Tapahtumatiedot
Asiakkaat olivat solmineet rakennuttajan kanssa asuntokauppalain mukaisen valmiin asunnon kaupan. Kauppakirjan ehdon mukaisesti ostajat (eli asiakkaat) tallettivat asuntokauppalain 4:29:n mukaiselle rakennuttajan nimiin 6.2.2013 avatulle pankkitilille osan kauppahinnasta, 16.060 euroa. Pankki oli tietoinen siitä, että kyseessä oli asuntokauppalain 4:29:n mukainen tili eikä siten tilillä olevia varoja saanut maksaa rakennuttajalle ennen kuin ostajat antavat siihen luvan.
Ulosottomies asetti tilille maksukiellon ja ulosmittasi sieltä varoja 3.5., 14.6., 19.5. ja 27.7.2016. Tililtä tuli ulosottomiehelle neljä suoritusta: 2.593,42 euroa, 1.080,47 euroa, 329,98 euroa ja 5.000 euroa. Maksuista kolme ensimmäistä on tilitetty ulosoton hakijoille. Viimeisen maksun ulosottomies jätti aluksi tilittämättä, koska hänelle tuli tietoa siitä, että tilillä olevat rahat kuuluvat sivulliselle.
Asiakkaat vaativat käräjäoikeudessa rakennuttajalta yli 20.000 euron korvauksia myydyn kohteen virheistä. Asiakkaat saivat sopimuksen perusteella 12.000 euron korvauksen.
Asiakkaiden valitus
Asiakkaat ovat valituksessaan katsoneet, että pankki oli tietoinen tilin luonteesta ja siitä, ettei varoja saanut vapauttaa ilman heidän suostumustaan. Pankki oli vahvistanut tämän sähköposteissaan. Siitä huolimatta pankki ei ilmoittanut tilin luonteesta ulosottoviranomaisille, minkä vuoksi ulosottomies ulosmittasi tililtä varoja, joista vain osa saatiin takaisin. Pankki ei myöskään ollut kertonut asiakkaille, että tilivarat eivät ole turvassa ulosmittauksessa.
Ulosottomies sai tiedon tilillä olleiden varojen kuulumisesta sivulliselle vasta ulosmittauksen jälkeen. Pankki ei siten ollut asianmukaisesti merkinnyt tiliä sulkutiliksi eikä ilmoittanut tästä ulosottomiehelle. Saatuaan tiedon kauppasopimuksista ulosottomies tilitti loput varat asiakkaille, mikä osoittaa, etteivät varat kuuluneet rakennuttajalle. Asiakkaat eivät voineet tehdä ulosottovalitusta ennen varojen osittaista tilitystä, koska he eivät tienneet ulosmittauksesta.
Asiakkaat vaativat käräjäoikeudessa rakennuttajalta yli 20.000 euron korvausta mm. huoneistojen laatuvirheiden ja hinnanalennuksen perusteella. Asiakkaille kävi käräjäoikeuden valmistelussa esille, ettei heidän hyväkseen ollutkaan 16.060 euron vakuutta, joten he joutuivat tyytymään 12.000 euron kertakaikkiseen korvaukseen, josta sovittiin käräjäoikeuden valmistelussa osapuolten kesken.
Asiakkaille on pankin virheellisestä toiminnasta aiheutunut vahinkoa seuraavasti: Täysi vakuusmäärä 16.060 euroa vähennettynä saadulla korvauksella 12.000 euroa eli 4.060 euroa. Asiakkaille aiheutuneina kuluina omavastuista 1.100 euroa sekä asiamiehen kuluina 545,60 euroa. Lisäksi asiakkaat ovat vaatineet asiamiehen käytöstä FINEn menettelyssä aiheutuneina kuluina 545,60 euroa. Asiakkaiden vaatimus on siten yhteensä 6.251,20 euroa.
Pankin vastine
Pankki on vastineessaan todennut, että se ei ollut osallisena asuntokaupassa eikä muissa asiakkaiden ja myyjän välisissä sopimuksissa. Myyjä ja asiakkaat olivat tehneet keskinäiset sopimukset uuden asunnon ostamisesta jo ennen pankkiin tuloa. Pankissa he esittivät kyseiset sopimukset ja ilmoittivat, että pankin pitäisi avata sopimuksessa mainittu asuntokauppalain 4:29:n mukainen tili. Pankille ilmoitettiin tilin luonne ja se, ettei pankki saanut maksaa kyseisiä varoja myyjälle ennen kuin ostajat antavat siihen luvan. Tiliä ei kuitenkaan pantattu ostajien lukuun ja se avattiin osapuolten sopimuksen mukaisesti rakennuttajan nimellä. Pankin velvollisuus ei ulottunut sopimusosapuolten neuvontaan siltä osin, mitä mahdollisen konkurssin, yrityssaneerauksen tai muun vastaavan menettelyn sattuessa tapahtuisi varoille.
Pankki sai myöhemmin ulosottomieheltä maksukiellon kyseisen tilin osalta, jolloin pankki kiellon mukaisesti siirsi tilillä olleet varat ulosottomiehelle. Koska tiliä ei ollut pantattu ja se oli rakennuttajan nimellä, pankki katsoi, että sillä oli velvollisuus panna täytäntöön maksukielto heti. Pankki oli sitoutunut tilin osalta siihen, ettei se luovuta tilivaroja rakennuttajalle ilman ostajien suostumusta, mutta pankin tulkinnan mukaan tämä sitoumus ei koskenut varojen ulosmittaustilannetta.
Pankilla ei ollut tässä tilanteessa käsityksensä mukaan mitään muuta mahdollisuutta kuin toimia ulosmittauspäätöksen mukaisesti. Pankki katsoo, että sillä ei ole velvollisuutta maksaa asiakkaille heidän vaatimaansa vahingonkorvausta.
Kihlakunnanvoudin lausunto
Pankkilautakunta on pyytänyt ulosmittauksen suorittaneet ulosottoviraston johtavalta kihlakunnanvoudilta lausuntoa tapauksesta.
Kihlakunnanvouti on todennut, että pankit ilmoittavat yleensä, jos tili on pantattu tai siihen liittyy muita rajoituksia. Ilmoituksen perusteella ulosottoviranomaiset harkitsevat ulosmittauskelpoisuuden uudelleen ja antaa esimerkiksi sivulliselle tilaisuuden antaa lausunnon asiassa. Tässä tapauksessa rahat tulivat rutiininomaisesti ulosottovirastolle ja ne tilitettiin.
Jos pankki olisi ilmoittanut, että kyseessä on asuntokauppalain 4:29:n mukainen tili, olisi suoritettu perusteellisempi harkinta rahojen omistussuhteista. Jos rahat ovat pantattuna, ulosottoviranomainen tutkii panttauksen sisältöä. Panttauksen jälkeen jäisi ylijämä muille velkojille.
Asiassa kukaan ei ole valittanut ulosmittauspäätöksestä. Asiakkaat eivät voineet valittaa, koska päätöstä ei ole heille lähetetty. Ulosottoviranomaiset ovat vasta myöhemmin saaneet tiedon tilin sulusta. Velallinen ei ole heidän hyväkseen tehnyt valitusta ja muita toimenpiteitä.
Selvitykset
Valitusta koskevan osapuolten kirjelmöinnin ja johtavan kihlakunnanvoudin lausunnon lisäksi lautakunnalle on toimitettu seuraavat asiakirjat:
- Rakennuttajan nimiin 6.2.2013 avatun tilin tilisopimus
- Asiakkaiden ja pankin välisiä sähköposteja
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Asiakkaiden ja pankin välisen erimielisyyden ratkaisemiseksi Pankkilautakunnan on arvioitava olisiko pankin tullut ilmoittaa ulosottomiehelle tilin olevan asuntokauppalain 4:29:n mukainen tili.
Sovellettavat lainkohdat
Asuntokauppalain 4 luvun 29 §:n 3 momentissa säädetään:
”Kauppahinnasta vähintään kymmenen prosenttia saa erääntyä maksettavaksi vasta, kun ostajalla on ollut kohtuullinen tilaisuus tarkastaa asunto ja asunnon hallinta luovutetaan ostajalle. Osapuolten sopima osa kauppahinnasta, määrältään vähintään kaksi prosenttia, on maksettava tallettamalla se myyjän lukuun myyjän valitsemaan pankkiin. […] Myyjä saa nostaa talletetun summan ja sille mahdollisesti kertyneen talletuskoron pankista aikaisintaan kuukauden kuluttua siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu ostajalle, jollei ostaja käytä 21 §:n mukaista oikeuttaan pidättyä maksusta ja kiellä pankkia luovuttamasta talletusta tai osaa siitä myyjälle.”
Ulosottokaaren 4 luvun 44 §:n 1 momentissa säädetään:
”Panttioikeus tai muu vakuusoikeus velallisen omaisuuteen ei estä kyseisen omaisuuden ulosmittaamista muusta saatavasta. Velkoja, jolla on ulosmitattu omaisuus hallussaan panttioikeuden perusteella, on velvollinen antamaan omaisuuden välittömästi ulosottomiehelle. Vakuusoikeus otetaan myynnissä ja varojen jaossa huomioon niin kuin 5 ja 6 luvussa säädetään.”
Saman luvun 67 §:ssä säädetään:
”Ulosottomies saa antaa maksukiellon saajalle kehotuksen maksaa erääntynyt ulosmitattu saatava, paitsi jos saatava on riitainen tai epäselvä.
Ulosmitattu saatava voidaan myydä, jos se saatavan myöhäisen erääntymisen tai muun syyn vuoksi on perusteltua.
Jos saatava, jota ei myydä, on pantattu tai yrityskiinnityksen kohteena, vaateiden selvittämisen ja etuoikeuden osalta noudatetaan soveltuvin osin, mitä irtaimen omaisuuden huutokaupasta 5 luvussa säädetään.”
Asian arviointi
Lainsäädäntö
Asuntokauppalain 4 luvun 29 §:n 3 momentin mukaan uuden asunnon kaupassa myyjän ja ostajan sopima osa kauppahinnasta, määrältään vähintään kaksi prosenttia, on maksettava tallettamalla se myyjän lukuun myyjän valitsemaan pankkiin. Myyjä saa nostaa talletetun summan aikaisintaan kuukauden kuluttua asunnon luovutuksesta, ellei ostaja kiellä pankkia luovuttamasta talletusta tai osaa siitä myyjälle.
Momenttia koskevissa esitöissä (HE 14/1994 vp. s. 115-116) todetaan seuraavaa:
”Järjestelyn tarkoituksena on turvata ostajalle todellinen mahdollisuus arvioida asunnon sopimuksenmukaisuutta ja tarvittaessa tehostaa oikaisuvaatimuksiaan käyttämällä 21 §:n mukaista oikeuttaan pidättyä kauppahinnan maksamisesta. Säännös merkitsee muutosta nykyiseen tilanteeseen sikäli, että se aikaansaa myyjälle tuntuvamman intressin sopimuksenvastaisen tilanteen nopeaan oikaisemiseen, esimerkiksi viimeistelytöiden osalta keskeneräisenä luovutetun asunnon saattamiseen valmiiksi.
Esitöissä todetaan lisäksi, että rahat talletettaisiin myyjän lukuun sulkutilin kaltaiselle tilille, jolta ne olisivat myyjän nostettavissa aikaisintaan kuukauden kuluttua asunnon hallinnan luovutuksesta.
Asuntokauppalain 4:29:n mukainen tilijärjestely
Lainsäädännössä ja esitöissä ei oteta suoraan kantaa siihen, miten asuntokauppalain 4:29:n mukainen tili on järjestettävä ja mikä sen suhde on ulosottoon. Esitöissä mainitaan ”sulkutilin kaltainen tili”, mutta sielläkään ei tarkemmin määritellä millainen ko. tilin tulisi olla.
Koska myyjä saa nostaa talletuksen aikaisintaan kuukauden kuluttua asunnon luovutuksesta, tilin käyttöoikeuden tulee olla rajoitettu. Myyjä voi ottaa varoja omaan käyttöönsä vasta, kun ostajat vapauttavat varat. Myyjä ei voi siten käyttää varoja omien velkojensa maksuun ennen kuin varat on vapautettu.
Tilillä olevat varat ovat turvaamassa ostajien saatavia siinä tapauksessa, että myyjä joutuu korvausvastuuseen ostajia kohtaan. Varat on siten ensi sijassa tarkoitettu ostajien myyjältä olevien saatavien maksuun ja vasta näiden saatavien lakattua joko poismaksun tai varojen vapauttamisen johdosta toissijaisesti myyjän omien velkojen maksuun.
Pankkilautakunta katsoo, että vaikka kysymys ei ole varsinaisesta tilivarojen panttauksesta, ostajan edellä kuvatussa oikeudessa on kyse tilivaroihin kohdistuvasta osittain panttioikeutta muistuttavasta vakuusoikeudesta, jonka suhteen on soveltuvin osin noudatettava panttioikeutta koskevia periaatteita.
Pankin toiminta
Pankki on avannut myyjän nimiin tilin ja ollut tietoinen tilin asemasta. Pankin kertoman mukaan tilisopimuksiin ei yleensä kirjata rajoituksia, vaan ne laitetaan ottolainausjärjestelmään joko ottosulkuna tai erillisenä huomautuksena. Tilin sulkemisen jälkeen pankki ei ole pystynyt kertomaan millainen sulkumerkintä siinä on ollut.
Asiakkaat ovat 2.3.2015 sähköpostitse kertoneet pankille myyjän olevan selvitystilassa ja tiedustelleet pankista tilillä olevien varojen tilanteesta. Pankki on vastannut, että sulkutili on edelleen voimassa ja kaupanteon yhteydessä talletettu summa on siellä. Pankki on ohjeistanut asiakkaita sopimaan rakennuttajan kanssa asian etenemisestä. Asiakkaiden vielä pyytäessä varmistusta siihen, että sulkutilillä olevia rahoja ei saa luovuttaa rakennuttajalle ilman ostajien suostumusta, pankki vastasi, että juuri näin toimitaan.
Pankkilautakunta katsoo yleisistä maksusuojaa koskevista periaatteista (ks. erityisesti velkakirjalain 29 §) seuraavan, että jos pantattu saatava ulosmitataan ulosottokaaren 4 luvun 44 §:n 1 momentin mukaisesti ja maksetaan ulosottomiehelle ulosottokaaren 4 luvun 67 §:n 1 ja 3 momentissa tarkoitetulla tavalla, panttauksesta tietoisen velallisen on vapautuakseen maksuvelvollisuudestaan pantinsaajaa kohtaan ilmoitettava ulosottomiehelle panttauksesta, jotta pantinsaajan etuoikeus voidaan ottaa varojen jaossa asianmukaisesti huomioon.
Vastaavasti käsillä olevassa tilanteessa, jossa pankki on ollut tietoinen ostajien tilivaroihin kohdistuvasta asuntokauppalaissa tarkoitetusta vakuusoikeudesta, pankin olisi tullut ilmoittaa kyseisestä oikeudesta ulosottomiehelle. Ulosottomiehen ulosmitattua varat pankki on kuitenkin tilittänyt ne ulosottomiehelle mainitsematta tilin asemasta. Pankin, joka on laiminlyönyt ilmoitusvelvollisuutensa, on saatettava ostajat asemaan, jossa nämä olisivat, jos heidän oikeudestaan olisi asianmukaisesti ulosottomiehelle ilmoitettu. Pankkilautakunta katsoo, että tällöin ostajilla olisi ollut ulosmittauksen kohteena olleita varoja jaettaessa vastaava etuoikeus varoihin kuin esimerkiksi panttioikeuden haltijalla.
Korvattava määrä
Asiakkaat ovat vaatineet pankilta korvausta siitä, että he ovat vakuutena olleiden tilivarojen ulosmittauksen vuoksi joutuneet tyytymään 4.060 euroa pienempään korvaukseen kuin mitä tilillä oli varoja.
Myyjän tilillä oli 16.060 euroa, joka oli asuntokauppalain 4 luvun 29 §:n 3 momentin mukaisesti talletettu myyjän vastuiden vakuudeksi. Asiakkaiden vaatimuksen käräjäoikeudessa olivat määrältään yli 20.000 euroa. Asiakkaat sopivat 12.000 euron korvauksesta saatuaan tiedon, että tilillä olleet varat oli ulosmitattu.
Asiassa ei ole esitetty asiakkaiden käräjäoikeudessa esittämien vaatimusten olleen perusteettomia. Pankkilautakunta katsoo, että asiakkaille on siten pankin laiminlyönnistä aiheutunut 4.060 euron vahinko saamatta jääneenä korvauksena myyjältä.
Asiakkaat ovat vaatineet lisäksi 1.100 euron korvausta oikeudenkäyntikulujen omavastuuna sekä 545,60 euroa asiamiehen kuluina asian selvittelystä pankin kanssa. Asiassa ei ole esitetty kulujen olleen aiheettomia. Lautakunta katsoo, että asiakkaat eivät ole voineet saada näitä kuluja korvatuksi myyjältä tämän puutteellisen maksukyvyn vuoksi. Pankkilautakunta katsoo pankin olevan vastuussa asian käsittelystä aiheutuneista kuluista.
Asiakkaat ovat lisäksi vaatineet asiamiehen kuluista FINEn käsittelyssä aiheutuneista kuluista 545,60 euroa. FINEn ohjesäännön 6 §:n mukaan FINEn lautakunnat eivät käsittele niille osoitetun valituksen tekemisestä aiheutuneiden kustannusten korvaamista. Pankkilautakunta ei siten suosita korvausta asian käsittelystä FINEssä aiheutuneista kuluista.
Lopputulos
Pankkilautakunta suosittaa pankkia korvaamaan asiakkaille 5.705,60 euroa.
Pankkilautakunta oli yksimielinen.
PANKKILAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Sillanpää
Sihteeri Heino
Jäsenet:
Ahlroth
Atrila
Piilo
Pulkkinen