Tapahtumatiedot

J Oy:n vuotovauriokartoitusraportin mukaan vakuutuksen kohteena olevan kerrostalon B-portaan kellarikerroksen katosta havaittiin tippuvan vettä syyskuussa 2016. Useissa huoneistoissa todettiin katossa tai seinien yläosissa kohonneita kosteusarvoja, joiden perusteella vuotokohta paikallistettiin viemäriputkeen huoneiston B 28 (ylimmässä kerroksessa) kylpyhuoneen kohdalla.  Vuotovesi oli kastellut rakenteita useassa eri huoneistossa. Taloyhtiö haki korvausta muun ohessa huoneistojen B 28 ja B 29 kylpyhuoneiden korjauskuluista ja viemärin korjauksesta.  

Vakuutusyhtiö totesi korvauspäätöksessään 19.10.2016, että P Oy:n 11.11.2015 tekemässä kosteuskartoituksessa vahingon syyksi oli todettu, että vettä on päässyt rakenteeseen ammeen pohjaventtiilin vuotamisen ja alkuperäisen käänteisen vedeneristyksen pettämisen seurauksena. Myöskään ylemmän kerroksen lattiakaivon korokerenkaan tiivistykset eivät olleet kunnossa. Suihkuvesiä on päässyt ammeen alle myös ammeen ja seinän välisestä liitoksesta.

Vakuutusyhtiö viittasi vedeneristystä ja korokerenkaan läpi vuotanutta vettä koskeviin rajoitusehtoihin. Yhtiö katsoi, että kosteusvaurio on saadun selvityksen perusteella aiheutunut lattiakaivon korokerenkaan vuotamisesta ja puutteellisesta vesieristyksestä pitkän ajan kuluessa. Viemärin rikkoutumisesta ei ole kerrottu. Koska kyse ei ole äkillisen korvattavaksi tarkoitetun tapahtuman seuraus, vahinkoa ei voida korvata.

Vakuutusyhtiön 21.10.2016 lähettämän sähköpostiviestin mukaan vesivahinko on aiheutunut hormin rakenteiden osalta viemärin rikkoutumisesta syöpymisen johdosta. Raporteista voidaan kuitenkin päätellä, että asunnon B 29 ja myös mahdollisesti B 28 kylpyhuoneissa on ollut vanhat vuotavat korokerenkaat ja toimimaton vesieriste kylpyhuoneissa. Tämän johdosta viemärin syöpyminen on tapahtunut ulkopuolisen kosteusrasituksen seurauksena. Lopullisen ratkaisun tekemiseksi vakuutusyhtiö pitää tarpeellisena saada täydennetyt raportit kaikkien kylpyhuoneiden osalta. Mikäli vahinko katsotaan korvattavaksi, epäkuntoisia ja ikääntymisen johdosta korjaustarpeessa olevia kylpyhuoneita ei korvata

Vahingon korvaukseen liittyvät vähennykset mahdollisesti korvattavalta osuudelta (rakennusvuosi 1961) ovat seuraavat:
- Ivi-tekniikka, ikävähennys 100 %
- vuotovahinko, ikävähennys 60 %
- omavastuu 1000 €

Vakuutusyhtiö totesi korvauspäätöksessään 20.12.2016 vastaanottaneensa taloyhtiöltä korvausvaatimuksen, johon liittyvät laskut käsittävät huoneistojen B 28 ja B 29 kylpyhuoneiden korjauskuluja ja viemärin korjaus- sekä perusparannustöitä. Vakuutusyhtiölle toimitettujen raporttien mukaan kylpyhuoneiden lattiakaivot ja niiden korkorenkaat sekä vesieristeet ovat olleet huonossa kunnossa.

Vakuutusyhtiö listasi korvauspäätöksessään korvattavaa vuotovahinkoa koskevia ehtokohtia. Tämän jälkeen yhtiö totesi, että vakuutusturva ei korvaa vahinkoa, joka aiheutuu märkätilan vesieristyksen puuttumisesta tai vesieristyksen läpi, vesieristyksen läpivientien kuten lattiakaivon tai putkiläpiviennin saumoista, lattiakaivon ja sen korokerenkaan liitoksen tai korokerenkaan putkiläpiviennin kautta rakenteeseen vuotaneesta nesteestä. Näillä perusteilla yhtiö ei voi korvata tähän korvausvaatimukseen kuuluvia korjauskuluja.

Asiakkaan valitus

Asiakas vaatii valituksessaan, että myös huoneistojen B 28 ja B 29 rakenteiden osalta ainakin osa korjauskustannuksista tulisi korvata vakuutuksesta. Asiakkaan mukaan muihin huoneistoihin tullut vahinko on ilmoitettu korvattavan.  

Vakuutusyhtiön korvauspäätös perustuu virheelliselle olettamalle siitä, että huoneistojen B 28 ja B 29 kylpyhuoneiden rakenteet olisivat kastuneet pelkästään kylpyhuoneen käytön yhteydessä mm. korokerenkaan kautta rakenteeseen päässeestä vedestä. Vuodon aiheuttaneen viemäriputken osat on säästetty. Niistä otetuista valokuvista voi päätellä vuotaneen viemäriputken eri osien kunnon. Vuotaneen viemärin osalta on nähtävissä, että putken ulkopinnassa on ruostetta, mutta ruoste ei ole syövyttänyt putken materiaalia ohentaen sitä ulkoapäin. Jos putki olisi syöpynyt pitkäaikaisen ulkopuolisen eli kylpyhuoneen käytön yhteydessä rakenteeseen päässeen kosteuden johdosta, olisivat putken ulkopinnassa olevat syöpymävauriot suurempia. Sen sijaan putken sisäpuolelta voi havaita putken ohenemaa ja viemäriputken huonon kunnon. Varsinkin kuvasta 3 on nähtävissä putken kunto ja materiaalipaksuus vuotokohdalta. Kuvien perusteella on varsin todennäköistä, että putki syöpynyt sisältäpäin.

Kun viemäriputki on syöpynyt puhki, ovat rakenteet päässeet kastumaan viemärin kautta tulleesta vedestä myös kylpyhuonetilassa. Rakenteeseen päässyt kosteus syövyttää putkea myös ulkopuolelta, ja voi siten aiheuttaa kuvissa näkyvät putken ulkopinnassa olevat jäljet. Asiakas myöntää, että kylpyammeen pohjaventtiili ja korokerengas voivat olla riskitekijöitä tämän ikäisissä kylpyhuoneissa. Veden pääsy rakenteeseen korokerenkaan kautta suuremmassa määrin vaatisi kuitenkin mm. viemärin padottamista. Ammeen etuseinän kastuminen ei ole rakenteellisen kosteuden kannalta merkittävä seikka, koska se sijoittuu rakenteellisesti kohtaan, joka ei johda kosteutta enempää muuhun rakenteeseen. Kylpyhuoneen lattiarakenteessa on ollut rakennusajankohdan mukainen vedeneristys.

Jos putki syöpyy puhki, on vaikea määritellä, mikä osa rakenteen kastumisesta on viemäriputken vuodon ja mikä ulkopuolisen kosteuden aiheuttamaa. Asiakas viittaa siihen, että rakenteita on kastunut viemäriputken rikkoutumisen seurauksena usean huoneiston osalta putkihormissa, ja kosteutta on havaittu rakenteissa vedeneristekerroksen alla. Vaurion laajuus huomioiden mahdollisen kylpyhuoneen käytön yhteydessä rakenteisiin pääsevää kosteutta ei voi tässä tapauksessa pitää pääasiallisena vaurionlähteenä, eikä sen määrää pysty selkeästi osoittamaan. Kun verrataan 11.11.2015 sekä 30.9.2016 tehtyjä kosteuskartoitusraportteja keskenään, voidaan todeta, että molemmissa raporteissa kosteiksi alueiksi on merkitty vain ammeiden etuseinät ja huoneiston B 25 kylpyhuoneen katto. Kylpyhuoneen muut pinnat ovat olleet kuivat. Näistä syistä kyse on myös huoneistojen B 28 ja B 29 kylpyhuoneiden osalta vakuutuksesta korvattavasta vahingosta

Vakuutusyhtiö olettaa vastineessaan, että vuotava viemäri olisi havaittu P:n raportin yhteydessä aloitettujen korjaustöiden yhteydessä. Asiakkaan mukaan J Oy on tilattu paikalle, kun huoltomies on havainnut B-portaan kellarikerroksen katosta tippuvan vettä. Vesi on valunut putkikanaalin pohjan läpi. Tällainen vesimäärä ei tule ammeen pohjaventtiilin, korokerenkaan tai suihkussa käynnin yhteydessä rakenteeseen menneen veden johdosta, vaan vaatii veden määrä huomioiden rikkoutuneen viemärin aiheuttajakseen. Tämän nimenomaisen vesivuodon johdosta on tilattu kosteuskartoitus selvittämään vuotokohtaa, joka on lopulta paljastunut huoneiston B 28 kylpyhuoneen putkihormin avauksen jälkeen kylpyhuoneen viemärihaaraksi. Asiakas katsoo, että tämän perusteella nimenomaan nyt havaittu viemärivuoto on kiistatta kastellut rakenteita kosteuskartoituksen osoittamassa laajuudessa, eikä kyse ole veden- eristeen läpi päässeen veden aiheuttamasta vahingosta.

Asiakas katsoo, että kylpyhuoneen päivänarvo ei vakuutusyhtiön näkemyksestä huolimatta laske 0 %:iin sen iästä huolimatta. Kylpyhuoneen kunnon arvioimiseksi voidaan kylpyhuoneen rakenteet osittaa ja arvioida ne erikseen. Tällöin on arvioitava pinnoitemateriaalin kuntoa, kylpyhuoneen varsinaista teknisen rakenteen eli vedeneristeen kuntoa, ja vedeneristeen alla olevia kantavia rakenteita.

Pinnoitemateriaalina toimiva lattiassa ja osin seinässä oleva laatta, huolimatta siitä että se ei kenties ole ajanmukainen, ei taloyhtiön käsityksen mukaan ole laskenut arvoltaan täysin nollaan. Valokuvat kyseisistä kylpyhuoneista eivät osoita, että laatoitus olisi poikkeuksellisen huonossa kunnossa. Tavalliset saumat ja tiivisteet ovat toki vuosien varrella likaantuneet ja menettäneet elastisuuttaan, mutta vakuutusyhtiön mainitsemassa, ennen vahinkoa tehdyssä P:n raportissa kehotetaan ammeen yläreunan sekä lattiakaivon tiivistyksien kunnostamiseen ennalta ehkäisevällä näkökannalla. Tämä ei osoita, että näiden kunto olisi aiheuttanut nyt havaitun vahingon. Muu vedeneristeen alla oleva rakenne on samassa kunnossa kuin tämän ikäisen rakennuksen rakenteiden voidaan olettaa olevan.

Vedeneristeen osalta taloyhtiö myöntää, että vedeneriste ei mahdollisesti ole enää ajanmukainen. Vahingon johdosta korjattavaksi tulevat rakenteet, joiden korjaukset joudutaan tekemään nykyisin voimassa olevien määräysten mukaan, ovat kuitenkin jo olleet olemassa ennen vahinkoa. Asiakas viittaa tältä osin Vakuutuslautakunnan ratkaisusuositukseen VKL 722/04, jossa rakennusajankohdan vedeneristeiden uusiminen uusien nykyaikaisten rakennusmääräyksien mukaan luettiin mukaan korvattavaan vahinkomäärään.

Asiakas vetoaa siihen, että korvauksesta vähennettävä ikävähennys syö osaltaan pois vakuutusyhtiön vetoamaa, saneerauksen yhteydessä väistämättä muodostuvaa parannustyön osuutta. Asiakkaan mielestä korvaus on määrältään oikeudenmukainen, vaikka koko vahingon johdosta tarvittava rakennustyö otettaisiinkin mukaan vakuutuksesta korvattavaan vahinkomäärään. Rikkoutuneen putken iän perusteella valtaosa kustannuksesta jää joka tapauksessa taloyhtiön maksettavaksi ikävähennyksen muodossa. Taloyhtiö on nyt korjauttanut huoneistojen B 28 ja B 29 kylpyhuoneet epoksimaalilla pinnoittaen sekä asentamalla suihkukaapin, eli huomattavasti halvemmalla kuin mitä tilojen vedeneristäminen ja laatoittaminen entiseen tasoon olisi maksanut.

Vakuutus on aikoinaan ostettu sillä periaatteella, että vahingon sattuessa tilat korjataan ennalleen. Taloyhtiön käsitys on ollut, että korjausta ja siten korvausta ei rajata vahinkotilanteessa tiettyyn rakenteeseen jättäen osa materiaaleista pois korvauksesta, eikä taloyhtiötä itseään velvoiteta kustantamaan loppuosaa vahinkokorjauksesta, jonka vakuutusyhtiö on katsonut kuuluvan korvattavien vahinkojen piiriin. Vakuutuksen hinnassa on tuskin huomioitu sitä, että vahinkotilanteessa tullaan korvauksiin tekemään rajauksia, vaikka vakuutusyhtiöllä on vakuutuksentekohetkellä tiedossa kiinteistön rakennusvuosi ja se, että ainakin jotkin pinnoitteet ja rakenneratkaisut rakennuksessa ovat mahdollisesti alkuperäisessä kunnossaan. Selkeät lisäykset, parannukset ja muutostyöt ovat asia erikseen, ja ne eivät asiakkaankaan mielestä kuulu vahingon määrään. Nyt korjaustyö on tehty kaikkein pienimpien ja edullisimpien toimenpiteiden ja työsuoritusten mukaan, ja korjaustyöhön ei tule käytännössä mukaan vakuutusyhtiön mainitsemaa parannustyön osuutta.

Vakuutusyhtiö on lausumassaan vedonnut RT-kortin 18-10922 mukaiseen tekniseen käyttöikään ja sen mukaiseen nykyarvoprosenttiin. Asiakas toteaa, että vakuutusyhtiö ei kuitenkaan ota kantaa pintamateriaalien osuuteen kylpyhuoneen arvon määrittelyssä. Asiakas toistaa näkemyksensä siitä, että kylpyhuoneiden pintamateriaalin arvo ei ole laskenut 0 %:iin. Pelkästään yhden osion tarkasteleminen ei voi määrittää kokonaisuuden arvoa. Vertailukohtana asiakas esittää, että myöskään ajoneuvon vaurioitumista lunastustilanteessa ei voida arvioida niin, että huonokuntoiset renkaat vievät ajoneuvon arvon nollaan.

RT-kortit antavat ohjeita rakentamiseen. Ne eivät kuitenkaan asiakkaan mielestä varsinkaan nuorempien kylpyhuoneiden osalta toimi ainoana perusteena sille, milloin kylpyhuonesaneeraukset taloyhtiössä on aloitettava. Useissa taloyhtiöissä märkätilan pinnoitteena voi olla laatta ja kosteussively 1990-luvulta, mutta mitään toimenpiteitä ei vielä ole harkinnassa, koska vedeneristeessä ei ole vaurioita, eivätkä muut kylpyhuoneen rakenteet vaadi remonttia. Asiakas ymmärtää tässä tilanteessa, miksi vakuutusyhtiö katsoo vedeneristeen arvon olevan 0 %. Taloyhtiö on huomioinut korvausvaatimuksessaan sen, että uuden vedeneristeen osuus olisi parannustyötä, ja siksi taloyhtiö esittääkin vakuutusyhtiön suuntaan osakorvausta perustuen siihen, että taloyhtiön näkemyksen mukaan pintamateriaalin arvo ei ole 0 %.

Vahinko on katsottu kiinteistövakuutuksesta korvattavaksi, eikä kyse siten ole vedeneristeen läpi vuotaneen veden aiheuttaman vahingon korjaamisesta. Vahinko ja vuotopaikka on nyt selkeästi paikallistettu valurautaviemäriin, joka on ollut vedeneristeen alla, joten taloyhtiö katsoo, että vakuutusyhtiön vetoaminen vedeneristyksen läpi vuotaneen veden aiheuttamaan vahinkoon ei ole tässä tilanteessa perusteltua. J:n raportissa on mainittu kylpyhuoneiden vaurioalat seuraavasti: "huoneiston B 29 kastuneet alueet ovat hormia vasten oleva seinä ja ammeen etureuna ja keittiön hormia vasten olevan seinän alaosa, huoneistossa B 28 kylpyhuoneen hormia vasten oleva seinä ja ammeen etureuna". Hormin kastuminen on siten johtunut selkeästi viemärin rikkoutumisesta, koska rikkoutunut viemärikohta on sijainnut huoneiston B28 kylpyhuoneen hormin lähistöllä.

Vetoaminen vedeneristeen pettämiseen perustuu aiemmin tehtyyn, ei tähän nimenomaiseen vahinkoon liittyvään kosteuskartoitusraporttiin. Aiemmin tehdyssä P:n raportissa huoneiston B 29 kastuneeksi alueeksi on katsottu ammeen muurattu etuseinä. Tämän kosteusvaurion lähde on ammeen kautta tuleva kosteus, koska ammeen alla ei ole tuuletusta. Ammeen etuseinää ei ole veden-eristetty, eikä sitä vaadita rakennusajankohdan rakennusmääräyksissä, koska se ei ole rakennusteknisesti tarpeen. Tämän kohdan osuus kylpyhuoneen seinä- ja lattian kokonaispinta-alan suhteen ei kuitenkaan ole merkityksellinen. Muiden kyseisen kylpyhuoneen seinä- ja lattiarakenteiden osalta ei ole mainintaa kohonneista kosteuksista.

Asiakas toteaa vielä, että vakuutusyhtiö on vastauksessaan oikeassa vuotovakuutuksen ikävähennyksen sisällön suhteen. Ne toimenpiteet, joilla taloyhtiö on korjannut kylpyhuoneen toimivaksi, ovat kuitenkin minimisuoritteita, joilla taloyhtiö pitää kylpyhuonetilat toimintakykyisinä ennen tulevaisuudessa alkavaa linjasaneerausta. Taloyhtiö katsoo, että nyt tehtyjen töiden korvaaminen vain ikävähennyksellä vähennettynä olisi lähellä oikeudenmukaista korvausta sen sijaan, että korvaus määritettäisiin sillä perusteella, mitkä olisivat kylpyhuoneen uudelleen vedeneristämisen ja osalaatoituksen kustannukset, ja tästä arvioitaisiin vakuutuskorvauksen osuus siinä tapauksessa, että tietty osuus kylpyhuoneen saneerauksesta vahingon johdosta kuuluisi vakuutuskorvauksen piiriin. Esimerkiksi poltetusta klinkkerilaatasta tehty pinnoite ei käytännössä kulu niin paljon, että kylpyhuone olisi sen takia uusittava.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö toteaa vastineessaan, että kylpyhuoneet ja rikkoutunut valurautainen viemäri ovat rakennusvuodelta 1959. Yhtiön mukaan korvattavuusratkaisussa on rajattu ”ainakin kylpyhuoneiden B 28 ja B 29 peruskorjaus” pois korvattavasta vahinkomäärästä. Peruste on kylpyhuoneiden korjaustarve, vaikka viemärivahinkoa ei olisi tullutkaan. Kylpyhuoneissa on alkuperäinen vesieristys pintabetonilaatan ja pohjalaatan välissä. Eristys on tehty pikisivellyllä. Pohjalaatan päälle on valettu pintabetonikerros ja laatoitus. Seinien osalta vesieristyksestä ei ole tietoa, mutta tyypillisesti se on toteutettu nostamalla pikisivelyä seinällä 20- 120 cm korkeudelle.

Pikisively on peitetty paksulla rappauskerroksella ja ammeen ympäristössä laatoituksella n. 50 cm korkeuteen ammeen yläreunasta katsoen, muilta osin seinät ovat olleet maalattuja. Amme on erotettu muusta kylpyhuoneesta muuraamalla sen etureuna umpeen, tämän muurauksen taakse jää umpinainen tila. Tällainen rakenne kastuu aina, kun kylpyhuoneen suihku- ja pesuvesiä joutuu lattialle tai seinille. Vanha vesieristys suojaa ainoastaan sen alapuolisia runkorakenteita. Pikisivelyn on myös havaittu ikääntyessään helposti vuotavan, koska siinä olevia ainesosia haihtuu aiheuttaen pikikalvon kuivumista ja kutistumista sekä halkeilua. Lattiakaivoissa on käytetty korokerenkaana kuparista rengasta jonka liitokset eivät ole tiiviit. Tämä tarkoittaa, että kylpyhuoneen pintalaatta kastuu joka kerran kun siihen tulee suihku- tms. kylpyhuoneessa normaalisti käytettyjä vesiä. Myös ammeen pohjaventtiileistä ja ammeen sekä seinän välisestä raosta pääsee vettä lattialle. Pikisivellyllä toteutetulle eristyksellekin on tyypillistä, että se vanhetessaan ei enää ole tiivis, koska piestä haihtuu ajan myötä erilaisia ainesosia.

Vakuutusyhtiö myöntää, että viemärivahinko on kastellut näitä jo aikaisemminkin korjaustarpeessa olevia rakenteita. Korvattavaksi vahingonmääräksi on katsottu kylpyhuoneiden korjauksiin nähden tästä vahingosta syntyneet lisävauriot. Korvauksessa otetaan huomioon viemärin iän mukaiset ikävähennykset. Vastineessa viitataan kulumista ja syöpymistä koskevaan vakuutuksen rajoitusehtoon 5.7 ja vesieristyksen läpi päässyttä nestettä koskevaan rajoitusehtoon 5.3. Vakuutusyhtiö katsoo, että kylpyhuoneiden korjaustarve on ensisijaisesti johtunut ikääntymisen takia syntyneestä peruskorjaustarpeesta.

Vakuutusyhtiö toteaa, että P:n raportin mukaan kosteusvauriot johtuvat pääasiassa vesieristyksen puutteellisuudesta. Raportista käy ilmi huoneistojen myös B 29 ja 28 kylpyhuoneiden rakenne ja niiden rakennusvuoden mukainen alkuperäinen kunto.

P:n raportissa vaurioiden syyksi on ilmoitettu vesieristysten puutteiden lisäksi rakennusvuodelta peräisin olevien lattiakaivojen korokerenkaiden vuotaminen sekä ammeen yläreunan ja seinän välisen tiivistyksen rakoilu. J:n raportissa ei ole mainittu mitään kylpyhuoneiden rakenteisiin liittyviä ominaisuuksia tai niiden kuntoon tai laatuun liittyviä lausuntoja. Ilmeisesti P:n raportin perusteella aloitettujen korjaustöiden aikana on löydetty huoneiston B 28 lattiasta myös viemärivuoto vanhassa viemärihaarassa. Vuodolla on varmasti osuutensa hormin sisällä ja sen ympäristössä alapuolisissa huoneistoissa havaittuihin kosteusvaurioihin sen lisäksi, mitä edellä mainitut ikääntymisestä ja kulumisesta johtuvat rakenteiden puutteet ovat aiheuttaneet.

Vakuutusyhtiöön oli toimitettu ensin P:n raportti ja myöhemmin tuli J:n raportti, jonka yhteydessä ilmoitettiin, että aiempi P:n raportti on väärä. P:n raportissa mainitaan lisäksi, että yhtiöön on tulossa linjasaneeraus, jonka yhteydessä myös kylpyhuoneet on tarkoitus saneerata. J:n raportissa mainitaan lisäksi, että huoneiston B 28 ja B 29 vaurioituneet viemärit on uusittu, kuvan perusteella myös lattiakaivot. Vaikka ensimmäisessä raportissa ei mainittu viemärin vuodosta mitään, se kuvaa vakuutusyhtiön mielestä hyvin rakenteiden kuntoa. Raporteissa ei ollut kuvia eikä selvitystä siitä, minkälaisia kylpyhuoneita alemmissa kerroksissa oli, mutta niissä vauriot olivat pääasiassa katossa ja ilmeisesti pieneltä osin seinien maalatuissa yläosissa.

Vesieristyksen puutteellisesta ja kulumisesta aiheutuneita vahinkoja koskevien rajoitusten perusteella vakuutusyhtiössä on katsottu korvattaviksi korjaustöiksi hormin sisäpuoleinen kuivaus, pohjalaatan kuivaus ja asuntojen B 29 ja B 28 alapuolisten kylpyhuoneiden kattojen kuivaus. B 29 ja B 28 kylpyhuoneisiin voidaan vakuutusyhtiön mukaan korvata lattian pikisivelyn alapuoliseen eristetilaan ja pohjalaattaan kohdistuvat korjaustyöt. Lisäksi näiden alkuperäisessä kunnossa olevien kylpyhuoneiden tekninen käyttöikä on mennyt loppuun jo vuosia sitten ja täten myös niiden teknistä nykyarvoa ei voine edes määrittää, tai se on korkeintaan 0 %. 

Vakuutusyhtiö toteaa, että viemärin rikkoutumisen aiheuttama vahinko on korvattava vahinkotapahtuma. Korvauksesta peritään ikävähennys joka määräytyy rikkoutuneen putken iän mukaisesti. Tässä tapauksessa vähennys on 60 % kastuneiden rakenteiden korjauskuluista ja rikkoutuneen viemärin korjauskuluista 100 %. Rikkoutumisvahingon ja vuotovahingon ikävähennyksellä ei määritellä seurausvahinkona syntyneen vuotovahingon kastelemien rakenteiden kuntoa tai korvattavuutta, vaan rikkoutuneen putken iän muodostamaa rikkoutumisriskiä ja putken kuntoa sekä sen käyttöiästä johtuvaa korjaustarvetta. Vuotovahingon vaurioittamien rakenteiden kuntoa arvioidaan niiden nykyarvon mukaan, vahinkoa edeltävän kunnon ja korjaustarpeen sekä teknisen käyttöiän perusteella.

P:n raportista ilmenee, että kylpyhuoneet olivat rakennusvuoden aikaisessa kunnossa (raportin mukaan 1950-luvulta). Muun muassa lattiakaivojen korokerenkaiden tiivistyksissä ja vesieristyksissä on puutteita, joiden johdosta raportissa suositeltiin ensiapukorjausluonteisia toimenpiteitä, koska kiinteistöön oli tulossa linjasaneeraus, jonka yhteydessä oli tarkoitus saneerata myös kylpyhuoneet.

Vakuutusyhtiössä on katsottu kylpyhuoneiden olleen korjaustarpeessa jo ennen tätä vahinkoa, eikä niiden kunto aiheuta korvattavuutta. Tähän asti toimitetut laskut käsittävät viemärilinjan korjausta ja perusparannusta sekä kylpyhuoneisiin kohdistuvia korjauskuluja. Vakuutusyhtiön korvauspäätöksen mukaisesti muiden tilojen mahdolliset vauriot ovat korvattavia.

Vakuutusyhtiö katsoo, että kylpyhuoneiden alkuperäinen vedeneristys on ollut käyttöikänsä lopussa jo aikoja sitten. Arvioitu tekninen käyttöikä RT 18-10922:n mukaan on normaalikäytössä 30 vuotta ja kevyessäkin käytössä 40 vuotta. Sen lisäksi, että kylpyhuoneet ovat käyttöikänsä lopussa, ne ovat olleet peruskorjauksen tarpeessa jo ennen vahinkoa siitä syystä, että vettä on päässyt rakenteisiin vedeneristyksen pettämisen ja mahdollisesti ammeen poistoputken vuotamisen seurauksena. Kylpyhuoneet olivat jo ennen vahinkoa siinä kunnossa, että ne olisi tullut korjata kauttaaltaan. P:n raportissa mainitut korjaussuositukset olisivat mahdollisesti vähentäneet hieman suihku- ym. käyttövesien imeytymistä päältäpäin rakenteeseen, mutta ne ovat olleet ainoastaan hätätoimenpide, eivätkä pitkäaikainen korjaus. Kuten kyseisessä raportissa todetaan, yhtiöön oli tulossa linjasaneeraus, jonka yhteydessä ilmeisesti myös vedeneristykset olisi peruskorjattu, minkä vuoksi laajempia toimenpiteitä pyrittiin välttämään.

Vakuutusyhtiö viittaa vakuutusehtojen kohtaan 5.3, jonka mukaan Vuoto- ja LVI -turvasta ei korvata vahinkoa, joka aiheutuu kulumisesta tai muusta vähitellen tapahtuvasta syystä taikka märkätilan vesieristyksen puuttumisesta tai vesieristyksen läpi, vesieristyksen läpivientien kuten lattiakaivon tai putkiläpiviennin saumoista, lattiakaivon ja sen korokerenkaan liitoksen tai korokerenkaan putkiläpiviennin kautta rakenteeseen vuotaneesta nesteestä. Alla mainituilla perusteilla vakuutuksesta ei suoriteta korvausta kylpyhuoneiden osalta niiltäkään osin kuin kyse ei ole em. rajoitusehdoissa tarkoitetusta vahingosta.

Kylpyhuoneet ovat olleet selkeästi teknisen käyttöikänsä lopussa ja välittömän peruskorjauksen tarpeessa ja tämän johdosta niiden ns. nykyarvoprosentti on ollut 0 %. Kun kylpyhuoneilla ei ole ennen vahinkoa ollut rahallista arvoa, ei niistä voida myöskään suorittaa vahingon johdosta korvausta. Vakuutusehtojen kohdan 5 mukaan vakuutusturva korvaa vakuutetulle omaisuudelle äkillisestä ja ennalta arvaamattomasta tapahtumasta aiheutuneen suoranaisen omaisuusvahingon. Tilanteessa, jossa omaisuudella ei ole arvoa ennen vakuutustapahtumaa, ei voida katsoa syntyneen mitään omaisuusvahinkoa. On myös huomattava, että sekä vahingonkorvaus- että vakuutusoikeudessa selkeä lähtökohta on rikastumiskielto eli se, ettei vahingon kärsijä saa hyötyä vahingostaan

Vakuutusehtojen kohdassa 10 ("Nykyarvon mukainen korvaus") todetaan, että kun omaisuuden nykyarvo on vähemmän kuin puolet jälleenhankinta-arvosta, korvauksena maksetaan enintään omaisuuden nykyarvo. Vahingon määrä nykyarvon mukaan on niin suuri osa jälleenhankinta-arvon mukaisesta vahingon määrästä kuin nykyarvo on jälleenhankinta-arvosta. Lisäksi ehtojen kohdassa 10 / "Vahingon määrän laskeminen" todetaan, että vahingon määrään eivät sisälly huolto- ja kunnossapitotöistä, tilapäiskorjauksista sekä muutos- tai perusparannustöistä aiheutuneet kulut. Näin ollen, kun kylpyhuoneet ovat olleet peruskorjauksen tarpeessa jo ennen vahinkoa ja niiden nykyarvoprosentti on ollut 0 %, ei asiakkaalle ole niiden osalta aiheutunut lainkaan vakuutuksesta korvattavaa vahinkoa. Muilta osin vakuutusyhtiölle ei ole vielä esitetty korvausvaatimuksia.

Vakuutusyhtiö toteaa vielä, että vakuutusehtojen kohdan 7 (Vuodon ja vesikaton rikkoutumiseen liittyvät ikävähennykset) mukaan vuotovahingoissa, jotka aiheutuvat rakennuksen LVI-tekniikan tai vesikaton rikkoutumisesta tai viemärin tukkeutumisesta, tehdään vahingonkorvausta laskettaessa vuotaneen laitteen, putkistoa tai vesikaton ikään perustuva 4 prosentin vuosittainen vähennys. Ikävähennystä ei tehdä käyttöönottovuotta seuraavien kahdenkymmenen kalenteri-vuoden aikana. Vähennys lasketaan kertomalla vähennysprosentti tämän jälkeen alkaneiden kalenterivuosien määrällä. Ikävähennys on kuitenkin korkeintaan 60 prosenttia.

Mikäli jotain korvattavaa vahinkoa olisi jäänyt, olisi korvauksesta tehty vuotaneen putken iän perusteella 60 %:n vähennys. On huomattava, että edellä mainitussa ehdossa ei ole kyse vahingoittuneen omaisuuden iän perusteella tehtävistä ikävähennyksistä, vaan vuotovahingon aiheuttaneen putken iän perusteella tehtävistä vähennyksistä. Nyt kyseessä olevalla ehtokohdalla ei siten ole mitään tekemistä aiheutuneen vahingon määrän tai vahingoittuneen omaisuuden arvon kanssa, vaan ikävähennykset tehdään putkien korkean iän myötä kohonneen vahinkoriskin johdosta. Näin ollen on selvää, ettei korjauskuluista korvattavaa osuutta voida laskea pelkästään ikävähennysehdon perusteella, vaan vahingon määrä tulee ensin selvittää muiden ehtojen perusteella edellä kuvatulla tavalla. Luonnollisestikaan ei voi olla niin, että vakuutuksesta suoritettaisiin yhtä suuri korvaus tilanteessa, jossa vahingoittunut omaisuus on juuri ennen vahinkoa peruskorjattu ja tilanteessa, jossa vahingoittunut omaisuus on vuosikymmeniä vanhaa.

Vakuutusyhtiö toteaa vielä, että vedeneristyksen korjaaminen vaatii pintarakenteiden purkamisen ja jälleenrakentamisen. On mahdotonta korjata vedeneristystä koskematta pintarakenteisiin ja hyvin usein joudutaan myös vedeneristyksen alapuolisia rakenteita korjaamaan. Näin ollen tilanne on aivan erilainen kuin asiakkaan esimerkkinä käyttämässä ajoneuvovahingossa. Auton kuluneet renkaat voidaan vaihtaa koskematta auton muihin rakenteisiin. Lisäksi vakuutusyhtiö toteaa, että myös pintamateriaalit olivat jo kuluneet ja uusimisen tarpeessa.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Tapauksessa on kyse siitä, onko huoneistojen B 28 ja B 29 kylpyhuoneiden rakenteiden kastuminen aiheutunut korvattavasta vuotovahingosta. Mikäli kyse on korvattavasta vahingosta, arvioitavaksi tulee, mikä on vakuutusehtojen mukaan korvattavan vahingon määrä rakenteiden iästä ja kunnosta esitettyjen selvitysten perusteella.

Sovellettavat vakuutusehdot

Omaisuusvakuutuksen ehtojen kohdan 5.3 (Rakennusta palvelevan LVI-tekniikan rikkoutuminen ja siitä aiheutuva vuoto / Vuoto ja LVI -turva) mukaan korvattavia vahinkoja ovat:

• vuotovahinko, jonka syynä on rakennuksen toimintaa palvelevan lämpö-, vesi- tai ilmastointitekniikan rikkoutuminen tai viemärin tukkeutuminen. Vuotovahingolla tarkoitetaan vahinkoa, joka aiheutuu nesteen, kaasun tai höyryn virtaamisesta rakennuksen kiinteästä LVI-putkistosta tai -laitteesta.

Vuoto- ja LVI -turvasta ei korvata vahinkoa, joka aiheutuu:

• kulumisesta tai muusta vähitellen tapahtuvasta syystä
• märkätilan vesieristyksen puuttumisesta tai vesieristyksen läpi, vesieristyksen läpivientien kuten lattiakaivon tai putkiläpiviennin saumoista, lattiakaivon ja sen korokerenkaan liitoksen tai korokerenkaan putkiläpiviennin kautta rakenteeseen vuotaneesta nesteestä

Ehtojen kohdan 7.1 (Ikävähennykset ja omavastuut, Vuodon ja vesikaton rikkoutumiseen liittyvät ikävähennykset) mukaan vuotovahingoissa, jotka aiheutuvat rakennuksen LVI-tekniikan tai vesikaton rikkoutumisesta tai viemärin tukkeutumisesta, tehdään vahingonkorvausta laskettaessa vuotaneen laitteen, putkiston tai vesikaton ikään perustuva 4 prosentin vuosittainen vähennys. Ikävähennystä ei tehdä käyttöönottovuotta seuraavien kahdenkymmenen kalenterivuoden aikana. Vähennys lasketaan kertomalla vähennysprosentti tämän jälkeen alkaneiden kalenterivuosien määrällä. Ikävähennys on kuitenkin korkeintaan 60 prosenttia.

Ehtojen kohdan 10 (Vahingon arviointia ja korvaamista koskevat säännöt) mukaan vahingon sattuessa vahingon määrä lasketaan ja omaisuuden arvo määritetään vahinkohetkellä vallinneen hintatason mukaan.

Jos vahingoittunut omaisuus voidaan korjata, vahingon määrä on korjauskustannukset.

Vahingon määrään eivät sisälly vahingonselvittämiskustannukset, kuten puhelin- ja matkakustannukset, ansionmenetykset ja muut vastaavat kustannukset kuten menetetty työaika, ellei niitä ole erikseen vakuutettu. Vahingon määrään eivät sisälly myöskään huolto- ja kunnossapitotöistä, tilapäiskorjauksista sekä muutos- tai perusparannustöistä aiheutuneet kulut.

Alakohdan ”Jälleenhankinta-arvon mukainen korvaus” mukaan vahingosta maksetaan jälleenhankinta-arvon mukainen korvaus, kun omaisuuden nykyarvo on vähintään puolet jälleenhankinta-arvosta ja vakuutusmäärä on jälleenhankinta-arvon mukainen.

Vahingon määrä jälleenhankinta-arvon mukaan saadaan, kun omaisuuden jälleenhankinta-arvosta vähennetään jäännösarvo.

Alakohdan ”Nykyarvon mukainen korvaus” mukaan kun omaisuuden nykyarvo on vähemmän kuin puolet jälleenhankinta-arvosta tai omaisuutta ei hankita uudelleen taikka rakennusta rakenneta samalle paikalle, korvauksena maksetaan enintään omaisuuden nykyarvo. Vahingon määrä nykyarvon mukaan on niin suuri osa jälleenhankinta-arvon mukaisesta vahingon määrästä kuin nykyarvo on jälleenhankinta-arvosta.

Asian arviointi

Onko kyse korvattavasta vuotovahingosta?

Vakuutuslautakunta toteaa, että vakuutusyhtiön vahingon korvattavuudesta eri vaiheissa esittämät perusteet ovat epäselviä ja keskenään osin ristiriitaisia. Kumpikaan osapuolista ei ole tuonut selvästi esille näkemystään siitä, onko P:n 11.11.2015 laaditun raportin mukaan eri huoneistoissa todetussa kosteudessa jo tuolloin mahdollisesti ollut kyse syyskuussa 2016 laajasti rikkoutuneeksi todetusta viemäriputkesta tulleen tuossa vaiheessa vähäisemmästä vuodosta, vai jostakin muusta syystä aiheutuneesta kosteudesta. P:n raportissa mainitaan vettä ”todennäköisimmin” päässeen rakenteisiin ammeen pohjaventtiilin vuotamisen ja alkuperäisen käänteisen vedeneristyksen pettämisen seurauksena, mutta tämän arvion tarkemmat perusteet eivät ilmene raportista. Asiassa ei ole esitetty selvitystä esimerkiksi siitä, onko pikisivelynä tehdyn vedeneristeen kuntoa rakenteiden purkamisen yhteydessä tarkemmin tutkittu.

Lautakunta pitää asiassa esitettyjen raporttien perusteella selvitettynä, että syyskuussa 2016 rakennuksen kellarikerroksen katosta tippuneen veden perusteella havaittu vuotovahinko on johtunut siitä, että asuntojen B 28 ja B 29 alla oleva viemäriputki on rikkoutunut. Rikkoutumisen seurauksena vuotovesi on kastellut viemärihormia ja sen vieressä sekä alla olevien asuntojen rakenteita. Vakuutusyhtiön lausumien perusteella yhtiö on pitänyt viemäriputken vuotoa lähtökohtaisesti korvattavana vuotovahinkona mutta yhtiö on kuitenkin myös vuodon syyn osalta viitannut puutteellista vedeneristystä koskevaan rajoitusehtoon. Vakuutusyhtiö ei toisaalta ole kiistänyt asiakkaan väitettä siitä, että rikkoutuneesta viemäriputkesta otettujen valokuvien perusteella putki ei ole todennäköisesti ole olennaisessa määrin syöpynyt putken ulkopuolelta tulleen kosteuden vaikutuksesta.

Vakuutuslautakunta katsoo, että asiassa esitetty selvitys ei osoita, että viemärivuoto olisi ollut seurausta vedeneristysten läpi päässeiden, kylpyhuoneiden tavanomaisen käytön yhteydessä tulleiden suihkuvesien viemäriputkelle aiheuttamasta ulkoisesta kosteusrasituksesta. Sitä, että viemäriputki alkaa vuotaa, on pidettävä lähtökohtaisesti vakuutusehtojen kohdan 5.3 mukaisesti korvattavana vuotovahinkona. Näyttötaakka vakuutusyhtiön korvausvastuuta rajoittavan rajoitusehdon mukaisen syyn olemassaolosta on vakuutusyhtiöllä. Putken rikkoutumisen aiheuttamassa rakenteiden kastumisessa on näistä syistä kyse korvattavasta vuotovahingosta.

Mikä on korvattavan vahingon määrä?

Vakuutuslautakunta toteaa, että J:n kosteuskartoitusraportin mukaan vuotovahingon korjaamiseksi muun muassa hormikotelo on piikattu esiin ja hormin alaosaa on avattu viemärihaaran esiin saamiseksi. Tässä yhteydessä kylpyhuoneiden pinnoitteita ja niiden alla olevia muita rakenteita on jouduttu rikkomaan. Asiakas on kertonut, että taloyhtiö on nyt korjauttanut huoneistojen B 28 ja B 29 kylpyhuoneet epoksimaalilla pinnoittaen ja asentamalla suihkukaapin, siis huomattavasti edullisemmin kuin mitä tilojen vedeneristäminen ja laatoittaminen entiseen tasoon olisi maksanut. Korjaustöitä koskevia laskuja ei ole vakuutusyhtiölle esitetystä erillisestä pyynnöstä huolimatta toimitettu lautakunnalle.

Vakuutusyhtiö on vedonnut vastineessaan siihen, että asuntojen B 28 ja B29 kylpyhuoneiden pinnoitteet olivat jo aiemmin vaurioituneet sen johdosta, että vedeneristys on ollut puutteellinen. Vakuutusyhtiö on viitannut myös siihen, että pintabetonilaatan ja pohjalaatan välissä vedeneristeenä käytetyn pikisivelyn on havaittu ikääntyessään helposti vuotavan, koska siinä olevia ainesosia haihtuu aiheuttaen pikikalvon kuivumista ja kutistumista sekä halkeilua. Lattiakaivojen kuparisten korokerenkaiden liitokset eivät ole tiiviit. Tämä tarkoittaa, että kylpyhuoneen pintalaatta kastuu joka kerran kun siihen tulee suihku- tms. kylpyhuoneessa normaalisti käytettyjä vesiä. Myös ammeen pohjaventtiileistä ja ammeen sekä seinän välisestä raosta pääsee vettä lattialle. Ammeen etureunan muurauksen taakse jää umpinainen tila, ja tällainen rakenne kastuu aina, kun kylpyhuoneen suihku- ja pesuvesiä joutuu lattialle tai seinille. Vanha vesieristys suojaa ainoastaan sen alapuolisia runkorakenteita.

Vakuutuslautakunta toteaa näiden vakuutusyhtiön väitteiden osalta, että kyse on vuonna 1959 rakennetusta kylpyhuoneesta, jonka vedeneristys ei vastaa nykyisiä vaatimuksia. Tällaista kylpyhuonetta käytettäessä on luonnollista, että vedeneristyksen yläpuoliset rakenteet, kuten pinnoitteet, joita ei ole tarkoitettukaan vesitiiviiksi, jossakin määrin kastuvat kylpyhuoneen normaalin käytön yhteydessä. Tämä ei kuitenkaan sellaisenaan tarkoita sitä, että kylpyhuoneen rakenteet olisivat vaurioituneet käyttökelvottomiksi tai edes kylpyhuoneiden normaalia käyttöä estävällä tavalla, eikä myöskään sitä, että rakenteet olisi vakuutusyhtiön esittämällä tavalla ollut tarpeen uusia välittömästi kauttaaltaan myös ilman tätä vahinkotapahtumaa.

Vakuutusyhtiö on vedonnut kylpyhuoneiden rakenteiden korjauskustannusten osalta päivänarvon mukaista korvausta koskeviin ehtomääräyksiin. Yhtiö katsoo, että kylpyhuoneet ovat olleet peruskorjauksen tarpeessa jo ennen vahinkoa ja niiden nykyarvoprosentti on ollut myös RT-kortista ilmenevät määräykset huomioon ottaen 0 %, minkä johdosta asiakkaalle ei ole aiheutunut lainkaan vakuutuksesta korvattavaa vahinkoa.

Vakuutuslautakunta on ratkaisukäytännössään vakiintuneesti katsonut, että asuinkäytössä olleen ja kunnossa pidetyn asuinrakennuksen nykyhinta on vähintään 50 % uudishinnasta, ellei voida todeta, että rakennuksessa olisi ennen vahinkoa ollut merkittäviä päivänarvoa laskevia puutteita tai vaurioita. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella kyse on edellä todetulla tavalla ollut sinänsä toimivista ja käyttökelpoisista, joskin iäkkäistä kylpyhuoneiden rakenteista. Sitä, että kylpyhuoneiden pinnoitteet niiden käytön seurauksena jossakin määrin kastuvat, ei nyt esitetyn selvityksen perusteella voida pitää olennaisessa määrin rakenteiden päivänarvoa alentavana seikkana. Vedeneristeen tosiasiallisesta kunnosta ei ole esitetty konkreettista selvitystä. Noudattamansa linjan mukaisesti lautakunta pitää kylpyhuoneille aiheutunutta vahinkoa uudishinnan mukaan korvattavana.

Pinnoitteiden korjauskulut

Asiakas on ilmoittanut, että pintamateriaalien korjaus on toteutettu - ilmeisesti avattujen rakenteiden sulkemisen jälkeen - epoksimaalauksella sekä suihkukaapit kylpyammeiden tilalle asettamalla.  Tämä on johtunut siitä, että rakennukseen ilmeisesti lyhyen ajan kuluttua tulossa olevan linjasaneerauksen johdosta rakenteita joudutaan jälleen avaamaan ja uusimaan kauttaaltaan.

Vakuutuslautakunta katsoo, että asiakkaan kuvaamasta kylpyhuoneiden pintamateriaalien edellä mainitulla tavalla tapahtuneesta korjaamisesta aiheutuneet kustannukset tulee korvata siten, että kustannuksista ei tehdä muita vähennyksiä kuin vuotaneen putken ikään perustuva 60 %:n vähennys.

Pinnoitteiden alapuolisten rakenteiden korjauskulut

Asiakas on vedeneristeiden osalta ilmoittanut, että rakennusajankohdan mukaisten rakenteiden korjauskulut tulisi sinänsä korvata vakuutuksesta. Toisaalta asiakas on todennut, että se on ”huomioinut korvausvaatimuksessaan sen, että uuden vedeneristeen osuus olisi perusparannustyötä, minkä vuoksi vakuutusyhtiön suuntaan esitetään osakorvausta”.

Osapuolet eivät ole esittäneet asiassa tarkempaa selvitystä siitä, mitä työvaiheita pinnoitteiden alapuolisten rakenteiden korjaus on tässä tapauksessa käsittänyt ja miten esimerkiksi pikisivelynä tehtyä vedeneristettä on korjaustyön yhteydessä käsitelty. Vakuutusyhtiö on esittänyt, että vedeneristettä koskevalta osin korjaustyö olisi katsottava vakuutusehdoissa tarkoitetulla tavalla perusparannukseksi. Asiassa ei kuitenkaan ole tältä osin esitetty asiakkaan toimesta konkreettista korvausvaatimusta tai tehtyjä töitä koskevia laskuja. Myöskään vakuutusyhtiön puolelta vastineen yhteydessä esitettyä mainintaa siitä, että ”…kylpyhuoneisiin voidaan korvata lattian pikisivelyn alapuoliseen eristetilaan ja pohjalaattaan kohdistuvat korjaustyöt”, ei voida katsoa riittävästi yksilöidyksi korvauspäätökseksi.

Koska asia on osapuolien välillä vielä kesken, lautakunta ei anna pinnoitteiden alapuolisten rakenteiden osalta asiassa lausuntoa.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö korvaa kylpyhuoneiden pinnoitteiden korjauskustannukset rikkoutuneen putken ikää vastaavalla 60 %:n ikävähennyksellä vähennettynä. Muilta osin lautakunta ei anna asiassa ratkaisusuositusta.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Varapuheenjohtaja Sario
Sihteeri Siirala

Jäsenet:
Maso
Vuori
Yrttiaho