Tapahtumatiedot

Vakuutuksenottajana oleva yhteisö X oli vuokrannut vuosina 1964 - 1966 tehdyillä tontinvuokrasopimuksilla omistamiaan asuntotontteja eräille asunto-osakeyhtiöille. X:n päättävä toimielin oli vahvistanut 7.6.2016 keskeiset ehdot vuonna 2019 päättyviksi sovittujen vuokrasopimusten jatkamiselle. Ehtoihin olivat sisältyneet muun muassa tonttien uuden vuokratason määräytymistä koskeneet perusteet. X oli tarjonnut vuonna 2017 asunto-osakeyhtiöille vuokrasopimusten jatkamista uusien ehtojensa pohjalta. 

Kymmenen asunto-osakeyhtiötä oli vaatinut 21.11.2017 toimittamallaan kirjeellä X:ää pääosin luopumaan uusien vuokranmääräytymisperusteidensa mukaisista huomattavista korotuksista tontinvuokriin. Asunto-osakeyhtiöt olivat ilmoittaneet vievänsä asian tarvittaessa käräjäoikeuden ja yhden asunto-osakeyhtiön osalta välimiesoikeuden käsiteltäväksi. Koska X ei suostunut asunto-osakeyhtiöiden vaatimuksiin, nämä oikeudenkäynnit olivat sittemmin myös alkaneet.

X on hakenut asiaan oikeusturvaetua 23.11.2017 päivätyllä oikeusturvailmoituksella. Vakuutusyhtiö myönsi oikeusturvaedun 15.12.2017 päivätyllä korvauspäätöksellä, jonka mukaan vakuutusehtojen mukainen enimmäiskorvausmäärä oli 75 000 euroa ja yhden vakuutuskauden aikana sattuneista vakuutustapahtumista enintään 150 000 euroa. X:n vaadittua vakuutusyhtiöltä oikeusturvaedun myöntämistä kymmeneen erilliseen asiaan, vakuutusyhtiö vetosi vakuutusehtojen kohtaan 4.2, jonka mukaan kyse oli yhdestä vakuutustapahtumasta, kun vakuutetulla oli useita riita-, rikos- tai hakemusasioita, jotka perustuivat samaan tapahtumaan, olosuhteeseen, oikeustoimeen tai oikeudenloukkaukseen taikka samaan tai samanlaiseen, vaikkakin eriperusteiseen vaatimukseen. Vakuutusyhtiön mukaan kyse oli yhdestä vakuutustapahtumasta, sillä asunto-osakeyhtiöiden ja X:n välisissä riita-asioissa oli kysymys X:n uusia vuokraehtoja koskeneesta päätöksestä lähinnä vuokran korotuksen osalta.

Asiakkaan valitus

X on pyytänyt ratkaisusuositusta oikeusturvaedun myöntämisestä kymmeneen erilliseen asiaan. Koska kyseisiä tontteja koskeneet vuokrasopimukset olivat päättymässä samaan aikaan, X:n mukaan oli ollut luonnollista päättää tarjottavan uuden vuokrakauden keskeisistä ehdoista samaan aikaan. Keskeisiä vuokraehtoja lukuun ottamatta muu sopimusten sisältö oli jätetty kunkin asunto-osakeyhtiön kanssa käytävien neuvottelujen varaan. Keskeinen erimielisyyteen johtanut vuokraehto koski noudatettavaa vuokratasoa. Vuokran taso perustui X:n jo aiempaan linjaukseen ja tuotto-odotukseen, jonka X oli asettanut omistamilleen vuokratonteille. X sovelsi samaa tuotto-odotusta kaikissa kohteissaan ja oli päättävän toimielimensä päätöksellä 7.6.2016 vahvistanut noudattavansa samaa tasoa myös puheena olevien tonttien osalta.

X on katsonut vakuutusyhtiön vakuutusehtojen kohtaan 4.2 perustuneen päätöksen virheelliseksi. Kyse oli kymmenestä erillisestä riita-asiasta ja vakuutustapahtumasta, joihin jokaiseen erikseen tuli myöntää oikeusturvaetu. Perusteluinaan X on lausunut, että ensinnäkin jokainen käräjäoikeudessa tai välimiesoikeudessa vireillä oleva riita-asia perustui eri oikeustoimeen. Vakuutuslautakunta oli ratkaisussaan VKL 237/13 katsonut, että vakuutusyhtiöllä ei ollut oikeutta kieltäytyä käsittelemästä riita-asioita erillisinä vakuutustapahtumina, kun kyse oli eri oikeustoimista.

X oli tehnyt ja jatkossakin tekee kunkin asunto-osakeyhtiön kanssa erilliset ja toisiinsa liittymättömät maanvuokrasopimukset. Sopimusten erillisyyttä osoitti se, että X oli erikseen jokaiseen oikeustoimeen liittyen vastaajana kymmenessä riitaprosessissa, joista jokaisessa käsiteltiin eri sopimukseen perustuvia vaatimuksia. Kantaja ja vastaaja saattoivat kussakin prosessissa toisista prosesseista riippumatta esimerkiksi sopia maanvuokrasopimusta koskevan riitansa siten, että sopimuksella ei ollut vaikutusta muihin sopimuksiin perustuneisiin riitoihin.

Vakuutuslautakunnan ratkaisun VKL 15/06 mukaan kyse oli kahdesta eri vakuutustapahtumasta muun muassa silloin, kun kysymyksessä olivat itsenäiset vuokrasuhteen perusteella esitetyt vaatimukset, vaikka nämä vaatimukset sinänsä olisivatkin perustuneet samaan sopimukseen. Lautakunta oli antanut merkitystä sille, että jokaisesta vaatimuksesta oli annettu eri tuomiolauselma.
Myös nyt X:ää vastaan esitetyt vaatimukset olivat eri osapuolten esittämiä itsenäisiä vaatimuksia, jotka perustuivat eri vuokrasopimuksiin ja vuokrakohteisiin. Asiat olivat itsenäisinä asioina vireillä käräjäoikeudessa sekä välimiesoikeudessa. Jokaisesta tultaisiin antamaan erillinen tuomio erillisine tuomiolauselmineen, mikäli asiat päättyisivät oikeudenkäynnissä annettuun ratkaisuun.
Vakuutuslautakunta oli lisäksi ratkaisuissaan VKL 237/13 ja VKL 76/16 katsonut, että voimassaolevan oikeuden mukaan vakuutusehtoihin otettuja rajoitusehtoja tuli tulkita supistavasti.

X ei ole pitänyt perusteltuna, että kymmentä erillistä oikeustointa koskeneet asiat katsottiin yhdeksi vakuutustapahtumaksi yksinomaan sillä perusteella, että se oli päättänyt kymmentä vuokrakohdetta koskeneiden keskeisten vuokrausehtojen sisällöstä samassa kokouksessa. X olisi yhtä lailla voinut ratkaista asian kunkin vuokratontin osalta eri päätöksellä ja eriaikaisesti. Kyseinen päätös oli lisäksi vuokran tason osalta vain vahvistanut jo aiemmin päätetyn linjauksen noudattamisen myös nyt puheena olevien tonttien osalta. Päätöksellä oli vahvistettu vain uusien sopimusten keskeiset ehdot ja vuokrasopimusten muu sisältö oli jätetty osapuolten välisten neuvottelujen varaan. Mainitsemillaan perusteilla X on katsonut, että asiassa oli kysymys kymmenestä erillisestä vahinkotapahtumasta, joista jokaisesta sillä oli vakuutusehtojen perusteella oikeus erilliseen oikeusturvaetuun.

X on lausunut lisäkirjelmässään 1.2.2019, että toisin kuin vakuutusyhtiö oli esittänyt, X:n 7.6.2016 tekemä päätös maanvuokrien ehdoista ei ollut vakuutusehdoissa tarkoitettu ”sama tapahtuma” tai ”sama oikeustoimi”. Kyseinen X:n hallinnollinen päätös ei ollut luonteeltaan oikeustoimi. Päätöksellä 7.6.2016 oli yksinomaan linjattu tulevissa oikeustoimissa noudatettavat keskeiset ehdot tai niiden määräytymisperiaatteet. Osa tulevien oikeustointen ehdoista oli päätöksessä annetun valtuutuksen nojalla jätetty neuvoteltavaksi. Joka tapauksessa päätöksen pohjalta muodostetut kullekin asunto-osakeyhtiölle tarjotut yksilöidyt ehdot olivat jääneet erikseen työstettäviksi. Varsinaisena oikeustoimena voitiin tällaisessa tilanteessa pitää vasta X:n kullekin asunto-osakeyhtiölle erikseen tekemää yksilöityä tarjousta tulevan maanvuokrasopimuksen ehdoista.

X:n 7.6.2016 tekemä päätös ei ollut myöskään vakuutusehdoissa tarkoitettu ”sama tapahtuma”. Olisi ensinnäkin ollut mahdollista, että X olisi tehnyt tontteja koskeneet päätökset kunkin tontin osalta eri kokouksissa, jolloin ”tapahtumia” olisi ollut yhtä monta kuin tontteja. Se sattumanvarainen seikka, että vanhat maanvuokrasopimukset olivat päättymässä samoihin aikoihin ja että uusien ehtojen käsittely oli X:n sisäisessä päätöksenteossa luonnollisesti keskitetty samaan kokoukseen, ei tehnyt toisistaan erillisistä sopimuksista ja asunto-osakeyhtiöitä koskeneista asioista samaa vakuutustapahtumaa. Merkitystä ei myöskään ollut sillä, että eri asunto-osakeyhtiöille tarjottujen ehtojen pääperiaatteet - ja siitä syystä myös niiden riitautukset - olivat samansuuntaiset. 

Kukin asunto-osakeyhtiö oli itsenäisesti arvioinut saamansa vuokratarjouksen ehdot ja tehnyt sen pohjalta ratkaisun, hyväksyikö se ehdot, aloittiko neuvottelut ehtojen sisällöstä ja nostiko kanteen X:ää vastaan. Vakuutustapahtumana oli tässä tapauksessa pidettävä kunkin taloyhtiön toimittamaa vuokratarjouksen riitautusta, ei X:n päätöstä.

X:n ja asunto-osakeyhtiöiden välillä voimassa olleet maanvuokrasopimukset antoivat kullekin asunto-osakeyhtiölle oikeuden saada vuokrakohde vuoden 2019 lopussa päättyvän vuokrakauden jälkeen uudelleen vuokralle X:n tuolloin määräämin uusin ehdoin. Kyseinen ehto oli luonut X:lle velvollisuuden tehdä uusia vuokraehtoja koskenut tarjous kullekin asunto-osakeyhtiölle vuokrasopimuksessa sovitussa aikataulussa. X:n päätös 7.6.2016 oli tarvittu määrittämään ne keskeiset periaatteet, muun muassa vuokran määräytymisperiaate, joilla tarjous oli voitu kullekin asunto-osakeyhtiölle antaa.
Kunkin asunto-osakeyhtiön vuokrasopimusluonnoksessa oli esitetty kaikki kyseiselle yhtiölle uudelle vuokrakaudelle tarjotut ehdot. Ehdot olivat olleet yksilölliset muun muassa vuokran määrän osalta. Taustalla oli luonnollisesti ollut päätetty linjaus vuokran määräytymisperiaatteista, mutta lopulliset ja yksilölliset ehdot oli määritetty ja esitetty kullekin taloyhtiölle tarjouksissa erikseen.

Kaikkien asunto-osakeyhtiöiden kanteiden kaikki kannevaatimukset perustuivat X:n ja kunkin yhtiön välillä voimassa olleeseen vanhaan vuokrasopimukseen. Kannevaatimusten taustalla oli kunkin asunto-osakeyhtiön päätös siitä, että se ei hyväksynyt X:n uutta vuokrakautta koskenutta tarjousta. Kukin asunto-osakeyhtiö pyrki oikeudenkäynnissä vahvistuttamaan voimassaolleelle maanvuokrasopimukselle sisällön, joka olisi luonut uudelle vuokrakaudelle X:n tarjousta edullisemmat vuokraehdot. Riitautuksen kohteena ei siis ollut X:n päätös, vaan kunkin asunto-osakeyhtiön saama vuokratarjous. Mainittu X:n päätös ei olisi edes voinut olla vakuutusyhtiön esittämällä tavalla riitautuksen kohteena.

Siltä osin kuin vakuutusyhtiö oli vedonnut siihen, että asunto-osakeyhtiöt olivat vedonneet varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:ään, X on lausunut kunkin asunto-osakeyhtiön vaatineen vanhan vuokrasopimuksen ehtojen sovittelemista siten, että tulevan vuokrakauden ehdot olisivat X:n tekemää vuokratarjousta edullisemmat. Kukin asunto-osakeyhtiö oli siis vaatinut oman maanvuokrasopimuksensa sovittelua. Menettely ei osoittanut, että kyse olisi ollut yhdestä tai samasta X:n tekemästä oikeudenloukkauksesta, vaan päinvastoin riidan kohteena oli osapuolten välinen kaksiasianosaissuhde. Vakuutustapahtumana oli pidettävä tässä oikeussuhteessa tapahtunutta uuden vuokrakauden ehtojen riitautusta.

X on vedonnut Vakuutuslautakunnan ratkaisuihin VKL 237/13 ja VKL 15/06. Sen sijaan vakuutusyhtiön mainitsema ratkaisu VKL 611/12 ei soveltunut käsiteltävään asiaan. Siinä oli ollut kyse samojen osapuolten välillä esitetyistä vaatimuksista, jotka kaikki olivat perustuneet samaan toimitussopimukseen. Nyt oli kyse kymmenestä erillisestä asiasta, joista kukin perustui X:n ja kunkin asunto-osakeyhtiön väliseen vuokrasuhteeseen. Vireillä oli kymmenen itsenäistä oikeudenkäyntiä, joissa kaikissa annettava tuomio sitoi vain X:ää ja sen sopijakumppanina kussakin asiassa olevaa asunto-osakeyhtiötä.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö on lausunut, että X:n 7.6.2016 tekemän päätöksen tarkoittamat muutokset vuokrasuhteiden ehtoihin olivat koskeneet perusteiltaan samalla tavoin kaikkia vastapuolena olevia asunto-osakeyhtiöitä. Jos X ei olisi tehnyt päätöstä, joka heikensi asunto-osakeyhtiöiden tulevaa taloudellista asemaa, riitoja ei olisi lainkaan syntynyt. Sen vuoksi kaikki riidat perustuivat samaan tapahtumaan ja oikeustoimeen.

X:n vastapuolena olevat asunto-osakeyhtiöt olivat 21.11.2017 päivätyssä saman asiamiehen laatimassa yhteisessä kirjeessä kiistäneet X:n 7.6.2016 tekemän päätöksen. Asunto-osakeyhtiöt olivat katsoneet, että päätöksen tarkoittamat uudet pääsopimusehdot eivät olleet käypiä ja kohtuullisia. Kiistämisen perusteet olivat kiteytettyinä:
- uuden vuokrakauden vuokrataso oli kohtuuton, 
- vuokrakauden jatkosta 20 vuoden jälkeenkin tuli sopia, 
- vanhojen vuokrasopimusten rakennusten purkamisehto oli kohtuuton, 
- jos vuokrasopimuksia ei jatkettaisi, X:n tuli lunastaa rakennukset niiden käyvästä markkina-arvosta ja
- kiinteistövero tuli sopia vuokranantajan maksettavaksi.

Kaikkien asunto-osakeyhtiöiden kiistäminen kohdistui samaan X:n päätökseen. Tämän vuoksi riidat perustuivat myös asunto-osakeyhtiöiden näkökulmasta samaan tapahtumaan ja oikeustoimeen. Asunto-osakeyhtiöt olivat sopimustulkinnan osalta vedonneet myös varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:ään. Riitautus perustui näin ollen myös samaan väitettyyn X:n tekemään oikeudenloukkaukseen.

Vakuutusyhtiön mielestä X:n vaatimuksensa perusteeksi esittämät Vakuutuslautakunnan ratkaisut VKL 237/13 ja VKL 15 /06 eivät soveltuneet nyt käsiteltävään tilanteeseen. Ratkaisussa VKL 237/13 lautakunta on katsonut kyseessä olleen kaksi eri oikeustointa, joista toisessa vakuutuksenottaja oli rakennustyön tilaajana ja toisessa kiinteistökaupan myyjänä. Lautakunta ei ollut katsonut kyseen olleen vakuutuksenottajan kannalta samaan tapahtumaan tai olosuhteeseen perustuneista vaatimuksista, kun rakennustyön tilaaminen ja kiinteistönkauppa olivat erillisiä tapahtumia ja olosuhteita.

Ratkaisussa VKL 15/06 vakuutetut ja vastaaja olivat olleet vuoroin kantajana ja vastaajana. Vakuutettujen osalta perusteena olivat olleet vuokrasopimuksesta johtuneet vuokrasaatavat. Vastapuolen osalta kyse oli ollut tämän korjaustöistä vaatimista korvauksista, joihin hän oli katsonut olleensa oikeutettu. Lautakunta on katsonut, että vaikka jälkimmäisiä kanteita oli käsitelty samassa oikeudenkäynnissä, kyse oli ollut kahdesta vakuutustapahtumasta, joista kummastakin oli annettu oma tuomiolauselmansa.

Sen sijaan vakuutusyhtiö on katsonut, että Vakuutuslautakunnan ratkaisu VKL 611/12 tuki vakuutusyhtiön korvauspäätöksen mukaista kantaa. Lautakunnan mainitussa ratkaisussa oli muun ohessa ollut kysymys vakuutuksenottajan sopimuskumppaniltaan vaatimasta sopimussakosta ja toisaalta sopimuskumppanin kattolevyjen lisätoimitusta koskeneesta vaatimuksesta vakuutuksenottajaa kohtaan. Lautakunta on katsonut, että sekä kattolevyjen lisätoimitusta koskeneen riidan että alkuperäisen sopimussakkoa koskeneen riidan perusteena oli sama tavarantoimituksesta tehty sopimus. Samalla tavoin nyt käsiteltävässä asiassa kaikki X:n riita-asiat johtuivat sen 7.6.2016 tekemästä päätöksestä.

Näin ollen vakuutusyhtiön mielestä huolimatta siitä, että X:n vastapuolina sopimuskiistassa oli useita asunto-osakeyhtiöitä, joilla sinänsä oli itsenäinen puhe- ja kannevalta oman vuokrasopimuksensa osalta, kysymyksessä oli edellä kerrotuin perustein ehtokohdan 4.2 tarkoittama yksi vakuutustapahtuma.

Lisävastineessa 14.2.2019 vakuutusyhtiö on lausunut, että X:n vastapuolena olevan asunto-osakeyhtiön 29.12.2017 päivätyssä haastehakemuksessa oli vedottu oikeudenkäymiskaaren 18 luvun 2 §:ssä mainitun kumulaation edellytyksinä eräisiin, vakuutusyhtiön käsityksen mukaan riidattomiin tosiseikkoihin.

Haastehakemuksen kohdassa 8 on todettu: ”Nyt kyseessä oleva kanne johtuu olennaisesti samasta perusteesta kuin muut edellä mainitut kanteet eli Taloyhtiön ja [X:n] välisestä Vuokrasopimuksesta, jonka ehtojen tulkintaa riita-asia koskee". 

Haastehakemuksen kohdassa 9 on todettu: ”Vuokrasopimukset ovat kunkin taloyhtiön osalta sisällöltään hyvin samankaltaisia ja se, mitä Vuokrasopimusten ehdoista ja niiden tulkinnasta yhdessä kanteessa esitetään, pätee sellaisenaan lähes poikkeuksetta kaikkiin muihinkin Vuokrasopimuksia koskeviin kanteisiin. Esimerkiksi Vuokrasopimusten 2 ja 3 § ovat samansisältöisiä kaikissa sopimuksissa, joten käytännössä kyse on samojen sopimusehtojen tulkinnasta jokaisen Taloyhtiön kanteen osalta".

Haastehakemuksen kohdan 10 mukaan kanteet johtuivat olennaisesti samasta perusteesta, kanteet oli pantu vireille samanaikaisesti samaa vastaajaa vastaan käräjäoikeudessa, joka oli toimivaltainen käsittelemään kanteet. Kunkin asunto-osakeyhtiön osalta uudessa vuokrasopimuksessa oleva vuokra määräytyi X:n päättämän linjauksen perusteella.

Vakuutusyhtiön käsityksen mukaan asiassa annettu tai annettava tuomio velvoitti toisaalta X:ää ja toisaalta asunto-osakeyhtiöitä samojen perusteiden mukaisesti. Tämän vuoksi vakuutusyhtiö on katsonut, että kaikissa kanteissa, olipa kyse käräjäoikeudessa tai välimiesmenettelyssä käsiteltävistä asioista, oli oikeusturvavakuutuksen ehtojen kohdassa 4.2 mainittujen muiden seikkojen lisäksi kyse myös riita-asioista, jotka perustuivat samaan olosuhteeseen. Sillä seikalla, että kunkin asunto-osakeyhtiön vuokrasopimuksen ehdot oli tarjouksissa esitetty kullekin yhtiölle erikseen, ei ollut merkitystä vakuutusehdon 4.2 tulkinnan kannalta. Kyseessä olivat nimenomaan vakuutusehdossa tarkoitetut ”useat riidat”, jotka olivat syntyneet X:n 7.6.2016 tekemän päätöksen ja sen perusteella muotoiltujen uusien vuokrasopimusten seurauksena.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kyse siitä, onko X:n vakuutusyhtiölle 23.11.2017 osoittamassa korvaushakemuksessa mainitussa oikeusturva-asiassa kyse yhdestä vai useammasta eri vakuutustapahtumasta, kun X:n ja kymmenen asunto-osakeyhtiön välille oli syntynyt riita osapuolten välillä voimassa olleiden tontinvuokrasopimusten jatkokaudelle sovittavista uusista vuokraehdoista muun muassa vuokran suuruutta koskevien sopimusehtojen osalta.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Kysymyksessä olevaan yrityksen oikeusturvavakuutukseen 1.1.2017 alkaen sovellettujen vakuutusehtojen kohdan 1 mukaan vakuutuksen tarkoituksena on korvata vakuutetun välttämättömät ja kohtuulliset asianajo- ja oikeudenkäyntikulut, jotka ovat aiheutuneet lakimiesavun käyttämisestä riita-, rikos- ja hakemusasioissa kohdassa 4 tarkoitetuissa vakuutustapahtumissa.

Vakuutusehtojen kohdan 4.1 mukaan riita- ja hakemusasiassa vakuutustapahtumalla tarkoitetaan riidan syntymistä. Riita on syntynyt, kun perusteeltaan ja määrältään yksilöity vaatimus on todisteellisesti ja yksilöidysti kiistetty perusteen tai määrän osalta.

Vakuutusehtojen kohdan 4.2 mukaan kysymyksessä on yksi vakuutustapahtuma silloin, kun …
- vakuutetulla on useita riita-, rikos- tai hakemusasioita, jotka perustuvat samaan tapahtumaan, olosuhteeseen, oikeustoimeen tai oikeudenloukkaukseen taikka samaan tai samanlaiseen, vaikkakin eriperusteiseen vaatimukseen.

Vakuutusehtojen kohdan 7.1.1 mukaan vakuutuskirjaan merkitty vakuutusmäärä on vakuutusyhtiön korvausvelvollisuuden ylimpänä rajana jokaisessa vakuutustapahtumassa.

Vakuutusyhtiön vakuutuksesta X:lle antaman 17.2.2017 päivätyn vakuutuskirjan mukaan oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvausmäärä on ollut 75 000 euroa, enintään 150 000 euroa vakuutuskaudella.

Asian arviointi

Lautakunnalle toimitettujen asiakirjojen perusteella kysymyksessä olevat X:n ja asunto-osakeyhtiöiden väliset tontinvuokrasopimukset oli tehty vuosina 1964 - 1966 ja niiden mukaisen vuokra-ajan oli sovittu päättyvän vuonna 2019. Vuokrasopimusten ehtojen mukaan asunto-osakeyhtiöillä oli oikeus vuokrakauden päättyessä jatkaa vuokralaisina uudella vuokrakaudella X:n määräämin uusin ehdoin. Osapuolten välille syntyneessä riidassa on asiakirjojen mukaan keskeisesti kyse siitä, etteivät asunto-osakeyhtiöt ole hyväksyneet X:n uudelle vuokrakaudelle korottaman vuokran määrää.

Vakuutuksenottaja X on perustellut vaatimustaan kymmenen erillisen oikeusturvaedun myöntämisestä ennen muuta sillä, että erimielisyydet ovat koskeneet sen ja asunto-osakeyhtiöiden välisiä itsenäisiä vuokrasopimuksia, joissa on ollut kyse toisistaan erillisistä oikeustoimista, joiden ehdoista on voitu neuvotella ja sopia kunkin asunto-osakeyhtiön kanssa erikseen. X oli voimassa olleiden vuokraehtojen mukaisesti tarjonnut ennen vuokrakauden päättymistä erikseen kullekin asunto-osakeyhtiölle uutta vuokrasopimusta. 

Vakuutusyhtiö, joka on myöntänyt X:n korvaushakemuksen perusteella X:lle vain yhden oikeusturvaedun, on perustellut ratkaisuaan sillä, että X oli 7.6.2016 tekemällään päätöksellä määritellyt kaikkien vuokrasopimusten jatkamiselle yhteiset perusteet, joiden mukaisesti tarjottuja uusia vuokrasopimuksia asunto-osakeyhtiöt eivät olleet hyväksyneet. Tämän vuoksi kaikki riidat perustuisivat samaan tapahtumaan ja oikeustoimeen, jolloin asiaan olisi vakuutusehtojen mukaisesti myönnettävissä vain yksi oikeusturvaetu vakuutussopimuksen mukaisen vakuutusmäärän ollessa 75 000 euroa. Vakuutusyhtiö on lisäksi vedonnut niihin perusteisiin, joilla kantajat ovat pyytäneet käräjäoikeutta käsittelemään kanteet oikeudenkäymiskaaren 18 luvun 2 §:n nojalla samassa oikeudenkäynnissä.

Sovellettavien vakuutusehtojen kohdan 4.2 mukaan vakuutetulla vireillä olevat useat riita-asiat katsotaan vakuutuksessa vain yhdeksi vakuutustapahtumaksi silloin, kun asiat perustuvat samaan tapahtumaan, olosuhteeseen, oikeustoimeen tai oikeudenloukkaukseen taikka samaan tai samanlaiseen, vaikkakin eriperusteiseen vaatimukseen.

Asiassa on sinänsä selvää, että X on aikanaan tehnyt kyseisten asunto-osakeyhtiöiden kanssa erilliset vuokrasopimukset, joissa kustakin tontista perityn vuokran määrästä ja osin muista vuokraehdoista oli erikseen sovittu kunkin asunto-osakeyhtiön kanssa. Kyse on siten ollut erillisistä ja itsenäisistä oikeustoimista, vaikka tontit sijaitsevat samalla alueella ja vuokrasopimukset oli mitä ilmeisimmin tehty muilta osin noudattaen yhtenäisiä X:n päättämiä perusteita. Tämän perusteella vuokrasopimuksista olisi niiden sopimusaikana myös voinut syntyä osapuolten välille sellaisia toisista vuokrasopimuksista riippumattomia ja eriperusteisia riitoja, joihin olisi oikeusturvavakuutuksen puheena olevasta vakuutusehdosta riippumatta tullut myöntää erilliset oikeusturvaedut. 

Lautakunta toteaa, että vakuutusehtojen kohdan 4.2 sanamuodon mukaan ehdon sovellettavuus ei kuitenkaan rajoitu pelkästään tilanteisiin, joissa riidat perustuvat samaan yksittäiseen oikeustoimeen, vaan vakuutusehto on sanamuodoltaan laajempi. Vakuutusehdon mukaan yhdestä vakuutustapahtumasta on kysymys muun muassa myös silloin, kun riidat perustuvat samaan olosuhteeseen, oikeudenloukkaukseen tai samanlaiseen vaatimukseen.

Tässä tapauksessa on kyse tilanteesta, jossa vuokranantajana oleva X on tarjonnut samalla alueella olevien asuntotonttiensa samaan aikaan päättymässä olleiden ja yhtenäisin perustein solmittujen tontinvuokrasopimusten jatkamista vuokralaisina oleville asunto-osakeyhtiölle niin ikään jatkokaudelle tarjoamillaan yhtenäisillä perusteilla, joita kyseiset asunto-osakeyhtiöt eivät ole hyväksyneet. Asiakirjojen perusteella asunto-osakeyhtiöiden nostamat kanteet ovat perustuneet keskeisesti voimassa olleissa vuokrasopimuksissa yhtäläisesti noudatettuihin ehtoihin ja niissä on kyse mainittujen ehtojen oikeasta tulkinnasta. Kyse on myös X:n vuokrasopimusten jatkokaudelle samoin yhtenäisin perustein määräämien muun muassa vuokratasoa koskevien muutosten riitauttamisesta. Mainituista syistä kantajat ovat pyytäneet kanteidensa käsittelemistä samassa oikeudenkäynnissä katsoen kanteiden johtuvan olennaisesti samasta perusteesta.

Selostamillaan perusteilla Vakuutuslautakunta katsoo, että asiassa on kaikkien kymmenen asunto-osakeyhtiön nostamien kanteiden osalta kyse riidasta, joka perustuu samaan olosuhteeseen eli voimassa olleiden vuokrasopimusten päättymiseen ja X:n sen nojalla esittämään vaatimukseen vuokratason korottamisesta, sekä sanotun vaatimuksen johdosta vuokranantajana olevaa X:ää kohtaan esitettyihin samanlaisiin vaatimuksiin vuokratason kohtuullistamisesta. Näin ollen X:lle on sovellettavien vakuutusehtojen mukaan myönnettävissä asiassa vai yksi oikeusturvaetu.

Selvyyden vuoksi lautakunta toteaa, ettei kyse ole siitä, että X:n olisi katsottava tehneen muun muassa uuden vuokratason määräytymisperusteita koskeneella päätöksellään 7.6.2016 jonkin vakuutusehtojen kohdassa 4.2 mainitun asunto-osakeyhtiöihin kohdistuneen oikeustoimen, jonka riitauttamisesta asiassa olisi ollut kyse.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön korvauspäätöstä asianmukaisena.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Raulos 
Sihteeri Isokoski

Jäsenet:
Akselinmäki
Jaakkola
Paloranta
Sjögren