Tapahtumatiedot

Vuonna 1990 rakennetussa kerrostalossa oli tehty suunnitelmat märkätilojen saneerauksesta, joka asunnon A1 osalta oli tarkoitus aloittaa 25.1.2021.

Kyseisessä asunnossa pintaremonttia tehnyt urakoitsija oli 31.12.2020 havainnut vuotovahingon. S. Oy:n 7.1.2021 tekemässä vahinkokartoituksessa oli todettu, että makuuhuoneen ja pesuhuoneen välisessä putkihormissa olleesta viemäriputken liitoksesta oli vuotanut vettä rakenteisiin. Vuotokohta oli ollut viemärin pystyosalla muhviliitoksessa. Pesuhuoneessa oli havaittu hormin edustalla kosteuspoikkeamaa lattialaatoituksen alla yhden neliömetrin alalla. Hormin vastaiset seinät olivat kastuneet puolen metrin korkeuteen. Suositeltujen toimenpiteiden mukaan pesuhuoneen seinärakenteet puretaan levyineen vaurioalueelta ja pesuhuoneen lattian rakenteiden purkutyö toteutetaan erillisen suunnitelman mukaisesti.

Vakuutusyhtiö on 12.1.2021 tekemässään korvattavuuspäätöksessä ilmoittanut korvaavansa vuotovahingon S. Oy:n kartoitusraportin osoittamassa laajuudessa siten, että vahingon osalta purku ja kuivaus korvataan. Sauna korvataan raportin laajuudessa. Muiden vahinkoa kärsineiden huoneiston rakenteiden osalta purku ja kuivaus korvataan, koska asunnossa oli meneillään pintaremontti ja koko asunto oli ollut tyhjillään.  Kylpyhuoneen osalta vakuutusyhtiö ilmoitti korvaavansa perusparannukseen nähden aiheutuneet lisäkulut ehtojen mukaisin ikäpoistoin ja omavastuuvähennyksin.

Osapuolten kesken syntyi kiista pesuhuoneen korjauskustannuksista siltä osin, kuin kyse oli taloyhtiön suunnitteleman saneeraustyön yhteydessä uusittavista rakenteista.

Sisäisessä muutoksenhakumenettelyssä antamassaan päätöksessä vakuutusyhtiö on katsonut, että vakuutuksesta korvattavaa suoranaista omaisuusvahinkoa syntyy vain siltä osin kuin vahinkotapahtumasta aiheutuu lisäkustannuksia suunnitellun peruskorjauksen kustannuksiin nähden. Vakuutuksen tarkoitus ei ole korvata jo ennen vahinkotapahtuman havaitsemista suunniteltuja toimenpiteitä. Tulkinta on linjassa vahingonkorvaus- ja vakuutusoikeudessa voimassa olevan nk. rikastumiskieltoa koskevan periaatteen kanssa, jonka mukaan vahingon kärsijä ei saa hyötyä vahingostaan. Vakuutuksesta korvattavaa on vain se välitön ylimääräinen kustannus, joka vahinkotapahtumasta on aiheutunut. Vakuutusyhtiö ei muuttanut korvauspäätöstään.

Normaali peruskorjaus ei ole vakuutuksesta korvattavaa. Kylpyhuone olisi tullut purettavaksi joka tapauksessa viikolla 4/2021 riippumatta siitä, oliko tässä tilassa todettu vuotovahinkoa tai ei. Kylpyhuoneen kunto on lähtökohtaisestikin sen verran huono, että korjauskulujen korvaaminen tässä tilanteessa aiheuttaisi kohtuuttoman hyödyn vakuutuksenottajalle. Vakuutuksen ensisijainen tarkoitus on auttaa vakuutuksenottajaa saamaan vahinkokohde vahinkoa edeltävään tilaan.

Asiakkaan valitus

Asiakas pyytää Vakuutuslautakuntaa ottamaan kantaa siihen, tulisiko myös kylpyhuoneen jälleenrakentamiskustannukset vahinkoa edeltävään tasoon korvata kiinteistövakuutuksesta.

Asiakkaan näkemyksen mukaan jälleenrakennuksen kustannuksissa ei ole kyse vahingosta hyötymisestä, vaan vahinko tulee korjata edeltävään tasoon siten kuin vakuutussopimuksessa on sovittu. Korjauskustannukset muodostuvat vahingon aiheuttamien vaurioiden korjaamisesta vahinkoa edeltävään tasoon, eikä mitään erillisiä ylimääräisiä kustannuksia ole olemassa. Vakuutuksenottajaa ei tule rangaista siitä, että sattumalta kohteessa tehdään kylpyhuoneiden perusparannustöitä, varsinkin kun niitä ei vielä ollut aloitettu vahinkohuoneiston kohdalla ennen vahingon tapahtumista.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö pyytää vastineessaan, että lautakunta hylkää asiakkaan vaatimuksen perusteettomana. Kun arvioidaan sitä, mikä on vakuutuksenottajalle vahinkotapahtumasta aiheutuvaa suoranaista omaisuusvahinkoa, arvioidaan omaisuusvahingon määrää sillä taloudellisella menetyksellä, jonka vahinkotapahtuma aiheuttaa vakuutuksenottajalle. Tässä tapauksessa vakuutuksenottajalle aiheutuva menetys, ja näin ollen suoranainen omaisuusvahinko, on se purku-, kuivaus- ja korjauskustannus, joka vesivahingosta aiheutuu käynnissä olleen huoneiston pintaremontin ja taloyhtiön huoneistojen märkätilojen saneerauksen lisäksi. Asunnon pintaremontin ja taloyhtiön huoneistojen märkätilojen saneerauksen kustannukset toteutuvat joka tapauksessa ilman havaittua vesivahinkoakin. Päätökset kyseisten vakuutuksenottajan omien remonttien käynnistämisestä oli tehty ja remontit oli aloitettukin jo ennen vesivahinkoa. Näin ollen osa vakuutuksenottajan omien remonttien kustannuksista ei voi siirtyä vahinkotapahtuman kustannuksiksi ja siten vakuutuksesta katettaviksi, koska kyseisillä kustannuksilla ei ole mitään tekemistä sattuneen vahinkotapahtuman kanssa.

Kiinteistön vakuutus korvaa asuinrakennusten ehtojen mukaisesti vakuutetulle omaisuudelle äkillisestä ja ennalta arvaamattomasta tapahtumasta aiheutuneen suoranaisen omaisuusvahingon. Vahingon arviointia ja korvaamista koskevien ehtojen mukaan vahingon sattuessa vahingon määrä lasketaan ja omaisuuden arvo määritellään vahinkohetkellä vallinneen hintatason mukaan. Jos vahingoittunut omaisuus voidaan korjata, vahingon määrä on korjauskustannukset. Vahingon määrään eivät ehtojen mukaan sisälly huolto- ja kunnossapitotöistä, tilapäiskorjauksista sekä muutos- tai perusparannustöistä aiheutuneet kustannukset.

Pesuhuone olisi joka tapauksessa purettu viikolla 4/2021, täysin vuotovahingosta riippumattomista syistä. Vakuutusyhtiö on sitoutunut korvaamaan kaikki ne lisäkustannukset, jotka asunto-osakeyhtiölle aiheutuvat havaitusta vuotovahingosta. Korvattavia kustannuksia ovat lisäpurku- ja kuivaus- sekä jälleenrakennuskustannukset, joiden korvauksissa otetaan huomioon ikävähennykset. Vakuutusyhtiö ei korvaa niitä kustannuksia, jotka asunto-osakeyhtiölle aiheutuvat jo päätetystä pesuhuoneen saneerauksesta.

Selvitykset

Vakuutuslautakunnan käytettävissä on ollut S. Oy:n tarkastusraportti 7.1.2021 tehdystä vahinkokartoituksesta. Putki oli todennäköisesti ollut alkuperäisasennuksessa huonosti paikoillaan ja ajan myötä pystyputki oli valunut muhvista tiivistepinnan alapuolelle ja alkanut vuotaa. Vuoto oli raportin mukaan kestänyt pidemmän aikaa ja kastellut hormin sisäosaa sekä levinnyt ympäröivien tilojen lattiapinnoitteiden alla. Hormi on keskellä asuntoa ja sen ympärillä on makuuhuoneen lisäksi sauna, pesuhuone ja eteinen. Tässä yhteydessä on perusteltua purkaa pesuhuoneen ja saunan vaurioalueet. Rakenteet tulevat uusittaviksi saunan seiniä lukuun ottamatta perusparannuksen yhteydessä.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, miltä osin asunto-osakeyhtiölle aiheutuneiden kylpyhuoneen korjauskulujen tulisi katsoa johtuneen vuotovahingosta. Vakuutusyhtiö on ilmoittanut korvaavansa muiden tilojen korjauskustannukset, eikä kiista koske muiden tilojen kuin pesu/kylpyhuoneen korjauskustannuksia vahinkoa edeltävään tilaan.

Sovellettavat vakuutusehdot

Vakuutusehtojen kohdan 5 (Vakuutusturva) mukaan vakuutusturva korvaa vakuutetulle omaisuudelle äkillisestä ja ennalta arvaamattomasta tapahtumasta aiheutuneen suoranaisen omaisuusvahingon.

Vahingon määrän laskemista koskevan ehtokohdan (10, Vahingon arviointia ja korvaamista koskevat säännöt) mukaan
- […]
- Jos vahingoittunut omaisuus voidaan korjata, vahingon määrä on korjauskustannukset.
- Jos omaisuuden korjaaminen ei ole mahdollista, ei ole taloudellisesti tarkoituksenmukaista tai omaisuutta ei muusta syystä korjata, vahingon määrä on laskennallisia korjauskustannuksia vastaava rahamäärä, kuitenkin enintään omaisuuden nykyarvo vähennettynä jäännösarvolla.
- Vahingon määrään eivät sisälly vahingon selvittämisestä ja hoitamisesta aiheutuvat kustannukset, kuten puhelin- ja matkakustannukset, ansionmenetykset kuten menetetty työaika ja muut vastaavat kustannukset, ellei niitä ole erikseen vakuutettu. Rakennuttamis- ja valvontakustannukset korvataan vain, jos niistä on etukäteen sovittu. Vahingon määrään eivät sisälly myöskään huolto- ja kunnossapitotöistä, tilapäiskorjauksista sekä muutos- tai perusparannustöistä aiheutuneet kulut.

Asian arviointi

Asiakas on katsonut, että kylpyhuoneen rakenteiden uusimisesta vahinkoa edeltävään tilaan aiheutuvat kustannukset tulee korvata kiinteistövakuutuksesta. Asiakas on vedonnut nimenomaan siihen, että saneerausta ei oltu vielä aloitettu ennen vahinkoa. Mitään suhteetonta hyötyä ei synny, vaan korvaus tulee maksaa jälleenhankintaperusteisen vakuutuksen mukaisesti, mihin vakuutusyhtiö on sitoutunut laatiessaan vakuutusehdot.

Vakuutusyhtiö on viitannut siihen, että pesuhuoneiden perusparannus ja sen laajuus on ollut taloyhtiön suunnitelmissa siten, että se toteutetaan vuonna 2021. Tähän urakkalaajuuteen nähden vakuutusyhtiö korvaa vain vuodosta pesuhuoneelle aiheutuva lisäkulut. Vakuutuksesta ei korvata pesuhuoneen korjausta vahinkoa edeltävään tilaan.

Vakuutusehtojen mukaan vahingon määrällä tarkoitetaan korjauskustannuksia, jos vahingoittunut omaisuus korjataan. Jos omaisuutta ei korjata, vahingon määrä on enintään omaisuuden nykyarvo jäännösarvolla vähennettynä. Nykyarvossa otetaan huomioon omaisuuden arvon aleneminen iän, käytön tai käyttökelpoisuuden alenemisen tai vastaavan syyn johdosta, ja nykyarvo on enintään omaisuuden käypä arvo. Perusparannustöistä aiheutuvat kulut eivät sisälly vahingon määrään.

Korvauksen hakijalla on näyttövelvollisuus korvattavan vahingon määrästä. Tässä tapauksessa se tarkoittaa velvollisuutta osoittaa vesivahingon korjaamiseksi tarvittavat toimenpiteet ja niistä aiheutuneet kulut, eli ne työt ja kustannukset, jotka olivat tarpeen peruskorjaustyön lisäksi.

Asiassa on riidatonta se, että taloyhtiö oli suunnitellut myös kiistanalaisen kylpyhuoneen täydellistä uudistamista saneeraustyön yhteydessä. Riippumatta havaitusta vuotovahingosta vanhan kylpyhuoneen rakenteet olisi purettu ja ne olisi korvattu uusilla rakenteilla ja kalusteilla.

Vahinkokartoitusraportista tai muusta lautakunnan käytettävissä olevasta selvityksestä ei ilmene, että koko kylpyhuone oli nimenomaan vuodon vuoksi pitänyt korjata. Vahinkokartoitusraportin mukaan on ollut perusteltua purkaa vuotovahingon aiheuttamat vaurioalueet pesuhuoneessa, ja tehdä märkätilojen korjaustyö erillisen suunnitelman mukaisesti. Tällä perusteella Vakuutuslautakunta toteaa, ettei märkätilojen rakenteita ole sattuneen vuotovahingon vuoksi erikseen korjattu, vaan korjaustyö on kokonaan suoritettu peruskorjaustyöksi katsottavan saneerauksen yhteydessä.

Vuotovahingon aiheuttamat kylpyhuoneen rakenteiden purkamis- ja kuivauskustannukset ja muut vahingosta aiheutuneet lisääntyneet kustannukset vakuutusyhtiö on korvannut. Lautakunta katsoo, ettei taloyhtiölle ole edellä esitetyt seikat huomioon ottaen syntynyt sellaisia muita kustannuksia, jotka kuuluvat vakuutuksesta korvattavaan suoranaiseen omaisuusvahinkoon. Asian arviointiin ei vaikuta se, että saneeraustyö on aloitettu muutamia viikkoja vahingon havaitsemisen jälkeen, kun korjaustyö esitetyn selvityksen mukaan on toteutettu erillisen saneerausohjelman mukaisesti, eikä kylpyhuoneen rakenteita ole erikseen uusittu vuotovahingon vuoksi.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön korvauspäätöstä vakuutusehtojen mukaisena eikä suosita lisäkorvausta.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Bygglin
Sihteeri Pellikka

Jäsenet:
Maso
Sario
Vuori
Yrttiaho