Tapahtumatiedot

Asiakas huomasi 3.11.2016 asunnossaan, että keittiön altaan alla oleva viemäriputki oli poissa paikoiltaan ja kaapistoon ja lattialle oli päässyt valumaan vettä. Asiakas ilmoitti asiasta vakuutusyhtiölle ja taloyhtiölle. Ensimmäinen vahinkotarkastus tehtiin 8.11.2016. Tarkastusraportin mukaan viemäriputken ja hajulukko-osan liitos on ollut huonosti kiinni. Vahinkotarkastajan arvion mukaan liitos on löystynyt vuosien saatossa ja vuoto on kestänyt pitkään, viikoista kuukausiin. Asunnossa tehtiin 10.11.2016 toinen vahinkokartoitus, josta laaditussa raportissa todettiin, että vesivuodon syynä on ollut löysä liitos astianpesualtaan hajulukon muodostavassa viemäriputken liittymässä. Raportissa todetaan myös, että vauriojäljet viittaavat pidempiaikaiseen erittäin vähäiseen vesivuotoon. Helmikuussa 2018 tehdyissä tarkistusmittauksissa on lattiassa todettu edelleen lievästi koholla olevaa kosteutta ja värimuutoksia.

Vakuutusyhtiö antoi joulukuussa 2016 kielteisen korvauspäätöksen sekä asiakkaan kotivakuutuksesta että vastuuvakuutuksesta. Kotivakuutuksen osalta vakuutusyhtiö katsoi, että vuoto on aiheutunut taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevasta liitoksen vuodosta, jolloin taloyhtiö on velvollinen suorittamaan vahingon korjaukset. Vakuutusyhtiö vetosi vakuutusehtoon, jonka mukaan huoneiston osille aiheutuneet vahingot korvataan vain, jos kiinteistön omistaja ei ole velvollinen korjaamaan vahinkoa.

Vastuuvakuutuksen osalta vakuutusyhtiö katsoi, että asiakas ei ollut aiheuttanut vahinkoa tuottamuksellaan, jolloin sitä ei korvata vastuuvakuutuksesta. Asiakas ei ollut vakuutusyhtiön mukaan laiminlyönyt letkujen tai liitäntöjen vuosittaista tarkistamista eikä myöskään vahingosta ilmoittamista.

Asiakas haki muutosta vakuutusyhtiön korvauspäätöksiin ja asia käsiteltiin helmikuussa 2017 vakuutusyhtiön sisäisessä muutoksenhakuelimessä, joka antoi edelleen kielteiset päätökset.

Taloyhtiön hallituksen kokouksessa päädyttiin joulukuussa 2016 katsomaan, että huoneistossa ei ole kuivatustarvetta, ja että vaurioituneet allaskaapin ja astianpesukoneen alla olevan korokelevyn osat kuuluvat asiakkaan uusittaviksi sen perusteella, että vuoto on ollut pitkäaikainen ja osakkaalla on asunto-osakeyhtiö­lain mukaan osakehuoneiston huolenpitovelvollisuus ja ilmoitusvelvollisuus havaituista vaurioista.

Kustannusvastuusta käytiin asiakkaan ja taloyhtiön välillä keskustelua, jonka johdosta asiakas ja taloyhtiö tekivät maaliskuussa 2018 sopimuksen, jonka mukaan taloyhtiö maksoi korjauskuluista 1.000 euroa. Loput kustannukset vaurioiden korjaamisesta jäivät asiakkaalle.

Asiakkaan vaatimukset ja palveluntarjoajan kanta

Asiakas vaatii korvausta hänelle maksettavaksi jäävistä kustannuksista. Korjauskulujen arvioitu yhteismäärä on ollut 7.000 euroa. Lisäkirjelmässään asiakas on kiinnittänyt huomiota siihen, että vakuutusyhtiö ei ole ottanut kantaa taloyhtiön asianajajan kirjelmään. Lisäksi asiakas oikaisee tapahtumatietoja. Asiakas on puhdistaessaan viemärit illalla 3.11.2016 huomannut putken olevan pois paikaltaan ja seuraavana päivänä ilmoittanut asiasta eteenpäin. Syytä putken putoamiseen pois paikaltaan on vaikea tietää. Lisäksi asiakas korostaa, että hän on ottanut kattavat koti- ja vastuuvakuutukset, ja nyt kun vastuu vesivahingosta kahden asianajajan mukaan kuuluu hänelle, millä perusteella vakuutusyhtiö ”todentaa”, että heidän ei kuulu korvata asiaa?

Vakuutusyhtiö viittaa asiassa aiemmin annettuihin päätöksiin ja toteaa, että vuodosta on ilmoitettu sen havaitsemisen jälkeen välittömästi isännöitsijälle ja taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalle. Vakuutusyhtiö katsoo, että asiassa ei ole esitetty näyttöä siitä, että liitoksen vuoto olisi johtunut sellaisesta syystä, josta asiakas olisi vastuussa. Liitoksen vuoto on tarkastusraporttien mukaan johtunut iän myötä tapahtuneesta löystymisestä. Asiakas ei ole vastuussa tästä. Näin ollen vakuutusyhtiö katsoo, että asiakas ei ole korvausvastuussa putkiliitoksen aiheuttamasta vuotovahingosta, eikä vahinkoa korvata asiakkaan vastuuvakuutuksesta.

Kotivakuutuksen osalta vakuutusyhtiö viittaa edelleen vakuutusehtojen kohtaan 4.3, jonka mukaan huoneiston osille aiheutuneet vahingot korvataan vain, jos kiinteistön omistaja ei ole velvollinen korjaamaan vahinkoa. Vakuutusyhtiö katsoo, että tässä tapauksessa taloyhtiö on vastuussa vuotovahingosta, eikä pinnoitteille ja kalusteille aiheutunutta vahinkoa voida korvata asiakkaan kotivakuutuksesta.

Sopimusehdot ja lainsäädäntö

Kotivakuutuksen vakuutusehtojen (voimassa 1.1.2016 alkaen) kohdan 4.3 (Vuokra- ja osakehuoneiston osat) mukaan huoneiston osilla tarkoitetaan vuokra- tai osakehuoneiston asumiskäyttöä palvelevia kiinteitä koneita, kalusteita ja laitteita sekä seinä-, lattia ja kattopinnoitteita, rakenteita ja kiinteää sisustusta. Vakuutukseen sisältyvät vakuutuskirjassa mainittuun enimmäiskorvaukseen asti

• osakkaan asunto-osakeyhtiölain mukaan kunnossapitovastuulla olevat huoneiston osat
• yhtiöjärjestyksessä olevat tai yhtiökokouksessa päätetyt osakkaan tai asukkaan kunnossapitovastuun laajennukset sekä
• osakkaan tai asukkaan itse asentamat, rakentamat tai teettämät huoneiston osat.

Ehtokohtaan sisältyvän rajoituksen mukaan huoneiston osille aiheutuneet vahingot korvataan vain, jos kiinteistön omistaja ei ole velvollinen korjaamaan vahinkoa.

Vastuuvakuutuksen vakuutusehtojen kohdan 3.1 mukaan vakuutuksesta korvataan yksityishenkilönä toiselle aiheutettu henkilö- ja esinevahinko, josta vakuutettu voimassaolevan oikeuden mukaan on korvausvastuussa, kun korvausvastuu perustuu vakuutuskauden aikana sattuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin.

Asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 4 luvun 2 §:n (Yhtiön kunnossapitovastuu) mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.

Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään. […]

Lain 4 luvun 3 §:n (Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu) mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.

Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.

Lain 4 luvun 8 §:n (osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus yhtiölle kuuluvasta kunnossapidosta) mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle sellaisesta osakehuoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Ilmoitus on tehtävä viivytyksettä.

Lain 24 luvun 2 §:n (osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuus) mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti. Sama koskee vahinkoa, joka on aiheutettu 11 luvun 8 §:ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella. […]

Ratkaisusuositus

Tapauksessa on kysymys asiakkaan asunnossa tapahtuneen vuotovahingon aiheuttamien vaurioiden korvattavuudesta asiakkaan koti- tai vastuuvakuutuksen perusteella.

Kotivakuutus

Tapaukseen sovellettavien kotivakuutusehtojen mukaan vakuutettuna ovat mm. osakkaan asunto-osakeyhtiölain mukaan kunnossapitovastuulla olevat huoneiston osat. Huoneiston osilla tarkoitetaan mm. huoneiston kiinteitä kalusteita ja laitteita sekä lattiapinnoitteita. Ehtokohdassa olevan rajoituksen mukaan huoneiston osille aiheutuneet vahingot korvataan vain, jos kiinteistön omistaja ei ole velvollinen korjaamaan vahinkoa.

Asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty kunnossapitovastuun jakautumisesta 4 luvun 2 §:ssä ja 3 §:ssä. Lain 4 luvun 2 § mukaan yhtiö on velvollinen pitämään kunnossa mm. vesi- ja viemärijärjestelmät. Edelleen 2 § mukaan yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. FINE toteaa, että keittiön altaiden viemäriputket ja niiden liitokset ovat lähtökohtaisesti taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaa omaisuutta. Tapauksessa ei ole esitetty selvitystä siitä, että taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä olisi poikettu tämän kaltaisesta tavanomaisesta kunnossapitovastuun jakautumisesta.

FINE katsoo, että altaan viemäriputken hajulukon vuotaessa kyse on ollut taloyhtiön kunnossapitovastuulla olleesta liitoksesta aiheutuneesta vuodosta, josta taloyhtiö on asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 § 2 momentin mukaan vastuussa. Näin ollen kyseessä on vakuutusehtojen kohdan 4.3 rajoituksessa mainitusta tilanteesta, jossa kiinteistön omistaja on velvollinen korjaamaan aiheutuneen vahingon, eikä vahinkoa siten korvata kotivakuutuksesta.

Vastuuvakuutus

Vahingon korvattavuus vastuuvakuutuksesta edellyttää vakuutusehtojen mukaan sitä, että vakuutettu on vahingosta voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa.

Asiakas on heti vahingon havaittuaan marraskuussa 2016 ilmoittanut siitä vakuutusyhtiölle ja taloyhtiölle. Näin ollen asiakkaan ei FINEn näkemyksen mukaan voida katsoa laiminlyöneen asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 § mukaista velvollisuuttaan ilmoittaa osakehuoneiston viasta tai puutteellisuudesta.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaan osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti. Hallituksen esityksessä (HE 24/2009) tätä pykälää koskien on todettu, että osakkeenomistajan huolenpitovelvollisuuteen kuuluu yhtiön vastuulle kuuluvien osien vaurioittamisen välttämisen lisäksi niiden kunnon seuraamisen ja ilmoittamisen mahdollisesta viasta.

Edelleen tätä pykälää koskevan hallituksen esityksen mukaan osakkeenomistajan vastuu voi perustua normaalin käytön, ilmoitusvelvollisuuden tai kunnossapitovelvollisuuden laiminlyöntiin. Osakkeenomistaja ei vastaa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien huoneiston osien vahingoittumisesta siltä osin, kuin kyse on huoneiston tavanomaisesta kulumisesta. Mikäli yhtiön vastuulla olevat huoneiston osat rikkoutuvat osakkeenomistajan huolimattomuuden johdosta, osakkeenomistajan velvollisuus korvata aiheuttamansa vahinko määräytyy vahingonkorvausta koskevan 24 luvun säännösten ja yleisten vahingonkorvausoikeudellisten periaatteiden mukaisesti.

Asiakas on tarkistanut viemäriputkien kunnon edellisen kerran elokuussa, ja vahinko havaittiin marraskuussa. FINE katsoo, että tämän kaltainen viemäriputkien tarkkailu muutaman kuukauden välein, ottaen huomioon, että esimerkiksi allaskaapin ulkopuolella ei ole selvitysten mukaan ollut irtovettä näkyvissä, täyttää asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 § mukaisen velvoitteen hoitaa osakehuoneistoa huolellisesti. FINE katsoo siis, että asiakas ei ole rikkonut asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 § mukaista velvollisuuttaan hoitaa osakehuoneistoaan huolellisesti, eikä asiassa toisaalta ole esitetty selvitystä, jonka perusteella voitaisi katsoa, että liitos olisi irronnut asiakkaan huolimattomuuden johdosta. Näin ollen FINE ei katso asiakkaalle muodostuvan vahingonkorvausvastuuta vuotovahingosta, eikä vahinko siten ole vastuuvakuutuksesta korvattava.

FINE toteaa lisäksi selvyyden vuoksi, että vahingon korvattavuutta koti- tai vastuuvakuutussopimuksen perusteella arvioidaan vakuutussopimuksen ehtojen perusteella. Asiakkaan ja taloyhtiön asianajajien näkemys tai asiakkaan ja taloyhtiön solmima sopimus vaurioiden kustannusvastuun jakautumisesta ei sido vakuutusyhtiötä, vaan vahinkojen korvattavuus vakuutuksesta arvioidaan vakuutussopimuksen ehtojen perusteella.

Lopputulos

FINE ei suosita muutosta vakuutusyhtiön päätöksiin.

FINE

Vakuutus- ja rahoitusneuvonta

Jaostopäällikkö Hanén
Esittelijä Salo