Tapahtumatiedot

Asiakkaat olivat antaneet kiinteistönvälitysliikkeelle toimeksiannon omistamansa asunnon myynnistä. Ostajaehdokas T oli tehnyt asunnosta ostotarjouksen. Tarjouksen tekijä oli ilmoittanut välittäjälle maksaneensa käsirahan, ja hän oli toimittanut siitä välittäjälle maksutositteen, minkä jälkeen oli sovittu kaupanteosta ja kauppakirjan allekirjoitustilaisuudesta pankissa. Tarjouksen tekijä ei kuitenkaan saapunut sovittuun tilaisuuteen eikä kauppoja syntynyt kyseisen henkilön kanssa. Tarjouksen tekijä ei myöskään ollut vastoin ilmoittamaansa maksanut käsirahaa ja myöhemmin selvisi, että esitetty maksutosite oli väärennetty. Myyjät olivat tämän jälkeen antaneet myyntitoimeksiannon toiselle välitysliikkeelle, jonka välitystehtävän johdosta asuinhuoneisto oli myyty toiselle ostajalle 10 000 euroa halvemmalla kuin mitä ostajaehdokas T oli kohteesta tarjonnut. Asiakkaat ovat esittäneet myyntitoimeksiantoa hoitaneelle välitysliikkeelle vahingonkorvausvaatimuksen, jonka mukaan he vaativat korvausta menetetystä käsirahasta, kauppahinnan erotuksesta sekä ylimääräisistä lainanhoitokustannuksista, turhista kauppaneuvotteluista aiheutuneista kuluista ja asianajokuluista. Vakuutusyhtiö on katsonut, ettei välitysliikkeen menettelyssä ole ollut huolimattomuutta.

Asiakkaan valitus                                                       

Asiakkaat E ja J ovat tyytymättömiä vakuutusyhtiön päätökseen. Vakuutusyhtiö on velvollinen suorittamaan välitysliike K Oy:n vastuuvakuutuksesta asiakkaille aiheutuneen vahingon.

Vakuutusyhtiö on päätöksessään 11.11.2020 viitannut kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (1074/2000) tiettyihin säännöksiin, mutta sivuuttanut lain 8 §:n, jonka mukaan välitysliikkeen on annettava toimeksiantajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen. Lain 16 §:n mukaan yhdeltä ostajaehdokkaalta käsirahan vastaanottamisen jälkeen välitysliike ei saa vastaanottaa keneltäkään muulta edes tarjousta, mikä osoittaa, kuinka myyntitoimeksianto faktisesti keskeytyy käsirahan vastaanottamiseen.

Kiinteistönvälittäjä vahvistaa valheellisesti ostajaehdokas T:n maksaneen käsirahan viesteissään 5.5. ja 19.5.2020. Vakuutusyhtiö on sivuuttanut tämän keskeisimmän korvausperusteen maininnatta. Vakuutusyhtiö toteaa välittäjän toimineen huolellisesti ja lain mukaisesti, mikä tarkoittaa sitä, että vakuutusyhtiö pitää asianmukaisena menettelyä, jossa välittäjä antaa toimeksiantajalle tärkeästä asiasta valheellista tietoa.

Käsiraha on tullut maksaa välitysliikkeen asiakasvaratilille, joten välitysliike on vaivattomasti voinut tarkistaa maksun. On selvää, ettei välittäjä ole voinut luottaa vain ostajan ilmoitukseen tai edes ”kuittiin”, jonka tämä on esittänyt maksetusta summasta. Asuntokaupassa käsirahan maksaminen kauppaneuvotteluiden alkuvaiheessa on keskeinen tapahtuma. Ellei ostaja maksa sovitulla tavalla käsirahaa, myyjät voivat heti päätellä, ettei kauppaa ole tosiasiassa syntymässä. Kun käsiraha on maksettu, myyjät saavat varmuuden siitä, että ostaja on tositarkoituksella ostamassa asuntoa, ja edellä mainitun lainkohdan mukaisesti myyntitoimenpiteet muita tahoja kohtaan päättyvät.

Vakuutusyhtiön päätöksessä 30.11.2020 on selostettu virheellisesti sitä, millä tavoin välittäjä olisi tarkistanut käsirahan maksamista rahalaitoksista ja clearing-tilin perustamista. Kiinteistönvälittäjä ei ole kuitenkaan ollut yhteydessä ostajan ilmoittamaan rahalaitokseen, sillä vielä sähköpostissaan 22.5.2020 kiinteistönvälittäjä kysyy, kuka hoitaa asiaa ostajan pankissa. Kyseisen pankin toimihenkilö oli ilmoittanut myyjä E:lle, ettei ostaja T ollut asioinut heidän pankkinsa kanssa missään asuntokauppa-asiassa. Sittemmin ilmeni, että välittäjäyhtiö oli ollut yhteydessä niin ikään 25.5.2020 pankkiin, jolloin välittäjää oli pyydetty tekemään virallinen selvityspyyntö.

Välittäjän menettelyä arvioitaessa edellä selvitetyillä seikoilla ei ole ollut merkitystä, ja välittäjä on antanut vakuutusyhtiöllekin virheellistä tietoa. Mikäli välittäjä olisi pyrkinyt rahalaitoksista tehokkaasti tarkistamaan käsirahan maksamista tai mahdollisia epäselvyyksiä siinä, välittäjän olisi tullut olla yhteydessä myyjän pankkiin. Välittäjä ei ole kuitenkaan ollut niinä ajankohtina, joilla asiassa on merkitystä, tietoinen edes siitä, kuka ostajan pankissa hoitaa asiaa. Myyjätkin saivat 22.5.2020 ollessaan menossa kaupantekotilaisuuteen tiedon siitä, ettei käsirahaa ollut maksettu. Ostaja jätti saapumatta sovittuun kaupantekotilaisuuteen. Välittäjän ”tehokkaat” toimet tässä vaiheessa ovat olleet myöhässä.

Tilanteessa, jossa ostaja ei ole määräpäivään mennessä maksanut käsirahaa, myyjän etujen valvominen edellyttää kiireellisesti taustaselvityksen tekemistä ostajaehdokkaasta. Kiinteistönvälittäjä ei ole menetellyt näin. Kun tästä hänelle huomautettiin 25.5.2020, hän esitti vastaväitteitä, vaikka julkisista tiedoista olisi ollut helposti selvitettävissä, että T:llä oli runsaasti maksuhäiriöitä. On kummallista, että vakuutusyhtiö vetoaa T:n ”sivistyneeseen käytökseen” ikään kuin merkittävää sopimusrikkomusta ei olisi tarpeen näissä olosuhteissa ottaa huomioon lainkaan. Kysymys ei kuitenkaan ole pelkästään sopimusrikkomuksesta, ja poliisin tutkittavana onkin, onko T syyllistynyt asiassa törkeän petoksen yritykseen ja väärennyksiin.

Ostajaehdokas T oli toimittanut 19.5.2020 kiinteistönvälittäjälle sähköisesti kuittikopioita maksamastaan käsirahasta ja kauppahinnan ensimmäisestä erästä. Kuittikopioista oli helposti nähtävissä, etteivät ”kuitit” olleet oikeita tositteita maksusta, koska niistä puuttui pankin arkistointitunnukset. Kokeneen välittäjän olisi tullut tämä huomata välittömästi, koska ainakin käsirahan osalta välittäjä olisi voinut tarkistaa pankkitililtä reaaliaikaisesti, oliko suoritus maksettu. Koska väärennykset toimitettiin lähes kolme viikkoa sen jälkeen, kun käsiraha oli tullut maksaa, välittäjän olisi tullut erityisellä tarkkuudella suhtautua väitteisiin käsirahan maksamisesta ja toimitettuihin kopioihin.

Asiakkaat katsovat, että kiinteistönvälittäjä on menetellyt asiassa monin kohdin huolimattomasti ja välityslain säännösten vastaisesti, mistä asiakkaille on aiheutunut vahinkoa. Vahinko on koostunut saamatta jääneestä käsirahasta (20 000,00 euroa), ylimääräisistä lainanhoitokustannuksista (778,00 euroa) väliaikaisen lainan vuoksi, alhaisemmasta kauppahinnasta aiheutuneesta hinnanerotuksesta (10 000,00 euroa) sekä turhista kauppaneuvotteluista aiheutuneista muista kustannuksista ja ansionmenetyksestä (2 200,00 euroa). Lisäksi asiakkaille on aiheutunut asian hoitamisesta asianajokuluja (29.10.2020 mennessä yhteensä 750,00 euroa).

Asiakkailla on ollut oikeus luottaa kiinteistönvälittäjän ilmoitukseen, että ostaja on maksanut 20 000 euron käsirahan. Heillä on ollut oikeus luottaa siihen, että he saavat ainakin käsirahan suuruisen korvauksen, mikäli ostaja ei solmisi kauppasopimusta.

Toimenpiteet kaupan solmimisesta olisivat päättyneet T:n kanssa vappuna 2020, jos kiinteistönvälittäjä rehellisesti ja tosiasioiden mukaisesti olisi ilmoittanut, ettei käsirahaa ole maksettu. Asiakkaille aiheutuneet muut kustannukset, kuten kaupantekotilaisuuteen saapuminen ja tulojen menetys erikoislääkärinä ja fysioterapeuttina työskenneille asiakkaille, on arvioitava oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 2 §:n periaatteiden mukaan.

Asunnon hintapyynnöksi oli kiinteistönvälittäjän kanssa sovittu 545 000 euroa. Saman paritalon toinen, yhtäläinen asunto oli noin 10 vuotta aikaisemmin myyty 560 000 euron kauppahinnalla ja kaksi vuotta aiemmin 518 000 eurolla. Vakuutusyhtiön tieto siitä, että asunnon käypä arvo olisi ollut vain 470 000–480 000 euroa, ei perustu tosiasioihin. Koska asiakkaat olivat sitoutuneet jo uuden asunnon kauppaan, joutuivat he ottamaan tilapäisen 500 000 euron lainan sekä myymään asuntonsa nopealla aikataululla, mikä vaikutti asunnon hintaan ainakin 10 000 euroa. Selvää on, että rauhallisella ja tehokkaalla myyntiajalla asunnosta saadaan parempi hinta kuin nopealla kaupalla kiireellisessä rahoitustilanteessa.

Asiassa ei ole kysymys vakuutuksenottajan sopimussakosta, vaan vakuutuksenottajan aiheuttamasta vahingosta, joten rajoitusehto sopimussakosta ei voi tulla sovellettavaksi. Vakuutussopimuksen ehto voi koskea vain vakuutuksenottajan sopimussakkoa tai muuta vastaavaa sanktiota, josta nyt ei ole kysymys.

Vakuutusyhtiön vastine

Toimeksiantajat (myyjät) olivat antaneet välitysliikkeelle toimeksiannon omistamansa asunnon myynnistä. Myyntitoimeksiantoa hoitanut myyntineuvottelija oli ilmoittanut myyjille sopivasta ostajaehdokkaasta, jonka kanssa asuntokauppaneuvottelut jatkuivat. Ostajaehdokas teki ostotarjouksen, jossa oli myös maininta käsirahan maksuvelvollisuudesta. Käsirahan osalta ostotarjouksessa oli todettu muun muassa, että jos käsirahaa ei ole maksettu ja tarjouksen tekijä vetäytyy hyväksytystä tarjouksesta, on tarjouksen tekijällä velvollisuus maksaa myyjälle sovitun käsirahan suuruinen vakiokorvaus.

Tarjouksen tekijä oli ilmoittanut välittäjälle maksaneensa käsirahan ja toimitti siitä välittäjälle maksutositteen. Tämän jälkeen sovittiin kaupanteosta ja kauppakirjan allekirjoitustilaisuudesta pankissa. Tarjouksen tekijä ei kuitenkaan saapunut sovittuun tilaisuuteen eikä kauppoja syntynyt kyseisen henkilön kanssa. Tarjouksen tekijä ei ollut vastoin ilmoittamaansa maksanut käsirahaa ja myöhemmin selvisi, että maksutosite oli väärennetty. Toimeksiantajat ovat tehneet tarjouksen tekijästä rikosilmoituksen. Toimeksiantajat olivat tämän jälkeen antaneet myyntitoimeksiannon toiselle välitysliikkeelle, jonka välitystehtävän johdosta toimeksiantajien asuinhuoneisto oli myyty toiselle ostajalle 10 000 euroa halvemmalla kuin mitä puheena oleva kaupasta vetäytynyt tarjouksen tekijä oli kohteesta tarjonnut.

Tämän tapahtumasarjan johdosta toimeksiantajat ovat esittäneet myyntitoimeksiantoa hoitaneelle välittäjälle ja välitysliikkeelle vahingonkorvausvaatimuksen, jonka mukaan he vaativat korvausta menetetystä käsirahasta, kauppahinnan erotuksesta sekä ylimääräisistä lainanhoitokustannuksista, turhista kauppaneuvotteluista aiheutuneista kuluista ja asianajokuluista.

Vakuutusyhtiö katsoo, ettei välitysliike ole asiassa voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa eikä vahinkoa siten myöskään korvata välitysliikkeen vastuuvakuutuksen perusteella. Kiinteistönvälittäjän korvausvastuun syntyminen edellyttää välittäjän suorituksessa olevaa virhettä, joka on aiheuttanut vahinkoa. Välitysliikkeen suoritus on virheellinen, jos se poikkeaa laissa säädetystä tai siitä mitä on toimeksiantajan kanssa sovittu. Vahingonkorvausvastuu edellyttää lisäksi syy-yhteyttä virheen ja aiheutuneen vahingon välillä. Jotta korvausvastuu syntyy, tulee vahingon johtua kiinteistönvälitysliikkeen suorituksessa olleesta virheestä.

Toimeksiantajille ei ole aiheutunut välittäjän toimenpiteiden takia mitään vahinkoa. Toimeksiantajat eivät ole saaneet ostotarjouksen mukaista käsirahaa, kun tarjouksen tekijä ei ole sitä maksanut. Tämä ei ole johtunut välittäjän menettelystä, vaan siitä, ettei tarjouksen tekijällä mitä ilmeisimmin ole ollut tosiasiallista tarkoitusta edes solmia kauppaa eikä siten myöskään maksaa käsirahaa. Tämä ei ole ollut välittäjän tiedossa eikä välittäjä ole vastuussa siitä, että tarjouksen tekijä on vetäytynyt kaupasta ja jättänyt sopimusvelvoitteensa täyttämättä. Välittäjä on tehnyt voitavansa selvittääkseen käsirahan maksuasiaa niin tarjouksen tekijältä kuin pankistakin. Tarjouksen tekijä on koulutettu SAFA arkkitehti, ja hän käyttäytyi sivistyneesti ja uskottavasti. Välittäjällä ei ole ollut mitään syytä epäillä tarjouksen tekijän motiiveita tai sitä, etteikö hän solmisi kauppaa sovitusti. Vaikka toimeksiantajat olisivat saaneet tietää aikaisemmin, ettei käsiraha ole saapunut tilille, tarjouksen tekijä ei silti olisi maksanut käsirahaa. Välittäjä ei olisi voinut tehdä mitään toisin, jotta tarjouksen tekijä olisi käyttäytynyt toisin. Se, että tarjouksen tekijä ei ole maksanut käsirahaa, ei ole johtunut välittäjän virheestä tai laiminlyönnistä. Kyseessä on toimeksiantajien ja tarjouksen tekijän välinen sopimukseen perustuva velkomusasia.

Jos jostain syystä välittäjän kuitenkin katsottaisiin olevan korvausvastuussa toimeksiantajia kohtaan käsirahan menettämisen osalta, ei tällaista korvausta kuitenkaan makseta vastuuvakuutuksen perusteella vakuutukseen sisältyvän Sakko -ehtorajoituksen perusteella. Tämän rajoitusehdon mukaan vakuutus ei kata vahinkoa, kun kysymyksessä on hyvitysmaksu, rangaistusluonteinen korvaus, sakko, sopimussakko tai muu edellä mainittujen kaltainen seuraamus riippumatta siitä keneen tai mihin ne kohdistuvat.

Toimeksiantajat ovat lisäksi vaatineet korvausta kauppahinnan erotuksesta eli siitä, että he ovat saaneet asuinhuoneiston kaupasta 10 000 euroa vähemmän kuin mitä alkuperäisen tarjouksen tekijä oli asuinhuoneistosta tarjonnut. Kuten vakuutusyhtiön päätöksessä on todettu, ei tarjouksen tekijän tekemää ostotarjousta voida pitää luotettavana selvityksenä kohteen markkinahinnasta eli siitä, mihin hintaan se olisi saatu myytyä, koska tarjouksen tekijällä ei mitä ilmeisimmin alun alkaenkaan ollut tarkoitusta sitoutua kauppaan. Toimeksiantajat eivät olleet saaneet muita kirjallisia ostotarjouksia ja välittäjältä saadun tiedon mukaan pari kohteesta kiinnostunutta tahoa olivat suullisesti kertoneet, että heidän mukaansa sopiva hinta olisi noin 470 000–480 000 euroa. Kaupasta vetäytynyt tarjouksen tekijä oli tehnyt kohteesta tarjouksen 502 000 eurosta, jonka toimeksiantajat olivat hyväksyneet. Myyntitoimeksiannossa asuinhuoneiston velattomaksi kauppahinnaksi oli arvioitu 525 000 euroa ja velattomaksi hintapyynnöksi oli sovittu 548 000 euroa. Toimeksiantajat olivat siten jo alun alkaen hyväksyneet kauppahinnaksi reilusti alle kohteen arvioidun käyvän hinnan. Asiassa ei ole osoitettu, että toimeksiantajat olisivat saaneet kohteesta enempää kauppahintana joltain muulta taholta kuin kaupasta vetäytyneeltä tarjouksen tekijältä.

Vakuutusyhtiö korostaa, että toimeksiantajat olivat myöhemmin antaneet myyntitoimeksiannon toiselle välitysliikkeelle, joka oli hoitanut toteutuneen kaupan eli nyt puheena oleva välittäjä ei ole miltään osin vaikuttanut lopullisen kaupan syntymiseen ja sen ehtoihin. Toimeksiantajat eivät ole osoittaneet, että heille olisi aiheutunut kauppahinnan osalta jotain todellista vahinkoa, joka johtuisi välittäjän menettelystä.

Toimeksiantajat ovat lisäksi vaatineet korvausta turhien kauppaneuvotteluiden jatkamisesta aiheutuneista kuluista, jotka koostuvat muun muassa matka-, puhelin- ym. vastaavista kuluista sekä työansion menetyksestä. Toimeksiantajat eivät ole täsmentäneet vaatimuksiaan näiltä osin eivätkä esittäneet mitään tositteita heille syntyneistä kuluista tai väitetystä ansionmenetyksestä.

Välittäjältä saadun tiedon mukaan asiassa ei ollut järjestetty enää mitään kauppaneuvotteluja, kun tarjouksen tekijä oli ilmoittanut maksaneensa käsirahan ja alkukauppasumman. Kaikki neuvottelut, joita asiassa on pidetty, oli pidetty ennen tarjouksen tekijän ilmoitusta käsirahan maksusta. Tarjouksen tekijän ilmoituksen jälkeen sovittiin vain kaupantekopäivästä. Toimeksiantajille ei siten ole aiheutunut kauppaneuvotteluista sellaisia ylimääräisiä kustannuksia, jotka johtuisivat välittäjän menettelystä. Toimeksiantajien mahdollisesti kärsimät vahingot ovat johtuneet tarjouksen tekijän vilpillisestä menettelystä, ei välittäjän toiminnasta, eikä välitysliikkeellä ole siten korvausvastuuta myöskään vaadituista matka-, puhelin- ym. vastaavista kuluista tai työansion menetyksestä. Toimeksiantajat olivat hyväksyneet puheena olevan tehdyn tarjouksen, joka oli jo lähtökohtaisesti alle toimeksiantosopimuksessa arvioidun käyvän arvon, ja kun muita tarjouksia ei ollut esitetty, voidaan heidän myöhemmin saamaansa kauppahintaa pitää kohteen käypänä arvona. Näin ollen vaadittu kauppahinnan erotus 10 000 euroa ei voi tulla korvattavaksi asiakkaalle aiheutuneena vahinkona.

Vakuutusyhtiö katsoo, että sen tekemä päätös on oikea. Koska välittäjä ei ole toiminut huolimattomasti, turhaksi käyneiden kauppaneuvotteluiden kulutkaan eivät voi tulla vakuutuksesta korvattaviksi. Mikäli Vakuutuslautakunta vastoin vakuutusyhtiön käsitystä katsoo, että välittäjä on toiminut huolimattomasti, vakuutusyhtiö toteaa, että toimeksiantajat eivät ole esittäneet selvitystä aiheutuneista kuluista.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, onko välitysliike toiminut asiassa huolimattomasti, onko välitysliikkeen toiminnasta aiheutunut korvattavaa vahinkoa, ja jos on, mitä vahinkoa menettelystä on aiheutunut.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Vakuutusehdot

5.1 Mitä vakuutus korvaa
Vakuutus korvaa vakuutuskirjassa mainitussa toiminnassa vakuutuksenottajan tai tämän työntekijän toiselle aiheuttaman taloudellisen vahingon, joka todetaan vakuutuksen voimassaoloaikana vakuutuksen voimassaoloalueella ja josta vakuutuksenottaja on huolimattomuuden tai laiminlyönnin perusteella korvausvastuussa, joko
- toimeksiantajalleen tämän kanssa tekemänsä toimeksiantosopimuksen perusteella tai
- muulle kuin toimeksiantajalla voimassa olevan oikeuden mukaan.

Taloudellisella vahingolla tarkoitetaan vahinkoa, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon.

Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000)

7 §:n 1 momentti
Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

8 §:n 1 momentti
Välitysliikkeen on annettava toimeksiantajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

13 §:n 3 momentti
Toimeksiantajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvausta vahingosta, jonka välitysliikkeen suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut. [– –]

Asian arviointi

Välitysliikkeen huolimattomuus

Asiakkaat katsovat, että välitysliike on toiminut huolimattomasti, koska se on laiminlyönyt tarkistaa, että käsiraha oli tullut pankkitilille, ja ilmoittanut toimeksiantajille, että käsiraha oli maksettu.

Asiakkaat ovat 4.9.2019 tehneet toimeksiantosopimuksen välitysliikkeen kanssa asunnon myymisestä. Jatkosopimus toimeksiantoon on solmittu 4.2.2020. Ostotarjous ostaja T:ltä tuli 29.4.2020 ja käsiraha olisi tarjouksen mukaan tullut maksaa 30.4.2020 välitysliikkeen tilille. Välittäjä on ilmoittanut myyjille 5.5.2020 sähköpostitse, että käsiraha on maksettu. Kauppakirjan allekirjoittamisajankohdaksi sovittiin 22.5.2020. Välittäjä on edelleen 19.5.2020 ilmoittanut myyjille sähköpostitse, että T oli toimittanut kuitin alkukauppasumman maksamisesta.

Tapauksessa välitystoimeksiantoa suorittanut välittäjä on lausumassaan (5.11.2020) kertonut, että ostajaehdokas T oli ilmoittanut välittäjälle maksaneensa käsirahan. Myöhemmin asiakasvaratilin tapahtumat oli tarkastettu, ja tuossa yhteydessä oli havaittu, ettei käsiraha ole saapunut asiakasvaratilille. Välittäjän mukaan käsirahan maksamista varten oli perustettu erityinen clearing-tili. Välittäjä oli tiedustellut T:ltä summan puuttumisesta, ja T oli sanonut, että maksuliikenteessä on koronavirusepidemian takia maksuviivästyksiä. Käsirahaa ei ollut kuitenkaan vieläkään tullut tilille, ja välittäjä oli pyytänyt T:n maksusuorituksesta kuitin. T oli lähettänyt välittäjälle kuitin käsirahan maksamisesta 14.5.2020. Lisäksi T oli toimittanut välittäjälle kuitin alkukauppasumman maksamisesta 18.5.2020. Kuitit saatuaan välittäjä oli ollut siinä uskossa, että pankkiliikenteessä on ollut ongelmia ja viivästyksiä. T oli 20.5.2020 ilmoittanut pankin vahvistavan rahansiirtojen toteutumisen ja todennut, että rahansiirtojen pitäisi näkyä kyseisenä päivänä kello 15.30. Kun T ei ollut 22.5.2020 saapunut kaupantekotilaisuuteen, kävi ilmi, että T:n esittämä maksukuitti oli väärennetty ja sovittua kauppaa ei edes ollut tarkoitus toteuttaa. Välittäjä oli olettanut, että maksuasia on ollut kunnossa, eikä hän ollut käynyt myyjien kanssa neuvottelua asiasta. Välittäjän mukaan ostaja T oli käyttäytynyt sivistyneesti ja uskottavasti, eikä välittäjällä ollut syytä epäillä hänen haluaan toteuttaa asuntokauppa. T oli koulutukseltaan arkkitehti (SAFA). Välittäjällä ei ollut myöskään syytä epäillä, että T:n toimittamat kuitit olisivat väärennöksiä.

Vakuutuslautakunta toteaa, että välitysliike on sopimusperusteisessa vastuussa toimeksiantajaansa kohtaan. Todistustaakkaan sovelletaan siten sopimusperusteista vastuuta koskevia periaatteita. Vahingon kärsijän velvollisuutena on näyttää toteen aiheutunut vahinko, joka on johtunut välitysliikkeen menettelystä. Välitysliikkeen tulee vastuusta vapautuakseen osoittaa toimineensa huolellisesti.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Saman lain 8 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on annettava toimeksiantajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.

Lain 8 §:ää koskevissa esitöissä todetaan, että toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana toimeksiantajalle on kerrottava esimerkiksi, jos välitysliikkeellä on toimeksiantoa hoitaessaan saamiensa tietojen nojalla perusteltua aihetta epäillä, että toimeksiantajan vastapuoli ei kykene täyttämään sopimusvelvoitteitaan. Välitysliikkeeltä ei toisaalta edellytetä vastapuolen luottotietojen tarkistamista tai muita aktiivisia toimenpiteitä maksukyvyn selvittämiseksi. (HE 58/2000 vp, s. 16).

Tapauksessa käsiraha olisi tullut maksaa 30.4.2020. Yli kolme viikkoa myöhemmin on selvinnyt, ettei ostajaehdokas T ollut maksanut käsirahaa, ja hänen esittämänsä kuitti käsirahan maksamisesta on ollut väärennetty. Kolmen viikon ajanjakson aikana T on ilmoittanut välittäjälle ainakin pariin otteeseen maksaneensa käsirahan. Vastaavasti välittäjä on ainakin kahteen otteeseen ilmoittanut myyjille, että käsiraha on maksettu, vaikka näin ei ole ollut. Kulunutta kolmen viikon aikaa voidaan pitää pitkähkönä ajanjaksona. Jos maksetuksi väitetty summa ei ole muutaman päivän kuluessa tullut tilille, pitäisi asiaa alkaa aktiivisesti selvittää. Tapauksessa aktiivisen selvittämisen aloittamiseen pankin kanssa on kuitenkin kulunut useita viikkoja. Lisäksi T:n toimittaman käsirahan maksukuitin mukaan käsiraha on maksettu vasta 14.5.2020, eikä 30.4.2020, kun se olisi pitänyt maksaa. Näiden seikkojen takia välittäjälle on muodostunut perusteltu aihe epäillä, ettei toimeksiantajan vastapuoli kykene täyttämään sopimusvelvoitteitaan, vaikkakin toimeksiantajan vastapuoli on ulkoiselta olemukseltaan vaikuttanut luotettavalta ostajaehdokkaalta. Välittäjän olisi pitänyt näissä olosuhteissa ainakin ilmoittaa toimeksiantajille, ettei käsiraha ole saapunut välitysliikkeen tilille. Siten välitysliikkeen toiminta on ollut huolimatonta, ja välitysliike on laiminlyönyt välityslain 8 §:n 1 momentin mukaisen tiedonantovelvollisuutensa toimeksiantajilleen.

Aiheutunut vahinko

Asiakkaat katsovat, että välitysliikkeen huolimattomasta toiminnasta on aiheutunut heille vahinkoa. Vahinko on koostunut saamatta jääneestä käsirahasta (20 000,00 euroa), ylimääräisistä lainanhoitokustannuksista (778,00 euroa) väliaikaisen lainan vuoksi, alhaisemmasta kauppahinnasta aiheutuneesta hinnanerotuksesta (10 000,00 euroa) sekä turhista kauppaneuvotteluista aiheutuneista muista kustannuksista ja ansionmenetyksestä (2 200,00 euroa). Lisäksi asiakkaille on aiheutunut asian hoitamisesta asianajokuluja (29.10.2020 mennessä yhteensä 750,00 euroa).

Jotta vahinko tulisi korvattavaksi välitysliikkeen menettelyn johdosta, aiheutuneen vahingon on oltava syy-yhteydessä välitysliikkeen huolimattomaan menettelyyn. Todistustaakka vahingon määrästä on pääsääntöisesti vahingonkärsineellä. Korvausta vaativan vahingonkärsijän on osoitettava se, millaista vahinkoa ja miten paljon hän on kärsinyt.

Asiakkaat katsovat ensinnäkin, että välitysliikkeen tulisi korvata heille maksamatta jäänyt käsiraha. Jotta käsiraha tulisi korvattavaksi, on sen maksamatta jäämisen tullut olla syy-yhteydessä välitysliikkeen menettelyyn. Välitysliike on edellä mainituin tavoin toiminut huolimattomasti, koska se ei ole ilmoittanut myyjille, ettei ostajaehdokas ole maksanut käsirahaa. Vaikka välittäjä olisi toiminut huolellisesti ja ilmoittanut ostajille, ettei käsirahaa ole maksettu, ostaja ei todennäköisesti olisi siltikään maksanut käsirahaa. Se, ettei tarjouksen tekijä ole maksanut käsirahaa, ei ole johtunut välittäjän laiminlyönnistä, vaan siitä, ettei tarjouksen tekijällä mitä ilmeisimmin ole ollut tosiasiallista tarkoitusta solmia kauppaa, eikä siten myöskään maksaa käsirahaa. Välitysliike ei ole vastuussa siitä, että tarjouksen tekijä on vetäytynyt kaupasta ja jättänyt sopimusvelvoitteensa täyttämättä. Siten 20 000 euron käsirahan saamatta jääminen ei ole sellaista vahinkoa, joka olisi syy-yhteydessä välitysliikkeen menettelyyn.

Asiakkaat katsovat lisäksi, että heille tulisi korvata asunnon toteutuneesta myynnistä aiheutunut 10 000 euron hinnanero, joka on syntynyt, kun asunto on lopulta myyty 10 000 euroa halvemmalla kuin ostajaehdokas T:n tekemä alkuperäinen tarjous on ollut. Asunto oli myyty toiselle välitysliikkeelle annetulla toimeksiannolla. Vakuutuslautakunta katsoo, ettei T:n tekemää tarjousta voida pitää luotettavana selvityksenä kohteen markkinahinnasta eli siitä, mihin hintaan asunto olisi saatu myytyä, koska tarjouksen tekijällä ei mitä ilmeisimmin alun alkaenkaan ollut tarkoitusta maksaa kauppahintaa. Asiakkaat eivät ole myöskään osoittaneet, että he olisivat saaneet asunnosta suuremman tarjouksen joltakin muulta taholta kuin kaupasta vetäytyneeltä ostaja T:ltä. Siten kauppahinnan erotus ei ole sellaista vahinkoa, joka olisi aiheutunut välitysliikkeen menettelystä.

Asiakkaat eivät ole esittäneet selvitystä heille aiheutuneiden muiden vahinkojen perusteista tai määristä. Vaatimusten perusteet ovat tältä osin puutteellisesti yksilöityjä. Lautakunnalle esitetyssä ratkaisusuosituspyynnössä on todettu vahingon koostuvan ylimääräisistä lainanhoitokustannuksista, turhista kauppaneuvotteluista aiheutuneista muista kustannuksista ja ansionmenetyksestä sekä asianajokuluista. Näistä kuluista ei ole kuitenkaan esitetty minkäänlaista selvitystä. Vakuutuslautakunta katsoo, ettei kyseessä ole sellainen vahinko, joka tulisi oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 2 §:n 3 momentin nojalla arvioida, sillä kyseisistä vahingoista olisi kohtuullisen helposti saatavissa uskottavaa näyttöä. Vakuutuslautakunta katsoo siten, etteivät asiakkaat ole näyttäneet heille aiheutuneen muuta vahinkoa välitysliikkeen menettelystä.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta ei suosita vakuutusyhtiön päätökseen muutosta.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Luukkonen Yli-Rahnasto

Jäsenet:
Karimäki
Korpiola
Rusanen
Alinentalo-Pelttari