Tapahtumatiedot
JK oli isänsä kanssa ostanut 27.4.2018 tehdyllä kauppakirjalla R:n kaupungissa olevan kiinteistön ja sillä olevat rakennukset 5.000 euron kauppahinnalla. Kauppakirjan mukaan tilalla olevat rakennukset siirtyvät ostajalle purettavaksi. Kiinteistöllä ollut 280 m2 suuruinen kaksikerroksinen, hirsirunkoinen rakennus oli tuhoutunut 18.10.2018 sattuneessa tulipalossa.
Tulipalossa tuhoutunut rakennus on sisältynyt kauppakirjassa myyjänä olevan yrityksen J. Oy:n omaisuusvakuutukseen palo- ja rikosvahinkojen varalta. 1.1.2018 alkanutta vakuutuskautta koskevan vakuutuskirjan mukaan rakennuksen vakuutusmäärä on ollut 60.322 euroa.
Vakuutusyhtiö on J. Oy:lle osoittamassaan 8.9.2020 päivätyssä korvauspäätöksessä todennut, että kiinteistön kauppahinta huomioon ottaen vakuutuksesta korvataan vain rakennuksen raivauskustannukset. Rakennus oli ollut arvoton, koska se oli myyty purettavaksi, ja kauppahinta oli muodostunut tontin hinnasta. Korvausta ei makseta vakuutusmäärän mukaisesti, vaan todellisten raivauskustannusten mukaisesti.
Asiakkaan valitus
Toinen kiinteistön ostajista (JK) on J. Oy:n valtuuttamana asiamiehenä vaatinut 61.993 euron korvausta, kuten vakuutusehdoissa on mainittu ja mistä arvosta rakennus oli vakuutettu. Lokakuussa 2018 palanut koulurakennus oli vakuutettu summasta, joka ei missään tapauksessa riittäisi vastaavaan rakennukseen.
JK ei voi käsittää, miten rakennukselle on ylipäänsä myönnetty vakuutus ja peritty siitä vakuutusmaksuja, jos vakuutus ei korvaa mitään. Korvauspäätöksessä mainittu ”talo on myyty purettavaksi” on normaali tapa saada myyjä pois vastuusta, jos rakennuksessa ilmenee puutteita. Tässä tapauksessa ”purettavaksi” ei tarkoita purkukuntoista rakennusta, kuten vakuutusyhtiö antaa ymmärtää. JK oli ostanut rakennuksen isänsä kanssa purettavaksi osiin ja uudelleen sijoitettavaksi useana mökkinä/rakennuksena kahteen eri paikkaan.
Rakennuksessa oli laskettu 7 km pintalautaa ja n. 5,5 km hirttä. Koulu oli rakennettu 1940-luvulla ja se oli erittäin hyvässä kunnossa. Vastaavaa hirttä ei saa enää kaataa. Rakennuksessa oli 2 kerrosta pohja-alaltaan 280 m2 ja 3,5 m korkeat huoneet. Maan alla oli vielä ollut yksi kerros, mutta siellä oli kiviseinät. Kiviseinien ansiosta maan yläpuolella olevat osat olivat ehjiä ja hyväkuntoisia alimpia hirsiä myöden. Myös kaikki ikkunat olivat ehjiä, jolloin sisätilatkin olivat kuivia. Rakennus oli kaiken kaikkiaan hyvässä, ellei loistavassa kunnossa ikäisekseen.
Vakuutusyhtiön vastine
Vakuutusyhtiö pyytää, että lautakunta antaa ratkaisusuosituksen, jonka mukaan vakuutusyhtiön päätös on vakuutusehtojen mukainen. Vakuutusehtojen mukaan vahingon määrä on enintään omaisuuden nykyarvo vähennettynä jäännösarvolla. Kiinteistön kauppahinta huomioon ottaen rakennus on ollut arvoton.
Rakennuksen voi vakuuttaa haluamastaan summasta. Jos rakennuksen arvo on alempi kuin vakuutussumma, vakuutuksesta ei kuitenkaan korvata enempää kuin mikä vakuutusehtojen mukaan on rakennuksen arvo. Omaisuuden arvoa ja vahingon määrää määritettäessä otetaan huomioon vakuutusmäärä, uudisarvo, käypä arvo ja nykyarvo sekä jäännösarvo. Rakennuksen vakuutusmäärällä ei ole asiassa merkitystä. Kiinteistö on ollut ylivakuutettu, jolloin korvauksena ei kuitenkaan makseta muuta kuin nykyarvo vähennettynä jäännösarvolla.
Vahinko oli tapahtunut 18.10.2018, eli noin puoli vuotta kiinteistökaupan jälkeen. Vakuutusyhtiön mukaan ei ole uskottavaa, että rakennuksella olisi ollut arvoa, kun otetaan huomioon se, että kaupalla oli myyty koko kiinteistö, eli tontti ja sillä ollut purettava rakennus. Kiinteistön kauppahinta on muodostunut tontin hinnasta. Kiinteistö ei ole menettänyt arvoaan rakennuksen tuhouduttua, vaan se on pysynyt samana.
Sillä seikalla, että ostaja oli suunnitellut rakennuksen purkamista ja siirtämistä muualle, ei kauppahinta ja kauppakirjan merkintä huomioon ottaen ole merkitystä. Purkukuntoisen rakennuksen sijainti tontilla aiheuttaa usein jopa sen, että kiinteistön arvo on miinusmerkkinen, koska purkukustannukset tulee ottaa huomioon kiinteistön arvossa. Purkukustannusten määrä voi siis nousta jopa tontin arvoa suuremmaksi.
Selvitykset
Vakuutuslautakunnan käytettävissä on ollut osapuolten välisen sähköpostikirjeenvaihdon lisäksi mm.
- Raportti 7.12.2018 tehdystä vahinkokartoituksesta. Kesällä 2018 rakennuksesta otettuun valokuvaan liitetyn kuvatekstin mukaan rakennus oli ollut hirsikehikkoinen ja lautavuorattu sekä noin 600 neliömetrin suuruinen
- Valokuvia rakennuksesta ennen vahinkoa
- Kauppakirja, jolla J. Oy oli 27.4.2018 myynyt kokonaispinta-alaltaan 0,8404 hehtaarin suuruisen tilan 5.000 euron kauppahinnalla. Kauppakirjan mukaan ostaja on tutustunut tilalla oleviin rakennuksiin ja ne siirtyvät ostajalle purettavaksi. Kaikki tilaan kohdistuvat kiinteistöverot ja mahdolliset rakennusten purkuun liittyvät kustannukset tulevat ostajan maksettavaksi kaupantekohetkestä eteenpäin.
- 30.7.2020 päivätty J. Oy:n asiakkaalle osoittama valtakirja korvausasian hoitamiseksi vakuutusyhtiön ja FINEn kanssa.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Asiassa on kysymys siitä, mikä on ollut rakennuksen nykyarvo hetkeä ennen vahinkoa, ja mikä sillä perusteella on ollut tulipalosta aiheutuneen vahingon määrä. Koska uutta vastaavaa rakennusta ei ole ollut tarkoitus rakentaa samalle rakennuspaikalle, kiista ei koske uudishinnan mukaista korvausta.
Sovellettavat vakuutusehdot
Vahingon arviointia ja korvaamista koskevien omaisuusvakuutuksen ehtojen kohdan 10 (Korvaamisessa käytettävät käsitteet) mukaan omaisuuden arvon ja vahingon määrän laskemisen perusteena ovat vakuutusmäärä, uudisarvo, käypä arvo, nykyarvo ja jäännösarvo.
- Vakuutusmäärällä tarkoitetaan vakuutuksen kohteelle vakuutuskirjaan merkittyä vakuutusmäärää. Vakuutusmäärä on enimmäiskorvausmäärä vahinkotapahtumaa kohti.
- Uudisarvolla tarkoitetaan uuden vastaavan omaisuuden hankkimisesta aiheutuvia kustannuksia.
- Käyvällä arvolla tarkoitetaan sitä rahamäärää, jonka omaisuudesta olisi saanut myytäessä se normaalilla kaupalla.
- Nykyarvolla tarkoitetaan samanlaisen tai käyttöominaisuuksiltaan vastaavan omaisuuden arvoa. Tällöin otetaan huomioon omaisuuden arvon aleneminen iän, käytön tai käyttökelpoisuuden alenemisen tai muun vastaavan syyn johdosta. Omaisuuden nykyarvo on enintään sen käyvän arvon suuruinen.
- Jäännösarvolla tarkoitetaan sitä arvoa, joka omaisuudella on heti vahingon jälkeen.
Vahingon määrän laskeminen -kohdan mukaan vahingon sattuessa vahingon määrä lasketaan ja omaisuuden arvo määritetään vahinkohetkellä vallinneen hintatason mukaan.
Jos vahingoittunut omaisuus voidaan korjata, vahingon määrä on korjauskustannukset.
Jos omaisuuden korjaaminen ei ole mahdollista, ei ole taloudellisesti tarkoituksenmukaista tai omaisuutta ei muusta syystä korjata, vahingon määrä on laskennallisia korjauskustannuksia vastaava rahamäärä, kuitenkin enintään omaisuuden nykyarvo vähennettynä jäännösarvolla.
[...]
Kun vakuutusmäärä on vähintään nykyarvon suuruinen, korvaus on vahingon määrä nykyarvon mukaan vähennettynä omavastuulla.
Korvauksen enimmäismäärää ja muita rajoituksia koskevan kohdan ensimmäisen kappaleen mukaan vahinkokohtainen korvauksen enimmäismäärä on vahingon määrä, kuitenkin enintään vakuutuskirjaan merkitty vakuutusmäärä.
Asian arviointi
Lähtökohtaisesti korvauksen hakijalla on näyttövelvollisuus rakennukselle tulipalosta aiheutuneen vahingon määrästä. Tässä tapauksessa näyttövelvollisuus merkitsee käytännössä sitä, että asiakkaan tulee osoittaa, mikä oli ollut rakennuksen nykyarvo hetkeä ennen vahinkoa. Vakuutuslautakunta toteaa, ettei vakuutussopimuksessa oleva vakuutusmäärä sellaisenaan ole osoituksena rakennuksen nykyarvosta, mutta se osoittaa vakuutuksesta maksettavan korvauksen ylärajan.
Esitetyn kauppakirjan mukaan J. Oy oli huhtikuussa 2018 myynyt kiinteistön rakennuksineen JK:lle ja eräälle toiselle henkilölle. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, millä osapuolella, eli kauppakirjassa myyjänä olevalla J. Oy:llä tai ostajana olleilla JK:lla ja eräällä toisella henkilöllä, on oikeus vakuutuskorvaukseen. Vakuutusyhtiö on kuitenkin pitänyt palovahinkoa J. Oy:n vakuutuksesta korvattavana vahinkona, ja ilmoittanut J. Oy:lle osoittamassaan 8.9.2020 päivätyssä korvauspäätöksessä korvaavansa rakennuksen raivauksesta aiheutuvat todelliset raivauskustannukset.
JK on kertonut, että heidän tarkoituksenaan oli ollut purkaa rakennus, ja siirtää se tai sen osia hyödynnettäväksi muualla kahdessa eri paikassa. Tätä väitettä vakuutusyhtiö ei ole kiistänyt. JK on kuvannut rakennuksen rakenteita pintalautojen ja hirsien pituudella sekä kahden kerroksen pinta-alojen ja huonekorkeuden avulla. JK:n ilmoituksen mukaan 1940-luvulla rakennettu rakennus oli ollut erittäin hyvässä kunnossa.
Nyt käsiteltävänä olevassa asiassa asiakkaan ja vakuutusyhtiön välinen kiista koskee nimenomaan palaneen rakennuksen nykyarvoa ennen palovahinkoa. Vakuutusehtojen mukaan korvauksen perusteena oleva nykyarvo tarkoittaa samanlaisen tai käyttöominaisuudeltaan vastaavan omaisuuden arvoa. Tällöin otetaan huomioon omaisuuden arvon aleneminen iän, käytön tai käyttökelpoisuuden alenemisen tai muun vastaavan syyn johdosta. Omaisuuden nykyarvo on enintään sen käyvän arvon suuruinen. Käyvällä arvolla tarkoitetaan ehtojen mukaan sitä rahamäärää, jonka omaisuudesta olisi saanut myytäessä se normaalilla kaupalla.
Kauppakirjan mukaan koko kiinteistön kauppahinta on ollut 5.000 euroa. Kauppa on koskenut maapohjaa ja ostajille purettavaksi siirtyneitä rakennuksia. Tilan maapohjan pinta-alaksi on ilmoitettu 0,8404 hehtaaria. Kauppakirjasta ei käy ilmi, onko tilalla ollut muita rakennuksia kuin nyt kiistanalainen rakennus. Vakuutusyhtiö ei ole pitänyt uskottavana, että rakennuksella olisi ollut arvoa, kun otetaan huomioon kiinteistön kauppahinnan alhaisuus, ja se, että rakennukset oli myyty purettaviksi.
Vakuutusehtojen mukainen rakennuksen nykyarvo, eli sen käypä arvo, tarkoittaa rahamäärää, joka rakennuksesta olisi saatu myytäessä se normaalilla kaupalla. Tässä tapauksessa koko kiinteistö rakennuksineen oli myyty 5.000 euron kauppahinnalla. Kauppahinta huomioon ottaen Vakuutuslautakunta katsoo jääneen osoittamatta, että rakennuksen tulipalosta olisi vakuutusyhtiön hyväksymien todellisten raivauskustannusten lisäksi aiheutunut vakuutuksesta korvattavaa vahinkoa.
Lopputulos
Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön korvauspäätöstä vakuutusehtojen mukaisena eikä suosita korvausta.
Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Bygglin
Sihteeri Pellikka
Jäsenet:
Maso
Rantala
Vyyryläinen
Yrttiaho