Tapahtumatiedot
Asunto Oy A:ssa oli 29.4.2016 tehty osakkaiden lunastusoikeuden alainen osakekauppa 701 310,43 euron velattomalla kauppahinnalla. Yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeet oikeuttivat hallitsemaan yhtiön kolmea huoneistoa, jotka oli yhdistetty yhdeksi huoneistoksi. Isännöitsijä oli hallituksen edustajana jättänyt ilmoittamatta osakkeiden luovutuksesta asunto-osakeyhtiön muille osakkaille. Lunastusaika kului umpeen, minkä vuoksi osakkaat menettivät lunastusoikeutensa. Huoneiston ostaneet tahot jakoivat kaupan jälkeen huoneiston kolmeksi erilliseksi huoneistoksi.
Asunto-osakeyhtiön neljä osakastahoa ovat vaatineet isännöitsijältä korvausta lunastusilmoituksen laiminlyönnin vuoksi. Korvausvaatimusten mukaan osakkaat olisivat voineet lunastaa huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ja myydä ne eteenpäin suuremmalla hinnalla. Valittajien mukaan aiheutunut vahinko on saamatta jäänyt myyntivoitto yhteensä 320 000 euroa tai kunkin osakastahon kohdalla 80 000 euroa.
Vakuutusyhtiö ei ole korvannut vahinkoa. Vakuutusyhtiön mukaan osakkaille ei ollut aiheutunut vahinkoa lunastusmahdollisuuden menettämisestä. Kullakin osakastaholla olisi ollut vain 25 prosentin mahdollisuus voittaa lunastusarvonta. Syy-yhteyttä isännöitsijän virheellisen menettelyn ja väitetyn vahingon osalta ei ollut.
Asiakkaan valitus
Osakekauppa oli ollut alihintainen. Osakkaille oli aiheutunut vahinkoa siitä, että he olivat menettäneet oikeutensa lunastusvaatimuksen tekemiseen. Asunto-osakkeet ostaneet tahot olivat myyneet osakkeet eteenpäin alle vuoden kuluessa lunastusoikeuden kohteena olleesta kaupasta ja saaneet tästä noin 320 000 euron myyntivoiton. Mikäli isännöitsijä olisi hoitanut ilmoitusvelvollisuutensa, olisivat lausunnon pyytäjät esittäneet yhdessä tai erikseen lunastusvaatimuksen asiassa ja joku heistä tai kaikki yhdessä olisivat saaneet osakkeet noin 320 000 euron alihinnalla itselleen. Joku tai jotkut lausunnonpyytäjistä olivat kärsineet taloudellista vahinkoa isännöitsijän menettelyn johdosta.
Ostajataho oli kaupan jälkeen jakanut huoneiston kolmeksi erilliseksi huoneistoksi. Kolmen pienemmän huoneiston myyminen on helpompaa kuin yhden ison. Tämä mahdollisuus olisi ollut myös osakkailla, mikäli he olisivat saaneet osakkeet haltuunsa. Huoneistoihin oli tehty ainoastaan pintaremontti ja poistettu huoneistojen välinen kulkuväylä. Tästä oletettavasti aiheutuneet kustannukset oli huomioitu korvausvaatimuksissa.
Osakkailla olisi ollut kullakin 25 prosentin mahdollisuus lunastusarvonnan voittamiseen. He olisivat voineet yhteisesti sopimalla toteuttaa lunastusoikeutensa yhdessä tai disponoida keskinäisin sopimuksin lunastusoikeuden saajasta ilman, että arvontaa olisi tarvinnut suorittaa. Osakkailla on myös oikeus disponoida aiheutuneen vahingon korvaamisesta suhteessa isännöitsijään ja sen vakuutusyhtiöön. Osakkailla on myös keskenään oikeus päättää korvauksen jakamisesta.
Osakkailla oli joka tapauksessa "loss of chance" -opin mukainen oikeus vahingonkorvaukseen. Mahdollisuus osallistua lunastusarvontaan tarkoitti kullekin osakastaholle laskennallisesti 80 000 euron arvoisen varallisuusarvon. Tästä laskennallisesta varallisuusarvosta lausunnonpyytäjät olisivat voineet keskenään disponoida ja poistaa keskinäisellä sopimuksella arvontaan liittyvät epävarmuustekijät ja kolmansien kanssa tekemillään vakuutustyyppisillä sopimusjärjestelyillä pyrkiä varmistautumaan siitä, että ainakin osa 80 000 euron arvoisesta edusta tulisi heille arvonnan lopputuloksesta riippumatta.
Isännöitsijä oli 6.9.2016 päivätyllä kaikille osakkaille lähetyllä tiedotteella todennut virheensä ja pyytänyt mahdollisten korvausvaatimusten esittämistä 31.10.2016 mennessä. Valittajat olivat esittäneet korvausvaatimuksensa määräaikaan mennessä ja he olisivat kyenneet hankkimaan osakkeiden ostoon tarvittavan rahoituksen.
Vakuutusyhtiön vastine
Todennäköisyys sille, että osakas ei saa lunastusoikeutta saa oli 75 prosenttia. Yksikään lausunnonpyytäjistä ei voi siten osoittaa, että laiminlyönnistä olisi riittävällä todennäköisyydellä aiheutunut vahinkoa juuri hänelle. Lausunnonpyytäjien yksilöllisille korvausvaatimuksille ei siten ole perustetta.
Isännöitsijän toiminnasta osakkaille oli voinut syntyä vahinkoa ainoastaan kaupan kohteena olleiden osakkeiden myyntihetken käyvän hinnan ja niistä maksetun kauppahinnan erotuksesta. Mahdollisesti menetetty myyntivoitto, joka olisi saatu myymällä huoneistot edelleen, ei ollut isännöitsijän laiminlyönnistä aiheutunutta vahinkoa.
Ostajataho oli kaupan jälkeen jakanut huoneiston kolmeksi erilliseksi huoneistoksi ja tehnyt niissä laajat muutos- ja kunnossapitotyöt sekä myynyt tämän jälkeen huoneistot yksittäin eteenpäin. Ilman näitä toimenpiteitä laskennallista myyntivoittoa ei olisi syntynyt tai sen määrä olisi ainakin ollut huomattavasti vähäisempi. Kaupan kohteen parantamisen myötä saatu mahdollinen myyntivoitto ei ollut osakkaiden kärsimää vahinkoa. Joka tapauksessa asiassa oli epäselvää, mikä oli ollut todellinen myyntivoitto huoneistojen parantamiseen käytetyt kustannuksen huomioiden.
Vahingon määrää ei voitu arvioida myöskään sen vuoksi, että mahdollisia vahingonkärsijöitä olivat kaikki asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat, joilla oli yhtiöjärjestyksen mukaan ollut lunastusoikeus. Vahingonkorvausvaatimus oli siten ennenaikainen.
Osakkeet ostaneet tahot olivat myös siinä käsityksessä, että osakkailla ei ollut lunastusoikeutta sen vuoksi, että toinen ostajataho oli jo asunto-osakeyhtiön osakas. Mikäli lunastusoikeus olisi ollut tiedossa, ei alihintaisuudelle olisi ollut perustetta.
Osakkaiden väite siitä, että he olisivat voineet toteuttaa lunastusoikeutensa yhdessä tai disponoida keskinäisin sopimuksin oli jälkikäteen konstruoitu väite hypoteettisesta tapahtumainkulusta eikä se ollut uskottava. Osakkaat eivät voineet jälkikäteen disponoida siitä, miten vahinko ja vahinkoa kärsinyt taho määriteltiin.
Isännöitsijän vastuu osakkaita kohtaan oli yhtiöoikeudellista korvausvastuuta, jossa vahingonkorvausvastuu ja korvaukseen oikeutetut tahot määräytyivät yhtiöjärjestyksen, asunto-osakeyhtiölain ja soveltuvin osin vahingonkorvauslain mukaisesti. Osakkaiden asialegitimaatio määräytyi yllä mainittujen säännösten perusteella eikä asia ollut disponoitavissa. Osakkaat eivät voineet vaatia korvausta isännöitsijältä yhdessä.
”Loss of chance” -oppi ei kuulunut Suomen oikeusjärjestykseen, eikä sitä tullut soveltaa asiassa. Joka tapauksessa sitä voitiin soveltaa vain sopimussuhteisiin ja vain vahingon määrän arvioimiseen tapahtumaketjuissa, joissa vaihtoehdot olivat joko-tai -asetelmia. ”Loss of chance” -oppi ei koskenut sen arvioimista, oliko vahinkoa syntynyt ja kenelle vahinko oli aiheutunut.
Vahingonkorvausoikeudessa oli tavanomaista, että korvausvastuun peruste voitiin osoittaa, mutta syy-yhteys ja vahinko jäivät näyttämättä. Haitallisen seuraamuksen tästä kärsi vahingonkärsijä.
Vakuutuksenottajan lausuma
Vakuutuksenottajana oleva isännöitsijäyhtiö on ilmoittanut, että sillä ei ole lisättävää asiaan.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Asiassa on riidatonta se, että valittajina olevat asunto-osakeyhtiön osakkaat ovat menettäneet mahdollisuutensa asunto-osakeyhtiön osakkeiden lunastamiseen isännöitsijän laiminlyönnin vuoksi. Riidanalaista asiassa on se, onko osakkeenomistajille aiheutunut vahinkoa isännöitsijän laiminlyönnin vuoksi ja jos vahinkoa on syntynyt, mikä on sen määrä.
Sovellettavat vakuutusehdot ja lainkohdat
Vakuutusehtojen kohdan 1 mukaan varallisuusvastuuvakuutuksesta korvataan vakuutetussa toiminnassa toiselle aiheutettu puhdas varallisuusvahinko, kun vakuutettu on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta.
Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin mukaan isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle.
Oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 2 §:n 3 momentin mukaan jos yksityisoikeudellisen saatavan määrästä ei ole saatavissa uskottavaa näyttöä taikka se olisi saatavissa vain vaikeuksin tai asian laatuun nähden kohtuuttomilla kustannuksilla tai kohtuuttomalla vaivalla, tuomioistuin arvioi määrän.
Asian arviointi
Mahdollinen vahinko, joka asunto-osakeyhtiön osakkaille on asiassa isännöitsijän laiminlyönnistä aiheutunut, on seurausta siitä, että osakkaat eivät ole voineet lunastaa itselleen väitetysti käypää hintaa alhaisemmalla hinnalla myytyjä asunto-osakeyhtiön osakkeita. Tapauksessa on riitaa yhtäältä siitä, voidaanko isännöitsijän laiminlyönnin katsoa olevan riittävässä syy-yhteydessä kenenkään yksittäisen osakkeenomistajan väitettyyn vahinkoon, ja toisaalta siitä, onko vahinkoa ylipäänsä syntynyt. Ensin mainittu kysymys eli kysymys syy-yhteydestä ymmärretään yleensä esikysymykseksi suhteessa vahingon määrittämiseen, mutta Vakuutuslautakunta katsoo tässä tapauksessa tarkoituksenmukaiseksi aloittaa tarkastelun vahingon määrittämisestä.
Siltä osin kuin osakkeet ostanut taho on myynyt osakkeet tekemiensä muutostöiden jälkeen eteenpäin ja saanut tämän johdosta osakkeiden myynnistä voittoa, kyse on osakkeiden ostajan omalla toiminnallaan hankkimasta tuotosta, johon toimintaan sisältyy myös riski tuoton saamatta jäämisestä ja tappiosta. Asiassa ei ole tullut esiin, että myynnin kohteena ollut osakehuoneisto olisi ollut ominaisuuksiltaan jotenkin poikkeuksellinen siten, ettei muita vastaavia kohteita olisi markkinoilla tarjolla asuntojen remontointia ja jälleenmyyntiä harjoittavalle henkilölle. Isännöitsijän virheen ei siten ole näytetty aiheuttaneen kenellekään valittajista myyntivoiton menetystä.
Edellä mainituin perustein lautakunta katsoo, että asiassa syntynyt vahinko voisi olla ainoastaan käyvän hinnan ja osakkeiden myyntihinnan välinen erotus. Tämän vuoksi asiassa on tarkasteltava sitä, onko osakkeet myyty käypää hintaa alemmalla hinnalla. Näyttötaakka tästä on valittajilla.
Asiassa myyty huoneisto on sijainnut Etu-Töölössä ja se on ollut pinta-alaltaan 141,5 neliömetriä. Velaton kauppahinta on ollut 701 310,43 euroa. Asiassa ei ole tullut ilmi muita huoneiston arvoon vaikuttavia seikkoja kuten se, millaisessa kunnossa huoneisto on ollut. Lautakunnan käytettävissä olevan selvityksen perusteella ei kuitenkaan voida päätellä, että huoneisto olisi myyty käypää hintaansa alemmalla hinnalla. Yksinomaan se seikka, että huoneistot on myyty ostajan teettämän remontin ja huoneistojen erottamisen jälkeen eteenpäin kalliimmalla hinnalla, ei osoita, että alkuperäinen kauppa olisi tapahtunut käypää hintaa alemmalla hinnalla. Lautakunta katsoo asiassa jääneen näyttämättä, että valittajille olisi syntynyt asiassa vahinkoa myöskään tätä kautta.
Kun kysymys vahingon aiheutumisesta ratkeaa näin, Vakuutuslautakunta jättää lausumatta siitä kysymyksestä, voidaanko isännöitsijän virheen katsoa olevan syy-yhteydessä kenenkään yksittäisen osakkeenomistajan vahinkoon.
Lopputulos
Lautakunta katsoo, että vakuutusyhtiön päätös on vakuutusehtojen mukainen.
Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Mäenpää
Jäsenet:
Korpiola
Rantala
Rusanen
Toimi