Tapahtumatiedot

R Oy oli rakentanut perustajaurakoitsijana asunto-osakeyhtiö J:n asuinrakennukset ja piha-alueen. Kaksi uutta paritaloa ja yhden peruskorjatun asuinrakennuksen käsittäneen rakennuskohteen loppukatselmus oli pidetty 1.10.2007. R Oy, joka oli ottanut suorituskyvyttömyytensä varalta vakuutusyhtiöstä asuntokauppalain mukaisen rakennusvirhevakuutuksen, asetettiin konkurssiin 23.1.2017.

Asunto-osakeyhtiö J on hakenut 13.3.2017 päivätyllä vahinkoilmoituksella korvausta R Oy:n rakennusvirhevakuutuksesta rakennustensa salaojajärjestelmän ja piha-alueen kiveysten rakennusvirheistä. Salaojajärjestelmän korjauskustannukset olivat tarjouksen mukaan 104 160 euroa, josta asunto-osakeyhtiö J vaati korvausta rakennusvirheiden korjausosuutena 34 720 euroa. Pihakiveysten korjauskustannukset olivat tarjouksen mukaan 60 140 euroa. Asunto-osakeyhtiö J vaati korvausta myös tutkimus-, selvitys- ja valvontakuluistaan.

Vakuutusyhtiö on korvauspäätöksellä 18.4.2017 evännyt korvauksen. Vakuutusyhtiö on lausunut, että sen vastuuaika alkoi vuositarkastuksesta tai sille asetetun määräajan päättymisestä eikä vakuutus kattanut rakennusvirheitä, jotka olisi pitänyt todeta viimeistään vuositarkastuksessa. Vakuutuksen omavastuu oli kaksi prosenttia rakennuskustannuksista. Ne olivat vuonna 2017 rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna 1 469 000 euroa, eli omavastuu oli 29 380 euroa yksittäistä vahinkoa kohti. Vakuutus kattoi vain vakuutuksen kohteena olevan rakennuksen vahinkoja, joten pihakiveykset ja maanpinnan virheellisten kallistusten korjaus eivät olleet vakuutuksen kohteena. Salaojien osalta vakuutusyhtiö vetosi kuntotutkimusraporttiin, jonka perusteella vakuutuksen piiriin kuuluneiksi rakennusvirheiksi voitiin katsoa A talon purkuputkessa todettu painuma ja B talon salaojaputken virheellinen liitos sadevesiputkeen. Niiden korjauskustannukset jäivät alle omavastuun määrän. Selvityskulut eivät olleet vakuutuksesta korvattavia.

Asiakkaan valitus

Asunto-osakeyhtiö J on pyytänyt ratkaisusuositusta siitä, onko vakuutusyhtiön tulkinta jättää pihakiveys vakuutuksen ulkopuolelle ja vähentää 29 380 euron omavastuu kustakin yksittäisestä vahingosta oikea. Asunto-osakeyhtiö J on vaatinut vakuutusyhtiötä korvaamaan vahinkoilmoituksen mukaan pihakiveyksen kunnostamisesta 60 140 euroa, salaojajärjestelmän kunnostamisesta yhden kolmasosan tarjouksen mukaisesta summasta eli 34 720 euroa sekä uutena vaatimuksena asunnon C 1 peruskorjauksen yhteydessä laiminlyödyn viemäriputkien korjauksen kustannuksina 6 000 euroa.

Perusteluinaan asunto-osakeyhtiö J on lausunut, että vakuutusyhtiön tulkinnan mukainen asunto-osakeyhtiön omavastuu oli kohtuuton. Pihakiveys oli perustettu virheellisesti noudattamatta hyvää rakennustapaa. Sen ja salaojajärjestelmän puutteista oli toimitettu vakuutusyhtiölle asiantuntijalausunnot.

Lisäkirjelmässään 10.8.2017 asunto-osakeyhtiö J on lausunut, ettei pihakiveysten virheellistä asennustapaa ollut voitu havaita vuositarkastuksen ajankohtana lokakuussa 2008. Ongelmat olivat paljastuneet vasta pidemmän ajan kuluessa sadeveden ja roudan vaurioitettua kiveystä. Myöskään salaoja- ja sadevesijärjestelmien virheellisiä asennuksia ei voitu havaita vuositarkastuksessa, sillä se olisi vaatinut pihakiveyksen purkamista kyseisistä kohdista. Salaojakaivot oli pääosin asennettu pihakiveyksen alle eikä sadevesikaivojen asennusta voinut tarkastaa ilman maamassojen kaivamista kaivojen ympäriltä. Vastuu vuositarkastusasiakirjojen toimittamisesta kuului R Oy:lle, jolta vakuutusyhtiön olisi pitänyt aikanaan vaatia asiakirjojen toimittamista.

Pihakiveyksen ja salaojajärjestelmän kunnostustyön aikana kiveyksen asennuksessa ja salaoja- ja sadevesijärjestelmissä oli ilmennyt uusia virheitä. Ne olivat rakennusjätteen hautaaminen pihakiveyksen alle, kiveyksen asentaminen osin kallion päälle, virheellinen kallistus rakennukseen päin A-talon sisäänkäynnin edessä, A- ja B-talojen välisen sadevesikaivon asennusvirhe, A1- ja B2-asunnon kulmassa sijainneen sadevesikaivon vaatimusten vastaisuus sekä A-talon päädyn patolevyn virheellinen asentaminen. Kunnostustyön ollessa kesken kokonaisurakan loppusumma ei ollut vielä tiedossa.

Asunto-osakeyhtiö J:n näkemyksen mukaan sekä pihakiveys että salaoja- ja sadevesijärjestelmät olivat oleellinen osa rakennuskokonaisuutta, joka oli ollut rakentajan vastuulla. Pihakiveys, salaoja- ja sadevesijärjestelmät muodostivat kokonaisuuden, jonka tarkoituksena oli varmistaa valuma- ja hulevesien käsittely niin, ettei rakennusten perustuksille aiheutunut vahinkoa. Pihakiveyksen virheellinen asennus oli myötävaikuttanut vaurioiden syntymiseen sadevesi- ja salaojajärjestelmään ja lisännyt riskiä vahinkojen syntymiselle rakennusten rakenteisiin. Näin ollen pihakiveystä ei voitu irrottaa rakennusvirhevakuutuksen piiristä, vaan pihakiveystä sekä salaoja- ja sadevesijärjestelmiä oli tarkasteltava yhtenä rakennusteknisenä kokonaisuutena.

Lisäkirjelmässä 25.1.2018 asunto-osakeyhtiö J on lausunut pihakiveysten ja salaojajärjestelmän kunnostustyön kokonaiskustannusten olleen 101 267,36 euroa, joka oli päivitetty vakuutuskorvauksen laskentaperuste.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö on katsonut korvauspäätöksensä vakuutusehtojen mukaiseksi.

Vakuutusyhtiön mukaan sille ei ollut toi­mitettu rakennusten käyttöönottopöytäkirjoja ja vuositarkastukseen liittyneitä asiakirjoja vakuutusehdoissa mainitussa määräajassa. Näin ollen vakuutusyhtiö ei ole tiennyt pide­tyistä tarkastuksista ja niissä todetuista virheistä.

Vakuutusyhtiö on lausunut, että rakennusvirhevakuutuksen ehtoja sovellettaessa otettiin huomioon myös asuntokauppalain säännökset, sillä rakennusvirhevakuutus oli perustajaosakkaan ottama mainitussa laissa säännelty vakuus perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta. R Oy oli ottanut rakennusvirhevakuutuksen asunto-osakeyhtiö J:n kolmelle rakennukselle. Vakuu­tuksen kohteena olivat vakuutusehtojen mukaan vakuutuskirjassa mainitut rakennuk­set. Koska vakuutuksen kohteena olivat rakennukset, maanpinnan puutteellinen kallistus tai pihakivetykset eivät olleet vakuutuksen kohteena.

Asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n mukaan vakuuden antaja sai vähentää 19 §:n 2 ja 3 momentin mukaisesti määräytyvästä vastuustaan osakeyhtiön ja osakkeenomistajan omavastuumäärän. Vastuusta vähennettiin osakeyhtiön omavastuu, jos rakennusvirhe ilmeni yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa. Esitetyt vaatimukset olivat kohdistuneet asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuulu­viin rakennuksen osiin, joten vakuutuksen omavastuu oli kaksi prosenttia urakkasummasta. Rakennuskustannusindeksin vaikutus huomioon ottaen omavastuu vakuutuksen perusteella korvattavasta rakennusvirheestä oli 29 380 euroa.

Asuntokauppalain mukaan omavastuun sai vähentää kustakin rakennusvirheestä. Salaojien kuntotutkimuksesta 27.9.2016 laaditussa raportissa mainituista puutteista A-talon purkuputken painauma ja B-talon salaojan liitos sadevesiputkeen olivat korvattavissa rakennusvirhevakuutuksesta. Muilta osin raportissa mainitut puutteet olisi pitänyt todeta viimeistään vuositarkastuksessa. Huomioiden korvattavien rakennusvirheiden korjauskulut vahingon määrä oli jäänyt 29 380 euron omavastuuosuutta pienemmäksi.

Vakuutusyhtiö on lausunut, ettei se ole voinut tarkempien tietojen puuttuessa ottaa kantaa uuteen vaatimukseen asunnon C 1 peruskorjauksen yhteydessä laiminlyödystä viemäriputken korjauksesta. Arvioidut 6 000 euron korjauskustannukset ovat kuitenkin vakuutuksen omavastuuosuutta pienemmät.

Lisävastineissaan 24.11.2017 ja 13.2.2018 vakuutusyhtiö on uudistanut aiemmin lausumansa seikat. Vakuutettuun rakennukseen kuuluivat sitä palvelevat LVI-järjestelmät, joihin myös salaojaputkistot kuuluivat. Pihakivetykset ja ulkopuolinen maaperä eivät olleet vakuutuksen kohteena.

Korvauspäätöksessä 18.4.2017 oli mainittu ne salaojiin liittyneet virheet, joita ei ollut voitu huomioida vuositarkastuksessa. Tältä osin toimenpidesuositusten mukainen vahingon määrä on jäänyt alle omavastuuosuuden. Sadevesikaivojen asennusvirheestä ja patolevyn puutteellisuudesta ei ollut aiemmin mainittu. Kyseessä olivat kuitenkin erilliset vahingot, joiden osalta vahingon määrä jäi alle omavastuuosuuden 29 380 euroa.

Vakuutuksenottajan lausuma

Vakuutuslautakunta on varannut R Oy:n konkurssipesälle tilaisuuden esittää oma lausuntonsa asiasta. Lautakunnalle 31.7.2017 toimittamassaan kirjelmässä konkurssipesä on ilmoittanut, ettei se ota kantaa vakuutusteknisiin kysymyksiin kuten omavastuuseen. Konkurssipesä ei ole ottanut kantaa asunto-osakeyhtiö J:n väittämiin virheisiin ja puutteisiin ennen konkurssin valvontapäivää, joka on ollut 1.8.2017. Kannanotto voitiin antaa riitautusten määräpäivän 11.12.2017 jälkeen. Konkurssipesä ei ole sittemmin toimittanut lautakunnalle muuta kannanottoa.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kyse siitä, ovatko asunto-osakeyhtiö J:n kiinteistöllä havaitut salaoja- ja sadevesijärjestelmän sekä pihakiveyksen rakennusvirheet kohdistuneet asunto-osakeyhtiön perustajaurakoitsijan ottaman rakennusvirhevakuutuksen kohteena olevaan omaisuuteen ja olivatko virheet laadultaan sellaisia, että ne olisi tullut havaita viimeistään rakennuskohteen vuositarkastuksessa, jolloin ne jäävät vakuutuksen ulkopuolelle. Lisäksi asiassa on kyse vakuutussopimuksessa määritellyn omavastuun määrästä.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n (Yleinen virhesäännös) mukaan asunnossa on virhe, jos:
1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;
2) se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi; (17.10.1997/941)
3) sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle;
4) rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti;
5) rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kuin sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua; tai
6) asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.

Asuntokauppalain 2 luvun 19:n 1 momentin (795/2005) mukaan perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi otetaan hänen suorituskyvyttömyytensä varalta tarkoitukseen soveltuva vakuutus tai annetaan pankkitakaus tai Kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus tämän pykälän mukaisesti. Vakuutuksen tai takauksen on oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Jos valtion tai kunnan viranomainen on perustajaosakkaana, se ei kuitenkaan ole velvollinen järjestämään vakuutta suorituskyvyttömyytensä varalta.

Saman pykälän 2 momentin (941/1997) mukaan edellä 1 momentissa tarkoitetun vakuuden antaja vastaa osakeyhtiölle ja osakkeenostajille kustannuksista, joista perustajaosakas tämän lain tai sopimuksen perusteella on vastuussa ja jotka ovat tarpeellisia osakeyhtiön asuin-, säilytys- tai huoltorakennuksessa ilmenevän 4 luvun 14 §:n 2–5 kohdassa tarkoitetun rakennusvirheen selvittämiseksi sekä virheen ja siitä rakennukselle aiheutuneiden vahinkojen korjaamiseksi. Lisäksi vakuuden antaja vastaa osakkeenostajan ja hänen perheenjäsentensä tarpeellisista ylimääräisistä asumiskuluista siltä ajalta, jona asuntoa ei voida virheen tai vahingon taikka niiden korjaamisen takia käyttää. Vakuuden antajan vastuun rajoittamisesta säädetään 19 a ja 19 b §:ssä.

Asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n 1 momentin (795/2005) mukaan vakuuden antaja saa vähentää 19 §:n 2 ja 3 momentin mukaisesti määräytyvästä vastuustaan osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuumäärän tämä pykälän mukaisesti. Osakeyhtiön omavastuu saa olla enintään kaksi prosenttia 17 §:n 2 momentissa tarkoitetuista rakennuskustannuksista ja osakkeenostajan omavastuu enintään puolitoista prosenttia asunto-osakkeesta tehdyn ensimmäisen kaupan velattomasta hinnasta. Osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuumäärät saadaan tarkistaa kalenterivuosittain 19 a §:n 2 momentissa tarkoitetun indeksin muutosta vastaavasti.

Saman pykälän 2 momentin (1606/2009) mukaan vastuusta vähennetään osakeyhtiön omavastuu, jos rakennusvirhe ilmenee yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, ja osakkeenostajan omavastuu, jos virhe ilmenee hänen kunnossapitovastuulleen kuuluvissa rakennuksen osissa. Sen estämättä, mitä yhtiöjärjestyksessä määrätään kunnossapitovastuun jakamisesta, omavastuuta vähennettäessä sovelletaan asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 4 luvun 2 ja 3 §:ssä säädettyä vastuunjakoa.

Saman pykälän 3 momentin (941/1997) mukaan omavastuun saa vähentää kustakin rakennusvirheestä. Jos kuitenkin rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitaan samassa rakennuksessa muita vakuuden antajan vastuuseen kuuluvia virheitä, omavastuu vähennetään vakuuden antajan vastuun yhteismäärästä. Jos tällaiset virheet ilmenevät osittain osakeyhtiön ja osittain osakkeenostajan kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, vastuusta vähennetään vain osakeyhtiön omavastuu.

Kysymyksessä olevaan vakuutukseen sovellettavien 1.11.2004 alkaen voimassa olleiden vakuutusehtojen kohdan 2 mukaan vakuutuksen kohteena on vakuutuskirjaan merkitty rakennus. Vakuutus on voimassa rakennuksen omistavan asunto- tai kiinteistöyhtiön ja sen osakkeenomistajan hyväksi.

Vakuutusehtojen kohdan 4 mukaan rakennuksessa on virhe, kun

- se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi;
- asunnon ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle;
- rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti;
- rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kuin sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua.

Vakuutusehtojen kohdan 5 mukaan vakuutusyhtiön vastuu kunkin rakennuksen osalta alkaa asuntokauppalain 4 luvun 18 §:n mukaisesta vuositarkastuksesta ja päättyy kunkin rakennuksen osalta 10 vuoden kuluttua siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Vakuutusyhtiö ei vastaa sellaisten virheiden kustannuksista, jotka olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa tai, jos vuositarkastusta ei määräajassa toimiteta, sen toimittamiselle säädetyn ajan päättyessä.

Vakuutusehtojen kohdan 6.2.1 mukaan vakuutuksenottajan on toimitettava käyttöönottotarkastuspöytäkirjat ja vuositarkastuksen pöytäkirjat alkuperäisine vikaluetteloineen viipymättä, viimeistään kahden kuukauden kuluessa toimitetusta tarkastuksesta tai pöytäkirjan hyväksymisestä.

Vakuutusehtojen kohdan 6.4 mukaan vakuutuksesta ei korvata kustannuksia sellaisista rakennusvirheistä, jotka on todettu tai jotka olisi pitänyt todeta viimeistään vuositarkastuksessa, ei myöskään kustannuksia rakennusvirheistä, jotka todetaan tai ilmoitetaan vakuutusyhtiön vastuuajan päätyttyä.

Vakuutusehtojen kohdan 9.1 mukaan yhden vahingon perusteella suoritettavasta korvauksesta vähennetään vakuutuskirjaan merkitty osakeyhtiön ja osakkeenomistajan omavastuu. Korvauksen maksamisen edellytyksenä on, että kiinteistön omistaja tai muu vahingonkärsijä on maksanut omavastuunsa määrän.

Korvauksesta vähennetään osakeyhtiön omavastuu, jos rakennusvirhe ilmenee yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, ja osakkeenomistajan omavastuu, jos virhe ilmenee hänen kunnossapitovastuulleen kuuluvissa rakennuksen osissa. Sen estämättä, mitä yhtiöjärjestyksessä määrätään kunnossapitovastuun jakamisesta, omavastuuta vähennettäessä sovelletaan asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 78 §:n 2 ja 4 momentissa säädettyä vastuunjakoa.

Rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitusta virheestä aiheutuneet ja vastuuaikana ilmoitetut vahingot katsotaan yhdeksi vahingoksi, jos virheet kohdistuvat samaan rakennukseen. Jos tällaiset virheet ilmenevät osittain osakeyhtiön ja osittain osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, korvauksesta vähennetään vain osakeyhtiön omavastuu.

Vakuutusehtojen kohdan 9.2 mukaan vakuutuksenottajan omavastuu on sidottu rakennuskustannusindeksiin ja se tarkistetaan kalenterivuosittain.

Asian arviointi

1) Lautakunnan toimivallasta

Vakuutuslautakunta toteaa, että se on toimivaltainen käsittelemään asiaa vain siltä osin kuin siinä on kyse vakuutusyhtiön vakuutussopimukseen perustuvasta korvausvastuusta. Vakuutusyhtiön korvausvastuu määräytyy sen R Oy:n hakemuksesta myöntämään rakennusvirhevakuutukseen sovellettavien sopimusehtojen mukaan. Tämän vuoksi lautakunta ei käsittele asiaa siltä osin kuin siinä olisi kyse mahdollisista vakuutussopimuksen ulkopuolisista vastuista tai vakuutuksen riittävyydestä asuntokauppalain mukaisena vakuutena.

2) Onko asunto-osakeyhtiön kiinteistölle rakennettu pihakiveys ollut vakuutuksen kohteena.

Vakuutuslautakunta katsoo, että tulkittaessa asuntokauppalain mukaisen rakennusvirhevakuutuksen vakuutusehtoja on soveltuvin osin otettava huomioon myös asuntokauppalain säännökset. Tässä tapauksessa vakuutusehtojen kohdassa 2 on määritelty vakuutuksen kohteeksi vakuutuskirjaan merkitty rakennus. Vakuutuksesta annetusta vakuutuskirjasta toimitetun selvityksen mukaan vakuutetuksi kohteeksi on ollut yksilöitynä ”[Asunto Oy J], [Osoite], 2 kpl paritalot 1860 m3, 598 m2”.

Vakuutuslautakunta katsoo vakuutusehtojen ja vakuutuskirjan merkintöjen perusteella sekä huomioon ottaen, mitä asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä ja 4 luvun 14 §:ssä mainitaan asunnosta ja asuin-, säilytys- tai huoltorakennuksesta, että rakennusvirhevakuutuksen kohteena ovat vakuutuskirjassa yksilöidyt rakennukset mukaan lukien niitä palvelevat kiinteästi asennetut alkuperäiseen rakennusurakkasopimukseen kuuluneet johdot ja laitteistot. Vakuutusehtoja ei voida tulkita laajentavasti niin, että vakuutuksen kohteena olisivat myös asunto-osakeyhtiö J:n piha-alueet ja kulkuväylät tai kiinteistön maaperä. Näin ollen lautakunta katsoo, ettei vakuutusyhtiöllä ole korvausvelvollisuutta asunto-osakeyhtiö J:n piha-alueen ja pihakiveysten toteutuksessa havaittujen virheiden korjauskustannuksista.

3) Salaoja- ja sadevesijärjestelmässä ja rakennuksissa havaitut virheet ja omavastuuosuuden vähentäminen

Salaoja- ja sadevesijärjestelmiä koskevan 34 720 euron korvausvaatimuksen osalta lautakunta toteaa, että 27.9.2016 tehdystä salaojien kuntotutkimuksesta laaditun raportin mukaan järjestelmässä havaituiksi puutteiksi oli kirjattu C-talon perusvesikaivon sekä salaojan padotusventtiilin puuttuminen kokonaan, B-talon salaojan liittäminen sadevesiviemäriin ja padotusventtiilin puuttuminen salaojasta, A-talon kokoojakaivon purkuputken painuminen, kaivojen kansien asentaminen osittain maan alle sekä B talon salaojakaivon jatkaminen muhvilla, joka oli noussut pois paikaltaan. Salaojat olivat olleet paikoin tukossa ja niissä oli ollut roskaa, hiekkaa ja juuria, ja maan pinnan kallistukset olivat osittain puutteellisia.

Edellisen lisäksi asunto-osakeyhtiö J on kirjelmissään vaatinut korvausta asunnon C 1 peruskorjauksen yhteydessä laiminlyödystä viemäriputken korjauksesta 6 000 euroa, A-talon päädyn patolevyn asennusvirheen korjaamisesta sekä virheellisesti tehtyjen A- ja B-talojen välisen sadevesikaivon ja asuntojen A1 ja B2 sadevesikaivojen korjaamisesta viimeksi mainituista korjauksista aiheutuneita kustannuksia kuitenkaan erittelemättä.

Edellä mainituista virheistä ja puutteista vakuutusyhtiö on hyväksynyt rakennusvirhevakuutuksen piiriin kuuluviksi korvattaviksi virheiksi A talon salaojien purkuputken painuman, B talon salaojaputken virheellisen liitoksen sadevesiputkeen, asunnon C 1 viemärin laiminlyödyn korjauksen sekä A- ja B talojen sadevesikaivojen ja patolevyn asennuksen virheet. Muut virheet olisi vakuutusyhtiön mukaan pitänyt havaita jo vuositarkastuksessa, jolloin ne ovat jääneet vakuutuksen ulkopuolelle.

Vakuutusyhtiö on katsonut ensin mainitut virheet osin erillisiksi vahingoiksi ja niiden korjauskustannusten sen vuoksi jääneen alle vakuutussopimuksen mukaisen 29 380 euron omavastuun. Vakuutusyhtiö on määrittänyt omavastuuvastuuosuuden määrän vakuutuskirjaan merkityn 1 300 000 euron rakennuskustannusten perusteella. Asunto-osakeyhtiö J ei ole väittänyt, että vakuutuskirjassa mainittu rakennuskustannusten määrä olisi ollut toteutuneita kustannuksia suurempi.

Vakuutuslautakunta katsoo ensiksikin, että maanpinnan virheellisten kallistusten korjauskustannukset eivät jo edellä kohdassa 2 manituilla perusteilla kuulu vakuutuksen piiriin. Asiassa ei ole myöskään selvitetty, että salaojien osittainen tukkeutuminen niihin kulkeutuneiden roskien tai juurien vuoksi olisi johtunut perustajaurakoitsijan vastuulla olleesta syystä. Näin ollen näistä syistä aiheutuneet kustannukset eivät ole rakennusvirhevakuutuksesta korvattavia.

Muilta osin lautakunta toteaa, että vakuutusehtojen kohdan 9.1 mukaan asunto-osakeyhtiön omavastuuosuutta vähennettäessä katsotaan rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitusta virheestä aiheutuneet ja vastuuaikana ilmoitetut vahingot yhdeksi vahingoksi, jos virheet kohdistuvat samaan rakennukseen. Määräys merkitsee sitä, että vakuutusehdon mukaisissa tilanteissa vahingon määrästä vähennetään vain yksi omavastuuosuus, vaikka rakennukseen kohdistuvan korjaustyön yhteydessä ilmenisikin useampia eri virheitä. Vakuutusehto vastaa merkitykseltään sitä, mitä asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n 3 momentissa on säädetty. Säännöksen mukaan, jos rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitaan samassa rakennuksessa muita vakuuden antajan vastuuseen kuuluvia virheitä, omavastuu vähennetään vakuuden antajan vastuun yhteismäärästä.

Vakuutusehtojen kohdan 9.1 ja asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n 3 momentin mukainen virheiden ja vahinkojen yhdistäminen edellyttää kuitenkin sitä, että virheet on havaittu samassa rakennuksessa. Lainkohdassa sen paremmin kuin vakuutusehdoissakaan ei ole täsmennetty, miten virhevastuuta tulee käsitellä tilanteessa, jossa virheet kohdistuvat useaa eri rakennusta palveleviin johtoihin tai laitteistoihin. Tarkempien määräysten puuttuessa lautakunta katsoo vakuutusehtojen kohdan 9.1 ja asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n 3 momentin sanamuodon perusteella, että asunto-osakeyhtiön omavastuuosuus on vähennettävä rakennuskohtaisesti.

Edellä selostamillaan perusteilla Vakuutuslautakunta katsoo, että asunto-osakeyhtiö J:n salaoja- ja sadevesijärjestelmän kuntoa ja rakentamistapaa selviteltäessä havaittuja rakennusvirheitä on vakuutusehtoja sovellettaessa pidettävä lähtökohtaisesti yhtenä vahinkona, johon kuuluvaksi lautakunta katsoo myös järjestelmän korjaustöiden yhteydessä havaitun A-talon päädyn patolevyn asennusvirheen. Koska kyseinen salaoja- ja sadevesijärjestelmä on kuitenkin palvellut asunto-osakeyhtiö J:n kolmea eri rakennusta, lautakunta edellä selostamillaan perusteilla katsoo, että vakuutusyhtiöllä on ollut oikeus vähentää virheiden tutkimus- ja korjauskustannusten määrästä kolme 29 380 euron omavastuuosuutta.

Ottaen huomioon asunto-osakeyhtiö J:n tältä osin alun perin vaatimien korjauskustannusten määrä 34 720 euroa, lautakunta katsoo, ettei vahinkojen määrä ole asunto-osakeyhtiö J:n myöhemmin esittämien sadevesijärjestelmän virheiden aiheuttamat kustannuksetkaan huomioiden ylittänyt vakuutussopimuksen mukaisen asunto-osakeyhtiön omavastuun kolminkertaista määrää.

Myös erillisenä virheenä todetusta asunnon C 1 viemärin korjauksen laiminlyönnistä aiheutuneen vahingon määrä on alittanut omavastuun määrän. Näin ollen lautakunta katsoo, ettei vakuutusyhtiö ole velvollinen maksamaan asiassa lisäkorvausta.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön korvauspäätöstä asianmukaisena.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Raulos
Sihteeri Isokoski

Jäsenet:
Jaakkola
Makkula
Paloranta
Sarpakunnas
Sjögren