Tapahtumatiedot
Asunto-osakeyhtiö A Oy on hakenut oikeusturvaetua sen ja peruskorjattavassa rakennuksessa urakoitsijana toimineen Kiinteistöt Oy:n väliseen riita-asiaan, joka koski liian lyhyitä syöksytorvien sulatuskaapeleita ja niistä A Oy:n omistamalle kuudelle huoneistolle aiheutunutta vesivahinkoa. Vesivahinko oli aiheutunut virheestä, joka oli tapahtunut A Oy:n perustamisvaiheessa toteutetussa, vuonna 1947 valmistuneen rakennuksen laajassa peruskorjauksessa. Urakan aloituskokous oli päivätty 18.2.2014, jonka jälkeen urakoitsija oli aloittanut saneerauksen. Vahinko oli todettu 6.2.2019. Asunto-osakeyhtiö A Oy oli perustettu vuonna 2014, jolloin Kiinteistöt Oy oli saneeraamassa kerrostalokohdetta, jota omistamaan ja hallitsemaan oli perustettu kaksi yhtiötä siten, että liikekäytössä olleita kahta alinta kerrosta hallitsee Kiinteistö Oy L ja sen yläpuolella olevia asuinkerroksia A Oy. A Oy:n oikeusturvavakuutus oli alkanut vakuutusyhtiössä 1.7.2014, jolloin kiinteistön peruskorjaustyöt olivat olleet jo käynnissä. Vakuutusyhtiö on evännyt oikeusturvaedun sillä perustella, että riita liittyy perustajaosakkaan ja rakennuttajan vastuuseen sekä ennen vakuutuksen voimaantuloa aloitettuun rakennustyöhön, ja että kiinteistöllä tehdyt rakennustyöt eivät ole olleet tavanomaisia kunnossapitoon liittyviä töitä.
Asiakkaan valitus
Asiakas on tyytymätön vakuutusyhtiön päätökseen. Taloyhtiön syöksytorvien sulatuskaapeleista oli aiheutunut vesivahinko helmikuussa 2019. Taloyhtiö on esittänyt Kiinteistöt Oy:lle vaatimuksen 6.3.2019 vesivahingon korjauskustannuksista sekä virheellisestä rakentamisesta. Asiasta tehtiin oikeusturvailmoitus 24.10.2019 vakuutusyhtiölle. Vastapuoli Kiinteistöt Oy on kiistänyt vaatimuksen 18.3.2019 vastineessaan kokonaisuudessaan ilmoittaen vahingon syynä olleen huollon laiminlyönti eikä asennusvirhe. Vastine toimitettiin vakuutusyhtiölle 21.7.2021. Vakuutusyhtiölle toimitettiin lisäksi 23.7.2021 taloyhtiön ja vastapuolen kanssa tehty sovintosopimus. Tämän jälkeen vakuutusyhtiö lähetti 3.8.2021 asiakkaalle kielteisen korvauspäätöksen oikeusturvaedun myöntämisestä. Vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan riita-asia liittyy perustajaosakkaan ja rakennuttajan vastuuseen. Oikeusturvavakuutuksen vakuutusehtojen ehtokohdan 5.1 mukaisesti vakuutuksesta ei korvata vakuutetulle aiheutuvia kuluja asiassa, joka johtuu kiinteistöllä tai sen rakennuksilla ennen vakuutuksen voimaantuloa aloitetusta muusta kuin tavanomaisesta kunnossapitoon liittyvästä rakennus-, korjaus- tai purkutyöstä, niiden suunnittelutyöstä tai niitä koskevista sopimuksista, takuista tai vakuuksista. Lisäksi vakuutusyhtiön päätöksessä mainitaan, että A Oy:n vakuutus on alkanut vasta saneeraustyön jälkeen.
A Oy:n pyysi vakuutusyhtiöltä asian uudelleenkäsittelyä 27.8.2021. Vakuutusyhtiötä pyydettiin huomioimaan, että työt eivät ole alkaneet vuonna 2013, vaan vuoden 2014 puolella. Riidan kohteena olevat ja vesivahingon aiheuttaneet syöksytorvien lämmityskaapelit on asennettu vuoden 2015 lopulla. Kiinteistövakuutus on ollut voimassa jo vuonna 2014 eli myös riidan kohteen asennuksen aikana.
Vakuutusyhtiö vastasi uudelleenkäsittelypyyntöön 6.9.2021 ja pysyi aiemmin ilmoittamassa kannassaan. Asiakas A Oy teki tämän jälkeen asiasta lausuntopyynnön vakuutusyhtiön asiakasasiamiehelle. Asiakasasiamies antoi ratkaisunsa 6.10.2021, joka oli yhtenäinen jo aiemmin saatujen päätösten kanssa.
Asiakkaan näkemyksen mukaan vakuutusyhtiön kanta on virheellinen. Asunto-osakeyhtiön kiinteistövakuutus on ollut voimassa, kun riidan kohteena olevat lämmityskaapelit on asennettu, joten vakuutusyhtiön osoittama vakuutusehtojen ehtokohta 5.1 ei sovellu tapaukseen. Jos tapauksessa katsottaisiin ehtojen mukaisesti, että kyseessä on ollut osa ennen vakuutuksen voimaan tuloa alkanut rakennus-, korjaus-, suunnittelu- tai purkutyö, lämmityskaapelin asentaminen on kuitenkin tavanomaista kunnossapitoa, eikä tavanomaisesta poikkeavaa työtä mitä rajoitusehdossa vaaditaan. Asiakas pyytää Vakuutuslautakuntaa ottamaan kantaa, onko vakuutusyhtiön päätös ehtojen mukainen ja onko rajoitusehto sovellettavissa tapaukseen.
Vakuutusyhtiön vastine
Vakuutusyhtiö on 3.8.2021 antanut asiassa korvauspäätöksen, jonka mukaan vahinko ei ole vakuutusehtojen perusteella korvattava, koska riita-asia liittyy perustajaosakkaan ja rakennuttajan vastuuseen. Kiinteistöllä tehdyt työt eivät ole olleet tavanomaisia kunnossapitoon liittyviä töitä. Vakuutuksesta ei korvata vakuutetulle aiheutuvia kuluja asiassa, joka johtuu kiinteistöllä tai sen rakennuksilla ennen vakuutuksen voimaantulosta aloitetusta muusta kuin tavanomaisesta kunnossapitoon liittyvästä rakennus-, korjaus- tai purkutyöstä, niiden suunnittelutyöstä tai niitä koskevista sopimuksista, takuista tai vakuuksista.
Vakuutusyhtiö toteaa, että asiassa on käräjäoikeudelle toimitetun haastehakemuksen mukaan kysymys vuonna 2014 perustetusta asunto-osakeyhtiöstä. Perustajaurakoitsijana on toiminut Kiinteistöt Oy. Kohde on saneerattu vuosina 2013–2014 täysin uutta vastaavaan kuntoon. Asiassa on vaadittu, että perustajaurakoitsija vastaa rakennusvirheistä. Haastehakemuksen mukaan korvausta on vaadittu nimenomaisesti perustajaosakkaan vastuuseen vedoten. Riita-asiassa on siten ollut kysymys perustajaosakkaaseen kohdistetusta vaatimuksesta ja rakennusvirheestä johtuneesta vesivahingosta. Lisäksi sovintosopimuksesta ilmenee, että kyse on ollut perustajaosakkaan vastuusta asunto-osakeyhtiössä ja sen huoneistoissa aiheutuneista vesivahingoista. Koska saneeraus on toteutettu vuosina 2013–2014, vaatimus perustuu tätä ennen tehtyihin sopimuksiin, takuisiin ja vakuuksiin.
A Oy on pyytänyt vakuutusyhtiön 27.8.2021 päivätyn päätöksen uudelleenkäsittelyä ja pyytänyt huomioimaan, että työt eivät olleet alkaneet vuonna 2013, vaan vuoden 2014 puolella. A Oy on erityisesti pyytänyt huomioimaan, että riidan kohteena olleet sekä vesivahingon aiheuttaneet syöksytorvien lämmityskaapelit oli asennettu vuoden 2015 lopulla. Kiinteistövakuutus oli ollut voimassa jo vuonna 2014 ja siten myös tämän asennuksen aikana.
Asiakas katsoo edelleen, että vaikka tapauksessa katsottaisiin ehtojen mukaisesti, että kyseessä on ollut ennen vakuutuksen voimaantuloa alkanut rakennus-, korjaus-, suunnittelu- tai purkutyö, lämmityskaapelin asentaminen on kuitenkin tavanomaista kunnossapitoa eikä tavanomaisesta poikkeavaa työtä.
Vakuutuksen ehtojen kohdan OI 05 mukaan vakuutuksesta ei korvata vakuutetulle aiheutuvia kuluja asiassa, joka johtuu kiinteistöllä tai sen rakennuksilla ennen vakuutuksen voimaantuloa aloitetusta muusta kuin tavanomaisesta kunnossapitoon liittyvästä rakennus-, korjaus- tai purkutyöstä, niiden suunnittelutyöstä tai niitä koskevista sopimuksista, takuista tai vakuuksista.
A Oy:n riita vastaajan kanssa johtuu ennen A Oy:n vakuutusyhtiöstä ottaman vakuutuksen voimaantuloa aloitetusta muusta kuin tavanomaisesta kunnossapitoon liittyvästä rakennus- tai korjaustyöstä, jota koskevan sopimuksen osana vastaaja on asentanut riidan aiheena olleet syöksytorvien lämmityskaapelit. Vakuutusyhtiö toteaa, että A Oy:n haastehakemuksen mukaan ”saneeraustyön kuluessa kohteeseen on rakennettu muun muassa sadevesijärjestelmä, johon kuuluvat lämmityskaapeleilla varustetut syöksytorvet”. Edelleen haastehakemuksen mukaan ”AK Oy:n laatiman vahinkokartoitusraportin (liite 6) mukaan syöksytorvien saattolämmityskaapeleiden oli todettu olevan liian lyhyitä. Liian lyhyeksi jäänyt kaapeli oli mahdollistanut jäätulpan muodostumisen syöksytorven alapäähän, jolloin patoutunut torvi oli vallinneissa sääolosuhteissa jäätynyt koko pituudeltaan”.
Kiinteistön peruskorjausurakan aloituskokous on päivätty 18.2.2014 ja A Oy:n oikeusturvavakuutus on alkanut 1.7.2014. Sillä seikalla, että lämmityskaapelit on urakkaan sisältyvänä asennettu vakuutuksen alkamisen jälkeen vuonna 2015 ei ole merkitystä käsiteltävän asian tai ehdon soveltamisen kannalta. Kyse ei ole myöskään tavanomaisesta kunnossapidosta. Kohdetta on markkinoitu uutta vastaavana.
Edellä mainittu rajoitusehto on sanamuodoltaan ja sisällöltään yksiselitteinen, eikä sitä voi tulkita niin, että käsiteltävä riita-asia kuuluisi vakuutuksen korvauspiiriin. Vakuutuslautakunta on esimerkiksi ratkaisuissaan VKL 592/11 ja VKL 351/07 ottanut kantaa ehdon sitovuuteen ja todennut, että vakuutusyhtiön päätös on vakuutusehtojen mukainen.
Vakuutusyhtiön mukaan korvauspäätös on vakuutusehtojen mukainen eikä asiakkaalle voida myöntää riita-asiaan oikeusturvaetua.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Tapauksessa on kysymys siitä, onko asiassa kyse kiinteistöllä tai sen rakennuksilla ennen vakuutuksen voimaantuloa aloitetusta muusta kuin tavanomaisesta kunnossapitoon liittyvästä rakennus- tai korjaustyöstä.
Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot
Kiinteistön täysarvovakuutuksen oikeusturvavakuutuksen ehtokohdan 5.1 mukaan vakuutuksesta ei korvata vakuutetulle aiheutuvia kuluja asiassa, joka johtuu kiinteistöllä tai sen rakennuksilla ennen vakuutuksen voimaantuloa aloitetusta muusta kuin tavanomaisesta kunnossapitoon liittyvästä rakennus-, korjaus- tai purkutyöstä, niiden suunnittelutyöstä tai niitä koskevista sopimuksista, takuista tai vakuuksista.
Asian arviointi
Asiakas A Oy on ollut osapuolena riita-asiassa, jossa on ollut kysymys rakennusurakan aikana sattuneesta virheellisestä asennustyöstä ja siitä aiheutuneesta vahingosta.
Vakuutusyhtiön mukaan asiassa ei ole kyse tavanomaisesta korjaustyöstä.
Vakuutusehtojen mukaan vakuutuksesta ei korvata vakuutetulle aiheutuvia kuluja asiassa, joka johtuu kiinteistöllä ennen vakuutuksen voimaantuloa aloitetusta rakennustyöstä tai sitä koskevista sopimuksista tai takuista. Nyt käsillä olevassa tapauksessa riita-asia johtuu kiinteistöllä tehdystä korjaustyöstä ja sitä koskevasta sopimuksesta. Kiinteistön peruskorjausurakan aloituskokous on päivätty 18.2.2014 ja A Oy:n oikeusturvavakuutus on alkanut 1.7.2014. Asunto-osakeyhtiö A Oy on rekisteröity 1.7.2014 ja yhtiölle on samanaikaisesti otettu kiinteistövakuutus. Saneerauksen kohteena ollut talo on rakennettu vuosina 1942–1945.
Rakennusurakassa on ollut kysymys kiinteistöllä sijainneen rakennuksen peruskorjauksesta. Vakuutuslautakunta katsoo, ettei tällaista peruskorjausta, jossa rakennuksen teknisiä rakenteita on uusittu laajasti, voida pitää tavanomaisena kunnossapitotyönä. Helsingin käräjäoikeudelle toimitetun haastehakemuksen mukaan kohdetta on myös markkinoitu uudiskohdetta vastaavana. Selvitysten mukaan tämä peruskorjaustyö on aloitettu ennen vakuutuksen voimaantuloa. Kanne on siten perustunut ennen vakuutuksen voimaantuloa koskevaan korjaus-/saneerausurakkasopimukseen, jonka toteutuksessa väitetyt virheet ovat tapahtuneet. Vakuutuslautakunta katsoo, että asiassa ei ole merkitystä, että urakkaan sisältyvä, väitetty virheellinen työ on toteutettu vasta vuonna 2015. Virheellinen asennustyö on liittynyt ennen vakuutuksen voimaantuloa aloitettuun urakkasopimukseen. Koska vakuutuksen korvauspiirin ulkopuolelle on rajattu tavanomaista kunnossapitoa laajemmat rakennus- ja korjaustyöt, ei oikeusturvaetuutta voida myöntää riita-asiaan. Lisäksi urakan toteutus on alkanut ennen vakuutuksen voimaantuloa.
Edellä mainituin perustein Vakuutuslautakunta katsoo, että vakuutusyhtiön päätös on vakuutusehtojen mukainen.
Lopputulos
Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön päätöstä asiassa oikeana eikä suosita siihen muutosta.
Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Luukkonen Yli-Rahnasto
Jäsenet:
Haapasaari
Karimäki
Korpiola
Koskinen