Tapahtumatiedot
Vakuutusyhtiölle toimitetun 5.12.2018 päivätyn vahinkoilmoituksen mukaan vakuutuksenottajana olevan asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenet olivat mahdollisesti aiheuttaneet asunto-osakeyhtiölle taloudellista vahinkoa. Vahinko liittyi lämmitysjärjestelmän muuttamisesta aiheutuneisiin kustannuksiin. Asunto-osakeyhtiö oli vuonna 2013 hankkinut uuden maalämpöjärjestelmän. Järjestelmässä oli ollut puutteita ja sitä oli jouduttu kunnostamaan vuoteen 2018 mennessä useaan kertaan. Asunto-osakeyhtiölle kerrottiin aiheutuneen taloudellista vahinkoa muun muassa siksi, ettei hallitus tai isännöitsijä ollut hakenut energia-avustusta eikä laitteen takuukorjauksia ollut vaadittu.
Asiakirjojen mukaan asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli 18.10.2012 päättänyt maalämpölaitteiston hankkimisesta leasinglaitteistona. Maalämpölaitteisto oli sittemmin kuitenkin ostettu. Yhtiökokouksessa 25.3.2013 oli päätetty maalämpöön siirtymisestä ja sen vaatimasta oman sähköliittymän hankkimisesta. Maalämpöasennusten jälkeen hankittu 3x 63 A:n liittymä todettiin kuitenkin riittämättömäksi, minkä vuoksi sähköliittymä jouduttiin vaihtamaan 3 x 80 A:n liittymään, joka oli edellyttänyt myös sähköpääkeskuksen uusimista.
Vakuutusyhtiö on päätöksellään 14.2.2019 hylännyt korvaushakemuksen. Vakuutusyhtiön mukaan selvitysten perusteella asunto-osakeyhtiön hallitus ei ollut toiminut huolimattomasti, sillä se oli saanut luottaa asiantuntijoihin, joten hallituksen jäsenet eivät olleet lain mukaan vahingonkorvausvastuuta laitteen korjauskustannuksista, sähköliittymien uusimisesta ja energia-avustuksen hakematta jättämisestä. Vakuutusehtojen rajoituksen mukaan vakuutuksesta ei korvattu ammattimaisessa isännöintitoiminnassa aiheutunutta vahinkoa. Lisäksi vakuutusyhtiö katsoi korvausvaatimuksen vanhentuneen.
Asunto-osakeyhtiön vaadittua päätöksen oikaisemista vakuutusyhtiö lausui päätöksissään 29.4.2019 ja 6.6.2014, että tilivuoden 2013 tasekirjasta ilmeni maalämpöhankkeen osalta 100 000 euron lainannosto, noin 100 000 euron lämmitysjärjestelmäkorjausten aktivointi ja merkinnät rakennusten ja rakennelmien arvon vastaavasta lisäyksestä. Tilintarkastaja ei ollut havainnut isännöitsijän tai hallituksen jäsenten syyllistyneen tekoon tai laiminlyöntiin, josta voisi seurata vahingonkorvausvelvollisuus. Vakuutusyhtiö katsoi, ettei yhtiökokouksen päätöstä hallituksen jäsenten vastuuvapaudesta 20.3.2014 ollut tehty puutteellisten tai väärien tietojen pohjalta. Viimeistään yhtiökokouksessa 20.3.2014 osakkaille oli selvinnyt laitteiden ostaminen omaksi. Hallituksen jäseniltä ei ollut evätty vastuuvapautta. Takuukorjauksista huolehtiminen oli ollut ensisijaisesti isännöitsijän tehtävä. Koska asunto-osakeyhtiön kanneoikeus hallituksen jäseniä kohtaan oli vanhentunut, myös oikeus korvaukseen vastuuvakuutuksesta oli vanhentunut.
Asiakkaan vaatimukset ja palveluntarjoajan kanta
Asunto-osakeyhtiö on tyytymätön vakuutusyhtiön päätökseen ja pyytää FINEn ratkaisusuositusta siitä, onko päätös voimassa olevan oikeuden ja vakuutuksen ehtojen mukainen.
Asunto-osakeyhtiö katsoo, että hallitus oli ylittänyt valtuutensa, koska noin 100 000 euron maalämpölaitteet oli ostettu ilman yhtiökokouksen päätöstä. Hallitus ja isännöitsijä olivat rikkoneet lakia myös varsinaisessa yhtiökokouksessa 2014, koska paikalla oli ollut vain kaksi hallituksen jäsentä ja isännöitsijä, jotka olivat siten antaneet itse itselleen vastuuvapauden. Kokouksessa ei ollut erikseen asiakohtaa, jossa maalämpöä olisi käsitelty, joten siitä ei varmaan ollut kokouskutsussakaan mainintaa.
Asunto-osakeyhtiö on kertonut, ettei kannetta hallituksen jäseniä kohtaan ymmärretty nostaa, koska silloisen hallituksen jäsen oli tehnyt vahinkoilmoituksen ja myöntänyt virheen. Vahingon suhteen ei siis ollut riitaa. Kukaan ei ollut kertonut, että kanne tuli nostaa viiden vuoden kuluessa. Maalämpölaitteistoa oli korjattu jo useita kertoja, joten vuoden 2013 hallitus oli toiminut huolimattomasti, koska laitetta ei saatu toimimaan. Asiassa tulisi noudattaa vanhentumislakia, jolloin vanhentumisaika olisi 10 vuotta, sillä kyseessä oli ollut iso muutostyö.
Vakuutusyhtiö on toistanut korvauspäätöksissään 14.2.2019, 29.4.2019 ja 6.6.2019 esittämänsä perustelut ja katsoo, että päätös on lainsäädännön ja vakuutusehtojen mukainen. Asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajien kanneoikeus hallituksen jäseniä kohtaan oli vanhentunut. Vakuutusyhtiön saamien tietojen mukaan kukaan ei ollut pitänyt hallituksen jäseniä vastuussa heidän mahdollisesti aiheuttamastaan vahingosta asunto-osakeyhtiölle tai sen osakkaille. Kun kanneoikeus oli vanhentunut, on myös oikeus korvaukseen vastuuvakuutuksesta menetetty.
Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 10 §:n mukaan kanne on nostettava hallituksen jäseniä vastaan viimeistään viiden vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, jonka aikana vaatimuksen perusteena olevaan toimenpiteeseen ryhdyttiin. Maalämpölaitteisto oli hankittu 31.12.2013 päättyneellä tilikaudella, joten oikeus korvaukseen oli vanhentunut. Lisäksi oikeus korvaukseen oli menetetty asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 1 §:n johdosta, koska hallituksen jäsenet olivat saaneet vastuuvapauden eikä kanteita ole nostettu kolmen kuukauden määräajassa yhtiökokouksesta. Yhtiökokouksen päätös vastuuvapauden myöntämisestä oli sitova, koska päätöstä ei ollut moitittu. Siten kanneoikeus hallituksen jäseniä kohtaan on vanhentunut eikä hallituksen jäseniä voi enää saattaa vastuuseen, vaikka heidän katsottaisiinkin aiheuttaneen vahinkoa huolimattomuudellaan.
Mikäli kanneoikeus jostain syystä ei olisi vanhentunut, vahinkoa ei siinäkään tapauksessa korvattaisi hallinnon vastuuvakuutuksen perusteella. Vakuutusyhtiö on katsonut, ettei hallitus ollut esitettyjen tietojen perusteella toiminut huolimattomasti eivätkä hallituksen jäsenet ole asunto-osakeyhtiölain mukaan vahingonkorvausvastuussa laitteen korjauskustannuksista, sähköliittymien uusimisesta eikä energia-avustuksen hakematta jättämisestä.
Vakuutusyhtiön mukaan osa asunto-osakeyhtiön asiakirjoista oli kadonnut. Siten jäi arvailun varaan, mitä esimerkiksi yhtiökokouskutsussa oli esitetty. Muun näytön puuttuessa kokouskutsu oli ollut sisällöltään ja kutsutavaltaan asianmukainen. Lisäksi, mikäli päätöksenteossa olisi ollut muotovirhe, olisi moitekanne pitänyt joka tapauksessa nostaa kolmessa kuukaudessa yhtiökokouksesta. Kun näin ei ollut toimittu, päätöstä oli pidettävä asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 2 §:n mukaisesti pätevänä. Kiinteistön vastuuvakuutuksen ehtojen kohdan 3 mukaan vahingonkorvauksen edellytyksenä on, että hallituksen jäsen on voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain mukaan vastuussa vahingosta. Kun kanneoikeus hallituksen jäseniä vastaan oli vanhentunut, ei asunto-osakeyhtiölain mukaista vastuuta enää ollut. Mahdollinen hallituksen jäsenen oma ilmoitus ei vaikuttanut vakuutusyhtiön korvausvastuuseen.
Sopimusehdot ja lainsäädäntö
Asiaan sovellettavien vakuutusehtojen kohdan 3 mukaan vakuutus korvaa vakuutuskirjassa mainitun kiinteistön hallinnossa vakuutuksenottajalle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle aiheutetun taloudellisen vahingon, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon ja josta vakuutettu on vakuutuskauden aikana tapahtuneen teon tai laiminlyönnin seurauksena voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain, osakeyhtiölain tai osuuskuntalain mukaan korvausvastuussa.
Vakuutusehtojen kohdan 4 mukaan vakuutus ei korvaa (…)
- vahinkoa, joka on aiheutunut ammattimaisessa isännöintitoiminnassa.
Asunto-osakeyhtiölain (22.12.2009/1599) 1 luvun 11 §:n 1 momentin mukaan yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua.
Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n mukaan osakkeenomistaja voi moittia yhtiökokouksen päätöstä, jos:
1) asian käsittelyssä ei ole noudatettu menettelyä koskevia tämän lain säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä ja virhe on voinut vaikuttaa päätöksen sisältöön tai muuten osakkeenomistajan oikeuteen; taikka
2) päätös on muuten tämän lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen.
Moitekanne yhtiötä vastaan on nostettava kolmen kuukauden kuluessa päätöksen tekemisestä. Jollei kannetta nosteta määräajassa, päätöstä pidetään pätevänä.
Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 10 §:n mukaan, jos kannetta ajetaan 1–3, 5 tai 6 §:n taikka tilintarkastuslain 10 luvun 9 §:n nojalla ja se perustuu muuhun kuin rangaistavaan tekoon, kanne on nostettava kolmen vuoden kuluessa siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta. Vahingonkorvausvelan vanhentuminen on katkaistava noudattaen velan vanhentumisesta annettua lakia (728/2003), jäljempänä vanhentumislaki. (12.8.2016/625)
Edellä 1 momentissa säädetystä huolimatta kanne on kuitenkin nostettava viimeistään seuraavasti:
1) hallituksen jäsentä, isännöitsijää tai yhtiötä vastaan viiden vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, jona kanteen perusteena oleva päätös tehtiin taikka kanteen perusteena olevaan toimenpiteeseen ryhdyttiin tai toimenpide laiminlyötiin;
2) tilintarkastajaa tai toiminnantarkastajaa vastaan viiden vuoden kuluessa siitä, kun kanteen perusteena oleva tilintarkastuskertomus, toiminnantarkastuskertomus, lausunto tai todistus esitettiin;
3) osakkeenomistajaa tai yhtiökokouksen puheenjohtajaa vastaan viiden vuoden kuluessa päätöksestä tai toimenpiteestä, johon kanne perustuu.
Edellä tässä pykälässä säädetystä huolimatta kunnossapidosta tai sen laiminlyönnistä tai muutostyöstä aiheutuneen vahingon korvaamista koskeva 2 tai 6 §:n nojalla ajettava kanne voidaan nostaa osakkeenomistajaa tai yhtiötä vastaan vanhentumislain 7 §:ssä säädetyssä ajassa.
Ratkaisusuositus
Asiassa on kyse siitä, ovatko asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenet vastuussa asunto-osakeyhtiölle aiheutuneeksi väitetystä vahingosta voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain mukaan, ja tuleeko vakuutusyhtiön sen perusteella korvata mainittu vahinko asunto-osakeyhtiölle myöntämästään hallinnon vastuuvakuutuksesta.
Hallinnon vastuuvakuutuksesta korvataan vakuutusehtojen perusteella kiinteistön hallinnossa vakuutuksenottajalle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle aiheutettu taloudellinen vahinko, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon ja josta vakuutettu on vakuutuskauden aikana tapahtuneen teon tai laiminlyönnin seurauksena voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain, osakeyhtiölain tai osuuskuntalain mukaan korvausvastuussa. Vakuutuksesta ei vakuutusehtojen mukaan kuitenkaan korvata vahinkoa, joka on aiheutunut ammattimaisessa isännöintitoiminnassa.
Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään 1 luvun 11 §:ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 10 §:n mukaan kanne on nostettava hallituksen jäseniä vastaan viimeistään viiden vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, jonka aikana vaatimuksen perusteena olevaan toimenpiteeseen ryhdyttiin. 24 luvun 1 §:n mukaan osakkeenomistaja voi moittia yhtiökokouksen päätöstä, jos asian käsittelyssä ei ole noudatettu menettelyä koskevia tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä ja virhe on voinut vaikuttaa päätöksen sisältöön tai muuten osakkeenomistajan oikeuteen taikka päätös on muuten tämän lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen. Moitekanne yhtiötä vastaan on nostettava kolmen kuukauden kuluessa päätöksen tekemisestä. Jollei kannetta nosteta määräajassa, päätöstä pidetään pätevänä.
FINElle toimitetuista asiakirjoista ilmenee, että asunto-osakeyhtiö oli ylimääräisessä yhtiökokouksessa 18.10.2012 päättänyt maalämpölaitteiston hankkimisesta leasing-sopimuksella. Sittemmin maalämpölaitteisto oli kuitenkin ostettu.
Toimitettujen asiakirjojen perusteella jää epäselväksi, missä järjestyksessä ja mistä syystä maalämpölaitteisto oli yhtiökokouksen päätöksestä 18.10.2012 poiketen kuitenkin päädytty sittemmin ostamaan. Tältä osin FINE on kiinnittänyt huomiota siihen, että asunto-osakeyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa 25.3.2013 on myös tehty päätös ”siirtyä maalämpöön” ja samassa asiakohdassa on hyväksytty pankin lainatarjous.
Käsiteltävän asian kannalta on kuitenkin ratkaisevaa, että asunto-osakeyhtiön varsinainen yhtiökokous 20.3.2014 on vahvistanut yhtiön tilinpäätöksen tilikaudelta 2013 ja myös myöntänyt sen osalta vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle. Maalämpölaitteiston hankkiminen ja sitä koskenut 103 523,09 euron meno on ilmennyt kokouksessa käsitellystä tasekirjasta. Asunto-osakeyhtiö ei ole edes väittänyt eikä toimitetuista asiakirjoista ilmene, että yhtiökokouksen 20.3.2014 koolle kutsumista olisi rasittanut jokin siinä tehtyjen päätösten mitättömyyteen johtava virhe. Näistä syistä FINE katsoo, että yhtiökokouksen päätöksiä olisi asunto-osakeyhtiölain mukaisesti tullut moittia viimeistään kolmen kuukauden kuluessa päätösten tekemisestä ja vahingonkorvausta koskeva kanne hallituksen jäseniä vastaan olisi tullut joka tapauksessa nostaa viimeistään viiden vuoden kuluessa sen tilikauden 2013 päättymisestä. Kun asunto-osakeyhtiön puolelta ei ollut näin menetelty, FINE katsoo, että hallituksen jäsenten mahdollinen vahingonkorvausvastuu asunto-osakeyhtiötä kohtaan on lakannut.
Vakuutusyhtiön korvausvastuu vastuuvakuutuksen perusteella ei ole vakuutetun asunto-osakeyhtiölain mukaista vahingonkorvausvastuuta laajempi. Mahdollinen hallituksen jäsenen myöhempi vastuun myöntäminen ei siten myöskään ole vakuutusyhtiötä sitova. Näin ollen, ja koska korvausvaatimusta ei kanneoikeuden vanhentumisen vuoksi voida enää vakuutettuja vastaan esittää, ei myöskään vakuutusyhtiö ole korvausvastuussa vahingosta.
Asian ratketessa jo tällä perusteella ja ottaen huomioon tapahtumien kulusta käytettävissä olevan selvityksen puutteellisuus FINE ei ota kantaa hallituksen jäsenten mahdolliseen tuottamukseen asiassa. Asunto-osakeyhtiön isännöitsijän menettelyn osalta FINE toteaa lisäksi, että sovellettavien vakuutusehtojen rajoituksen mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa, joka on aiheutunut ammattimaisessa isännöintitoiminnassa.
Lopputulos
FINE pitää vakuutusyhtiön korvauspäätöstä asianmukaisena.
FINE
Vakuutus- ja rahoitusneuvonta
Johtava lakimies Isokoski
Esittelijä Hyytiäinen