Haku

FINE-026157

Tulosta

Asianumero: FINE-026157 (2020)

Asiaryhmä: Luottoasiat

Ratkaisu annettu: 26.08.2020

Asuntolaina. Vakuus. Vakuuden vaihto.

Tapahtumatiedot

Pankki ja asiakas ovat 25.7.2016 sopineet 23.400,00 euron suuruisesta velkakirjalainasta nro *264, joka käytettiin asuinhuoneisto T3:n hankintaan. Lisäksi pankki ja asiakas ovat 5.8.2016 sopineet 166.260,00 euron velkakirjalainasta nro *349, joka käytettiin sijoitusasunto V8:n hankintaan.

Veloilla on ollut vakuuksia seuraavasti:
- As Oy V8 -osakkeet pantattu 4.8.2016 (panttaus uusittu 15.9.2017)
- As Oy T3 -osakkeet pantattu 20.12.2016 (myyty ja vapautettu 15.9.2017)
- As Oy P9 -osakkeet pantattu 15.9.2017 (myyty ja vapautettu 24.10.2018)
- Tilipanttaus As Oy P9 -osakkeiden myynnistä saaduille varoille 23.10.2018 (vapautettu 24.10.2018)
- As Oy T8 -osakkeet pantattu 23.10.2018 (myyty ja vapautettu 21.8.2019)
- Tilipanttaus 29.8.2019 As Oy T8 -osakkeiden myynnistä saaduille varoille (vapautettu 10.9.2019)

Lisäksi asiakkaalla on ollut 19.12.2016 myönnetty 10.000 euron vakuudellinen kulutusluotto, joka on maksettu pois 15.9.2017 As Oy T3:n osakkeiden poismyynnin yhteydessä.

Asiakas on tehnyt kauppakirjan uudiskohde As Oy H6:n osakkeiden ostosta 26.10.2018. Kauppahinnaksi sovittiin 119.560 euroa ja osakkeisiin on kohdistunut tämän lisäksi 299.340 euron osuus yhtiölainasta. Velaton hinta on siten ollut 498.900 euroa. Asiakas siirsi 28.8.2019 osakkeet vasta perustetun asuntosijoitusyhtiönsä nimiin. Osakkeiden kauppasumman viimeinen erä tuli maksaa 29.8.2019.

Asiakas on myynyt molempien lainojen vakuutena olleet As Oy T8:n osakkeet 21.8.2019. Asiakkaan tilille maksettiin 21.8.2019 osakkeiden myynnistä 192.761,10 euroa. Samana päivänä myynnistä saaduilla varoilla lyhennettiin 47.000 eurolla lainaa *349 ja 20.281,79 eurolla lainaa *264. Lainaa *349 jäi jäljelle noin 114.000 euroa ja laina *264 maksettiin kokonaan takaisin. Asiakkaan tililtä veloitettiin 20.281,79 euron maksu kahdesti ja ylimääräinen veloitus palautettiin asiakkaan tilille seuraavana päivänä.

Pankki on 29.8.2019 asiakkaan pyynnöstä uudelleen aktivoinut maksetut lainat ja siirtänyt veloitetut lyhennysten määrät lainojen vakuudeksi pantatulle tilille. Loput kauppahinnasta on asiakas saanut omaan käyttöönsä. Pankki on uudelleen 10.9.2019 asiakkaan pyynnöstä tehnyt samat lyhennykset kuin 21.8.2019.

As Oy H6:n osakkeiden kauppa on purettu 19.9.2019. Maksetuista maksueristä 135.956,00 euroa palautettiin kaupan purusta aiheutuneen sopimussakon ja vahingonkorvauksen, yhteensä 11.343,22 euroa, jälkeen 124.612,78 euroa.

Asiakkaan valitus

Asiakas on valituksessaan kertonut, että hänen määräaikaisen työsuhteen loputtua 2017 hän päätti itsenäisesti myydä asuntonsa ja ostaa tulonhankkimistarkoituksessa kunnostettavan huoneiston ja näin harjoittaa yritystoimintaa. Hän sai tuolloin maksettua pois kokonaisuudessaan pankin myöntämän 10.000 euron suuruisen kulutusluoton. Sijoitusasunto V8 on ollut vuokralla ja lainaa on lyhennetty säännöllisesti lukuun ottamatta muutamaa pankin ehdottamaa lyhennysvapaakuukautta. As Oy V8:n osakkeiden arvo on ollut 179.000 euroa vuonna 2018 tehdyn ostotarjouksen perusteella.

Asiakas kunnosti yhteistyökumppanien avulla myös toisen kerrostalokohteen T8:n myytäväksi 2019. As Oy T8:n osakkeisiin kohdistui hieman yli 30.000 euron yhtiölaina.

Asiakkaalla ei ole säännöllistä ansiotuloa, joten hänen taloudellinen tilanteensa on ollut jokseenkin haastava. Asiakkaan vuoden 2018 verotettava nettotulo oli kuitenkin 58.000 euroa. Hänen luottonsa on kuitenkin hoidettu ajallaan.

Asiakas päätti itsearvioidulla riskillä 2018 vuoden lopulla sijoittaa 199.560 euroa maksavaan RS-rahoitettuun uudiskohde H6:een, jonka yhtiölainaosuus oli 299.340 euroa. Pienimuotoisena mutta päämäärätietoisena asuntosijoittajana asiakas siirsi kaupat oman vasta rekisteröidyn asuntosijoitusyhtiön nimiin. Yhtiölainan erääntyessä asunto olisi mahdollista vuokrata. Asiakas valitsi asuntoon yli 16.000 euron edestä lisäarvoa tuovia muutostöitä sekä mm. 7.400 euroa maksavan takan asennuksineen.

Pankin mukaan ostettava kohde ei olisi minkään arvoinen eikä vakuusarvoa asunnolle jäisi lainkaan. Asiakas ei voinut ottaa tosissaan pankin asiakaspalvelun asiatonta kehotusta ja hän eteni asuntokaupan kanssa.

Asiakkaan oli tarkoitus maksaa As Oy T8:n osakkeiden myynnistä saaduilla varoilla As Oy H6:n myyntihinta. Vakuusarvoa asunnolle olisi oikein laskettuna pitänyt jäädä 50.000 euroa, joka olisi kattanut myös sijoitusasunnon vakuuden.

Kun uudiskohde oli vuoden keväällä 2019 valmistumassa, ja asiakas toivoi voivansa vaihtaa sijoitusasuntolainaa kunnostamaansa kaksioon, pankin vastaus oli jälleen negatiivinen perustuen ainoastaan sijoitusasuntolainan vakuusvajeeseen. Pidemmällä tähtäimellä tämä olisi ollut asiakkaan kannalta taloudellisesti kannattava ratkaisu, eikä oikeaa perustetta tai riskiä pankin olla suostumatta yhteistyöhön ollut.

Pankista ehdotettiin 5.7.2019, että asiakas perääntyisi jo allekirjoitetusta asuntokaupasta ja jäisi lapsensa kanssa asumaan 38 neliön asuntoon ja että hänen pitäisi lyhentää lainoja yhteensä 67.279,08 eurolla. Asiakas kertoi, että tämä ei sovi hänelle.

Asiakas selvitti vakuusasiaa pankin kanssa ja 5.8.2019 he sopivat, että sijoitusasuntolainan vakuudeksi kävisi asiakkaan tädin velaton asunto-osake. Tämä oli vain viikkoja ennen 29.8.2019 kauppasumman viimeisen erän maksua sekä muuttoa, ja he sopivat isännöitsijäntodistuksen toimittamisesta konttoriin.

Asiakas sai kuitenkin 13.8.2019 toisesta konttorista soiton, jossa pankki kieltäytyi hyväksymästä tädin asuntoa vakuudeksi ja pyysi asiakasta lyhentämään erääntymättömiä lainoja 67.279 euroa vedoten huonoon maksukykyyn ja aiempiin myönnettyihin lyhennysvapaakuukausiin.

Kerrostalokohde T8:n myynnin yhteydessä 21.8.2019 veloitettiin 87.563,58 euron suuruinen summa asiakkaan tililtä ilman lupaa. Asiakas otti tällöin myös yhteyttä poliisiin, FINEen sekä kahteen asianajotoimistoon. Asiakas joutui akuutin asunnottomuuden uhatessa purkamaan kyseisen asuntokaupan hyvin ikävin seurauksin. Aikataulun ollessa kovin kriittinen jäädä odottamaan tuomioistuimen päätöstä asiaan, asiakas lyhensi lopulta pakolla sijoitusasuntolainaa vaaditulla summalla ja maksoi pois toisen lainan.

Asiakkaalle on aiheutunut sopimussakosta, T8:n muutostöistä ja muista kuluista sekä asianajokuluista yhteensä 43.133,67 euron vahinko.

Vedoten todistettuihin vuosituloihin sekä tarjottuun reaalivakuuteen, pankki on epäluotettavalla asiakaspalvelullaan asiakkaalle aiheutuneesta huomattavasta taloudellisesta tappiosta velvollinen korvaamaan vähintään 43.133,67 euroa viivästyskorkoineen 21.8.2019 alkaen.

Pankin vastine

Pankki on vastineessaan todennut, että asiakas on keväällä 2019 ilmoittanut pankille suunnittelevansa rakennettavan asunto-osakeyhtiömuotoisen asuinhuoneiston H6 ostamista ja pyytänyt pankilta rahoitusta asuinhuoneiston hankintaa varten. Pankki on kieltäytynyt rahoittamasta hankintaa.

Kysymyksessä oleva uudiskohde ei ole ollut pankille yhtä hyvä vakuus kuin vanha asunto uudiskohteeseen kohdistuvan suuren yhtiölainaosuuden vuoksi ja pankille ilmeistä oli, ettei asiakkaan maksukyky riittäisi uudiskohteesta johtuvien ja nykyisten velvoitteiden maksamiseen.

Asiakas on ollut vailla säännöllistä ansiotuloa ja maksuvaikeuksissa jo silloisen luottomääränsä suhteen. Pankki ei voi vastuullisesti rahoittaa tai edistää muutenkaan hankintaa, johon asiakkaan maksukyky ei riitä. Samasta syystä järjestelyyn ei voida hyväksyä ulkopuolista vakuutta. Uudiskohteen vakuusarvo yhtiölaina huomioiden ei pankin arvion mukaisesti joka tapauksessa olisi riittänyt kattamaan jäljelle jääviä luoton määriä. Uudiskohteen kauppaan liittyvät oikeudet on ollut tarkoitus siirtää ja siirretty 28.8.2019 päivätyllä siirtosopimuksella yhtiölle, josta syystä uudiskohdetta ei olisi yhtiön omaisuutena voitu pantata asiakkaan henkilökohtaisten luottojen vakuudeksi.

Asiakas on elokuussa 2019 ilmoittanut pankille haluavansa myydä em. velkakirjalainojen vakuutena olleet As Oy T8:n osakkeet. Pankki on asettanut pantin myynnin ehdoksi, että kauppahinnalla maksetaan velat, joista pantti on vakuutena. Asiakas on ilmoittanut pankille haluavansa kauppahinnan varat kokonaisuudessaan käyttöönsä. Asiakkaalla ei ole kuitenkaan ollut tarjota luotoille muuta vakuutta, eikä tämä ole koskaan yksilöinyt tai toimittanut selvitystä vakuudeksi tarjoamastaan "tädin asunto-osakkeesta", vaikka tätä on häneltä pyydetty. Myönnytyksenä asiakkaalle pankki on suostunut siihen, että velkakirjalainaa nro *349 tulee maksaa kauppahintavaroilla vain sen verran, että jäljelle jäävä vakuus riittää kattamaan lainan määrän.

Pankki on riidattomasti kieltäytynyt kysymyksessä olevan RS-kohteen kaupan rahoittamista. Pankki ei ole missään vaiheessa sitoutunut rahoittamaan kohdetta, eikä pankilla ole joka tapauksessa velvoitetta hyväksyä mitään rahoitusta ilman voimassaolevaa sitovaa luottopäätöstä. Asiakkaan ja pankin käymät lainaneuvottelut eivät sido pankkia millään tavalla.

Pankilla on itsenäinen harkintavalta luoton myöntämisestä ja vakuuksien hyväksymisestä ja oikeus päättää, millaisia vakuuksia se luottoa myöntäessään edellyttää. Pankki on myöntänyt velkakirjalainat asiakkaalle velkakirjan ja panttaussitoumuksen mukaisin ehdoin ja panttaussitoumuksessa yksilöidyin vakuuksin. Sovitut ehdot sitovat asiakasta, ja muutos jo sovittuihin ehtoihin edellyttää pankin hyväksyntää ja sitovaa luottopäätöstä. Pankilla ei siten ole velvollisuutta suostua jo sovittua sopimusta koskeviin vakuutta koskeviin muutospyyntöihin. Pankki saa myös asettaa vakuuden myynnille haluamiaan ehtoja, kuten luottojen poismaksun tai uuden pankin erikseen hyväksymän vakuuden. Pankilla on myös panttaus- ja velkakirjaehtojen mukaan oikeus pantin sijaan tuleviin kauppavaroihin ja oikeus eräännyttää luotto, mikäli pantti muutetaan rahaksi.

Muusta korvaavasta vakuudesta kuin tilipanttauksesta ei ole osapuolten kesken sovittu. Pankki ei siis ole antanut suostumustaan vakuuden vaihdolle asiakkaan "tädin asunto-osakkeeseen". Asiakas ei ole toimittanut ko. vakuutta koskevaa selvitystä tai edes yksilöinyt vakuudeksi tarjottua asunto-osaketta, jotta asianmukainen päätös asiasta olisi voitu tehdä. Asiakkaalla on riidattomasti ollut taloudellisia vaikeuksia ja ongelmia luottojensa maksuissa, joten vierasvelkavakuuden hyväksyminen asiakkaan luottojen vakuudeksi olisi joka tapauksessa ollut hyvän luotonantotavan vastaista. Muuta vakuutta asiakkaalla ei ole ollut tarjota. Asiakas on myös nimenomaisesti halunnut kaupasta saatavat varat kokonaan käyttöönsä, josta syystä tilivakuus on pankin käsityksen mukaan ollut ensin poissuljettu vaihtoehto.

Pantin myynti on tapahtunut täysin asiakkaan omasta tahdosta ja tämä on myös edennyt myynnin kanssa tietoisena pankin myynnin ehdoksi asettamista edellytyksistä. Pankki on tehnyt useita myönnytyksiä asiakkaalle ja toiminut hyvän pankkitavan edellyttämällä tavalla, kun se on vielä luottojen maksun jälkeen asiakkaan pyynnöstä aktivoinut luotot uudelleen ja sopinut tilivarojen panttauksesta luotoille. Pankki on tämän jälkeen tehnyt luotoille lyhennykset asiakkaan omasta pyynnöstä. Pankki myös huomauttaa, että sillä olisi panttausehtojen mukaisesti ollut oikeus kaikkiin pantin sijaan tulleisiin kauppahintavaroihin ja asiakas on päätynyt tässä tapauksessa parempaan asemaan kuin mihin pankin olisi ylipäänsä ollut velvollisuus suostua.

Pankki kiistää asiakkaan korvausvaatimuksen sekä perusteeltaan että määrältään. Asiassa ei ole ylipäänsä väitetty tai näytetty syntyneen vahinkoa, joka olisi johtunut muusta kuin asiakkaan omasta laiminlyönneistä. Asiakas on riidattomasti omalla riskillään päättänyt edetä kaupan suhteen, jonka rahoittamisesta pankki on riidattomasti kieltäytynyt. Asiakas vastaa itse solmimistaan sopimuksista ja niistä johtuvista velvoitteista. Pankki ei ole ollut minkään sopimuksen osapuoli tai ylipäänsä tietoinen asiakkaan solmimista sopimuksista tai niiden sisällöstä.

Pankki huomauttaa lisäksi, että vaatimus on myös sillä tavoin olennaisilta osin perustelematon ja yksilöimätön, että edellytyksiä korvausvaatimukseen vastaamiseen ei ylipäänsä ole. Asiakas ei ole esimerkiksi lainkaan perustellut syy-yhteyttä pankin toiminnan ja tämän tekemien huonekaluostoksien välillä. Pelkästään se, että pankki on kieltäytynyt rahoittamasta ostettavaa kohdetta tai asettanut sovitun pantin myynnille ehtoja, ei aseta pankkia korvausvastuuseen vaadituista kuluista.

Lisäksi pankki kiistää viivästyskorkovaatimuksen perusteeltaan ja toissijaisesti sillä perusteella, ettei viivästystä koskevaa vaatimusta ole laskettu alkamaan oikein. Asiakas ei ole esittänyt korvausvaatimusta korvauksen perustetta ja määrää koskevine selvityksineen tai muutenkaan ennen kuin nyt Pankkilautakunnalle vireille laittamassaan ratkaisupyynnössään.  Pankki katsoo, että korvausvaatimus on edelleen oikeudellisesti epäselvä eikä sitä ole ratkaisupyynnössäkään riittävällä selvitetty perusteen tai määränkään osalta, jotta korvausvaatimusta voitaisiin pitää kohtuudella selvitettynä ennen ratkaisun antamista.

Selvitykset

Valitusta koskevan osapuolten kirjelmöinnin lisäksi lautakunnalle on toimitettu seuraavat asiakirjat:

  • Velkojen *349 ja *264 velkakirjat ehtoineen.
  • Panttaussitoumukset ehtoineen.
  • Asiakkaan verotustodistus vuodelta 2018.
  • As Oy H6:n osakkeiden kauppakirja, joka on allekirjoitettu 26.10.2018.
  • As Oy H6:n isännöitsijäntodistus 7.8.2019.
  • Asiakkaan ja pankin verkkopankkiviestejä.
  • Asiakkaan tiliote elokuulta 2019.
  • As Oy H6:n osakkeiden siirtosopimus asiakkaalta asiakkaan asuntosijoitusyhtiölle. Sopimus on allekirjoitettu 28.8.2019.
  • As Oy H6:n osakkeiden kaupan päiväämätön purkusopimus.
  • Asiakkaan poliisille pankin toiminnasta tekemä rikosilmoitus.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asian ratkaisemiseksi Pankkilautakunnan on arvioitava, olisiko pankin tullut hyväksyä lainojen vakuutena olleiden As Oy T8:n osakkeiden vaihto hankittaviin As Oy H6:n osakkeisiin.

Sovellettavat lainkohdat ja sopimusehdot

Luottolaitostoiminnasta annetun lain (610/2014) 15 luvun 1 §:n mukaan
Sen lisäksi, mitä muualla tässä laissa säädetään, luottolaitoksen on noudatettava hyvää pankkitapaa.

Panttausehtojen mukaan
Panttaus kattaa myös panttauksen kohteena olevan omaisuuden sijaan tulleen tai sen perusteella saadun omaisuuden.

Velan yleisten ehtojen mukaan
Velka erääntyy maksettavaksi pankin kirjallisesta vaatimuksesta, jos […] velan vakuutena oleva pantti muutetaan rahaksi.

Asian arviointi

Vakuuden vaihdosta sopiminen

Asiakas on kertonut halunneensa käyttää lainojensa vakuutena olleiden As Oy T8:n osakkeiden myynnistä saadut varat uudiskohde As Oy H6:n osakkeiden hankintaan ja että nämä uudet osakkeet olisivat tulleet vanhojen osakkeiden tilalle asiakkaan lainojen vakuudeksi. Pankki on kieltäytynyt rahoittamasta uudiskohteen osakkeiden hankintaa ja on edellyttänyt As Oy T8:n osakkeiden myynnistä saadusta 192.761,10 eurosta 67.281,79 euron käyttämistä lainojen lyhennykseen. Jäljelle jääneet varat asiakas on saanut omaan käyttöönsä.

Asiakkaan mukaan pankin kanssa sovittiin tilapäisratkaisuksi asiakkaan tädin asunto-osakkeiden panttaamista asiakkaan velkojen vakuudeksi As Oy T8:n osakkeiden vapauttamiseksi panttauksesta. Pankin mukaan tällaisesta ei sovittu.

Pankkilautakunta toteaa, että pankin ja asiakkaan välillä on keskusteltu asiakkaan tädin asunto-osakkeiden panttauksesta. Pankki on pyytänyt 7.8.2019 verkkoviestillä asiakasta toimittamaan isännöitsijäntodistuksen, jotta pankki voisi arvioida sopisivatko asunto-osakkeet vakuudeksi. Asiassa ei ole kuitenkaan esitetty, että pankille olisi toimitettu ko. isännöitsijäntodistusta.

Pankki on ilmoittanut asiakkaalle verkkoviestillä 13.8.2019, että vakuuden myynnin jälkeen asiakkaan on lyhennettävä velkoja noin 67.279 eurolla koroilla lisättynä.

Pankkilautakunta katsoo, että asiassa on jäänyt osoittamatta, että pankki olisi hyväksynyt vakuuden vaihtoa asiakkaan tädin asunto-osakkeisiin tai mihinkään muuhun vakuuteen.

Hyvä pankkitapa

Asiakas on katsonut, että kieltäytyessään hyväksymästä vakuuden vaihtoa pankki on aiheuttanut asiakkaalle vahinkoa. Edellä lautakunta on katsonut, että asiassa on jäänyt osoittamatta vakuuden vaihdosta sovitun asiakkaan ja pankin välillä. Asiassa tulee kuitenkin vielä arvioida sitä, olisiko pankin tullut hyvän pankkitavan mukaan suostua asiakkaan esittämään vakuuden vaihtoon.

Lautakunta katsoo, että jos on ilmeistä, että pankin riski ei lisääntyisi lainan vakuuden vaihdosta, pankin ei tulisi kieltäytyä vakuuden vaihdosta.

Tässä tapauksessa asiakkaan lainan vakuutena olleen As Oy T8:n osakkeiden myynnistä on maksettu asiakkaalle 192.761,10 euroa. Asiakas olisi halunnut hankkia myynnistä saaduilla varoilla As Oy H6:n osakkeet, joiden kauppahinnaksi oli sovittu 119.560 euroa ja osakkeisiin on kohdistunut tämän lisäksi 299.340 euron osuus yhtiölainasta.

Asiakkaan mukaan myytyihin As Oy T8:n osakkeisiin oli kohdistunut noin 30.000 euron yhtiölaina. Järjestelyn seurauksena asiakkaan kokonaislainamäärä olisi kasvanut huomattavasti. Ottaen huomioon asiakkaan lainojen kokonaistilanteen ja hänen haastavan taloudellisen tilanteen Pankkilautakunta katsoo, että pankki on voinut kieltäytyä hyväksymästä tarjottua vakuutta asiakkaan lainojen pantiksi.

Lopputulos

Pankkilautakunta ei suosita korvausta.

Pankkilautakunta oli yksimielinen.

PANKKILAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Sillanpää
Sihteeri Heino                                     

Jäsenet:
Ahlroth
Atrila
Piilo
Pulkkinen

Tulosta

Pystyäksesi käyttämään chattia on teidän hyväksyttävä markkinointievästeet

Muuta evästeasetuksia