Tapahtumatiedot

Vakuutettu kiinteistönvälittäjä välitti kiinteistön kaupan 12.4.2017 myyjän kanssa tekemänsä toimeksiantosopimuksen perusteella. Ennen kaupantekoa kiinteistönvälittäjä katselmoi asuinrakennuksen ja tiedusteli myyjältä, onko rakennuksessa todettu mahdollisia vesivahinkoja, johon myyjä oli vastannut kieltävästi. Asunnon kauppasopimukseen otettiin sittemmin kohta, jossa todettiin, ettei rakennukselle ole tehty kuntotarkastusta. Kaupanteon jälkeen, kun ostaja tunsi jatkuvaa kosteuden hajua, todettiin asunnossa mittavat kosteusvauriot, jonka johdosta asiassa päädyttiin kaupan purkuun.

Asunnon ostaja F.F. esitti kaupan purkamisen jälkeen yhteensä 11.046,98 euron korvausvaatimuksen, joka koostui varainsiirtoveron menetyksestä, muista purkamisesta aiheutuneista kuluista sekä asianajokuluista. F.F. katsoi, että välittäjä oli toiminut huolimattomasta välitystoimeksiantoa suorittaessaan, kun hän ei ollut neuvonut ostajaa vaatimaan kuntotarkastusta tehtäväksi ennen kaupantekoa. Tämän lisäksi F.F. katsoo, että huolellisesti toiminut välittäjä olisi tunnistanut asunnossa olleen kosteuden hajun ja kiinnittänyt siihen huomiota.

Kiinteistönvälittäjä haki vakuutusyhtiöltä korvausta varallisuusvastuuvakuutuksen perusteella F.F:n vaatimasta vahingosta. Vakuutusyhtiö katsoi päätöksessään, että kiinteistönvälittäjä on toiminut tapauksessa lain ja hyvän kiinteistönvälitystavan mukaisesti, eikä korvausta voida näin ollen suorittaa välittäjän vastuuvakuutuksesta. Vakuutusyhtiö toteaa, että välittäjä on asianmukaisesti katselmoinut kohteen ja nimenomaisesti tiedustellut mahdollisista kosteusvaurioista. Päätöksen mukaan välittäjällä ei ole ollut aihetta epäillä myyjän ilmoitusta siitä, ettei kosteusvaurioita ole ollut. Välittäjä ei myöskään kertomansa mukaan ole havainnut kohteessa käydessään mitään hajuja. Välittäjä on myös toiminut ostajan ja myyjän toivomalla tavalla, kun hän ei ole osallistunut ostajan katselmukseen taikka sopimusneuvotteluihin. Lopuksi päätöksessä todetaan vielä, että ostajalle on varattu aikaa kauppakirjan kommentoimiseksi.

Asiakkaan valitus

F.F. oli tyytymätön vakuutusyhtiön päätökseen ja pyysi asiassaan ratkaisusuositusta Vakuutuslautakunnalta.

Valituksessaan F.F. toistaa korvausvaatimuksensa sekä määrältään että perusteeltaan. F.F. katsoo edelleen, että kiinteistönvälittäjän laiminlyönnit välitystoimeksiantoa suoritettaessa ovat aiheuttaneet hänelle nyt korvattavaksi vaaditun varallisuusvahingon.

F.F. katsoo ensinnäkin, että välittäjän olisi jo asuntoa katselmoidessaan tullut kiinnittää huomiota asunnossa ilmenneeseen hajuun. Lisäksi välittäjän olisi tullut huomioida F.F:n kokemattomuus asuntokauppatilanteessa ja näin ollen kiinnittää F.F:n huomio siihen, että asunnossa olisi ollut syytä suorittaa kuntotarkastus. Tämän sijaan välittäjä on kommunikoinut F.F:n kanssa lähinnä tekstiviestitse. F.F. kiistää ehdottomasti väitteen siitä, että hän olisi halunnut käydä katsomassa asuntoa taikka osallistua kaupantekoneuvotteluihin ilman välittäjän läsnäoloa.

Valituksen mukaan välittäjä ei voi pätevästi vedota siihen, ettei hän ole ennen kaupan tekemistä saanut yrityksestään huolimatta yhteyttä ostajaan käydäkseen tämän kanssa läpi kauppakirjaluonnoksen ja muut kaupan tekoon vaikuttavat seikat. F.F. katsoo, että välittäjä on suhtautunut tehtäväänsä huolimattomasti ja välinpitämättömästi. On itsestään selvää, että välittäjällä olisi ollut mahdollisuus keskustella kauppakirjan ehdoista ja kuntotarkastuksen merkityksestä ostajan kanssa. Välittäjälle kuuluvaa tiedonanto- ja selonottovelvollisuutta ei voi väistää sillä, ettei muka ole onnistunut saamaan ostajaan yhteyttä.

F.F. katsoo, että mikäli välittäjä väittämällään tavalla ei ole havainnut kohteen kosteusongelmaa ja siinä olevaa hajuhaittaa, on tämäkin osoitus siitä, että hän on suhtautunut välitystehtäväänsä huolimattomasti. Edellä selostamillaan perusteilla F.F. vaatii edelleen hänelle kaupan purusta aiheutuneita kustannuksia korvattavaksi välittäjän toiminnan vastuuvakuutuksesta.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö toistaa vastineessaan asian tapahtumatiedot sekä viittaa asiassa antamiinsa korvauspäätöksiin.

Vakuutusyhtiö katsoo edelleen, ettei asiassa voida todeta välittäjän toiminnassa sellaista virhettä taikka laiminlyöntiä, jonka perusteella välittäjän voitaisiin todeta olevan vastuussa F.F:lle aiheutuneista kustannuksista. Yhtiö painottaa vastineessaan, että sille toimitettujen tietojen mukaan välittäjä on asianmukaisesti katselmoinut kohteen ja kohteesta on täytetty toimeksiantajan kanssa selostusliite. Lisäksi välittäjä on nimenomaisesti tiedustellut toimeksiantajalta mahdollisesta kosteusvauriosta, mutta mitään mahdollista vauriota ei ole saatettu välittäjän tietoon. Välittäjä on käynyt myytävässä kohteessa neljä kertaa eikä hän ole millään kerralla havainnut mitään kosteusvaurioon viittaavaa, kuten esimerkiksi hajua. Välittäjällä ei ole ollut mitään syytä epäillä saamiaan tietoja eikä näin ollen kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 11 §:n mukaista velvollisuutta tietojen varmistamiseen voida katsoa syntyneen.

Vastineen mukaan välittäjä ei myöskään ole ollut mukana osapuolten toiveiden mukaisesti, kun F.F. on itse tutustunut myytävään kohteeseen tai kun kauppahinnasta on neuvoteltu. Yhtiön saamien tietojen mukaan myyjä ja ostaja olivat tunteneet toisensa entuudestaan ja yhtiön käsityksen mukaan toive hoitaa katselmukset ja kauppaneuvottelut ilman välittäjää, oli nimenomaan myyjän ja ostajan yhteinen.

Näin ollen yhtiö katsoo edelleen, ettei välittäjän toimeksiannon hoitamisessa ole osoitettu sellaista laiminlyöntiä tai virhettä, jonka johdosta välittäjän voitaisiin katsoa olevan vastuussa F.F:lle aiheutuneista vahingoista.

Vakuutuksenottajan kuuleminen

Vakuutuksenottajana oleva välitysliike viittaa kommentissaan asiassa vakuutusyhtiölleen antamaan lausumaansa.

Vastineessaan välitysliike kiistää F.F:n esittämät väitteet siitä, että välitystoimeksiantoa ei olisi hoidettu hyvän välitystavan mukaisesti. Välitysliikkeen mukaan välittäjä on asianmukaisesti tiedustellut mahdollisista kosteusvaurioista ja hänellä ei ole ollut aihetta epäillä saamiaan tietoja. Välittäjä ei myöskään ole missään vaiheessa asuinrakennuksella käydessään havainnut siellä kosteusvaurioon viittaavaa hajua.

Välittäjä ei myöskään ole ollut asunolla F.F:n kanssa samanaikaisesti, vaan myyjä ja F.F. ovat keskenään katselmoineet asunnolla ja niin ikään sopineet kauppahinnasta. Välittäjä on vasta tämän jälkeen toimittanut F.F:lle sähköpostitse kaupantekoon liittyvät asiakirjat. Kauppakirjan F.F. on saanut kommentointia varten hyvissä ajoin ennen kaupantekoa. Välittäjä on myös nimenomaisesti kehottanut F.F:ää tutustumaan kauppakirjaan. Kauppakirjassa on ollut merkintä, ettei asunnossa ole suoritettu kuntotarkastusta.

Edellä todetuin perustein välitysliike katsoo välittäjän toimineen hyvän välitystavan mukaisesti toimeksiantoa suorittaessaan.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys sen arvioimisesta, onko kiinteistönvälittäjä toiminut huolimattomasti myyntitoimeksiantoa suorittaessaan, kun asunnossa oli myynnin jälkeen havaittu kosteusvaurio, joka johti lopulta kaupan purkuun.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen

Lain 11 §:n mukaan jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Tapaukseen sovellettavien vakuutusehtojen kohdan 3.1 mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutuksenottajan toiselle aiheuttama sellainen taloudellinen vahinko, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon.

Edellytyksenä on lisäksi, että vakuutuksenottaja on vakuutuskauden aikana tapahtuneen teon tai laiminlyönnin seurauksena voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa

vahingosta joko
- toimeksiantajalleen tämän kanssa tekemänsä sopimuksen perusteella
tai
- muulle kuin toimeksiantajalleen voimassa olevan oikeuden mukaan.

Ehtojen kohdan 3.2.4 mukaan vakuutuksesta ei korvata henkilö- eikä esinevahinkoa tai sellaiseen yhteydessä olevaa taloudellista vahinkoa.

Asian arviointi

Vakuutuslautakunta toteaa, että kiinteistönvälittäjän korvausvastuu on lähtökohtaisesti tuottamusvastuuta, johon sovelletaan käännettyä todistustaakkaa eli välitystoimeksiannon suorittajan on osoitettava toimineensa asianmukaisesti.

Kiinteistöjä välittävän toimijan vastuu on eräänlaista ammattivastuuta, johon liittyy erityisen asiantuntemuksen vaatimus sekä kaupan osapuolten oikeus luottaa asiamiehen ammattitaitoon. Myös korkein oikeus on muun muassa ratkaisussaan KKO 2001:128 katsonut, että tietyntyyppisten asiantuntijapalvelujen ammattimaisella tarjoajalla on toimeksiannon puitteissa laaja tiedonantovelvollisuus sellaisista seikoista, jotka voivat vaikuttaa haitallisesti asiakkaan etuihin. Tiedonantovelvollisuus voi ulottua muun muassa sellaisiin toimeksiannon ulkopuolelle jääviin merkityksellisiin seikkoihin, jotka asiantuntija toimeksiantoa täyttäessään havaitsee, jos hän ei voi olettaa asiakkaan niistä tietävän. Toimeksisaajan on siten pyrittävä ottamaan kattavasti huomioon asiakkaan tavoitteet ja niiden saavuttamista mahdollisesti haittaavat oikeudelliset ja muut riskit.

Arvioitaessa välittäjän huolimattomuuden astetta on otettava huomioon, että lain ja hyvän välitystavan mukaan välitysliikkeen tulee tiedustella toimeksiantajalta, onko kohteesta joskus tehty kuntoon liittyviä selvityksiä. Jos tällaisia on tehty, välitysliikkeen pitää pyytää raportit ja tutustua niihin. Jos raporttien perusteella on tehty korjauksia, tulee välitysliikkeen pyytää selvitys korjausten tekoajasta, laajuudesta ja tekijästä. Nyt käsillä olevassa tapauksessa välittäjä oli tiedustellut myyjältä, oliko asunnossa sattunut vesivahinkoja, johon myyjä oli vastannut kieltävästi. Välittäjän mukaan hänellä ei ollut aihetta epäillä myyjän kertomaa. Asunnon kauppakirjaan otetun merkinnän mukaan kohteessa ei ollut suoritettu kuntotarkastusta.

Lautakunta katsoo, ettei kiinteistönvälittäjällä ollut erityistä syytä epäillä oman toimeksiantajansa, eli myyjien antamien tietojen oikeellisuutta. Niin ikään lautakunta katsoo, että kauppakirjaan otettu nimenomainen merkintä siitä, ettei kohteessa ole suoritettu kuntotarkastusta, on osoitus siitä, ettei kuntotarkastusta ohitettu kaupanteossa siten, ettei F.F. olisi voinut tietää mahdollisuudesta pyytää tarkastusta suoritettavaksi. Välittäjä on myös varannut F.F:lle ajan kauppakirjaluonnokseen tutustumiseksi sekä pyytänyt häneltä mahdollisia kommentteja kauppakirjan sisällöstä. Vakuutuslautakunnan näkemyksen mukaan ei voida pitää kohtuullisena, että välittäjän olisi mahdollisten hajuaistimusten perusteella täytynyt tietää, että asunnossa on kosteusvaurio, etenkin kun myyjä on kertonut päinvastaista.

Lautakunta katsoo, että välittäjä ei ole laiminlyönyt velvollisuuttaan hoitaa saamansa välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen. Lautakunta katsoo siten, että kiinteistönvälittäjä on osoittanut toimineensa asianmukaisesti eikä välitysliike näin ollen ole vastuussa F.F:lle kaupan purkamisesta aiheutuneista kustannuksista taikka asian käsittelyyn liittyvistä asiamieskuluista.

Lopputulos

Edellä selostetuin perustein sekä käytettävissään olevan selvityksen perusteella Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön päätöstä vakuutusehtojen mukaisena.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Hanén

Jäsenet:
Hirviniemi
Karimäki
Korpiola
Rusanen