Käsittelyjärjestys
Nyt käsillä olevassa tapauksessa Vakuutuslautakunnan laajennetun jaoston käsiteltäväksi on saatettu kysymys siitä, onko toimeksiantajan vastapuolella reklamaatiovelvollisuus kiinteistönvälittäjää kohtaan. Mahdolliset muut tapauksessa esiin nousevat kysymykset käsitellään laajennetun jaoston istunnon jälkeen jaoston vakiokokoonpanon kesken.
Tapahtumatiedot
Vakuutettu kiinteistönvälitysliike oli välittäjänä 31.3.2015 tehdyssä asunto-osakeyhtiön huoneiston kaupassa. Kohteen myyntiesitteessä oli todettu, että "huoneiston putket on jo täydellisen remontoinnin yhteydessä vaihdettu, joten keittiötä, pesuhuonetta ja wc:tä ei tulla hajottamaan enää tulevan käyttövesiputkiston uusimisen myötä". Edelleen esitteessä oli todettu, että "(k)äyttövesilinjojen uusimisen suunnittelu ja uudelleen arviointi 2014–15, kustannusarvio arvio tämän huoneiston osalle on n. 6.200,00 euroa. Tämän huoneiston pintoja ei tulla rikkomaan, koska putket ovat jo hyväksytysti vaihdettu täydellisen remontin yhteydessä." Asunnon ostajan A:n osuus yhtiössä lopulta toteutuneen linjastosaneerauksen kustannuksista oli ollut yhteensä 33.580,26 euroa.
Linjastosaneerausta oli käsitelty yhtiökokouksessa 11.4.2016. A:n mukaan hän oli saanut tiedon siitä, että hänen huoneistonsa pintoja joudutaan rikkomaan toukokuussa 2016. Kyseisen huoneiston osalta linjastosaneeraus oli tehty 1.6.–30.9.2016. A oli lähettänyt reklamaation välittäjälle 1.3.2017. A on vaatinut korvausta välittäjältä tämän ilmoittamien linjastosaneerauksen kustannusten ja toteutuneiden kustannusten välisen erotuksen mukaisesti 29 922,26 euroa. Korvausta tästä vahingosta haetaan kiinteistönvälitysliikkeen vastuuvakuutuksesta.
Vakuutusyhtiö ei ole korvannut vahinkoa. Vakuutusyhtiön mukaan A oli saanut tiedon virheestä viimeistään toukokuussa 2016 eikä reklamaatiota ollut tehty kohtuullisessa ajassa. A oli menettänyt oikeutensa vedota virheeseen.
Asiakkaan valitus
A oli tyytymätön vakuutusyhtiön päätökseen ja pyysi asiassaan ratkaisusuositusta Vakuutuslautakunnalta. Valituksessaan ja useissa lisäkirjelmissään A toistaa vaatimuksensa sekä perusteeltaan että määrältään.
Valituksessaan A katsoo, että hän ei ole menettänyt oikeuttaan vedota kiinteistönvälittäjän toiminnan virheeseen. Kiinteistönvälittäjän toimeksiantajan vastapuolelle ei ollut asetettu erityistä reklamaatiovelvollisuutta, vaan sen sijaan yleiset vanhentumissäännökset rajoittivat vaatimuksen esittämisaikaa. Mikäli reklamaatiovelvollisuus olisi olemassa, olisi reklamaatioaika kuitenkin pidempi kuin ostajan ja myyjän välisessä suhteessa. Joka tapauksessa A:lle oli vasta linjastosaneerauksen valmistuttua helmikuussa 2017 selvinnyt sen kokonaiskustannukset, joten reklamaatioaika ei ollut alkanut ennen tätä.
Valituksessaan A toteaa, että yhtiössä oli ollut selvää jo vuonna 2014, että putkistosaneeraus tullaan tekemään koko asunto-osakeyhtiössä. Saneeraus aloitettiin C-rapusta, jossa myös ostajan asunto sijaitsi. Isännöitsijän asukastiedotteessa 1/2013 oli mainittu, että hinta-arvio linjastosaneeraukselle on 300 000 euron luokkaa. Välittäjä oli perustanut arvionsa tähän määrään. Tällä kustannuksella tarkoitettiin kuitenkin koko asunto-osakeyhtiön kustannusten sijaan ainoastaan C-rapun kustannuksia. Edellä todettuun viitaten A katsoo, että näin ollen välittäjä on antanut myyntiesitteessä virheellistä tietoa saneeraustyön lopullisista kokonaiskustannuksista.
Joka tapauksessa reklamaatioaikaa ei A:n näkemyksen mukaan tule tulkita liian ankarasti koska kyseessä on kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välinen suhde. Erityisesti taloudellisen virheen osalta on selvää, että reklamaatioajan tulee olla laatuvirheen reklamaatioaikaa pidempi, kun tyypillisesti laatuvirhe on yleensä silmin havaittava, kun taas taloudellinen virhe edellyttää asioiden yhdistämistä ja oivaltamista. Kyse on tältä osin paljon monimutkaisemmasta asiasta kuin laatuvirhetapauksessa.
Lopuksi A selventää vielä, että hän oli vähitellen tullut tietoiseksi välittäjän virheestä ja virheen laajuuden selvittyä hänelle, hän on reklamoinut välittäjää ensitilassa. A:lle on perustellusti jäänyt välittäjän antamien tietojen perusteella käsitys, että hänen kustannusosuutensa remonteista on 6 200 euroa. Välittäjä ei ole yksilöinyt ostajalle riittävän selvästi linjastosaneerauksesta aiheutuvia kustannuksia. Näin ollen A katsoo, että olisi kohtuutonta, että välittäjän virhe jäisi ostajan kannettavaksi.
Vakuutusyhtiön vastine
Vastineessaan vakuutusyhtiö toistaa asian tapahtumatiedot ja aiemmissa päätöksissään lausutun sekä viittaa tapauksessa sovellettaviin vakuutusehtoihin.
Reklamaation esittämisen osalta yhtiö viittaa muun muassa oikeuskäytäntöön sekä Vakuutuslautakunnan aiempaan ratkaisukäytäntöön ja etenkin lautakunnan tapaukseen FINE-000932, jossa on katsottu, että myös toimeksiantajan vastapuolen on reklamoitava välitysliikkeen suorituksessa olevasta virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.
Yhtiö toteaa, että linjastosaneerausta oli käsitelty As Oy:n yhtiökokouksessa huhtikuussa 2016, jolloin linjastosaneeraus on tullut A:n tietoon. A on saanut tiedon asuntoonsa kohdistuvasta remontista viimeistään toukokuussa 2016, eli hänellä on tuolloin ollut reklamaatiota varten riittävät tiedot virheestä siitä riippumatta, että väitetyn virheen laajuus ei ole ollut vielä tuolloin tiedossa. Väitetyn virheen reklamaatio on tehty yhdeksän kuukauden kuluttua siitä, kun A on havainnut väitetyn virheen, yli seitsemän kuukauden kuluttua remontin alkamisesta ja viisi kuukautta remontin valmistumisen jälkeen. Reklamaatiota ei siten ole tehty kohtuullisessa ajassa.
Vastineen mukaan välittäjän myyntiesitteessä esittämä arvio ei ole koskenut linjastosaneerauksen kokonaiskustannuksia eikä todelliset kokonaiskustannukset tai niiden arvio ole olleet kaupantekohetkellä tiedossa. Remontti toteutettiin tuolloisia suunnitelmia paljon laajempana. Välittäjän tiedot olivat perustuneet tuon hetkisiin arvioihin tulevista suunnitelmista sekä niiden kustannuksista. Välittäjä ei ollut vastuussa vahingosta.
Vakuutuksenottajan lausuma
Vakuutuksenottajana olevalle kiinteistönvälitysliikkeelle on varattu tilaisuus tulla kuulluksi. Vakuutuksenottaja ei ole lausunut asiassa.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Asiassa on kysymys ensinnä siitä, oliko A:n, eli kiinteistönvälittäjän toimeksiantajan vastapuolen, reklamoitava kiinteistönvälittäjän toiminnan virheestä kohtuullisessa ajassa nyt käsillä olevassa tapauksessa.
Sovellettavat vakuutusehdot ja lainkohdat
Vakuutusehtojen kohdan 1 mukaan varallisuusvastuuvakuutuksesta korvataan vakuutetussa toiminnassa toiselle aiheutettu puhdas varallisuusvahinko, kun vakuutettu on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta.
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n (jäljempänä välityslaki) mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.
Asian arviointi
Nyt käsillä olevassa tapauksessa on esitetty, että kiinteistönvälittäjä oli antanut A:lle virheellisen tiedon linjastosaneerauksen kokonaiskustannuksista ja lisäksi ilmoittanut virheellisesti, ettei huoneiston pintoja ei tulla remontin yhteydessä rikkomaan. Linjastosaneerausta on käsitelty asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa huhtikuussa 2016. A on oman ilmoituksena mukaan saanut tiedon huoneistoonsa kohdistuvasta remontista viimeistään toukokuussa 2016 ja kaikkiin rappuihin kohdistuvasta remontista helmikuussa 2017. A on reklamoinut asiasta välittäjälle ja myyjälle 1.3.2017.
Tapauksessa tulee arvioitavaksi, onko A:lla ollut velvollisuutta reklamoida kiinteistönvälittäjälle kohtuullisessa ajassa välitystoiminnan väitetystä virheestä sen uhalla, että hän menettää oikeutensa vedota virheeseen.
Reklamaatiovelvollisuuden kannalta keskeistä on se, että sopimusoikeudessa reklamaatiovelvollisuus sopimusta rasittavasta suoritushäiriöstä perustuu olennaisesti suorituksensa virheellisyydestä tietämättömän sopimusosapuolen suojaamiselle. Ellei osapuolelle kohtuullisessa ajassa ilmoiteta hänen suoritustaan rasittavasta virheestä, hänellä katsotaan olevan oikeus luottaa suorituksensa asianmukaisuuteen. Lisäksi reklamaatiovelvollisuus turvaa sopimusosapuolen mahdollisuuksia varautua vaatimusten selvittämiseen, todisteluun ja vahinkojen rajoittamiseen.
Nyt käsillä olevassa tapauksessa A:lla ja kiinteistönvälittäjällä ei ole varsinaista sopimussuhdetta, mutta A:n oikeus vaatia korvausta kiinteistönvälittäjän palvelun virheestä perustuu välityslain 14 §:ään. Kiinteistönvälittäjän vastuun osalta on huomattava, että kiinteistönvälittäjän vastuu suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen on vakiintuneesti kuitenkin ymmärretty luonteeltaan sopimusoikeudelliseksi (muun muassa HE 58/2000 s. 10 ja KKO 2012:75). Kiinteistönvälittäjän vastuun sisältö määräytyy siten yhdenmukaisten periaatteiden mukaan suhteessa toimeksiantajaan sekä tämän vastapuoleen.
Välityslaissa ei ole nimenomaista säännöstä siitä, että toimeksiantajan vastapuolen tulisi ilmoittaa määräajassa välitysliikkeen aiheuttamasta vahingosta välitysliikkeelle. Kuluttajariitalautakunnan ja Vakuutuslautakunnan ratkaisukäytännön (muun muassa KRIL 880/81/2007 ja FINE-000932) sekä myös oikeuskäytännössä (Helsingin HO 2008:5) hyväksytyn kannan mukaan myös toimeksiantajan vastapuolen on tullut tapausten esittämissä olosuhteissa reklamoida välitysliikkeen suorituksessa olevasta virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Helsingin hovioikeuden tuomiossa HelHO 2008:5 on todettu, että toisin kuin kauppaa koskevassa lainsäädännössä yleensä, kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annettuun lakiin ei sisälly nimenomaista säännöstä, joka velvoittaisi ostajan tekemään reklamaation kohtuullisessa ajassa. Hovioikeus katsoi kuitenkin, että ottaen huomioon välittäjän oikeussuoja ja se, että ostajan oikeus vahingonkorvaukseen välittäjältä määräytyy samoin perustein kuin myyjän, on ostajan tullut tehdä reklamaatio välittäjälle kohtuullisessa ajassa säilyttääkseen oikeutensa vaatimusten esittämiseen.
Vakuutuslautakunta katsoo myös, ettei nyt käsillä olevan tapauksen kaltaisissa olosuhteisessa voida pitää tarkoituksenmukaisena, että A saisi paremman aseman suhteessa kiinteistönvälittäjään kuin kiinteistönvälittäjän omalla sopimuskumppanilla, eli myyjällä olisi ollut. Näillä perusteilla lautakunta katsoo, että myös A:lla on käsillä olevassa tapauksessa ollut reklamaatiovelvollisuus välitystoiminnassa havaitsemastaan virheestä, josta aiheutuu hänelle vahinkoa.
Lopputulos
Edellä selostetuin perustein ja käyttävissään olevan selvityksen perusteella Vakuutuslautakunnan laajennettu jaosto pitää vakuutusyhtiön päätöstä kiinteistönvälittäjän reklamaatiovelvollisuuden osalta vakuutusehtojen mukaisena, eikä suosita sitä muutettavaksi.
Ratkaisu on annettu äänestysratkaisuna äänin 6 – 3. Puheenjohtaja Norroksen ja jäsen Rusasen ja jäsen Luukkosen eriävä mielipide on tämän ratkaisusuosituksen liitteenä.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Hanén
Jäsenet:
Akselinmäki
Bygglin
Korpiola
Norio-Timonen
Raulos
Toimi
LIITE
Eriävä mielipide laajennetun jaoston jutussa FINE-006702
Laajennettu jaosto; Norros, Luukkonen ja Rusanen:
1. Kysymyksenasettelu
Tapauksessa on ensin ratkaistava se, onko A:lla asunto-osakkeiden ostajana ollut velvollisuus reklamoida kiinteistönvälittäjän väitetysti virheellisestä menettelystä jossakin yleistä vanhentumisaikaa lyhemmässä määräajassa. A:n väitetty vahingonkorvaussaatava välittäjää kohtaan perustuu kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annettuun lakiin (15.12.2000/1074, jäljempänä ”kiinteistönvälityslaki”) ja tarkemmin sen 14 §:ään, jonka mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Kiinteistönvälityslaissa ei säädetä mitään toimeksiantajan vastapuolen velvollisuudesta reklamoida suhteessa kiinteistönvälittäjään. Koska oikeudessamme on kuitenkin katsottu, että reklamaatiovelvollisuus voi syntyä joissakin tilanteissa myös ilman nimenomaista tukea laista (ks. esimerkiksi KKO 2018:38, perustelujen 22 kappale), on pohdittava, voiko tällainen, velvoiteoikeuden yleisiin oppeihin perustuva reklamaatiovelvollisuus koskea myös kiinteistönvälittäjän ja tämän toimeksiantajan vastapuolen suhdetta.
2. Kiinteistönvälityslaki ja lainsäätäjän tarkoitus
Vaikka tapauksessa olisi kyse puhtaasti lailla sääntelemättömästä reklamaatiovelvollisuudesta, on toisaalta selvää, että käsillä olevaa tulkintakysymystä ratkaistaessa on perehdyttävä huolellisesti myös vastuutilannetta muuten sääntelevään lakiin eli kiinteistönvälityslakiin ja sen esitöihin. Onhan mahdollista, että lainsäätäjä nimenomaan ei ole tarkoittanut reklamaatiovelvollisuuden soveltuvan kiinteistövälityslain soveltamistilanteissa. Jos asia on näin, ei tietenkään olisi hyväksyttävää, että sisällöltään tältä osin varsin epämääräiset lakiin kirjaamattomat opit syrjäyttäisivät lainsäätäjän tarkoituksen.
Kiinteistönvälityslain säätämisen aikaan käsitys reklamaatiovelvollisuuden soveltamisalasta oikeudessamme oli vakiintunut pitkälti nykyistä vastaavalle tasolle. Erityisesti on huomattava, että asuntokauppaa sääntelevä asuntokauppalaki (23.9.1994/843), jossa säädetään hyvin yksityiskohtaisesti ostajan reklamaatiovelvollisuudesta erityyppisissä tilanteissa (asuntokauppalain 4:19–20, 5:4, 6:14 ja 6:21.2), oli kiinteistönvälityslakia säädettäessä jo voimassa. Se seikka, että samaa tosiasiallista toimintaa – asuntokauppaa – sääntelevässä uudemmassa laissa ei säädetä reklamaatiovelvollisuudesta yhtään mitään, antaa selvän syyn olettaa, ettei lainsäätäjä ole tarkoittanut tällaisen velvollisuuden tulevan kyseeseen lain soveltamisalalla. Ajatus siitä, että lainsäätäjä ei olisi osannut tai havainnut ottaa huomioon kysymystä reklamaatiovelvollisuudesta, ei ole uskottava. Yhtä epärealistisena näyttäytyy ajatus siitä, että lainsäätäjä olisi tietoisesti tarkoittanut jättää reklamaatiovelvollisuuden määräytymään yleisten oppien mukaan.
Samansuuntainen käsitys välittyy myös kiinteistönvälityslakia koskevasta hallituksen esityksestä (58/2000 vp.). Lain 14 §:n yksityiskohtaisissa perusteluissa (s. 20) todetaan, että säännöksen alaan kuuluvan vahingonkorvausvaatimuksen vanhentumiseen sovelletaan yleisiä, vanhentumista koskevia säännöksiä. Lisäksi huomautetaan, että kauppakaaren 18 luku ei sisällä toimeksiantajan vastapuolta koskevia erityissäännöksiä.
Samassa yhteydessä kun pohditaan kiinteistönvälityslain 14 §:ään perustuvan vahingonkorvaussaatavan vanhentumista olisi ollut luontevaa nostaa esiin myös toinen mahdollinen velkojan passivisuusseuraamus, reklamaatiovelvollisuus. Se, että näin ei tehty, tukee tulkintaa siitä, ettei reklamaatiovelvollisuuden ole tarkoitettu soveltuvan kiinteistönvälittäjän ja tämän toimeksiantajan vastapuolen välillä.
Lainsäätäjän tarkoituksesta ja sen tulkinnallisesta merkityksestä puhuttaessa on otettava erityisesti huomioon, että lain säätämisen aikaan yleisen vanhentumisajan pituus oli kymmenen vuotta. Velan vanhentumisesta annetun lain (15.8.2003/728) myötä yleinen vanhentumisaika lyheni kolmeen vuoteen. Jos lainsäätäjä on kiinteistönvälityslakia säätäessään pitänyt asianmukaisena, ettei kiinteistönvälittäjän vastuu suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen lakkaa ajan kulumisen perusteella kuin vasta kymmenessä vuodessa, tulkinnan on sitä suuremmalla syyllä oltava sama nykyisessä oikeustilassa, jossa yleinen vanhentumisaika on niinkin lyhyt kuin kolme vuotta. Toisin sanoen – tarve täydentää vanhentumisen lakitasoista sääntelyä erillisellä, lakiin perustumattomalla reklamaatiovelvollisuudella on nykyisessä oikeustilassa vielä huomattavasti vähäisempi kuin mitä se kenties on ollut kiinteistönvälityslain säätämisen aikaan.
Jo tämä, laista ja sen esitöistä johdettava argumentaatio puhuu vahvasti sitä vastaan, että kiinteistönvälittäjän toimeksiantajan vastapuolella olisi reklamaatiovelvollisuus suhteessa välittäjään – tavallaan siitä riippumatta, mikä reklamaatiovelvollisuutta koskevan lakiin kirjaamattoman opin sisältö on. Kysymystä on kuitenkin syytä tarkastella myös tästä näkökulmasta.
3. Lakiin kirjaamaton oppi reklamaatiovelvollisuudesta
Kuten on tullut esiin, reklamaatiovelvollisuuden syntymistä on vakiintuneesti pidetty yleisenä sääntönä tilanteessa, jossa sopimussuorituksessa on virhe. On kuitenkin tärkeä havaita, että kyse on soveltamisalaltaan lopulta melko rajallisesta passiivisuusseuraamuksesta eikä mistään yleisestä oikeusperiaatteesta. Reklamaatiovelvollisuus liittyy ainoastaan sopimusrikkomuksen seuraamuksiin mutta ei lainkaan esimerkiksi sopimuksenulkoiseen vahingonkorvausvastuuseen tai edunpalautusvastuuseen. Myös sopimusrikkomusten yhteydessä reklamaatiovelvollisuuden soveltamisalassa on merkittäviä rajauksia. Reklamaatiovelvollisuuden ydinalaa ovat kauppasopimukset ja muut kertaluonteista suoritusta koskevat sopimukset. Pitkäkestoisten suoritusvelvollisuuksien yhteydessä reklamaatiovelvollisuuden asema on epäselvä. Toisaalta kertasuoritustenkin yhteydessä reklamaatiovelvollisuus koskee ainoastaan suorituksen virhettä, ei viivästystä.
Kun puhutaan kiinteistönvälittäjän ja tämän toimeksiantajan vastapuolen suhteesta, reklamaatiovelvollisuuden soveltumista saatetaan ajatella puollettavan sillä, että tässä henkilösuhteessa sovelletaan lain ja sen esitöiden perusteella sopimusperusteista vahingonkorvausta koskevia sääntöjä, vaikka kyse ei olekaan sopimussuhteesta. Saatetaan ajatella, että sopimusperusteista vahingonkorvausta koskevien sääntöjen soveltuminen johtaa myös reklamaatiovelvollisuuden soveltumiseen. Mistään suorasta sidonnaisuudesta ei kuitenkaan ole kyse, koska vakiintunut käsitys on, että sopimusperusteinen vahingonkorvausnormisto voi erityistilanteissa soveltua muutenkin kuin sopijapuolten välillä. Tämä käy ilmi myös kiinteistönvälityslain 14 §:n esitöistä, joissa todetaan suoraan, ettei kiinteistönvälittäjän ja tämän toimeksiantajan vastapuolen välillä ole kysymys sopimusvelvoitteen täyttämisestä. Sanotusta syystä säännöksen sanamuodosta ehdotetaan poistettavaksi aiemmassa vastaavassa säännöksessä esiintynyt sana ”suoritus” (HE 58/2000 s. 19).
Se seikka, että kyse ei ole varsinaisesta sopimussuhteesta vaan ainoastaan sopimusperusteisen vahingonkorvauksen erityisestä soveltamistilanteesta, vähentää reklamaatiovelvollisuuden oikeutusta. On huomattava, että reklamaatiovelvollisuus on sopimussuhteessa tarpeellinen ennen kaikkea muunlaisten sopimusrikkomuksen seuraamusten kuin rahamääräisen vahingonkorvauksen kannalta. Varsinkin sopimuksen purkaminen ja suorituksen oikaiseminen ovat seuraamuksia, joiden aktualisoitumisesta sopimusta rikkoneen osapuolen täytyy saada tieto mahdollisimman pian, jotta seuraamuksista hänelle aiheutuva rasitus ei kasvaisi tarpeettomasti. Sen sijaan jos kyse on ainoastaan sopimusrikkomukseen perustuvasta rahamaksuvelvollisuudesta, velallisen tarve saada seuraamuksesta tieto mahdollisimman nopeasti ja yleistä vanhentumisaikaa olennaisesti lyhyemmässä ajassa ei ole yhtä kriittinen. Vertailukohtana saatetaan kiinnittää huomiota kansainvälisesti tunnettuun UNIDROIT Principles of International Commercial Contracts -periaatekokoelmaan, jossa vanhentumisajasta erillistä yleistä reklamaatiovelvollisuutta ei tunneta sopimusrikkomustilanteissa lainkaan – edellytys reagoinnista kohtuullisessa ajassa liittyy ainoastaan oikeuteen vaatia luontoissuoritusta (7.2.2(e) artikla) tai suorituksen oikaisua (7.2.3 artikla) samoin kuin oikeuteen purkaa sopimus (7.3.2 artikla). Enemmistön esittämä käsitys siitä, että kiinteistönvälittäjä tarvitsisi erityistä suojaa sellaisilta vahingonkorvausvaatimuksilta, joita toimeksiantajan vastapuoli esittää vasta joidenkin kuukausien kuluttua kaupanteosta, ei siten kestä kriittistä arviointia.
4. Reklamaatio-opin tulkintaan vaikuttavia näkökohtia
Reklamaatiovelvollisuuden olemassaoloa on toisinaan perusteltu yleisellä sopimusoikeudellisella lojaliteettivelvollisuudella. Voidaan kuitenkin pitää selvänä, että vaikka kiinteistönvälittäjän toimeksiantajan vastapuoli pääseekin sopimusperusteisen vahingonkorvausnormiston suojan piiriin, kiinteistönvälittäjän lojaliteetti kohdistuu ensi kädessä hänen omaan sopimuskumppaniinsa eli toimeksiantajaan – ja vastaavasti kiinteistönvälittäjä voi edellyttää lojaliteettia omalta sopimuskumppaniltaan eli toimeksiantajalta. Sen sijaan ajatus siitä, että toimeksiantajan vastapuolella olisi erityinen lojaliteettivelvollisuus suhteessa kiinteistönvälittäjään, mikä perustelisi reklamaatiovelvollisuutta, näyttäytyy erikoisena sekä käytännön todellisuutta että kiinteistönvälitystä koskevaa sääntelyä vasten.
Enemmistö on perustellut reklamaatiovelvollisuuden olemassaoloa kiinteistönvälittäjän ja toimeksiantajan vastapuolen suhteessa myös sillä, että jos reklamaatiovelvollisuutta ei olisi, toimeksiantajan vastapuoli eli ostaja voisi suhteessa välittäjään päästä parempaan asemaan kuin mihin hän voisi päästä suhteessa omaan sopimuskumppaniinsa eli myyjään. Perustelutapa saattaa kuulostaa intuitiivisesti luontevalta – ehkä siksi, että se muistuttaa velkakirjalain (31.7.1947/622) 27 §:n mukaista pääsääntöä siitä, ettei tavallisen velkakirjan siirto tuota uudelle velkojalle velalliseen nähden parempaa oikeutta kuin luovuttajalla oli. Kiinteistönvälityslain 14 §:n mukaisessa välittäjän vastuussa on kuitenkin kysymys itsenäisestä, lain säännökseen perustuvasta vastuusta eikä mistään välitettävästä kaupasta johdettavasta oikeudesta. Mitään muutakaan oikeusperustetta sille, miksi myyjän ja ostajan oikeussuhteen sisältö rajoittaisi kiinteistönvälityslain 14 §:n mukaista välittäjän vastuuta enemmistön esittämällä tavalla, ei ole nähtävissä. On sinänsä aivan tavanomaista, että kaksi tai useampi vahingonaiheuttaja on vastuussa samasta vahingosta ainakin osittain, mutta tästä ei seuraa, että vahingonaiheuttajien vastuuaseman tulisi olla identtinen, ellei tällaiselle päätelmälle ole osoitettavissa selkeää oikeusperustetta.
Edellä lausuttu viittaa siihen, ettei reklamaatiovelvollisuuden ulottamiselle kiinteistönvälittäjän ja tämän toimeksiantajan vastapuolen suhteeseen ole oikeastaan mitään kestävää perustetta. Käsitys vahvistuu entisestään, kun tarkastelu nostetaan hieman yleisemmälle tasolle ja pohditaan, miten reklamaatiovelvollisuutta koskevia sääntöjä yleisesti ottaen tulisi epäselvässä tilanteessa tulkita. Yleisenä ohjenuorana voidaan pitää sitä, että velvoiteoikeudellisia passiivisuusseuraamuksia on vältettävä tulkitsemasta laajentavasti. Pätevästi syntyneen saamisoikeuden, esimerkiksi oikeuden vahingonkorvaukseen, lakkaaminen merkitsee vahingonkärsijän tai muun velkojan olemassa olevan omaisuuden vähentymistä, joten tällaiselle oikeusvaikutukselle on oltava selvä peruste, esimerkiksi maksun tapahtuminen, kuittaaminen vastakkaissuuntaisella saatavalla tai saatavan vanhentuminen tätä koskevien nimenomaisten lainsäännösten nojalla.
Passiivisuusseuraamusten väljä soveltaminen puolestaan uhkaa johtaa tulkintatapaan, jossa velkojan päteviä saamisoikeuksia neutralisoidaan jonkinlaisen yleisen passiivisuusvastaisuuden hengessä vailla selvää oikeusperustaa. Kuvattu vaara liittyy erityisesti reklamaatiovelvollisuuteen, joka on sisällöltään varsin ankara mutta soveltamisalaltaan epäselvä passiivisuusseuraamus. Reklamaatiovelvollisuuden alaa on siten syytä tulkita pikemminkin suppeasti kuin laajasti. Toisin sanoen, ellei jonkin sopimusoikeuden alaan lukeutuvan häiriötilanteen yhteydessä pystytä osoittamaan selvää oikeusperustetta reklamaatiovelvollisuudelle, velkojan tarpeettomaan passiivisuuteen puuttuminen tulee jättää lakisääteisen vanhentumisen ja muiden oikeusperustaltaan yksiselitteisten passiivisuusseuraamusten varaan.
Edellä reklamaatiovelvollisuutta vastaan esitetyt näkökohdat saavat erityistä painoarvoa tilanteessa, jossa vahinkoa aiheuttanut osapuoli on elinkeinonharjoittaja ja vahinkoa kärsinyt kuluttaja, niin kuin asia on ratkaistavana olevassa tapauksessa. Suomen sopimusoikeudessa voidaan katsoa olevan voimassa yleinen lähtökohta siitä, että sopimussuhteessa voimavaroiltaan ja asiantuntemukseltaan heikompi osapuoli nauttii erityistä suojaa. Tätä taustaa vasten näyttäisi hyvin ongelmalliselta, jos kuluttajalle katsottaisiin aiheutuneen oikeudenmenetys sellaisen passiivisuusseuraamuksen perusteella, jonka olemassaoloa hän ei ole voinut millään tavalla päätellä soveltuvan lain sanamuodosta, lakia koskevasta hallituksen esityksestä eikä myöskään KKO:n ratkaisukäytännöstä. Kansainvälisenä vertailukohtana voidaan kiinnittää huomiota Draft Common Frame of Reference -periaatekokoelmaan (DCFR). DCFR III. – 3:107 artiklassa määrätään yleisestä reklamaatiovelvollisuudesta kaupassa ja palvelujen tarjoamisessa, mutta velvollisuus ei lainkaan koske kuluttajaa tämän suhteessa elinkeinonharjoittajaan (DCFR III. – 3:107(4) artikla).
5. Kokonaisarvio
Kaiken kaikkiaan voidaan todeta, ettei reklamaatiovelvollisuuden olemassaolon tueksi ole esitettävissä kuin sellaisia melko epämääräiselle tasolle jääviä näkökohtia ja ajattelutapoja, jotka eivät kestä lähempää kriittistä arviointia. Reklamaatiovelvollisuutta vastaan sen sijaan puhuvat niin kiinteistönvälityslain sisältö, lain esityöt, passiivisuusseuraamusten tulkinnassa noudatettavat yleiset varovaisuusnäkökohdat kuin myös tarve suojata kuluttajaa suhteessa elinkeinonharjoittajaan. Enemmistön perustelulausumassa viitatut yksittäiset hovioikeus- ja lautakuntaratkaisut, joissa kysymystä reklamaatiovelvollisuuden käsillä olosta ei ole pohdittu kovinkaan syvällisesti, eivät voi muuttaa asetelmaa muuksi. Näin katsomme, ettei A:lla ole ollut velvollisuutta reklamoida suhteessa kiinteistönvälittäjään, eikä korvausvaatimuksen viipyminen siten ole johtanut oikeudenmenetykseen.
Kun asia nähdäksemme ratkeaa yksiselitteisellä tavalla jo kiinteistönvälittäjän ja toimeksiantajan vastapuolta koskevien oikeussääntöjen perusteella, emme ole arvioineet sitä, missä määrin vakuutussopimuslain (28.6.1994/543) 67 ja 73 §:n pakottavat säännöt vaikuttavat vahinkoa kärsineen reklamaatiovelvollisuuteen tilanteessa, jossa on kysymys vahingon korvaamisesta vastuuvakuutuksesta.
II jaosto; Norros ja Rusanen:
Kun olemme äänestystuloksen johdosta pakotettuja lausumaan soveltuvan reklamaatioajan pituudesta, toteamme olevamme tässä kysymyksessä samaa mieltä enemmistön kanssa.