Tapahtumatiedot

Asiakas A.P. oli ostanut 25.7.2016 vahvistetulla kauppakirjalla K:n kaupungissa sijaitsevan kiinteistön sillä olevine rakennuksineen ja liittymineen 270 000 euron kauppahinnalla. Kiinteistön myynnissä oli toiminut kiinteistönvälittäjä kiinteistön myyjän toimeksiannosta. Asiakkaan mukaan kiinteistönvälittäjä oli toiminut kiinteistöä välittäessään välityslain ja hyvän välitystavan vastaisesti antamalla kiinteistöstä virheellistä ja puutteellista tietoa ostajalle ennen kaupan solmimista. Vakuutusyhtiö on korvauspäätöksessään katsonut, että kiinteistönvälittäjä on toiminut lain ja hyvän välitystavan mukaisesti eikä ole korvausvastuussa asiakkaalle.

Asiakkaan valitus

Asiakas on tyytymätön vakuutusyhtiön ratkaisuun. Asiakkaan mukaan kiinteistönvälittäjä on toiminut välitystehtävässään virheellisesti. Kiinteistönvälittäjä on toiminut hyvän välitystavan vastaisesti sekä maakaaren säännösten vastaisesti ja on velvollinen korvaamaan aiheuttamansa vahingon. 

Asiakas on ensinnäkin ymmärtänyt ostaneensa tonttijaon mukaisen tontin, ei tilaa. Kiinteistöä on kaupiteltu merenrantatonttina, joka maallikolle ostajana on luonut voimakkaan mielleyhtymän siitä, että hän on ostamassa nimenomaan rantaan saakka ulottuvaa tonttia. Keskimääräinen suomalainen kiinteistönomistaja ei pysty erottelemaan maarekisteritilaa varsinkaan asemakaava-alueella tontti-nimikkeestä. Välittäjän olisi tullut ehdottomasti selvittää maarekisteritilan ja tontin keskinäinen eroavaisuus. Tässä yhteydessä olisi pitänyt ostajaa myös ohjeistaa tilan muodostamistarpeesta tontiksi tekemällä maanmittarille hakemus asemakaavan mukaisen tontin aikaansaamisesta maarekisteritilan omistuksen perusteella. Lisäksi tässä yhteydessä olisi tullut informoida yksityiskohtaisesti hakemusmenettelystä, käsittelyajasta ja kustannuksista (min. 850 euroa). Kaikki nämä toimet on kiinteistönvälittäjä välitystoimiston edustajana laiminlyönyt. 

Toiseksi asiakas ei ole ollut tietoinen naapurin tontinosan lunastusoikeudesta. Asiakkaalle olisi tullut selvittää maarekisteritilasta tontin muodostuksen yhteydessä naapurin oikeus lunastaa omaan kiinteistöönsä sinänsä pienehkö tontinosa. Ostajalle sinänsä kuulumattomana seikkana naapuri joutuisi lunastusmenettelystä suorittamaan maanmittauslaitokselle minimissään 850 euroa. 

Kolmanneksi välittäjä ei ole kertonut, miten vesijättötoimituksen perustella voidaan muodostaa tontin yhteyteen erillinen maarekisteritila lunastusmenettelyn seurauksena vesijätön omistajaksi. Vesijätöstä on asiakirjoissa lyhty maininta, mutta tältäkin osin välittäjän olisi luonnollisesti pitänyt kertoa yksityiskohtaisesti hakemusmenettely, ajankäyttö sekä vesijätön lunastamisen kustannukset ja vesijättötoimituksen kustannusvaikutus (min. 1 690 euroa). 

Vesijättötoimituksen ja mahdollisen tontinmuodostuksen ja -lunastuksen yhteydessä maanmittari olisi hyvin todennäköisesti joutunut toteuttamaan rajankäynnin naapuritontin muodostamisen, vesijättötoimituksen sekä maarekisteritilan muuttamisen tontiksi yhteydessä rajankäyntitoimituksen. Rajankäyntitoimituksen kustannus on helposti yli 1 000 euroa. Vesijättöalueen lunastuksesta lunastuksen vaatijalle syntyy helposti tuhansien eurojen kustannus, riippuen vesijättöalueen sijainnista, kaavamääräyksistä ynnä muista vastaavista seikoista.

Vaikka maarekisteritilan ja vesialueen aluetta koskevassa kiinteistörekisteriotteessa on merkintä tilaa koskevista rasitteista, kiinteistönvälittäjä ei voi asiaa ostajalle selvittämättä luottaa siihen, että ostaja todella ymmärtää mitä kyseiset rasitteet käytännössä merkitsevät. Ostajaa ei ole informoitu esimerkiksi siitä, että kyseisistä rasitteista ei pääse eroon todennäköisesti edes asiaankuuluvaa hakemusmenettelyä käyttäen. Jälleen menettelystä olisi tullut informoida toimivaltainen viranomainen, hakemusmenettelyn sisältö, mahdollisuudet menestyä, ajankäyttö sekä kustannukset. Kaikki nämäkin seikat välittäjä on täysin laiminlyönyt.

Vastineenantajan lausumat siitä, että ostaja ei olisi tuonut missään vaiheessa esille sitä, että ostajan tarkoituksena olisi ollut toteuttaa tonttijakoa tai rakentaa kiinteistölle lisärakennuksia, ovat turhia selitelmiä. Edellä mainittu informaatio kaupan päättämiseen liittyvinä tosiasioina olisi luonnollisesti tullut välittäjän oma-aloitteisesti saattaa ostajan tietoon, kiinteistökaupan päättämiseen olennaisesti vaikuttavina seikkoina. 

Välittäjä on tietoisesti laiminlyönyt omia velvoitteitaan ostajaan nähden kaupan menettämisen pelossa. Välittäjä on menetellyt hyvän välitystavan vastaisesti edellä mainittujen seikkojen osalta sekä laiminlyönyt hänelle kuuluvan velvoitteen kohtuullisesti valvoa myös ostajan etua kaupanteossa. Mikäli välittäjän tapainen välitysmenettely laajemminkin hyväksyttäisiin, ostajien oikeusasema muissakin kiinteistökaupoissa vaarantuisi vakavalla tavalla. Kiinteistönvälittäjän on lainsäädännön nojalla kohtuudella huolehdittava myös ostajan intresseistä. Näin ei ole tässä tapauksessa tapahtunut. Pääosa kiinteistön ostajista on kokemattomia ja tietämättömiä kiinteistönkauppaan liittyvistä lukuisista myyjän ja ostajan oikeussuhteeseen liittyvistä, olennaisista päätösperusteista. Välittäjän on nimenomaisesti nähtävä vaivaa selvittääkseen itselleen edellä mainitun periaatteen valossa kunkin ostajan todellinen tieto- ja taitotaso.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö vastustaa asiakkaan vaatimuksia asiassa. Vakuutusyhtiön mukaan sen vakuutuksenottajan A Oy Lkv:n palveluksessa oleva kiinteistönvälittäjä M.V. on osoittanut toimineensa välittäjänä A.P.:n kaupassa välityslain ja hyvän välitystavan mukaisesti. Tämän vuoksi kiinteistönvälittäjä tai hänen edustamansa kiinteistönvälitystoimisto eivät ole korvausvastuussa eikä korvausta voida samasta syystä maksaa välitysliikkeen varallisuusvastuuvakuutuksesta.  

Kiinteistönvälittäjän laatiman esitteen mukaan kiinteistö on markkinoitu seuraavalla tekstillä: ”Omakotitalo, 4 h, k, rh, s, wc + autotallit, 119,5 m2, 1 060 m2. K:n kaupunki – –.” Edelleen esitteen kiinteistötiedoissa on kerrottu, että kiinteistön tyyppi on tila ja että siihen kuuluva tontti on oma rantatontti. Kohdassa ”Muita tietoja” on kerrottu, että alueella on asemakaava ja rannassa on vesijättöä. 

Kauppakirjan mukaan ostaja on suorittanut kiinteistöllä huolellisen katselmuksen 14.7.2016. Ostaja on tällöin tarkastanut kiinteistön rajat ja sen alueen sekä kiinteistöllä sijaitsevat rakennukset. Ostaja on katselmuksessa todennut kaupan kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja ja annettuja tietoja. Ostaja on lisäksi ennen kaupan tekemistä tutustunut seuraaviin kohdetta koskeviin asiakirjoihin:
- lainhuutotodistus 2.6.2016 ja 25.7.2016;
- rasitustodistus 2.6.2016 ja 25.7.2016;
- kiinteistörekisteriote 2.6.2016;
- kiinteistörekisterikartta 2.6.2016 ja
- kiinteistöä koskeva kaavaote ja siihen sisältyvät kaavamääräykset.

Ostajan keskeinen peruste korvausvaatimukselleen on se, että hänen mielestään hänelle on markkinoitu ja myyty tonttijaon mukainen tontti, jolla olisi omaa rantaviivaa. Ostaja on perustellut kärsimänsä vahingon määrää K:n Kiinteistökeskus Oy:n 18.10.2017 päivätyllä arviolausunnolla. Lausunnon mukaan arvion tarkoituksena on määrittää, mikä vaikutus kiinteistön arvoon on omalla rannalla. Arviossa on päädytty siihen, että rannan vaikutus kiinteistön käypään arvon on noin 40 000 euroa. Arvioitsijan toimeksiannon lähtökohtana on ollut, mikä vaikutus rannan puuttumisella olisi tonttijaon mukaiselle tontille, eikä suinkaan myydylle kiinteistölle sellaisenaan eli tilana.

Ostaja on perustanut vaatimuksensa myös siihen, että välittäjä ei olisi kertonut hänelle naapurin lunastusoikeudesta. Vakuutusyhtiön mielestä ostajan vaatimus on perusteeton sekä sen perusteen että määrän osalta. Kiinteistön myyjän M.P.:n sähköpostiviestistä välittäjälle 13.6.2017 käy selvästi ilmi, että ostaja tuli viimeistään kaupantekotilaisuudessa tietoiseksi ”yläpihan kaistaleesta”, joka saatetaan joutua luovuttamaan naapurille tietoimituksen yhteydessä. Ostaja ei voi vedota siihen, ettei välittäjä olisi antanut hänelle tietoa naapurin lunastusoikeudesta.

Ostajan ensisijaisen vaatimusperusteen osalta vakuutusyhtiö katsoo, että välittäjä on antanut ostajalle kaiken tarvittavan informaation myytävästä kiinteistöstä. Informaatio on ollut riittävää ja sisällöltään oikeaa. Sen perusteella välitettävä kiinteistö on tyypiltään kiinteistörekisteriin merkitty tila. Tämä ilmenee niin rekisteriotteesta, esitteestä kuin kauppakirjastakin. 

Ostaja ei ole voinut perusteellisesti olettaa ostaneensa tonttijaon mukaista tonttia, koska tällainen ei ilmene yhdestäkään välittäjän antamasta asiakirjasta, eikä sellaisesta ole myöskään puhuttu välittäjän ja ostajan välillä. Asiaa ei muuta toiseksi se, että myytävän tilan maapohjaa kuvaavana terminä on käytetty yleiskielen ilmaisua ”tontti”. On yleisesti tiedossa, että maallikotkin puhuvat ”omasta tontista”, ”vuokratontista” ja ”rantatontista”, vaikka kyseessä olisi tila tai määräala.

Jos ostajalle jäi esitteen, käytyjen keskustelujen tai viimeistään kauppakirjan sisällön perusteella epäselväksi, oliko hän ostamassa tonttijaon mukaista tonttia, hänellä oli velvollisuus huolellisena ostajana tiedustella asiaa välittäjältä tai myyjältä, joka oli mukana kaupantekotilaisuudessa. 

Ostajalle on kiistatta kerrottu, että myytävä kiinteistö on tila, jolla on vahvistettu tonttijako. Tonttijako ei kuitenkaan velvoita hakemaan tilan lohkomista tonteiksi, eikä ostaja ole tuonut missään vaiheessa esille, että hänen tarkoituksensa olisi ollut toteuttaa tonttijakoa tai rakentaa kiinteistölle lisärakennuksia. Tonttijako tai rakennuskielto eivät vakuutusyhtiön mielestä vaikuta kiinteistön normaaliin käyttöön, eikä ostaja ole ilmoittanut välittäjälle mistään erityisistä vaatimuksista kiinteistön käytön suhteen. Tästä syystä myös edellä mainittu K:n Kiinteistökeskus Oy:n lausunto on epäolennainen.

Vakuutusyhtiö katsoo, että ostaja on ostanut juuri sen, mitä hän annettujen asiakirjojen perusteella on voinut perustellusti olettaa ostaneensa. Oletus, että hänelle olisi oltu markkinoimassa tonttijaon mukaista tonttia, jolla olisi sellaisenaan omaa rantaa, ei perustu tosiasioihin. Tästä syystä myöskään ostajan esittämä vahingon määrä ei ole todellinen. Välittäjän mukaan kyseisellä tilalla on ollut kova kysyntä ja toteutunut hinta vastaa kiinteistön todellista käypää arvoa. Vaikka asiassa katsottaisiin, että välittäjä on toiminut joltain osin moitittavasti, ostajalle ei kuitenkaan ole aiheutunut mitään todellista vahinkoa. 

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kyse siitä, onko kiinteistönvälittäjä täyttänyt kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain mukaisen tiedonantovelvollisuutensa ja toiminut hyvän välitystavan mukaisesti.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Saman lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Saman lain 10 §:n 1 momentin mukaan ennen kaupan tai maanvuokrasopimuksen päättämistä välitysliikkeen on esitettävä kiinteistöstä: 1) lainhuutotodistus; 2) kiinteistörekisterin ote; 3) rasitustodistus; 4) lisäksi, jos kaupan kohteena on vuokraoikeus rakennuksineen, jäljennös vuokrasopimuksesta, todistus vuokraoikeuden kirjaamisesta ja sitä koskeva rasitustodistus; 5) mahdolliset muut asiakirjat, jotka osoittavat myyjän omistus- tai hallintaoikeuden sekä kiinteistöön kohdistuvat rasitukset ja rasitteet sekä kiinteistön käyttöä koskevat rajoitukset, jos tiedot eivät käy ilmi 1–4 kohdassa mainituista asiakirjoista; sekä 6) asiakirja, joka osoittaa välitysliikkeellä olevan oikeuden vastaanottaa toimeksiantajalle tarkoitettuja rahasuorituksia; oikeutta vastaanottaa käsiraha ei kuitenkaan tarvitse osoittaa.

Edelleen saman lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Asian arviointi

Kiinteistönvälittäjän toiminnan arviointi

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitystehtävä on suoritettava ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja. Lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen. Lain 10 §:ssä on lueteltu ne kiinteistö koskevat asiakirjat, jotka välittäjän on esitettävä ennen kaupan päättämistä. Tällaisia asiakirjoja ovat muun muassa lainhuutotodistus, kiinteistörekisterin ote, rasitustodistus sekä mahdolliset muut asiakirjat, jotka osoittavat myyjän omistus- tai hallintaoikeuden sekä kiinteistöön kohdistuvat rasitukset ja rasitteet sekä kiinteistön käyttöä koskevat rajoitukset, jos tiedot eivät käy ilmi 10 §:n 1 momentissa 1–4 kohdassa mainituista asiakirjoista.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen mukaan jos välityskohteeseen liittyy monimutkaisia oikeudellisia kysymyksiä tai erityistietoja vaativia rakennusteknisiä ongelmia, riittää, että välitysliike ilmoittaa niistä toimeksiantajan vastapuolelle, jolloin vastapuoli voi itse asiantuntijan avustuksella hankkia riittävän selvityksen. Toimeksiantajan vastapuolen on itse kysyttävä välitysliikkeeltä niistä seikoista, joilla on hänelle erityistä merkitystä ja joiden erityisestä merkityksestä välitysliikkeen ei voida olettaa tietävän. Toimeksiantajan vastapuolella on tällainen selonottovelvollisuus esimerkiksi, jos hän edellyttää välityskohteelta tiettyjä tavanomaisesta poikkeavia ominaisuuksia. Hänelle ei voida kuitenkaan asettaa kovin pitkälle menevää selonottovelvollisuutta: välitysliikkeen on oma-aloitteisesti annettava riittävästi tietoa olennaisista seikoista (HE 58/2000 vp s. 17).

Edelleen hallituksen esityksen mukaan hyvä välitystapa edellyttää, että välitysliike tarvittaessa myös selittää ostajalle esitetyistä asiakirjoista ilmenevien keskeisten tietojen merkityksen. Ostajalle saattaa olla tarpeen selvittää esimerkiksi, mitä kiinteistön kohdistuva rasitus, esimerkiksi kiinnitys tarkoittaa (HE 58/2000 vp s. 17). 

Vakuutuslautakunta toteaa, että kiinteistönvälittäjän korvausvastuu on lähtökohtaisesti tuottamusvastuuta, johon sovelletaan käännettyä todistustaakkaa eli välitystoimeksiannon suorittajan on osoitettava toimineensa asianmukaisesti.

Myyjän ja ostajan väliseen kauppakirjaan on kirjattu, että ostaja on ennen kaupan tekemistä tutustunut seuraaviin kohdetta koskeviin asiakirjoihin: lainhuutotodistus (2.6.2016 ja 25.7.2016), rasitustodistus (2.6.2016 ja 25.7.2016), kiinteistörekisteriote (2.6.2016), kiinteistörekisterikartta (2.6.2016) ja kiinteistöä koskeva kaavaote ja siihen sisältyvät kaavamääräykset.

Ostajalle on toimitettu kiinteistöä koskeva rasitustodistus (2.6.2016), johon on merkitty rekisteriyksikkölajiksi ”tila”. Samoin kauppakirjaan on merkitty, että kiinteistö on ”tila”. Kiinteistön myyntiesitteessä on kiinteistöä markkinoitu muun muassa ilmaisuilla ”Oletko haaveillut omasta kodista meren rannalla? – – Omalta pihalta pääsee kätevästi suoraan uimaan ja veneilemään isommallakin veneellä.” Myyntiesitteessä on ”Kiinteistötiedot”-kohdassa merkitty kiinteistön tyypiksi ”tila” ja ”Tontti”-kohtaan merkitty tiedoiksi ”rantatontti, 1 060 m2, oma”. Edelleen kohdassa ”Muita tietoja” on kaavoitus-kohtaan merkitty ”Asemakaava” ja kohtaan ”Ranta” ”Oma ranta, omaa rantaviivaa, meri”. Kohtaan ”Vesijättö” on merkitty, että ”[r]annassa on vesijättöä”. 

Ostajalle on annettu sekä Kauppalehden Tietopalveluista tulostettu kartta kiinteistöstä (kiinteistörekisterikartta 2.6.2016) sekä kaupungilta saatu ajantasainen asemakaavakuva selityksineen (kiinteistöä koskeva kaavaote ja siihen sisältyvät kaavamääräykset). Kauppalehden Tietopalveluista tulostettu ”Kiinteistö kartalla” -karttakuvaan on kiinteistön rekisteriyksikkölajiksi merkitty ”tila”. Karttakuvan perusteella kiinteistön 376 rajasta 1/3 ulottuu rantaan. Rannan suuntaisesti kiinteistöstä 2/3 ei ole kuitenkaan rajaa rantaan asti ulottuen, vaan karttaan on merkitty kiinteistön ja rantaviivan väliin numerot 1, 2, 3 ja 4, jotka selitteen mukaan ovat venevalkamia. Kaupungin asemakaavatulosteessa sen sijaan on merkitty koko kiinteistön ja rantaviivan väli venevalkaman korttelialueeksi. Kartassa tai selitteissä ei ole merkintää naapurin lunastusoikeudesta tontinosaan. Myyjän välittäjälle lähettämän sähköpostin (13.6.2017) mukaan ostajalle on kaupanteossa kerrottu yläpihan kaistaleesta, joka joudutaan tarvittaessa antamaan naapurin tiehen. Samalla ostajalle on annettu kaupungilta saama karttapiirros, jossa on vihreällä värillä merkitty kyseinen alue.

Ostajan mukaan hänelle on syntynyt virheellinen käsitys ensinnäkin siitä, että hänen ostamansa kiinteistö on ollut tila eikä merenrantaan ulottuva tontti. Toiseksi hän kertomansa mukaan ei ole tiennyt sitä, että hänen naapurillaan on tonttijaon mahdollisen vahvistamisen myötä oikeus lunastaa 20 m2 suuruinen alue. Edelleen ostajalle ei ole selvitetty vesijätön lunastusmenettelyä, mahdollista rajankäyntimenettelyä eikä sitä, mitä kiinteistölle merkityt rasitteet ovat tarkoittaneet ja minkälaisella menettelyllä rasitteista on mahdollista päästä eroon. 

Vaikka myyntiesitteessä, kauppakirjassa ja lainhuutotodistuksessa on lukenut, että myytävä kiinteistö on ”tila”, myyntiesitteessä olevat maininnat siitä, että alueella on asemakaava ja kyseessä on myös ”rantatontti” ja siinä on ”omaa rantaa ja omaa rantaviivaa”, on ollut omiaan johtamaan ostajaa harhaan. Ostajalle toimitetussa kiinteistörekisterikartassa on myös selkeä merkintä siitä, että tontin raja ulottuisi osittain rantaviivaan. Vakuutuslautakunta katsoo, että ostajalle on voinut annetun aineiston perusteella perustellusti syntyä käsitys, että myyntikohteena on ollut tontti, jolla on omaa rantaviivaa. Vakuutuslautakunta katsoo, että kiinteistön rekisteriyksikkölaji on olennainen tieto ostajan ostopäätöksen kannalta, eikä asiassa ole kiinteistönvälittäjän toimesta esitetty selvitystä siitä, että ostajalle olisi tuotu esiin se, että sanaa ”tontti” olisi käytetty myyntiesitteessä niin sanotusti yleiskielen merkityksessä. Edelleen kiinteistön markkinoiminen ”omalla rannalla” on omiaan vaikuttamaan voimakkaasti ostajan ostopäätökseen. Tällaisessa tilanteessa välittäjän olisi tullut erityisen selkeästi tuoda ostajalle ilmi, millainen ranta kiinteistöön kuuluu.

Ostajalle annetuista asiakirjoista ei myöskään selviä, että naapurilla on mahdollinen lunastusoikeus 20 m2 suuruiseen alaan ostajan kiinteistöstä. Myyjän sähköpostin mukaan ostajalle on suullisesti kerrottu naapurin lunastusoikeudesta kaupantekotilaisuudessa sekä annettu karttapiirros, johon on vihreällä värillä merkitty kyseinen alue. Tällaista karttapiirrosta ei ole kuitenkaan toimitettu Vakuutuslautakunnalle. Tässä tapauksessa maininta suullisesta tiedonannosta kaupantekotilaisuudessa ei riitä osoittamaan, että ostajalle olisi tosiasiassa annettu tietoa lunastusoikeudesta ennen kaupantekoa.

Vakuutuslautakunta katsoo, että hyvään välitystapaan kuuluu selvittää ostajalle vähintäänkin se, mitä vesijättö, rajankäynti ja eri rasitteet tarkoittavat sekä ohjata ostaja oikealle viranomaistaholle lisätietojen saamiseksi. Sen sijaan Vakuutuslautakunta katsoo, ettei välittäjän velvollisuuksiin kuulu yksityiskohtaisesti selvittää mahdollisia lunastus- ja muita menettelyitä kestoineen ja kustannuksineen. 

Edellä mainituin perustein Vakuutuslautakunta katsoo, että välittäjä on laiminlyönyt velvollisuutensa toimia lain edellyttämällä tavalla huolellisesti ja ammattitaitoisesti antaessaan harhaanjohtavaa tietoa kiinteistön rekisteriyksikkölajista, rannan kuulumisesta kiinteistöön sekä jättäessään kertomatta naapurin tontin lunastusoikeudesta. 

Vahingon peruste ja määrä

Vakuutuslautakunta katsoo, että ostajalle on aiheutunut vahinkoa kiinteistönvälittäjän huolimattomasta toiminnasta. 

Ostajalle on perustellusti syntynyt käsitys, että hänen ostamassaan kiinteistössä on omaa rantaa, mikä on Vakuutuslautakunnan arvion mukaan vaikuttanut kiinteistöstä maksettuun kauppahintaan.  Naapurin mahdollisen lunastusoikeuden osalta Vakuutuslautakunta katsoo, että tieto lunastusoikeudesta olisi oletettavasti vaikuttanut sekin jossakin määrin ostajan suorittamaan kauppahintaan.

Ostajalle aiheutunutta vahinkoa määriteltäessä on ensin arvioitava, mikä olisi ollut kaupantekohetkellä kiinteistön käypä arvo ilman omaa rantaa tilanteessa, jossa naapurilla on lunastusoikeus. Vahingonkorvauksen määrä arvioidaan sen jälkeen vähentämällä toteutuneesta kauppahinnasta ilman omaa rantaa olevan lunastusoikeudellisen kiinteistön arvo.

Sen sijaan ostaja ei ole selvittänyt, mikä merkitys kiinteistön rekisteriyksikön harhaanjohtavalla tiedonannolla on hänelle ollut. Näin ollen Vakuutuslautakunta katsoo, että asiassa jää näyttämättä, että tontti-sanan huolimattomasta käytöstä myyntiesitteessä olisi aiheutunut ostajalle vahinkoa. 

Mahdollisten lunastusmenettelykustannusten osalta Vakuutuslautakunta toteaa, että lunastusmenettelykustannuksista vesijätön lunastuskustannukset ovat päällekkäisiä ostajalle suoritettavan vahingonkorvauksen kanssa. Korvausvaatimus tonttijaon toteuttamisesta, naapurin tontinosan lunastuksesta sekä mahdollisesta rajankäyntitoimituksesta ovat ennenaikaisia, eikä vahinko ole näiden osalta vielä aktualisoitunut.
 
Kiinteistönvälittäjän huolimattomasta toiminnasta aiheutuneen vahingon tarkempi arviointi ei ole mahdollista Vakuutuslautakunnan käytössä olevien selvitysten puutteellisuuden takia. Tämän vuoksi Vakuutuslautakunta ei ota kantaa syntyneen vahingon euromäärään.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta suosittaa vakuutusyhtiötä korvaamaan kiinteistövälittäjälle välitysvirheestä aiheutuneen vahingon. Vakuutusyhtiön tulee arvioida vahingon määrä edellä esitettyjen perusteiden nojalla ja suorittaa korvaus vahinkoa kärsineelle.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Luukkonen 

Jäsenet:
Karimäki 
Korpiola 
Rusanen 
Hirviniemi