Tapahtumatiedot

Aiemmin ravintolatoimintaa harjoittanut K Oy oli saneerannut liikekiinteistönsä neljä asuinhuoneistoa käsittäneeksi asunto-osakeyhtiöksi. K Oy oli 9.3.2017 päivätyllä kauppakirjalla myynyt yhtiöstä yhden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttaneet osakkeet X:lle ja Y:lle. Vakuutuksenottaja B Oy oli toiminut kaupassa kiinteistönvälittäjänä. Ostajat olivat huhtikuussa 2017 vaatineet K Oy:ltä ja B Oy:ltä yhteisvastuullisesti kauppahinnan alentamista. Vaatimus perustui siihen, että kiinteistöön suunnitellun maalämpöjärjestelmän kustannusten oli ennen kauppaa virheellisesti ilmoitettu sisältyneen kauppahintaan. Kauppahinnan maksaminen oli myös viivästynyt useita kuukausia pankin kieltäydyttyä myöntämästä ostajille luottoa lainhuudon puuttumisen ja asuntokauppalain K Oy:ltä edellyttämien suoja-asiakirjojen puutteellisuuden vuoksi. Sittemmin ostajat ja K Oy olivat sopineet 13 000 euron hinnanalennuksesta.

K Oy katsoi ostajien hinnanalennusvaatimuksen ja muiden puutteiden johtuneen siitä, että B Oy oli laiminlyönyt velvollisuuksiaan kiinteistönvälittäjänä. B Oy:n laiminlyönnistä oli aiheutunut K Oy:lle taloudellista vahinkoa ja asianajokuluja. K Oy:n vaatimusten johdosta B Oy teki vahinkoilmoituksen varallisuusvastuuvakuutuksen myöntäneelle vakuutusyhtiölleen.

Vakuutusyhtiö kieltäytyi päätöksellään 22.11.2018 maksamasta korvausta. Vakuutusyhtiön mukaan B Oy ei ollut korvausvastuussa K Oy:tä kohtaan siitä, että kauppahinta oikaistiin vastaamaan osakkeiden arvoa. B Oy:n toimeksiantoon tai sen velvollisuuksiin kiinteistönvälittäjänä ei myöskään kuulunut kertoa K Oy:n velvollisuuksista perustajarakentajana. Sen vuoksi B Oy ei ollut korvausvelvollinen näiden velvollisuuksien noudattamatta jättämisestä K Oy:lle koituneesta taloudellisesta vahingosta. K Oy:n valitettua vakuutusyhtiön päätöksestä Vakuutuslautakuntaan asia on sovittu osapuolten kesken hinnanalennusvaatimuksen ja osakkeiden ostajien kanssa syntyneen riidan asianajokulujen osalta.

Asiakkaan valitus

K Oy on pyytänyt lautakunnan ratkaisusuositusta kaupanteon viivästymisestä kärsimäkseen katsomansa tulonmenetyksen tai vaihtoehtoisesti ylimääräisten luottokustannusten sekä B Oy:n kanssa syntyneen riidan asianajokulujen korvaamisesta B Oy:n vastuuvakuutuksesta.

Perusteluinaan K Oy on lausunut kaupan viivästyneen noin yhdeksän kuukautta kiinteistön asianmukaisen lainhuudon puuttumisen vuoksi, ja koska K Oy:llä ei ollut asuntokauppalain 2 luvun 17 §:n ja 19 §:n mukaisia vakuuksia, vaikka kyseessä oli mainitun lain suojajärjestelmän piiriin kuulunut kohde eli niin sanottu RS-kohde. Ostajat olivat ilmoittaneet asiasta 26.4.2017 pankin kieltäydyttyä myöntämästä heille asuntolainaa.

Korjausrakentamisen laajuuden vuoksi kauppaan oli tullut soveltaa asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä uuden asunnon kaupasta. Koska kohdetta oli tarjottu kuluttajien ostettavaksi ennen rakennusvalvontaviranomaisen käyttöönottohyväksyntää, K Oy:n oli tullut noudattaa asuntokauppalain 2 luvun mukaisia perustajaosakkaan velvoitteita. K Oy ei ollut osannut niitä noudattaa, koska B Oy välittäjänä ei ollut niistä K Oy:tä neuvonut, vaan antanut ymmärtää, etteivät velvoitteet koskeneet kyseistä kohdetta. B Oy:n olisi tullut välittäjänä neuvoa K Oy:tä perustajaosakkaan velvollisuuksista seuraavista syistä.

1. Yleisen sopimusoikeudellisen lojaliteettiperiaatteen nojalla sopimusosapuolen oli otettava huomioon myös toisen osapuolen edut ja oikeudet. K Oy:n ja B Oy:n välisessä toimeksiantosuhteessa tämä tarkoitti B Oy:n velvoitetta opastaa K Oy:tä asuntokauppalain velvoitteista kuten vakuuksista. Asuntokaupan ammattilaisen olisi tullut kertoa, ettei kauppaa voitu tehdä, ellei K Oy noudattanut asuntokauppalain pakottavia säännöksiä, joiden noudattamatta jättäminen oli lisäksi säädetty rangaistavaksi.

2. Hyvää välitystapaa koskevan ohjeen kohdan 5.5.1.12 mukaan rakentamisvaiheen aikana myytävistä kohteista oli hankittava edellä mainittujen asiakirjojen lisäksi keskeiset turva-asiakirjat. Valmiina myytävästä asunnosta tuli hankkia vastaavat asiakirjat sekä yhtiön omistamaa kiinteistöä koskeneet asiakirjat tarvittavilta osin ja todistus suorituskyvyttömyysvakuudesta. Ohjeen kohdan 5.5.1.13.3 mukaan pienissä, enintään neljän huoneiston asunto-osakeyhtiöissä välitysliikkeen tuli lisäksi hankkia yhtiön omistamasta kiinteistöstä lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiinteistörekisteriote sekä selvitettävä, kenen hallussa panttikirjat olivat.

Vaikkei ohjetta suoraan sovellettaisikaan K Oy:n ja B Oy:n sopimussuhteeseen, ohje osoitti sen, miten välitysliikkeen lojaliteettivelvoitteen sisältöä tuli tilanteessa tulkita. Välittäjä ei ollut voinut hankkia käyttöönsä todistusta asuntokauppalain 2 luvussa tarkoitetusta suorituskyvyttömyysvakuutuksesta, koska K Oy ei ollut osannut sellaista hankkia.

3. B Oy oli tiennyt siitä, että K Oy:n omistajat olivat entisiä ravintoloitsijoita eivätkä ammattimaisia perustajaosakkaita. Välittäjän lojaliteettivelvoitteen sopimuskumppania kohtaan tuli tällaisessa tilanteessa katsoa olleen korostunut.

4. Koska asuntokauppa ja siihen liittyvät myyjän velvoitteet olivat olleet K Oy:n omistajille vieraita, he olivat palkanneet välittäjän hoitamaan kaupantekoa. B Oy:n palkkio 9 634,80 euroa ei ollut vähäinen.

5. Kiinteistönvälitysalan käytäntö oli, että välittäjä opasti myyjää perustajaosakkaan velvoitteista. Välittäjän velvollisuus oli huolehtia siitä, että kauppa saatiin asianmukaisesti hoidettua. Nyt ei käynyt niin.

K Oy:n mukaan B Oy:ssä kohteen myyntiä ja asiakirjojen laadintaa olivat hoitaneet eri henkilöt. Työnjako oli ilmeisesti johtanut asianmukaisen neuvonnan puuttumiseen. B Oy oli vain lähettänyt kauppakirjapohjan, johon oli virheellisesti merkitty, ettei kyse ollut RS-kohteesta. Jos merkintä olisi ollut oikein, suuremmilta vahingoilta olisi todennäköisesti vältytty. Siten myös B Oy:n antamat neuvot olivat olleet ilmeisen virheelliset. B Oy:n virheelliset neuvot olivat johtaneet myös lainhuutohakemuksen käsittelyn viivästymiseen.

B Oy:n virheiden vuoksi ostajien pankki ei ollut myöntänyt luottoa ja ostajat olivat tämän vuoksi esittäneet vaatimuksia K Oy:lle. K Oy oli antanut asian selvittämisen asianajotoimistolle, mistä oli aiheutunut asianajokuluja. Kuluja ei olisi aiheutunut, jos B Oy olisi täyttänyt edellä mainitut velvoitteensa.

Siten vakuutusyhtiön päätös oli K Oy:n mielestä virheellinen. K Oy ei ollut saanut haltuunsa välittäjän palkkiolla vähennettynä kauppahintaa, 249 365,20 euroa, 30.4.2017 niin kuin oli sovittu, joten K Oy:lle oli aiheutunut vahinkoa saamatta jääneestä tulosta. Kauppahinnasta oli saatu 18 365,20 euroa 1.12.2017, 209 550,00 euroa 23.1.2018 ja 3 500,00 euroa 30.4.2018.

Siten viiden prosentin tuoton perusteella saamatta jäänyt tulo oli:
- 18 365,20 euroa x 0,05 x 211/360 = 538,20 euroa
- 209 550,00 euroa x 0,05 x 263/360 = 7 654,40 euroa
- 3 500,00 euroa x 0,05 x 360/360 = 175,00 euroa, eli yhteensä 8 367,60 euroa.
Toissijaisesti K Oy on vaatinut, että B Oy:n korvattavaksi on katsottava K Oy:n viivästyksen vuoksi ottaman pankkilainan kulut 5 412,86 euroa.

Lisäkirjelmässään 16.5.2019 K Oy on lausunut, ettei vakuutusehtojen kohtaa 2.12 tullut tulkita niin, että siinä mainittu viivästys tarkoitti tilannetta, jossa välittäjä oli menetellyt huolimattomasti. Rajoitus tarkoitti vain välittäjän viivästymistä eikä mitään muuta tilannetta. Tulkinta oli järkevä, sillä sopimusoikeudessa yleensäkin puhuttiin virheistä ja viivästymisestä tarkoitettaessa jommankumman sopijaosapuolen virhettä tai viivästymistä sopimuksen mukaisessa suorituksessaan. K Oy:n vahinko ei ollut aiheutunut B Oy:n viivästyksestä vaan huolimattomasta menettelystä. Vakuutusyhtiön tulkinta oli sopimusoikeudessa noudatetun ”tavallisuussäännön” vastainen (esimerkiksi teos Hemmo, Sopimusoikeus II, 1997, s. 73).

Epäselvässä tilanteessa vakuutusehtoa tuli tulkita laatijansa vahingoksi. Lisäksi se, ettei vastuuvakuutus korvannut tällaista vahinkoa, oli yllättävä ja ankara sopimusehto. Vakuutusyhtiön lausuma rajoituksen tarkoitus ei ilmennyt vakuutusehdoista.

Lisäkirjelmässä 13.6.2019 K Oy on lausunut, että kauppakirja oli ollut B Oy:n valmiiksi laatima. B Oy ei ollut selostanut sen sisältöä ja merkitystä. Välityssopimus oli tehty 20.1.2017, jolloin B Oy:n olisi pitänyt tiedustella, oliko turva-asiakirjat luovutettu pankkiin. Samoin vakuuksien olemassa olo oli jäänyt varmistamatta. B Oy oli välittänyt kohdetta ikään kuin kyse olisi ollut asuntokauppalain 6 luvun mukaisesta käytetyn asunnon kaupasta. Vakuutusyhtiön mainitsemilla sähköposteilla ei ollut asiassa merkitystä, sillä puutteet perustajaosakkaan velvoitteiden täyttämisessä olivat tulleet ilmi kauppakirjan allekirjoittamisen 9.3.2017 jälkeen ostajien reklamoitua kaupan kohteesta.

Kaupan loppuun saattaminen oli viivästynyt sovintosopimukseen 26.4.2018 kirjatusti siksi, etteivät ostajat olleet saaneet rahoitusta pankista asuntokauppalain velvoitteita koskeneiden puutteiden vuoksi, ja koska ostajat olivat katsoneet, ettei kaupan kohde ollut kauppakirjan edellyttämin tavoin valmis. Keskeneräisiä olivat kuitenkin kohteen kaksi muuta asuntoa, joiden valmistumattomuus oli pitkälti johtunut puheena olevan kaupan viivästymisen K Oy:lle aiheuttamasta hankalasta taloudellisesta tilanteesta.

Kauppahinnan ensimmäinen erä oli tullut K Oy:lle B Oy:ltä ostajien maksamasta käsirahasta 1.12.2017. Toinen erä oli tullut ostajilta heidän saatuaan pankista luoton 23.1.2018, ja kolmas erä sulkutililtä 30.4.2018, kun hinnanalennuksesta oli päästy sopuun. Hinnanalennuksesta oli ollut riitaa lähinnä ajalla 23.1.2018 - 30.4.2018, joten se ei ollut viivästyttänyt merkittävintä osaa kauppahinnasta. Ostajat olivat tältä osin ilmoittaneet pidättäneensä kauppahinnasta vain 20 000 euroa. Viiden prosentin tuottovaatimus perustui sille, paljonko korkoa rahalle olisi todennäköisesti vuosina 2017 - 2018 yleisen elämänkokemuksen perusteella saanut, jos sen olisi sijoittanut tavanomaisella tavalla.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö on vedonnut siihen, että varallisuusvastuuvakuutuksesta ei rajoitusehdon 2.12. mukaan korvattu vahinkoa, joka oli aiheutunut viivästymisestä tai sopimuksen purkautumisesta. Rajoitusehdon sanamuodon mukainen tulkinta puolsi sitä, ettei mitään siinä mainittua vahinkoa korvattu, aiheutuipa viivästyminen missä tahansa vaiheessa vahingon syy-seurausketjua. Ehdon keskeinen tarkoitus oli rajata viivästyksistä ja sopimussuhteiden päättymisistä aiheutuvia, laajuudeltaan ennalta-arvaamattomia vahinkoja vakuutusturvan ulkopuolelle. Tämän vuoksi vakuutusyhtiö on katsonut, ettei B Oy:n varallisuusvastuuvakuutuksesta tullut korvata K Oy:n vaatimia kuluja miltään osin.

Vakuutusyhtiö on lausunut lisävastineessaan 10.6.2019, ettei sen näkemyksen mukaan B Oy:n ja K Oy:n välillä ollut sellaista toimeksiantosuhdetta, josta olisi seurannut B Oy:lle velvollisuus antaa rakentamistoimintaan liittynyttä neuvontaa. Se ei seurannut myöskään asuntojen välitystä koskeneen toimeksiantosuhteen lojaliteettivelvollisuudesta. Rakentaminen oli aloitettu huomattavasti ennen välitystoimeksiantoa B Oy:lle. Siten K Oy:n olisi jo ennen välitystoimeksiannon tekemistä tullut selvittää, millaisia vaatimuksia rakentamiseen ja myymiseen liittyi, eikä vastuuta voinut enää myöhemmin siirtää B Oy:lle.

Yritysten vastuujakoa kuvasi asunto-osakkeen kauppakirja, jonka kohdassa 14 todettiin: "Myyjät huolehtivat asuntoyhtiön hallinnon saattamista ajan tasalle ennen hallinnan luovuttamista (turva-asiakirjat, vakuutukset, hallinto)." Lisäksi kauppakirjan kohdassa 11 a mainittiin suorituskyvyttömyysvakuuden asettamisesta. K Oy:n oli täytynyt viimeistään kauppakirjan allekirjoitushetkellä 9.3.2017 tietää turva-asiakirjojen ja vakuutuksien olleen keskeneräisessä tilassa ja vastata niiden kuntoon saattamisesta.

K Oy:n edustaja oli sähköpostiviesteissään pankille kuvannut suorituskyvyttömyysvakuutuksen asettamisaikataulua. Viestien perusteella oli selvää, että K Oy oli ymmärtänyt vakuuden välttämättömyyden, jotta kauppahinnan suorittamista voitiin ylipäänsä vaatia. Muilla RS-velvoitteilla ei ollut merkitystä, koska ostajien pankki ei myöntänyt rahoitusta ilman suorituskyvyttömyysvakuutusta. Kauppakirjan mukaan loppukauppahinta 231 000 euroa oli määrä maksaa seitsemän vuorokauden kuluessa käyttöönottotarkastuksen hyväksymisestä, kuitenkin viimeistään 30.4.2017 edellyttäen, että viranomaiset hyväksyivät kohteen käyttöön oton ja kauppakirjan muut ehdot täyttyivät. Kauppakirjan kohdan 14 ehdot eivät olleet vakuutusyhtiön käsityksen mukaan 30.4.2017 täyttyneet. Siitä aiheutunut mahdollinen taloudellinen vahinko oli K Oy:n vastuulla.

Kauppahinnan maksamiseen oli vaikuttanut lisäksi lainhuudon viivästyminen. Velvollisuus hakea lainhuutoa tuli kiinteistönkaupan osapuolen tietoon aina viimeistään kaupantekotilaisuudessa, jossa julkisen kaupanvahvistajan tuli antaa asiasta ohjeistus. Näin ollen K Oy:n oli täytynyt tietää lainhuudon hakemisesta. Lainhuutoa koskenut toimeksianto oli ollut sähköpostien perusteella pankilla ennen kohteen lopputarkastusta 28.4.2017 ja viivästys oli aiheutunut siitä, ettei K Oy ollut toimittanut tarvittavia asiakirjoja toimeksisaajalle.

Asiassa oli jäänyt osittain epäselväksi, miksi kaupanteko oli todellisuudessa viivästynyt ja milloin vakuudet olivat olleet kunnossa. K Oy:n ja ostajien sovintosopimuksen perusteella kauppahinnan suoritusviiveen syynä oli ollut myös riita kaupan kohteen keskeneräisyydestä, hinnanalennuksesta ja hallinnan luovutuksesta. Tätä tuki K Oy:n edustajan sähköposti 23.4.2017, jossa loppukauppahinnan suorittaminen oli asetettu asunnon hallinnan luovutuksen edellytykseksi. Mainitut seikat eivät liittyneet B Oy:n toimeksiantoon tai siinä väitettyyn virheeseen. Vahingon määrän osalta ei ollut näytetty toteen, että kauppahinta olisi sijoitettu kokonaisuudessaan johonkin tuottavaan sijoitustuotteeseen, eikä sitä, mikä sijoituskohde olisi tuottanut K Oy:n vaatiman 5 prosentin reaalituoton. Vahingon määrä oli jäänyt siten toteen näyttämättä.

Välitoimi

Vakuutuslautakunta on varannut B Oy:lle vakuutettuna tilaisuuden esittää oma kantansa asiasta. B Oy ei ole antanut asiassa lausumaa.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kyse siitä, olivatko B Oy:n väitetyt laiminlyönnit kyseisen asuinhuoneiston kauppaa koskeneen välitystoimeksiannon toteuttamisessa aiheuttaneet kauppahinnan maksun viivästymisen, ja onko huoneiston myyjänä olleen K Oy:n tästä kärsimäkseen väittämä taloudellinen vahinko korvattava vakuutusyhtiön B Oy:lle myöntämästä kiinteistönvälitystoimintaa koskeneesta varallisuusvastuuvakuutuksesta.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Asuntokauppalain 2 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan tämän luvun säännöksiä sovelletaan, kun asunto-osaketta tai muuta asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavaa yhteisöosuutta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset tai sille lisää rakennettavat asuinhuoneistot käyttöön otettaviksi.

Saman pykälän 2 momentin mukaan ostettavaksi tarjoamisella tarkoitetaan tässä luvussa yhteisöosuuden tarjoamista:
1)sellaisin ehdoin, ettei kuluttaja voi ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta; tai
2)sellaisin ehdoin, että kuluttaja saa ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta, mutta hänen on yhteisöosuuden varaamiseksi maksettava rahamäärä, joka ylittää neljä prosenttia varauksen yhteydessä sovitusta kauppahinnasta.

Saman pykälän 3 momentin mukaan edellä 2 momentissa tarkoitettuna seuraamuksena ei pidetä velvollisuutta sellaisen vastikkeen maksamiseen, jonka kuluttaja on sitoutunut maksamaan lisä- tai muutostöiden suunnittelua koskevan erillisen toimeksiannon perusteella.

B Oy:n varallisuusvastuuvakuutukseen sovellettavien 1.1.2014 alkaen voimassa olleiden vakuutusehtojen kohdan 1 mukaan varallisuusvastuuvakuutuksesta korvataan vakuutetussa toiminnassa toiselle aiheutettu puhdas varallisuusvahinko, kun

- vakuutettu on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta
- vahinko on todettu vakuutuskauden aikana ja siitä on ilmoitettu [vakuutusyhtiölle] viimeistään 12 kuukauden kuluessa vakuutuksen päättymisestä ja
- vahinko koskee voimassaoloalueella siihen kuuluvissa maissa voimassa olevan oikeuden mukaan käsiteltäviä korvausvaatimuksia.

Vakuutusehtojen korvausrajoitusten kohdan 2.12 mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa, joka on aiheutunut viivästymisestä tai sopimuksen purkautumisesta.

Asian arviointi

Vakuutuslautakunta katsoo, että K Oy on ollut puheena olevan asunto-osakeyhtiön perustajaosakkaana sinänsä ensisijaisessa vastuussa rakennuskohdetta ja ostettavaksi tarjoamiaan asuinhuoneistoja koskevien asuntokauppalain mukaisten velvoitteiden täyttämisestä. Lautakunta katsoo kuitenkin, että ottaessaan vastaan K Oy:n rakennuskohdetta koskeneen välitystoimeksiannon myös B Oy:n on ammattimaisena välittäjänä tullut varmistaa välitystoimeksiannon asianmukaisen täyttämisen edellytysten olemassaolo, kuten kiinteistön omistukseen ja hallintaan liittyneet seikat sekä asunto-osakeyhtiötä varten vielä rakenteilla ollutta rakennusta ja huoneistoja koskeneiden laissa edellytettyjen asiakirjojen riittävyys.

Lautakunnan käytettävissä olevien asiakirjojen perusteella K Oy:n ja B Oy:n välisen 20.1.2017 päivätyn toimeksiantosopimuksen tarkoittama toimeksianto oli koskenut K Oy:n vanhaa ravintolakiinteistöä, jota K Oy oli ollut korjausrakennuttamassa perustamansa asunto-osakeyhtiön asuinrakennukseksi. Välitystoimeksiantoon on kirjattu kyseen olleen saneerauskohteesta ja perustettavasta asunto-osakeyhtiöstä. Puheena olevaa asuinhuoneistoa tarjottiin ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen oli hyväksynyt rakennuksen ja huoneiston käyttöön otettavaksi. Mainittu hyväksyntä oli saatu kyseisen huoneiston osalta käyttöönottotarkastuksen 28.4.2017 jälkeen ja muiden vielä keskeneräisten huoneistojen osalta myöhemmin.

Juuri lausuttujen seikkojen perusteella lautakunta katsoo toimeksiantosopimusta tehtäessä olleen ilmeistä, että toimeksiannon kohteena olleeseen asuinhuoneistoon oli tullut soveltaa asuntokauppalain 2 luvun säännöksiä uuden asunnon kaupasta. Tästä huolimatta B Oy on kirjannut laatimansa ja sittemmin myös kaupan osapuolten alekirjoittaman kauppakirjaluonnoksen kohtaan 11 b virheellisesti, että ”Kohde ei ole rakentamisvaiheen sääntelyn alainen (RS-kohde)”. Kauppakirjaluonnos on tehty uuden asunnon kauppaa koskevalle lomakkeelle, johon on merkitty muitakin mainittuun kirjaukseen nähden ristiriitaisia sopimusehtoja, kuten kauppahinnan maksamista koskeva kohdan 3 määräys, jonka mukaan kauppahinnan pääosa oli määrä maksaa vasta ”7 vuorokauden kuluessa käyttöönottotarkastuksen hyväksymisestä”.

Jo selostamansa seikat huomioon ottaen lautakunta katsoo, ettei B Oy ollut välitystoimeksiannon vastaanottaessaan ja sen jälkeen perehtynyt ammattimaiselta välittäjältä edellytettävällä asianmukaisella huolellisuudella K Oy:n välitettäväksi tarjoaman kohteen ominaisuuksiin ja luonteeseen. Lautakunta katsoo, että B Oy:n puoleen kääntyessään K Oy:llä oli ollut oikeus luottaa siihen, että B Oy ammattimaisena välittäjänä välitystoimeksiannon vastaanottaessaan omasta puolestaan varmistaa, että laissa määrätyt edellytykset kyseisen asuinhuoneiston myytäväksi tarjoamiselle ja kaupan päättämiselle olivat olemassa. Kun B Oy ei asiakirjatietojen perusteella ollut näin selvästikään menetellyt, lautakunta katsoo, että se on ollut osapuolten toimeksiantosuhteen perusteella vahingonkorvausvastuussa K Oy:lle kaupan loppuun saattamisen viivästymisen aiheuttamasta taloudellisesta vahingosta.

Vakuutusyhtiö on evännyt korvauksen B Oy:n varallisuusvastuuvakuutuksesta vedoten yhtäältä siihen, että vakuutusehtojen kohdassa 2.12 on rajoitettu vakuutuksen ulkopuolelle vahingot, jotka aiheutuvat viivästymisestä tai sopimuksen purkautumisesta. Vakuutuslautakunta katsoo, ettei tässä tapauksessa kuitenkaan ole ollut kyse B Oy:n viivästyksestä vaan B Oy:n laiminlyönnillään aiheuttamasta vahingosta, joten vakuutusehtojen kohdan 2.12 rajoitus ei sovellu nyt puheena olevaan vahinkoon.

K Oy:n vahingon määrää koskevan selvityksen osalta lautakunta toteaa, että kaupan osapuolten välisen 26.4.2018 päivätyn sovintosopimuksen mukaan kaupan loppuun saattaminen oli viivästynyt nimenomaan asuntokauppalain myyjälle asettamien velvoitteiden täyttämisessä ilmenneiden puutteiden vuoksi. Puutteiden vuoksi ostajien pankki oli kieltäytynyt myöntämästä kauppaa varten asuntolainaa. Ottaen huomioon jo tästä syystä aiheutunut kauppahinnan suorituksen viivästyminen, lautakunta katsoo, ettei niin ikään todetulla ja kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen korjatulla asianmukaisen lainhuudon puuttumisella ole vahingon määrän arvioinnin kannalta itsenäistä merkitystä.

K Oy on perustellut korvausvaatimustaan osaksi sillä, että kertomansa mukaan se oli kauppahinnan maksun viivästyttyä joutunut rahoittamaan muun muassa rakennuskohteen loppuunsaattamisen kustannuksia tätä varten ottamallaan luotolla. Tältä osin lautakunta toteaa, että voimassa olevan oikeuden mukaan kukin sopimuskumppani pääsääntöisesti vastaa omasta maksukyvystään. Näin ollen B Oy:n ei lähtökohtaisesti voida katsoa olevan vahingonkorvausvastuussa K Oy:n luottokustannuksista.

B Oy:n laiminlyönnin seurauksena K Oy ei kuitenkaan ollut saanut kauppasummaa käyttöönsä ostajien kanssa sovitussa ajassa, mistä voidaan katsoa aiheutuneen sille taloudellista menetystä. K Oy ei ole esittänyt lautakunnassa näyttöä, jonka perusteella kyseisen vahingon määrä olisi mahdollista tarkemmin arvioida. Muun selvityksen puuttuessa lautakunta katsoo, että korvattavan vahingon määrää on tällaisessa tilanteessa arvioitava ensisijaisesti kyseisenä aikana talletuksille maksetun kiinteän koron perusteella. Koska vakuutusyhtiö ei ole ottanut kantaa asiassa tällä perusteella korvattavaksi tulevan vahingon määrään, lautakunta harkitsee oikeaksi palauttaa asian tältä osin vakuutusyhtiön uudelleen käsiteltäväksi K Oy:lle maksettavan korvauksen määrittämistä varten.

K Oy ei ole toimittanut lautakunnalle selvitystä vaatimistaan B Oy:n kanssa asiasta syntyneen riidan aiheuttamista asianajokuluista ja niiden perusteista, joten lautakunta ei anna asiassa lausuntoa K Oy:n tästä vaatimuksesta.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta suosittaa vakuutusyhtiötä käsittelemään asian uudelleen kauppahinnan suorituksen viivästymisestä K Oy:lle maksettavan korvauksen määrittämiseksi.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Raulos
Sihteeri Isokoski

Jäsenet:
Akselinmäki
Jaakkola
Paloranta
Sarpakunnas
Sjögren