Tapahtumatiedot
Asunto-osakeyhtiö A on maksanut 26.11.2018 luottonsa kokonaisuudessaan pois toisesta pankista ottamallaan lainalla, minkä johdosta pankki on veloittanut A:lta velkakirjan yleisiin ehtoihin perustuen luoton ennenaikaisesta takaisinmaksusta aiheutuneina jälleenrahoituksen purkamis- ja uudelleensijoittamiskuluina 34.122,84 euron korvauksen.
Asiakkaan valitus
A vaatii, että pankki palauttaa lainaa koskevan lainatarjouksen vastaisesti A:lta perimänsä perusteettoman palvelumaksun korkoineen 1.1.2021 lukien.
Taloyhtiölainan poismaksun syy oli lainan siirtäminen toiseen pankkiryhmään kilpailutuksen seurauksena. Pankki perustelee A:lta veloittamaansa ylimääräistä palvelumaksua lainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta aiheutuneina, yleisten sopimusehtojen mukaisena palkkiona. Palkkion suuruus vastaa 1 %:a pois maksetun lainan jäljellä olleesta pääomasta.
Kysymyksessä on taloyhtiölle rakennusaikana otettu niin sanottu RS-laina. Yhtiön perustajaurakoitsijana on toiminut rakennusyhtiö ja RS-pankkina sekä asuntokauppalain mukaisena turva-asiakirjojen säilyttäjänä pankki. Taloyhtiön turva-asiakirjoihin sisältyneen RS-taloussuunnitelman liitteenä on esitetty pankin 12.6.2014 päivätty lainatarjous. Lainatarjouksen mukaan "ylimääräiset lyhennykset saa maksaa kuluitta valmistumispäivästä hallinnonluovutukseen ja tämän jälkeen viitekoron muutospäivänä sekä uuden asuntokaupan yhteydessä". Lainan viitekorko on ollut 12 kuukauden euribor-korko ja viitekoron tarkistuspäivä on ollut vuosittain 26.11. Laina on maksettu pois viitekoron tarkistuspäivänä 26.11.2018.
Lainatarjouksen 12.6.2014 ehtoa liittyen lainan ylimääräisiin lyhennyksiin on pidettävä rahoittajapankkia sitovana erityisehtona ja pankin perimä lainan poismaksuun liittyvä palkkio on A:n näkemyksen mukaan näin ollen perusteeton.
Pankki on itsekin myöntänyt tarjouksessaan olleen takaisinmaksu-ehdon olevan osa lopullista sopimusta. Tältä osin A viittaa pankin 10.1.2019 antamaan vastaukseen. Lisäksi pankki ei ole missään vaiheessa kiistänyt tarjouksen ehtojen olevan osa sopimusta.
A:n näkemyksen mukaan on siis kiistatonta, että tarjouksen mukainen oikeus ylimääräisten lyhennysten tekemiseen on ollut olemassa alkuperäisen rahoitustarjouksen mukaisesti.
A viittaa myös FINEn ratkaisuun FINE-023091, jossa Pankkilauta suositti palauttamaan perityn kulun AsOy:lle vastaavissa sopimusolosuhteissa.
Pankin vastine
Pankki kiistää asiakkaan vaatimuksen perusteluineen.
Palkkion veloitus on perustunut luoton yleisten ehtojen velallisen irtisanomisoikeutta koskevaan kohtaan. Kyseessä on ollut lainan ennenaikainen takaisinmaksu ja luottoehtojen mukaan asiakas on tällöin velvollinen korvaamaan jälleenrahoituksen purkamis- ja uudelleensijoittamiskulut pankin esittämän laskelman mukaisesti. Pankki on veloittanut asiakkaalta yhden prosentin suuruisen palkkion lainan jäljellä olevasta pääomasta. Kulua veloitettaessa on noudatettu asiakkaan kanssa tehtyä sopimusta ja sen ehtoja.
Purkumaksun veloittaminen liittyy pankin omaan — luottoa vastaavan — varainhankinnan järjestämiseen ja siitä syntyviin kustannuksiin ja Finanssivalvonta on antanut pankeille purkumaksun laskentakaavan. Purkumaksu on pankkikäytännössä täysin normaali sopimusehtoihin perustuva menettely mm. tilanteessa, jossa velallisena oleva taloyhtiö vaihtaa pankkia ja siinä yhteydessä maksaa alkuperäisen lainan pois uudesta pankista saamallaan lainalla.
Asiakas viittaa lainatarjouksessa olleeseen mainintaan mahdollisuudesta maksaa kuluitta ylimääräisiä lyhennyksiä tarjouksessa mainituissa tilanteissa. Nyt kyseessä ei ole ylimääräinen lyhennys tarjouksessa mainituissa tilanteissa (esimerkiksi osakkaan maksaessa lainaosuutensa pois) vaan lainan ennenaikainen takaisinmaksu kokonaisuudessaan ja tilanteeseen sovelletaan yleisten ehtojen em. kohtaa. Pankki viittaa FINEn Pankkilautakunnan ratkaisusuositukseen PKL 46/16 (2017).
A:n mainitsemassa ratkaisussa FINE-023091 on ollut puhe luoton ylimääräisistä lyhennyksistä ja niiden määrästä. A:n tapauksessa kyse on ollut luoton takaisinmaksusta, ei ylimääräisestä lyhennyksestä. Luotto on maksettu kokonaan takaisin, koska yhtiö on halunnut siirtää luoton toiseen pankkiryhmään.
Selvitykset
Valitusta koskevan osapuolten kirjelmöinnin lisäksi lautakunnalle on seuraavat asiakirjat:
- Velkakirja (Pienyritykset) 30.9.2015, allekirjoitettu 7.10.2015
- Velan yleiset ehdot (Pienyritykset)
- Pankin luottotarjous rakennusyhtiölle 12.6.2014
- Asuntoyhtiön taloussuunnitelma 1.9.2014
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Pankkilautakunnan on asian ratkaisemiseksi arvioitava, onko pankilla velkakirjakokonaisuuden perusteella ollut oikeus periä velalliselta kuluja tämän maksettua luottonsa kokonaisuudessaan ennenaikaisesti takaisin.
Sovellettavat sopimusehdot
Velkakirjan Sitoumus ja vahvistus -kohdan mukaan
Allekirjoittanut velallinen sitoutuu maksamaan tästä luottosopimuksesta johtuvat maksuvelvoitteet velan ehtojen mukaisesti.
Velan ehdoilla tarkoitetaan tämän luottosopimuksen ehtoja. Allekirjoittanut on tutustunut niihin, hyväksyy ne ja sitoutuu noudattamaan niitä.
Allekirjoittanut velallinen on saanut pankilta kappaleen velkakirjasta, nostositoumuksesta, maksuohjelmasta ja velan yleisistä ehdoista, jotka yhdessä muodostavat luottosopimuksen. Allekirjoitettu kappale luottosopimuksesta on pankin hallussa.
Velan yleisten ehtojen Velallisen irtisanomisoikeus -kohdan mukaan
Velallisella on milloin tahansa oikeus irtisanoa luottosopimus ja maksaa velka tai sen osa takaisin ennenaikaisesti. Velallinen on tällöin velvollinen maksamaan kaikki luottosopimuksen mukaiset maksuvelvollisuutensa sekä korvaamaan jälleenrahoituksen purkamis- ja uudelleensijoittamiskulut pankin esittämän laskelman mukaisesti.
Luottotarjouksen (12.6.2014) Maksusuunnitelma-kohdan mukaan
Laina-ajan 3 ensimmäistä vuotta ovat lyhennysvapaita. Asumisaikana korko ja lyhennys maksetaan 6 kk:n välein.
Lyhennykset maksetaan tasalyhennyksinä tai tasaeränä.
Ylimääräiset lyhennykset saa maksaa kuluitta valmistuspäivästä hallinnon-luovutukseen ja tämän jälkeen viitekoron muutospäivänä sekä uuden asuntokaupan yhteydessä. Muuna ajankohtana tapahtuvista sovitun maksuohjelman ylittävistä lyhennyksistä perimme kulloinkin voimassa olevan hinnaston mukaiset kulut.
Asian arviointi
Pankkilautakunta toteaa tapauksessa olevan riidatonta, että pankilla on velkakirjan yleisten ehtojen perusteella ollut oikeus periä nyt kyseessä oleva kulu A:lta luoton ennenaikaisen takaisinmaksun johdosta, ja A:n asiassa esittämän vaatimuksen perustuvan sille, mitä rakennusyhtiön 12.6.2014 saamassa luottotarjouksessa todetaan maksuohjelman ylittävien ylimääräisten lyhennysten maksamisesta.
Pankkilautakunta toteaa, että 7.10.2015 allekirjoitetun velkakirjan mukaan luottosopimuksen muodostavat velkakirja, nostositoumus, maksuohjelma ja velan yleiset ehdot yhdessä. Tapauksessa on kuitenkin riidatonta, että velkasuhteessa sovellettavaksi tulevat myös rakennusyhtiön 12.6.2014 saaman luottotarjouksen ehdot.
Pankki on katsonut, että nyt kyse ei ole ylimääräisestä lyhennyksestä luottotarjouksessa mainituissa tilanteissa esimerkiksi osakkaan maksaessa lainaosuutensa pois, vaan lainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta kokonaisuudessaan, ja tilanteeseen sovelletaan velan yleisiä ehtoja.
Selvyyden vuoksi Pankkilautakunta toteaa, että kyseisen lainatarjouksen mukainen oikeus maksaa ylimääräisiä lyhennyksiä kuluitta on sidottu tarjouksessa ainoastaan tiettyihin tarjouksessa mainittuihin ajankohtiin (”valmistumispäivästä hallinnonluovutukseen ja tämän jälkeen viitekoron muutospäivänä sekä uuden asuntokaupan yhteydessä") eikä tätä oikeutta ole tarjouksessa muutoin rajoitettu esimerkiksi tilanteisiin, jossa asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja maksaa yhtiölle oman laskennallisen osuutensa yhtiölainasta.
Edelleen Pankkilautakunta katsoo, että ylimääräisten lyhennysten maksaminen on luoton osittaista ennenaikaista takaisinmaksua ja vastaavasti myös luoton ennenaikainen takaisinmaksu kokonaisuudessaan on maksuohjelman ylittävän ylimääräisen lyhennyksen maksamista. Tältä osin lautakunta kiinnittää huomiota siihen, että myös ko. velan yleisten ehtojen velallisen irtisanomisoikeutta koskevassa kohdassa velan tai sen osan maksaminen ennenaikaisesti takaisin rinnastuvat toisiinsa.
Yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan erityisehto kumoaa sen kanssa ristiriidassa olevan yleisehdon. Edellä esitettyyn viitaten Pankkilautakunta katsoo, että tässä velkasuhteessa riidattomasti sovellettavaksi tulevan lainatarjouksen ylimääräisten lyhennysten maksamista koskevat erityisehdot syrjäyttävät niissä sovituin osin velan yleisten ehtojen määräykset ennenaikaisesta takaisinmaksusta ja että A on em. erityisehtojen mukaisesti ollut oikeutettu maksamaan luoton ennenaikaisesti takaisin kuluitta.
Lopputulos
Pankkilautakunta suosittaa, että pankki palauttaa A:lle siltä perusteetta perimänsä 34.122,84 euron suuruisen kulun.
Pankkilautakunta oli yksimielinen.
PANKKILAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Sillanpää
Sihteeri Hidén
Jäsenet:
Ahlroth
Atrila
Piilo
Pulkkinen