Tapahtumatiedot

Vuonna 2013 As Oy N:n huoneistossa X sattui vesivahinko, jonka korjaamisesta As Oy oli vastuussa asunto-osakeyhtiölain yhtiön kunnossapitovastuun perusteella. Osakkaat toimittivat 8/2016 yhtiölle homekoiraraportin huoneiston sisäilma-ongelmista. Vuoden 2013 vesivahingossa valui vettä huoneiston alapuolella olevaan autotalliin, jonka katto jäi tuolloin korjaamatta ja se korjattiin vasta vuonna 2017.

Osakkaat katsovat, ettei As Oy ole hoitanut vuoden 2013 vahingon korjaustöitä asianmukaisesti, ja että laiminlyönnin seurauksena huoneistoon on syntynyt kosteus- ja homevaurioita. He vaativat korvausta esinevahingoista (huoneiston vauriot, irtaimiston puhdistus ja menetykset) ja siihen liittyvistä taloudellisista vahingoista (sijaisasumiskulut ja irtaimiston varastointi) sekä henkilövahingoista (terveyshaitat).

As Oy haki korvausta siltä vaadituista vahinkoeristä toiminnan vastuuvakuutuksestaan sekä As Oy:n hallinnon vastuuvakuutuksesta.

Vakuutusyhtiö antoi asiassa päätöksen, jonka mukaan toiminnanvastuuvakuutuksesta ei korvata osakkaille aiheutuneita esine- ja henkilövahinkoja rajoitusehtojen takia, koska vahingot ovat aiheutuneet kosteudesta ja vedestä, eivätkä vahingot myöskään ole syntyneet äkillisesti ja odottamattomasti, vaan perustuvat hitaaseen ja vähitellen tapahtuvaan vaikutukseen ja laiminlyöntiin, eikä homesienestä aiheutunutta vahinkoa ole todettu kuuden kuukauden sisällä vahingon aiheuttaneesta tapahtumasta.

Päätöksen mukaan vahinkoa ei voida korvata myöskään hallinnonvastuuvakuutuksesta, koska vakuutus kattaa vain puhtaita taloudellisia vahinkoja ja osakkaiden vaatimukset koskevat esine- ja henkilövahinkoja ja näihin liittyviä taloudellisia vahinkoja.

Asiakkaan valitus

As Oy N oli tyytymätön vakuutusyhtiön päätökseen ja pyysi asiassaan ratkaisusuositusta Vakuutuslautakunnalta

Valituksessaan As Oy toistaa asian tapahtumatiedot, käsittelyn kulun vakuutusyhtiössä sekä yhtiölle esittämänsä vaatimukset perusteluineen.

Valituksessaan As Oy viittaa vastuuvakuutusehtokohtaan, jonka mukaan vakuutus korvaa vahingon, jonka syynä on rakennukseen tai laitteeseen äkillisesti ja odottamattomasti syntynyt vika edellyttäen että myös vahingon syntyminen on tapahtunut äkillisesti, odottamattomasti ja nopeasti. As Oy katsoo että vuonna 2013 sattunut vahinko, eli WC-säiliön hajoaminen, on tapahtunut äkillisesti syy-seuraus suhteeltaan katsottuna. Koska nyt havaittu mikrobikasvusto on seurausta kyseisestä äkillisestä ja odottamattomasta vahinkotapahtumasta, eli huoneistossa X olevan wc-säiliön äkillisestä rikkoutumisesta, ei vakuutusyhtiö voi tässä tapauksessa vedota rajoitusehdoissa mainittuun sellaiseen hitaaseen tapahtumaan, pysyvään olosuhteeseen tai rakennusvirheeseen. As Oy:n mukaan myös rakenteille aiheutunut vuotovahinko on ollut vakuutusehtojen tarkoittamalla tavalla äkillinen tapahtuma. As Oy katsoo, että näin ollen kiistatonta on se, että rakenteiden kosteus ja siitä seurannut homesieni on seurausta äkillisestä ja odottamattomasta tapauksesta, missä wc-säiliö on rikkoutunut äkillisesti ja vastuuvakuutuksen vaatima korvauksen peruste äkillisyys ja odottamattomuus sekä syy-seuraus yhteys mikrobivahinkoon täyttyy.

As Oy katsoo lisäksi, että ehtojen edellyttämä kuuden kuukauden toteamisajan vaatimus on asiakkaan näkökulmasta kohtuuton ja ongelmana kuuden kuukauden aikarajassa on nimenomaan mikrobivahingon toteamisen vaikeus. Näin ollen As Oy katsoo, ettei kuuden kuukauden aikamäärettä tulisi tällaisessa tapauksessa soveltaa.

As Oy toteaa vielä, että se, että vaurioita ei tuolloin ole korjattu, johtuu siitä, että As Oy ei ole ollut tietoinen näistä nyt myöhemmin havaituista vaurioista. As Oy on luottanut vuoden 2013 vesivahingon korjaustöissä ammattilaisiin, jotka ovat tehneet tuolloin riittäviksi katsomansa vesivahinkokorjaukset. Tarkoituksena on siten ollut toimia asianmukaisesti, eikä As Oy:n viivyttely ole ollut tahallista. Sen sijaan As Oy on ryhtynyt korjaustoimenpiteisiin heti niiden tarpeesta tiedon saatuaan. Tällöin korvauspäätöksessä olevat maininnat korjaustoimenpiteiden laiminlyönnistä eivät pidä paikkansa eivätkä tällöin perustelut viivyttelystä ja pitkäaikaisesta laiminlyönnistä ole juridisesti katsottuna pitäviä.

Edellä selostamillaan perusteilla As Oy toistaa vaatimuksensa siltä vaadittujen vahinkoerien korvaamisesta vastuuvakuutuksestaan.

Vakuutusyhtiön vastine

Vastineessaan vakuutusyhtiö toistaa asian tapahtumatiedot sekä viittaa tapauksessa sovellettaviin vakuutusehtoihin sekä asiassa aiemmin annettuun korvauspäätökseen.

Vakuutusyhtiö toteaa ensinnäkin, että vuoden 2013 vahingossa ei ollut kyse yhtiön vahingonkorvausvastuusta, vaan sen kunnossapitovastuulle kuuluvan laitteen rikkoutumisesta aiheutuneesta vesivahingosta, jonka korjaamisesta ja korjauskustannuksista yhtiö vastaa. Wc-säiliön rikkoutumista koskeva vahinko onkin käsitelty kiinteistövakuutuksesta.

Asunto-osakeyhtiölain yhtiön vahingonkorvausvelvollisuutta koskevan säännöksen mukaan yhtiön on korvattava vahinko, jonka se on myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut. Asiassa ei ole edes esitetty, millä perusteella wc-säiliön rikkoutumisvahinko olisi aiheutunut yhtiön tuottamuksesta ja miten yhtiö voisi olla siitä vahingonkorvausvastuussa.

Vastuuvakuutuksen ehtojen mukaan lähtökohta on se, että vakuutuksesta ei lainkaan korvata vahinkoa, joka johtuu kosteudesta tai vedestä. Tällaiset vahingot korvataan kuitenkin poikkeuksellisesti silloin, jos vahingon syynä on rakennukseen tai laitteeseen äkillisesti ja odottamattomasti syntynyt vika tai puute. Lisäksi vakuutusehto edellyttää, että myös vahinko on syntynyt äkillisesti, odottamattomasti ja nopeasti. Rajoitusehto sisältää siis kaksi erillistä ehtoa korvattavuuden osalta. Vastuuvakuutuksessa siis lähtökohta on se, että vesivuotoja ei korvata lainkaan. Ne korvataan kuitenkin, silloin, kun voidaan osoittaa, että vahingon syy ja vahingon syntyminen molemmat ovat äkillisiä ja odottamattomia.

Ehtojen tulkinnan erilaisuus johtuu siitä, että omaisuusvakuutuksessa riittää, että vahinko aiheutuu äkillisesti eli vesi alkaa jostain vuotaa. Omaisuusvakuutuksessa rajoituksena toimivat putkiston ikävähennykset.

Vaikka vastuuvakuutuksen ehtoa tulkittaisiin siten kuin sitä tulkitaan omaisuusvakuutuksen perusteella, ei korvauspäätös tässä tapauksessa silti muuttuisi, koska viivyttelystä aiheutuva kosteus-/homesienivahinko perustuu hitaaseen ja vähitellen tapahtuvaan vaikutukseen ja laiminlyöntiin. Näkemyksensä tueksi kyseisen vakuutusehdon tulkinnasta vakuutusyhtiö viittaa Vakuutuslautakunnan aikaisempaan ratkaisukäytäntöön.

Lisäksi yhtiö toteaa, että vastuuvakuutuksen homesienivahinkoa koskevassa rajoitusehdoissa mainittu kuuden (6) kuukauden toteamisaika ei ole kohtuuton. Homesienivahinko itsessään on jo sen laatuinen vahinko, joka syntyy hitaasti ja vähitellen. Tällaisia pitkän ajan kuluessa tapahtuvia homesienivahinkojakaan ei ole lähtökohtaisesti tarkoitettu korvata vastuuvakuutuksesta, vaan myös niiden korvaaminen on tarkoitettu pitää hyvin suppeana.

Jos As Oy:n katsottaisiin laiminlyöneen kunnossapitovastuunsa huoneiston korjaustoimissa, ja siten aiheuttaneen huoneistoon alkuperäistä vesivahinkoa laajemman esinevahingon, sekään ei ole vastuuvakuutuksesta korvattava. Yhtiö toteaa, että korjaustöiden aloittamisen viivyttelystä mahdollisesti johtuva esinevahinko on hitaasti syntyvä, rajoitusehdon tarkoittama, kosteus- tai homesienivahinko ja näin myös osakkeenomistajan vaatimukset ovat tähän liittyvää taloudellista vahinkoa tai tällaisesta vahingosta aiheutunutta henkilövahinkoa.  

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Käsillä olevassa tapauksessa on riitaa siitä, ovatko As Oy:n osakkaille aiheutuneet sijaisasumisen kulut, erinäiset esinevahingot sekä terveyshaittojen aiheuttamat kustannukset korvattava As Oy:n vastuuvakuutuksen perusteella.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.

Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.

…

Lain 24 luvun 6 §:n mukaan yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

…

Tapaukseen sovellettavien toiminnanvastuuvakuutuksen ehtojen kohdan 5.1 mukaan vakuutus korvaa vakuutuskirjassa mainitun kiinteistön omistajana toiselle aiheutetun henkilö- ja esinevahingon, joka todetaan vakuutuksen voimassaoloaikana vakuutuksen voimassaoloalueella ja josta vakuutuksenottaja on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa.

Vakuutusehtojen mukaan vakuutus ei kata seuraavia vahinkoja:

5.2.15 Kosteus- ja tulvavahingot
Vahinko aiheutuu
- kosteudesta tai vedestä,
- sadeveden, sulamisveden tai viemärivesien aiheuttamasta tulvimisesta joko suoraan tai viemärien, kaivojen, kourujen, ojien taikka vastaavien täyttymisen seurauksena.

Vakuutus korvaa kuitenkin Yhdysvaltoja ja Kanadaa lukuun ottamatta vahingon, jonka syynä on rakennukseen tai laitteeseen äkillisesti ja odottamattomasti syntynyt vika tai puute edellyttäen, että myös vahingon syntyminen on tapahtunut äkillisesti, odottamattomasti ja nopeasti.

Tapahtuma ei ole äkillinen ja odottamaton kun se perustuu esimerkiksi
- hitaaseen tai vähitellen tapahtuvaan vaikutukseen
- toistuviin tapahtumiin
- jatkettuun tekoon tai laiminlyöntiin
- vesi- ja viemäriputkien alimitoitukseen

5.2.16 Homesienivahinko

Vakuutus ei korvaa homesienestä aiheutunutta vahinkoa, joka on seurausta pysyvästä olosuhteesta, kuten rakennustavasta, suunnittelu- tai rakennusvirheestä taikka rakennuksen tai rakenteen muusta ominaisuudesta.

Lukuun ottamatta sadeveden tai sulamisvesien tulvimista vakuutus korvaa kuitenkin vahingon, jossa vahingon aiheuttanut homesieni on seuraus äkillisestä tai odottamattomasta tapahtumasta taikka rakennukseen tai laitteeseen äkillisesti ja odottamattomasti syntyneestä viasta tai puutteellisuudesta edellyttäen, että vahinko on todettu kuuden (6) kuukauden sisällä vahingon aiheuttaneesta tapahtumasta taikka viasta tai puutteesta

Hallinnon vastuuvakuutuksen kohdan 5.1 mukaan vakuutus korvaa vakuutuksen voimassaoloalueella vakuutuksenottajana olevalle yhteisölle tai sivulliselle vakuutuksen voimassaoloaikana aiheutetun taloudellisen vahingon, josta vakuutetulle on tehty kirjallinen korvausvaatimus vakuutuksen voimassaoloaikana ja josta vakuutettu on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vakuutuksenottajan toimielimen jäsenenä. Taloudellisella vahingolla tarkoitetaan vahinkoa, joka ei ole yhteydessä henkilö-tai esinevahinkoon.

Asian arviointi

Nyt käsillä olevassa tapauksessa on kysymys osakkaille aiheutuneen sijaisasumiskulun, erinäisten esinevahinkojen sekä osakkaiden terveyshaitoista aiheutuneiden kustannuksien korvaamisesta. Korvausta on haettu sekä As Oy:n toiminnan vastuuvakuutuksesta että hallinnon vastuuvakuutuksesta.

As Oy:n hallinnon vastuuvakuutuksesta korvataan sivulliselle aiheutettu taloudellinen vahinko, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon. Lautakunta toteaa, ettei nyt käsillä olevassa tapauksessa ole kysymys tällaisesta hallinnon vastuuvakuutuksesta korvattavasta esinevahinkoon tai henkilövahinkoon liittymättömästä taloudellisesta vahingosta. Näin ollen lautakunnan arvioitavaksi jää, voivatko As Oy:tä vaaditut vahinkoerät tulla korvattaviksi As Oy:n toiminnan vastuuvakuutuksesta.

Vakuutuslautakunnalla käytettävissä olevan selvityksen mukaan As Oy:n yhdessä asunnossa rikkoutui WC-säiliö vuonna 2013. Edellä mainitun vahingon korjaaminen kuului As Oy:n kunnossapitovastuulle ja As Oy myös ryhtyi korjaustoimenpiteisiin. Vuonna 2016 ilmeni, että huoneistossa oli sisäilmaongelmia, jotka olivat aiheutuneet siitä, että vuonna 2013 korjaustöiden yhteydessä jäi korjaamatta vahingon johdosta vaurioitunut autotallin katto. Katon korjaustyöt suoritetiin vuonna 2017. Osakkaat katsoivat, että taloyhtiö oli laiminlyönyt kunnossapitovastuustansa huolehtimisen, kun katon korjaukseen ei ollut aiemmin ryhdytty. Tästä laiminlyönnistä aiheutui osakkaille sijaisasumisen kuluja sekä myös kustannuksia mikrobien aiheuttamista esinevahingoista ja terveyshaitoista.

Lautakunta toteaa, ettei tapauksessa ole merkitystä sillä, kuka tai mikä on aiheuttanut vesivahingon tai mistä syystä kosteus on alun perin päässyt rakenteisiin. Merkitystä on sen sijaan sillä, mistä nyt vaadittu sijaisasumisen tarve, esinevahingot ja terveyshaitat ovat katsottava johtuneen. Nyt käsillä olevassa tapauksessa vahinkotapahtuma, jonka perusteella kustannuksia haetaan korvattavaksi, on nimenomaan As Oy:n esitetty laiminlyönti ryhtyä asianmukaisiin korjaustoimiin, ei vuonna 2013 tapahtunut WC-säiliön hajoaminen.

Tapaukseen sovellettavien vakuutuksen rajoitusehtojen mukaan taloyhtiön vastuuvakuutuksesta ei korvata vahinkoa, joka on aiheutunut kosteudesta tai vedestä taikka viemärin tulvimisesta, ellei sen syynä ole rakennukseen tai laitteeseen äkillisesti syntynyt vika tai puute edellyttäen, että myös vahingon syntyminen on tapahtunut äkillisesti, odottamattomasti ja nopeasti. Rajoitusehtojen mukaan vakuutuksesta ei myöskään korvata homesienestä aiheutunutta vahinkoa, jos vahingon aiheuttanut homesieni ei ole seurausta äkillisestä ja odottamattomasta tapahtumasta taikka rakennukseen tai laitteeseen äkillisesti ja odottamattomasti syntyneestä viasta tai puutteellisuudesta edellyttäen, että vahinko on todettu kuuden kuukauden sisällä vahingon aiheuttaneesta tapahtumasta taikka viasta tai puutteesta.

Vakuutuslautakunta katsoo, että sikäli kun osakkaiden sijaisasumisen tarve, esinevahingot ja terveyshaitat ovat johtuneet siitä, että taloyhtiö on viivytellyt korjaustoimenpiteisiin ryhtymisessä ja näin ollen aiheuttanut sen, että asunnossa havaitut kosteus- ja mikrobivauriot ovat päässeet pahentumaan useiden vuosien kuluessa, on tapauksessa kysymys rajoitusehtokohtien 5.2.15 ja 5.2.16 tarkoittamasta ja vakuutuksen korvauspiirin ulkopuolelle rajatuista kosteudesta ja homesienestä aiheutuneista vahingoista. Näin ollen lautakunta katsoo, etteivät As Oy:ltä vaaditut sijaisasumisen kustannukset, esinevahingot eikä terveyshaitoista aiheutuneet kustannukset ole As Oy:n toiminnan vastuuvakuutuksen perustella korvattavissa.

Asian ratketessa rajoitusehtokohtien 5.2.15 ja 5.2.16 soveltamisella, ei Vakuutuslautakunta näe tarpeelliseksi ottaa kantaa muihin asiassa esitettyihin perusteisiin.

Vakuutuslautakunta toteaa lisäksi, että rajoitusehto, jonka mukaan kosteuden aiheuttamia vahinkoja korvataan rajoitetusti, on yleinen vastuuvakuutusehto, ja katsoo, ettei sen soveltaminen johda tässä tapauksessa kohtuuttomuuteen.

Lopputulos

Edellä selostetuin perustein ja käytettävissään olevan selvityksen perusteella Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön päätöstä vakuutusehtojen mukaisena eikä suosita sitä muutettavaksi.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Hanén

Jäsenet:
Karimäki
Korpiola
Rusanen
Toimi