Uppgifter om händelseförloppet
Vattenaffärsverket i den försäkrade staden B installerade 6.3.2018 vatten-mätare i en parhusfastighet som A höll på att bygga och som var avsedd att säljas. En montör installerade mätaren i den första bostaden och fortsatte till den andra bostaden. En annan montör öppnade gatuventilen, men den främre ventilen i vattenmätaren i den första bostaden var inte stängd, vilket ledde till att vatten rann ut där så att golv och väggkonstruktioner blev våta. Ersättning för skadan söktes från staden B:s ansvarsförsäkring.
Försäkringsbolaget ansåg att det var fråga om en skada som ska ersättas från ansvarsförsäkringen och betalade ersättning för kostnaderna för att reparera vattenskadan. Bolaget avvisade A:s ersättningsanspråk till den del de gällde ersättning för lidande som skadan hade orsakat och nedgång i försäljningspriset till följd av skadan. Anspråket på ersättning för lidande eller obehag avvisades eftersom försäkringen ersätter bara direkt sakskada och sådan ekonomisk skada som har ett omedelbart orsakssamband med den, och den ersättning för lidande som yrkades inte handlade om en sådan skada. Anspråket på ersättning för nedgången i försäljningspris avvisades eftersom bolaget ansåg att det inte hade bevisats att lägenhetens skick efter reparationen var sämre än före skadan. Även om lägenheten för att ingåendet av affär skulle påskyndas hade sålts till ett pris som var lägre än priset på andra motsvarande bostäder kunde den adekvat reparerade fuktskadan enligt bolaget inte betraktas som ett sådant fel som påverkat lägenhetens pris.
Kundens klagomål
A anmäler missnöje med försäkringsbolagets ersättningsbeslut och ber Försäkringsnämnden ge en beslutsrekommendation i ärendet. Enligt A måste den skadade lägenheten på grund av vattenskadan säljas till ett pris som var lägre än priset på de tre andra exakt likadana lägenheterna i samma byggprojekt. Efter att flera presumtiva köpare hade bestämt sig för att inte köpa lägenheten på grund av vattenskadan blev det nödvändigt att sänka det begärda priset. Till sist såldes bostaden till ett pris som var 17 000 euro lägre än priset på de andra lägenheterna, efter att en extra fuktgranskning hade gjorts tillsammans med köparna och en utomstående fuktgranskare. A yrkar på 17 000 euro i ersättning för nedsatt försäljningspris, 380 euro i ersättning för den extra fuktgranskningen och ersättning för det lidande som skadan har orsakat.
Försäkringsbolagets bemötande
Försäkringsbolaget konstaterar i sitt bemötande att enligt allmänna skade-ståndsrättsliga principer ska den som yrkar på ersättning, oberoende av grunden för ersättningsansvar, kunna bevisa den uppkomna skadan och ett tillräckligt orsakssamband mellan skadefallet och skadan. I fallet är det enligt bolagets uppfattning fråga om dels huruvida en faktisk skada kan anses ha uppkommit över huvud taget, dels huruvida försummelsen i samband med installering av vattenmätaren kan anses ha ett tillräckligt orsakssamband med den påstådda skadan.
Till den del A hävdat att han lidit ekonomisk förlust till följd av fuktskadan hänvisar bolaget till Försäkringsnämndens beslutsrekommendation VKL 89/15, där nämnden ansåg att en fuktskada som reparerats som sig bör inte kunde betraktas som ett fel som inverkat på bostadspriset. Vidare konstaterade nämnden att även om bostadens skick påverkar köpepriset kan en reparerad fuktskada inte anses påverka bostadens skick. A sålde lägenheten genom ett fastighetsköpebrev som daterats 15.2.2019. I punkt 11 i köpebrevet sägs det att köparen är medveten om vattenskadan som uppstått i bostaden och att det skadade området har reparerats som sig bör så att dess skick motsvarar det ursprungliga skicket, alltså nyproduktion. Med hänvisning till nämndens av-görande VKL 89/15 anser försäkringsbolaget att den adekvat reparerade fuktskadan inte kan anses ha påverkat lägenhetens försäljningspris.
Bolaget anser dessutom att den påstådda skadan inte har ett orsakssamband med staden B:s agerande. Den sakskada som drabbat lägenheten har utan tvekan reparerats så att lägenheten återfått samma skick som före skadan eller rentav uppnått ett ännu bättre skick. I ärendet har det inte ens hävdats att lägenheten efter reparationen fortfarande varit behäftad med någon brist. Bolagets uppfattning är att orsakssambandet med skadan upphörde senast i det skedet då lägenhetens skick vid reparationen blev felfritt. Enbart den omständigheten att lägenheten inte såldes till samma pris som ett motsvarande objekt kan inte anses vara ett tecken på att just fuktskadan haft en avgörande inverkan på lägenhetens försäljningspris. Sänkning av priset på ett säljobjekt kan anses vara ett sedvanligt sätt att påskynda och effektivisera försäljningen. Enligt den utredning som A gett in till bolaget var lägenheternas ursprungliga försäljningspris 219 500 euro. Det blev alltså nödvändigt att sänka också priset på de andra lägenheterna i samma projekt med nästan 20 000 euro innan de gick åt. Dessutom är det allmänt känt att priserna och efterfrågan på fastigheter uppvisar säsongsvariationer och att försäljningstiderna för fastigheter är längre utanför de största tillväxtcentrumen (Helsingforsregionen, Uleåborg, Tammerfors, Åbo). Det är möjligt att också avtagande efterfrågan har inverkat på det slutliga försäljningspriset för objektet. Bolaget anser att det inte går att utesluta att de ovannämnda externa faktorerna har inverkat på försäljningsobjektets pris och därigenom på den påstådda skadan. Således finns inget orsakssamband mellan staden B:s agerande och den påstådda skadan.
Vad A:s övriga ersättningsanspråk beträffar konstaterar bolaget att försäkringen har ersatt kostnaderna för den fuktgranskning som utfördes strax efter skadan. Skadan har kartlagts och reparerats som den ska, och det har inte återstått något som krävt en extra granskning efter reparationen. Inte heller har anmärkningar framförts i fråga om kvaliteten på reparationen. Det kan inte anses att kostnaderna för en extra fuktgranskning som utförts rätt och slätt för att främja försäljningen längre har ett orsakssamband med staden B:s förfarande, och enligt bolagets uppfattning bör ersättning till den delen inte betalas.
Hörande av den försäkrade
Försäkringsnämnden har gett den försäkrade, staden B, tillfälle att framföra ett ställningstagande i ärendet. Nämnden har underrättats om att staden inte har något att tillägga.
Utredningar
Försäkringsnämnden har följande utredningar till sitt förfogande:
- A:s till Försäkringsnämnden riktade klagomål 11.6.2019
- försäkringsbolagets svaromål 8.7.2019
- staden B:s svar på hörande 22.8.2019
- anmälan om ansvarsskada 12.3.2018
- tilläggsutredning som staden B gett in till försäkringsbolaget 12.3.2018
- e-postkorrespondens mellan försäkringsbolaget och A, staden B:s försäkringsmäklare och dem som utfört reparationsarbetet
- A:s till försäkringsbolaget riktade ersättningsanspråk 16.4.2018
- försäkringsbolagets ersättningsbeslut 27.3.2018, 9.4.2018, 24.5.2018, 20.7.2018 och 23.4.2019
- fuktgranskningsrapport 6.3.2018
- färgfotografier som visar skadan
- offert för reparationsarbete 9.3.2018 och fakturor för det utförda reparationsarbetet
- utlåtande av fastighetsmäklaren 7.11.2018
- fastighetsköpebrev 15.2.2019
- försäkringsbrev och försäkringsvillkor.
Beslutsrekommendation
Frågeställning
I ärendet är det fråga om omfattningen hos de reparationer som ska betalas med anledning av vattenskadan på A:s parhusfastighet, dvs. om huruvida A har rätt till de yrkade ersättningarna för förlorat försäljningspris, extra fuktgranskning som utförts innan lägenheten såldes och lidande som skadan orsakat.
Tillämpliga försäkringsvillkor
Enligt punkt 1.1.1. (Ansvarsskador) i ansvarsförsäkringsvillkoren för offentliga samfund ersätter försäkringen person-, sak- och förmögenhetsskador som vid utövande av den verksamhet som anges i försäkringsbrevet har orsakats någon annan, om skadorna konstaterats under försäkringsperioden inom försäkringens giltighetsområde och försäkringstagaren enligt gällande rätt är ersättningsskyldig för dessa. Som förmögenhetsskador ersätts endast skador som orsakats vid utövning av offentlig makt.
Bedömning
Försäkringsnämnden konstaterar att skyldigheten att bevisa dels orsaks-sambandet mellan skadefallet och skadeföljden, dels skadebeloppet ligger hos den som yrkar ersättning.
Enligt den utredning som Försäkringsnämnden har tillgång till lät A för försäljning bygga två parhus. Medan byggarbetet pågick (6.3.2018) inträffade i den ena lägenheten i ett av parhusen en vattenskada som orsakades av staden B. Arbetet med att torka upp och reparera skadan har ersatts från staden B:s ansvarsförsäkring. Enligt A:s 16.4.2018 daterade ersättningsanspråk som riktats till försäkringsbolaget var lägenheternas ursprungliga pris 219 500 euro/st. Efter reparationsarbetet sålde A den skadade lägenheten 15.2.2019 till priset 183 000 euro. Enligt en anteckning i köpebrevet är köparen medveten om vattenskadan som uppstått, och det skadade området har reparerats så att dess skick motsvarar det ursprungliga skicket, alltså nyproduktion. Enligt ett 7.11.2018 daterat utlåtande av den fastighetsmäklare som svarade för försäljningen av parhuslägenheterna såldes de andra lägenheterna i juni respektive september 2018 till priset 200 000 euro/st. De kunder som stått i beråd att köpa den skadade lägenheten valde en annan av lägenheterna efter att ha hört om vattenskadan och tagit del av skaderapporterna. När den skadade lägenheten såldes noterades det att en vattenskada som inträffat i byggskedet försvårar försäljningen. Mäklaren rekommenderade för A att försäljningspriset för den skadade lägenheten skulle sänkas med 15 000 euro från det dåvarande begärda priset 204 900 euro för att också den sista lägenheten skulle gå åt. A har ansett att den omständigheten att den skadade lägenheten såldes till ett pris som var 17 000 euro lägre än priset på de andra lägenheterna var en följd av vattenskadan som staden B hade orsakat.
Försäkringsnämnden anser att en vattenskada som reparerats som sig bör inte kan betraktas som ett fel som inverkar på bostadspriset. I det aktuella fallet reparerades det skadade området så att det enligt köpebrevet är i ursprungligt skick, dvs. ett skick som motsvarar nyproduktion, och i ärendet har det inte ens hävdats att den skadade lägenhetens skick efter reparationsarbetet varit sämre än skicket hos de andra lägenheterna i samma byggprojekt eller att reparationsarbetet utförts bristfälligt. Försäkringsnämnden anser att det inte har bevisats att den adekvat reparerade vattenskadan påverkat köpesumman för lägenheten. Enligt den framlagda utredningen såldes också de andra lägenheterna till ett pris som var förmånligare än det ursprungligen begärda priset, och dessutom är det allmänt känt att säsongsvariationer förekommer i försäljningstiderna och försäljningspriserna för lägenheter. Försäkringsnämnden anser att försäkringsbolagets negativa ersättningsbeslut är korrekt vad gäller det ersättningsanspråk som grundar sig på att försäljningspriset sjunkit.
Till den del A yrkat på ersättning för den extra fuktgranskning som gjordes innan lägenheten såldes konstaterar nämnden att en sådan granskning av utredningen att döma inte behövdes för att utreda ett reparationsbehov eller för att bedöma kvaliteten på det utförda reparationsarbetet utan inhämtades i säljfrämjande syfte. Försäkringsnämnden anser att det inte var fråga om en kostnad som var behövlig till följd av sakskadan och rekommenderar inte att fuktgranskningen ersätts. När det gäller A:s anspråk på ersättning för lidande konstaterar nämnden att enligt gällande rätt betalas inte ersättning för lidande eller grämelse till följd av sakskador. Försäkringsnämnden anser att försäkringsbolagets negativa ersättningsbeslut är korrekt också vad dessa ersättnings-anspråk beträffar.
Slutresultat
Försäkringsnämnden rekommenderar inte att försäkringsbolagets ersättningsbeslut ändras.
Försäkringsnämnden var enig.
FÖRSÄKRINGSNÄMNDEN
Ordförande Norros
Sekreterare Laine
Medlemmar:
Hirviniemi
Karimäki
Korpiola
Rusanen