selvitys, jonka J. on laatinut. Asiakirja sisältää erittelyn sovitun urakkahinnan päälle tulevien kosteusvauriokorjaamisen kannalta rakenteellisesti välttämättömien töiden kustannuksista ja rakennuksen rakenteista otettuja valokuvia selostusteksteineen.

Asiakirjoihin sisältyy vielä Yritys I. Oy:n 8.4.2022 lähettämä sähköpostiviesti, joka sisältää graafisen vesiraportin taloyhtiön vedenkulutuksesta vuosina 2010–2021. Saateviestin mukaan raportin perusteella ei ole havaittu vesivuotoa. Vuoto on saattanut olla niin pieni, että se on ns. hävinnyt muun kulutuksen sekaan. Huoltomiehen säännöllisesti tekemät lisäykset järjestelmään voivat kertoa vuodosta.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, onko taloyhtiön vakuutusyhtiölle 19.10.2021 tekemä vahinkoilmoitus lämmitysjärjestelmän vuotovahingosta tehty liian myöhään, ja onko taloyhtiö sen vuoksi menettänyt oikeutensa korvaukseen.

Kiista koskee erityisesti sitä, missä vaiheessa taloyhtiöllä on ollut todennäköisiä syitä olettaa kastumisvaurioiden voivan kuulua vakuutuksen korvauspiiriin. Lähemmin tarkasteltaessa kysymys on siitä, milloin taloyhtiö on saanut vahinkotapahtumasta sellaisen tiedon, että vakuutukseen sovellettavissa asuinrakennusten ehdoissa ja vakuutussopimuslaissa korvausvaatimuksen esittämiselle asetettu vuoden määräaika on alkanut kulua.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Vakuutussopimuslain 73 §:n 1 momentin mukaan vakuutussopimukseen perustuva korvausvaatimus on esitettävä vakuutuksenantajalle vuoden kuluessa siitä, kun korvauksen hakija on saanut tietää vakuutuksen voimassaolosta, vakuutustapahtumasta ja vakuutustapahtumasta aiheutuneesta vahinkoseuraamuksesta. Korvausvaatimus on joka tapauksessa esitettävä kymmenen vuoden kuluessa vakuutustapahtumasta tai, jos vakuutus on otettu henkilövahingon tai vahingonkorvausvelvollisuuden varalta, vahinkoseuraamuksen aiheutumisesta. Korvausvaatimuksen esittämiseen rinnastetaan ilmoituksen tekeminen vakuutustapahtumasta. 73 §:n 2 momentin mukaan, jos korvausvaatimusta ei esitetä 1 momentissa säädetyssä ajassa, korvauksen hakija menettää oikeutensa korvaukseen.

Kysymyksessä olevaan vakuutussopimukseen sovellettavien yleisten sopimusehtojen ja asuinrakennuksen ehtojen mukaan:

Kohta 2.1. Vakuutustapahtumalla tarkoitetaan tuotealuekohtaisissa vakuutusehdoissa tarkemmin määriteltyä tapahtumaa, jonka toteutuminen ja ajankohta on äkillinen ja ennalta arvaamaton.

Kohta 2.5 Toimenpiteet vahingon tapahduttua
2.5.1 Vakuutuksenottajan toimenpiteet
Vakuutustapahtumasta on viipymättä ilmoitettava vakuutusyhtiöön vahingon tarkastus- ja muita toimenpiteitä varten. […]

Vakuutuksenottajan ja muun korvaukseen oikeutetun tulee ryhtyä toimenpiteisiin vahinkojen torjumiseksi ja rajoittamiseksi sekä osallistua mahdollisuuksiensa mukaan vahingon syyn selvittämiseen.
[…]

2.5.2 Vakuutusyhtiön toimenpiteet
Vakuutusyhtiöllä on oikeus korvauksen rahana maksamisen asemasta uudelleen rakennuttaa, hankkia tai korjauttaa hävinnyt tai vahingoittunut omaisuus.

Vakuutusyhtiöllä on oikeus määrätä rakentaja tai korjaamo, joka uudelleen rakentaa tai korjaa vahingot, tai määrätä hankintapaikka, josta vastaavanlainen omaisuus hankitaan.

Vakuutusyhtiö ei vastaa ennen korvauspäätöksen tekemistä aiheutuneista kustannuksista ja selvittelykuluista.

Kohta 2.6 Korvauksen hakeminen, kohta 2.6.1 Vahinkoilmoitus
Korvauksen maksamisen perusteena on vahinkoilmoitus, johon tulee sisältyä tiedot

• vakuutuksesta ja korvauksen hakijasta yhteystietoineen
• vakuutustapahtumasta: mitä, miten, missä ja milloin sattui tai todettiin
• vahingon määrästä tai arvio sitä.

[…]

Kysymyksessä olevaan vakuutussopimukseen sovellettavien asuinrakennusten ehtojen kohdan 5.3 (Rakennusta palvelevan LVI-tekniikan rikkoutuminen ja siitä aiheutuva vuoto) mukaan Vuoto ja LVI-turvasta korvattavia vahinkoja ovat:

• vuoto- ja LVI-turvalla vakuutetun rakennuksen toimintaa palvelevan lämpö-, vesi- ja ilmastointitekniikan rikkoutuminen
• vuotovahinko, jonka syynä on rakennuksen toimintaa palvelevan lämpö-, vesi- ja ilmastointitekniikan rikkoutuminen tai viemärin tukkeutuminen. Vuotovahingolla tarkoitetaan vahinkoa, joka aiheutuu nesteen, kaasun tai höyryn virtaamisesta rakennuksen kiinteästä LVI-putkistosta tai -laitteesta

[…]

Asuinrakennusten ehtojen kohdan 9. (Velvollisuudet vahingon tapahduttua)

• ensimmäisen kappaleen mukaan vakuutustapahtumasta on ilmoitettava vakuutusyhtiölle vuoden kuluessa siitä, kun korvauksen hakija on saanut tietää vakuutustapahtumasta ja joka tapauksessa viimeistään kymmenen vuoden kuluessa vahinkotapahtuman sattumisesta.
• ​​​​​​​neljännen kappaleen mukaan, kun korvauksen hakijana on kuluttajaan rinnastettava oikeushenkilö, korvausvaatimus on esitettävä vakuutusyhtiölle vuoden kuluessa siitä, kun korvauksen hakija on saanut tietää vakuutuksen voimassaolosta, vakuutustapahtumasta ja vakuutustapahtumasta aiheutuneesta vahinkoseuraamuksesta. Korvausvaatimus on joka tapauksessa esitettävä kymmenen vuoden kuluessa vakuutustapahtumasta. Korvausvaatimuksen esittämiseen rinnastetaan ilmoituksen tekeminen vakuutustapahtumasta. Jos korvausvaatimusta ei esitetä edellä mainitussa ajassa, korvauksen hakija menettää oikeutensa korvaukseen.

Asian arviointi

Vakuutussopimuslain 73 §:n 1 momentin ja vakuutussopimuksen asuinrakennuksia koskevien ehtojen perusteella korvauksen hakijan tulee esittää korvausvaatimus vakuutusyhtiölle vuoden kuluessa siitä, kun se on saanut tietää vakuutuksen voimassaolosta, vakuutustapahtumasta ja vakuutustapahtumasta aiheutuneesta vahinkoseuraamuksesta. Tässä tapauksessa on riidatonta, että taloyhtiö on tiennyt vakuutuksen voimassaolosta.

Vakuutuslautakunta on katsonut muun muassa ratkaisusuosituksessaan FINE-004290 (2017), että vakuutussopimuslain 73 §:n vanhentumissäännön soveltaminen on aina tilannesidonnaista. Se ajankohta, josta korvausvaatimuksen esittämiselle käytettävissä olevan yhden vuoden ajan on kulloinkin lain mukaan katsottava alkavan, riippuu kysymyksessä olevan vahinkotapahtuman ja vakuutuksen laadusta. Lautakunta toteaa, että koska vanhentumissäännökset vapauttavat vakuutuksenantajan siitä sopimusvelvoitteesta, joka sillä muutoin olisi, vanhentumista koskevia säännöksiä ei tule tulkita ainakaan laajentavasti.

Lautakunta toteaa, ettei kiistaa ole siitä, että lämmityslaitteisto oli vuonna 2017 uusittu ja että suljettuun patteriverkostoon oli laitteiston uusimisen jälkeen toistuvasti lisätty vettä verkoston paineiden alenemisen vuoksi. Kiistatonta on myös se, että rakennuksen kellarikerroksen seinä- ja lattiarakenteissa oli 18.11.2019 ja 3.12.2019 tehdyissä kartoituksissa havaittu kosteusvaurioita. Riidatonta on lisäksi se, että käytössä olleeseen patterijärjestelmään kuulunut niin sanottu paluuputkisto ja vuodon aiheuttaneet kaksi venttiiliä oli löydetty lattiarakenteen purkamisen yhteydessä joulukuun 2020 alussa, ja että vahinkoilmoitus oli tehty 19.10.2021 sen jälkeen, kun rakenteiden korjaustyöt olivat toukokuussa 2021 valmistuneet. Osapuolet ovat yhtä mieltä myös siitä, että maakosteuden aiheuttama vahinko ei ole kiinteistövakuutuksesta korvattava vuotovahinko.

Vakuutuslautakunnan käytettävissä oleviin asiakirjoihin sisältyy 3.12.2019 tehdystä kartoituksesta laadittu pöytäkirja. Asiaa arvioidessaan lautakunta on ottanut huomioon sen, että suurin osa muista lautakunnan käytettävissä olevista asiakirjoista on laadittu sen jälkeen, kun korjaustyöt olivat valmistuneet ja vahinkoilmoitus oli toimitettu vakuutusyhtiölle. Marraskuussa 2019 tehdystä kartoituksesta tai helmikuussa 2020 tehdystä viemärikuvauksesta taikka huhti-kesäkuussa 2020 tehdyistä kartoitus- ja korjaustöistä ei ole esitetty muuta selvitystä kuin jälkikäteen marraskuussa 2021 ja sen jälkeen laaditut asiakirjat, joista ei ilmene esimerkiksi se, milloin taloyhtiö oli saanut tiedon 27.2.2020 tehdyn viemärikuvauksen tuloksista.

Ehtojen mukaan vuotovahinko korvataan vakuutuksesta, jos sen on aiheuttanut rakennusta palvelevan LVI-laitteen tai LVI-putkiston rikkoutuminen tai viemärin tukkeutuminen, tai jos vuoto on aiheutunut käyttölaitteesta vuotaneesta vedestä. Asiassa tulee arvioitavaksi kysymys siitä, milloin taloyhtiöllä on ollut todennäköisiä syitä olettaa kastumisvaurioiden olevan seurausta korvattavasta vuotovahingosta ja niiden voivan sen vuoksi kuulua vakuutuksen korvauspiiriin.

Katutason liiketilassa työskennelleet työntekijät olivat syksyllä 2019 oireilleet sisäilmasta ja tilassa oli havaittu homeen hajua. Rakennuksen rakenteiden kosteusvauriot oli todettu 18.11.2019 tehdyssä kartoituksessa, ja vaurioiden syyksi oli 3.12.2019 tehdyssä kartoituksessa epäilty maakosteuden lisäksi viemärivuotoa ja taloyhtiötä oli tuolloin ohjeistettu kuvaamaan viemärit. Esitetyn selvityksen perusteella Vakuutuslautakunta katsoo, että taloyhtiöllä on mainittujen kahden kartoituksen aikana ollut tieto vahinkoseuraamuksesta, eli siitä, että rakennuksen alakerran seinä- ja lattiarakenteissa oli ollut kosteusvaurioita, joiden yhdeksi mahdolliseksi aiheuttajaksi oli epäilty viemärivuotoa.

Vakuutuksen olemassaolon ja havaitun vahinkoseuraamuksen lisäksi korvausvaatimuksen esittämiselle varatun määräajan alkaminen on kytketty siihen ajankohtaan, milloin korvauksen hakija on saanut tietää vakuutustapahtuman sattumisesta.

Vakuutuslautakunta katsoo voivan olla tulkinnanvaraista se, merkitseekö joidenkin vahinkoseuraamusten sattuminen myös vakuutussopimuksen ehdoissa määritellyn vakuutustapahtuman tunnusmerkkien täyttymistä. Vuonna 1994 voimaan tulleen vakuutussopimuslain valmisteluasiakirjojen (HE 114/1993 vp s. 69) mukaan laissa asetettu vuoden määräaika ei pitene sen vuoksi, että korvauksen hakija on käyttänyt aikaansa korvattavan vakuutustapahtuman tunnusmerkkien selvittämiseen. Vahinkoajankohtana voimassa olleen vakuutussopimuslain 73 §:n (14.5.2010/426) sisältö vastaa tältä osin aikaisemmin voimassa ollutta lakia (543/94).

Lautakunta toteaa, että vakuutustapahtuman tunnusmerkkien täyttymistä koskeva epäselvyys ei siten muodosta perustetta korvaushakemuksen viivyttämiselle silloin, kun vakuutuksenottajalla on vahinkotapahtumasta käytettävissään olleiden tietojen perusteella ollut todennäköisiä syitä olettaa vahingon voivan kuulua vakuutuksen korvauspiiriin. Lautakunta yhtyy vakuutusyhtiön näkemykseen siitä, ettei vanhentumisajan alkamiseen vaikuta maakosteutta koskeneen kielteisen korvauspäätöksen ennakoiminen tai taloyhtiön ilmoittama pyrkimys välttää turhaa työtä taikka se, että huolellisen korjaussuunnitelman laatiminen oli vienyt aikaa.

Kun vahinkoilmoitus on tehty 19.10.2021, vakuutustapahtuman osalta vanhentumista koskevan kiistan ratkaisun kannalta keskeinen kysymys koskee sitä, oliko taloyhtiöllä 19.10.2020 tai sitä aikaisemmin ollut todennäköisiä syitä olettaa, että rakenteiden kastumisen syynä oli ollut lämpö-, vesi- tai ilmastointitekniikan rikkoutuminen tai viemärin tukkeutuminen, ja että neste oli sen vuoksi virrannut rakennuksen kiinteästä LVI-putkistosta tai -laitteesta.

Taloyhtiö on valituskirjelmässään todennut, että vahinkoilmoitus tulee tehdä, jos kylpyhuoneen kosteusvaurioiden epäillään aiheutuneen viemärivuodosta. Tässä tapauksessa yhtenä mahdollisena syynä WC-tiloissa olleeseen kosteuteen oli 3.12.2019 pidetty viemärivuotoa. Helmikuun 2020 lopussa tehdyssä viemärikuvauksessa oli havaittu viemärissä olleen vierasesineen osittain tukkineen vaakaviemärin, ja tuolloin oli myös epäilty viemärin jatkoliitoksen vuotavan. Kosteusvaurioiden syyn selvittämiseksi taloyhtiö oli huhtikuun 2020 alussa porauttanut lattialaattoihin reiät ja jatkanut kosteuden syyn selvittämistä touko-kesäkuussa 2020 tehtyjen korjaustöiden jälkeen, koska se oli yhä epäillyt, ettei syynä ollut maakosteus, ja koska taloyhtiön ilmoituksen mukaan syynä ei ollut viemärivuoto.

Asian arvioinnissa lautakunta on ottanut huomioon myös sen, että huoltoyhtiö oli vuonna 2017 tehdyn lämmitysjärjestelmän uusimisen jälkeen lisännyt suljettuun patterijärjestelmään vettä toistuvasti kuukausittain. Yritys I. Oy:n sähköpostiviestin mukaan huoltomiehen säännöllisesti tekemät lisäykset järjestelmään voivat kertoa vuodosta. Taloyhtiön 26.11.2021 laatimassa raportissa on mainittu, että vettä oli lisätty vuosittain 7 000 litraa. Lautakuntakäsittelyn aikana taloyhtiö on kuitenkin ilmoittanut, että lisätyn veden määrä on ennen lattian purkutöitä ollut vähäisempi, ja että vuoto oli lisääntynyt purkutöiden aiheuttama tärinän vuoksi. Taloyhtiö on myös huomauttanut, ettei lisätyn veden määrä ole tiedossa, koska veden lisäystarve on määräytynyt verkoston vedenpaineen alenemisen mukaan.

Edellä esitetyt seikat huomioon ottaen Vakuutuslautakunta katsoo, että taloyhtiöllä on ollut 3.12.2019 saamiensa tietojen perusteella, ja viimeistään helmikuun 2020 lopussa tehdyn viemärikuvauksen tulokset saatuaan ollut perusteltu syy katsoa kastumisvahinkojen todennäköisesti olevan seurausta LVI-laitteiden ja -putkistojen rikkoutumisesta tai viemärin tukkeutumisesta. Tätä käsitystä tukee seikka, että lämmitysjärjestelmään oli vuodesta 2017 alkaen jouduttu paineen ylläpitämiseksi lisäämään vettä jopa useita kertoja kuukaudessa, ja että taloyhtiö oli muun muassa huhtikuussa 2020 tehtyjen toimenpiteiden avulla selvittänyt, oliko viemärin tukkeutuminen tai joku muu syy kuin maakosteus aiheuttanut rakenteiden vaurioitumisen.

Koska vakuutussopimuslaissa ja vakuutusehdoissa asetettu vuoden määräaika ei pitene sen johdosta, että korvauksen hakija käyttää aikaansa korvattavan vakuutustapahtuman tunnusmerkkien selvittämiseen, Vakuutuslautakunta katsoo, ettei vanhentumisajan alkamiseen vakuutustapahtuman tunnusmerkkien osalta ole vaikuttanut se, että käytössä ollut lämmitysjärjestelmän putki ja vuodon aiheuttaneet venttiilit oli löydetty vasta lattiarakenteen purkamisen yhteydessä joulukuussa 2021.

Esitetyn selvityksen perusteella Vakuutuslautakunta katsoo, että taloyhtiöllä oli ollut todennäköisiä syitä pitää rakenteiden kastumisvahinkoa kiinteistövakuutuksesta korvattavana vuotovahinkona viimeistään siinä vaiheessa, kun se oli saanut tietää helmikuussa 2020 tehdyn viemärikuvauksen tuloksista ja kun se oli huhtikuun 2020 alussa porauttanut lattialaattoihin reiät. Koska vahinkoilmoitus oli tehty vasta lokakuussa 2021, korvausvaatimus oli vakuutussopimuslain 73 §:n ja asuinrakennusten ehtojen 9. kohdan neljännen kappaleen perusteella vanhentunut, ja korvauksen hakija oli menettänyt oikeutensa korvaukseen.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön päätöstä vakuutussopimuslain ja vakuutusehtojen mukaisena. Vakuutusyhtiöllä ei ole velvollisuutta ottaa vahinkoilmoitusta käsiteltäväksi.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

puheenjohtaja Bygglin 

sihteeri Pellikka                                 

Jäsenet:
Kankkunen
Rantala
Vyyryläinen
​​​​​​​Yrttiaho