Tapahtumatiedot
A ja B olivat ostaneet 28.11.2018 tehdyllä kaupalla hallinnanjakosopimukseen perustuneen kiinteistön määräosan ja vuonna 2007 käyttöönotetun paritalohuoneiston 398 000 euron kauppahinnalla. Kiinteistönvälittäjänä toimineen X Oy:n laatimassa myyntiesitteessä oli muun muassa mainittu, että huoneiston kellarissa oli ollut vuonna 2013 vesivahinko, joka oli korjattu, ja että vahingon yhteydessä oli korjattu myös vedeneristys ja pihakivetys. Myyntiesitteen korjauksia koskevassa kohdassa oli muun muassa mainittu vuonna 2016 tehdyt etupihan kivetys, autokatoksen purku ja vesierityksen uusiminen. Kauppaa varten oli tehty 13.11.2018 myös kuntotarkastus.
Ostajat olivat myöhemmin havainneet, että kellarikerroksen katon ontelolaatan saumaan oli ilmestynyt kosteuteen viitanneita jälkiä. Uudesta kuntotarkastuksesta 16.9.2020 laaditun raportin mukaan varaston katon kantavana rakenteena oli ontelolaatta ja sen päällä vedeneristeenä käytetty kaksinkertainen bitumikermi, lämmöneristys ja etupihaa kivetyksineen. Vedeneristeen epäiltiin vaurioituneen. Urakoitsijalta 6.4.2021 saadun tiedon mukaan urakoitsija oli tehnyt vuonna 2016 kiinteistöllä vain pihalaatoituksen uudelleen asennuksen. Vedeneristystä ei siis ollut vuonna 2016 uusittu. Sittemmin paljastui, että rakentamisaikana vedeneristeeseen oli porattu reikä. Tarjouksen 13.1.2021 mukaan pihakannen korjauskustannukset olivat ainakin 31 000 euroa.
A ja B reklamoivat 8.6.2021 myyntiesitteessä annetun virheellisen tiedon johdosta X Oy:lle ja vaativat korjauskustannusten korvaamista. X Oy piti vastauksessaan 15.6.2021 vaatimusta aiheettomana. Myyntiesite oli laadittu myyjiltä saatujen tietojen perusteella eikä X Oy:llä ollut ollut syytä epäillä tiedon paikkansa pitävyyttä. A:n ja B:n toistettua korvausvaatimuksensa X Oy teki asiasta vahinkoilmoituksen vakuutusyhtiölleen.
Vakuutusyhtiö kieltäytyi korvaamasta vahinkoa päätöksellään 22.7.2021. Vakuutusyhtiö vetosi siihen, ettei X Oy:ltä voitu enää vaatia korvausta, sillä virheestä ei ollut reklamoitu kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja oli havainnut tai hänen olisi pitänyt havaita virhe. Kuntotarkastus oli tehty 16.9.2020, kun asiasta oli reklamoitu X Oy:lle 8.6.2021 eli lähes yhdeksän kuukautta siitä, kun ostajat olivat saaneet tiedon vedeneristeen puutteesta. Kyse oli muutenkin ollut myyjän antamasta tiedosta, jonka X Oy oli perustellusti voinut olettaa pitäneen paikkansa ja jota ei olisi ollut mahdollista tarkastaa.
Asiakkaan valitus
A ja B ovat pyytäneet lautakunnan ratkaisusuositusta vaatien pihakannen vedeneristyksen korjauskustannusten korvaamista ainakin 31 000 eurolla. He ovat vedonneet X Oy:n laatimaan myyntiesitteeseen. Kyse oli kiinteistönvälittäjän antamasta tiedosta, johon heillä oli ollut oikeus luottaa. Korjausurakoitsija oli saatu selville myyjien asiamieheltä 11.3.2021. Urakoitsija oli ilmoittanut 6.4.2021 tehneensä kohteessa vain pihalaatoituksen uudelleen asentamisen.
A ja B olivat mielestään reklamoineet oikea-aikaisesti eli muutamassa kuukaudessa siitä, kun he olivat saaneet tietää, ettei vedeneristettä ollutkaan uusittu vuonna 2016. Vakuutusyhtiön laskema reklamointiajan alkamishetki oli virheellinen. A ja B ovat vedonneet oikeuskirjallisuuteen (Marja Luukkonen Yli-Rahnasto: Reklamaatiovelvollisuus, Helsinki 2021, s.214), jossa on puollettu näkemystä siitä, ettei välitysliikkeen vastapuolella edes ollut reklamointivelvollisuutta, koska vastapuolella ei ollut välitysliikkeen kanssa sopimussuhdetta.
A ja B ovat vedonneet myös kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:ään välitysliikkeen velvollisuuksista sekä hyvää välitystapaa koskeviin ohjeisiin. Hyvän välitystavan mukaan välitysliikkeen tuli erityisesti kiinnittää toimeksiantajan huomiota siihen, että toimeksiantajan tuli kertoa kaikki tiedossaan olevat kaupan kohteessa tapahtuneet kosteus- tai muut vauriot siinäkin tapauksessa, että ne oli korjattu. Tällaisten vaurioiden osalta välitysliikkeen tuli myös mahdollisuuksien mukaan selvittää, oliko asuntoyhtiölle ilmoitettu kosteus- tai muista vaurioista ja korjauksista sekä milloin, missä laajuudessa ja kenen toimesta korjaukset oli suoritettu.
X Oy ei ollut menetellyt hyvän välitystavan mukaisesti, mikä oli johtanut siihen, että myyntiesitteessä oli annettu totuudenvastaisesti tieto vedeneristeen uusimisesta vuonna 2016. X Oy olisi voinut, kuten ostajat olivat tehneet, tiedustella uusimistyön tehnyttä urakoitsijaa ja varmistaa työ tehdyksi. X Oy oli laiminlyönyt hyvän välitystavan mukaisen velvollisuutensa, mikä oli aiheuttanut A:lle ja B:lle ainakin 31 000 euron vahingon.
A ja B ovat lausuneet lisäkirjelmässään 24.1.2022 asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 2 momenttiin vedoten, että ostajalla oli ollut oikeus luottaa välitysliikkeen ilmoitukseen eikä sen oikeellisuutta ollut tarvinnut tarkistaa kuntotutkimuksella. Asuntokauppalain 6 luvun 27 §:n ja kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 11 §:n säännökset huomioon ottaen X Oy:n ja vakuutusyhtiön väitteet tietojen hankkimisvastuusta eivät perustuneet lakiin. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella oli oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen suorituksessa oleva virhe oli hänelle aiheuttanut.
Koska pihakannen vedeneristystä ei ollut X Oy:n ilmoituksesta poiketen uusittu 2016, vesi oli päässyt eristeen läpi rakenteisiin ja ostajille oli aiheutunut vedeneristyksen uusimiskustannusten suuruinen vahinko. X Oy ei vapautunut vastuustaan sillä perusteella, että se oli saanut tiedot toimeksiantajaltaan. Välitysliikkeellä oli takautumisoikeus toimeksiantajaansa kohtaan, jos kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 15 §:n edellytykset täyttyivät.
A ja B ovat lausuneet lisäkirjelmässään 25.1.2022, että kaupanteon aikaan voimassa olleiden hyvää kiinteistövälitystapaa koskeneiden 10.10.2018 päivättyjen ohjeiden kohdan 5.3 mukaan toimeksiantajan haastattelu ja selostusliitteen huolellinen täyttäminen toimeksiantajan kanssa oli ensimmäinen osa välitysliikkeen selonottovelvollisuuden täyttämistä. Selostusliitteen sisältö ja sen merkitys tuli käydä läpi toimeksiantajan kanssa ennen sen allekirjoittamista. Toimeksiantajan tuli vahvistaa antamansa tiedot. Vahvistaminen saattoi tapahtua eri tavoin, mutta välitysliikkeen tuli kyetä osoittamaan vahvistuksen tapahtuneen. Tässä asiassa X Oy ei ollut esittänyt selostusliitettä eikä sitä, että toimeksiantaja olisi sen vahvistanut.
A ja B ovat toistaneet hyvää kiinteistövälitystapaa koskeneen ohjeen kosteus- tai muiden vaurioiden ilmoittamista koskevasta kohdasta lausumansa. Muutostöitä koskevan kohdan 5.5.1.5.2 mukaan, mikäli toimeksiantoa hoidettaessa ilmeni, että kohteessa oli tehty rakenteisiin mahdollisesti vaikuttavia korjaus- tai muutostöitä eikä siitä saatu asiakirjaselvitystä, välitysliikkeellä oli velvollisuus kertoa asiasta ja sen merkityksestä kaupan osapuolille.
Oli riidatonta, että X Oy oli ilmoittanut myyntiesitteessään pihakannen vedeneristeen uusituksi vuonna 2016. Vedeneriste oli rakenteisiin vaikuttava rakenteen osa, koska sen tehtävä oli estää veden pääsy rakenteisiin. X Oy ei ollut kertonut ostajille, että tehdyksi ilmoitetusta korjauksesta ei ollut saatu asiakirjoja. X Oy oli menetellyt vastoin hyvää välitystapaa.
Oikeuskirjallisuudessa (Matti Kasso: Kiinteistönvälitys ja-arviointi, Almatalent 2014, s. 98) oli hallitukseen esitykseen HE 58/2000 viitaten perusteltu välitysliikkeen vastuuta toiminnan ammattimaisuudella. Huolimattomuuden arviointiin vaikutti esimerkiksi se, oliko asian selvittäminen välityslain 7 §:n mukaisen ammattitaitovaatimuksen perusteella kuulunut ensisijaisesti välitysliikkeelle. Välitysliike ei voinut vapautua lopullisesta vastuustaan selonottovelvollisuutensa piiriin kuuluvissa asioissa vain turvautumalla toimeksiantajalta saamiinsa tietoihin.
Vakuutusyhtiö oli katsonut virheellisesti, että välitysliikkeen vastuu aktualisoituisi vain silloin, kun sillä oli aihetta epäillä saamiensa tietojen virheellisyyttä.
Välitysliikkeen vastuu toimeksiantajan vastapuolelle saattoi kuitenkin syntyä myös laiminlyömällä tiedonantovelvollisuus ostajalle tai laiminlyömällä vastapuolen etujen huomioon ottaminen välitystoimeksiantoa täytettäessä.
Todistustaakkaan sovellettiin sopimusperusteista vastuuta koskevia periaatteita. Riitti, että toimeksiantajan vastapuoli osoitti, että hänelle oli aiheutunut vahinkoa ja että vahinko johtui välitysliikkeen menettelystä. Korvausvastuusta vapautuakseen välitysliikkeen oli osoitettava, ettei vahinko johtunut sen virheestä.
X Oy:n olisi tullut selvittää vedeneristystyöstä tehty urakkasopimus etenkin, kun vedeneristystyö oli tehty niin hiljattain, että normaalien takuuehtojen mukaisen takuun olisi tullut olla voimassa kaupan ajankohtana. X Oy oli selvästi toiminut vastoin hyvää välitystapaa ja jättänyt ottamatta huomioon ostajien edun, mistä oli aiheutunut se, etteivät ostajat voineet kohdistaa vedeneristystyön väitetysti tehneeseen urakoitsijaan vaatimuksia, vaan joutuivat teettämään työn itse. Tästä aiheutunut vahinko oli syy-yhteydessä X Oy:n laiminlyöntiin, joten vakuutusyhtiön tuli korvata vahinko.
Vakuutusyhtiön vastine
Vakuutusyhtiö on kiistänyt A:n ja B:n vaatimuksen toistaen korvauspäätöksessään lausumansa seikat. Vakuutusyhtiö on lausunut välittäjän korvausvastuusta, että X Oy oli saanut tiedon kohteen myyjältä. Kuntotarkastusta 13.11.2018 koskevassa raportissa mainittiin, että autokatos oli purettu vuonna 2016 ja pihan kannen vedeneriste oli uusittu. Myyjä oli ollut läsnä tarkastuksessa. Myös kuntotarkastaja olisi voinut varmistaa vedeneristeen uusimisen ottamalla yhteyttä urakoitsijaan. Tarkastaja oli sen sijaan luottanut myyjän ilmoitukseen.
Oli epäselvää, mitä kohteen myyjä oli sopinut pihalaatoituksen uusimisesta urakoitsijan kanssa, ja oliko urakoitsija toiminut sovitun mukaisesti. Mikäli vedeneristyksen uusimistarve oli ollut ennen urakan aloittamista havaittavissa, urakoitsijan olisi alan ammattilaisena tullut huolehtia siitä, että eristys uusittiin. Myyjä saattanut maallikkona olla perustellussa vilpittömässä mielessä antaessaan vedeneristyksen uusimista koskeneen tiedon X Oy:lle. Joka tapauksessa myyjä oli antanut tiedon kuntotarkastajalle ja X Oy:lle, eikä myyjä ollut myöhemminkään oikaissut virheellistä tietoa.
Vedenerityksen uusimatta jäämistä ei voitu myyntiesitettä tehtäessä todeta rakenteita rikkomatta. Kellarikerroksen katon ontelolaatan saumassa oli havaittu kosteuteen viitanneita jälkiä vasta kaupanteon ja useita vuosia pihalaatoituksen uusimisen jälkeen. X Oy:llä ei siten ollut ollut ennen kaupantekoa ja myyntiesitettä laatiessaan mitään erityistä perustetta ryhtyä varmistamaan, että myyjän kertoma vedeneristystyö oli todella tehty. 27.11.2018 päivätyssä myyntiesitteessä oli kerrottu muistakin kohteessa tehdyistä parannuksista. Vaikka kiinteistönvälittäjän tuli menetellä huolellisesti, ei ollut kohtuullista olettaa, että välittäjän tuli aina varmistaa myyjän ilmoittamien parannustöiden tehdyksi tuleminen ottamalla yhteyttä kuhunkin työn suorittaneeseen tahoon. Lausumillaan perusteilla vakuutusyhtiö on katsonut, ettei X Oy ollut voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta.
Vakuutusyhtiö on lausunut reklamointiajan osalta, että A ja B olivat saaneet 16.9.2020 tehdyn kuntotarkastuksen yhteydessä tietää, että vedeneristeessä oli puute. He olivat 6.4.2021 saaneet tiedon, ettei vedeneritystä ollut vastoin myyjän ilmoitusta uusittu. He olivat reklamoineet X Oy:lle 8.6.2021.
Vakuutusyhtiön mielestä ostajien olisi pitänyt heti 16.9.2020 tehdyn kuntotarkastuksen jälkeen selvittää kosteusvaurion syy, jolloin pihalaatoituksen vedeneristyksen uusimattomuus olisi paljastunut eikä mahdollisia lisävaurioita olisi syntynyt. Reklamaatio oli tehty huomattavan myöhään. Kohtuullista reklamaatioaikaa arvioitaessa lähtökohtana ei tullut pitää aikaväliä 6.4.2021 - 8.6.2021.
Vaikka asiaan soveltuvaa säännöstä reklamaatioajan pituudesta ei ollut, eivätkä ostajat ja kiinteistönvälittäjä olleet keskenään sopimussuhteessa, reklamaatio kiinteistönvälittäjän väitetystä laiminlyönnistä tuli vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan kuitenkin tehdä kohtuullisessa ajassa. Mikäli ostaja saattoi reklamoida kiinteistönvälittäjää rajoittamattoman ajan kaupanteon jälkeen, se vaaransi välittäjän oikeusturvan. Vahinko saattoi pahentua välittäjän voimatta vaikuttaa sen määrään. Myös asian selvittäminen hankaloitui ajan kuluessa.
Lisävastineessaan 25.1.2022 vakuutusyhtiö on vedonnut asuntokauppalain 6 luvun 27 §:n 2 momenttiin ja kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 11 §:ään. X Oy:llä oli ollut sekä myyjältä että kuntotarkastusraportista saamansa tiedon nojalla perusteltu syy olettaa, että pihakannen vedeneriste oli asianmukaisesti uusittu. X Oy:llä ei ollut aihetta epäillä, että sen saamat tiedot olisivat olleet virheellisiä tai puutteellisia, jolloin sillä olisi ollut aihe pyytää lisäselvityksiä. Näin ollen X Oy ei ollut menetellyt välitystoimeksiantoa hoitaessaan tuottamuksellisesti eikä se siten ollut voimassa olevan oikeuden mukaan vastuussa A:n ja B:n vahingosta.
Välitoimi
Vakuutuslautakunta on varannut X Oy:lle tilaisuuden lausua oma kantansa asiasta. X Oy ei ole antanut asiassa lausumaa.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Asiassa on kyse ensiksikin siitä, onko korvausta vaativilla ostajilla ollut velvollisuus reklamoida X Oy:n laatimassa myyntiesitteessä mahdollisesti olleesta virheestä X Oy:lle ja olivatko he tehneet reklamaation kohtuullisessa ajassa. Toiseksi on kyse siitä, oliko kiinteistönvälittäjänä toiminut X Oy laiminlyönyt kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain mukaisia velvoitteitaan kaupan kohteena ollutta kiinteistöosaa koskeneiden tietojen tarkastamisessa ja antamisessa toimeksiantajansa vastapuolena olleille ostajille, jolloin ostajille aiheutunut vahinko tulisi korvata vakuutusyhtiön X Oy:lle myöntämästä varallisuusvastuuvakuutuksesta.
Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot
Asuntokauppalaki
Asuntokauppalain 6 luvun 27 §:n 1 momentin mukaan säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista sovelletaan myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälitysliike tai muu myyjän edustaja ja myös, kun myyjän tai hänen edustajansa antamat tiedot sisältyvät isännöitsijätodistukseen tai ovat muuten peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeet tai muut osuudet ovat kaupan kohteena.
Asuntokauppalain 6 luvun 27 §:n 1 momentin mukaan kiinteistönvälitysliikkeen korvausvastuusta säädetään kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa.
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä
Lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.
Lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.
Lain 11 §:n mukaan, jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.
Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Vastaavan hoitajan korvausvastuusta säädetään kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain 6 §:ssä.
X Oy:llä voimassa olleeseen varallisuusvastuuvakuutukseen sovellettavien 1.1.2020 alkaen voimassa olleiden vakuutusehtojen kohdan 3.1 mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutuksenottajan toiselle aiheuttama sellainen taloudellinen vahinko, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon. Edellytyksenä on lisäksi, että vakuutuksenottaja on vakuutuskauden aikana tapahtuneen teon tai laiminlyönnin seurauksena voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta joko
- toimeksiantajalleen tämän kanssa tekemänsä sopimuksen perusteella tai
- muulle kuin toimeksiantajalleen voimassa olevan oikeuden mukaan.
Asian arviointi
Asiassa on ensin tarkasteltava, onko ostajilla ollut ylipäätään velvollisuus reklamoida X Oy:lle väittämästään myyntiesitteen virheellisyydestä ja kaupan kohteessa ilmenneestä viasta ja olivatko he tässä tapauksessa tehneet reklamaation kohtuullisessa ajassa virheen ja vian havaitsemisesta.
Reklamaatiovelvollisuuden osalta Vakuutuslautakunta on ratkaisusuosituksessaan FINE-006702 (2018) lausunut reklamaatiovelvollisuuden kannalta keskeiseksi sen, että sopimusoikeudessa reklamaatiovelvollisuus sopimusta rasittavasta suoritushäiriöstä perustuu olennaisesti suorituksensa virheellisyydestä tietämättömän sopimusosapuolen suojaamiselle. Ellei osapuolelle kohtuullisessa ajassa ilmoiteta hänen suoritustaan rasittavasta virheestä, hänellä katsotaan olevan oikeus luottaa suorituksensa asianmukaisuuteen. Lisäksi reklamaatiovelvollisuus turvaa sopimusosapuolen mahdollisuuksia varautua vaatimusten selvittämiseen, todisteluun ja vahinkojen rajoittamiseen.
Nyt käsiteltävä asia eroaa kuvatusta perustilanteesta sikäli, että kiinteistönvälittäjänä toimineen X Oy:n ja ostajien välillä ei ole varsinaista sopimussuhdetta, vaan A:n ja B:n oikeus vaatia korvausta X Oy:n palvelun virheestä perustuu kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:ään. Lautakunta on mainitussa ratkaisusuosituksessaan todennut, että kiinteistönvälittäjän vastuu toimeksiantajan vastapuolta kohtaan on vakiintuneesti kuitenkin ymmärretty myös eräitä muita asiantuntijapalveluja vastaavin tavoin luonteeltaan sopimusoikeudelliseksi (muun muassa HE 58/2000 s. 10 ja KKO 2012:75). Kiinteistönvälittäjän vastuun sisältö määräytyy siten yhdenmukaisesti sekä suhteessa toimeksiantajaan että tämän vastapuoleen.
Välityslaissa ei ole nimenomaista säännöstä siitä, että toimeksiantajan vastapuolen olisi ilmoitettava välitysliikkeelle määräajassa sen aiheuttamaksi väittämästään vahingosta. Kuluttajariitalautakunnan ja Vakuutuslautakunnan ratkaisukäytännössä (muun muassa KRIL 880/81/2007 ja FINE-000932) sekä oikeuskäytännössä (Helsingin HO 2008:5) hyväksytyn kannan mukaan myös toimeksiantajan vastapuolen on tullut tapausten esittämissä olosuhteissa reklamoida välitysliikkeen suorituksessa olleesta virheestä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä kun hänen olisi pitänyt se havaita.
Mainitussa hovioikeuden tuomiossa on lausuttu, että toisin kuin kauppaa koskevassa lainsäädännössä yleensä, kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annettuun lakiin ei sisälly nimenomaista säännöstä, joka velvoittaisi ostajan tekemään reklamaation kohtuullisessa ajassa. Hovioikeus on kuitenkin katsonut, että ottaen huomioon välittäjän oikeussuoja ja se, että ostajan oikeus vahingonkorvaukseen välittäjältä määräytyy samoin perustein kuin myyjän, oli ostajan tullut tehdä reklamaatio välittäjälle kohtuullisessa ajassa säilyttääkseen oikeutensa vaatimusten esittämiseen.
Selostetuilla perusteilla Vakuutuslautakunta on ratkaisusuosituksessaan FINE-006702 (2018) katsonut, ettei nyt käsillä olevan tapauksen kaltaisissa olosuhteisessa voida pitää tarkoituksenmukaisena, että ostaja saisi paremman aseman suhteessa kiinteistönvälittäjään kuin kiinteistönvälittäjän omalla sopimuskumppanilla, eli myyjällä olisi ollut. Sen vuoksi lautakunta katsoo myös nyt käsiteltävässä asiassa, että A:lla ja B:llä on ollut velvollisuus reklamoida X Oy:lle väittämästään sen välitystoiminnassa havaitsemastaan virheestä.
Asiassa on siten arvioitava, olivatko ostajat reklamoineet X Oy:n kauppaa varten antamien tietojen virheellisyydestä kohtuullisena pidettävässä ajassa. Se, mitä voidaan pitää kohtuullisena reklamaatioaikana, on harkinnanvaraista ja reklamaation oikea-aikaisuutta on arvioitava käytännössä tapauskohtaisesti. Kuluttajariitalautakunnan käytännössä kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty 4–6 kuukautta virheen havaitsemisesta. Reklamaation laiminlyönnistä seuraa oikeuden menettäminen.
Tässä tapauksessa lautakunnan käytettävissä olevista asiakirjoista ei ilmene, milloin ostajat olivat ensimmäisen kerran havainneet kellaritilan kattoon ilmestyneet kosteuteen viitanneet merkit. Kattorakenteena olleen ontelolaatan kosteus on varmistunut kuntotarkastuksessa 16.9.2020. Kuntotarkastuksen perusteella kosteuden alkuperää ei kuitenkaan ollut vielä tiedetty eikä esimerkiksi yhdeksi mahdolliseksi syyksi arvioitua katon vedeneristeen puutetta tai vauriota ollut vielä tuolloin todettu.
Lautakunnalle toimitetuista asiakirjoista ei näin ollen ilmene, että ostajat olisivat ennen urakoitsijan 6.4.2021 lähettämää ilmoitusta tienneet, tai että heidän olisi pitänytkään tietää, että kellarin kattorakenteen kosteuden syynä olisi ollut nimenomaan se seikka, ettei vedeneritystä ollutkaan vastoin X Oy:n myyntiesitteessä antamaa tietoa lainkaan uusittu. Kun ostajat ovat reklamoineet asiasta X Oy:lle 8.6.2021 eli noin kahden kuukauden kuluttua siitä, kun he olivat voineet todeta X Oy:n laatiman myyntiesitteen tietojen olleen virheellisiä, lautakunta katsoo ostajien reklamoineen asiasta kohtuullisessa ajassa. Siten A ja B eivät ole menettäneet oikeuttaan korvauksen saamiseen X Oy:ltä ja sille varallisuusvastuuvakuutuksen myöntäneeltä vakuutusyhtiöltä.
X Oy:n menettelyn asianmukaisuuden osalta asiassa on lautakunnan käsityksen mukaan riidatonta, että X Oy:n laatimassa myyntiesitteessä on ollut virheellinen tieto siitä, että kaupan kohteena olleen paritalohuoneiston kellaritilan yläpuolinen vedeneristys olisi uusittu vuonna 2016. Ostajien tilaamassa kuntotarkastuksessa 16.9.2020 oli havaittu kellarikerroksen katossa kosteutta ja sittemmin oli selvinnyt, ettei vedeneritystä ollutkaan uusittu.
Ratkaiseva kysymys harkittaessa, onko X Oy:lle tässä tapauksessa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 9 §:n 1 momentin, 11 §:n ja 14 §:n nojalla syntynyt korvausvelvollisuus ostajina olleita A:ta ja B:tä kohtaan, koskee sitä, oliko X Oy:llä ollut lain 11 §:ssä säädetyin tavoin aihetta epäillä, että sen toimeksiannon kohteesta myyjältä saamat kaupan päättämiseen vaikuttaneet tiedot olivat olleet virheellisiä tai puutteellisia. Ennen muuta kyse on siitä, oliko X Oy:llä ollut syytä epäillä myyjän kertomaa tietoa rakennuksen pihakannen vedeneristyksen uusimisesta vuonna 2016 virheelliseksi.
Lautakunta on kiinnittänyt huomiota siihen, että 27.11.2018 päivätyn myyntiesitteen kohdassa Viat ja vahingot on mainittu rakennuksen kellarissa vuonna 2013 sattunut ja korjattu vesivahinko ja että vahingon yhteydessä olisi korjattu myös vedeneristys ja pihakivetys. Myyntiesitteen aiemmassa kohdassa Korjaukset/remontit ja muutokset, on kuitenkin todettu, että etupihan kivetys, autokatoksen purku ja vesieristyksen uusiminen oli tehty vuonna 2016. Toimeksiantoa koskevassa myyjien 21.9.2018 allekirjoittamassa selostusliitteessä on myyjien kirjoittama maininta ”Kivityksen ja kunnostus etupihalle 2016”. Vaikka mainituista asiakirjoista ei ilmene, mihin tieto vesieristeen uusimisesta vuonna 2016 oli perustunut, asiassa ei lautakunnan näkemyksen mukaan ole syytä epäillä, etteikö tieto olisi ollut peräisin juuri myyjältä.
Voimassa olevan oikeuden mukaan vapautuakseen korvausvelvollisuudestaan toimeksiantajaansa kohtaan välitysliikkeen on näytettävä toimineensa toimeksiannon toteuttamisessa huolellisesti. X Oy:n välitystoimeksiannon toteuttamisaikaan 10.10.2018 alkaen voimassa olleiden hyvää välitystapaa koskevien ohjeiden kohdan 5.2 mukaan välityskohteen selvittäminen tapahtuu käytännössä siten, että kysytään tietoja toimeksiantajalta, suoritetaan kohteessa katselmus ja hankitaan tarvittavat kohdetta selvittävät asiakirjat ja muut selvitykset sekä tutustutaan niihin. Tämän lisäksi suoritetaan vielä näin saatujen tietojen vertailu. Ohjeiden kohdan 5.6 mukaan erityinen selonottovelvollisuus syntyy, jos välitysliikkeellä on sille asetettu ammattitaito ja huolellisuusvaatimus huomioon ottaen, aihetta epäillä saatujen tietojen paikkansapitävyyttä. Selonottaminen saattaa tulla aiheelliseksi esimerkiksi, jos eri asiakirjoissa kohteesta esitetyt tiedot ovat ristiriitaisia tai jos asiakirjat ovat vanhoja. Välitysliikkeellä on oikeus luottaa esimerkiksi isännöitsijäntodistuksesta saamiinsa tietoihin, jollei sillä ei ole erityisiä syitä epäillä saatujen tietojen paikkansa pitävyyttä. Erityiseen selonottovelvollisuuteen liittyy keskeisesti saatujen tietojen vertaileminen ja mahdollisten ristiriitaisuuksien etsiminen.
Lautakunta katsoo, että välitysliikkeellä on lähtökohtaisesti oikeus luottaa myyjän välitettävästä kohteesta antamien tietojen paikkansa pitävyyteen. Ilman erityistä aihetta välittäjän ei esimerkiksi voida edellyttää hankkivan kaikkia kaupan kohteeseen tehtyjä korjaus- ja muutostöitä koskeneita urakkasopimuksia niiden sisällön tarkistamiseksi. Lautakunnan käsityksen mukaan tässä tapauksessa olennainen myyjien ilmoittama pihakannen vedeneristyksen uusiminen ei myöskään ole ollut sellainen hyvää välitystapaa koskevien ohjeiden kohdan 5.5.1.5.2 tarkoittama rakenteisiin mahdollisesti vaikuttanut korjaus- tai muutostyö, jolla olisi saattanut olla ostajan vastuulle tulevaa riskiä lisäävä vaikutus.
Lautakunnan näkemyksen mukaan tässä tapauksessa asiakirjoista ei muutoinkaan ilmene sellaisia kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 11 §:ssä ja hyvää välitystapaa koskevien ohjeiden kohdassa 5.6 tarkoitettuja seikkoja, joiden perusteella X Oy:llä olisi ollut aihetta epäillä myyjien antamaa tietoa pihakannen vedeneristyksen uusimisesta vääräksi. Koska X Oy:n ei näin ollen voida katsoa laiminlyöneen sille välittäjänä kuuluneita velvollisuuksia, X Oy ei ole vastuussa A:lle ja B:lle aiheutuneesta vahingosta eikä se sen vuoksi tule korvattavaksi myöskään X Oy:n varallisuusvastuuvakuutuksesta.
Lopputulos
Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön kielteistä korvauspäätöstä lopputulokseltaan asianmukaisena.
Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Raulos
Sihteeri Isokoski
Jäsenet:
Akselinmäki
Jaakkola
Makkula
Rajamäki
Sjögren