Uppgifter om händelseförloppet

M Ab hade i egenskap av grynderentreprenör svarat för uppförandet av ett bostadsaktiebolags två radhusbyggnader. Byggnaderna hade 23.3.2015 godkänts att tas i bruk. Vid årsgranskningen av byggentreprenaden 9.6.2016 konstaterades det bland annat att rappningen hade lossnat på en cirka en meter lång sträcka i den nedre väggkanten mot sockeln på byggnadens norra gavel. I oktober 2019 noterades det att rappningen börjat lossna på byggnadernas släta väggytor. M Ab försattes i konkurs 16.3.2020. Vid det laget hade skadorna inte reparerats.  Med anledning av konkursen ansökte bostadsaktiebolaget 17.6.2020 om ersättning från M Ab:s byggfelsförsäkring och meddelade att det fanns skador på byggnadernas fasadrappning, att ytan på förrådsutrymmenas dörrar hade gått sönder, att metalldelar hade rostat och att målningen hade flagat intill utomhusarmaturerna.

Enligt ett 21.9.2020 daterat utlåtande från Ingenjörsbyrå K hade det vid en undersökning 27.8.2020 upptäckts att fasadrappningen inte hade utförts på det sätt som förutsattes i konstruktionsplaneringen. Rappningen hade spruckit och lossnat på B-husets ena gavel, och samma problem hade noterats också på andra ställen på fasaderna. En elastisk fog saknades i skarven mellan sockeln och rappningen, och lodräta rörelsefogar saknades på långsidorna, så rappningen på B-huset hade spruckit. Fönster- och dörrsmygarna hade rappats på uretanskiva, armeringsnät saknades där och rappningen var tunn. Fasad-      stegens genomföringar var otäta, väggarnas nedre kanter saknade regnvattenplåtar och målfärgen på betongväggarna flagade intill belysningsarmaturerna. På förrådsutrymmenas dörrar fanns det fuktskador, och rostskador förekom på ståldelar på byggnadernas utsida.

Försäkringsbolaget avslog ersättningsanspråket genom sitt beslut 22.12.2020. Bolaget hänvisade till punkt 4 i försäkringsvillkoren, där det sägs att bolaget inte ansvarar för kostnaderna att avhjälpa sådana fel som borde ha upptäckts senast vid årsgranskningen. Enligt utlåtandet från Ingenjörsbyrå K var det i och för sig klart fråga om byggfel, men försäkringsbolaget ansåg att felen borde ha varit klart synliga att upptäckas i samband med årsgranskningen. I årsgranskningsprotokollet hade det nämnts att det varit någon form av brist med rappningen och att entreprenören hade fått i uppgift att åtgärda den senast hösten 2016. Inte heller var de övriga skador som anmälts dolda fel som varit omöjliga att upptäcka i samband med årsgranskningen.

Kundens klagomål

Bostadsaktiebolaget har bett nämnden ge en beslutsrekommendation och yrkat på att kostnaderna för att reparera byggnadernas fasader ersätts från byggfelsförsäkringen. Bostadsaktiebolaget har anfört att det vid tiden för årsgranskningen inte fanns något som antydde att rappningen på de stora släta fasadytorna skulle vara fel utförd. De senare skadorna är av en annan karaktär än den vid årsgranskningen upptäckta skadan vid skarven till sockeln, där två olika material möts. Rappningen ska sitta kvar på de öppna väggytorna, om den är rätt gjord.

Bostadsaktiebolaget har hänvisat till ett utlåtande som materialtillverkaren daterat 30.4.2021. Byggfelet består i att rappningen i strid med god byggnadssed har gjorts på fel behandlat och för torrt underlag med för lite material. Rappningen av fönster- och dörrsmygar saknar armeringsnät. Rappningen är därför inte av den kvalitet som bostadsaktiebolaget har kunnat förutsätta. Enligt materialtillverkaren har rappningen gjorts på en yta som ger dåligt fäste. Skadorna är av annat slag än den vid årsgranskningen upptäckta lilla skadan vad beträffar stället där de förekommer, omfånget och materialkombinationen. Försäkringsbolagets slutsats kan inte dras, utan reparationskostnaderna bör ersättas.

I en kompletterande skrivelse 16.2.2022 har bostadsaktiebolaget framfört att det är fråga om ett mer omfattande problem med fasadrappningen än vad försäkringsbolaget beskrivit. Enligt materialtillverkarens utlåtande lossnade rappningen eftersom den är fel utförd. Rappningen är för tunn för de stora ytorna, den saknar armering på kritiska ställen och har utförts på ett för ändamålet felaktigt underlag. Felet syntes inte förrän rappningen lossnade eller sprack. Den reparation som behövs är omfattande, så förhållandet mellan den och försäkringens självriskandel kan beaktas först när man känner till kostnaderna.

Bostadsaktiebolaget har i sin kompletterande skrivelse 30.3.2022 hänvisat till att en sakkunnig som representerar putstillverkaren besökte platsen 29.4.2021. Han har spetskunnande om materialet. Ingenjören från Ingenjörsbyrå K har bara kunnat konstatera att rappningen lossnat, men tillverkarens representant har kunnat konstatera ett klart fel i utförandet. Det föreligger ingen konflikt mellan de sakkunnigas åsikter. Ett draghållbarhetstest som Ingenjörsbyrå K förespråkar ger inte svar på varför materialet inte fäster tillräckligt starkt mot underlaget. Det är omöjligt att veta hur bra putsen fäst vid ytan förrän den lossnar. Putsen ska hålla under svåra förhållanden i minst 30 år. I materialtillverkarens utlåtande beskrivs två alternativa orsaker till att putsen lossnar, och båda är byggfel. Det finns ingen anledning att betvivla kvaliteten på själva putsen. I en skrivelse som daterats 16.5.2022 har bostadsaktiebolaget upprepat de omständigheter som det framfört.

Försäkringsbolagets bemötande

Försäkringsbolaget har bestridit bostadsaktiebolagets yrkanden och upprepat det som framförts i ersättningsbeslutet. De skador och fel som framgår av Ingenjörsbyrå K:s utlåtande är huvudsakligen av sådant slag att de upptäckts eller borde ha kunnat upptäckas i samband med årsgranskningen. Som sådana fel kan anses avsaknaden av lodräta rörelsefogar på fasaderna. Rörelsefogar borde alltid finnas på större enhetliga rappningsytor där spänningsväxlingar i rappningen kan förekomma. Också avsaknaden av regnvattenplåtar i de nedre kanterna och avsaknaden av elastiskt kitt vid fogar och genomföringar kunde ha upptäckts.

Enligt försäkringsbolaget har materialtillverkaren i sitt utlåtande uppskattat möjlig orsak, men den närmare orsaken till att putsen lossnat har inte utretts. Det går därmed inte att påvisa att lossnandet beror på ett sådant byggfel som den stiftande delägaren är ansvarig för. Skadorna runt fönster och dörrar är så små att en möjlig skadeersättning för dem är mindre än bostadsaktiebolagets självrisk per skada, som är 28 571 euro i 2015 års kostnadsnivå.

I ett kompletterande bemötande 16.3.2022 har försäkringsbolaget upprepat sin ståndpunkt.  I ett kompletterande bemötande 6.5.2022 har försäkringsbolaget yttrat att ett flertal av diverse orsaker uppkomna skador på fasadrappningen konstaterats vid inspektioner som utförts på plats. Byggfelsskador som borde ha kunnat upptäckas senast i samband med årsgranskningen är enligt rapporterna följande: skador som uppkommit till följd av att rörelsefogar saknas, skador till följd av att väggarnas nedre kanter saknar dropp-plåtar och skador till följd av att elastiska fogar saknas vid genomföringar och anslutningsställen till omgivande byggnadsmaterial. Ovannämnda byggfel har varit synliga och klara att konstateras i samband med årsgranskningen. För de övriga felens del omfattas skadorna av försäkringen, men enligt försäkringsbolagets uppfattning understiger kostnaderna för att reparera dem försäkringens självrisk.

Beslutsrekommendation

Frågeställning

I ärendet är det fråga om huruvida försäkringsbolaget är skyldigt att ersätta bostadsaktiebolaget för kostnaderna för att reparera de på fasaderna konstaterade skadorna från den i lagen om bostadsköp avsedda byggfelsförsäkring som beviljats som säkerhet för grynderentreprenören M Ab:s insolvens. Närmare bestämt gäller det i ärendet att bedöma om de konstaterade felen i utförandet av fasaderna på bostadsaktiebolagets byggnader är av sådant slag att de skulle ha kunnat upptäckas redan vid årsgranskningen 9.6.2016, efter att byggnaderna hade tagits i bruk.

Tillämpliga lagrum och försäkringsvillkor

I de i ärendet tillämpliga försäkringsvillkoren för byggfelsförsäkringen, vilka gällt från och med 1.1.2002, sägs följande:

1 Försäkringens ändamål
Försäkringsbolaget förbinder sig att i enlighet med dessa villkor ersätta direkta sakskador som en i punkt 5.1 nämnd skada åsamkat det försäkrade föremålet samt i villkoren särskilt nämnda övriga kostnader, då en stiftande delägare med ersättningsansvar har konstaterats vara insolvent.

3 Byggfel
En byggnad är behäftad med fel, om
- den inte uppfyller de krav som en byggnad enligt bestämmelser eller föreskrifter skall uppfylla då byggnadstillsynsmyndigheten godkänner den för användning;
- en bostads egenskaper vållar eller med fog kan antas vålla men för hälsan;
- byggande eller ombyggnad inte har utförts enligt god byggsed eller med yrkesskicklighet och omsorg;
- material som har använts vid byggande eller ombyggnad, i den mån parterna inte särskilt har avtalat om dess beskaffenhet, inte till hållbarheten eller andra egenskaper är av normalt god kvalitet.

4 Försäkringsbolagets ansvarstid
Försäkringsbolagets ansvar för varje enskild byggnad börjar från den i 4 kap. 18 § lagen om bostadsköp avsedda årsgranskningen och upphör för varje byggnads del 10 år efter det att byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt byggnaden för användning.

Försäkringsbolaget ansvarar inte för kostnaderna att avhjälpa sådana fel som borde ha upptäckts senast vid årsgranskningen eller, om årsgranskning inte har verkställts inom utsatt tid, inom den tid som utsatts för verkställande av årsgranskning.

Bedömning

Nämnden konstaterar att det utgående från bostadsaktiebolagets och försäkringsbolagets uttalanden i ärendet är ostridigt att de fel i byggnadsfasaderna som ligger till grund för bostadsaktiebolagets ersättningsanspråk i och för sig handlar om byggfel som definieras i punkt 3 i försäkringsvillkoren. Parternas uppfattningar skiljer sig åt i fråga om huruvida felen är av sådant slag att de borde ha upptäckts redan vid årsgranskningen 9.6.2016.

Enligt ett 21.9.2020 daterat utlåtande från Ingenjörsbyrå K som getts in till nämnden hade det vid en undersökning 27.8.2020 konstaterats att fasadrappningen på radhusbyggnaderna med betong- och trästomme hade spruckit och lossnat på B-husets gavel. Samma tendens hade upptäckts också på andra fasader. En elastisk fog saknades mellan sockeln och rappningen, och stående rörelsefogar saknades på fasaderna på byggnadernas långsidor. Lodräta sprickor i fasadrappningen förekom på B-huset på fasaden mot öster. Smygarna runt samtliga fönster och dörrar hade rappats på uretanskiva, armeringsnät saknades där och rappningen var tunn. Fasadstegens genomföringar var otäta, väggarnas nedre kanter saknade dräneringsrör och målfärgen på betongväggarna flagade intill belysningsarmaturerna. På förrådsutrymmenas dörrar fanns det fuktskador, och rostskador förekom på ståldelar utanför byggnaderna.

Till nämnden lämnades också in ett utlåtande som tillverkaren av det vid rappningen använda putsmaterialet hade daterat 30.4.2021.  I utlåtandet behandlas eventuella orsaker till felen i fasadrappningen på bostadsaktiebolagets byggnader, till exempel eventuella fel som begåtts när putsskikten lagts på och konstaterade brister vid utförandet av konstruktionerna.

Nämnden anser att det av sistnämnda utlåtande inte framgår omständigheter som står i strid med iakttagelserna i Ingenjörsbyrå K:s utlåtande 21.9.2020 eller som ändrar den slutsats som också försäkringsbolaget dragit att felen i byggnadsfasaderna i och för sig handlar om byggfel som avses i punkt 3 i försäkringsvillkoren. Den avgörande frågan är därmed om de brister och fel i fasad-utförandet som orsakat de skador på byggnaderna som enligt handlingarna noterats från och med oktober 2019 är sådana att de borde ha upptäckts senast vid årsgranskningen 9.6.2016. Nämnden anser att det till den här delen är fråga om ett försäkringsvillkor som begränsar försäkringsbolagets med byggfelsförsäkringen förenliga ansvar och att försäkringsbolaget har en skyldighet att visa att förutsättningar för att tillämpa villkoret finns.

I 4 kap. 19 § 3 mom. i lagen om bostadsköp föreskrivs det att den tid då köparen insåg eller borde ha insett ett fels betydelse ska anses vara avgörande vid bedömning av när felet har upptäckts eller borde ha upptäckts.

I regeringens proposition till riksdagen med förslag till lagstiftning om bostadsköp (RP 14/1994) konstateras följande angående nämnda moment i lagen om bostadsköp: ”Vid bedömningen skall uppmärksamhet också fästas vid vilka förutsättningar köparen har att upptäcka att en omständighet som i sig är synlig och kan granskas är ett fel. Utgångspunkten vid den bedömningen skall vara omständigheter som kan anses vara allmän livserfarenhet och normal kunskapsnivå. Dessutom skall de omständigheter som uppenbarar sig i varje enskilt fall beaktas i sin helhet.  Bedömningen är dock i grunden objektiv.  Ett yttre tecken på för hög fukt till följd av ett byggfel kan till exempel vara fläckar på väggarna eller flagande väggytor.  Även om några små fläckar eller flagor har blivit synliga kan det inte i allmänhet krävas att en köpare som inte är bevandrad i byggande redan på den grunden skall förstå att fläckarna eller flagorna kan vara ett tecken på byggfel. Detsamma gäller också till exempel små sprickor i rummens ytor, som eventuellt kan vara ett symtom på byggfel. Däremot kan en köpare i allmänhet förväntas förstå att det kan bero på ett byggfel om dessa symptom snabbt sprider sig och förvärras.”

Nämnden har i sitt avgörande FINE-052601 (2023) ansett att bostadsaktiebolag när det gäller att upptäcka missförhållanden och fel som ska anmälas i samband med årsgranskning kan åläggas en aktsamhetsplikt som är striktare än för konsumentköpare, när det är fråga om byggnadsdelar som omfattas av bostadsaktiebolagets underhållsansvar. Om bostadsaktiebolagets styrelse-    medlemmars eller disponents eget byggtekniska kunnande inte är tillräckligt, ska det i princip anses vara på deras ansvar att skaffa behövlig sakkunnighjälp inför årsgranskningen.

Nämnden konstaterar att de i det aktuella ärendet nämnda felen avsaknad av en elastisk fog i skarven mellan den rappade väggen och sockeln på byggnaderna, avsaknad av lodräta rörelsefogar på byggnadernas långsidor samt otillräcklig tätning av genomföranden i väggarna och avsaknad av regnvattenplåtar på väggarnas nedre delar är synliga fel till sitt läge och sin beskaffenhet. I och med det måste de också ha kunnat ses redan vid årsgranskningen 9.6.2016, om de som utförde årsgranskningen hade varit tillräckligt bevandrade för att ägna dem tillbörlig uppmärksamhet. Därför, och med beaktande av vad nämnden ovan anför, anser nämnden att kostnaderna för att reparera de ovannämnda felen inte omfattas av byggfelsförsäkringen enligt punkt 4 i försäkringsvillkoren.

Av de handlingar som lämnats in till nämnden framgår däremot inte att putsbortfallet på släta väggytor och de fel som konstaterats i fråga om rappningen av fönster- och dörrsmygar samt den omständigheten att målfärgen på betongväggar flagat intill belysningsarmaturerna, att metallkonstruktioner på fasaderna rostat och att dörrarna till förrådsutrymmen fuktskadats skulle ha kunnat upptäckas redan i samband med årsgranskningen. Att de nämnda felen uppenbarat sig tidigt i förhållande till den tekniska ålder som kan förväntas av konstruktionsdelarna i fråga tyder på att den sannolikaste orsaken till dem är att byggandet så som avses i punkt 3 i försäkringsvillkoren inte har utförts enligt god byggsed eller att byggmaterialen som använts inte till hållbarheten eller andra egenskaper varit av normalt god kvalitet.

Därför anser nämnden att reparationskostnaderna för de sistnämnda felen omfattas av byggfelsförsäkringen och att försäkringsbolaget ska ersätta dem från försäkringen. Utifrån den utredning som varit tillgänglig har nämnden inte kunnat ta ställning till beloppet av kostnader som ska ersättas. Nämnden konstaterar av tydlighetsskäl ändå att försäkringsbolaget inte har haft någon grund för att på det sätt som det meddelat avslå bostadsaktiebolagets ersättnings-anspråk som sådant bara genom att hänvisa till försäkringens självriskandel och till sitt antagande om att kostnaderna blir små. I stället ska försäkringsbolaget innan ärendet avgörs, i enlighet med god försäkringssed, tillsammans med bostadsaktiebolaget utreda beloppet av kostnader som försäkringen ska stå för.

Slutledningar

Försäkringsnämnden rekommenderar att försäkringsbolaget tar upp ärendet till ny behandling för att i enlighet med de grunder som nämnden ovan redogör för klarlägga beloppet av reparationskostnader som eventuellt ska ersättas från byggfelsförsäkringen.

Försäkringsnämnden var enig.

FÖRSÄKRINGSNÄMNDEN

Ordförande Raulos
SekreterareIsokoski
Medlemmar:
Jaakkola
Makkula
Rajamäki
Sarpakunnas
Sjögren