Tapahtumatiedot

Asiakas M.N. oli ostanut osakkeet, jotka oikeuttivat hallitsemaan asuinhuoneistoa vuonna 1971 rakennetussa kerrostalossa. Asunnon myynnissä myyjän toimeksiannossa apuna toiminut kiinteistönvälittäjä oli kertonut asiakkaalle asunnon esittelytilaisuudessa 12.6.2017, että asunto-osakeyhtiöön on tulossa parvekkeen korjaus ja putkiremontti. Kiinteistönvälittäjä oli arvioinut, että remontin kustannuksesi myytävän asunnon osalta muodostuisi noin 10 000 euron lainaosuus. Asiakkaan ostotarjous oli hyväksytty 19.6.2017, ja seuraavana päivänä 20.6.2017 hänelle oli lähetetty asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen 14.6.2017 pöytäkirja, johon oli kirjattu tulevien remonttien hankelaskelma. Välittäjä ei ollut maininnut asiakkaalle muuttuneista remonttikustannuksista, jotka ostettavan asunnon osalta olivatkin 44 036,70 euroa. 

Vakuutusyhtiö on katsonut, että kiinteistönvälittäjä on toiminut asiassa tuottamuksellisesti antaessaan virheellistä tietoa asunto-osakeyhtiön tulevien remonttien lainaosuudesta ostettavan asunnon osalta. Vakuutusyhtiö on korvauspäätöksessään katsonut, että korvattava vahingon määrä on 10 000 euroa. 

Asiakkaan valitus

Asiassa on riitaista aiheutetun vahingon määrä. Asiakas on tyytymätön vakuutusyhtiön päätökseen ja katsoo, että yhtiön tulisi maksaa vastuuvakuutuksen perusteella korvausta täysimääräisesti 44 036,70 euroa suoritetun 10 000 euron sijaan. 

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (välityslaki) 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja tämän vastapuolen edut. Lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että sen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on välityslain 11 §:n mukaan varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa. 

Kuten edeltä ilmenee, välitysliikkeen velvollisuuksiin kuuluu hankkia ja antaa ostajalle kaikki kaupasta päättämiseen vaikuttavat asianmukaiset tiedot. Yleisesti on tiedossa, että asuintalon putkiston uusimisesta voi aiheutua asunnon omistajalle merkittäviäkin kustannuksia ja että tällainen työ voi työn suorittamisaikana vähentää olennaisesti asumisviihtyvyyttä. On selvää, että jo riski kyseisenlaisen hankkeen toteutumisesta lähitulevaisuudessa on sellainen seikka, jonka välittäjä tietä vaikuttavan kaupasta päättämiseen. 

Asiakas M.N. on maksanut asunnosta 128 000 euroa ja hän oli tietoinen välittäjän kertomuksen perusteella, että asuntoon oli tulossa noin 10 000 euron rahoitusvastike. Asunnon hinta olisi ollut tuolloin linjassa vastaaviin asuintoihin sijaintikaupungin keskustassa. Kyseisellä alueella saman suuruiset ja remontoidut asunnot on myyty Etuovi.comin mukaan 130 000 – 140 000 euron hinnoilla. Nyt asunnon hinnaksi muodostuu 172 000 euroa, mikä on uuden asunnon hinta sijaintikaupungin keskustassa.

Asuntoon tehty putkiremontti ei nosta asunnon hintaa siten, että omistaja saisi sitä kautta kompensaatiota maksamastaan ylihinnasta. 

Välityslain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Siten M.N. vaatii, että Vakuutuslautakunta oikaisee vakuutusyhtiön tekemää korvauspäätöstä vaadittuun korvaussummaan, koska välittäjän virheen vuoksi asunnosta on maksettu liian paljon sen todelliseen arvoon nähden.

Mikäli M.N. olisi tiennyt osakkeelle muodostuvan rahoitusvastikkeen määräksi 44 036,70 euroa, hän ei olisi ostanut koko kohdetta.

Vakuutusyhtiön korvauspäätös 10 000 euroa taloudellisesta vahingosta on arvioitu virheellisesti eikä se korvaa aiheutunutta varallisuusvahinkoa. Asunnon arvon nousu ei pidä paikkaansa, koska asunnon arvo on ollut kaupantekohetkellä liian korkea, kun otetaan huomioon asunnon kauppahinta 128 000 euroa ja rahoitusvastikkeen määrä 44 036,70 euroa. Todellisuudessa asunnon nykyinen arvo on näiden kahden luvun erotus eli 84 963,39 euroa. Oikea korvaussumma saattaa asunnon arvon kohdalleen.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö kiistää lausunnonpyytäjän esittämät vaatimukset korvauksen korottamisesta. Asiassa annettu korvauspäätös ja varallisuusvastuuvakuutuksesta maksettu korvausmäärä ovat vakuutusehtojen ja voimassa olevan oikeuden mukaisia. Lausuntopyynnön perusteella asiaa ei ole syytä arvioida toisin. Muilta osin vakuutusyhtiö viittaa aiempiin korvauspäätöksiinsä (4.2.2019 ja 21.3.2019).

Ostaja oli alun perin esittänyt välittäjälle 28 000 euron hinnanalennusvaatimuksen välittäjän toiminnan johdosta. Ostajan käsitys lainaosuudesta on ollut noin 10 000 euroa, kun todellinen lainaosuus on ollut 44 036,70 euroa. Erotus on 34 036,70 euroa. Turun hovioikeus on tuomiossaan nro 384 asiassa S 17/739 todennut, että ”kaupasta viiveellä aiheutuva merkittäväkään lisäkustannus ei itsessään osoita ylihintaa itse kaupan osalta”. Merkittävänä lisäkustannuksena kyseisessä asiassa voidaan pitää korkeintaan rahoitusvastikkeen 44 036,70 euron ja oletetun noin 10 000 euron rahoitusvastikkeen erotusta. Erotusta ei kuitenkaan voida pitää oikeuskäytännönkään perusteella suoraan kaupasta maksettuna ylihintana. 

Remontti, josta ostetun asunnon osuus on 44 036,70 euroa, on lisännyt asunnon arvoa ainakin jossain määrin enemmän kuin noin 10 000 euron remonttiosuudella olisi tapahtunut. Selvää on, että noin nelinkertaisella summalla on tehty myös laajempaa remonttia, mitä voisi 10 000 euron osuudella ajatella tehdyn. Koska kyse on käytetystä, vuonna 1971 rakennetusta asuinrakennuksesta, ei toisaalta voida ajatella, että koko erotus olisi suoraan siirtynyt asunnon arvoon siten, että se suoraan nostaisi asunnon myyntihintaa erotuksen määrällä. Talo on kaupantekohetkellä ollut 46 vuoden ikäinen, joten ostajan on myös tullut ymmärtää, että talossa on väistämätöntä teettää laajojakin remontteja tulevaisuudessa. Siten vahingon määrä ei voi olla erotuksen määrä 34 036,70 euroa. 

Voimassa olevan oikeuden mukaan korvauksen hakijan on näytettävä toteen vahingonkorvauksen määrä. Toisaalta oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 2 §:n 3 momentin mukaan, jos yksityisoikeudellisesta saatavan määrästä ei ole saatavissa uskottavaa näyttöä taikka se olisi saatavissa vain vaikeuksin tai asian laatuun nähden kohtuuttomilla kustannuksilla tai kohtuuttomalla vaivalla, tuomioistuin arvioi määrän. Aiheutunut taloudellinen vahinko on tämän kaltainen. 

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2009:81 käsitellyt kiinteistönvälittäjää kohtaan asuntokaupan perusteella tehtyä vahingonkorvausvaatimusta. Kyseisessä tapauksessa ostaja oli vaatinut välittäjältä 28 000 euron vahingonkorvausta ja 2 000 euroa asumishaitasta. Tapauksessa kaupan kohteena ovat olleet vuonna 1961 rakennetun kerrostalon asunto-osakkeet, ja kauppa on tehty vuonna 2002. Kyse on ollut kaupantekohetkellä 41 vuoden ikäisestä talosta, johon on aiottua aiemmin tullut laaja putkiremontti. Nyt käsillä olevassa tapauksessa talo on ostohetkellä ollut noin 46 vuoden ikäinen. Ostajan alkuperäinen vaatimus on myös ollut 28 000 euroa. Korkein oikeus on tapauksessa arvioinut 10 000 euron vahingon olevan kohtuullinen korvaus ostajalle aiheutuneesta vahingosta.

Vakuutusyhtiö katsoo, että vahingon määrän arvioiminen 10 000 euroon on mainitun korkeimman oikeuden ratkaisu ja sen yhtäläisyydet nyt käsillä olevaan tapaukseen huomioiden oikeuskäytännön mukainen. 

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kyse kiinteistönvälittäjän varallisuusvastuuvakuutuksesta maksettavan vahingon määrästä.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Varallisuusvastuuvakuutuksen (kiinteistön- ja vuokranvälityspalvelut) ehtokohdan 1 mukaan varallisuusvastuuvakuutuksesta korvataan vakuutetussa toiminnassa toiselle aiheutettu puhdas varallisuusvahinko, kun vakuutettu on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta –  –. 

Vastuuvakuutusten yhteisten ehtojen ehtokohdan 2 mukaan puhdas varallisuusvahinko tarkoittaa taloudellista menetystä tai kustannusta, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon. 

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Asian arviointi

Asiassa on kyse välitysliikkeen toiminnasta aiheutuneen vahingon määrästä. Vahingonkorvauksen tarkoituksena on asettaa ostaja siihen asemaan, jossa hän olisi ollut, jos välittäjä olisi toiminut velvollisuuksiensa mukaisesti. 

Asiassa on vahingon aiheutumisen osalta arvioitava sitä, miten ostaja olisi toiminut, jos hän olisi ennen ostopäätöksen tekoa saanut välittäjältä oikean tiedon taloyhtiön remontteihin liittyvän lainaosuuden (44 036,70 euroa) suuruudesta. Arvioitavaksi tulee siten se, olisiko asunto mennyt kaupaksi ja jos olisi, millä hinnalla asunto olisi mennyt kaupaksi, jos ostaja olisi tiennyt todellisen lainaosuuden suuruuden (hypoteettinen myyntihinta). Koska on kuitenkin todennäköistä, että asunto olisi mennyt kaupaksi, arvioitavaksi tulee ostajan asunnosta maksama hinta tilanteessa, jossa hän olisi ollut tietoinen remonttien aiheuttamasta todellisesta lainakustannuksesta. Näin ollen vahingon määräksi muodostuu toteutuneen kauppahinnan ja hypoteettisen kauppahinnan välinen erotus. Vahingon määrässä on lisäksi otettava huomioon asuntoon ja taloyhtiöön tehtävien toimenpiteiden vaikutus asunnon arvoon. 

Ostajan mukaan hänelle tulisi korvata vahinkona todellisen lainaosuuden (44 036,70 euroa) ja välittäjän arvioiman lainaosuuden (10 000 euroa) välinen erotus. Vakuutusyhtiö sen sijaan katsoo, että ostajalle aiheutunut vahinko on 10 000 euron suuruinen. 

Talo, jossa asuinhuoneisto sijaitsee, on rakennettu vuonna 1971. Asunto-osakeyhtiön hankesuunnitelman mukaan asuntoon kohdistuva lainaosuus koostuu viemäripinnoituksesta, käyttövesiputkiston uusimisesta, antenni- ja dataverkon uusimisesta, parvekkeiden ja julkisivujen kunnostuksesta sekä näihin hankkeisiin liittyvistä suunnittelusta, rakennuttamisesta ja hallinnoimisesta. Välittäjän ostajalle antaman tiedon mukaan 10 000 euron lainaosuus oli kohdistunut putkiston sukitukseen sekä parvekeremonttiin. 

Ostajalle on kuitenkin annettu tietoa myös muista suunnitelluista hankkeista: Ostajalle annettujen asiakirjojen joukossa olleen taloyhtiön tilinpäätöksen 2016 liitteenä on ollut asunto-osakeyhtiön hallituksen selvitys tiedossa olevista korjaustarpeista seuraaviksi 5 vuodeksi. Listassa ”esitetyt tai päätetyt korjaushankkeet” on vuodelle 2017 merkitty parvekkeiden peruskorjaus ja päätykolmioiden tiilimuurauksen uusiminen, sähköjärjestelmän peruskorjaus, käyttövesiverkoston peruskorjaus sekä viemäriverkoston peruskorjaus. Isännöitsijäntodistuksessa, joka on päivätty 3.4.2017, on todettu, että ”yhtiökokouksen 21.5.2015 tekemän päätöksen mukaisesti taloyhtiössä valmistellaan linjasaneerausta, jossa viemärit pinnoitetaan/sukitetaan ja käyttövesijohdot uusitaan pinta-asennuksena. Lisäksi uusitaan sähkönousut, sähkötaulut ja antenni- ja datakaapelointi. Lisäksi parvekkeet peruskorjataan. Saneeraushanke on suunnitteluvaiheessa. Lopullisesta kokonaisuudesta päätetään suunnittelun valmistuttua keväällä 2017.” Siten ostajan on täytynyt ostopäätöstä tehdessään varautua siihen, että taloyhtiöön tullaan lähivuosina tekemään myös muita korjaustoimenpiteitä kuin putkiston sukitus ja parvekeremontti. Toisaalta ostajan kannalta päätös remonteista sekä niihin liittyvästä lainaosuudesta oli jo tehty, eikä ostaja ole päässyt varautumaan nopeasti realisoituvaan lisäkustannukseen.

Asiakirjoissa on eritelty koko taloyhtiön viemärin sukituksen osuudeksi 85 000 euroa (lisättynä lisätyöt), mutta muuten asiassa ei ole eritelty sitä, mikä on eri toimenpiteiden osuus lainasta. 

Ottaen toisaalta huomioon sen, että ostajan on täytynyt ymmärtää, että taloyhtiöön on kauppaa seuraavina vuosina tulossa erinäisiä remontteja sekä toisaalta sen, että suunnitellut remontit eivät nosta koko määrällään asunnon arvoa, vaan osittain säilyttävät sitä, Vakuutuslautakunta arvioi oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 2 §:n 3 momentin nojalla kohtuulliseksi korvaukseksi yhteensä 25 000 euroa. 

Selvyyden vuoksi lautakunta toteaa, että vakuutusyhtiön vastineessaan viittaamassa korkeimman oikeuden ratkaisussa asunnon kauppa oli tehty vuonna 2002.  Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa kauppa on tehty 2017 eli 15 vuotta myöhemmin.  Vuoden 2002 kaupan perusteella vaadittuja ja tuomittuja euromääriä ei voida sellaisenaan käyttää ratkaisun perusteena. 

 Lopputulos

Vakuutuslautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö suorittaa lisäkorvauksena 15 000 euroa.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Luukkonen 

Jäsenet:
Karimäki
Korpiola
Rusanen 
Alinentalo-Pelttari