Tapahtumatiedot

A on 11.5.2016 tehnyt vakuutetun kiinteistönvälitysliike B:n kanssa toimeksiantosopimuksen Hangossa sijaitsevan tilan myynnistä. Tontin pinta-ala on 5 000 neliömetriä. Tontilla sijaitsee 64 neliömetrin suuruinen mökki ja erilliset sauna- ja piharakennukset. Kiinteistöön kuuluu lisäksi 10 hehtaarin vesialue.

Kiinteistön tavoitehinnaksi oli asetettu välittäjän ehdottama 129 000 euroa. C oli 3.6.2016 ostanut kiinteistön 129 000 euron hinnalla.

Kaupanteon jälkeen C teki kiinteistön rakennuksiin pintaremontin ja laittoi kiinteistön uudelleen myyntiin 182 000 euron hinnalla. Kiinteistö oli 19.5.2017 myyty 170 000 euron hintaan. A:n mukaan B:n palveluksessa toiminut välittäjä oli arvioinut kiinteistön arvon virheellisesti, mistä on aiheutunut A:lle 25 000 euron suuruinen vahinko. Korvausta tästä vahingosta haetaan B:n vastuuvakuutuksesta.

Vakuutusyhtiön mukaan välittäjä on arvioinut kohteen kauppahinnan toimeksiantosopimuksen mukaisesti eikä hänen toiminnassaan ole virhettä. Korkeampaan jälleenmyyntihintaan on vaikuttanut pitkä myyntiaika ja syksyllä 2016 selkeästi vilkastunut kaupankäynti, C:n tekemät kunnostus- ja raivaustyöt sekä C:n omalla kustannuksellaan lohkoma ja kiinteistöön liittämä puolen hehtaarin suuruinen vesialue. C oli voinut myös saada ylihintaa kiinteistöstä. Kiinteistön kauppahintaan vaikuttaa paljon myös sattuma.

Asiakkaan valitus

A:lla ei ollut kiirettä myydä kiinteistöä ja toimeksiantosopimus oli tehty toistaiseksi voimassaolevana ja mahdollisuus irtisanoa sopimus oli neljän kuukauden jaksoissa. Tavoitteena oli saada kiinteistöstä käypä hinta. Kesämökkien paras myyntisesonki on keväällä ja alkukesästä. Molemmat kaupat tapahtuivat toukokuussa. Hangossa on vuonna 2017 myyty kolme rakennettua merenrantakiinteistöä kiinteistöä, joiden mediaanihinta on ollut 170 000 euroa. Naapurikaupungissa Raaseporissa on myyty vuosina 2015—2017 vuosittain lähes kaksikymmentä rantakiinteistöä mediaanihintojen vaihdellessa 173.000 ja 230.000 välillä, eikä hintatasossa ole tapahtunut merkittävää muutosta tänä aikana. Kiinteistö oli myyty 41 000 euroa korkeammalla hinnalla vuosi kaupanteon jälkeen markkinoiden määräämällä käyvällä hinnalla.

C on myyntiesitteen mukaan maalannut mökkiä sisältä ja kaatanut puita ja pensaita mökin rannasta. Näiden toimien vaikutus kauppahintaan on vähäinen. Kiinteistöllä sijaitsevilla rakennuksilla ei ylipäänsä ole merkittävää vaikusta kiinteistön arvoon.

C ei ollut liittänyt kiinteistöön puolen hehtaarin vesialuetta, joten tämä ei ole vaikuttanut kauppahintaan. Kaupan kohteena olleeseen kiinteistöön on kummassakin luovutuksessa kuulunut 5 000 neliömetrin maa-alue ja kymmenen hehtaarin vesialue. Vaikka vesialueen liittämisestä olisi sovittu, olisi sen vaikutus kauppahintaan vähäinen. C ei ollut saanut kiinteistöstä ylihintaa vaan käyvän hinnan.

Välittäjä ei ollut perehtynyt lähiseudun kauppahintatilastoihin tavoitehintaa asettaessaan. Kesämökkien hinnat olivat laskeneet vuodesta 2016 vuoteen 2017 4—5 prosenttia. Rantakaavan käsittelyvaihe alueelle oli tiedossa jo A:n myydessä kiinteistöä, minkä vuoksi rantakaavan vahvistaminen ei vaikuta hintaan. Lisäksi rantakaavalla on myös hintaa laskeva vaikutus, koska rakennusoikeuden hyödyntäminen edellyttää vesiosuuskunnan perustamista.

Vakuutusyhtiön vastine

Toimeksiantosopimuksen mukaan välitysliikkeen tehtävänä on ollut muun muassa arvioida kohteen todennäköinen kauppahinta tilastojen ja markkinatietämyksen perusteella sekä ilmoittaa muutoksista toimeksiantosuhteen aikana. Välittäjä oli ottanut tavoitehintaa asettaessaan muun muassa huomioon kiinteistön muodon, rakennusten kunnon, rantaviivan pituuden sekä kiinteistöjen kauppahintarekisteristä Hangossa toteutuneet kaupat. Vertailukaupassa alueelta oli 7.12.2015 myyty reilun 13 hehtaarin rantaan rajoittuva, rakentamaton kiinteistö hintaan 100.000 euroa.

Jälkimmäinen kauppa oli osunut huomattavasti vilkkaampaan markkinatilanteeseen kuin aiempi kauppa, vaikka aikaa kauppojen välillä olikin ehtinyt kulua vain hieman alle vuosi. C oli remontoinut rakennuksia kunnostamalla piharakennusta, rakentamalla siihen asuinhuoneen ja tehnyt pintaremontin päärakennukseen. C oli lisäksi raivannut merinäköalan sekä liittänyt kiinteistöön omistamansa puolen hehtaarin merialan, joten myyntikohde ei ole jälkimmäisessä kaupassa ollut sama kuin ensimmäisessä kaupassa. Erityisesti kiinteistöön liitettävän vesialueen sekä alueelle vahvistettu ranta-asemakaava ovat nostaneet kiinteistön hintaa. Myyntiajankohdalla ja oikean ostajan löytymisellä saattaa olla suurikin vaikutus yksittäisen kiinteistökaupan hintaan.

Jälkimmäisen kaupan toteutuneen kauppahinnan ja ensimmäisen kaupan tavoitehinnan välinen ero ei ole riittävä näyttö siitä, että välittäjä oli arvioinut tavoitehinnan virheellisesti.

Kiinteistönvälittäjä on arvioinut kohteen pyyntihinnan myyntiajankohtana ammattitaitoisesti, toimeksiantosopimuksen mukaisesti sekä hyvää välitystapaa noudattaen eikä hänen toiminnassaan ole ollut virhettä.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, onko kiinteistövälittäjä toiminut asianmukaisesti toimeksiantoa hoitaessaan ja hinta-arvioita myyjälle antaessaan ja onko kiinteistön kaupassa toteutunut kauppahinta vastannut silloista markkinahintaa.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Mainitun lain 13 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa, mitä tässä laissa säädetään tai mitä voidaan katsoa sovitun.

Mainitun pykälän 2 momentin mukaan, jos välitysliikkeen suorituksessa on virhe, toimeksiantajalla on oikeus virheen johdosta vaatia välityspalkkion ja mahdollisesti sovitun kustannusten korvauksen alentamista, jos virheestä on aiheutunut toimeksiantajalle haittaa. Jos haitta on olennainen, välitysliikkeellä ei ole oikeutta palkkioon tai korvaukseen.

Mainitun pykälän 3 momentin mukaan toimeksiantajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvausta vahingosta, jonka välitysliikkeen suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.

Vakuutusehtojen kohdan 3.1 mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutuksenottajan toiselle aiheuttama sellainen taloudellinen vahinko, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon.

Asian arviointi

Lautakunta toteaa, että kiinteistönvälittäjä on sopimusperusteisessa vastuussa toimeksiantajaansa kohtaan. Todistustaakkaan sovelletaan siten sopimusperusteista vastuuta koskevia periaatteita. Vahingon kärsijän velvollisuutena on näyttää toteen aiheutunut vahinko, joka on johtunut välitysliikkeen menettelystä. Välitysliikkeen puolestaan on vastuusta vapautuakseen näytettävä, että vahinko ei ole aiheutunut sen laiminlyönnistä.

Välittäjän ilmoituksen mukaan hän on ottanut tavoitehintaa asettaessaan muun muassa huomioon kiinteistön muodon, rakennusten kunnon, rantaviivan pituuden sekä kiinteistöjen kauppahintarekisteristä Hangossa toteutuneet kaupat.

A:n mukaan hänelle on aiheutunut vahinkoa, koska hänen omistamansa kiinteistö on välittäjän virheellisen hinta-arvion vuoksi myyty käypää hintaansa alemmalla hinnalla. Näyttönä käyvästä hinnasta on A:n mukaan ensiksi se, että kiinteistö on myyty hieman alle kolmanneksen kalliimmalla hinnalla noin vuoden kuluttua siitä, kun A oli myynyt kiinteistön. Lautakunta toteaa, että tämä seikka puhuu sen puolesta, että kiinteistö on myyty käypää hintaansa alhaisemmalla hinnalla. Yksinomaan tämä ei kuitenkaan osoita, että alkuperäinen kauppa olisi tapahtunut käypää hintaa alemmalla hinnalla. Huomioon tulee ottaa se, onko kiinteistön hinta B:n toimien tai muusta syystä, kuten kysynnän lisääntymisen vuoksi noussut mainittuna ajanjaksona siten, että se selittäisi eron kauppahintojen välillä.

A on vedonnut siihen, että kesämökkikiinteistöjen hinnat ovat laskeneet 2015-2016 noin 4—5 prosenttia. Vakuutusyhtiön mukaan kesämökkikauppa on vilkastunut vuodesta 2016, minkä vuoksi myös hinnat olivat nousseet. Lautakunnan käytössä olevassa aineistossa ei ole tilastoja tai muuta selvitystä, johon se voisi perustaa arvionsa yleisen hintatason tai kysynnän muuttumisesta. Tämän vuoksi hintojen väitetystä laskusta tai kaupan vilkastumisesta ei voida tehdä päätelmiä siitä, onko kiinteistö myyty käypää hintaansa alhaisemmalla hinnalla.

Asiassa on riidatonta, että B on kunnostanut kiinteistöllä sijanneita rakennuksia ja raivannut kiinteistöltä metsää merinäköalan aikaansaamiseksi. Ottaen huomioon kiinteistön koko ja rakennusten ikä, rakennusten vaikutus kiinteistön kokonaishintaan ei ole suuri. Tästä huolimatta rakennusten kunnostaminen on nostanut kiinteistön hintaa. Selvää on myös se, että metsän raivaaminen merinäköalan saamiseksi on nostanut kiinteistön arvoa, vaikka vaikutus tältäkään osin ei ole suuri.

Lautakunta on saanut ristiriitaista selvitystä siitä, onko kiinteistöön liitetty puolen hehtaarin vesialue ensimmäisen kaupan jälkeen. Vakuutusyhtiön mukaan jälkimmäisen kaupan kauppakirjassa on joka tapauksessa ollut ehto siitä, että mainittu alue liitetään kiinteistöön, joten se on vaikuttanut kiinteistön hintaan. Ottaen huomioon kiinteistön ja siihen kuuluvien vesialueiden koko ei vaikutus hintaan kuitenkaan ole kovin suuri.

A on vedonnut siihen, että naapurikaupungissa Raaseporissa rantakiinteistöjen mediaanihinta vuonna 2015 oli 230 000 euroa. Kyseessä oleva kiinteistö on A:n mukaan siten myyty alueen mediaanihintoja alhaisemmalla hinnalla. Lautakunta toteaa, että kiinteistöjen hintaan vaikuttavat useat tekijät. Pelkästään siitä seikasta, että kiinteistö on myyty lähialueiden mediaanihintoja alhaisemmalla hinnalla, ei voida päätellä, että kiinteistö olisi ollut alihintainen. Muussa tapauksessa noin puolet kiinteistökaupoista tulisi katsoa alihintaisiksi.

Lautakunta toteaa, että asiassa saatu selvitys ei viittaa siihen, että kiinteistön tavoitehinta olisi asetettu liian alhaiseksi. Lautakunta pitää uskottavana välittäjän ilmoitusta niistä tekijöistä, joita hän on ottanut huomioon tavoitehintaa määrittäessään. Välittäjä on siten osoittanut toimineensa ammattitaitoisesti ja huolellisesti toimeksiantoa hoitaessaan. Hinnanero kauppahintojen välillä on siten johtunut muusta seikasta kuin kiinteistönvälittäjän huolimattomuudesta.

Lopputulos

Lautakunta katsoo, että vakuutusyhtiön päätös on vakuutusehtojen mukainen.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Mäenpää

Jäsenet:
Hirviniemi
Karimäki
Korpiola
Rusanen