Tapahtumatiedot

Asunto-osakeyhtiön omistama vuonna 1986 valmistunut rivitalo on osittain vahingoittunut 20.2.2018 sattuneessa tulipalossa. Rakennuksen kuudesta huoneistosta kolme oli vaurioitunut korjauskelvottomiksi. Rakennuksen vaurioitunut osa oli rakennettu perustuksista lähtien uudestaan.

Vakuutusyhtiö oli vahingon hoidon alkuvaiheessa teettänyt erikseen laskelman rakennuksen jälleenrakennuskustannuksista rakennuksen alkuperäisen rakennusvuoden mukaisten rakennusmääräysten mukaan, eli vastaavanlaiseksi kuin rakennus oli ollut ennen paloa, ja erikseen laskelman nykymääräysten aiheuttamista lisätöistä, kuten lisäeristykset ja koneellinen ilmanvaihto lämmön talteenotolla ym., sekä niiden kustannuksista. Lisäksi vakuutusyhtiö oli teettänyt arviot rakennuksen markkina-arvosta. Rakennushanke oli kilpailutettu nykymääräysten mukaisena siten, että tämän hetken rakennusmääräysten aiheuttamat lisätyöt ja niiden kustannus oli eritelty kustannusjakolaskelmassa.

Vakuutusyhtiö oli tämän jälkeen esitellyt asiakkaalle korvausvaihtoehdot ja katsonut, että niiden perusteella asiakas pystyy tekemään päätöksen rakennetaanko talo uudestaan vai ottaako asiakas rahakorvauksen. Vaihtoehtojen yhteydessä vakuutusyhtiö oli ilmoittanut asiakkaalle, että käytössä olevat luvut ovat laskelman lukuja ja että todelliset luvut selviävät suunnittelun, kilpailuttamisen jne. toimien jälkeen. Tuolloin asiakkaalle oli myös kerrottu pakottavia viranomaismääräyksiä koskevasta 10 prosentin ehdosta.

Asiakkaan valitus

Taloyhtiö pyytää Vakuutuslautakuntaa ottamaan kantaa siihen, onko vakuutusyhtiön korvausratkaisu vakuutusehtojen mukainen. Taloyhtiö tiedustelee, pitäisikö vakuutusyhtiön korvata kiinteistön nykyaikaisin menetelmin suoritettu jälleenrakentaminen täysimääräisenä.

Vakuutusyhtiö on katsonut vahingon määräksi ulkopuolisen arvioijan tekemän arvion nykyhinnasta rakennusvuoden 1986 rakentein ja rakennusmenetelmin rakennettuna. Lisäksi korvausta on maksettu pakottavista viranomaismääräyksistä tulleista kustannuksista. Vakuutusyhtiö oli arvioinut nykymääräyksistä aiheutuneen kustannuslisäyksen olleen noin 114.000 euroa verrattuna vuoden 1986 rakentamisen tasoon. Pakottavien viranomaismääräysten alle meneviksi kustannuksiksi ja siten parannustyöksi vakuutusyhtiö on katsonut esimerkiksi rakennuksen eristepaksuuden kasvamisen, märkätilojen nykyaikaisen vedeneristämisen, tuulenohjaimet ja radonsuojauksen.

Taloyhtiö viittaa vakuuttamista koskeviin vakuutusehtoihin, joissa todetaan (kohta 6.2), että kun rakennuksen vakuutusmäärää arvioidaan, tulee ottaa huomioon vahingon jälkeiset suunnittelu- ja uudelleenrakentamiskustannukset sekä pakottavista viranomaismääräyksistä aiheutuvat lisäkustannukset. Jos rakennus vahingon satuttua halutaan entisöitäväksi, arvioidut entisöintikustannukset on vakuutettava erikseen. Entisöintikustannuksia ovat kustannukset, jotka poikkeavat tavanomaisista teollisista työmenetelmistä ja Suomessa yleisesti myytävistä rakennusmateriaaleista. Vakuutetun omaisuuden enimmäiskorvausmäärässä tulee ottaa huomioon myös vahingon johdosta mahdollisesti aiheutuvat purku-, raivaus- ja ongelmajätteiden hävittämiskustannukset.

Jos kohde vakuutetaan euromääräisesti, vakuutuksenottajan on otettava edellä mainitut seikat huomioon. Tätä ei vakuutuksenottajalta edellytetä täysarvokohteessa, vaan vakuutusyhtiö vastaa vakuutusmäärän määrittämisestä. Täysarvotuotetta markkinoidaan niin, että rakennukset vakuutetaan täydestä arvostaan (neliö- tai kuutioperusteisesti) ilman huolta alivakuutuksesta.

Vakuutusmäärän laskennassa huomioon otettavia asioita koskevan ehtokohdan 6.2 mukaan rakentamista koskevista viranomaismääräyksistä aiheutuneet kustannukset otetaan jo vakuuttamistilanteessa huomioon. Tällöin oletuksena on, että tämä nykyrakentamisesta tuleva kustannuksen nousu sisältyy vakuutusturvaan.

Taloyhtiö viittaa lisäksi vakuutusmäärän ja –maksun indeksiehtoon (6.3), jonka perusteella rakennuksen vakuutusmäärä ja –maksu on sidottu rakennuskustannusindeksiin. Kyseistä indeksiä käytetään mm. rakennusten vakuutusmaksujen ja vakuutussopimuksen mukaisen jälleenhankinta-arvon tarkistusindeksinä. Indeksin on tarkoitus sisältää se rakennuskustannusten nousu, joka tulee muun muassa muuttuvien rakentamismääräysten, työkustannusten, rakennustarvikkeiden ja työmenetelmien muutoksesta. Rakentamisen kustannusten muutokset on tällä perusteella otettu huomioon vakuutuksen hinnassa. Koska tämä on otettu huomioon vakuutuksen hinnassa, se täytyy ottaa huomioon myös korvaustilanteissa.

Vahingon määrän arviointia ja korvaamista koskevien sääntöjen (ehtojen kohta 10) mukaan rakennuksen vahingon määrää laskettaessa korjaustyö arvioidaan toteutettavaksi nykyaikaisilla rakennusosilla, Suomessa yleisesti kaupan olevilla rakennusmateriaaleilla ja teollisilla työmenetelmillä.

Taloyhtiö katsoo, että edellä selostettujen ehtokohtien perusteella rakennuksen vakuutusmäärä/-arvo ja vahingon määrä arvioidaan nykyaikaisilla rakennusmateriaaleilla ja nykyaikaisin työmenetelmin toteutettuna. Asunto-osakeyhtiön rakennukset ovat olleet hyväkuntoisia, ja ne on vakuutettu jälleenhankinta-arvosta. Kyseessä ei ole päivänarvokohde. Vakuutuksenottajalla on perusteltu syy olettaa, että vahingon tapahduttua tilalle rakennetaan nykyaikaisilla tarvikkeilla ja työtavoilla vastaava rakennus myös niillä rakentamismääräyksillä (= normeilla), jotka jälleenrakentamisen hetkellä ovat voimassa.

Vakuutuksenottaja ei voi varautua etukäteen siihen, että hänen edellytetään osallistuvan vahinkotilanteessa jälleenrakentamisen kustannuksiin vakuutuskirjaan merkittyä omavastuuta suuremmalla summalla. Näin vakuutuksenottaja on kuvitellut turvanneensa kiinteistön vakuuttamalla rakennuksen täydestä arvostaan. Ainoastaan talotekniikan rikko- ja vuotovahingoissa on vakuutusehdoissa erikseen määritetty ikävähennykset, joiden tekemiseen vakuutusyhtiöllä on oikeus vahinkokohtaisen omavastuun lisäksi.

Taloyhtiö katsoo, että esimerkiksi erilainen tapa tehdä rakennuksen märkätilojen kosteuseristys verrattuna rakennusaikaiseen tapaan ei ole parannusta tai pakottavaa viranomaismääräystä, vaan se on nykyaikainen tapa tehdä rakenne. Jos viranomainen katsoo, että jokin selkeä erillinen rakenteellinen muutos tai lisäosa tarvitaan rakennukseen, kuten esimerkiksi palomuuri toisen liian lähellä olevan rakennuksen johdosta, mitä alkuperäisenä rakennusvuonna ei vaadittu, tällainen osuus katsotaan pakottavaksi viranomaiskuluksi, mistä korvaus katsottaisiin oman erillisen vakuutusehtokohdan perusteella.

Taloyhtiö katsoo, että ne rakenteet, jotka olivat vahinkohetkellä olemassa, mutta jotka muuttuvat nykymääräysten mukaan hieman rakenteeltaan ja rakennusmenetelmiltään, esimerkiksi paksuuntunut eristemääräys, täytyisi hyväksyä vahinkomäärään täysimääräisenä. Niiden ei pitäisi katsoa olevan viranomaismääräysten tarkoittamia kustannuseriä tai parannustyötä. Pakottavien viranomaismääräysten alle voisivat mennä ne kustannukset, jotka joudutaan nyt viranomaismääräysten vaatimuksesta rakentamaan. Jos vahingonkärsineellä on rakennuksen osalta tarpeita muunlaisiin teknisiin parannuksiin, rakenteellisiin muutoksiin, laajennusosiin tai muuhun vastaavaan, nämä asiat ovat erikseen, ja ne tulisi vakuutuksenottajan itse kustantaa.

Taloyhtiö toteaa vielä, että kyseessä on iso periaatteellinen kysymys varsinkin 1960–1990 -luvuilla rakennetuille omakoti-, pari- ja rivitaloille. Jos katsotaan, että uudet, nykyaikaiset rakennustavat, jotka kohdistuvat jo aikaisemmin olemassa oleviin rakenteisiin, ovat pakottavaa viranomaismääräystä, herää kysymys, voiko kyseisen aikakauden rakennusta vakuuttaa niin, ettei vakuutuksenottaja joutuisi vahinkotilanteessa maksumieheksi.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö pitää taloyhtiön vaatimusta perusteettomana ja pyytää sen hylkäämistä. Asiakkaan täysarvovakuutus on korvannut vahingon täysimääräisesti.

Vakuutuskorvauksen lähtökohtana on korvata asiakkaalle aiheutuva suoranainen omaisuusvahinko, eli omaisuus sellaisena kuin se oli ennen vahinkoa. Korvattavuuden ulkopuolelle jäävät muun muassa peruskorjauksen ja tasonparannuksen luonteiset työt. Vakuutuksen korvauslaajuutta on kuitenkin asiakasmyönteisesti laajennettu 10 prosentin määrällä silloin, kun kysymys on pakottavista viranomaismääräyksistä johtuvista lisäkustannuksista. Tällaisia kustannuksia lisätään alkuperäisen vahingon päälle, kuitenkin enintään 10 % alkuperäisen vahingon määrästä. Lisäkustannuksia korvataan vain niiden rakennusosien tai LVI-laitteiden osalta, joihin vahinko on kohdistunut.

Kun kohde vakuutetaan täysarvolla, vakuutuksenottajan ei tarvitse arvioida ehtojen kohdassa 6.2 mainittuja kustannuksia. Pakottavista viranomaismääräyksistä aiheutuvat lisäkustannukset ovat automaattisesti mukana täysarvolla vakuutettaessa, mutta vain 10 prosenttia vahingon määrästä.

Asiakas on oikeassa siinä, että täysarvovakuutuksen tarkoitus on olla asiakkaalle helppo tapa vakuuttaa kiinteistö ja silloin vakuutuksenottaja voi katsoa tehneensä kaikkensa turvatakseen omaisuutensa vahinkotilannetta varten. Vakuutusyhtiöllä on kuitenkin oikeus sisällyttää ehtoihin korvauksen määrää rajaavia ehtoja, kuten oikeus tehdä vähennyksiä ikävähennysten perusteella taikka oikeus rajoittaa maksettavan korvauksen määrää viranomaismääräyksiä koskevan 10 prosentin maksimikorvauksen vuoksi.

Vakuutusyhtiö mainitsee myös, että tässä tapauksessa pakottavat viranomaismääräykset olivat edellyttäneet paljon selkeitä lisätöitä ja siten lisäkustannuksia. Asiakirjoihin sisältyvästä kustannusjakotaulukosta ilmenevät ne toimenpiteet, joista aiheutuneita kustannuksia ei ollut korvattu kokonaisuudessaan, vaan edellä mainitun 10 prosentin säännön mukaisesti. Näiden erien kustannukseksi oli aluksi arvioitu 74.000 euroa. Toteutunut määrä oli ollut 75.347,26 euroa, joista vakuutusyhtiö on korvannut vähän yli puolet, eli 39.332 euroa. Lopullinen vakuutuskorvaus ei ole perustunut ennakkolaskelmiin, vaan kustannukset ovat olleet tarjouskilpailun perusteella muodostuneita todellisia urakkahintoja. Taloyhtiön maksettavaksi oli jäänyt hieman alle puolet lisääntyneistä rakennuskustannuksista, eli 36.014,85 euroa.

Viranomaismääräyksistä johtuvia kustannuksia syntyy esimerkiksi energiavaatimusten tiukentumisesta. Kun rakennuksen ympärille pitää tehdä salaojat, joita ei ole aikaisemmin ollut, niitä ei korvata vakuutuksesta lainkaan, koska salaojiin ei ole kohdistunut vahinkoa. Vahingoittuneessa rakennuksessa ei ole ennen vahinkoa ollut nyt tehdyn kaltaista vedeneristystä, vaan sellainen on vaadittu nykyisten viranomaismääräysten mukaan. Näin ollen myös vedeneristyksen osuus on korvattu 10 prosentin säännön mukaisesti. Jos Vakuutuslautakunta katsoisi, ettei vedeneristyksen osalta ole ollut kyse kyseisen ehtokohdan mukaan korvattavasta kustannuksesta, lisäkorvausta tulisi maksettavaksi ainoastaan tämän työn osalta. Muiden kustannusjakotaulukosta ilmenevien toimenpiteiden osalta kyse on joka tapauksessa selkeästi ollut viranomaismääräyksistä johtuvista lisäkustannuksista.

Selvitykset

Vakuutuslautakunnan käytettävissä on ollut muun muassa

• Raportti 21.2.2018 tehdystä vahinkokartoituksesta.
• 9.4.2018 ja 1.6.2018 päivätyt vaatimustason vertailut asuinrakennuksessa vuosina 1986 ja 2018.
• 13.4.2018 päivätty laskelma uudelleenrakennuksesta.
• 31.5.2018 päivätty lausunto kohteen korjausrakentamisesta.
• 4.6.2018 lähetetty sähköpostiviesti, jossa on esitelty 3 korvausvaihtoehtoa.
• 2.11.2018 päivätty urakkatarjous.
• Tilastokeskuksesta osittainen selvitys rakennuskustannusindeksistä.
• Korvauspäätös 26.2.2019, jonka mukaan vakuutusyhtiö on maksanut lisäkorvausta 11.470 euroa.
• 6.6.2019 vakuutusyhtiön vastaus taloyhtiön reklamaatioon.
• Maksuerätaulukko, jossa on eritelty 30.9.2019 lopullinen urakkasumma ja sen jakautuminen.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, mikä on vakuutuksesta korvattavan vahingon määrä. Erityisesti kiista koskee sitä, onko vakuutusyhtiöllä oikeus rajata pakottavista viranomaismääräyksistä aiheutuneiden lisääntyneiden korjauskustannusten määrää 10 prosenttiin suoranaisen omaisuusvahingon määrästä, ja koskeeko 10 prosentin korvausrajoitus myös vedeneristyksen uusimista nykymääräysten mukaiseksi.

Sovellettavat vakuutusehdot

Asuinrakennusten ehtojen

• kohdan 5 (Vakuutusturva) mukaan kohteen vakuutusturva on mainittu vakuutuskirjalla kyseisen kohteen tiedoissa. Vakuutusturva korvaa vakuutetulle omaisuudelle äkillisestä ja ennalta arvaamattomasta tapahtumasta aiheutuneen suoranaisen omaisuusvahingon seuraavassa esitetyllä tavalla.
• […]
• kohdan 5.9 ensimmäisen kappaleen mukaan suoranaisen omaisuusvahingon lisäksi korvataan rakentamista koskevista pakottavista viranomaismääräyksistä aiheutuvat kohtuulliset lisäkustannukset, kuitenkin enintään 10 prosenttia vahingon määrästä. Lisäkustannuksia korvataan ainoastaan niiden tilojen, rakennusosien ja rakennuksen toimintaa palvelevien LVIS-järjestelmien ja koneiden osalta, joihin vahinko on kohdistunut. Kokonaiskorvauksen ylimpänä rajana on vakuutuskirjaan merkitty rakennuksen vakuutusmäärä.

Asuinrakennusten ehtojen kohdan 6 (Vakuutusmäärä)

• kohdan 6.1 (Vakuutusarvokäsitteet) mukaan
  • vakuutusmäärällä tarkoitetaan vakuutuksen kohteelle vakuutuskirjaan merkittyä rahamäärää. Vakuutusmäärä on enimmäiskorvausmäärä vahinkotapahtumaa kohti.
  • täysarvolla tarkoitetaan ratkaisua, jossa rahamääräisen arvon sijaan vakuutus perustuu pinta-alaan tai muuhun tunnuslukuun.
• kohdan 6.2 (Vakuutusmäärän laskennassa huomioon otettavia asioita) mukaan rakennuksen vakuutusmäärää arvioidessa tulee huomioida vahingon jälkeiset suunnittelu- ja uudelleenrakentamiskustannukset sekä pakottavista viranomaisvaatimuksista aiheutuvat lisäkustannukset.
  Mikäli rakennus vahingon sattuessa halutaan entisöitäväksi, on arvioidut entisöintikustannukset vakuutettava erikseen. Näitä ovat kustannukset, jotka poikkeavat tavanomaisista teollisista työmenetelmistä ja Suomessa yleisesti myytävistä rakennusmateriaaleista.
  Vakuutetun omaisuuden enimmäiskorvausmäärässä tulee huomioida myös vahingon johdosta mahdollisesti aiheutuvat purku-, raivaus- ja ongelmajätteiden hävittämiskustannukset.

Asuinrakennusten ehtojen kohdan 6.3 (Vakuutusmäärän ja –maksun indeksiehto) mukaan vakuutusmäärä ja –maksu on sidottu indeksiin seuraavien sääntöjen mukaisesti.
Perusindeksi on vakuutuskauden alkamisvuotta edeltävän elokuun indeksipisteluku.
Tarkistusindeksi on kunkin seuraavan vakuutuskauden alkamisvuotta edeltävän elokuun indeksipisteluku.
Tarkistushetki on vakuutuskauden alkamispäivä, jolloin vakuutuskirjaan merkittyä vakuutusmäärää tarkistetaan yhtä monta prosenttia kuin tarkistusindeksi poikkeaa perusindeksistä. Tarkistushetkestä lähtien erääntyvät vakuutusmaksut muutetaan tarkistettua vakuutusmäärää vastaaviksi.
Rakennuskohteiden vakuutukset on sidottu rakennuskustannusindeksiin ja irtaimistokohteiden kuluttajahintaindeksiin.
Seuraavat vakuutusmäärät eivät kuitenkaan ole sidottu indeksiin:
- vakuutuskirjalla mainitut Omaisuusvakuutukseen sisältyvät erät
- omaisuusvakuutuksen lisäosat
- entisöintikustannukset
- saastuneen maan puhdistuskustannukset.

Vakuutusyhtiö on vastineessaan viitannut myös suojeluohjeiden kohtaan 8.2, Viranomaismääräykset, jonka mukaan

• Vakuutuskohteena olevan rakennuksen tulee täyttää rakennusluvan tai toimenpideluvan myöntämishetkellä voimassa olevat Suomen rakentamismääräyskokoelman määräykset, kuten E1 (rakennuksen paloturvallisuus), C2 (kosteus) ja D1 (kiinteistöjen vesi- ja viemärilaitteet).
• Viranomaisten määräämät, säädöksissä vaaditut tai vakuutusyhtiön vaatimat vahinkojen estämiseen tai rajoittamiseen tarkoitetut laitteet ja rakenteet, kuten alkusammutuskalusto, savunpoistolaitteisto, palo-osastointi, paloilmoitin ja automaattinen sammutuslaitteisto on pidettävä toimintakunnossa sekä huollettava ja tarkastettava asianmukaisesti.
• […].

Asuinrakennusten ehtojen kohdan 10 (Vahingon arviointia ja korvaamista koskevat säännöt, Korvaamisessa käytettävät käsitteet) mukaan

• Vakuutusmäärällä tarkoitetaan vakuutuksen kohteelle vakuutuskirjaan merkittyä rahamäärää. Vakuutusmäärä on enimmäiskorvausmäärä vahinkotapahtumaa kohti.
• Uudisarvolla tarkoitetaan uuden vastaavan omaisuuden hankkimisesta aiheutuvia kustannuksia.
• Käyvällä arvolla tarkoitetaan sitä rahamäärää, jonka omaisuudesta olisi saanut myytäessä se normaalilla kaupalla.
• Nykyarvolla tarkoitetaan samanlaisen tai käyttöominaisuuksiltaan vastaavan omaisuuden arvoa. Tällöin otetaan huomioon omaisuuden arvon aleneminen iän, käytön tai käyttökelpoisuuden alenemisen tai muun vastaavan syyn johdosta. Omaisuuden nykyarvo on enintään sen käyvän arvon suuruinen.
• Jäännösarvolla tarkoitetaan sitä arvoa, joka omaisuudella on heti vahingon jälkeen.

Kohdan ’Vahingon määrän laskeminen’ mukaan

• Vahingon sattuessa vahingon määrä lasketaan ja omaisuuden arvo määritetään vahinkohetkellä vallinneen hintatason mukaan.
• Jos vahingoittunut omaisuus voidaan korjata, vahingon määrä on korjauskustannukset.
• Jos omaisuuden korjaaminen ei ole mahdollista, ei ole taloudellisesti tarkoituksenmukaista tai omaisuutta ei muusta syystä korjata, vahingon määrä on laskennallisia korjauskustannuksia vastaava rahamäärä, kuitenkin enintään omaisuuden nykyarvo vähennettynä jäännösarvolla.
• […]
• Vahingon määrään eivät sisälly vahingon selvittämisestä ja hoitamisesta aiheutuneet kustannukset, kuten puhelin- ja matkakustannukset, ansiomenetykset kuten menetetty työaika ja muut vastaavat kustannukset, ellei niitä ole erikseen vakuutettu. Rakennuttamis- ja valvontakustannukset korvataan vain jos niistä on etukäteen sovittu. Vahingon määrään eivät sisälly myöskään huolto- ja kunnossapitotöistä, tilapäiskorjauksista sekä muutos- tai perusparannustöistä aiheutuneet kulut.
• Korjauskustannusten laskemisen perusteena ovat normaalit työ- ja hankintakustannukset, joihin eivät sisälly yli- ja pyhätyökustannukset eivätkä muut vastaavat kiirehtimiskulut.
• Rakennuksen vahingon määrää laskettaessa korjaustyö arvioidaan toteutettavaksi nykyaikaisilla rakennusosilla, Suomessa yleisesti kaupan olevilla rakennusmateriaaleilla ja teollisilla työmenetelmillä.
• Rakennusten, esineiden tai kokoelmien vahingon määrää laskettaessa ei oteta huomioon entisöinnin aiheuttamia lisäkustannuksia, ellei siitä ole mainintaa vakuutuskirjassa. Korvattavuuden edellytyksenä on entisöinnin toteuttaminen.
• […]
• Vahingon määrää laskettaessa otetaan huomioon verotuksesta annetut säännökset.

Vakuutusehtojen 10 kohdassa olevan ’Korvauksen maksaminen kahdessa vaiheessa’ –kohdan mukaan
1. Nykyarvon mukainen korvaus.
Kun vakuutusmäärä on vähintään nykyarvon suuruinen, korvaus on vahingon määrä nykyarvon mukaan vähennettynä omavastuulla.
2. Korvaus uudelleen hankkimisen tai korjaamisen jälkeen.
Kun omaisuuden nykyarvo on vähintään puolet uuden vastaavan arvosta ja
- vahingoittunut irtain omaisuus korjataan tai tilalle hankitaan uutta samanlaatuista omaisuutta kahden vuoden kuluessa vahingon tapahtumisesta tai
- vahingoittunut rakennus korjataan tai rakennetaan uudelleen samalle paikalle kahden vuoden kuluessa vahingon tapahtumisesta
lisäkorvauksena maksetaan vahingon määrä nykyarvon mukaisella korvauksella vähennettynä.

Korvauksen enimmäismäärä ja muut rajoitukset -kohdan ensimmäisen kappaleen mukaan vahinkokohtainen korvauksen enimmäismäärä on vahingon määrä, kuitenkin enintään vakuutuskirjaan merkitty vakuutusmäärä.

Asian arviointi

Taloyhtiö on viitannut vakuutusehtojen kohtaan 6.2, jossa kerrotaan tekijöistä, jotka tulee ottaa huomioon rakennuksen vakuutusmäärän laskennassa. Tämän osalta Vakuutuslautakunta toteaa, että osapuolten tekemä vakuutussopimus on ns. täysarvovakuutus, joka rahamääräisen arvon sijaan perustuu pinta-alaan tai muuhun tunnuslukuun (vakuutusehtojen kohta 6.1). Vakuutuksen kohteena olevat 2 rivitaloa on vakuutuskirjan mukaan vakuutettu täydestä arvosta, ja tunnuslukuna on käytetty tilavuustietoja. Vakuutetuille kohteille ei ole määritelty vakuutusmääriä.

Vakuutusyhtiö on todennut, että täysarvovakuutuksessa vakuutusturvaan sisältyvät samat tekijät, joiden perusteella vakuutusmääräkin tulee määritellä. Tällä perusteella myös nyt puheena olevan vahingoittuneen rivitalon arvioon vaikuttavat vahingon jälkeiset suunnittelu- ja uudelleenrakentamiskustannukset sekä pakottavista viranomaisvaatimuksista aiheutuvat lisäkustannukset. Vakuutetun omaisuuden enimmäiskorvausmäärässä otetaan lisäksi huomioon myös vahingon johdosta aiheutuvat purku- ja raivauskustannukset sekä ongelmajätteiden hävittämiskustannukset.

Taloyhtiö on viitannut myös indeksiehtoon (ehtojen kohta 6.3), jossa määritetään, minkä sääntöjen mukaan muun muassa rakennuksen vakuutusmäärä ja –maksu on sidottu rakennuskustannusindeksiin. Koska palossa vahingoittuneelle rivitalolle ei ole vakuutussopimuksessa määritelty vakuutusmääriä, indeksiehdolla ei ole merkitystä asian arvioinnissa.

Esitetyn selvityksen mukaan palossa vahingoittunut rivitalorakennuksen osa on rakennettu kokonaan uudelleen, minkä vuoksi korvauksen perusteena on vakuutusehtojen tarkoittama uudisarvo. Ehdoissa uudisarvolla tarkoitetaan uuden vastaavan omaisuuden hankkimisesta aiheutuvia kustannuksia.

Asiakirjoihin sisältyvässä kustannusjakolaskelmassa rakennushankkeen kustannuksia on eritelty sen mukaan, ovatko kyseessä uudisrakentamisajankohdan rakennusmääräysten aiheuttamat lisätyöt sekä niistä aiheutuvat kustannukset vai onko kyse rakennuksen rakentamisajankohdan (vuonna 1986) tason mukaisista vastaavan uuden rakennuksen rakentamiskustannuksista.

Laskelman mukaan vahingoittunutta rakennuksen osaa vastaavan uuden rakennuksen toteutuneet rakentamiskustannukset vahinkoa edeltäneen tason mukaiseksi ovat olleet 384.800 euroa, jonka määrän vakuutusyhtiö on korvannut suoranaisena omaisuusvahinkona. Pakottavista viranomaismääräyksistä aiheutuvista töistä syntyvistä laskelmassa mainituista kustannuksista, yhteensä 75.347,26 euroa, vakuutusyhtiö on korvannut hieman yli puolet, eli 39.332 euroa. Kustannusjakolaskelman mukaisista rakentamiskustannuksista taloyhtiön maksettavaksi on jäänyt 36.014,85 euroa.

Taloyhtiö on valituksessaan tiedustellut, pitäisikö vakuutusyhtiön korvata jälleenrakentamiskustannukset täysimääräisesti. Vakuutuslautakunta tulkitsee asian siten, että osapuolten välinen kiista koskee erityisesti sitä, sisältyvätkö edellisessä kappaleessa tarkoitetut 75.347,26 euron kustannukset suoranaisen omaisuusvahingon määrään, vai ovatko ne kokonaan tai osaksi vakuutusehtojen 5.9 kohdassa tarkoitetuista pakottavista viranomaismääräyksistä aiheutuvia lisäkustannuksia, joiden osalta vakuutusyhtiö voi rajata korvauksen 10 prosenttiin suoranaisen omaisuusvahingon määrästä. Ehtojen mukaan lisäkustannukset korvataan suoranaisen omaisuusvahingon lisäksi.

Vakuutusehtojen kohdan 5.9 mukaan pakottavista viranomaismääräyksistä aiheutuneita lisäkustannuksia korvataan vain niiden tilojen, rakennusosien ja rakennuksen toimintaa palvelevien LVIS-järjestelmien ja koneiden osalta, joihin vahinko on kohdistunut. Toisin kuin taloyhtiö on esittänyt, Vakuutuslautakunta katsoo, että pakottavien viranomaismääräysten alle eivät mene kustannukset niistä rakenteista, joita ei aikaisemmin ole rakennuksessa ollut, mutta jotka joudutaan viranomaisten vaatimuksesta rakentamaan. Asiakirjoissa on mainittu esimerkkeinä uudet salaojat rakennuksen ympärillä tai uusi palomuuri. Tällaiset kokonaan uudet rakenteet eivät ole olleet vakuutettuina, eikä niitä sen vuoksi korvata vakuutuksesta.

Asiakirjoihin sisältyvän, Insinööritoimisto KR Oy:n laatiman kustannusvertailun mukaan uudet, aikaisempaa tiukemmat rakennustekniset vaatimukset liittyvät energiankulutukseen, märkätilojen vedeneritykseen ja kosteudenhallintavaatimuksiin sekä lumikuormavaatimuksiin. Myös radonin mahdollisuus tulee ottaa huomion ja tehdä huoneistojen osastointi huoneistoittain vesikattoon asti.

Vakuutusyhtiö on katsonut, että lisä- ja muutostöistä aiheutuneet 75.347,36 euron suuruiset kustannukset eivät kuulu suoranaiseen omaisuusvahinkoon, mutta niistä on korvattu ehtojen mukainen enimmäismäärä eli 10 prosenttia suoranaisen omaisuusvahingon määrästä.

Taloyhtiö on katsonut, että kaikkien lisä- ja muutostöistä aiheutuneiden kustannusten tulisi sisältyä suoranaiseen omaisuusvahinkoon riippumatta siitä, että palaneen rakennuksen rakenteet ovat olleet rakennusaikaisten (v. 1986) määräysten mukaiset ja vaikka uudet rakennusosat on pitänyt pakottavien viranomaismääräysten perusteella rakentaa uusien rakennusteknisten vaatimusten mukaisesti. Taloyhtiö ei ole erityisesti perustellut näkemystään tai yksilöinyt, mitkä lisä- ja muutostöiden kustannuksista sen mielestä eivät ole perustuneet pakottavista viranomaismääräyksistä aiheutuviin lisäkustannuksiin muutoin kuin vedeneristysten osalta. Taloyhtiö ei ole myöskään kiistänyt Insinööritoimisto KR Oy:n kustannusvertailuun sisältyviä tietoja tiukentuneista viranomaismääräyksistä vuosien 1986 ja 2018 välillä.

Vedeneristyksen osalta taloyhtiö on katsonut, että nykystandardien mukaisten vedeneristysrakenteiden aiheuttamien kustannusten tulee kuulua suoranaiseen omaisuusvahinkoon. Vakuutusyhtiö on todennut, että jos Vakuutuslautakunta katsoo vedeneristyksestä aiheutuneiden kustannusten kuuluvan suoranaiseen omaisuusvahinkoon, tulisi vakuutuksesta maksettavaksi lisäkorvauksena jo maksettujen, vuoden 1986 tason mukaisten rakennusosien rakentamiskustannusten ja nykystandardien mukaisten rakennusosien perusteella muodostuneiden kustannusten välinen erotus.

Vakuutuslautakunta on ratkaisukäytännössään katsonut, että jos rakennusaikaisten standardien mukainen vedeneristys korvataan voimassa olevien määräysten mukaisella vedeneristyksellä, kyse ei ole rakenteiden laatutason kohottamisesta (esimerkiksi VKL 722/04).

Asiakirjoista ei käy ilmi, millainen vedeneristys oli ollut rakennuksen vahingoittuneissa tiloissa. Vakuutusyhtiö on kuitenkin korvannut aikaisemman vedenerityksen mukaisia kustannuksia ja katsonut sen tason ylittävän, nykymääräysten mukaisen vedeneristyksen aiheuttamien kustannusten olevan pakottavien viranomaismääräysten mukaisia lisäkustannuksia.

Aikaisemman ratkaisukäytäntönsä mukaisesti Vakuutuslautakunta katsoo, että rakennuksessa olevien märkätilojen vedeneristyksestä aiheutuneet kustannukset ovat kokonaisuudessaan vakuutuksesta korvattavaa suoranaista omaisuusvahinkoa. Vakuutusyhtiö on vakuutussopimuksen perusteella velvollinen maksamaan korvauksen uuden vedeneristyksen rakentamisesta syntyneistä kustannuksista.

Vakuutuslautakunta katsoo lisäksi, että vakuutusyhtiöllä on ollut oikeus rajata muista kuin vedeneristyksestä aiheutuneista lisä- ja muutostöistä syntyneet kustannukset enintään 10 prosenttiin omaisuusvahingon määrästä. Kun otetaan huomioon se, että kaikki vedeneristyksestä aiheutuneet kustannukset ovat suoranaista omaisuusvahinkoa, vakuutusyhtiön tulee tarkistaa myös lisä- ja muutostöistä maksettavan korvauksen enimmäismäärä.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö maksaa lisäkorvausta nykystandardien mukaisen vedeneristyksen rakentamisesta aiheutuneiden ja jo vedeneristyksestä maksamansa korvauksen erotuksen verran, ja että vakuutusyhtiö maksaa vastaavasti lisä- ja muutostöistä lisäkorvausta, koska suoranaisen omaisuusvahingon määrä nousee vedeneristystä koskevan lisäkorvauksen vuoksi.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Bygglin
Sihteeri Pellikka

Jäsenet:
Maso
Vyyryläinen
Rantala
Yrttiaho