Tapahtumatiedot

L.N ja M.N ovat ostaneet 25.3.2008 päivätyllä kauppakirjalla kiinteistön asiakkaalta ja tämän puolisolta. Hallintaoikeus kaupan kohteeseen oli siirtynyt 28.6.2008. L.N ja M.N ovat havainneet puutteita kaupan kohteessa keväällä 2010 ja he ovat ilmoittaneet havaitsemistaan puutteista huhtikuussa vuonna 2011 ja pyytäneet myyjiä paikan päälle katsomaan mahdollisia virheitä. L.N ja M.N ovat tehneet virheilmoituksen 14.8.2012 päivätyllä ”Havaitut puutteet ja viat S-tie 4 asunnossa korjausehdotuksilla”-nimetyllä asiakirjalla ja ilmoitus oli lähetetty 1.9.2012.

L.N ja M.N ovat vaatineet käräjäoikeudessa, että asiakas ja hänen puolisonsa velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennusta selvitys- ja tutkimuskulut asianosaiskuluina. Asiakas oli vedonnut mm. ostajien reklamaation myöhästymiseen. Käräjäoikeus oli katsonut reklamaation oikea-aikaiseksi ja velvoitti asiakkaan ja hänen puolisonsa suorittamaan ostajille hinnanalennusta. Hovioikeus ei ollut muuttanut tuomiota, mutta yksi jäsenistä katsoi reklamaation tapahtuneen liian myöhään. Korkein oikeus ei ollut myöntänyt asiakkaalle valituslupaa asiassa.

Asiakas on vaatinut 23.11.2018 päivätyllä ”Reklamaatio toimeksiantosopimuksessa tapahtuneesta virheestä”-nimisellä kirjeellä korvausta asianajokustannuksista ja maksettavaksi tuomitusta hinnanalennuksesta asianajajaltaan. Asiakkaan mukaan toimeksiannon yhteydessä oli erikseen sovittu panostettavan reklamaation myöhästymiseen.

Asiakkaan mukaan toimeksianto on suoritettu virheellisesti tai huolimattomasti, koska oleellisiin reklamaatioon oikea-aikaisuuteen vaikuttaviin seikkoihin ei ollut vedottu. Asiakas on katsonut, että vastapuoli olisi ollut velvollinen yksilöimään vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa eli noin muutamassa kuukaudessa virheilmoituksen tekemisen jälkeen. Tässä tapauksessa kirjallisen reklamaation 1.9.2012 ja yksilöidyn hinnanalennusvaatimuksen 26.2.2014 välissä aikaa oli kulunut 1,5 vuotta, mutta tätä ei käsitelty lainkaan tuomioistuimissa.

Oikeuskäytännössä on useissa vastaavissa tapauksissa katsottu reklamaatio myöhästyneeksi. Vastapuolen on katsottu olevan velvollinen yksilöimään vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa eli muutamassa kuukaudessa. Oikeuskirjallisuudessa (Esa Kyllästinen: Ostajan jälkitarkastusvelvollisuus ja reklamaation kiinteistön kaupassa, Defensor Legis 37/2013 s. 341-347) on katsottu, että ostajalla on oikeus tarkentaa hinnanalennukset tai vahingonkorvauksen määrää myöhemmin esimerkiksi korjausten valmistuttua. Ostajan tulee ryhtyä kohtuullisessa ajassa selvittämään vahingon syytä ja laajuutta, jotta hän voi yksilöidä vaatimuksensa. Yleensä kohtuullisena aikana vaatimusten esittämiseen on pidetty kolmesta seitsemään kuukautta. Oikeuskäytännössä on toisaalta katsottu, että oikeus vaatimuksen määrän ilmoittamiseen saattoi säilyä pidempään, jos myyjän vastuu riippui muiden tahojen korvausvelvollisuutta koskevan oikeudenkäynnin lopputuloksesta tai jos korjausten suorittaminen kesti kauan niiden laajuuden vuoksi. Tässä tapauksessa virheiden vuoksi ei ollut tarpeellista tehdä mitään korjauksia, eivätkä virheet olleet vaatineet rakenteiden purkua.

Asianajaja oli tehnyt vahinkoilmoituksen vastuuvakuutusyhtiöönsä. Asianajaja on kiistänyt 10.12.2018 päivätyssä kirjeessään toimineensa huolimattomasti. Ostajien vaatimusten täsmentäminen oli tapahtunut ostajien asiamiehen välityksellä jo 19.3.2013 ja 7.5.2013, ei vasta vuonna 2014, kuten asiakas on väittänyt. Lisäksi ostajien vaatimusten johdosta asiassa pidettiin sovintoneuvottelut 24.8.2013, mutta neuvottelut eivät johtaneet sovintoon. Asiamies on viitannut korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 69:2016 esittämiin perusteluihin, joiden mukaan ”kohtuullinen aika voi pidentyä myös ostajan ja myyjän välisten virhettä koskevien neuvottelujen, tarkastusten ja muiden selvittelytoimien johdosta. Kun myyjä saa havaittuja virheitä koskevasta ilmoituksesta jo tiedon virhevastuun mahdollisesta ajankohtaistumisesta, Korkein oikeus katsoi, että tällainen ilmoitus voi jonkin verran pidentää sitä aikaa, jonka kuluessa myös vaatimukset on viimeistään ilmoitettava.” Reklamaation viivästymiseen itse prosessissa on vedottu näin ollen vain sillä perusteella, joka ilmenee käräjäoikeuden pöytäkirjoista. Erityisestä panostuksesta reklamaation viivästymiseen ei ole nyt väitetyllä tavalla sovittu. Asiamies oli kuitenkin ilmoittanut asiakkaalle viivästyneenä tehdyn reklamaation merkityksestä jutun lopputulokselle.

Maakaaressa tarkoitettu reklamaatio on yksipuolinen oikeustoimi. Vuonna 2012 tehtyä reklamaatiota on voitu täsmentää myöhemmin. Asiamiehen tulkinnan mukaan ostajat eivät olleet menettäneet oikeuttaan esittää täsmennettyjä vaatimuksia siten kuin he olivat tässä tapauksessa tehneet, ja asiamies oli selvittänyt tämän myös asiakkaalle. Reklamaatiota pidettiin oikeudenkäynnissä riidattomana eikä sen jälkeisiin toimiin vedottu. Asiakas oli ollut mukana tiiviisti prosessissa ja hän oli saanut mm. alioikeuden yhteenvedon ennen pääkäsittelyä.

Asiamies on lisäksi katsonut, että 1.9.2012 lähetetty reklamaatio on sisältänyt vaatimuksen virheiden syyn selvittämisestä ja niiden korjaamisesta tai vaihtoehtoisesti korjauskulujen maksamisesta.

Asianajajan vastuuvakuutusyhtiö on katsonut 21.12.2018 päivätyssä korvauspäätöksessään, ettei asiamies ole toiminut huolimattomasti asianajotoimeksiantoa suorittaessaan. Ostajien reklamaation oikea-aikaisuuteen on vedottu kaikissa oikeusasteissa, joissa tapausta on käsitelty. Se seikka, että tuomioistuin tekee oman arvionsa reklamaation oikea-aikaisuudesta, ei voi johtaa asianajajan korvausvelvollisuuteen, kun reklamaation laiminlyöntiin oli vedottu.

Asiakkaan vaatimukset ja palveluntarjoajan kanta

Asiakas on vaatinut asianajotoimistolta omien ja vastapuolen asianajokustannusten sekä tuomitun hinnanalennuksen korvaamista. Yhteensä korvausvaatimus on 47 418,77 euroa.

Kirjallinen reklamaatio 1.9.2012 ei ollut sisältänyt hinnanalennus- tai vahingonkorvausvaatimusta, eikä euromääräisiä vaatimuksia ollut yksilöity. Reklamaatio ei siis ollut sisältänyt vaadittua seuraamustyyppiä. Yksilöity hinnanalennusvaatimus oli esitetty vasta 15.2.2014. Tuomioistuimet eivät ole käsitelleet lainkaan 1.9.2012 kirjallisen reklamaation asianmukaisuutta ja vaatimusten yksilöintiä kohtuullisessa ajassa tämän jälkeen. Asiakas katsoo asianajotoimiston toiminnan olleen huolimatonta ja virheellistä, kun näihin seikkoihin ei ollut vedottu lainkaan tuomioistuimissa. Asiakas toteaa lisäksi, että euromääräiset korvausvaatimukset oli esitetty yli viisi vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen.

Vakuutusyhtiö on todennut vastineessaan, että asianajaja oli vedonnut siihen, että reklamaatio oli esitetty liian myöhään. Oikeusasteilla on ollut tieto siitä, milloin ja mistä ostajat ovat reklamoineet ja reklamoinnin oikea-aikaisuuteen on otettu tuomiossa kantaa.

Asiakas on todennut lisäkirjelmässään, ettei tuomioistuimilla ole ollut tietoa 1.9.2012 tehdyn reklamaation jälkeisistä tapahtumista. Asiakas on toimittanut lisäkirjelmänsä liitteenä asianajajan asiakkaalle 13.8.2014, 11.8.2015 sekä 26.9.2016 päivätyt lähetetyt sähköpostit, jossa asianajaja toteaa, että reklamaatioon on hyvä panostaa. Asiamies on 13.8.2014 päivätyssä sähköpostissa tiedustellut ostajien koulutustaustasta ja todennut, että virheinä on lueteltu puutteita, joista ostajat eivät kuitenkaan ole vaatineet korvausta.

Vakuutetun kuuleminen

FINE on varannut vakuutuksenottajana olevalle asianajajalle tilaisuuden esittää asiassa kannanottonsa. Asianajaja on viitannut vakuutusyhtiölle ja asiakkaalle aikaisemmin antamaansa selvitykseen.

Sopimusehdot ja lainsäädäntö

Vahingonkorvauslain 2 luvun 1 §:n mukaan joka tahallisesti tai tuottamuksesta aiheuttaa toiselle vahingon, on velvollinen korvaamaan sen, jollei siitä, mitä tässä laissa säädetään, muuta johdu.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota 23 tai 24 §:ssä tarkoitettuihin sopimusrikkomuksiin.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentin mukaan jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka 23 §:n 1 momentissa tai 24 §:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.

Vakuutukseen sovellettavien, 1.1.2014 voimaan tulleiden varallisuusvastuuvakuutusehtojen kohdan 3.1 (Korvattavat vahingot) mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutuksenottajan toiselle aiheuttama sellainen taloudellinen vahinko, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon.

Edellytyksenä on lisäksi, että vakuutuksenottaja on vakuutuskauden aikana tapahtuneen teon tai laiminlyönnin seurauksena voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta joko

-toimeksiantajalleen tämän kanssa tekemänsä sopimuksen perusteella tai
-muulle kuin toimeksiantajalleen voimassa olevan oikeuden mukaan.

Ratkaisusuositus

Asiassa on kyse sen arvioimisesta, oliko asianajaja toiminut huolimattomasti toimeksiantoa suorittaessaan. Asiakas on katsonut, että vastapuoli olisi ollut velvollinen yksilöimään vaatimuksensa 1.9.2012 tehdyn reklamaation jälkeen kohtuullisessa ajassa eli noin muutamassa kuukaudessa virheilmoituksen tekemisen jälkeen, mutta asiamies ei ollut vedonnut tähän seikkaan, mikä oli vaikuttanut tuomioistuinten ratkaisujen lopputulokseen.

Asianajaja on velvollinen suorittamaan toimeksiannon asianmukaisella ammattitaidolla ja huolellisuudella. Mikäli asianajaja ei täytä näitä velvollisuuksiaan asianmukaisesti, hän voi joutua vahingonkorvausvastuuseen päämiehelleen. Asiamiehen korvausvastuuseen päämiestään kohtaan sovelletaan sopimusperusteisen korvausvastuun periaatteita. Tämän vuoksi tuottamusarvioinnissa sovelletaan käännettyä todistustaakkaa. Asiamies voi joutua korvausvastuuseen päämiestään kohtaan, jos hän rikkoo sellaista velvollisuutta, jonka noudattamiseen hänen on toimeksiantosopimuksen tekemisellä katsottava sitoutuneen päämiestään kohtaan. Asianajajan velvollisuudet päämiestä kohtaan määräytyvät asianajajista annetun lain ja hyvän asianajotavan perusteella. Asiamiehen vastuuta arvioitaessa lähtökohtana ei ole lopputulos, vaan se, miten tehtävä on suoritettu. Lähtökohtana asianajajan tuottamuksen arvioinnissa on objektiivisesti arvioitu huolellisen keskivertoasianajajan vaatimustaso. Asianajajan vastuuta arvioitaessa otetaan huomioon se, että kyseiseen toimintaan liittyy erityisen oikeudellisen asiantuntemuksen vaatimus sekä päämiehen oikeus luottaa asianajajan ammattitaitoon. Asianajajan toimimisvelvollisuuksiin päämiestä kohtaan kuuluu aktiivinen ja oma-aloitteinen selonottovelvollisuus sekä velvollisuus neuvoa ja opastaa päämiestään tämän edun mukaiseen sekä oikeaan ja lailliseen menettelyyn.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota 23 tai 24 §:ssä tarkoitettuihin sopimusrikkomuksiin.

Edellä mainittua lainkohtaa koskevassa hallituksen esityksessä (HE 120/1994 s. 58) on todettu, että reklamoidessaan ostajan tulee ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee. Ostajan on myös ilmoitettava, minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. Vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvaatimuksen markkamääräinen suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua. Virheilmoitusta voidaan siis myöhemmin täydentää. Korkein oikeus on katsonut ratkaisussaan KKO 2008:8, että reklamaation tulisi olla sisällöltään sellainen, että myyjä kykenee arvioimaan mahdollisen virhevastuunsa perusteen ja tekemään tilanteen edellyttämät toimenpiteet. Ostajan tulee ilmoittaa reklamaatiossa se vaatimus, jonka hän virheen perusteella esittää. Vaatimuksen tarkempi yksilöinti ei kuitenkaan ole ensi vaiheessa välttämätöntä.

KKO on katsonut asuntokauppaa koskevassa ratkaisussa KKO 2005:127, että tapauksissa, joissa ostaja vaatii vain hinnanalennusta ja sen yhteydessä mahdollisesti korvausta, ostajalle voidaan useimmiten asettaa velvollisuus esittää hinnanalennukseen perustuvat yksilöidyt vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa siitä alkaen, kun tällaiset vaatimukset ovat esitettävissä.

Ratkaisussa KKO 2016:69 oli kyse tapauksesta, jossa myydyssä kiinteistössä oli havaittu laatuvirheitä. Ostajat olivat pian virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella. Ostajat ovat hankkineet kustannusarvion virheiden korjaamisesta vasta syyskuussa 2013 eli lähes vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Ostajat ovat väittäneet, ettei kustannusarvion saaminen ole aiemmin onnistunut. He eivät kuitenkaan olleet esittäneet selvitystä siitä, millaisiin toimenpiteisiin he ovat alapohjan tarkastuksen jälkeen ryhtyneet korjauskustannusten selvittämiseksi. He eivät olleet myöskään esittäneet mitään sellaisia konkreettisia seikkoja, jotka olisivat estäneet heitä pyytämästä alustavaa kustannusarviota välittömästi sen jälkeen, kun alapohjan tarkastuksessa oli selvitetty alapohjan kunto ja sen edellyttämät korjaustarpeet. He olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Korkein oikeus katsoi, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.

Kiinteistökauppariidat ovat dispositiivisia riita-asioita, eli myyjän on vedottava tuomioistuimessa maakaaren mukaisen reklamaation kohtuullisen ajan ylittymiseen, eikä tuomioistuin voi ottaa kyseistä seikkaa huomioon viran puolesta. 

Asiamies oli vedonnut ensimmäisen kirjallisen reklamaatiokirjeen myöhästymiseen ja tuomioistuimet olivat ottaneet kantaa kyseiseen seikkaan. Asiakkaan mukaan asianajaja oli tehnyt virheen, kun hän ei ollut vedonnut 1.9.2012 tehdyn reklamaation jälkeisiin tapahtumiin eli siihen, oliko reklamaatiossa esitettyjä vaatimuksia täsmennetty kohtuullisessa ajassa. Asiamiehen mukaan ensimmäinen kirjallinen reklamaatio on sisältänyt maakaaren 2 luvun 25 §:n edellyttämän vaatimuksen esittämisen ja lisäksi vaatimuksia oli ollut oikeus täydentää vuonna 2013 hankittujen selvitysten ja tuolloin käytyjen sovintoneuvottelujen jälkeen. Tämän vuoksi 1.9.2012 tehdyn reklamaation jälkeisiin tapahtumiin ei ollut vedottu.

Käräjäoikeus on katsonut tuomiossaan, että reklamaatio asuinrakennuksen ja autotallin osalta on tehty kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta. Teknisen tilan portaiden osalta käräjäoikeus on sen sijaan katsonut, ettei reklamaatiota ollut tehty kohtuullisessa ajassa. Hovioikeuden eri mieltä ollut jäsen oli katsonut lausunnossaan, että reklamaatio 1.9.2012 oli tehty liian myöhään, ja ostajat olivat näin ollen menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.

Nyt käsiteltävässä vakuutuskorvausta koskevassa asiassa esitetyn selvityksen mukaan ostajien asiamies oli laatinut 19.3.2013 päivätyn kirjelmän, jossa myyjiltä oli vaadittu hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta. Ostajat olivat toimittaneet 11.2.2013 päivätyn, diplomi-insinööri J.L:n laatiman lausunnon, jossa oli katsottu, että kiinteistössä oli virhe. Ostajat olivat toimittaneet myös J.L:n 26.11.2013 päivätyn vastineen, jossa oli otettu kantaa myyjien väitteisiin virheiden alkuperästä. Sovintoneuvotteluja oli käyty 24.8.2013.                                                         

FINE katsoo asiassa esitetyn selvityksen perusteella, että ostajat olivat täydentäneet reklamaatiota 19.3.2013 kohtuullisessa ajassa 1.9.2012 saapuneeksi kuitatun reklamaation jälkeen, ottaen huomioon, että ensimmäisen reklamaation jälkeen kohteessa oli suoritettu tarkastus, josta oli laadittu 11.2.2013 päivätty diplomi-insinööri J.L:n laatima lausunto. Näin ollen FINE katsoo, ettei asiamies ollut toiminut huolimattomasti, kun ensimmäisen reklamaation sisältäneiden vaatimusten yksilöintiä koskevaan viivästymiseen ei ollut vedottu tuomioistuinkäsittelyssä. Koska asiamies on näyttänyt toimineensa huolellisesti, vakuutusyhtiöllä ei vastuuperusteen puuttuessa ole korvausvastuuta vastuuvakuutusehtojen perusteella.

Lopputulos

FINE ei suosita muutosta asiassa.

FINE

Vakuutus- ja rahoitusneuvonta

Jaostopäällikkö Hanén
Esittelijä Nikunlassi