Tapahtumatiedot

Asunto-osakeyhtiö sai pankilta huhtikuussa 2016 ehdollisen luotollista remonttilimiittiä koskevan tarjouksen, jonka mukaan remontin päättyessä tai limiitin erääntyessä käytössä oleva määrä muutetaan velkakirjalainaksi tarjouksen mukaisin ehdoin ”12 kuukauden euribor korko + 0,64 %-yksikköä”.  Tarjouksen mukaan limiittiä oli mahdollista myös nostaa vastaavasti 3 kk euribor sidonnaisena. Kyseisen tarjouksen perusteella taloyhtiö nosti 1.200.000 euron luoton.

Limiitin noston yhteydessä maaliskuussa 2017 yhtiö sai pankilta uuden tarjouksen, jonka marginaali poikkesi hieman edellisestä ja minkä lisäksi tarjouksessa oli todettu koron kuitenkin aina olevan vähintään marginaalin suuruinen. Uudesta tarjouksesta huolimatta osapuolet kuitenkin päätyivät luottosopimukseen, jonka korkoehto oli alkuperäisen vuoden 2016 tarjouksen mukainen. Joulukuussa 2017 lopussa limiittiä nostettiin vielä toisen kerran samoin ehdoin, jolloin sen kokonaismäärä oli 1.510.000 euroa.

Toukokuussa 2018 limiittiä ei enää jatkettu, minkä vuoksi osapuolet sopivat velkakirjalainasta joulukuussa 2018. Kyseisen velkakirjan korkoehdossa viitataan pankin yleisiin yritysasiakkaiden velkaehtoihin, joiden mukaan velan korkoa laskettaessa viitekoron arvo on aina vähintään 0.

Asiakkaan valitus

Asunto-osakeyhtiö vaatii, että joulukuun 2018 luottosopimusta tulisi muuttaa siten, että siitä poistetaan viittaus pankin yleisiin ehtoihin tai vastaavasti yleisten ehtojen kohta, jonka mukaan velan korkoa laskettaessa viitekoron arvo on aina vähintään 0. Edelleen yhtiö vaatii asiassa vahvistettavaksi, että sen maksettavaksi tulevien korkojen osalta viitekorko tulee ottaa huomioon negatiivisena ja että pankin tulee palauttaa yhtiölle sen lainasta liikaa perimät korot korkolain mukaisine viivästyskorkoineen.

Yhtiön näkemyksen mukaan alkuperäistä huhtikuun 2016 tarjousta ja sen perusteella tehtyä luottosopimusta on pidettävä esisopimuksena siitä, millä tavoin yhtiön pankista ottamat limiitit muutetaan velkakirjalainaksi. Kyseissä tarjouksessa on yksiselitteisesti todettu maksettavaksi tulevan koron määrittyminen, eikä siinä yhteydessä ole tehty minkäänlaista varaumaa tai viitattu yleisiin ehtoihin mahdolliseen viitekoron negatiivisuuteen liittyen. Yhtiö katsoo myös, että limiitin nostot alkuperäisin ehdoin tukevat kyseistä käsitystä sekä asiassa syntynyttä käytäntöä ja että lopulta pankki käytti oikeustoimilain 31 ja 33 §:ien vastaisesti hyväkseen omaa asemaansa tilanteessa, koska limiittien erääntyessä yhtiöllä ei enää ollut mahdollisuutta kilpailuttaa muita pankkeja. Yhtiö katsoo siten, että pankin tulee siten noudattaa esisopimusta ja joulukuun 2018 velkakirja on pätemätön siltä osin kun sen korko on aina vähintään marginaalin suuruinen.

Pankin vastine

Pankki toteaa tilanteessa olevan kyse kahden oikeushenkilön välisestä sopimuksesta, missä korostuu luotonhakijan oma velvollisuus varmistaa että palvelusta annettu tarjous vastaa kaikilta osiltaan ja ehdoiltaan sitä, mitä luotonhakija itse kussakin tilanteessa kokee tarvitsevansa ja haluaa hyväksyä itseään sitovaksi. Pankki korostaa myös tarjouksen olleen ehdollinen ja että siinä on myös nimenomaisesti todettu sen edellyttävän vielä erillistä pankkikäytännön mukaista luottopäätöstä ja että luotoista tullaan vielä laatimaan erilliset velkasitoumukset lyhennysohjelmineen sekä panttaussitoumukset. Pankin mukaan tarjouksessa olevista ehdoista huolimatta kaikki lopulliseen velkasuhteeseen vaikuttavat ehdot määräytyvät kuitenkin aina allekirjoitetun velkakirjan sisällön perusteella. Pankki ei myöskään ole missään yhteydessä ilmaissut mitään sellaista, että tulevaan velkakirjaan ei tulisi poikkeuksellisesti sovellettavaksi pankin yleisiä ehtoja, joissa sovitaan monia sellaisia asioita joista ei ole vielä hyväksytyllä tarjouksella erikseen ja nimenomaisesti sovittu, kuten esimerkiksi luoton irtisanomisehdot. Pankki huomauttaa lisäksi, ettei sen näkemyksen mukaan alkuperäisen tarjouksen ja yhtiön sittemmin hyväksymän velkakirjan ehdot koron määräytymisen osalta ole ristiriidassa ja että kyseisenlainen viitekoron negatiivisuuden huomioonottava ehto on ollut yleisesti käytössä jo vuodesta 2014 saakka.

Selvitykset

Valitusta koskevan osapuolten kirjelmöinnin lisäksi lautakunnalle on toimitettu seuraavat asiakirjat:
- rahoitustarjoukset 28.4.2016 ja 30.3.2017
- luottosopimus 13.6.2016 ja sen muutokset
- yhtiön reklamaatio pankille 4.12.2018
- velkakirja ja erityispanttaus asiakirjojen 28.12.2018 sähköinen allekirjoitus
- velan yleiset ehdot

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiakkaan ja pankin välisen erimielisyyden ratkaisemiseksi Pankkilautakunnan on arvioitava, onko tapauksessa ilmennyt seikkoja, joiden perusteella osapuolten välisen luottosopimuksen korkoehtoa tulisi sovitella tai jättää se huomioon ottamatta.

Sovellettavat lainkohdat ja sopimusehdot

Varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 1 §:n mukaan tarjous sopimuksen tekemisestä ja sellaiseen tarjoukseen annettu vastaus sitovat tarjouksen tekijää ja vastauksen antajaa sen mukaan, kuin jäljempänä kyseisessä laissa säädetään. Lain 31 §:n mukaan jos joku, käyttäen hyväkseen toisen pulaa, ymmärtämättömyyttä, kevytmielisyyttä tai hänestä riippuvaista asemaa, on ottanut tai edustanut itselleen aineellista etua, joka on ilmeisessä epäsuhteessa siihen, mitä hän on antanut tai myöntänyt, tahi josta mitään vastiketta ei ole suoritettava, ei täten syntynyt oikeustoimi sido sitä, jonka etua on loukattu. Lain 33 §:n mukaan puolestaan oikeustointa, jota muuten olisi pidettävä pätevänä, älköön saatettako voimaan, jos se on tehty sellaisissa olosuhteissa, että niistä tietoisen olisi kunnian vastaista ja arvotonta vedota oikeustoimeen, ja sen, johon oikeustoimi on kohdistettu, täytyy olettaa niistä tietäneen. Jos 1 momentissa tarkoitettu ehto on sellainen, että sopimuksen jääminen voimaan muilta osin muuttumattomana ei ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista, sopimusta voidaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan määrätä raukeamaan. Lain 36 §:n mukaan jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan joko sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat.

Pankin ehdollisen rahoitustarjouksen 28.4.2016 mukaan luotollisen remonttilimiitin viitekorko ja marginaali oli:
luotollinen remonttilimiitti: 3 kk euribor 365 korko + 0,64 %-yksikköä
velkakirjalaina: 12 kuukauden euribor 360 korko + 0,64 %-yksikköä

Tarjouksen perusteella tehdyn luottosopimuksen 13.6.2016 ja siihen myöhemmin tehtyjen korotusten muissa ehdoissa oli lisäksi todettu, että remontin päättyessä tai limiitin erääntyessä käytössä oleva luottolimiitin määrä muutetaan velkakirjalainaksi 28.4.2016 annetun rahoitustarjouksen mukaisin ehdoin.

Osapuolten 28.12.2018 allekirjoittamassa velkakirjassa korosta on todettu seuraavaa:
Velallinen on velvollinen maksamaan velasta vuotuista korkoa. Velasta perittävä vuotuinen korko on 0,640 %-yksikköä yli 12 kuukauden euribor koron.
Viitekoron arvon muutos vaikuttaa velasta perittävään korkoon velan yleisten ehtojen kohdan 4.2 mukaisesti. Viivästyskoron määräytyminen on yleisten ehtojen kohdassa 6.

Kyseiseen velkakirjaan liittyen yleisten ehtojen kohdan 4.2 mukaan velankorkoa laskettaessa viitekoron arvo on aina vähintään 0.

Asian arviointi

Lautakunta toteaa, että lähtökohta pankkisuhteeseen vaikuttavista asioista, on niistä kirjallisesti sopiminen ja että annetuista mahdollisista kirjallisista tarjouksista huolimatta luottoasioissa tulee tehdä aina myös erilliset velkakirjat, jotka määrittävät osapuolten velvoitteet lopullisesti. Edelleen vaikka käytännössä velan ehdoista on saatettu keskustella valmiiksi jo hyvinkin yksityiskohtaisesti, on varsin tavanomaista että sopimuksen yksityiskohtia tarkennetaan vielä ennen allekirjoitusta. Tällöin mikäli pankki on jo tehnyt haluamansa muutoksen asiakirjaan, tulee sen kiinnittää asiakkaan huomio muutokseen.

Asiasta saadun selvityksen perusteella osapuolet ovat tehneet alkuperäisen tarjouksen mukaisia sopimuksia, vaikka pankki oli jo aiemmin vuonna 2017 halunnut täsmentää velan korkoa koskevaa ehtokohtaa. Lautakunta kiinnittää huomiota myös siihen, että toukokuussa 2018 tilanne osapuolten välillä on muuttunut oleellisesti, kun aikaisemmasta poiketen limiittiluottosopimuksen määräaikaa ei jatkettu aikaisemmin sovitusta 14.6.2018. Lautakunnalle toimitetuista asiakirjoista on pääteltävissä, että asiasta on käyty osapuolten välillä keskustelua, mikä on johtanut yhtiön hallituksen puheenjohtajan 4.12.2018 tekemään kirjalliseen reklamaatioon. Tehdystä reklamaatiosta huolimatta asunto-osakeyhtiön yhtiökokous on tehnyt päätöksen 19.12.2018 luoton ottamisesta pankista, mihin liittyvän velkakirjan yhtiön hallituksen puheenjohtaja on sähköisesti allekirjoittanut 28.12.2018. Kyseisessä velkakirjassa korkoehto on viittauksella yleisiin ehtoihin muotoiltu siten, että luoton korko on aina vähintään 0.

Edellä todetun perusteella lautakunta katsoo, että osapuolet ovat tehneet asiassa uuden luottosopimuksen, jonka ehdoissa on yksiselitteisesti tuotu esiin velan koron määräytyminen ja mihin liittyvästä muutoksesta velallisen edustaja on ollut tietoinen. Koska tieto asiantilan muutoksesta on tullut ilmi jo aiemmin ja ajankohtaistunut viimeistään alkuperäisen sopimuksen päättymisen yhteydessä, on velallisella katsottava olleen aikaa ja mahdollisuuksia ryhtyä toimiin luototuksensa kilpailuttamiseksi. Kysymys ei siten myöskään ole asiakkaan oikeustoimilain osalta esille nostamista tilanteista.

Lopputulos

Lautakunta ei suosita muutosta lainaehtoihin.

Pankkilautakunta oli yksimielinen.

PANKKILAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Sillanpää
Sihteeri Sainio

Jäsenet:
Ahlroth
Aspelund
Atrila
Laine