Tapahtumatiedot

Asiakas on joulukuussa 2017 ostanut yhdessä puolisonsa kanssa Helsingin Lauttasaaresta asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Asiakkaalle on ennen kaupantekohetkeä toimitettu 2.11.2017 päivätty isännöitsijäntodistus, jonka mukaan asuinhuoneiston pinta-ala on 72 neliömetriä. Isännöitsijäntodistuksen ja osakehuoneiston kauppakirjan mukaan pinta-alaa ei ollut tarkistusmitattu. Yhtiöjärjestyksessä ei ollut mainintaa huoneiston pinta-alasta. Asiakas oli saanut asunto-osakeyhtiöltä marraskuussa 2020 kirjeen, jossa huoneiston todellisen neliömäärän ilmoitettiin olevan 67,5 neliömetriä. Kirjeen mukaan tarkastusmittaus oli tehty keväällä 2016. Asiakas vaatii virheellisen pinta-alatiedon perusteella 20 000 euron korvausta asunto-osakeyhtiön isännöitsijältä. Vakuutusyhtiö on evännyt korvausvaatimuksen sillä perusteella, että asiakas on reklamoinut virheestä liian myöhään ja siten menettänyt oikeutensa vaatia vahingonkorvausta. Vakuutusyhtiö on lisäksi katsonut, ettei asiakkaalle ole aiheutunut virheen perusteella vahinkoa.

Asiakkaan valitus

Asiakas pitää vakuutusyhtiön päätöstä virheellisenä.

Asiakas oli puolisonsa kanssa ostanut joulukuussa 2017 Helsingin Lauttasaaresta asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Isännöitsijäntodistuksen mukaan asuinhuoneiston pinta-ala oli 72 neliömetriä. Asiakas oli saanut asunto-osakeyhtiöltä marraskuussa 2020 kirjeen, jossa huoneiston todellisen neliömäärän ilmoitettiin olevan 67,5 neliömetriä. Kirjeen mukaan tarkastusmittaus oli tehty keväällä 2016. Asiakas oli soittanut ennen asuinhuoneiston ostamista asunto-osakeyhtiön isännöitsijälle ja kysynyt, onko taloyhtiössä jotakin sellaista, josta olisi tärkeää olla tietoinen. Tällöinkään asiakkaan tietoon ei ollut tuotu sitä, että taloyhtiön asuinuhuoneistojen pinta-alat oli tarkistusmitattu keväällä 2016.

Asiakkaan saatua pinta-alatietoa koskevan kirjeen taloyhtiön hallitus oli alkanut selvittää asiaa. Asiakas oli halunnut odottaa hallituksen tekemää selvitystä ja lisäksi hän oli odottanut isännöitsijältä aktiivisuutta asian selvittämisessä. Asiakas oli alkanut myös itse selvittää ja kysellä asiasta. Hän ei ollut kuitenkaan reklamoinut virheestä heti, sillä asiakkaasta oli tärkeää ja oikeudenmukaista ymmärtää, mitä oli tapahtunut. Asiakas oli saanut tietää, että taloyhtiön isännöitsijä oli aloittanut taloyhtiön isännöitsijänä tammikuussa 2016. Tämän jälkeen oli selvää, että asiakas tekisi reklamaation isännöitsijälle. Asiakas oli selvittänyt myös asuinhuoneiston myyjän tietoisuutta tarkistusmittauksesta. Mitään näyttöä siitä, että myyjä olisi ollut asiasta tietoinen, ei kuitenkaan ollut.

Asiakas oli saanut asunto-osakeyhtiön vastuuvakuutusyhtiöltä päätöksen, jossa todettiin, että asia on taloyhtiön vastuuvakuutuksen piirissä. Vakuutusyhtiön mukaan isännöitsijä on ollut tietoinen siitä, että asuinhuoneistojen pinta-alat oli tarkistusmitattu keväällä 2016. Siten isännöitsijä on menetellyt asiassa huolimattomasti. Vakuutusyhtiön mukaan asiakas on kuitenkin reklamoinut virheestä kuukauden liian myöhään, eikä isännöitsijän huolimattomuudesta ole myöskään aiheutunut asiakkaalle vahinkoa. Asiakas pitää vakuutusyhtiön päätöstä asiassa vääränä. Reklamaatioaika ei ole lisännyt vahingon määrää eikä aiemmin tehdyllä reklamaatiolla olisi voinut pienentää aiheutunutta vahinkoa.

Asiakas vaatii asunto-osakeyhtiöltä isännöitsijän huolimattomuudesta aiheutuneesta virheestä 20 000 euroa korvausta. Vahingon määrä on laskettu ostohinnalla joulukuussa 2017 saamatta jääneistä neliöistä. Määrä on arvioitu asuinhuoneiston ostohetken mukaan, eikä siinä ole huomioitu mahdollista arvonnousua. Samasta virheestä on samanaikaisesti reklamoinut kaksi samankaltaisen ja samankokoisen huoneistopohjan omistavaa osakasta, joiden asuinhuoneistojen neliömäärät oli arvioitu myös yläkanttiin. Kyseiset osakkaat olivat menettäneet tarkistuslaskennan seurauksena 0,5 neliömetrin tarkkuudella saman määrän neliöitä kuin asiakas. Asuinhuoneistot oli ostettu samoihin aikoihin kuin asiakas oli ostanut asuntonsa. Näille osakkaille vakuutusyhtiö on maksanut korvausta. Kyseisten osakkaiden vaatimukset ovat olleet samat kuin asiakkaan, eli ostohetkellä ostohinnalla saamatta jääneet neliöt.

Asiakas toteaa lisäksi, että vahingonmäärä ei liity ainoastaan neliöihin. Taloyhtiössä on käytössä vastikeindeksi ja asiakkaan vastikeindeksi on 76. Tällä vastikeindeksillä oli erittäin suuri merkitys tehtäessä asuinhuoneiston ostopäätöstä. Suhdeluku oli ostopäätöstä tehtäessä 72/76. Esimerkiksi putkiremontin kustannus laskettiin vastikeindeksin mukaan. Suhteessa asuinhuoneiston neliömäärään asiakas maksoi paljon enemmän kaikista remonteista ja vastikkeista, mitä ostohetkellä oli arvioitu.

Selvittäessään aiheutunutta vahinkoa asiakas oli kääntynyt lakimiehen puoleen, joka oli arvioinut, että virheestä on aiheutunut vahinkoa. Asiakas oli kysynyt lisäksi asuinalueeseen erikoistuneelta kiinteistönvälitysyhtiöltä näkemystä asiaan. Yhtiö oli todennut, että vahinkoa on tapahtunut huoneiston hinnassa ja että vaikutus oli suurempi silloin, kun huoneisto oli ostettu ennen isoa linjasaneerausta. Myös FINEn neuvontapuhelimessa oli asiakkaalle esitetty näkemys siitä, että neliömäärä ohjaa pitkälle asunnon hintatasoa asuinalueella.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö pitää tekemäänsä päätöstä oikeana. Vakuutusyhtiö katsoo, ettei korvausvaatimusta ole esitetty kohtuullisessa ajassa ja oikeus vaatia korvaus on siten menetetty. Vakuutusyhtiö katsoo edelleen, ettei virheestä ole osoitettu aiheutuneen korvattavaa vahinkoa. Näillä perustein korvausta ei voida vastuuvakuutuksesta suorittaa.

Isännöitsijän huolimattomuus

Vakuutusyhtiön saaman selvityksen mukaan tarkistetut pinta-alat ovat olleet isännöitsijän tiedossa jo putkiremontin hankesuunnittelusta eli vuodesta 2016 lähtien. Vakuutusyhtiön arvion mukaan isännöitsijä on menetellyt virheellisesti, koska ei ole antamiinsa isännöitsijäntodistuksiin merkinnyt tarkistusmitattua pinta-alaa, vaikka se on ollut hänen tiedossaan (asunto-osakeyhtiölain, 1599/2009, 7 luvun 27 § sekä osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen 365/2010 4 §:n 2 kohta).

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n mukaan isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on huolimattomuudellaan aiheuttanut osakkeenomistajalle. Vakuutusyhtiön arvion mukaan isännöitsijä on menetellyt huolimattomasti ja jos pinta-alamerkinnästä olisi osoitettavissa aiheutuneen vahinkoa, isännöitsijä olisi tästä korvausvelvollinen. Tässä tapauksessa korvausvelvollisuuteen vaikuttaa kuitenkin myös kohtuullisen reklamaatioajan ylittyminen, jonka perusteella vakuutusyhtiö katsoo, ettei asiakkaalla ole enää oikeutta vaatia korvausta. Asiakas on reklamoinut virheestä vasta yli viisi kuukautta sen jälkeen, kun hän on saanut tiedon virheestä.

Kohtuullinen reklamaatioaika

Reklamaation laiminlyönnistä seuraa korvausoikeuden menetys. Täsmällistä säännöstä reklamaatioajan pituudesta ei tähän tapaukseen soveltuen ole, mutta kohtuullisen reklamaatioajan vaatimus löytyy monista laeista, kuten kauppalaista, maakaaresta, asuntokauppalaista, kuluttajansuojalaista sekä valmismatkalaista. Näistä voidaan hakea tulkinta-apua kohtuullisen reklamaatioajan määrittämiseen. Kauppalain (3555/1987) 32 §:n mukaan reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on havainnut tai hänen olisi pitänyt havaita virhe. Kuluttajansuojalaissa kuluttajalle on annettu aina kaksi kuukautta aikaa reklamoida virheestä (5 luvun 16 §). Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp, s. 58) on katsottu kohtuullisen reklamaatioajan pituuden olevan sellainen, että ostaja ehtii ennen virheilmoituksen tekemistä selvittää havaitsemansa seikan merkitystä ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, voiko hän esittää seikan perusteella vaatimuksia.

Oikeuskäytännössä kohtuullisena reklamaatioaikana on tyypillisesti pidetty 3–4 kuukautta, hyvin harvinaisissa tapauksissa esimerkiksi 5–6 kuukautta. Tämä koskee sekä kuluttajien välistä että kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välistä suhdetta. Jos reklamaatio on esitetty tätä pidemmän ajan kuluttua, kohtuullinen reklamaatioaika on ylittynyt ja oikeus vaatia korvausta menetetty. Esimerkiksi korkeimman oikeuden ratkaisujen kommentaariteoksessa on ratkaisun KKO 2008:8 osalta todettu, ettei kuuden kuukauden mittainen reklamaatioaika ole ollut enää kohtuullinen. Sama tulkintalinja on havaittavissa myös esimerkiksi kuluttajariitalautakunnan ratkaisukäytännöstä, jonka mukaan pisin hyväksytty reklamaatioaika on pääsääntöisesti ollut 3–4 kuukautta. Nyt käsillä olevassa tapauksessa asiakas on saanut tietää virheestä viimeistään 23.11.2020. Reklamaatio on esitetty 29.4.2021 eli yli viisi kuukautta virheen havaitsemisen jälkeen. Vakuutusyhtiö katsoo, että kohtuullinen reklamaatioaika on ylitetty eikä korvausta enää edellä kerrotuin perustein voida virheen perusteella vaatia.

Korvausvastuun lähtökohta ja aiheutunut vahinko

Vaikka vakuutusyhtiö katsoo, että kohtuullinen reklamaatioaika on ylitetty ja oikeus vaatia korvausta menetetty, vakuutusyhtiö toteaa lisäksi, ettei virheestä vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan ole myöskään osoitettavissa aiheutuneen vahinkoa. Jos korvausta voisi vaatia, vahinkona voitaisiin pitää sitä todellista taloudellista menetystä, jonka asiakas olisi osoittanut aiheutuneen nimenomaisesti tämän virheen seurauksena.

Isännöitsijän korvausvastuuta arvioitaisiin tässä tapauksessa vahingonkorvausoikeudellisten periaatteiden mukaan. Korvauksenvaatijan tulee kyetä osoittamaan kärsimänsä vahinko. Lähtökohtana on täyden korvauksen periaate, mikä tarkoittaa sitä, että ostaja tulee saattaa siihen asemaan, jossa hän olisi, ellei vahinkoa olisi tapahtunut. Jos kyseessä on taloudellinen vahinko, joka ei liity esine- tai henkilövahinkoon, korvauksena voidaan pitää sitä todellista taloudellista menetystä, joka vahingosta voidaan osoittaa aiheutuneen. Korvauksen määrittelyssä tulee ottaa huomioon myös niin kutsuttu rikastumiskielto. Tämä tarkoittaa sitä, ettei vahinkoa kärsinyt saa päästä vahingon johdosta parempaan asemaan kuin missä hän olisi ilman vahinkoa.

Asunnon ostopäätökseen ja hintaan vaikuttavat pinta-alan ohella monet seikat, kuten asunnon sijainti, sisustus, asunnosta saatava kokonaisvaikutelma, huonejärjestys, taloyhtiön kunto ja taloudellinen tilanne. Asunnon ostopäätöstä ei ole tehty erittäin todennäköisesti vain isännöitsijäntodistuksen tai siinä ilmoitetun pinta-alatiedon perusteella. Ostajat ovat asuntoon tutustuttuaan halunneet tehdä kaupan juuri tästä asunnosta omien havaintojensa, mieltymystensä ja tuolloin käytettävissä olleiden tietojen perusteella. Arviota virheen vaikutuksesta pienentää myös se, että ostajat ovat asuneet asunnossa useita vuosia ennen kuin tieto virheellisesti merkitystä pinta-alasta tuli ilmi. Virheellisesti ilmoitetun ja tarkistusmitatun pinta-alan poikkeama ei myöskään ole asunnon kokoon nähden prosentuaalisesti erityisen merkittävä. Lähtökohtaisesti olennaiseksi pinta-alavirheeksi on oikeuskäytännössä katsottu noin 10 prosentin pinta-alapoikkeama. Sitä pienemmistä virheistä ei pääsääntöisesti ole tuomittu vahingonkorvauksia maksettavaksi. Vaikka pinta-alavirhe olisi tätä suurempi, tuomitut korvaukset eivät ole perustuneet neliöhintaan, koska pelkät neliöt eivät korreloi suoraan hintaan. Tapauksessa pinta-alavirhe on ollut noin 6 prosenttia, joten kyse ei ole ollut olennaisesta pinta-alavirheestä. Kun kyse ei ole olennaisesta pinta-alavirheestä, oikeutta korvaukseen ei ole tälläkään perusteella todennäköisesti ollut.

Edellä kerrottu huomioiden on epätodennäköistä, että virheellisesti merkitystä pinta-alasta olisi aiheutunut muuta menetystä kuin korkeintaan se taloudellinen menetys, joka ostajille aiheutuisi, jos he asunnon myydessään saisivat siitä pienemmän kauppahinnan kuin minkä he itse ostaessaan maksoivat. Tätä arvonalenemaa voitaisiin käytännössä arvioida vasta, kun asunto on todellisuudessa myyty. Tällöinkin tulisi osoittaa, että asunnon myyntihinta on alentunut nimenomaan tämän kyseisen pinta-alavirheen seurauksena. Joka tapauksessa on selvää, että virheen aiheuttamaa menetystä ei voida laskea vaatimuksessa esitetyllä tavalla kauppahinnasta johdetun neliöhinnan perusteella. On huomioitava, että kauppaa ei todennäköisesti olisi syntynyt hinnalla, joka olisi saatu vähentämällä korvausvaatimuksen mukainen summa toteutuneesta kauppahinnasta. Arviota ei voida myöskään tehdä vain perustuen siihen, mitä korvauksenvaatijat itse olisivat olleet asunnosta valmiita maksamaan, vaan asiassa tulee huomioida myös, millä hinnalla mahdolliset muut ostajat olisivat olleet valmiita asunnon ostamaan ja millä hinnalla myyjä olisi ollut valmis asunnon myymään. Kun huomioidaan muun muassa virheellinen neliömäärä, asunnon sijainti ja kaupanteosta kulunut ja asunnossa asuttu aika, vakuutusyhtiö katsoo, ettei isännöitsijäntodistuksen pinta-alatiedossa olleesta virheestä ole muutoinkaan osoitettu aiheutuneen korvattavaa vahinkoa.

Lopuksi

Vakuutusyhtiö toteaa vielä, että jos Vakuutuslautakunta kuitenkin katsoo, että vahinko on vastuuvakuutuksen perusteella korvattava, vakuutusyhtiö ei ole tutkinut korvausvaatimusta vahingon määrän osalta. Näin ollen lautakunnan ratkaisusuosituksen tulee koskea vain korvattavuutta, ei korvauksen määrää.

Vakuutusyhtiö toteaa edelleen, että kukin vahinkotapaus käsitellään yksilöllisesti niiden asiakirjojen ja selvitysten perusteella, mitä asiasta on toimitettu yhtiölle. Jokainen ratkaisu on oma yksittäinen ratkaisunsa. Tietosuojasyiden vuoksi vakuutusyhtiö ei voi ottaa kantaa muihin asiasta mahdollisesti annettuihin korvauspäätöksiin.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys asunnon virheellistä pinta-alatiedosta isännöitsijäntodistuksessa ja siitä, onko asiakas menettänyt oikeutensa vaatia isännöitsijän huolimattomuudesta aiheutuneen virheen vuoksi vahingonkorvausta reklamoidessaan virheestä noin viiden kuukauden kuluttua tultuaan tietoiseksi virheestä. Jos asiakkaan ei katsota menettäneen oikeuttaan vaatia vahingonkorvausta, asiassa on lisäksi kysymys siitä, onko asiakkaalle aiheutunut virheestä vahinkoa ja miten suuri mahdollisesti aiheutunut vahinko on.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Vakuutusehdot

3 Korvattavat vahingot ja niihin liittyvät rajoitukset
3.1 Korvattavat vahingot

Vakuutuksesta korvataan vakuutuksenottajan toiselle aiheuttama sellainen taloudellinen vahinko, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon.

Edellytyksenä on lisäksi, että vakuutuksenottaja on vakuutuskauden aikana tapahtuneen teon tai laiminlyönnin seurauksena voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta joko
- toimeksiantajalleen tämän kanssa tekemänsä sopimuksen perusteella tai
- muulle kuin toimeksiantajalleen voimassa olevan oikeuden mukaan.

Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009)

24 luku

1 §
Johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuus

[ – – ]

Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

[ – – ]

10 §
Kanneoikeuden vanhentuminen

Jos kannetta ajetaan 1–3, 5 tai 6 §:n taikka tilintarkastuslain 10 luvun 9 §:n nojalla ja se perustuu muuhun kuin rangaistavaan tekoon, kanne on nostettava kolmen vuoden kuluessa siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta. Vahingonkorvausvelan vanhentuminen on katkaistava noudattaen velan vanhentumisesta annettua lakia (728/2003), jäljempänä vanhentumislaki.

Edellä 1 momentissa säädetystä huolimatta kanne on kuitenkin nostettava viimeistään seuraavasti:

1) hallituksen jäsentä, isännöitsijää tai yhtiötä vastaan viiden vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, jona kanteen perusteena oleva päätös tehtiin taikka kanteen perusteena olevaan toimenpiteeseen ryhdyttiin tai toimenpide laiminlyötiin;

[ – – ]

Asian arviointi

Onko asiakas laiminlyönyt reklamaatiovelvollisuutensa?

Tapauksessa on esitetty, että asiakas on laiminlyönyt reklamaatiovelvollisuutensa reklamoituaan yli viiden kuukauden kuluttua siitä, kun hän on saanut tietää virheellisesti ilmoitetusta pinta-alasta. Vakuutusyhtiön mukaan asiakas on saanut tietää virheestä viimeistään 23.11.2020, ja reklamaatio on esitetty 29.4.2021. Vakuutusyhtiö katsoo, että kohtuullinen reklamaatioaika on ylitetty ja asiakas on siten menettänyt oikeutensa vaatia vahingonkorvausta isännöitsijän virheen vuoksi. Vakuutusyhtiön mukaan käsillä olevaan tapaukseen ei ole sovellettavissa mitään tiettyä laissa olevaa säännöstä, mutta esimerkiksi kauppalain tai kuluttajansuojalain reklamaatiosäännöksistä voidaan hakea tulkinta-apua kohtuullisen reklamaatioajan määrittämiseen. Asiakas puolestaan katsoo, ettei hän ole ylittänyt kohtuullista reklamaatioaikaa.

Tapauksessa tulee ensinnäkin arvioitavaksi, onko asiakkaalla ollut velvollisuutta reklamoida kohtuullisessa ajassa isännöitsijän virheestä sen uhalla, että hän menettää oikeutensa vedota virheeseen ja vaatia vahingonkorvausta isännöitsijän virheen perusteella.

Reklamaatiovelvollisuus tulee pääsääntöisesti kysymykseen sopimussuhteissa. Toisin sanoen reklamaatiovelvollisuus liittyy sopimusrikkomuksen seuraamuksiin, mutta ei esimerkiksi sopimuksenulkoiseen vahingonkorvausvastuuseen. Sopimussuhteissa velvollisuus reklamoida voi perustua tilanteesta riippuen joko kirjoitettuun sääntelyyn tai sopimusoikeuden yleisiin oppeihin. Nyt käsillä olevassa tapauksessa osakkeenomistajana olevalla asiakkaalla ei ole sopimussuhdetta asunto-osakeyhtiöön eikä sen isännöitsijään. Asiakkaan oikeus vaatia vahingonkorvausta isännöitsijän virheen perusteella perustuu asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momenttiin, jonka mukaan isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Tapauksessa ei ole riitaa siitä, etteikö isännöitsijä olisi menetellyt huolimattomasti. Isännöitsijän velvollisuudesta antaa isännöitsijäntodistus sekä todistuksessa annettavista tiedoista säädetään asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:ssä. Tarkempia säännöksiä isännöitsijäntodistuksen sisällöstä ja siihen liitettävistä asiakirjoista säädetään lisäksi osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksessa 365/2010.

Asunto-osakeyhtiölaissa ei säädetä vahingonkärsijän reklamaatiovelvollisuudesta tai siitä, että osakkeenomistajan pitäisi määräajassa ilmoittaa isännöitsijän aiheuttamasta vahingosta asunto-osakeyhtiölle tai isännöitsijälle. Myöskään lain esitöissä (HE 24/2009 vp) ei ole otettu asiaan kantaa. Laissa säädetään sen sijaan kanneoikeuden vanhentumisesta (lain 24 luvun 10 §).

Vakuutuslautakunta katsoo, ettei osakkeenomistajana olevalla asiakkaalla ole ollut reklamaatiovelvollisuutta asunto-osakeyhtiötä tai isännöitsijää kohtaan, vaan asiakkaan oikeutta vaatia vahingonkorvausta rajoittaa asunto-osakeyhtiölaissa säädetty kannemääräaika, joka ei ole tapauksessa kulunut umpeen. Asiakas ei ole siten menettänyt oikeuttaan vaatia vahingonkorvausta isännöitsijän virheen perusteella.

Onko isännöitsijän virheestä aiheutunut asiakkaalle vahinkoa?

Vakuutusyhtiö on katsonut, että virheellisestä pinta-alatiedosta ei ole aiheutunut asiakkaalle vahinkoa. Vakuutusyhtiön mukaan asunnon ostopäätökseen ja hintaan vaikuttavat pinta-alan ohella monet seikat, eikä asunnon ostopäätöstä ole siten todennäköisesti tehty vain isännöitsijäntodistuksessa ilmoitetun pinta-alatiedon perusteella. Virheellisesti ilmoitetun ja tarkistusmitatun pinta-alan poikkeama ei myöskään ole asunnon kokoon nähden tai prosentuaalisesti erityisen merkittävä. Tapauksessa pinta-alavirhe on ollut noin 6 prosenttia, joten kyse ei ole ollut olennaisesta pinta-alavirheestä.

Asiassa on arvioitava sitä, onko virheellinen pinta-alatieto vaikuttanut asiakkaan maksamaan kauppahintaan eli onko asiakkaalle aiheutunut virheellisestä tiedosta vahinkoa ja onko virheellisen tiedon ja mahdollisesti aiheutuneen vahingon välillä syy-yhteys. Vahingonkorvausvastuun edellyttämän syy-yhteyden harkinnan lähtökohtana on yleensä arvio siitä, olisiko vahinko aiheutunut, jos vahingon syyksi epäiltyä tapahtumaa ei olisi sattunut.

Arvioitaessa sitä, voidaanko ostajan virheellisen käsityksen huoneiston pinta-alasta olettaa vaikuttaneen kauppahintaan, on otettava huomioon, että kauppahinnan suuruuteen vaikuttavat yleensä monet muutkin tekijät kuin huoneiston pinta-ala. Tällaisia seikkoja voivat olla asuntoyhtiön rakennuksen sijainti, huoneiston sijainti rakennuksessa, huoneiston huonejärjestys, huoneiston kunto, asunto-osakeyhtiön taloudellinen tila sekä monet muut seikat. Asunto sijaitsee kuitenkin Helsingin Lauttasaaressa, jossa asuntojen neliöhinnat ovat suhteellisen korkeita. Tällaisella alueella ostajat kiinnittävät yleensä myös huomiota asunnon neliöhintaan ja siten ilmoitetulla neliömäärällä on vaikutusta maksettuun kauppahintaan. Asunnon neliöhintaan vaikuttavat edellä mainitut seikat, kuten asuinrakennuksen sijainti ja asuinhuoneiston kunto. Asiakas on maksanut asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista yhteensä 317 521,52 euroa. Asiakkaan tiedossa oli lisäksi ostohetkellä, että asunto-osakeyhtiöön oli tulossa kolmen kuukauden kuluessa linjasaneeraus, mikä on oletettavasti vaikuttanut asunnon hintaan.

Suoritetun tarkistusmittauksen mukaan asuinhuoneiston oikea pinta-ala on ollut 67,5 neliömetriä eli 4,5 neliömetriä vähemmän kuin isännöitsijäntodistukseen oli merkitty. Virhe on suhteessa isännöitsijäntodistuksessa ilmoitettuun pinta-alaan ollut 6,25 prosenttia, mutta asunnon todellisesta pinta-alasta laskettuna noin 6,7 prosenttia. Vaikka käsillä olevassa tapauksessa virheellinen pinta-alatieto ei ole prosentuaalisesti ollut kovin merkittävä, asunnon neliöhinta on ollut kuitenkin verrattain korkea, ja Vakuutuslautakunta katsoo, että pinta-alaa koskeva virheellinen tieto on ollut omiaan vaikuttamaan korottavasti asiakkaan maksamaan kauppahintaan. Siten Vakuutuslautakunta katsoo, että asiakkaalle on aiheutunut vahinkoa isännöitsijän huolimattomuudesta aiheutuneen pinta-alavirheen vuoksi.

Vakuutusyhtiö on erikseen varannut mahdollisuuden ottaa kantaa aiheutuneen vahingon määrään, minkä vuoksi Vakuutuslautakunta ei tässä vaiheessa lausu vahingon määrästä.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta katsoo, että asiakas ei ole menettänyt oikeuttaan vaatia vahingonkorvausta isännöitsijän virheen vuoksi ja suosittaa vakuutusyhtiötä korvaamaan asiakkaalle asiasta aiheutuneen vahingon.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Luukkonen Yli-Rahnasto

Jäsenet:
Haapasaari
Karimäki
Korpiola
Koskinen