Tapahtumatiedot

Pankki on toiminut luotonmyöntäjänä ja turva-asiakirjojen säilyttäjänä AsOy-muotoisessa RS-rakennuskohteessa, joka on sittemmin ajautunut konkurssiin. Asiakkaiden näkemyksen mukaan pankki olisi sallinut rakentajan nostaa yhtiölainaa huomattavasti kohteen valmiusastetta enemmän. Asian ollessa vireillä FINEssä pankki on maksanut hankkeen rakennusaikaisen vakuuden ostajille. Vakuuden määrä ei kuitenkaan riitä kattamaan kohteen loppuunsaattamisesta aiheutuvia kuluja, vaan se edellyttäisi vielä ostajien ottavan lisää lainaa joko omiin tai asunto-osakeyhtiön nimiin.

Asiakkaan valitus

Asiakkaina olevien ostajien mukaan pankin menettelyn johdosta he ovat menettäneet osakkeista maksamansa kauppahintaerät ja asunto-osakkeet ovat nyt arvottomia. Vaatimuksensa ostajat kohdistavat pankkiin, koska rakennusyhtiö on varaton. Ostajat ovat maksaneet kauppahintaeriä suunnilleen työmaan valmiusasteen mukaisesti, mutta heillä ei ole ollut tietoa yhtiön lainoitusasteen poikkeuksellisesta kehittymisestä, mitä pankin olisi tullut valvoa sekä suhteessa omaan luotonantoonsa että myös RS-pankkina ostajien puolesta.

Asiakkaiden mukaan pankki olisi jättänyt tarkistamatta sille toimitettujen valmiusastetodistusten sisältöjen ristiriitaisuuksia, eikä se ole myöskään ryhtynyt tarkempiin toimiin tultuaan tietoiseksi perustajaurakoitsijaa koskeneesta konkurssihakemuksesta heinäkuussa 2019, vaikka siitä oli ollut useita lehtiartikkeleita ja yksi ostajista oli ollut tilanteesta yhteydessä nimenomaisesti myös pankkiin. Syyskuun alussa 2019 pankille oli toimitettu ostajien toimesta myös kirjallinen selvitys laskelmineen, jotka osoittavat, ettei kohdetta ollut mahdollista saattaa loppuun käytettävissä olleilla varoilla, mistä huolimatta ja minkä jälkeen pankki oli vielä sallinut nostaa yhtiölainaa. Asiakkaiden samassa yhteydessä jo syyskuussa pyytämän katselmuksen pankki suoritti vasta joulukuussa 2019.

Asiakkaiden näkemyksen mukaan pankin menettely asiassa on ollut törkeän huolimatonta, minkä vuoksi sen tulee korvata menettelyllään ostajille aiheuttama taloudellinen vahinko täysimääräisesti. Pankin tilanteessa ehdottama lisälaina tarkoittaisi käytännössä sitä, että ostajat pelastaisivat pankin luottotappioilta. Asiakkaiden näkemyksen mukaan myös mikäli pankin ei katsottaisi olevan vastuussa laiminlyönneistään asiassa, murentuu asunnonostajien turvaksi säädetyn RS-järjestelmän julkinen uskottavuus, millä on merkittäviä seuraamuksia koko asuntorakentamiseen sekä uusien asuntojen kauppaan.

Pankin vastine

Pankin ensisijaisen näkemyksen mukaan Pankkilautakunta ei olisi toimivaltainen käsittelemään asiaa, koska asiassa tehdyssä valituksessa ei ole FINEn ohjesäännön mukaisesti kyse asiakkaiden ja pankin väliseen pankkisuhteeseen liittyvästä erimielisyydestä, sillä pankilla on sopimussuhteet vain ostajista erillisen asunto-osakeyhtiön sekä perustajaurakoitsijan kanssa, mutta ei valittajina olevien ostajien kanssa. Pankki on RS-pankkina myöntänyt ja maksanut ostajille kohteen rakennusaikaisen vakuuden, eikä kyseisiin toimiin liity mitään erimielisyyksiä.

Siltä varalta, että lautakunta kuitenkin katsoisi olevansa toimivaltainen, niin pankki kiistää asiassa esitetyn vahingonkorvausvaatimuksen sekä perusteeltaan että määrältään. Pankin mukaan sen velvollisuuksiin on asuntokauppalain mukaan RS-pankkina kuulunut vastata asiakirjojen säilyttämisestä sekä varmistaa että lain edellyttämät vakuudet asetetaan. Lainsäädäntö ei aseta pankille velvollisuutta seurata rakennustöiden etenemistä tai valmiusastetta. Asiassa suoritetut yhtiölainan nostot ovat perustuneet pankille toimitettuihin valmiusastetodistuksiin, joita sillä ei ole ollut velvollisuutta kyseenalaistaa. Pankin velvollisuuksiin ei myöskään kuulu valvoa RS-tilin käyttöä. Mainituista seikoista huolimatta pankki on kuitenkin syyskuusta 2019 eteenpäin valvonut kohteen rahankäyttöä sekä muun muassa pyytänyt ostajilta nimenomaisen suostumuksen yhtiölainan osanostoon marraskuussa 2019, jonka ostajien valitsema rakennustyöntarkkailija on antanut tietoisena kohteen valmiusasteesta. Pankkisalaisuudesta johtuen pankki ei ole ostajille voinut antaa tarkempia tietoja kohteen rahankäytöstä. 

Selvitykset

Valitusta koskevan osapuolten kirjelmöinnin lisäksi lautakunnalle on toimitettu seuraavat asiakirjat:
- pankin vastaus 8.1.2020 asiakkaiden 19.12.2019 päivättyyn reklamaatioon
- pankin ja osakkaiden sekä heidän asiamiehen välistä sähköpostikirjeenvaihtoa, sisältäen muun muassa laskelman hankkeen kassavirrasta
- pankille toimitettuja valmiusastetodistuksia
- kuvia rakennusyhtiön toimintaan liittyvistä lehtiartikkeleista

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa esitetyn väitteen johdosta lautakunnan on ensin arvioitava toimivaltansa asiassa. Mikäli lautakunta katsoo voivansa asiaa käsitellä, on sen voidakseen ratkaista asiakkaan ja pankin välisen erimielisyyden on arvioitava, onko pankki toiminut asiassa vastoin sille asetettuja velvollisuuksia tai muutoin tavalla, mistä sille seuraisi korvausvastuuta ostajille.

Sovellettavat lainkohdat ja sopimusehdot

FINEn ohjesäännön 6 §:n mukaan Pankkilautakunta antaa ratkaisusuosituksia asiakkaan tai pankin lautakunnalle esittämistä, pankkisuhdetta koskevista erimielisyyksistä.

Asuntokauppalain 2 luvun 3 §:n mukaan
Perustajaosakkaan on huolehdittava siitä, että valtioneuvoston asetuksella säädettävät osakeyhtiötä ja rakentamishanketta koskevat asiakirjat (turva-asiakirjat) luovutetaan tämän luvun mukaisesti säilytettäviksi.

Lain 4 §:n mukaan
Jos osakeyhtiö hankkii talletuspankilta tai muulta luottolaitokselta luottoa, joka on kokonaan tai osaksi tarkoitus maksaa osakkeenomistajilta rakentamisvaiheen jälkeen perittävillä varoilla, luottoa antavan luottolaitoksen on säilytettävä turva-asiakirjat. Jollei osakeyhtiö hanki tällaista lainaa, sen aluehallintoviraston, jonka toimialueella yhtiön rakennukset sijaitsevat, on säilytettävä asiakirjat. Myös jälkimmäisessä tapauksessa säilyttäjänä voi olla tehtävään suostuva luottolaitos. Turva-asiakirjojen säilyttäjänä toimivan luottolaitoksen on säilytettävä asiakirjat Suomessa ja, mikäli mahdollista, paikkakunnalla, jossa osakeyhtiön rakennukset sijaitsevat. (22.12.2009/1401)

Turva-asiakirjat on luovutettava säilytettäväksi ennen kuin asunto-osakkeita aletaan tarjota ostettavaksi, jollei asetuksella toisin säädetä jonkin asiakirjan osalta. Vakuuksia voidaan kuitenkin tämän momentin estämättä lisätä rakentamisvaiheen aikana 17 §:n mukaisesti.

Turva-asiakirjoja tai niistä ilmeneviä seikkoja koskevat muutokset on viipymättä ilmoitettava säilyttäjälle siten kuin asetuksella tarkemmin säädetään.

Lain 4 a §:n mukaan
Turva-asiakirjojen säilyttäjän on tarkastettava, että turva-asiakirjojen sisältö vastaa valtioneuvoston asetuksella säädettäviä vaatimuksia ennen kuin ne otetaan säilytettäviksi. Perustajaosakkaalle on viipymättä ilmoitettava havaituista puutteista ja virheistä ja annettava tilaisuus niiden oikaisemiseen.

Turva-asiakirjojen säilyttäjän on rakentamisvaiheen aikana seurattava ja tarkastettava, että 17 §:ssä tarkoitetut vakuudet vastaavat niille asetettuja vaatimuksia, sekä ilmoitettava vakuuksissa havaitsemistaan puutteista perustajaosakkaalle ja osakkeenostajille.

Turva-asiakirjojen säilyttäjän on seurattava myös sille 11 §:n mukaisesti tiedoksiannettuja kauppasopimuksia. Kun yhdestä neljäsosasta asuinhuoneistoja on annettu kauppasopimus säilyttäjälle tiedoksi eikä säilyttäjä ole kuukauden kuluessa tästä saanut tiedoksi 20 §:n 1 momentissa tarkoitettua kutsua osakkeenostajien kokoukseen, säilyttäjän on viipymättä ilmoitettava osakkeenostajille ostajan oikeudesta hakea aluehallintovirastolta päätös, joka oikeuttaa hänet kutsumaan kokouksen koolle yhtiön kustannuksella. (22.12.2009/1401)

Rakentamisvaiheen päätyttyä turva-asiakirjat on luovutettava osakeyhtiölle.

Lain 5 §:n mukaan
Turva-asiakirjojen säilyttäjän ja osakeyhtiön on pyynnöstä annettava asiakirjojen sisällöstä tietoja, jäljennöksiä ja todistuksia perustajaosakkaalle, osakkeenostajalle, tilintarkastajalle sekä sille, joka tarvitsee niitä osakkeen ostamista, panttausta tai välitystoimeksiannon hoitamista varten. Tämän luvun 8–10 §:stä johtuvia osakeyhtiön velvoittautumisoikeuden rajoituksia koskevia tietoja sekä niihin liittyviä todistuksia ja jäljennöksiä on annettava myös sille, joka tarvitsee niitä täyttääkseen 10 §:ssä tarkoitetun selonottovelvollisuutensa.

Lain 8 §:n mukaan
Osakeyhtiö saa rakentamisvaiheen aikana ottaa velkaa, antaa varallisuuttaan vakuudeksi tai tehdä muita sitoumuksia vain taloussuunnitelman mukaisesti.

Sen jälkeen kun yksi tai useampi osake on myyty kuluttajalle, säilytettävänä olevassa taloussuunnitelmassa ilmoitettua velkojen yhteismäärää saadaan korottaa tai muita vastuita lisätä ainoastaan, jos kaikki osakkeenostajat kirjallisesti suostuvat ehdotettuun muutokseen. Osakkeenostajien suostumusta ei kuitenkaan tarvita ostajien valitseman tilintarkastajan ja rakennustyön tarkkailijan palkkion sekä näiden työstä aiheutuvien muiden kulujen lisäämiseen yhtiön menoihin siten kuin 21 §:n 1 momentissa ja 22 §:n 1 momentissa säädetään. (7.10.2005/795)

Taloussuunnitelman muutos on ilmoitettava turva-asiakirjojen säilyttäjälle ja osakkeenostajille ennen kuin muutoksen tarkoittamaan oikeustoimeen tai muuhun toimenpiteeseen ryhdytään.

Lain 16 §:n mukaan
Turva-asiakirjojen säilyttäjä on velvollinen korvaamaan vahingon, jonka se on aiheuttanut tämän luvun mukaisia tehtäviä suorittaessaan, jollei turva-asiakirjojen säilyttäjä näytä noudattaneensa asianmukaista huolellisuutta.

Lain 17 §:n mukaan
Perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että rakentamista koskevan sopimuksen ja asunto-osakkeiden kauppaa koskevien sopimusten täyttämisestä asetetaan osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi vakuus tämän pykälän mukaisesti. Vakuuden on oltava pankkitalletus, pankkitakaus tai tarkoitukseen soveltuva vakuutus, ja sen on oltava voimassa myös yhtiön taloussuunnitelman mukaisen taloudellisen aseman turvaamiseksi. Osaomistusyhtiön perustajaosakkaan velvollisuudesta asettaa vakuus säädetään 18 b §:ssä.

Rakentamisvaiheen vakuuden on asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkaessa oltava määrältään vähintään viisi prosenttia yhtiön taloussuunnitelmaan merkityistä rakennuskustannuksista. Valtioneuvoston asetuksella annetaan tarkemmat säännökset siitä, mitkä rakennuskustannukset on merkittävä taloussuunnitelmaan. Rakentamisvaiheen vakuuden on kulloinkin vastattava vähintään kymmentä prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä. Vakuuden on oltava voimassa, kunnes se vapautetaan, kuitenkin vähintään kolme kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Rakentamisvaiheen vakuuden lakatessa tilalle on asetettava rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus, jonka on vastattava vähintään kahta prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä. Vakuuden on oltava voimassa, kunnes se vapautetaan, kuitenkin vähintään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Velvollisuus tämän momentin mukaisen vakuuden asettamiseen päättyy, kun 15 kuukautta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Jos asunto-osakkeiden kauppahinta on vähemmän kuin 70 prosenttia velattomasta hinnasta, kauppahintana 2 ja 3 momentin mukaista vakuutta laskettaessa pidetään rahamäärää, joka vastaa 70 prosenttia myytyjen osakkeiden velattomasta hinnasta.

Lain 17 a §:n mukaan
Vakuus on ensisijaisesti voimassa sellaisen vahingon korvaamiseksi, joka yhtiölle on aiheutunut rakentamista koskevan sopimuksen täyttämättä jäämisestä tai rakennusvirheistä yhtiön kunnossapitovelvollisuuden piiriin kuuluvissa rakennuksen osissa.

Vakuus on toissijaisesti voimassa sen vahingon korvaamiseksi, joka asunto-osakkeen ostajalle on aiheutunut perustajaosakkaan sopimusrikkomuksesta. Jos vakuus ei riitä kaikkien asunto-osakkeen ostajille kuuluvien korvausten kattamiseen, vakuuden määrä on ensisijaisesti käytettävä virheiden korjaamisesta aiheutuneiden kustannusten kattamiseen korjauskustannusten mukaisessa suhteessa ja muulta osin jaettava sen mukaan kuin on kohtuullista ottaen huomioon kunkin ostajan kärsimän vahingon määrä ja laatu sekä muut seikat.

Jäljempänä 18 §:n 2 momentissa säädetyssä tapauksessa vakuus on kuitenkin ensisijaisesti voimassa sen vahingon korvaamiseksi, joka mainitun pykälän 1 momentissa tarkoitetun suostumuksen evänneille asunto-osakkeen ostajille on aiheutunut perustajaosakkaan sopimusrikkomuksesta, ja toissijaisesti yhtiön hyväksi sen vahingon korvaamiseksi, joka on aiheutunut rakentamista koskevan sopimuksen täyttämättä jäämisestä tai rakennusvirheistä yhtiön kunnossapitovelvollisuuden piiriin kuuluvissa rakennuksen osissa.

Lain 19 §:n mukaan
Perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi otetaan hänen suorituskyvyttömyytensä varalta tarkoitukseen soveltuva vakuutus tai annetaan pankkitakaus tai Kilpailu- ja kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus tämän pykälän mukaisesti. Vakuutuksen tai takauksen on oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Jos valtion tai kunnan viranomainen on perustajaosakkaana, se ei kuitenkaan ole velvollinen järjestämään vakuutta suorituskyvyttömyytensä varalta. (30.11.2012/682)

Edellä 1 momentissa tarkoitetun vakuuden antaja vastaa osakeyhtiölle ja osakkeenostajille kustannuksista, joista perustajaosakas tämän lain tai sopimuksen perusteella on vastuussa ja jotka ovat tarpeellisia osakeyhtiön asuin-, säilytys- tai huoltorakennuksessa ilmenevän 4 luvun 14 §:n 2–5 kohdassa tarkoitetun rakennusvirheen selvittämiseksi sekä virheen ja siitä rakennukselle aiheutuneiden vahinkojen korjaamiseksi. Lisäksi vakuuden antaja vastaa osakkeenostajan ja hänen perheenjäsentensä tarpeellisista ylimääräisistä asumiskuluista siltä ajalta, jona asuntoa ei voida virheen tai vahingon taikka niiden korjaamisen takia käyttää. Vakuuden antajan vastuun rajoittamisesta säädetään 19 a ja 19 b §:ssä. (17.10.1997/941)

Jos virheen tai vahingon korjaamisesta aiheutuisi kohtuuttomia kustannuksia verrattuna virheen tai vahingon merkitykseen osakeyhtiölle ja osakkeenostajille, vakuuden antaja saa korjauskustannusten sijasta suorittaa virheen tai vahingon merkitystä vastaavan korvauksen. (17.10.1997/941)

Jos vakuus ei riitä kaikkien osakeyhtiölle ja osakkeenostajille kuuluvien korvausten kattamiseen, vakuuden määrä jaetaan yhtiön ja osakkeenostajien kesken korvaussaatavien mukaisessa suhteessa. Vakuudesta suoritettuja korvauksia ei voida vaatia takaisin. (17.10.1997/941)

Valtioneuvoston turva-asiakirjoista antaman asetuksen mukaan turva-asiakirjoja uudis- ja korjausrakentamishankkeissa ovat:
1) yhtiön perustamiskirja, kaupparekisterinote ja yhtiöjärjestys, yhtiökokouksen pöytäkirja tai muu selvitys niistä yhtiöjärjestykseen tehdyistä muutoksista, jotka eivät käy ilmi kaupparekisteristä, ja todistus yhtiöjärjestystä koskevan muutosilmoituksen jättämisestä kaupparekisteriin sekä muuta yhteisöä koskevat vastaavat asiakirjat ja selvitykset;
2) yhteisön taloussuunnitelma sekä luotonantajien ilmoitukset yhteisölle myönnettyjen luottojen pääomista, koroista, laina-ajoista ja lyhennyssuunnitelmista;
3) lainhuutotodistus, kiinteistön kauppa- tai muu saantokirja tai todistus erityisen oikeuden kirjaamisesta sekä maa-alueen vuokrasopimus tai muu selvitys hallintaoikeudesta maa-alueeseen, jolle rakennukset rakennetaan tai jolla korjausrakennettava rakennus on;
4) rasitustodistus ja kiinteistörekisterin ote sekä tarvittaessa muu täydentävä selvitys kiinteistöön tai maapohjan vuokraoikeuteen ja rakennuksiin kohdistuvista rasitteista, rasituksista ja muista oikeuksista;
5) rakennuslupa ja maankäyttö- ja rakennusasetuksen (895/1999) 49 §:ssä tarkoitetut pääpiirustukset;
6) rakennustapaselostus ja erikoistyöselostukset;
7) rakentamista tai korjausrakentamista koskeva urakka- tai muu sopimus tai, jos sopimusta kokonaisurakasta ei ole tehty, osaurakoista tehdyt sopimukset ja arvio myöhemmin tehtävien osaurakkasopimusten urakkahinnoista; sopimuksesta on käytävä ilmi urakkahinta ja, jos sopimuksen liitteitä ei toimiteta turva-asiakirjojen säilyttäjälle, mitkä ovat sopimuksen liitteet;
8) asuntokauppalain 2 luvun 17, 18 b ja 19 §:ssä tarkoitettuja vakuuksia koskevat vakuusasiakirjat.

Asetuksen mukaan taloussuunnitelmaan on merkittävä:
1) yhteisön maapohjan hankintakustannukset tai kirjanpitoarvo taikka vuokrauskustannukset;
2) yhteisön rahoitus jaoteltuna omaan pääomaan ja velkoihin;
3) hankkeen toteuttamisen pohjana oleva arvio rakennuskustannuksista, joihin on sisällytettävä urakkahinta, tai jos sopimusta kokonaisurakasta ei tehdä, osaurakkasopimusten yhteenlaskettu hinta, erikseen hankittavien tarvikkeiden ja laitteiden hankinta- ja asentamiskustannukset sekä suunnittelu- ja asiantuntijapalkkiot;
4) luettelo yhteisön kiinteistöön tai vuokraoikeuteen ja rakennuksiin kohdistuvista panttikirjoista ja niiden haltijoista;
5) yhteisön ottamien ja otettaviksi suunniteltujen luottojen pääomat, korot, laina-ajat ja lyhennyssuunnitelmat sekä tiedot luottojen vakuuksista;
6) yhteisöä sitovat erityiset velvoitteet, joista yhteisön on kokonaan tai osaksi vastattava osakkailta tai jäseniltä perittävillä varoilla;
7) tiedot yhteisölle otettujen tai rakentamisvaiheen aikana yhteisön hyväksi tulevien vakuutusten lajeista, vakuutuksenantajista ja vakuutussummista;
8) rakentamisvaiheen jälkeistä tilikautta varten laadittu talousarvio, josta ilmenevät yhtiövastikkeen ja asunnon käyttöön liittyvien muiden maksujen arvioidut määrät alkaen kunkin rakennuksen arvioidusta käyttöönottamisajankohdasta;
9) selvitys tehdyistä tai suunnitelluista sopimuksista kunnallistekniikan, isännöinnin, huollon, puhtaanapidon ja muiden vastaavien tehtävien hoitamisesta sekä arvio niistä yhteisölle aiheutuvista kustannuksista;
10) selvitys yhteisölle hankituista tai hankittaviksi suunnitelluista osakkeista tai osuuksista muissa yhteisöissä.
Perustajaosakkaan ja yhteisön hallituksen on allekirjoitettava taloussuunnitelma.

Edelleen asetuksen mukaan sen lisäksi, mitä asuntokauppalaissa säädetään, turva-asiakirjojen säilyttäjän on turva-asiakirjoja vastaanottaessaan tarkastettava, että:
1) yhteisön taloussuunnitelma on laadittu 4 §:n ja lisärakentamishankkeen taloussuunnitelma 5 §:n mukaisesti;
2) asiakirjat sisällöltään täyttävät asuntokauppalain ja tämän asetuksen mukaiset vaatimukset;
3) perustajaosakkaat, yhteisön hallitus ja tilintarkastajat ovat asianmukaisesti allekirjoittaneet heidän allekirjoitettavikseen kuuluvat asiakirjat;
4) asiakirjoissa esitetyt seikat eivät ole keskenään selvästi ristiriitaisia.

Ottaessaan vastaan asuntokauppalain 2 luvun 15 §:n mukaisesti annetun asunto-osakkeen tai muun yhteisöosuuden taikka niiden osan kauppaa koskevan ilmoituksen turva-asiakirjojen säilyttäjän on tarkastettava, että kauppasopimus täyttää asuntokauppalain 2 luvun 11 a tai 11 b §:ssä säädetyt vaatimukset ja että sopimus on asianmukaisesti allekirjoitettu.

Asian arviointi

Lautakunnan toimivalta

Lautakunta toteaa, että ohjesäännössä mainitulla pankkisuhteella tarkoitetaan tilannetta, jossa pankin ja asiakkaan välillä on jo olemassa sopimus tai vaihto-ehtoisesti tilannetta, jossa pankki kieltäytyy sopimussuhteeseen ryhtymisestä.

Käsiteltävässä tapauksessa kysymys on ostajista erillisen asunto-osakeyhtiön, sen perustajaurakoitsijan ja pankin välisistä sopimuksista ja asioista. Vaikka asunto-osakeyhtiö sinänsä onkin erillinen juridinen oikeushenkilö, on tapauksessa perusteltua samaistaa yhtiö ja sen yksimieliset ostajaosakkaat, koska tilanteessa on kysymys pankin toiminnan asianmukaisuuden arvioinnista, millä on sekä ostajien kannalta erityinen että myös pankin ja RS-järjestelmän toiminnan luotettavuuden kannalta yleisempi merkittävä vaikutus.

Edellä todetun perusteella lautakunta katsoo voivansa käsitellä asian.

RS-pankin velvollisuudet

Asuntokauppalain säännösten mukaan RS-pankin velvollisuuksiin kuuluu lähinnä tarkistaa, että hanketta koskevat asiakirjat ovat asianmukaisesti laadittu ja allekirjoitettu sekä että ne täyttävät laissa mahdollisesti asetetut muotovaatimukset ja etteivät asiakirjat ole keskenään ristiriitaiset.  Lakipykäliä tarkentavassa hallituksen esityksessä (14/1994) on lisäksi todettu, että turva-asiakirjojen säilyttäjältä edellytetään tavanomaista huolellisuutta ja ettei säilyttäjän tarkastusvelvollisuus ulotu rakentamishankkeen tarkoituksenmukaisuuden arvioimiseen, rakennusteknisten seikkojen tutkimiseen eikä asiakirjoissa esitettyjen tietojen oikeellisuuden yksityiskohtaiseen selvittämiseen. Edelleen hallituksen esityksen mukaan säilyttäjän on puututtava selviin virheisiin ja ristiriitaisuuksiin esimerkiksi silloin, kun yhtiön varallisuuteen kiinnitettyjä velkakirjoja on sellaisten velkojen vakuutena, jotka eivät näy taloussuunnitelmasta. Havaitsemistaan seikoista säilyttäjän tulee ensivaiheessa ilmoittaa perustajaosakkaalle ja yhtiölle sekä kehottaa näitä korjaamaan puutteet. Jos puutteita ei kohtuullisessa ajassa korjata, turva-asiakirjojen säilyttäjän tulee ilmoittaa asiasta osakkeenostajille, joiden asiana on ryhtyä aiheelliseksi katsomiinsa toimiin.

Säännösten mukaan turva-asiakirjojen säilyttäjä on velvollinen korvaamaan vahingon, jonka se on aiheuttanut tehtäviä suorittaessaan, jollei se näytä noudattaneensa asianmukaista huolellisuutta. Säännösten perusteella säilyttäjä ei vastaa rakentamisen teknisestä tai taloudellisesta onnistumisesta, kuten esimerkiksi urakoitsijan tai rakentajan konkurssitilanteesta eikä myöskään hintaerimielisyyksistä. Hallituksen esityksen mukaan turva-asiakirjojen säilyttäjä vapautuu vastuusta, jos se voi näyttää noudattaneensa asianmukaista huolellisuutta.

Tapauksessa asiakkaat ovat vedonneet siihen, että pankki olisi laiminlyönyt velvoitteitaan asiassa sallimalla rakentajan nostaa yhtiölainaa huomattavasti kohteen valmiusastetta enemmän. Pankin mukaan nostot ovat tapahtuneet sille toimitettujen valmiusastetodistusten mukaisesti ja että saatuaan tietää niissä mahdollisesti olleen jotain epäselvyyttä, on pankki poikkeuksellisesti alkanut valvovaan hankkeen rahaliikennettä sekä tehnyt myös katselmuksen työmaalle.

Asiasta saadun selvityksen perusteella lautakunta toteaa, ettei pankki ole laiminlyönyt velvoitteitaan tai muutoin menetellyt tapauksessa tavalla, mistä sille seuraisi RS-pankkina asiakkaiden esittämä korvausvastuu asiassa.

Lopputulos

Lautakunta ei suosita hyvitystä asiassa.

Pankkilautakunta oli yksimielinen.

PANKKILAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Sillanpää
Sihteeri Sainio

Jäsenet:
Ahlroth
Atrila
Piilo
Pulkkinen