Tapahtumatiedot

Asiakkaan loma-asuntokäytössä ollut hirsirakenteinen rakennus tuhoutui 30.9.2014 tulipalossa. Asiakas haki vahingosta korvausta huvilarakennuksen vakuutuksesta.

Vakuutusyhtiön korvauspäätöksen mukaan rakennuksesta korvataan palaneen rakennuksen nykyhinnan mukaiset 20.000 euroa. Kyse on 1950-luvulla valmistuneesta hirsirunkoisesta rakennuksesta. Asiakas on ostanut kiinteistön 29.6.2010, jolloin kauppahinta on tontin ja rakennusten osalta ollut 9000 € ja irtaimiston osalta 6.000 €, yhteensä 15.000 €. Rakennus on ollut syrjäisellä paikalla sijannut autiotalo. Vakuutusyhtiön vahinkotarkastaja oli käynyt paikalla 23.9.2010, kun tynnyrisauna oli palanut. Tarkastajan havaintojen mukaan päärakennuksen korjaus oli tuolloin aloitettu, mutta se oli alkuvaiheessa. Tarkastaja valokuvasi rakennuksen, jossa oli tehty lähinnä purkutöitä.

Kun rakennus paloi 30.9.2014, asiakas on ilmoittanut, että rakennus on peruskorjattu. Peruskorjauksen laajuudesta on saatu vakuutuksenottajan kirjallinen selvitys, mutta ei selvitystä tehdyistä töistä, tavarahankinnoista tai myöskään remonttiin käytetystä rahasta. Asiakas on vedonnut kiinteistönvälittäjä KB:n laatimaan arviokirjaan. Vakuutusyhtiö katsoo, että arviokirjaa ei voida ottaa huomioon vahingon määrää arvioitaessa. KB on poliisikuulustelussa myöntänyt, että hän ei ole käynyt kohteessa, vaan ainoastaan allekirjoittanut asiakkaan itsensä laatiman arviokirjan.

Asiakas vetosi oikaisupyynnössään vakuutuksen kohteesta vakuutusyhtiölle toimittamiinsa uusiin selvityksiin. Vakuutusyhtiö toisti korvauspäätöksessään aiemmin esittämänsä perustelut. Yhtiölle on toimitettu MP:n arviokirja, joka on tehty ennen kiinteistökauppaa ja HP:n sekä EJ:n arviot, jotka on tehty palon jälkeen. Lisäksi yhtiölle on toimitettu V Oy:n tekemä kuntokatselmus. Vakuutusyhtiö katsoo, että selvitykset siitä, miten laaja remontti kohteessa on ennen palovahingon sattumista tehty, ovat edelleen puutteellisia. Vakuutusyhtiön tiedossa on jo ollut remontin tilanne 23.9.2010. Vakuutusyhtiö on arvioinut rakennuksen tekniseksi päivänarvoksi 17.745 €. Vakuutusyhtiö ei muuttanut korvauspäätöstään.

Asiakkaan valitus

Asiakas vaatii, että vakuutusyhtiö maksaa rakennuksen palovahingosta rakennuksen uushankintahintaa vastaavan korvauksen. Hän vaatii uuden vastaavan talon rakennuskustannuksista, tilaajalta vaadittavista lisätöistä, irtaimistosta, asiantuntijalausunnoista ja palaneen rakennuksen purkukustannuksista yhteensä 202.109 euron korvausta laillisine viivästyskorkoineen.

Asiakkaan mukaan talo on rakennettu vuonna 1953 ja se on ollut ennen paloa noin 15 vuotta huvilakäytössä. Talo oli kunnostettu kesäasuttavaan kuntoon. Ulkopuolelta poistettiin panelointi ja levytys. Myös sisältä poistettiin panelointi ja levytys. Tällä tavoin remontoimalla vältetään veden kondensoituminen rakenteisiin, mikäli rakennus pidetään välillä kylmänä.

Asiakkaan toimittamista valokuvista ilmenee, että kylmä ulkoeteinen oli poistettu kokonaan. Asiakkaan mukaan taloon oli asennettu vuonna 2010 uusi konesaumakatto. Takaseinällä olevan ikkunan alapuolella oli 2 hirttä pehmeänä, minkä johdosta ikkuna ja hirret poistettiin ja taakse asennettiin uusi ovi ja rakennettiin pieni veranta. Vuonna 2010 tai 2011 otetusta valokuvasta ilmenee, että talon kivijalka on maalattu ja puinen ulkorakenne on maalattu kahteen kertaan hengittävällä punamultamaalilla, ikkunat entisöity perinteisin menetelmin ja vuorilaudat uusittu. Uusia ikkunoita taloon ei haluttu, koska ne kestävät huonosti eivätkä olisi vastanneet remontin tavoitteita.

Asiakas kertoo, että hän on ammattimainen asuntosijoittaja. Asiakas on remontoinut 10 vuoden aikana 4 omakotitaloa, yhden pienkerrostalon sekä 10 asunto-osaketta. Asiakkaan tapana on ollut säilyttää kuitit aina remonttikohteessa siihen asti, että kohde menee vuokralle, myyntiin tai omaan käyttöön. Asiakkaan mukaan tässä kohteessa pihatyöt olivat kesken, joten remontti ei ollut vielä valmis. Asiakas kertoo, että hän kykenee toimittamaan tarvittaessa kuitteja kotoaan ja rautakaupoista kymmenillä tuhansilla euroilla, mutta hän ei voi varmuudella todeta, mitkä näistä kuiteista liittyvät tähän projektiin. Varmuudella kyseessä olevan rakennuksen remontointiin liittyvät kuitit paloivat talon mukana. Asiakas kertoo, että ei ole näistä syistä ryhtynyt toimittamaan kuitteja vakuutusyhtiölle, koska väärän kuitin toimittamisen riski on ollut ilmeinen.

Asiakas on liittänyt valitukseensa luettelon kohteessa tehdyistä remonttitoimenpiteistä sekä näiden tekijöistä. Remontin on suunnitellut insinööritoimisto V Oy vuonna 2010. Sisäpintojen remontin ovat tehneet TS, KP, IK ja TL –nimiset henkilöt sekä asiakas itse. Sisäpuolelta on purettu seinät hirrelle ja lattiat lankulle. Osa seinistä on maalattu, kierot väliseinät levytetty ja maalattu. Osa lattioista on maalattu ja osa hiottu ja maalattu. Katot on maalattu. Remontti on toteutettu 2010 - 2013.

Ulkovuoren on purkanut IK vuonna 2010. Ulkopintojen maalauksen on tehnyt KP. Kuistin ovat purkaneet TS ja asiakas itse. Kuisti oli kierossa ja huonokuntoinen.

Terassit ja portaat rakennuksen eteen ja taakse on rakentanut TL vuosina 2010 - 2011. Uuden keittiön on asentanut asiakas itse vuonna 2013. Ikkunat ovat entisöineet asiakas ja PK vuosina 2010 - 2014. Alapohjan puhdistuksen, orgaanisen aineen jätteen poiston, ilmanvaihdon parantamisen ja uuden oven asentamisen on tehnyt asiakas itse vuonna 2010. Asiakas on myös uusinut ikkunoiden ulkovuorilaudat vuosina 2010 - 2014. Konesaumakaton on asentanut peltiseppä vuonna 2010. Pihojen raivauksen ja purkujätteiden poistamisen ovat tehneet asiakas ja TS 2010 - 2014. Sähköpatterit (4 kpl) on uusittu 2000-luvulla, ja 2 ostettu vuonna 2014. Talossa on 3 tulisijaa (1 pönttöuuni, 1 keittiöliesi uunilla sekä yläkerrassa Porinmatti -tyyppinen ratkaisu), jotka V Oy on tarkastanut ja todennut turvallisiksi. Tulisijat ovat mahdollisesti alkuperäiset.

Vakuutusyhtiön vastineessa V Oy:n kuntokatselmuksen laatimisajankohdasta lausuttuun viitaten asiakas toteaa, että V Oy on toiminut remontissa ensin kuntotarkastajana ja myöhemmin valvojana sekä neuvojana. Kuntotarkastus on asiakkaan mukaan laadittu kirjallisena vasta 31.1.2017 vain siksi, että asiakirjaa ei ole aikaisemmin tarvittu mihinkään. Vasta vahingon tapahduttua sille tuli ensimmäisen kerran tarvetta ja tämän vuoksi V Oy sen teki. Asiakkaan mukaan valmiusastetodistus on V Oy:n laatima, eikä sitä ole tehty asiakkaan antamien tietojen perusteella, vaan V Oy:n edustajien omien havaintojen perusteella. Muun muassa vakuutusyhtiön ottamassa valokuvassa V Oy:n kuntotarkastaja TS seisoo todistettavasti kohteessa.

Kiinteistön arvoa koskevien arviokirjojen ja kiinteistöä myytäessä esitetyn hintapyyntöjen osalta asiakas toteaa, että MP:n arvioidessa talon vuonna 2010 talo on ollut siistissä kunnossa ja pinnat paikallaan. Asiakkaan yrittäessä myydä taloa vuosina 2011 - 2012 kaikki paikat ovat olleet revittynä auki ja remontti kesken. Kun talo ei keskeneräisenä käynyt kaupaksi, asiakas päätti tehdä sen valmiiksi. Asiakas katsoo, että kohteen arvo on vuonna 2010 ollut kauppa-arvomenetelmällä mitattuna n. 79.000 euroa. Palovahingon sattuessa noin 2 - 3 vuotta myöhemmin, jolloin remontti on ollut valmis, arvo on luonnollisesti ollut tätä suurempi. Asiakas kertoo, että kaksi viimeisintä arviota on tehty V Oy:n raportin pohjalta kauppa-arvomenetelmällä. Arviokirjat perustuvat näin ollen V Oy:n ulkopuolisena tekemiin suoriin havaintoihin. V Oy on tunnettu, luotettava insinööritoimisto, jonka pohjalta kiinteistövälittäjät ovat voineet tehdä arvionsa.

Asiakas viittaa toimittamiinsa talopakettien rakentamista koskevien tarjousten loppusummiin ja V Oy:n 14.12.2017 päivättyyn lisäselvitykseen, jonka ovat allekirjoittaneet TS (kuntotarkastaja) ja KS (rakennusinsinööri, RTA).

Korvauskäsittelyn alkuvaiheeseen liittyneen esitutkinnan ja syyteharkinnan osalta asiakas toteaa, että hänellä ei ole rikosrekisteriä, maksuvaikeuksia tai muutakaan motiivia aiheuttaa rakennuksen paloa tai johtaa vakuutusyhtiötä harhaan. Prosessin lopputuloksena on ollut syyttämättäjättämispäätös. Asiakas ei ole puhunut kertaakaan ristiin tai valehdellut missään asiassa vakuutusyhtiön edustajille tai poliisille. Asiakkaan ”mökki”, jota vakuutusyhtiö ei ole nähnyt remontin jälkeen, on palanut. Ei ole syytä olettaa, että V Oy toimisi asiassa epärehellisesti. Remontoinnista on kertonut 6 – 8 henkilöä, joiden nimet ja tehdyt työt on toimitettu vakuutusyhtiölle. Vakuutusyhtiön arviolaskelma on perusteeton, mikä ilmenee vastaavan talon rakentamista koskevista tarjouksista, jotka asiakas on toimittanut vakuutusyhtiölle. Palanut rakennus on omakotitalo, joka on ollut viimeiset vuodet mökkikäytössä. Talon ollessa kaksikerroksinen ja hirsinen sekä pinta-alaltaan pieni, sen rakennuskustannuksia ei voi arvioida vakuutusyhtiön esittämällä tavalla yleisten rakennuskustannuksia koskevien tilastojen perusteella. Kaikki asiakkaan toimittamat tarjoukset on laadittu palaneen talon piirustuksilla.

Asiakas kertoo vielä toimineensa kiinteistönvälittäjänä vuosina 2008 – 2015, jolloin V Oy suoritti kuntotarkastukset aina asuntokaupan yhteydessä asiakkaan välittämiin asuntoihin. Tämä menettelytapa perustui asiakkaan ja V Oy:n väliseen yhteistyösopimukseen. V Oy:n kuntokatselmus ei perustu pelkästään vuonna 2010 ennen kiinteistön ostamista tehtyyn kuntokatselmukseen, vaan katselmus kattaa sen lisäksi myös koko remontin aikaiset valvonnat ja remontin jälkeisen tarkastuksen. Tämän V Oy on hyvin selkeästi tuonut esille raporteissaan.

Asiakkaan poliisille esitutkinnassa kertoma remonttilistaus on puutteellinen. Kertomus annettiin tilanteessa, jossa asiakas haettiin sukujuhlista ja pidätettiin viikonlopuksi. Ensikertalaisena asiakas oli tilanteessa luonnollisesti erittäin järkyttynyt, eikä näissä olosuhteissa annettua kertomusta voida olettaa tarkaksi selonteoksi edellisen 4 vuoden aikana tehdystä remontista. Asiakas kertoo luetelleensa ”yhdessä" virkkeessä sen, mitä siltä istumalta muisti.

Vanhan hirsitalon remontoijat haluavat usein säilyttää vanhan hirsitalon tyylin, jolloin kaikkea ei vaihdeta uuteen. Ennallistaminen/ entisöinti ei kuitenkaan tarkoita, että remontti olisi tavanomaista helpompi tai edullisempi tehdä. Esimerkiksi vanhan ikkunan entisöinti puusepällä maksaa 1.000 – 1.200 euroa, kun taas uusi ikkuna maksaa noin 400 – 500 euroa.

Remonttiin liittyvien ostojen osalta asiakas toteaa, että pankista on saatavissa vain 5 vuotta vanhat tili- ja maksutiedot. Vuoteen 2013 mennessä suurin osa remonteista oli jo tehty ja pääasialliset rakennustarvikkeet ostettu. Vuoden 2013 tilitiedoista kuitenkin ilmenee, että kyseisenä vuonna asiakas on ottanut pankista lainaa 19.600 € talon remontoimiseksi loppuun. Tällöin talo myös kiinnitettiin lainaa vastaan. Samana vuonna asiakas on tehnyt käteisnostoja 9.186 €, joista suurin osa on käytetty talon remontin viimeistelyyn, tavarahankintoihin sekä korvauksiin talkoomiehille. Rakennustarvikehankinnat on tehty paikalliseen rautakauppaan tiliasiakkaana, mutta kyseisessä rautakaupassa omistajat ovat vaihtuneet ja sen aikaisia tilitietoja osoittautui mahdottomaksi saada enää tässä vaiheessa.

Asiakas kiistää rakennuttaneensa taloaan talkootyönä, mikä termi on tässä remontissa ylipäänsä hieman harhaanjohtava. Asiakas on maksanut työmiehille suorituksia, mutta ei kovin paljoa suoralla rahalla. Useat listatuista remontintekijöistä ovat olleet asiakkaan vuokralaisina asiakkaan omistamassa 5 asunnon rivitalossa. Esimerkiksi yhdellä remonttimiehellä oli 3 vuotta käyttöoikeus asiakkaan vapaa-ajan asuntoon, ja hän teki töitä asiakkaalle asumista vastaan saaden myös vuokrassa alennusta joka kuukausi. Asiakas siis harjoitti vaihdantataloutta. Myös V Oy:n kanssa oli samantapainen sopimus.

Asiakas toteaa vielä, että B:n arviokirjan osalta hän laati vain arviopohjan, jonka B allekirjoitti. Arvio on lisäksi tarkoitettu pankkia varten 20.000 euron lainan saamiseksi. HP:n ja EJ:n arviot on laadittu V Oy:n antamien tietojen perusteella. V-kodin tarjous uuden talon rakentamisesta esittämä tarjous oli asiakkaan mukaan vain siirretty sähköpostista paperille skannattavaan muotoon ja siihen lisätty tekijän yhteystiedot. Tarjouksen sisältö ei ole muuttunut tässä yhteydessä millään tavalla.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö kiistää vastineessaan asiakkaan vaatimukset perusteettomina ja toistaa korvauspäätöstensä perustelut. Tuhoutuneesta rakennuksesta on maksettu 20.000 euron korvaus rakennuksen teknisen päivänarvon ja nykyhinnan perusteella. Asiakas on ilmoittanut, että palossa tuhoutunut huvilarakennus oli ennen vahinkohetkeä kokonaan peruskorjattu ja vaatii tämän perusteella, että vakuutusyhtiö korvaa rakennuksen korjauskustannukset rakennuksen uudishinnan mukaan.

Asiakkaalta on pyydetty korvauskäsittelyn yhteydessä lisäselvitystä peruskorjauksen laajuudesta ja tositteita remonttia varten hankituista materiaaleista. Asiakas on toimittanut kirjallisen vapaamuotoisen selvityksen remontin laajuudesta, mutta tositteita tehdyistä materiaalihankinnoista tai laskuja peruskorjauksesta ei ole toimitettu. Toimittamissaan asiakirjoissa asiakas kertoo, että konesaumakatto on uusittu, ja osoituksena tästä toimii vuonna 2010 saunapalon yhteydessä tehdyssä vahinkotarkastuksessa otettu valokuva. Tuolloin vahinkotarkastuksen tehnyt vakuutusyhtiön vahinkotarkastaja F on kuitenkin todennut, ettei rakennuksen katto missään nimessä ollut tuolloin uusi.

Ennen kiinteistön kauppaa ja rakennuksen peruskorjausta asiakas oli teettänyt rakennuksessa V Oy:n kuntokatselmuksen, jonka havainnot perustuvat rakennuksen kuntoon ostohetkellä 22.6.2010. Kuntokatselmuksen mukaan V Oy:n edustajat ovat katselmuksen lisäksi käyneet kiinteistöllä kahdeksan kertaa vuosien 2010 - 2014 aikana. Näistä rakennuksen peruskorjauksen aikaisista käyntikerroista ei kuitenkaan ole toimitettu erillistä selvitystä, jonka perusteella voitaisiin arvioida, missä laajuudessa rakennusta on peruskorjattu. Kuntokatselmusasiakirja on allekirjoitettu 31.1.2017, siis noin kuusi ja puoli vuotta kerrotun alkuperäisen katselmuspäivän jälkeen, mikä on menettelynä epätavanomaista. Lisäksi vakuutusyhtiölle on esitetty kaksi V Oy:n laatimaksi kerrottua remontin valmiusastetodistusta, jotka nekin molemmat on allekirjoitettu vasta vahingon jälkeen.

Asiakas on esittänyt neljä arviokirjaa kiinteistön arvosta ennen paloa. MP:n arviokirja on tehty vuonna 2010 eli ennen tehtyä kiinteistön kauppaa ja ilmoitettua peruskorjausta. MP:n arviokirjassa ilmoitettu kiinteistön käypä arvo, 120.000 euroa, poikkeaa selvästi kiinteistön myyntihetken pyyntihinnasta, 20 000 euroa sekä kiinteistön toteutuneesta kauppahinnasta, 15.000 euroa. KB:n vuonna 2013 allekirjoittamassa arviokirjassa kohteen arvoksi on puolestaan ilmoitettu 110.000 euroa. Vahingon selvittelyyn liittyneessä poliisikuulustelussa KB on kertonut, ettei ole koskaan itse käynyt kiinteistöllä, vaan hän on vakuutetun pyynnöstä tuolloin allekirjoittanut valmiin asiakkaan itsensä laatiman arviokirjan. Kuulustelupöytäkirjasta ilmenee, että asiakas oli käyttänyt MP:n aikaisemmin laatimaa arviokirjaa B:n arviokirjan pohjana. Tuoreimmat EJ:n ja HP:n tekemät arviokirjat on laadittu palon jälkeen vuonna 2017 ja niissä ilmoitetut arviot, 120.000 – 125.000 euroa, perustuvat pelkästään asiakkaan toimittamiin dokumentteihin sekä alueen yleisiin myyntitilastoihin. Koska mikään näistä arviokirjoista ei perustu ulkopuolisen tekemiin suoriin havaintoihin tehdyn peruskorjauksen laajuudesta ennen vahingon sattumista, vakuutusyhtiö katsoo, ettei niiden perusteella voida luotettavasti arvioida paloa edeltänyttä rakennuksen arvoa ja vahingon määrää.

Esitutkinnassa vuonna 2014 asiakas on kertonut myyneensä kiinteistöä kahta- kolmea vuotta aikaisemmin 79.000 eurolla, mikä myös osoittaa kiinteistön arvon arvioidun edellä mainituissa arviokirjoissa ilmeisen ylimitoitetusti. Vastaavasti vakuutetun kertoma osoittaa kiinteistön käyvän arvon olleen todellisuudessa alle 79.000 euroa

Vakuutusyhtiö toteaa, että vakuutuskirjan mukaan rakennus on vakuutettu täydestä arvostaan. Täydellä arvolla tarkoitetaan sitä, että omaisuus on vakuutettu aina sen todellisesta arvosta vahinkohetkellä. Vakuutuksen tarkoituksena on korvata todellisia menetyksiä ja siksi omaisuusvahingoissa omaisuuden todellinen arvo määritellään ottamalla huomioon omaisuuden ikä, käyttö, kuluminen ja muut sen arvoon vaikuttavat tekijät. Näiden tekijöiden perusteella korvaus maksetaan joko uudishinnan tai nykyhinnan mukaan.

Vakuutusyhtiö viittaa vakuutusehtojen kohtaan 6.3.2.2, jonka mukaan vahingon määrä on enintään omaisuuden nykyhinta, jos omaisuuden nykyhinta on vahinkohetkellä alle puolet uudishinnasta. Nykyhinta ei yleensä riitä korvaamaan uuden vastaavanlaisen omaisuuden hankkimista vahingoittuneen tilalle. Vakuutusehdoissa todetaan lisäksi, että rakennuksen vahingoissa nykyhinnan mukainen vahingon määrä on enintään rakennuksen käypä arvo vahinkohetkellä.

Mikäli omaisuuden nykyhinta olisi vähintään puolet omaisuuden uudishinnasta, olisi vahingon määrä vakuutusehtojen kohdan 6.3.2.1 mukaan ne kustannukset, jotka tarvitaan uuden samankokoisen, samaan käyttötarkoitukseen tarkoitetun ja ominaisuuksiltaan alkuperäisen kaltaisen rakennuksen rakentamiseen. Vakuutusyhtiö katsoo, että rakennuksesta saatujen teknisten tietojen perusteella uuden ja ominaisuuksiltaan vastaavanlaisen rakennuksen uudishinta olisi noin 67.649 euroa. Vakuutusyhtiön vahinkolaskelman perusteella rakennuksen kunnon perusteella arvioitu nykyhinta on 39 % uudishinnasta eli 26 383 euroa. Asiakkaan toimittamissa asiakirjoissa on todettu, ettei rakennuksessa ole ollut vesi- ja viemäriputkiverkostoa, märkätiloja eikä WC:tä. Näitä ei siten voida ottaa huomioon uudishintaa ja nykyhintaa laskettaessa.

Kiinteistön ostohinnan, myyjän esitutkinnassa kiinteistön arvosta kertoman sekä rakennustarkastaja JK:n antaman hinta-arvion perusteella vakuutusyhtiö on arvioinut rakennuksen käyvän arvon olleen noin 20 000 euroa, mikä on myös vakuutuskorvauksen määrä omavastuulla vähennettynä. Osaltaan kiinteistön ja sillä sijaitsevan rakennuksen todellista arvoa osoittaa myös edellinen, vuonna 1996 tehty kiinteistökauppa, jossa kauppahinta oli 50 000 markkaa eli myöskin alle 10 000 euroa.

Vakuutusyhtiö katsoo, että asiakkaan toimittamiin selvityksiin liittyvien epäselvyyksien vuoksi niitä ei voida pitää luotettavana näyttönä kiinteistön arvosta tai tehdyistä korjaustöistä. Vakuutusyhtiön mielestä on erittäin epätavallista, ettei pyydettyjä tositteita tehdyistä korjaustöistä ole toimitettu, kun otetaan huomioon asiakkaan kertomus siitä, että hän omistaa huomattavan määrän kiinteistöjä ja osakehuoneistoja. Vastuu selvitysten toimittamisesta on korvauksen hakijalla.

Koska omaisuuden nykyhinta on alle puolet sen uudishinnasta, asiakkaalla ei ole vakuutusyhtiön mukaan oikeutta uudishinnan mukaiseen korvaukseen. Jos Vakuutuslautakunta kuitenkin katsoisi rakennuksen nykyhinnan olevan vähintään 50 %, olisi uudishinnan mukainen korvaus vakuutusyhtiön mukaan enintään 67.649 euroa.

Rakennuksen arvon osalta vakuutusyhtiö toteaa sekä päivänarvon että jälleenhankinta-arvon lähtökohtana olevan vakuutusalalla ja rakennustoiminnassa yleisesti käytössä olevan Haahtela-yhtiöiden laatiman arviointiohjeen mukaiset rakentamiskustannukset. Verrattaessa Haahtelan ”Rakennuksen hinnan arviointi” -ohjeen mukaisia hintoja asiakkaan vastineessaan ilmoittamaan arvioon kohteen jälleenhankinta-arvosta, on asiakkaan arviota kohteen jälleenhankinta-arvosta pidettävä selvästi ylimitoitettuna. Kun rakennuksen nettoala on 56 neliötä, olisi asiakkaan ilmoittaman jälleenhankintahinnan perusteella kohteen neliöhinta noin 2.900 euroa/m2, kun se Haahtelan ohjeen mukaisesti laskettuna pitäisi olla, tämänhetkiset rakentamismääräykset huomioiden, noin 1.500 euroa/m2 (molemmat hinnat arvonlisäverollisia).

Vakuutusyhtiö katsoo, että sen vahinkolaskelmassa on huomioitu tuhoutuneen rakennuksen ominaisuudet ja varustelutaso. Yhtiö on pyytänyt asiakkaalta valokuvia, kuitteja tai ostotositteita rakennuksen peruskorjaukseen liittyen, mutta näitä ei ole toimitettu. Asiakkaan lisäselvityksessään toimittamia talopakettitarjouksia ei vakuutusyhtiön näkemyksen mukaan voida katsoa luotettavaksi selvitykseksi tuhoutuneen rakennuksen arvosta, sillä tarjouskohteiden nettoalat poikkeavat olennaisesti tuhoutuneen rakennuksen nettoalasta. Sama koskee tarjousten varustelutasoa, joka selvästi poikkeaa tuhoutuneesta rakennuksesta. Vakuutusyhtiö on arvioinut vakuutetun toimittamien selvitysten perusteella tuhoutuneen rakennuksen nettoalaksi 56 m2. V-kodin nettisivuilta löytyvän muuttovalmiin ja nettoalaltaan 84 m2 kokoisen rakennuksen tarjottu hinta on 151.300 euroa. Verrattaessa asiakkaan toimittamaa V-kodin tarjousta yrityksen nettisivuilta löytyvään muuttovalmiin talon tarjoukseen, on havaittavissa, ettei asiakkaan toimittama arvio, 177.000 euroa, voi olla tuhoutunutta rakennusta vastaavan kokoisen rakennuksen todellinen jälleenhankinta-arvo. Vakuutetun toimittamassa V-kodin arviossa on kyse tuhoutunutta rakennusta olennaisesti isommasta talosta.

Verrattaessa asiakkaan toimittamaa HP:n arviota Haahtelan Rakennuksen hinnan arviointi -ohjeen mukaisiin hintoihin sekä tuhoutuneen rakennuksen varustetasoon, on arvio kohteen neliöhinnasta, 2.000 euroa neliöltä, vakuutusyhtiön mielestä selvästi ylimitoitettu. Myöskään HP:n arvio tuhoutuneen rakennuksen nettoalasta ei vastaa vakuutusyhtiölle asiakkaan toimittamien selvitysten perusteella muodostunutta käsitystä tuhoutuneen rakennuksen nettoalasta. Vakuutusyhtiö toteaa vielä, että P-talojen ja F:n tarjouksista puuttuvat nettoalatiedot kokonaan. F:n tarjous sisältää lisäksi saunan ja pesuhuoneen sekä vesikalusteet ja sähkölaitteet, joita tuhoutuneessa rakennuksessa ei ole ollut.

Asiakkaan rakennuksen pinta-alan määrittämisen suhteen esittämien väitteiden osalta vakuutusyhtiö viittaa Rakennuksen hinnan arviointi -ohjeeseen, jossa on yhtäältä (s. 5) kerrottu käsitteiden huoneala (nettoala) ja bruttoala määritelmät. Lisäksi (s. 20) ohjeessa on kerrottu rakennustyypeittäin, mikä brutto- ja nettoalan suhde on. Asiakkaalta saatujen aiempaa tarkempien rakennuspiirustuskuvien perusteella vakuutusyhtiö on päivittänyt aiempaa vahinkolaskelmaansa. Piirustuksista on mitattavissa, että sekä huone- että bruttoalaa rajaava 1,6 metrin huonekorkeus yläkerrassa rajautuu isomman makuuhuoneen seinälinjojen mukaan. Näin laskien yläkerran bruttoala on 7,0 m x 3,1 m = 21,7 m2. Alakerran osalta bruttoala on 45,5 m2 eli yhteensä rakennuksen bruttoala on 67,2 m2. Päivitetyssä laskelmassa bruttoala on juuri 67,2 (aiemmin toimitetussa 64 m2). Brutto- ja nettoalojen suhde on puolestaan 1,16 eli juuri ohjeen mukainen (pientalojen kohdalla suhde välillä 1,15 – 1,18). Vakuutusyhtiö korostaa, että laskelma on tehty rakennusalalla yleisesti ja laajalti noudatettavien periaatteiden mukaan, eikä asiakkaan lisäselvitysten perusteella ole aihetta muihin muutoksiin kuin edellä todettuun pinta-alan tarkistukseen. Tarkistuksen kustannusvaikutus laskelmaan on hyvin pieni.

Vakuutusyhtiö katsoo edelleen, ettei omaisuuden nykyhinnan ole luotettavasti voitu osoittaa olevan vähintään puolet sen uudishinnasta vahinkohetkellä.  Yhtiö viittaa vielä asiakkaan kertomukseen esitutkinnassa seuraavasti: ”Olen hionut ja maalannut ikkunat. Olen vaihtanut laseja. Poistanut ulkovuorauksen ja olen maalannut hirret. Sisäpuolelta olen käynyt kaikki pinnat läpi hioen, maalaten ja tapetoiden. Joitakin huoneita olen levyttänyt. Keittiön kaapisto on uusittu. Yhteenvetona voisi sanoa, että olen pyrkinyt ennallistamaan kiinteistön. Eli rahaa ei ole hirveästi laitettu, mutta työtä on sitäkin enemmän. Talon eteen olen tehnyt terassin ja taakse portaan. Taakse laitoin myös uuden parvekeoven. Siellä ei ollut aiemmin ovea ollenkaan.”

Vakuutusyhtiön mielestä asiakas on esitutkinnassa kertonut pyrkineensä ennallistamaan kiinteistön. Ottaen huomioon, ettei tarvikehankinnoista tai perusparannuksista ole selvitystä, vakuutusyhtiön mielestä nykyhinnan laskemisessa on pidettävä lähtökohtana rakennuksen ikää. Vakuutusyhtiö katsoo, että teknisesti arvioitu nykyhinta 1950-luvulla rakennetulle rakennukselle on alle 50 % sen uudishinnasta. Nykyhinnan mukainen korvaus on myös aina enintään rakennuksen käypä arvo ja kiinteistön toteutuneiden kauppahintojen osoittama käypä arvo osaltaan vahvistaa sitä, ettei vakuutuskorvaus voi olla vahinkolaskelman osoittamaa nykyhintaa suurempi.

Vakuutusyhtiö toistaa vielä näkemyksensä siitä, että ennen kiinteistön kauppaa ja rakennuksen peruskorjausta teetetyn V Oy:n kuntokatselmuksen havainnot perustuvat rakennuksen kuntoon kiinteistön ostohetkellä 22.6.2010. Kuntokatselmus on kuitenkin allekirjoitettu vasta vahingon jälkeen 31.1.2017. Kuntokatselmuksessa on mainittu, että V Oy:n edustajat ovat katselmuksen lisäksi käyneet kiinteistöllä kahdeksan kertaa vuosien 2010 – 2014 aikana. Asiakkaan myöhemmin toimittamassa, 14.12.2017 päivätyssä lisäselvityksessäkään ei kuitenkaan ole yksilöity niitä päivämääriä, joina lisäselvityksen allekirjoittaneet henkilöt ovat käyneet kiinteistöllä tekemässä lisäselvityksessä kuvattuja havaintoja.

Rakennuksen uudishinnan osalta vakuutusyhtiö on lausunut, että vastaavan rakennuksen uudishintaa arvioitaessa lähtökohtana ei voida pitää nykyaikaista omakotitaloa. Arvioitavana on varustelutasoltaan vaatimaton, alun perin 1950-luvulla rakennettu rakennus, joka on ainakin viimeiset 15 vuotta ollut vapaa-ajan käytössä. Rakennus on myös vakuutettu huvilarakennuksena. Vakuutusyhtiön vahinkolaskelmassa on huomioitu tuhoutuneen rakennuksen ominaisuudet ja varustelutaso toisin kuin vakuutetun toimittamissa hinta-arvioissa. Asiakkaan toimittamia arviokirjoja, talopakettitarjouksia ja rakennuksen korjaustoimenpiteisiin liittyviä lisäselvityksiä ei voida pitää luotettavana näyttönä rakennuksen arvosta vahinkohetkellä niihin liittyvien epäselvyyksien vuoksi.

Asiakkaan toimittamat kiinteistönvälittäjien arviokirjat eivät perustu arviokirjojen laatijoiden omiin välittömiin havaintoihin rakennuksen ominaisuuksista, varustelutasosta ja tehdyn peruskorjauksen laajuudesta ennen paloa, vaan ne perustuvat vakuutetulta saatuihin selvityksiin palon jälkeen. Lisäksi poliisin kuulustelupöytäkirjoista ilmenee, että ainoassa korjaustoimenpiteiden ajanjaksolle sijoittuvassa arviokirjassa asiakas on pyytänyt allekirjoittajaa allekirjoittamaan itse valmiiksi laatimansa arviokirjan ilman, että arviokirjan allekirjoittaja olisi itse käynyt kohteessa tekemässä arviokirjaan perustuvat havainnot. Lisäksi vakuutusyhtiö toteaa, että V-kodin talopakettitarjouksen tekijäksi merkitty henkilö on kertonut vakuutusyhtiölle, että kyseinen tarjous ei yhtiölle esitetyssä muodossa ole ollut hänen tekemänsä.

Yhteenvetona vakuutusyhtiö pitää epätavallisena, ettei pyydettyjä kuitteja, laskuja tai tiliotekopioita tehdyistä materiaalihankinnoista tai valokuvia rakennuksen sisäpuolisista korjaustöistä ole voitu toimittaa, kun otetaan huomioon riidan intressi ja asiakkaan asuntosijoitustoiminta. Vakuutusyhtiö pitää epätodennäköisenä myös sitä, että kaikki rakennuksen korjaustoimenpiteet olisi suoritettu talkootyönä yksityishenkilöiden toimesta, kun remontin suunnittelusta vastanneen V Oy:n edustajan on myös kerrottu osallistuneen rakennuksen korjaustoimenpiteisiin ja avustaneen asiakasta asiakirjojen toimittamisessa. Vakuutusyhtiö katsoo, että useat epäselvyydet vakuutetun toimittamassa asiakirja-aineistossa vahinkokäsittelyn eri vaiheissa on huomioitava myös arvioitaessa esitetyn selvityksen merkitystä ja luotettavuutta kokonaisuudessaan.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on erimielisyttä siitä, mikä on vakuutusehtojen mukaisen korvauksen määrä asiakkaan huvilakäytössä olleen rakennuksen vaurioitumisesta tulipalossa. Erimielisyys tiivistyy kysymykseen siitä, onko kyseessä ollut nykyhinnan vai uushankintahinnan mukaisesti korvattava kohde. Tämän kysymyksen ratkaisemiseksi keskeistä on sen selvittäminen, mitkä rakennuksen pinta-ala, kunto ja varustelu ovat olleet ennen palovahingon sattumista. Näytön arvioinnin kannalta keskeistä on selvittää, mitä korjaustoimenpiteitä rakennukseen oli ennen sen tulipalossa vaurioitumista tehty.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Kodin vakuutusehtojen (voimassa 1.1.2013 lukien) jakson ”Vakuuttamiseen ja vahingon korvaamiseen liittyviä käsitteitä” alakohdan ”Uudishinta” (Jälleenhankinta-arvo) mukaan irtaimen esineen uudishinnalla tarkoitetaan sitä rahamäärää, joka tarvitaan uuden samanlaisen tai käyttöominaisuuksiltaan lähinnä vastaavan omaisuuden hankkimiseen.

Rakennusten uudishinta määritetään pitäen lähtökohtana vaurioitunutta rakennusta sellaisena ja siinä käyttötarkoituksessa kuin se oli ennen vahinkoa. Uudishinnalla tarkoitetaan rahamäärää, joka tarvitaan uuden samankokoisen, samaan käyttötarkoitukseen tarkoitetun ja ominaisuuksiltaan alkuperäisen kaltaisen rakennuksen rakentamiseen. Uudishinta määräytyy kuitenkin enintään samaan käyttötarkoitukseen nykyaikaisilla rakenneosilla, yleisesti Suomessa kaupan olevilla rakennustarvikkeilla ja tavanomaisilla työmenetelmillä toteutetun rakennuksen mukaan. Jos pakottavat viranomaismääräykset lisäävät rakennuskustannuksia verrattuna siihen, mitä ne olisivat olleet toteutettaessa vaurioitunut rakennus ominaisuuksiltaan alkuperäisen rakennuksen kaltaisena, huomioidaan nämä kustannukset vahingon ja korvauksen määrässä ehtokohdan 6.3.4.2 mukaisesti.

Uudishinta vahinkohetkellä voi olla suurempi tai pienempi kuin omaisuudella hankintahetkellä ollut arvo.

Alakohdan ”Nykyhinta” (päivänarvo) mukaan nykyhinnalla tarkoitetaan sitä rahamäärää, joka saadaan, kun uudishinnasta vähennetään iän, käytön, huollon tai hoidon laiminlyönnin, käyttökelpoisuuden alenemisen tai muun sellaisen syyn aiheuttama arvonalennus. Rakennuksen nykyhintaa arvioitaessa otetaan huomioon myös paikkakunnan muuttuneiden olosuhteiden tai muiden syiden selvä vaikutus.

Nykyhinta ei yleensä riitä korvaamaan uuden vastaavanlaisen omaisuuden hankkimista vahingoittuneen tilalle.

Alakohdan ”Käypä Arvo” mukaan käypä arvo on vakuutetun omaisuuden käteismyyntihinta vahinkohetkellä eli se hinta mikä siitä saataisiin, jos se myytäisiin markkinahintaan. Käypää arvoa laskettaessa otetaan huomioon mm. esineen ikä, käyttöaika ja käyttökelpoisuus.

Vakuutusehtojen kohdan 6.2 (Korvauksen enimmäismäärä) mukaan vakuutusyhtiö on velvollinen korvaamaan omaisuudesta enintään sen uudishinnan tai nykyhinnan. Jos omaisuus on vakuutettu erikseen sovitusta vakuutusmäärästä, on tämä vakuutuskirjaan merkitty vakuutusmäärä suurin mahdollinen korvaus.

Ehtokohdan 6.3 (Vahingon määrän laskeminen) mukaan vakuutus korvaa vain todellisen menetyksen. Siksi käytetyn omaisuuden ikä vaikuttaa vahingon määrän arviointiin. Omaisuuden ikä huomioidaan ehtojen 6.3.1 – 6.3.3 mukaisesti. Muut vahingon määrän laskemisessa huomioitavat tekijät on kerrottu kohdassa 6.3.4.

Täysarvoon perustuvassa vakuutuksessa irtaimistovahinko korvataan enintään vakuutuskirjassa merkittyyn enimmäismäärään asti, vaikka uudishinnan mukainen korvaus ylittäisi vakuutuskirjaan merkityn enimmäiskorvausmäärän.

Ehtokohdan 6.3.2 (Vahingon määrän laskeminen omaisuudelle, jolle ei ole määritelty ikäpoistoja) mukaan omaisuudelle, jota ei ole mainittu ikäpoistotaulukossa, vahingon määrä lasketaan kohdissa 6.3.2.1 ja 6.3.2.2 olevien sääntöjen avulla. Vahingon määrää laskettaessa nykyhinta arvioidaan jokaisen vahingoittuneen esineen ja rakennuksen osalta erikseen. Yksittäisen rakennuksen osan vahingoittuessa nykyhinta arvioidaan kuitenkin kyseisen rakennuksen osan mukaan.

Vakuutusehtojen kohdan 6.3.2.1 (Uudishinnan mukainen vahingon määrä) mukaan jos omaisuuden nykyhinta on vahinkohetkellä vähintään puolet uudishinnasta ja omaisuus voidaan korjata, vahingon määrä on korjauskustannukset, kuitenkin enintään omaisuuden uudishinta.

Jos omaisuutta ei voida korjata, vahingon määrä on enintään uudishinta. Jos rakennusta ei korjata, on vahingon määrä kuitenkin enintään omaisuuden käypä arvo vahinkohetkellä.

Ehtokohdan 6.3.2.2 (Nykyhinnan mukainen vahingon määrä) mukaan jos omaisuuden nykyhinta on vahinkohetkellä alle puolet uudishinnasta, vahingon määrä on enintään omaisuuden nykyhinta.

Jos irtaimistoon kuuluva omaisuus voidaan korjata, vahingon määrä on korjauskustannukset, kuitenkin enintään omaisuuden nykyhinta.

Jos rakennus tai rakennusta palveleva, kohdassa 2.2.1 mainittu omaisuus, voidaan korjata, vahingon määrä on nykyhinnan ja uudishinnan välinen suhde omaisuuden korjauskustannuksista. Vahingon määrä korjauskustannuksista on kuitenkin enintään omaisuuden nykyhinta.

Rakennuksen vahingoissa nykyhinnan mukainen vahingon määrä on kuitenkin enintään rakennuksen käypä arvo vahinkohetkellä.

Jos omaisuutta ei voida korjata, vahingon määrä on enintään omaisuuden nykyhinta.  

Asian arviointi

Osapuolten välisen riita-asian arvioinnissa on pääosin kyse siitä, minkälaisia korjaustöitä palaneeseen rakennukseen oli asiakkaan omistusaikana tosiasiassa tehty. Osapuolten välillä on riidatonta, että asiakas on ostanut kiinteistön rakennuksineen 29.6.2010, jolloin kauppahinta kiinteistön osalta ollut 9000 € ja irtaimiston osalta 6.000 €, yhteensä 15.000 €

Asiakas on kertonut, että kiinteistöllä olleeseen rakennukseen oli hänen omistusaikanaan tehty koko rakennuksen kattava remontti. Toisaalta asiakas on antanut ymmärtää­­­­, että rakenneratkaisuja oli tehty muun muassa panelointeja ja eristeitä poistamalla silmälläpitäen rakennuksen ilmanvaihdon ja kosteudentorjunnan onnistumista rakennusta talven yli ilman lämmitystä pidettäessä. Asiakas on kertonut, että remontoinnin tarkoituksena oli kunnostaa rakennus kesäasuttavaan kuntoon mahdollisimman pienillä kiinteillä kustannuksilla.

Asiakas on kertonut, että V Oy on toiminut kohteessa remonttityön valvojana. Toisaalta myös V Oy:n edustaja TS on asiakkaan mukaan tehnyt myös huomattavan osan käytännön remonttitöistä, mikä ei lainkaan käy ilmi TS:n osaltaan allekirjoittamista, kiinteistöllä V Oy:n lausunnossa tehdyiksi kerrottuja katselmuksia koskevista lausunnoista.   

Asiakas on vedonnut vahingon satuttua korvausvaatimuksensa tueksi useisiin eri kiinteistöstä tehtyihin arvioihin. Näihin on kuulunut muun muassa kiinteistönvälittäjä KB:n 17.6.2013 päivätty arviokirja, jonka mukaan kiinteistöllä on remontoitu hyväkuntoinen hirsirakenteinen päärakennus n. 120 m2, jossa on vesi- ja sähköliittymä. Tontilla on myös hirsinen varastorakennus. Arvio kohteen hinnasta on 110.000 euroa.

KB on kertonut poliisin esitutkinnassa rikoksesta epäiltynä, että hän oli vain allekirjoittanut edellä kuvatun arviokirjan. Kiinteistön omistaja (asiakas) toi arviokirjan KB:n allekirjoitettavaksi. Omistaja on kiinteistönvälityskollega, joka omisti arviokirjan laatimisajankohtana kiinteistönvälitysyrityksen. Koska molemmat ovat ammattilaisia, KB luotti omistajan arvioon. Omistaja oli kirjannut jo valmiiksi myös kiinteistöjen hinta-arvion arviokirjaan. KB on kertonut tuntevansa alueen varsin hyvin, mutta hän ei ole koskaan käynyt nimenomaisessa kohteessa, vaan arvio perustui yksinomaan omistajan omaan arvioon.

MP:n laatima arviokirja on päivätty 28.6.2010. Se on sisällöltään muita kuin päärakennusta koskevalta osin lähes samasanainen KB:n arviokirjan kanssa. Tämän arviokirjan mukaan kohteen käypä arvo on 120.000 euroa. 

Asiakas on vedonnut asiassa vielä EJ:n 21.8.2017 laatimaan arviokirjaan ja 21.8.2017 HP:n laatimaan arviokirjaan. Ensin mainitun arviokirjan perusteella kohteen käypä arvo on 120.000 euroa ja jälkimmäisen arviokirjan mukaan 125.000 euroa. EJ ilmoittaa perustavansa lausuntonsa V Oy:n kuntokatselmukseen, käytettävissä oleviin vertailutietoihin sekä kiinteistönvälittäjän markkinatietouteen. HP:n mukaan hänen arvionsa on tehty ”dokumenttien perusteella jälkikäteen” ja se perustuu myös alueen kauppatilastoihin.

Asiakas on vedonnut myös V Oy:n kuntokatselmuksiin. Ensimmäinen kuntokatselmusta koskeva asiakirja koskee sisältönsä perusteella kuntotarkastusta, joka on tehty ennen kuin asiakas on ostanut po. kiinteistön. Kuntokatselmuksen mukaan tarkastuspäivä on ollut 22.6.2010.  Lisäksi kuntotarkastajat ovat käyneet kiinteistöllä yhteensä kahdeksan kertaa vuosien 2010 ja 2014 aikana. Asiakirja on päivätty 31.1.2017 ja allekirjoitettu TS:n ja KS:n toimesta. Asiakirjan perusteella jää osin epäselväksi, miltä osin siihen merkityt havainnot ovat koskeneet kyseessä olevaa rakennusta ennen kiinteistökaupan tekemistä ja miltä osin kyse on väitettyjen korjausten jälkeen rakennuksesta tehdyistä havainnoista. 

Lautakunnalle on toimitettu vielä V Oy:n 14.12.2017 päivätty lisäselvitys. Selvityksen mukaan remontoitavan rakennuksen valmiusasteprosentti on ollut 75. Selvityksessä kuvataan kiinteistön ostamishetken lähtötilanne ja päärakennukseen tehdyt korjaukset. Asiakirjasta eivät käy ilmi ne ajankohdat, joina V Oy:n edustajat ovat käyneet kiinteistöllä.

Asiakas on lisäksi kertonut, että palaneeseen rakennukseen oli asennettu uusi konesaumakatto vuonna 2010. Vakuutusyhtiön vahinkotarkastajan mukaan hän on käynyt samana vuonna kiinteistöllä tynnyrisaunan palovahingon yhteydessä ja hänen havaintojensa mukaan katto ei missään tapauksessa ole ollut uusi. V Oy:n 14.12 päivätyn lisäselvityksen perusteella vesikatteena olevalle konesaumapellille (silmämääräisesti arvioituna alle 20 vuotta vanha) ei ole tehty ”tarkastettuja tehtyjä toimenpiteitä”. Tämä merkintä viittaa lautakunnan näkemyksen mukaan sinänsä siihen, että uutta konesaumakattoa ei asiakkaan väittämällä tavalla ole asennettu hänen omistusaikanaan. V Oy:n selvitysten yleisluonteisuus huomioon ottaen myöskään tätä seikkaa ei kuitenkaan voida lausunnosta varmuudella päätellä.

Ohjesääntönsä 10 §:n mukaan Vakuutuslautakunnalla on oikeus jättää riita-asia käsittelemättä silloin, kun riidan luotettava ratkaiseminen edellyttäisi suullisen todistelun vastaanottamista tai riita on muuten tyypiltään sellainen, että sen käsittely haittaisi vakavasti lautakunnan tehokasta toimintaa.

Tässä tapauksessa riita-asian lopputuloksen kannalta ratkaisevaksi kysymykseksi muodostuu se, onko kiinteistöllä tosiasiassa tehty asiakkaan selostamia korjauksia ja mikäli on, mitä vaikutusta näillä korjauksilla on palaneen rakennuksen vakuutusehtojen mukaisen arvon määrittelyyn.

V Oy:n laatimasta katselmusta koskevasta asiakirjasta käy sinänsä ilmi asiakirjan laatijan näkemys palaneen rakennuksen kunnosta. Asiakirja on kuitenkin laadittu vasta vuonna 2017 korvausasian jo riitauduttua vakuutusyhtiön kanssa. Kaikki asiakkaan kiinteistön arvosta esittämät arviokirjat ovat sisällöltään tavanomaisesta poikkeavia siksi, että kukaan arvioitsijoista ei ole kertomansa mukaan henkilökohtaisesti arvioinut kiinteistöä henkilökohtaisesti paikalla käymällä. Kiinteistönvälittäjä KB on myöntänyt vain allekirjoittaneensa asiakkaan itsensä laatiman arviokirjan. Osapuolten ristiriitaisten kertomusten perusteella asiassa jää epäselväksi, onko rakennuksen katto asiakkaan väittämällä tavalla uusittu sen jälkeen, kun hän vuonna 2010 on ostanut kiinteistön. Korjaustöitä tehneiden lukuisten henkilöiden töistä ei ole toimitettu laskuja, työtapaselosteita tai muuta selvitystä. Korjaustöihin liittyvistä tarvikehankinnoista ei ole toimitettu tositteita. Rakennuksen sisäosissa tehdyistä töistä ei ole toimitettu lainkaan valokuvia. Toisaalta päärakennuksesta otetut valokuvat, joiden ottamisajankohta ei tosin käy ilmi kuvista, tukevat asiakkaan kertomusta sitä, että kohteessa on tehty ainakin jonkinlaisia remontti- ja kunnostustöitä, joihin on sisältynyt talon maalaaminen ja ulkoeteisen poistaminen. Esitetyn selvityksen perusteella ei ole poissuljettua, että töitä on asiakkaan kuvaamalla tavalla tehty ilman, että eri työvaiheista on kertynyt dokumentteja.

Vakuutuslautakunnan arvion mukaan tässä tapauksessa asian luotettava arvioiminen edellyttäisi rakennuksen korjaustöihin osallistuneiden henkilöiden ja rakennuksesta henkilökohtaisesti eri aikoina havaintoja tehneiden henkilöiden henkilökohtaista kuulemista. Osapuolet ovat myös olleet jossakin määrin eri mieltä myös palaneen rakennuksen mittasuhteista, pinta-alasta ja tarkemmista rakenneratkaisuista. Tämän perusteella myös rakennuksen jälleenhankinta-arvon määrittämisen kannalta keskeisiin tosiseikkoihin liittyy tässä tapauksessa olennaisia epäselvyyksiä. Käytännössä rakennuksen arvon ja sen myötä mahdollisesti uushankintahinnan arvioiminen edellyttäisi näissä olosuhteissa henkilötodistelun vastaanottamista, johon sisältyisi mahdollisesti myös kiinteistön aiempien omistajien kuuleminen. Näitä toimenpiteitä ei ole mahdollista toteuttaa Vakuutuslautakunnan kirjallisessa menettelyssä.

Käytettävissään olevan aineiston perusteella Vakuutuslautakunta ei pysty luotettavasti arvioimaan korvattavan vahingon määrää esillä olevassa tapauksessa. Näiden syiden vuoksi Vakuutuslautakunta päättää, ettei se anna tästä asiasta ratkaisusuositusta.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta ei anna asiassa ratkaisusuositusta.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Bygglin
Sihteeri Siirala

Jäsenet:
Maso
Sario
Vaitomaa
Yrttiaho