Tapahtumatiedot

A oli ostanut B:n jakamattomalta kuolinpesältä 28.3.2018 päivätyllä kauppakirjalla erään asunto-osakeyhtiön alun perin vuonna 1898 rakennetussa rakennuksessa olleen asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Myyjä oli 22.1.2018 tehdyllä sopimuksella tilannut kauppaa varten vakuutuksenottaja X Oy:ltä kohteen kuntotarkastuksen. Sopimuksen mukaan tarkastuksessa oli tullut noudattaa asuntokaupan kuntotarkastuksen tilaajan ohjetta KH 90-00393 ja suoritusohjetta KH 90-00394. Tarkastus oli määrä tehdä pääosin ainetta ja materiaaleja rikkomattomin menetelmin. Kuntotarkastus oli tehty 22.1.2018 ja siitä oli laadittu 29.1.2018 päivätty raportti.

A vaati 25.7.2019 päivätyllä kirjeellä X Oy:ltä yhteisvastuullisesti myyjän ja kiinteistönvälittäjän kanssa 139 368 euron vahingonkorvausta sekä yksilöi­miensä eräiden muiden kustannusten korvaamista perustellen vaatimuksiaan väittämillään virheillä kuntotarkastuksen suorittamisessa. A:n mukaan kuntotarkastuksessa oli jäänyt muun ohella selvittämättä, ettei asunnon kellarikerrokseen vuonna 1987 rakennetuille märkätiloille, keskikerroksen LVI-töille ja ullakkokerroksen asuintiloille ollut rakennuslupaa, että kellarikerroksen pesutilojen jätevedet oli vastoin määräyksiä johdettu avokaivoon sisäportaiden alla ja että ensimmäisen kerroksen olohuoneen kaakeliuuni ei ollut toimintakuntoinen.

A:n korvausvaatimuksen johdosta X Oy haki korvausta konsulttivastuuvakuutuksestaan. Vakuutusyhtiö hylkäsi korvaushakemuksen päätöksellä 11.10.2019 vedoten muun muassa ohjeisiin KH 90-00393 ja KH 90-00394. Tarkastuksen tilaaja oli ensisijaisesti velvollinen hankkimaan kuntotarkastuksessa tarvittavat asiakirjat ja vastasi antamistaan tiedoista. Erikseen sovittaessa myös kuntotarkastaja saattoi hankkia asiakirjat, mutta siitä ei ollut nyt sovittu. Taloteknisten järjestelmien koestaminen ei kuulunut tarkastukseen, vaan tarvittaessa oli teetettävä erillinen LVI-tarkastus. Siitäkään ei nyt ollut sovittu, joten viemärien tarkempi tutkimus ei ollut kuulunut tarkastukseen. Tarkastusraporttiin oli asianmukaisesti kirjattu myyjiltä saatu tieto tulisijojen kunnosta eikä väitetty halkeama näkynyt tarkastajan ottamassa valokuvassa. Kuntotarkastus ei poistanut myyjien vastuuta kaupan jälkeen ilmenneistä virheistä.

Käräjäoikeus oli 18.5.2020 ostajan kanteesta antamallaan yksipuolisella tuomiolla vahvistanut kaupan puretuksi ja velvoittanut kuolinpesän osakkaat palauttamaan kuolinpesän varallisuudesta A:lle kauppahinnan 196 528,92 euroa ja korvaamaan huoneistoon tehtyjen tutkimusten ja korjausten kustannukset.

Asiakkaan valitus

A on vaatinut X Oy:n velvoittamista korvaamaan asunnon välttämättömistä korjauksista 139 368 euroa korkolain 7 §:n mukaisine viivästyskorkoineen sekä asunnon ylläpitokustannuksista, asiantuntijalausunnoista, tutkimuksista ja muista 1.2.2020 mennessä aiheutuneista kustannuksistaan yhteensä 27 835,21 euroa korkolain 7 §:n mukaisine viivästyskorkoineen. Lisäksi A on vaatinut X Oy:n velvoittamista korvaamaan käräjäoikeudessa aiheutuneet oikeudenkäyntikulunsa riita-asiassa, jossa A oli vaatinut kaupan purkua ja myyjän ja kiinteistönvälittäjän velvoittamista korvaamaan aiheutunut vahinko.

Rakennusluvan puuttuminen

Perusteluinaan A on lausunut kaupan jälkeen ilmenneen, että rakennuslupa asunnossa vuonna 1987 tehdyille laajoille muutoksille oli puuttunut. Rakenneosissa oli virheitä, jotka olisivat olleet rakenteita rikkomattakin ammattitaitoisen kuntotarkastajan havaittavissa. Vakuutusyhtiön käsitys, että rakennusluvan osalta kyse oli vain muodollisesta virheestä, oli väärä. Tiloja, joiden rakentamiseen tai muuttamiseen tarvittiin rakennuslupa, ei saanut käyttää asumiseen ennen rakennusluvan saamista ja hyväksyttyä lopputarkastusta. A ei olisi ostanut asuntoa, jos hän olisi saanut tiedon rakennusluvan puuttumisesta kellariin rakennetuilta märkätiloilta ja yläkerran kahdelta makuuhuoneelta ja WC-suihkutilalta. Myöskään keskikerroksen WC-tilaa ja keittiötä ei saanut käyttää ilman LVI-töiden rakennuslupaa. Asunto oli siten ollut asumiskelvoton.

A:n mielestä X Oy:n olisi tullut tarkastusraportissa vähintään todeta, että kyseisten rakennustöiden rakennus- ja käyttöönottoluvat tuli selvittää, kun tarkastajan käytössä oli ollut vain puutteelliset rakennuspiirustukset ja kellarikerroksen märkätilan viemäröinti oli antanut aiheen epäillä terveyshaittoja.

Tarkastusraportista ei ilmennyt, oliko tarkastaja edes pyytänyt tilaajalta tilaajan ohjeen kohdassa 5.1. mainittuja piirustuksia, joita saattoi tiedustella esimerkiksi kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta. Vakuutusyhtiön päätöksestä ei ilmennyt, mihin siinä esitetty väite pääpiirustusten ja muutostöitä koskeneen rakennuslautakunnan pöytäkirjan 6/1987 käsillä olosta oli perustunut, kun tarkastusraportissa oli todettu, ettei käytössä ollut asiakirjoja. Lopputarkastuspöytäkirjojen ja muiden asiakirjojen puuttuminen vuonna 1987 tehtyjen rakennustöiden osalta oli poikkeuksellista ja antoi perustellun aiheen epäillä rakennusluvan puuttumista.

Viemäröinti ja jätevesikaivo

Vastoin vakuutusyhtiön väittämää, tarkastusraportissa mainittiin kellariin vievän sisäportaan alla sijainnut avonainen kaivo. Valokuva kaivosta oli tarkastusraportin sivulla 11. Jos viemäripisteisiin olisi tarkastuksella laskettu vettä, olisi heti havaittu, että kellarin märkätilojen jätevedet valuivat mainittuun huonetilassa olleeseen kaivoon, mikä oli omiaan aiheuttamaan terveyshaittaa.

Kaakeliuunin tulipesä

Ensimmäisen kerroksen kaakeliuunin toimintakelvottomuus oli ilmennyt kaupan jälkeen. Tulipesän takaseinässä oli reikä savukanavaan. Tätä ei ollut havaittu kuntotarkastuksessa, koska tarkastaja ei ollut avannut uunin luukkuja.

Luukkujen avaaminen olisi kuulunut kuntotarkastajalle, koska raportin sivulle 25 oli kirjattu, että ”Nykyiset omistajat eivät ole asuneet kiinteistössä, joten varmaa tietoa tulisijojen toiminnasta ei kuitenkaan ole.”

Lisäkirjelmä 28.5.2020

Kuntotarkastajan vastuu

A:n mukaan oli riidatonta, ettei hänen ja X Oy:n välillä ollut sopimussuhdetta. X Oy oli toiminut asiantuntijana myyjän toimeksiannosta. Tyypillisesti puutteellisesta kuntotarkastuksesta aiheutui vahinkoa juuri ostajalle, joka toimi tarkastuksen tietoihin luottaen. Koska kuntotarkastaja oli velvollinen valvomaan myös toimeksiantajansa vastapuolen etua, kuntotarkastajan ja ostajan suhde voitiin rinnastaa sopimussuhteeseen. Sen vuoksi kuntotarkastajan vastuu toimeksiantajansa vastapuolta kohtaan määräytyi sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti.

Tästä seurasi, ettei taloudellisen vahingon korvaaminen edellyttänyt erittäin painavia syitä. Todistustaakka jakautui siten, että kuntotarkastajan tuli näyttää menetelleensä toimeksiantoa suorittaessaan huolellisesti. Kanta oli vakiintunut sekä oikeuskäytännössä (KKO 1992:165 ja KKO 1999:19) että oikeuskirjallisuudessa (muun muassa Mia Hoffren: Kiinteistönvälittäjän toimeksiannosta toimineen kuntotarkastajan vastuu ostajalle, Oikeustieto 4/2012).

Suoritusohjeen mukaan suhteessa kolmanteen osapuoleen vastuu kuntotarkastuksesta määräytyi vahingonkorvauslain perusteella. Suoritusohjeen vastuunrajoitus tai lakiviittaus ei kuitenkaan sitonut A:ta, jonka kanssa siitä ei ollut sovittu. Käsiteltävässä asiassa oli joka tapauksessa erittäin painavia syitä taloudellisen vahingon korvaamiselle, kun otettiin huomioon X Oy:n menettelyn moitittavuus ja se, että X Oy oli toimeksiannon mukaan tiennyt tarkastuksen ratkaisevasta merkityksestä ostajalle.

X Oy ei ollut tehnyt tarkastusta KH-kortin ohjeistamalla tavalla. Oli riidatonta, ettei alkuhaastattelun puuttumista ollut kirjattu tarkastusraportin rajauksiin. Alkuhaastattelulomake oli merkitty raportin liitteeksi, vaikkei lomaketta ollut edes tehty. Suoritusohjeen kohdan 5.1 mukaan olennaisia asiakirjoja olivat muun muassa lupapiirustukset ja lopputarkastuspöytäkirjat. Raportista ei ilmennyt, että vuonna 1987 tehtyjä rakennustöitä koskeneiden lupapiirustusten ja lopputarkastuksen olemassaoloa olisi edes kysytty myyjältä tai isännöitsijältä tai että isännöitsijää olisi suoritusohjeen mukaisesti haastateltu.

Piti sinänsä paikkansa, että kuntotarkastaja ei ollut velvollinen tarkastamaan saamiensa tietojen tai asiakirjojen oikeellisuutta. Kun myyjää ei tässä tapauksessa ollut edes haastateltu eikä myyjä ollut toimittanut olennaisia asiakirjoja, oli kuntotarkastajalla kuitenkin ollut aihe epäillä tietojen riittävyyttä. Kuntotarkastajan ammattitaitovaatimukseen kuului, että hänen tuli tällaisessa tapauksessa hankkia olennaiset tiedot rakennusvalvonnalta tai taloyhtiöltä.

Kyseessä ei ollut vanhahko kohde, vaan alkuperäinen yksiö oli vuonna 1987 laajennettu kolmeen eri kerrokseen. Ellei näille laajennus- ja muutostöille ollut rakennuslupaa, oli selvää, ettei myöskään lopputarkastusta ollut tehty.

Suoritusohjeen kohdan 8.2 mukaan talotekniset järjestelmät tuli tarkastaa näkyviltä osin. Tähän sisältyi vesi- ja viemärilaitteiden osien, kuten vesikalusteiden, hanojen, sekoittimien, pesualtaiden ja WC-istuinten toiminnan tarkastus. Kuntotarkastajan oli siten täytynyt laskea vettä pesuhuoneen hanasta ja huomata jätevesien johtaminen huonetilassa olleeseen avoimeen likakaivoon. Oli riidatonta, ettei taipuisaa putkea tullut käyttää viemäreissä. Tarkastaja oli kuitenkin vain todennut, että pukuhuoneen portaiden alla on pumpulla varustettu kaivo, johon oli johdettu salaojaputkea. Mitään päätelmiä tai lisätutkimuksia tarkastaja ei ollut esittänyt. A:n mielestä kaakeliuunin osalta oli riidatonta, että uunin luukkua ei ollut tarkastuksessa avattu, vaikka omistajilla ei ollut varmaa tietoa tulisijojen toiminnasta.

Vaatimusten väitetty ennenaikaisuus

A on kiistänyt vaatimuksensa ennenaikaisuuden, sillä kyse oli korvausvelvollisten solidaarisesta yhteisvastuusta. A on vedonnut asiasta teoksessa Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa (Mia Hoffrén, Helsinki 2013 s. 347) lausuttuun. Käräjäoikeus oli antanut 18.5.2020 asunnon myyjää vastaan yksipuolisen tuomion. Kuolinpesän osakkaiden asiamieheltä syyskuussa 2019 saadun tiedon mukaan kuolinpesä oli jaettu tai sillä ei ollut varoja. Kauppahinnan tai korvausten saaminen myyjältä oli siten vaikeaa tai jopa mahdotonta. Vaikka kuntotarkastajan vastuu katsottaisiin toissijaiseksi, vakuutuskorvauksen suorittamisesta tuli antaa ratkaisu sen varalta, ettei korvausta voitu saada myyjältä.

Reklamaatiovelvollisuudesta

A on lausunut, ettei kuntotarkastajan toimeksiantajan vastapuolella ollut erityistä reklamaatiovelvollisuutta. Asiasta ei ollut säädetty laissa. Reklamaatiovelvollisuus saattoi tulla kyseeseen vain sopimussuhteissa, mutta ei välittömän sopimussuhteen ylittävän vastuun tilanteissa, varsinkin kun kyse oli kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisestä suhteesta. Kuntotarkastaja tiesi myyjää tai ostajaa paremmin suorituksensa virheistä ja puutteista, joiden havaitseminen vaati erityistä asiantuntemusta. Tämänkään vuoksi toimeksiantajan vastapuolella ei ollut reklamaatiovelvollisuutta. Tältä osin A on vedonnut oikeudelliseen artikkeliin Kuntotarkastajan vastuu ja toimeksiantajan vastapuolen reklamaatiovelvollisuus, (Paula Klami-Wetterstein, Oikeustieto 6/2016).

Vakuutusyhtiön mainitsemat tilaajaa koskevat säännöt eivät siis soveltuneet asiaan ja virheilmoitus X Oy:lle oli joka tapauksessa toimitettu oikea-aikaisesti. Vastoin vakuutusyhtiön toteamaa A oli kaupan jälkeen tammikuussa 2019 saanut tietää, että taloyhtiön hallitus oli käsitellyt kokouksessa 15.4.1987 osakkeenomistajan anomusta saada lisätilarakennusoikeus huoneistoon nro 18. Tiedon rakennusluvan puuttumisesta A oli saanut vasta myöhemmin. Kaupungin lupa-arkkitehti oli ilmoittanut 8.4.2019 lähettämässään sähköpostissa, ettei lupaa 1987-414 löytynyt järjestelmästä. Vuosien 1985 -2014 aikana asuntoon 18 ei ollut haettu lupia. Rakennusvalvonnassa käynnillä 10.5.2019 rakennuslupaa ei ollut löytynyt. Virheilmoitus oli tehty reilut kaksi kuukautta sen jälkeen.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö on pitänyt ratkaisuaan vakuutusehtojen ja vakuutussopimuksen mukaisena ja katsonut X Oy:n tehneen kuntotarkastuksen suoritusohjeen mukaisesti. Asiassa oli jäänyt näyttämättä, että kuntotarkastuksessa olisi tapahtunut virhe ja että vahingoksi luettavaa kustannusta olisi aiheutunut. Jos kaupan kohteesta löytyi kaupanteon jälkeen virhe, jota ei ollut mainittu kuntotarkastusraportissa, ostajan tuli ensisijaisesti vaatia kaupan purkua tai hinnanalennusta myyjältä. X Oy ei ollut korvausvastuussa vaadituista kuluista, joten korvausta ei maksettu konsultin vastuuvakuutuksen perusteella. Siksi vakuutusyhtiö ei ole ottanut kantaa vahingon määrään ja kustannusten syy-yhteyteen.

Kuntotarkastajan vastuusta yleisesti

Vakuutusyhtiö on vedonnut asuntokaupan kuntotarkastuksen tilaajan ohjeeseen KH 90-00393 ja suoritusohjeeseen KH 90-00394, joita noudattaen tarkastus oli sovittu tehtäväksi. Kuntotarkastaja ei vastannut asunnon vaurioista tai puutteista, vaan vain vahingoista, joita vaurion tai puutteen havaitsematta jääminen tai ilman perusteltua syytä tehty vääräksi osoittautunut toimenpidekehotus oli aiheuttanut tilaajalle.

Kuntotarkastaja ei ollut velvollinen tarkastamaan asiakirjojen oikeellisuutta, ellei niiden paikkansa pitävyyttä ollut syytä epäillä. Ohjeiden mukaan tarkastuksen kohteena eivät olleet seikat, jotka ostajan voitiin olettaa itse havaitsevan asuntokauppalaissa määritellyssä ostajan riittävän huolellisessa ennakkotarkastuksessa. Kuluttajalle suoritetussa kuntotarkastuksessa kuntotarkastajan vastuu tilaajalle määräytyi kuluttajansuojalain mukaan.

Reklamaatioaika ja taloudellinen vahinko

Vakuutusyhtiö on lausunut, ettei kuntotarkastuksessa ollut tapahtunut virhettä. Vaikka tarkastusraportti katsottaisiinkin joitain osin virheelliseksi, A oli joka tapauksessa menettänyt reklamaatio-oikeuden X Oy:tä kohtaan. Kuluttajansuojalain ja tilaajan ohjeen KH 90-00393 mukaan virheestä tuli ilmoittaa kohtuullisessa ajassa siitä, kun tilaaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Suoritusohjeen mukaan kuntotarkastajalla oli myös oikeus ja velvollisuus oikaista kuntotarkastussuoritteessa tehty virhe.

A ei ollut tilannut kuntotarkastusta, vaan tilaajina olivat olleet myyjät. X Oy ja A eivät siten olleet sopimussuhteessa. Oikeustila sen osalta, tuliko kuntotarkastajan korvausvastuuta suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen arvioida vahingonkorvauslain vai sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla, oli epäselvä. Voimassa olevaa kuntotarkastuksia koskevaa lainsäädäntöä ei ollut.

Kuntotarkastuksen tarkoitus oli tarjota kaupan osapuolille kaupanteon kannalta merkittävää tietoa. Kuntotarkastajan, joka oli tiennyt lausunnon käyttämisestä tulevaa kiinteistökauppaa varten, täytyi ymmärtää ostajan todennäköisesti luottavan tarkastajan antamiin tietoihin. Kuntotarkastaja oli siten velvollinen valvomaan tehtävää suorittaessaan myös toimeksiantajansa sopimuskumppanin etua. Tämän suhteen voitiin katsoa rinnastuvan sopimussuhteeseen. Näin ollen reklamaatiovelvollisuuden voitiin katsoa koskeneen myös A:ta.

Oikeuskäytännössä kohtuullisena reklamaatioaikana pidettiin enintään neljää kuukautta virheen havaitsemisesta tai siitä, kun se olisi tullut havaita. Kuntotarkastusraportti oli päivätty 29.1.2018. A oli ostanut asunnon 28.3.2018. A oli reklamoinut X Oy:lle vasta 25.7.2019 eli puolitoista vuotta raportin laatimisen jälkeen. Kaupastakin oli reklamaatiohetkellä kulunut vuosi ja neljä kuukautta.

Mikäli kaakeliuunin tulipesän takaseinässä oli ollut väitetysti luukun avaamalla havaittavissa ollut reikä, oli kohtuullinen reklamaatioaika umpeutunut. Yläpohjan väitetyt vauriot A oli havainnut kesällä 2018 ja rakennuslupaa koskeneet seikat A oli haastehakemuksen mukaan saanut tietoonsa tammikuussa 2019, joten kohtuullinen reklamaatioaika oli näiltäkin osin umpeutunut, samoin alkuhaastattelulomakkeen puuttumisesta. Muitakaan vaatimuksia A ei ollut esittänyt X Oy:lle kohtuullisessa ajassa. Kerrotuin perustein A oli kokonaisuudessaan menettänyt reklamaatio-oikeuden X Oy:tä kohtaan.

Mikäli reklamaatiota koskevaa sääntelyä ei sovellettu A:han, asiaa tuli arvioida vahingonkorvauslain 5 luvun 1 § mukaan. Oli riidatonta, ettei kuntotarkastaja ollut aiheuttanut esine- tai henkilövahinkoja. Kuten ministeriötasolla valmistellusta kuntotarkastuksen suoritusohjeesta ilmeni, oli suhteessa kolmanteen osapuoleen tarkoitettu sovellettavaksi vahingonkorvauslakia. A ei ollut osoittanut vahingonkorvauslain 5 luvun 1 §:n mukaisia erittäin painavia syitä taloudellisen vahingon korvaamiselle. Lisäksi huomattava osa A:n esittämistä kustannuksista kohdistui asunto-osakeyhtiön eikä osakkaan vastuulle.

Vaatimusten ennenaikaisuus

Vakuutusyhtiö on huomauttanut, että kuntotarkastajan työsuorituksen virhe ja kiinteistössä olleet vauriot tuli erottaa toisistaan. Kuntotarkastaja vastasi vain omasta suorituksestaan, ei tarkastetun kohteen kunnosta. Tarkastusraportti ei korvannut ostajan velvollisuutta tutustua kohteeseen ennen kaupantekoa.

Oikeuskäytännön mukaisesti myyjä vastasi ensisijaisesti asuntokaupan virheistä. Myyjän vastuu kattoi ostajalle annetut virheelliset ja puutteelliset tiedot. Ostajan vaatimusta kuntotarkastusyritystä kohtaan voitiin pitää ennenaikaisena, jos vaatimusta ei ensin ollut tehty myyjälle. Myyjä saattoi saada perusteetonta etua, jos hänen vastuullaan ollut virhe määrättiin kuntotarkastusyritykseen korvattavaksi. Vakuutusyhtiö on tältä osin vedonnut Kilpailu- ja kuluttajaviraston internetsivuilla annettuihin tietoihin. Myöskään tilaajan ohjeen kohdan 8.1. mukaan kuntotarkastuksen teettäminen ei poistanut myyjän vastuita.

Vakuutusyhtiön käsityksen mukaan vaatimukset X Oy:tä kohtaan olivatkin ennenaikaisia. A oli vaatinut myyjältä kaupan purkua, mikä oli ensisijainen muihin vaatimuksiin nähden. Myös myyjälle esitetty hinnanalennusvaatimus oli ensisijainen X Oy:lle esitettyyn vaatimukseen nähden.

Alkuhaastattelulomake

Vakuutusyhtiön mukaan suoritusohje ei edellyttänyt tyhjän lomakkeen liittämistä kuntotarkastusraporttiin. Lomakkeen liittäminen oli ollut X Oy:n sisäinen ohje. Suoritusohjeen kohdan 11.1 mukaan lähtötiedot, niiden lähteet ja alkuhaastattelusta saadut tiedot kirjattiin. Jos alkuhaastattelua ei voitu tehdä, se kirjattiin raportin rajauksiin. Tilaaja ei ollut tiennyt rakennuksen historiasta tai huoltotoimenpiteistä, joten haastattelulomake oli jätetty täyttämättä.

Asia oli tuotu esiin raportin kohdassa kolme, joten alkuhaastattelulomakkeen puuttuminen oli ilmennyt kuntotarkastusraportista. A oli tiennyt myyjän olleen kuolinpesä, jonka osakkaat eivät kertomansa mukaan olleet asuneet asunnossa. Lomakkeen puuttumisen vuoksi ei ollut aiheutunut korvattavaa vahinkoa. Raportissa oli myös mainittu, että rakennepiirustusten puuttuminen oli vaikeuttanut rakenteiden arvioimista.

Tieto rakennusluvan puuttumisesta

Kuntotarkastuksen tilaajan ohjeen kohdan 5.1 mukaan kohdetta koskevien asiakirjojen hankkiminen kuului tilaajalle. Ei ollut erikseen sovittu, että X Oy hankkisi kohteen asiakirjat. Tilaaja vastasi antamiensa tietojen ja asiakirjojen oikeellisuudesta. Kuntotarkastuksen suoritusohjeen kohdan 9 mukaan kuntotarkastukseen ei sisältynyt lähtötietojen paikkansapitävyyden tarkastaminen. Suoritusohjeen kohdan 12.1 mukaan kuntotarkastaja ei ollut velvollinen tarkastamaan saamiensa tietojen tai asiakirjojen oikeellisuutta, ellei ollut perusteltua syytä epäillä niiden paikkansapitävyyttä. Tietojen lähteet kirjattiin raporttiin. Jos asiakirjoissa havaittiin ilmeinen ja merkittävä virhe, se mainittiin raportissa.

Suoritusohjeessa ei mainittu, että kuntotarkastuksen sisältöön kuuluisi rakennuksen, sen osien tai joidenkin yksittäisten tilojen tai rakenteiden rakennusluvanmukaisuuden tarkastaminen, vaikka suoritusohje oli huomattavan yksityiskohtainen. X Oy ei ollut tilaussopimuksessakaan ilmoittanut, että rakennusluvanmukaisuuden tarkastaminen kuuluisi kuntotarkastukseen. Kuntotarkastuksen sisältöä ei voitu ylipäätään arvioida niin, että siihen kuuluivat kaikki sellaiset tarkastukset, joita ei ollut rajattu pois.

Kuntotarkastuksessa oli esitetty pääpiirustuksia (muun muassa pohja-asema ja leikkaus 3/1987) ja ote kaupungin rakennuslautakunnan jaoston pöytäkirjasta 6/1987, jossa hakemus saunaosaston sisustamiseksi kellariin ja toisen kerroksen sisustaminen asuintiloiksi oli hyväksytty. Vakuutusyhtiön mielestä X Oy:llä ei ollut ollut perusteltua syytä epäillä tietojen ja asiakirjojen oikeellisuutta eikä niissä ollut ilmeistä ja merkittävää virhettä. Kuntotarkastuksen suoritusohjeen kohdan 8 mukaan riskihavaintojen osalta rakenteita ja niiden riskejä arvioitiin myös rakennepiirustuksista ja muista asiakirjoista. Asiakirjat pyydettiin siis mahdollisten riskirakenteiden huomioimiseksi.

Lopputarkastuspöytäkirjojen tai muiden asiakirjojen puuttuminen vanhahkoissa kohteissa ei ollut poikkeuksellista tai edes harvinaista, eikä se itsessään ollut syy epäillä rakennusluvan puuttumista. Käytössä oli ollut rakennusvalvonnan leimalla varustettu muutostyötä koskenut piirros. Lisäksi asunto-osakeyhtiössä rakennuslupaan liittyvät asiat kuuluivat asunto-osakeyhtiön, eivät osakkaan vastuulle. Asiasta saadun selvityksen mukaan rakennuslupaa ei ollut löydetty. Tästä ei kuitenkaan voitu päätellä, ettei lopputarkastusta olisi pidetty ottaen huomioon kohteen ikä ja muutostyöstä kulunut aika.

Isännöitsijän haastattelu

Suoritusohjeen kohdan 5.2 mukaan osakehuoneistojen osalta tuli käyttäjän lisäksi haastatella mahdollisuuksien mukaan myös isännöitsijää. Tämä ei kuitenkaan ollut asianmukaisen kuntotarkastuksen edellytys ja käytännössä isännöitsijän haastatteleminen oli harvinaista.

Viemäröinti ja jätevesikaivo

Suoritusohjeen kohdan 8.2 mukaan talotekniset järjestelmät ja laitteet tarkastettiin näkyviltä osin. Kunto arvioitiin pääasiassa iän perusteella ja haastatteluista saaduin tiedoin. Kohdan 9 mukaisesti taloteknisten laitteiden ja järjestelmien kuntotutkimukset eivät sisältyneet kuntotarkastukseen, vaan tarvittaessa tuli teettää erillinen LVI-, sähkö- tai automaatiotekninen tarkastus. Kun näin ei tässä tapauksessa ollut toimittu, lattiakaivon ja viemärin tarkempi tutkiminen ei ollut kuulunut kuntotarkastukseen.

Kellarikerroksen kaivo oli kirjattu raporttiin havaintoihin perustuen. Kuvassa näkyy taipuisa putki, joita ei käytetä viemäreissä. Kuvien perusteella kaivossa ei näkynyt seikkoja, joiden perusteella tarkastajan olisi pitänyt epäillä sitä viemärikaivoksi. Kaivon osalta kuntotarkastuksessa oli ensisijaisesti suositeltu sen siirtämistä ulkotiloihin ja vaihtoehtoisesti tiiviin kannen asentamista. Raportin mukaan vesi- ja viemärijärjestelmän uusimattomat osat olivat ylittäneet teknisen käyttöikänsä ja uusimistarpeeseen tuli varautua. Lisäksi oli suositeltu salaojituksen alkuperän, toimivuuden ja olemassaolon selvitystä esimerkiksi videokuvaamalla. Siten A:n oli tullut näiltä osin varautua uusimiskustannuksiin.

Kuluttajariitalautakunta oli ratkaisukäytännössään (D/3524/37/2014) todennut, ettei kuntotarkastajan virhevastuu ulottunut virheisiin, jotka eivät tavanomaisesti tulleet ilmi tarkastuksessa. Kuntotarkastuksen tarkoitus oli kertoa ostajalle kohteen yleiskunnosta ja mahdollisista riskeistä. Tarkastaja ei vastannut virheistä, joiden havaitseminen olisi vaatinut kuntotarkastukseen kuulumattomia toimenpiteitä. Tarkastajan tehtäviin ei kuulunut esittää arvauksia mahdollisista puutteista rakenteissa, joita ei voitu tutkia tarkastuksessa käytössä olleilla keinoilla. Kuntotarkastusraportissa ei ollut tältä osin osoitettu virheitä.

Kaakeliuunin tulipesä

Kuntotarkastusraportin sivulla 25 esitettiin tulisijojen laatu ja toimivuustiedot. Raporttiin oli asianmukaisesti kirjattu myyjiltä saatu tieto. Nykyiset omistajat eivät olleet asuneet kiinteistöllä, joten varmaa tietoa tulisijojen toiminnasta ei ollut. Tarkempi toimivuuden selvittäminen ei kuulunut kuntotarkastukseen. Tarkastaja oli ottanut kaakeliuunista valokuvan, jossa ei näkynyt reklamaatiossa mainittua halkeamaa. Jos halkeama oli näkyvissä uunin luukku avaamalla, tämä seikka kuului ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden piiriin. Oli myös mahdollista, että reikä oli tullut myöhemmin. Kuntotarkastus koski vain tarkastushetkeä eikä raportissa ollut tältä osin osoitettu virhettä.

Katto ja yläpohja

Vesikatolle oli suositeltu katteen tarkastamista olosuhteiden salliessa, sillä tarkastushetkellä lumipeite esti tarkastuksen. Tilaajan ohjeen mukaan tilaajan tehtävä oli huolehtia mahdollisten tarkastuksen esteiden poistamisesta sekä turvallisten kulkusiltojen järjestämisestä. Tämän vuoksi vesikaton tarkastus oli jouduttu tarkastushetkellä rajaamaan tarkastuksen ulkopuolelle ja asian oli tuotu raportissa selkeästi esiin. Raportissa oli myös mainittu, että rivipeltikatteen tekninen käyttöikä oli normaalirasituksessa 60 vuotta.

Raportin mukaan yläpohjan vino-osien kuntoa ei ollut voitu tarkastaa umpinaisen rakenteen vuoksi. Rakennuksen harjakolmiotilaan ei ollut kulkua, joten sitäkään ei voitu tarkastaa. Raportissa oli suositeltu kulun tai tarkastusluukun järjestämistä yläpohjatiloihin. Lisäksi suositeltiin yläpohjan tuuletuksen tehostamista tarvittaessa. Aluskatteen puuttuminen ja yläpohjan riskirakenteiden tutkimustarve rakennetta avaamalla oli mainittu. Tarkastaja oli suositellut rasiapora-avausta vinolle katto-osuudelle, mutta omistajilta ei ollut saatu tähän lupaa. Raportissa ei ollut tältä osin osoitettu virheitä.

Märkätilat

Tarkastusraportissa oli tehty seikkaperäisiä huomioita ja korjaussuosituksia märkätiloista. Muun muassa kaivo ja kellarissa sijainneet pesuhuone ja sauna oli suositeltu korjaamaan nykymääräysten mukaisiksi ja tutkimaan samalla taustarakenteet. Havainnot molemmista märkätiloista oli esitetty raportin ”oleellisimmat havainnot” -taulukossa. Lisäksi oli mainittu, ettei vedeneristystä ollut havaittu. Toisen kerroksen pesuhuoneen teknisen käyttöiän mainittiin olleen lopussa. Pesuhuoneiden ja saunan käytönaikaista rasitusta ei ollut voitu kartoittaa, koska tiloja ei ollut käytetty säännöllisesti. Rakenteiden riskejä oli tuotu esiin ja kirjattu pukuhuoneen maanvastaisen seinän vaurio. A:n oli siten tullut ottaa nämä kustannukset huomioon jo kauppaa tehdessään eikä kuntotarkastusraportissa ollut tältä osin osoitettu virheitä.

Kellari

Rakennuksen käyttämättömän kylmäkellarin osalta kuntotarkastusraportissa oli todettu tuuletuspuutteita ja suositeltu tuuletuksen tehostamista, eloperäisen rakennusmateriaalin poistamista ja huomioimaan tilan kosteus mahdollisten saneerauksien yhteydessä. Raportissa ei ollut tältä osin osoitettu virhettä.

Lisävastine 5.8.2020

Vakuutusyhtiö on toistanut asiassa lausumansa seikat. Suomen oikeusjärjestelmässä ei ollut nimenomaista lainsäädäntöä kuntotarkastajan vastuusta, vaan oikeustila kuntotarkastajan vahingonkorvausvastuusta tilaajan vastapuolta kohtaan oli epäselvä. Se, arvioitiinko asiaa vahingonkorvauslain vai sopimusvastuuta koskevien periaatteiden mukaan, vaihteli oikeuskäytännössä. Kuntotarkastajan vastuusta ei ollut korkeimman oikeuden ennakkoratkaisua.

Mikäli asiaa arvioitiin vahingonkorvauslain nojalla, korvausvastuu edellytti tuottamusta. Huolimattomasta kuntotarkastuksesta saattoi aiheutua tilaajan vastapuolelle pääosin vain taloudellista vahinkoa. Vahingonkorvauslain 5 luvun 1 §:n mukaan taloudellisen vahingon korvaaminen edellytti erityisen painavia syitä, joita ei ollut laissa tarkemmin määritelty. Oikeuskäytännössä erityisen painavia syitä oli katsottu olleen muun muassa, kun vahinko oli aiheutettu hyvän tavan vastaisella menettelyllä.

Yleisesti noudatettuun kuntotarkastuskäytäntöön vaikuttivat muun muassa suoritusohje, tilaajan ohje ja AKK-tutkintolautakunnan asettamat yleiset eettiset säännökset, jotka yhdessä muodostivat kuvauksen hyvästä kuntotarkastustavasta. Ohjekortit pyrkivät yhtenäistämään ja selkeyttämään kuntotarkastusten sisältöä. Ohjekorteissa kuvattiin tarkastuksen keskeinen sisältö ja tavoitteet. Ohjeet eivät olleet oikeudellisesti velvoittavia, mutta oikeuskirjallisuudessa niiden oli katsottu antavan arviointikriteerit kuntotarkastuksen sisällöstä.

Lisäksi erityisen painavien syiden arviointiin voitiin katsoa vaikuttavan teon tai laiminlyönnin moitittavuus sekä tuottamuksen aste. Mitä moitittavampaa toiminta oli ollut, sitä helpommin edellytys erittäin painavien syiden olemassa ololle saattoi täyttyä. Vahingonkärsijän oli näytettävä, että vahingon korvaamiselle oli erittäin painavat syyt.

Syy-yhteydestä

Vakuutusyhtiö on katsonut, ettei asiassa ollut vastuuperusteesta riippumatta näytetty tuottamusta. Kuntotarkastus oli tehty suoritusohjeen mukaisesti, eikä raportista ollut näytetty aiheutuneen A:lle vahinkoa. Vahingon korvattavuus edellytti syy-yhteyttä virheen ja vahingon välillä. Vahinkotapahtuman tuli olla vahingon aiheuttajan menettelyn välttämätön seuraus. Kuntotarkastaja ei vastannut vahingosta, jos vahinko ei aiheutunut tarkastajan tekojen tai laiminlyöntien seurauksena. Lisäksi syy-yhteys edellytti, että vahinko oli kuntotarkastajan ennakoitavissa. A ei ollut pystynyt osoittamaan syy-yhteyttä. Pelkät asunnon virheet eivät perustaneet kuntotarkastajan vahingonkorvausvastuuta.

Rikastumiskielto, vaatimusten ennenaikaisuus ja reklamaatioaika

Voimassa olevan oikeuden mukaan vahingonkärsijää ei voitu saattaa vahingonkorvauksella parempaan taloudelliseen asemaan, kuin ennen vahinkotapahtumaa. Vahingosta ei saanut hyötyä. Korvattavaksi saattoi tulla vain todellinen vahingonaiheuttajan toimintaan syy-yhteydessä ollut vahinko. Käräjäoikeus oli yksipuolisella tuomiolla vahvistanut kaupan purettavaksi ja velvoittanut kuolinpesän osakkaat palauttamaan kuolinpesän varallisuudesta A:lta saamansa kauppahinnan. Lisäksi kuolinpesän osakkaat oli velvoitettu maksamaan A:lle vahingonkorvausta ja oikeudenkäyntikulut. Asian valmistelu kiinteistönvälitysliikkeeseen kohdistettujen vaatimusten osalta jatkui.

A:n kaupan purkuvaatimuksen menestyttyä tuomioistuimessa hänellä ei enää ollut perustetta vaatia vahingonkorvausta X Oy:ltä. Joka tapauksessa X Oy:n korvattavaksi saattoi tulla vain todellinen ja lopullinen A:lle aiheutunut taloudellinen vahinko, jonka korvaaminen edellytti erityisen painavia syitä. Käytettävissä olevin tiedoin A:lle ei ollut aiheutunut sellaista taloudellista vahinkoa, josta hän voisi rikastumiskiellon estämättä saada korvausta X Oy:ltä.

Välitysliikkeen vahingonkorvausvastuu perustui lakiin kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä sekä hyvään välitystapaan. Kiinteistönvälittäjän ja kuntotarkastajan vahingonkorvausvastuuta ei arvioitu samoilla perusteilla. Kuntotarkastajan vastuu ei ollut ensisijaista eivätkä kuntotarkastaja ja välitysliike olleet lähtökohtaisesti yhteisvastuussa ostajaan tai myyjään nähden.

Ostaja ei voinut päästä myyjää eli tilaajaa parempaan asemaan. Myös ostajalla oli myyjän tavoin velvollisuus kohtuullisessa ajassa reklamoida havaitsemistaan virheistä. A:lla oli ollut tosiasiassa mahdollisuus reklamoida X Oy:lle kohtuullisessa ajassa. Jos palveluntarjoaja ei saanut ilmoitusta virheestä, hänen oli voitava luottaa siihen, että sopimussuoritus oli oikea. Kun A ei ollut reklamoinut X Oy:lle kohtuullisessa ajassa, A oli menettänyt reklamaatio-oikeutensa.

Kuntotarkastusraportti

Kuntotarkastusraportissa oli todettu korjaus- tai uusimistarve muun muassa kylmän kellarin pintarakenteissa, paikoin ulkoseinän hirsirakenteissa, ulkoverhouksessa, kellarikerroksen märkätiloissa sekä kylpyhuoneessa ja wc-tilassa. Ikääntymisen vuoksi oli suositeltu varautumaan uusimistarpeeseen muun muassa puurakenteisen alapohjan, vesi- ja viemärijärjestelmän ja sähköjärjestelmän uusimattomilta osin sekä lämminvesivaraajan ja savupiipun osalta.

Kellarin lattiaan sijoitettu pumppukaivo oli tarkastettu. Tyypillisesti kellaritilojen kaivot liittyivät salaojitukseen ja veden pinnan tason hallintaan. Kaivosta tarkastuksessa otetuissa kuvissa ei ollut havaittavissa viitteitä sen yhteydestä viemäröintiin. Väite siitä, että tämä seikka olisi tullut havaita, oli virheellinen. Kaivoa tai vesi- ja viemärilaitteita ei tarkastettu samanaikaisesti, eikä niiden tarkempi tarkastelu kuulunut kuntotarkastukseen.

Välitoimi

Vakuutuslautakunta on varannut X Oy:lle tilaisuuden esittää oma kantansa asiasta. X Oy ei ole antanut asiassa lausumaa.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

X Oy on tehnyt myyjän toimeksiannosta 22.1.2018 kuntotarkastuksen asunto-osakeyhtiön rakennuksessa olleeseen asuinhuoneistoon, jonka hallintaan oikeuttaneet osakkeet oli 28.3.2018 tehdyllä kaupalla myyty A:lle. Asiassa on kyse siitä, oliko kuntotarkastus ja siitä laadittu 29.1.2018 päivätty raportti tehty puutteellisesti tai virheellisesti, ja oliko tästä aiheutunut A:lle sellaista vahinkoa, joka vakuutusyhtiön tulisi korvata X Oy:lle myöntämästään konsulttivastuuvakuutuksesta.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

X Oy:llä olleeseen konsulttivastuuvakuutukseen sovellettavien 1.1.2014 alkaen voimassa olleiden vakuutusehtojen kohdan 1 mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutetussa konsulttitoiminnassa toiselle aiheutettu henkilö-, esine- ja varallisuusvahinko, kun
- vakuutettu on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta
- vahinko on todettu vakuutuskauden aikana ja siitä on ilmoitettu [vakuutusyhtiölle] viimeistään 12 kuukauden kuluessa vakuutuksen päättymisestä
- vahinko koskee voimassaoloalueella siihen kuuluvissa maissa voimassa olevan oikeuden mukaan käsiteltäviä korvausvaatimuksia.

Vahingonkorvauslain 5 luvun 1 §:n mukaan vahingonkorvaus käsittää hyvityksen henkilö- ja esinevahingosta sekä 4a ja 6 §:ssä säädetyin edellytyksin kärsimyksestä. Milloin vahinko on aiheutettu rangaistavaksi säädetyllä teolla tai julkista valtaa käytettäessä taikka milloin muissa tapauksissa on erittäin painavia syitä, käsittää vahingonkorvaus hyvityksen myös sellaisesta taloudellisesta vahingosta, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon.

Asian arviointi

1) Lautakunnan toimivalta

A on ratkaisupyynnössään vaatinut X Oy:n velvoittamista suorittamaan tarkemmin yksilöimänsä vahingonkorvaussummat sekä käräjäoikeudessa asuinhuoneiston myyjää vastaan nostamansa kanteen oikeudenkäyntikulut yhteisvastuullisesti myyjän ja kaupan välittäneen kiinteistönvälitysliikkeen kanssa. Vakuutuslautakunta toteaa, että se voi antaa ratkaisusuosituksen vain vakuutussuhteeseen perustuvasta X Oy:llä voimassa olleen vakuutussopimuksen mukaisesta vakuutusyhtiön suoritusvelvollisuudesta. X Oy:n konsulttivastuuvakuutuksesta korvataan X Oy:n vakuutetussa konsulttitoiminnassa toiselle aiheuttama henkilö-, esine- ja varallisuusvahinko, josta X Oy on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa.

2) Vakuutuksen piiriin kuuluvan X Oy:n mahdollisen korvausvastuun oikeusperuste ja kysymys korvausvaatimuksen oikea-aikaisesta esittämisestä

Kuntotarkastusta koskeneen 22.1.2018 allekirjoitetun tilaussopimuksen mukaan X Oy on tehnyt kuntotarkastuksen asunnon myyjän toimeksiannosta. Näin ollen huoneiston ostaneen A:n ja X Oy:n välillä ei ole ollut sopimussuhdetta. Tilaussopimuksesta on kuitenkin ilmennyt, että kuntotarkastus oli tilattu nimenomaan asuntokauppaa varten.

Rakennusten kuntotarkastuksista ja kuntotarkastajan vastuusta ei ole säädetty lailla. Siten nimenomaisia säännöksiä kuntotarkastajan vastuusta tarkastuksen tilaajaa tai kolmatta kohtaan ei ole, vaan mahdollisen korvausvastuun arviointi jää oikeuskäytännön varaan.

Pääsääntöisesti toimeksiannon suorittaja vastaa toimeksiannon virheellisestä toteuttamisesta vain sopimuskumppaniaan kohtaan. Eräiden asiantuntijapalvelujen osalta, kuten kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:ssä kiinteistönvälittäjien osalta, laissa on nimenomaan säädetty asiantuntijan vahingonkorvausvastuusta myös toimeksiantajan vastapuolta kohtaan.

Oikeuskäytännössä asiantuntijalle on katsottu eräissä muissakin tilanteissa syntyneen vahingonkorvausvastuu toimeksiantajan vastapuolta kohtaan tälle toimeksiannon huolimattomasta suorittamisesta aiheutuneesta vahingosta. Korkein oikeus on julkaistussa ratkaisussaan KKO 1992:165 katsonut lahjakirjan laatineen pankin vastanneen toimeksiannon huolimattomasta toteuttamisesta lahjan saajalle aiheutuneesta vahingosta. Ratkaisussa KKO 1999:19 korkein oikeus on velvoittanut muun muassa kommandiittiyhtiön yhtiösopimuksen ja yhtiöosuuden kauppakirjan laatineen tilitoimiston korvaamaan toimeksiantajansa vastapuolelle aiheutuneen vahingon. Korkein oikeus on mainituissa ratkaisuissaan lausunut korvausvastuun perusteeksi muun muassa kyseisten toimeksiantojen sisällön, jonka perusteella toimeksisaajan oli tullut ottaa huomioon myös toimeksiantajan vastapuolen etu. Mahdollinen vahinko toimeksiantojen huolimattomasta suorittamisesta tuli kyseisissä tilanteissa tekijän tieten aiheutumaan juuri toimeksiantajan vastapuolelle.

Vakuutuslautakunta katsoo, että käsiteltävässä asiassa myyjän toimeksiannosta huoneiston kuntotarkastuksen suorittaneen kuntotarkastajan asema suhteessa huoneiston ostajaan on vahingonkorvausvastuun kannalta samankaltainen kuin asiantuntijapalvelujen suorittajilla edellä selostetuissa korkeimman oikeuden ratkaisuissa. X Oy on toiminut kuntotarkastuksessa asiantuntijana ja tiennyt tilaussopimuksen perusteella tarkastuksen teettämisestä asuntokauppaa varten. X Oy on siten tiennyt, että tarkastuksen havainnoilla olisi olennainen merkitys ostajan päätöksenteolle, ja että vahinko tarkastuksen mahdollisesta huolimattomasta suorittamisesta aiheutuisi ensisijaisesti ostajalle.

Selostamillaan perusteilla lautakunta katsoo, että X Oy on lähtökohtaisesti korvausvastuussa huoneiston ostanutta A:ta kohtaan niistä vahingoista, jotka kuntotarkastuksen mahdollinen huolimaton suorittaminen on A:lle aiheuttanut.

Korkeimman oikeuden edellä manituissa ratkaisuissa antaman oikeusohjeen mukaan asiantuntijan vahingonkorvausvastuu on määrättävä sopimussuhteita koskevien periaatteiden mukaisesti. Lautakunnan käsityksen mukaan sanottu vastuun määräytymisperuste pohjautuu asiantuntijapalvelun tarjoajan velvollisuuteen huomioida sopimussuhdetta muistuttavin tavoin kyseisissä olosuhteissa myös toimeksiantajansa vastapuolen etua ja toimeksiannon tavoitteen toteutumista, kuten nyt asuntokaupan asianmukaista päättämistä. Näin ollen lautakunta katsoo, että tässäkin tapauksessa X Oy:n mahdollinen vahingonkorvausvastuu on määrättävä sopimussuhteita koskevien periaatteiden mukaan. Taloudellisen vahingon korvattavuus ei siten edellytä vahingonkorvauslain
5 luvun 1 §:ssä mainittuja erittäin painavia syitä.

Vakuutusyhtiö on vedonnut asiassa kuitenkin siihen, että A olisi laiminlyönyt ilmoittaa väittämistään kuntotarkastuksen virheistä ja puutteista X Oy:lle kohtuullisessa ajassa. Tämän vuoksi A:n olisi joka tapauksessa katsottava menettäneen oikeutensa korvaukseen X Oy:ltä.

Lautakunta toteaa, että sopimussuhteissa osapuolen on pääsääntöisesti katsottu olevan velvollinen reklamoimaan kohtuullisessa ajassa vastapuoltaan siitä, ettei tämän suoritus ole ollut sovittua vastaava. Nyt käsiteltävässä tapauksessa A:n reklamaatiovelvollisuutta puoltaa se, että X Oy:n korvausvastuu asiassa määräytyy edellä selostetuin perustein samoin kuin sopimussuhteessa. A:ta ei myöskään voida lähtökohtaisesti asettaa X Oy:n toimeksiantajana ollutta huoneiston myyjää parempaan asemaan. A:n ankaraa reklamaatiovelvollisuutta vastaan puhuu kuitenkin sopimussuhteen puuttuminen A:n ja X Oy:n väliltä. Sen vuoksi kuntotarkastuksen tilaussopimuksen määräyksiä tilaajan reklamaatiovelvollisuudesta ei voida sellaisinaan soveltaa A:ta velvoittavina.

Selostamillaan perusteilla lautakunta katsoo, että A on ollut velvollinen oikeutensa säilyttämiseksi ilmoittamaan X Oy:lle väittämästään kuntotarkastusraportin puutteellisuudesta kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta. Tässä tapauksessa A on perustanut X Oy:tä kohtaan esittämänsä vaatimukset ensisijaisesti väittämäänsä kuntotarkastajan laiminlyöntiin selvittää huoneiston muutostöitä koskeneiden lupa-asiakirjojen olemassa olo.

Asiakirjojen mukaan huoneiston kauppa on tehty 28.3.2018. A:n reklamaatiokirje X Oy:lle on päivätty 25.7.2019. A:n lautakunnassa esittämän selvityksen mukaan kaupungin lupa-arkkitehti oli ilmoittanut A:n lupaa koskeneeseen tiedusteluun sähköpostissa 8.4.2019, ettei kyseistä lupaa ollut löytynyt rakennusvalvonnan järjestelmästä. Myöskään A:n käydessä rakennusvalvonnassa 10.5.2019 rakennuslupaa ei ollut löytynyt. A:n on reklamoinut asiasta X Oy:lle reilut kaksi kuukautta tämän jälkeen. Kun kohtuullisena reklamaatioaikana on yleensä pidetty enintään vakuutusyhtiön toteamaa neljää kuukautta, lautakunta katsoo, ettei A ole menettänyt mahdollista oikeuttaan korvaukseen X Oy:ltä sen vuoksi, että A:n reklamaatio olisi myöhästynyt.

3) Oliko X Oy menetellyt kuntotarkastuksessa huolimattomasti?  

Kysymystä X Oy:n suorittaman kuntotarkastuksen asianmukaisuudesta on ensisijaisesti arvioitava kuntotarkastusta koskeneen toimeksiannon perusteella. Kuntotarkastuksen 22.1.2018 päivätyn tilaussopimuksen mukaan tarkastuksessa tuli noudattaa asuntokaupan kuntotarkastuksen tilaajan ohjetta
KH 90-00393 ja suoritusohjetta KH 90-00394 ja se tuli tehdä pääosin ainetta ja materiaaleja rikkomattomin menetelmin. Kun X Oy:n korvausvastuuta arvioidaan sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden mukaan, X Oy:n on osoitettava toimineensa kuntotarkastuksessa huolellisesti ja toimeksiannon mukaisesti. A on puolestaan velvollinen osoittamaan syy-yhteyden X Oy:n mahdollisen suoritusvirheen ja väittämänsä vahingon välillä.

Rakennuslupa- ja muut asiakirjat

A on ensinnäkin vedonnut siihen, ettei kuntotarkastuksessa ollut selvitetty, että huoneistoon vuonna 1987 tehdyiltä muutostöiltä oli puuttunut rakennuslupa, ettei töiden loppukatselmuspöytäkirjaa ollut hankittu eikä tarkastusraporttiin ollut liitetty siinä mainittua alkuhaastattelulomaketta.

Toimeksiantosopimuksessa mainitun kuntotarkastuksen suoritusohjeen kohdan 5 mukaan kuntotarkastaja pyytää tilaajaa hankkimaan tarkastuksessa tarvittavat asiakirjat. Ohjeen kohdassa 5.1. tällaisina asiakirjoina mainitaan muun muassa pääpiirustukset eli lupapiirustukset mukaan lukien muutos- ja laajennustöihin liittyvät piirustukset, rakennepiirustukset ja lopputarkastuspöytäkirjat. Kuntotarkastuksen tilaajan ohjeen kohdan 5.1 mukaan mainittujen asiakirjojen hankkiminen kuuluu tarkastuksen tilaajalle.

Lautakunnan käytettävissä olevista asiakirjoista ei ilmene, miksi huoneiston myyjä ei ollut tilaussopimuksen ehtojen mukaisesti hankkinut huoneistoa ja siihen tehtyjä muutostöitä koskeneita asiakirjoja tarkastusta varten. Lautakunnalle toimitetussa huoneiston myyjää vastaan ajettua kannetta koskevassa haastehakemuksessa väitetyn perusteella mainittu seikka on saattanut johtua siitä, ettei varsinaista rakennuslupaa muutostöille ollut haettu. Haastehakemuksen mukaan rakennusluvan hakeminen oli asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan tavanomaisesta poiketen kuulunut osakkeenomistajalle.

Rakennuslupaa koskeva kysymys on lautakunnalle toimitetun asiakirjaselvityksen perusteella jäänyt näin ollen epäselväksi. Lautakunta katsoo, että rakennusalan asiantuntijana kuntotarkastajalle asetettaviin ammattitaitovaatimuksiin kuuluu, että kuntotarkastajan on harkittava, voidaanko tarkastus asiakirjojen puuttumisesta huolimatta asianmukaisesti tehdä, ja vähintään, että kuntotarkastaja selkeästi ilmoittaa tarkastusraportissa asiakirjojen puutteellisuudesta ja sen vaikutuksesta tarkastukseen.

Lautakunnalle toimitetun 29.1.2018 päivätyn kuntotarkastusraportin kohdassa 5 on ilmoitettu, ettei tarkastajan käytössä ole ollut asiakirjoja, ja erikseen, ettei loppukatselmuspöytäkirja ollut käytössä. Raportin kohdassa 3 on ilmoitettu, että rakennepiirustusten puutteellisuus oli vaikeuttanut rakenteiden arvioimista ja ettei rakennuksen historiatietoja ollut käytettävissä. Raportin kohdassa 6 on mainittu, että tilaajille oli toimitettu ennen tarkastusta haastattelulomake, jota ei ollut täytetty, koska nykyisellä omistajalla ei ollut tietoja rakennuksen historiasta ja huoltotoimenpiteistä. Lautakunta katsoo, että mainittujen asiakirjojen puuttuminen on siten ollut selkeästi A:n havaittavissa perehtymällä kuntotarkastusraporttiin asianmukaisella huolellisuudella.

Kuntotarkastuksen suoritusohjeen mukaan rakennuslupa-asiakirjojen hankkiminen ja tarkastaminen eivät ole kuuluneet kuntotarkastajan tehtäviin. Koska asianmukaisten rakennuslupien hakeminen on osakehuoneiston kysymyksessä ollen tavanomaisesti kuulunut rakennuksen omistavalle asunto-osakeyhtiölle, ei yksin se, ettei kuntotarkastuksen tilannut myyjä ollut hankkinut kyseisiä asiakirjoja tarkastajalle, ole lautakunnan näkemyksen mukaan antanut perusteltua syytä epäillä rakennusluvan puuttumista. Pelkkä isännöitsijän haastattelematta jättäminen ei merkitse virhettä kuntotarkastuksessa.

Kuntotarkastaja vastaa vain kuntotarkastuksessa tekemistään virheistä, mutta ei asunnossa olevista vaurioita tai puutteista sinänsä. Näin ollen lautakunta katsoo, ettei kuntotarkastuksessa ole ollut mainittujen asiakirjojen osalta virhettä, joka perustaisi X Oy:lle korvausvelvollisuuden A:ta kohtaan.

Kellarikerroksen pukuhuonetilojen kaivo
A on toiseksi vedonnut siihen, ettei kuntotarkastusraportissa ollut kerrottu, että huoneiston kellarikerroksessa saunan, pesuhuoneen ja pesukoneen jätevedet oli vastoin määräyksiä johdettu kellarin sisäportaiden alla olleeseen pumpulla varustettuun avokaivoon. A ei ole lautakunnassa tarkemmin yksilöinyt väittämäänsä kaivon määräysten vastaisuutta.

Lautakunta toteaa, että kyseinen kaivo, jonka täytynyt olla normaalissa kauppaa edeltäneessä tarkastuksessa A:n itsensäkin havaittavissa, on erikseen kuvattu kuntotarkastusraportin kohdassa 9. Raportissa on mainittu myös toinen pukuhuonetilassa ollut kaivo, ”johon on johdettu salaojaputkea”. Raportissa on ensisijaisesti suositeltu kaivojen siirtämistä rakennuksen ulkopuolelle niihin liittyvien riskien vuoksi. Lautakunta katsoo, että jo tämän perusteella kaivojen aiheuttama huoneiston korjaustarve on tullut A:n tietoon kuntotarkastusraporttiin perehtymällä. Lautakunta katsoo, ettei kuntotarkastuksessa ole ollut tältä osin X Oy:lle korvausvastuun perustavaa virhettä.

Kaakeliuunin väitetty vika
A on vielä vedonnut siihen, ettei kuntotarkastusraportissa ollut mainittu huoneiston ensimmäisen kerroksen kaakeliuunin tulipesän takaseinän reiästä. Kuntotarkastusraportin kohdassa 18 on mainittu rakennuksen kaksi tulisijaa. Koska myyjät eivät olleet asuneet huoneistossa, tulisijojen toiminnasta ei ollut varmaa tietoa. Lautakunnalle on toimitettu yksi tulipesästä otettu valokuva, josta ei ilmene, kummasta tulisijasta se on otettu. Kuvassa tulisijan takaseinässä ei ole havaittavissa reikää ja vakuutusyhtiö on kiistänyt kuntotarkastusraportin virheellisyyden. Näin ollen lautakunta katsoo käytettävissä olevan asiakirjaselvityksen perusteella jääneen osoittamatta, että kuntotarkastusraportissa olisi annettu huoneiston tulisijojen kunnosta väärää tietoa.

A:n esittämistä korvausvaatimuksista
Lautakunta toteaa, että kuntotarkastaja vastaa edellä lausutuin tavoin tarkastuksen virheistä, mutta ei asunnossa olevista vaurioita tai puutteista sinänsä. Kuntotarkastajan vahingonkorvausvastuu koskee vain niitä vahinkoja, joita vaurion tai puutteen jääminen asianmukaisesti havaitsematta on aiheuttanut.

Tämän vuoksi ja edellä kuntotarkastusraportin sisällöstä ja kuntotarkastajan velvollisuuksista lausumansa perusteella lautakunta katsoo, ettei X Oy ja siten X Oy:lle konsulttivastuuvakuutuksen myöntänyt vakuutusyhtiö ole korvausvastuussa A:n lautakunnassa korvattaviksi vaatimista vahingoista.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön kielteistä korvauspäätöstä asianmukaisena.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Raulos
Sihteeri Isokoski

Jäsenet:
Akselinmäki
Jaakkola
Makkula
Nyyssölä
Sarpakunnas
Sjögren
Soimakallio